房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查報(bào)告及匯報(bào)

　　各位遠(yuǎn)辰的業(yè)主為了廣大購房者著想，給大家報(bào)料是件好事，不過似乎有些信息不對襯。本人也買了三期A11樓，所以平時(shí)都非常關(guān)注遠(yuǎn)辰的消息�？戳薾多業(yè)主貼子報(bào)料后，我專門去調(diào)查了一下。

　　第一：遠(yuǎn)辰占地是80萬平米，458畝。

　　第二：我是參加了去年的團(tuán)購活動買的A11樓，最低是85折，我到是蠻希望有72折，這樣可以更省點(diǎn)米米~~

　　第三：3520的特價(jià)房，據(jù)我所知都是些低樓層不太好的房子，這種手法在哪個樓盤都有，開發(fā)商不會把好房子拿出來搞特價(jià)的啦

　　第四：一期的園林確實(shí)要比去年我買房的時(shí)候漂亮好多哦，種了好多樹，水系也有點(diǎn)兩江四湖的味道，我有拍照片哦(照片都是去年跟今年的前后對比照)

　　第五：二期修的是水泥路，不過在種樹搞園林，到處是泥這話不假，確有其事，這個開發(fā)商是要注意多為我們業(yè)主著想才是，要把路面清理干凈，方便業(yè)放出入。

　　第六：商鋪前原來種的樹被移走了，改種成了玉蘭樹，據(jù)物業(yè)說是為了以后這條街會有花香，玉蘭樹長得比較快，一年時(shí)間就可以達(dá)到原來的水平，那原來的種總不可能丟掉浪費(fèi)掉，所以就移到小區(qū)里種了

　　第七：小區(qū)入口原來那些長不大的樟樹，現(xiàn)在全換成了大株桂花樹至少長了xx年哦!聽朋友說至少要6000塊左右一株呢!

　　第八：有61路、85路到遠(yuǎn)辰，同樣也可以到碧園

　　第九：關(guān)于小學(xué)呢，是開發(fā)商花2500萬元幫政府建的公辦性質(zhì)的小學(xué)，至于師資方面都是由縣教育局去安排，開發(fā)商根本就沒權(quán)力去做的，當(dāng)然開發(fā)商不會做虧本生意，投錢幫政府修了學(xué)校，政府是給了別的補(bǔ)償?shù)�，具體是什么還沒調(diào)查到，有心的業(yè)主們可以參考調(diào)查一下

　　第十：小區(qū)入口的小區(qū)名改了冠信遠(yuǎn)辰國際文化新城，據(jù)了解是有廣西鐵路投資集團(tuán)買了遠(yuǎn)辰超過70%的股份，也就是說這個樓盤已基本屬于國企，我想資金方面應(yīng)該沒太大問題才對。

　　延伸閱讀：

　　關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況調(diào)查報(bào)告

　　經(jīng)過十多年的發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)從小到大，已壯大成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)稅收是地方財(cái)政收入的重要來源，房地產(chǎn)開發(fā)投資也是全社會固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)對推動我市地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用十分突出。

　　自去年全面貫徹落實(shí)國家、省房地產(chǎn)市場有關(guān)限購、限貸等調(diào)控政策以來，我市房地產(chǎn)市場投機(jī)投資性需求得到明顯抑制，房價(jià)漲幅回落，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。同時(shí)商品房成交量急劇下滑，企業(yè)融資成本大幅增加，資金鏈面臨較大困境，且由于后期上市的商品房項(xiàng)目多為近兩年土地價(jià)格處于高位時(shí)競拍所得，加上人工工資、建筑材料不斷上漲，企業(yè)開發(fā)成本較高，房價(jià)下降空間較小，購房者觀望氣氛濃厚，樓盤滯銷已在整個行業(yè)深度蔓延，企業(yè)經(jīng)營壓力凸現(xiàn)。

　　市政府在20xx年的《政府工作報(bào)告》提出要 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)有序健康發(fā)展 。為逐步減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性健康發(fā)展，鞏固我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好態(tài)勢，我局對現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用過程中涉及的各項(xiàng)稅收和收費(fèi)進(jìn)行了摸底調(diào)查，并組織中心半島、城西、城東、城南、城北具有代表性的部分企業(yè)召開座談會。通過調(diào)查了解，擬對我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在的困難和問題進(jìn)行分析，并對促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展提出建議，供決策參考。

