導(dǎo)語(yǔ)：商業(yè)地塊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)如今開(kāi)展地如火如荼，下面小編整理了一篇商業(yè)地塊項(xiàng)目策劃書(shū)希望能夠幫助到大家喲！

　　【開(kāi)業(yè)前】

　　1、 前期的市場(chǎng)調(diào)查和分析;

　　2、 項(xiàng)目策劃和招商推廣：

　　(1)、商場(chǎng)定位;

　　(2)、形象包裝;

　　(3)、商場(chǎng)布局設(shè)計(jì);

　　(4)、目標(biāo)商戶(hù)組合;

　　(5)、租金或分成比例之?dāng)M定;

　　(6)、招商推廣策略制定和實(shí)施，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案。

　　吸引目標(biāo)商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

　　【開(kāi)業(yè)后】

　　1、 商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫(kù)存/配送體系管理;

　　2、 品類(lèi)/品牌/商戶(hù)組合，屬經(jīng)營(yíng)定位，涉及到服務(wù)管理;

　　3、 促銷(xiāo)策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理;

　　4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。

　　破解一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼

　　市場(chǎng)調(diào)研：定位核心

　　調(diào)研種類(lèi) 所需資料/研究范圍

　　商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營(yíng)業(yè)品種、人流狀況及交通狀況

　　消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購(gòu)買(mǎi)力等做調(diào)研

　　投資客戶(hù)研究對(duì)投資客戶(hù)所投資的商鋪?zhàn)骰�本調(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等

　　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等

　　1、 商圈研究

　　(1)、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。

　　(2)、項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)(恩格爾系數(shù)=食物支出金額÷總支出金額)、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。

　　(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類(lèi)別的需求(吃喝玩樂(lè))等。

　　(4)、交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車(chē)線(xiàn)路、停車(chē)場(chǎng)等。

　　(5)、商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。

　　2、 終端消費(fèi)者研究

　　(1)、消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。

　　(2)、逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。

　　(3)、偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因。

　　(4)、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場(chǎng)滿(mǎn)意度等，規(guī)劃方案《商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方案》。

　　3、 投資客戶(hù)研究

　　(1)、經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

　　(2)、投資動(dòng)向：包括投資類(lèi)型、租金范圍及交納方式等。

　　(3)、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。

　　4、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

　　(1)、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。

　　(2)、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶(hù)、輻射范圍等。

　　破解二、點(diǎn)石成金的魔方

　　商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成：

　　目標(biāo)市場(chǎng)定位、商場(chǎng)功能定位、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商場(chǎng)形象定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、商場(chǎng)特色定位、商場(chǎng)規(guī)模定位。

　　系統(tǒng)一、市場(chǎng)定位操作

　　1、區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍;

　　2、客戶(hù)群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定客戶(hù)群;

　　3、 超級(jí)消費(fèi)群定位：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。

　　其中商場(chǎng)消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：

　　層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱(chēng)為社會(huì)學(xué)因素;

　　層次2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場(chǎng)消費(fèi)的一般行為狀況;

　　層次3、動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。

　　系統(tǒng)二、功能組合定位操作

　　主要四大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)

　　1、 特色定位

　　(1)、大眾化定位：收益穩(wěn)定，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)校

　　(2)、特色化定位：商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。

　　2、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位

　　主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。

　　九種商場(chǎng)業(yè)態(tài)：

　　(1)、百貨商場(chǎng) department store

　　(2)、主題性商場(chǎng) speciatity store

　　(3)、超級(jí)市場(chǎng) super market

　　(4)、大型綜合商場(chǎng) general mercha-ndise store

　　(5)、連鎖專(zhuān)賣(mài)店 exclusive shop

　　(6)、便利店 convenience store

　　(7)、購(gòu)物中心 shopping center

　　(8)、倉(cāng)儲(chǔ)商店 discontent store

　　(9)、家居中心 home center

　　3、規(guī)模定位

　　(1)、商品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約(我國(guó)商品品種約70萬(wàn)種)

　　(2)、顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約(時(shí)間：3小時(shí);休閑步速：30-40M/MIN;瀏覽購(gòu)物步行距離：≤7500M;顧客承受單店面積：2.5W平米左右。)

　　(3)、商圈購(gòu)買(mǎi)力對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約(單店極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買(mǎi)力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買(mǎi)力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷(xiāo)售額。)

　　4、(商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的)形象定位(CIS系統(tǒng))

　　(1)、商場(chǎng)建筑外觀表現(xiàn);建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等;

　　(2)、賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn);購(gòu)物環(huán)境、賣(mài)場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。

　　(3)、通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷(xiāo)策略等形式表現(xiàn)。

　　系統(tǒng)三、經(jīng)營(yíng)方式定位操作

　　一、三大主流經(jīng)營(yíng)方式

　　1、自營(yíng)：購(gòu)銷(xiāo)、保底抽傭、純分成。

　　2、招租：按面積出租鋪位或?qū)９�，只收取租金�?/p>

　　3、委托管理

　　二、經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)

　　1、投資資金回收期預(yù)測(cè)(流動(dòng)資金有效運(yùn)用到下期開(kāi)發(fā))

　　2、項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè)(企業(yè)成敗關(guān)鍵)

　　3、經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析(利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，判斷選取經(jīng)營(yíng)方式)

　　4、風(fēng)險(xiǎn)比較分析(分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)概率大小等)

　　5、統(tǒng)一管理(有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)秩序)。

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