　　一、我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　近年來，我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長，城市建設(shè)步伐日益加快，城市功能日益完善，房地產(chǎn)業(yè)在全力實(shí)施 四個四 和 156 發(fā)展戰(zhàn)略背景下，得到前所未有的發(fā)展，我市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資加快、市場交易趨緩的態(tài)勢。

　　一是投資額增長較快。 xx 期間，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成177.26億元，全社會固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1312.62億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重高達(dá)13.5%。20xx年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資68.70億元，同比增長26%。

　　二是新增供應(yīng)減少。受市場調(diào)控政策影響，開發(fā)企業(yè)市場前景不明朗，拿地?zé)崆轶E降，開發(fā)節(jié)奏減緩。20xx年，全市商品房新開工面積337.41萬平方米，同比減少12.14%。20xx年1-x月份，城區(qū)共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積47.66萬平方米，同比減少38.96%。

　　三是成交量持續(xù)萎縮。限購、限貸政策實(shí)施以來，部分改善型需求和剛性需求受到抑制，購房者觀望情緒濃厚，我市商品房成交量持續(xù)下滑。20xx年全市商品房銷售面積302萬平方米，比上年減少12.25%。20xx年1-x月份，城區(qū)商品房銷售面積38萬平方米，同比減少比例達(dá)43.48%。

　　四是成交價(jià)格處于相對低位。20xx年1-x月份，我市商品房平均成交價(jià)格3185元/平方米，同比下降5%。相比于川南城市商品房平均成交價(jià)格(內(nèi)江3488元/平方米、樂山4277元/平方米、自貢3473元/平方米、宜賓3596元/平方米)，我市商品房價(jià)格仍處于低位。

　　由此可見，在調(diào)控政策深入實(shí)施的現(xiàn)實(shí)情況下，政府如何合理支持房地產(chǎn)業(yè)，減輕企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，幫助企業(yè)渡過資金難關(guān)，不僅是保持房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的需要，還是保持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展社會穩(wěn)定的需要。

　　二、我市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況

　　(一)稅收情況

　　由于房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，我市房地產(chǎn)業(yè)對地方財(cái)稅收入貢獻(xiàn)較大。20xx年1-x月，全市房地產(chǎn)業(yè)稅收1.72億元，同比增長6.25%，占全市地方稅收收入30%以上，個別區(qū)縣甚至達(dá)到50%以上，地方財(cái)政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存度很高。

　　目前，我市房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和使用環(huán)節(jié)涉及的稅種主要包括：土地增值稅、土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅、企業(yè)所得稅，共8稅1費(fèi)，征收部門為地稅局。各項(xiàng)稅收稅率、計(jì)稅依據(jù)如表1所示。在以上9個項(xiàng)目中，課征稅負(fù)較為集中的是銷售環(huán)節(jié)，共有7種，分別為營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅和所得稅。

　　按20xx年1-x月份城區(qū)商品房平均成交價(jià)格3604元/平方米，城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價(jià)為900元/平方米測算。依照現(xiàn)行稅收標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)需承擔(dān)的稅收成本約為550元/平方米。

　　(二)收費(fèi)情況

　　根據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段我市房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉及的收費(fèi)項(xiàng)目主要包括：土地登記費(fèi)、土地交易服務(wù)費(fèi)、征地管理費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、土地閑置費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)文件審查費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、電話穿線費(fèi)、文物勘測費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金、白蟻防治費(fèi)、城市設(shè)施配套費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)、合同鑒定費(fèi)、民工工資保證金、工傷保險(xiǎn)、安全文明措施費(fèi)、固體垃圾排放費(fèi)、環(huán)境影響咨詢費(fèi)、避雷檢測費(fèi)、房地產(chǎn)面積測繪費(fèi)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等，共27項(xiàng)，主要涉及國土資源局、住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、文物管理局、環(huán)保局、氣象局等部門。各項(xiàng)收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)單位詳見表2。

　　按城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價(jià)為900元/平方米計(jì)算，依照現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)企業(yè)需承擔(dān)的各項(xiàng)收費(fèi)成本約為325元/平方米(其中包括民工工資保證金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金共約165元/平方米在符合退付條件后要全額返還企業(yè))。

　　從收費(fèi)項(xiàng)目看，城市設(shè)施配套費(fèi)、民工工資保證金兩項(xiàng)收費(fèi)較為集中，且數(shù)額較大。

　　從收費(fèi)環(huán)節(jié)看，拿地階段和開發(fā)環(huán)節(jié)收費(fèi)項(xiàng)目最多，其次是建設(shè)、使用和銷售環(huán)節(jié)。

　　(三)企業(yè)開發(fā)成本構(gòu)成及稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本主要包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、其他費(fèi)用、稅費(fèi)等。

　　依照城區(qū)商品房建筑成本3100元/平方米，樓面地價(jià)為900元/平方米，建安成本1100元/平方米估算，目前我市房地產(chǎn)開發(fā)土地成本占總成本的比例約為29%;前期費(fèi)用占總成本的比例約為4%;建安成本占總成本的比例分別約為35.5%;市政公共設(shè)施費(fèi)用占總成本的比例約為2%;管理費(fèi)用占總成本的比例約為1%;財(cái)務(wù)費(fèi)用占總成本的比例約為7%;其他費(fèi)用約占總成本的比例約為1.5%，稅費(fèi)成本占總成本的比例約為20%(經(jīng)測算，稅費(fèi)成本約為875元/平方米，占總成本的比例應(yīng)為28.2%，其中稅收成本約為550元/平方米，收費(fèi)成本約為325元/平方米。但由于稅費(fèi)中的民工工資保證金、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金約165元/平方米在符合退付條件后要全額返還企業(yè)，土地增值稅先按5%預(yù)征，多收部分也要返還企業(yè)，因此在計(jì)算稅費(fèi)占總成本的實(shí)際比例時(shí)應(yīng)將這些項(xiàng)目扣除)。

　　通過分析可知，在商品房成本構(gòu)成中，建安成本所占比重最高，為35.5%;其次是土地出讓金和稅費(fèi)，分別為29%和20%�？梢�，在房地產(chǎn)市場調(diào)控深入實(shí)施的現(xiàn)階段，除建安成本外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成本和稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重。

　　三、我市房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)收取過程中存在的問題

　　一是土地增值稅預(yù)征率較高。為均衡稅款入庫，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)便于征收計(jì)算，目前我市土地增值稅采取預(yù)征形式，預(yù)征率為5%，這對于成交量下滑，資金回籠受阻，處境艱難的開發(fā)企業(yè)來說，無疑是一筆巨大負(fù)擔(dān)。

　　二是兩項(xiàng)專項(xiàng)基金退付困難。按照《XX市新型墻體材料專項(xiàng)基金征收和使用管理實(shí)施細(xì)則》(瀘規(guī)建[20xx]55號)和《XX市散裝水泥專項(xiàng)資金返退管理暫行規(guī)定》(瀘規(guī)建[20xx]235號)文件要求，新型墻體材料專項(xiàng)基金和散裝水泥專項(xiàng)基金在達(dá)到要求即可退付。但據(jù)開發(fā)企業(yè)反映，從20xx年繳納兩項(xiàng)基金至今，從未退付。

　　三是民工工資保證金數(shù)額較大。按照我市規(guī)定，建設(shè)單位和施工單位必須各自按照工程總造價(jià)的5%繳納民工工資保證金。按建筑面積成本每平方米3100元計(jì)算，建設(shè)單位和施工單位均需按照155元/平方米繳納，由于繳納基數(shù)較大，開發(fā)企業(yè)和施工單位壓力均較大。

　　四是城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)較高�！禭X市人民政府關(guān)于調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套優(yōu)惠政策的通知》(瀘市府函〔20xx〕141號)提出：自20xx年x月16日起，停止執(zhí)行所有城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)優(yōu)惠政策大部分開發(fā)商表示，取消城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)優(yōu)惠政策后，全市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)除獨(dú)立工礦區(qū)外的建設(shè)項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)均按65元/平方米收取，相較于之前的減半征收或按70%征收來說，開發(fā)成本大幅增加。

　　五是部分收費(fèi)項(xiàng)目不合理。根據(jù)《行政許可法》第58條規(guī)定，行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政許可和對行政許可事項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)督檢查，不得收取任何費(fèi)用。而目前我市部分部門在實(shí)施行政許可事項(xiàng)過程中，收取不合理費(fèi)用，且存在重復(fù)收費(fèi)現(xiàn)象，如氣象部門收取的防雷檢測費(fèi)等。建議全面進(jìn)行清理后，不合理收費(fèi)予以取消。

　　四、減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)提出的建議

　　(一)降低土地增值稅預(yù)征比例

　　為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，幫助開發(fā)企業(yè)渡過難關(guān)，建議降低土地增值稅預(yù)征比例，減輕開發(fā)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)�；虬凑丈唐贩坎煌�用途性質(zhì)實(shí)行不同的預(yù)征率，以為開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供資金周轉(zhuǎn)保障。

　　(二)簡化兩項(xiàng)專項(xiàng)基金退付程序

　　隨著房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷走向深入，為最大限度幫助開發(fā)企業(yè)減輕資金壓力，減少資金占用時(shí)間，建議簡化基金反退結(jié)算工作程序，盡早將兩項(xiàng)基金退還企業(yè)。

　　(三)民工工資保證金實(shí)行分類管理

　　建議對對民工工資保證金實(shí)行分類動態(tài)管理，將其分為限額保證金和工程項(xiàng)目保證金兩部分，對信譽(yù)較好及連續(xù)4年內(nèi)無拖欠等不良行為的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)可征收限額保證金;對連續(xù)2內(nèi)拖欠等不良行為的企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)可減少征收工程項(xiàng)目保證金;對未按合同約定支付工程款引發(fā)拖欠工資的企業(yè)除需要繳納限額保證金外，還要調(diào)增其保證金的數(shù)額。

　　(四)繼續(xù)實(shí)施城市設(shè)施配套費(fèi)優(yōu)惠政策

　　為進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境，增強(qiáng)投資和消費(fèi)信心，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，推動我市經(jīng)濟(jì)社會快速、協(xié)調(diào)發(fā)展，建議繼續(xù)實(shí)施城市基礎(chǔ)設(shè)施配套優(yōu)惠政策。

　　閱讀拓展：

　　房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

　　一、xx房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　優(yōu)越的地理環(huán)境，濃厚的貿(mào)易氛圍，舊城歷史景觀和獨(dú)特濱江景觀特點(diǎn)是xx房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的主要特質(zhì)。從20xx年起至今，xx商品房價(jià)格一直顯現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高級房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時(shí)，同樣成為上風(fēng)地產(chǎn)竟相博弈之地。整體而言，xx房地產(chǎn)不管從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。

　　xx年以后，隨著大量外地資本注資xx，該區(qū)域房地產(chǎn)格式顯現(xiàn)出新變化。一方面，房產(chǎn)的整合概念不斷增強(qiáng)，如永清片區(qū)的新天地項(xiàng)目，集合住宅、酒店、寫字樓、商展等不同貿(mào)易業(yè)態(tài)于一體。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進(jìn)一步增強(qiáng)。另外一方面，頂級項(xiàng)目拉動了高端消費(fèi)氣力。長時(shí)間以來，武漢的房產(chǎn)高端消費(fèi)都遭到了產(chǎn)品的極大制約，項(xiàng)目品質(zhì)的均等性使xx的房地產(chǎn)業(yè)不能滿足細(xì)分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產(chǎn)及貿(mào)易地產(chǎn)顯現(xiàn)出積極的發(fā)展態(tài)勢。20xx年，xx房地產(chǎn)進(jìn)進(jìn)了歷年來最火爆的一年。

　　目前，xx房地產(chǎn)顯現(xiàn)出住宅、貿(mào)易并進(jìn)的格式，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷出現(xiàn)。在國家宏觀調(diào)控措施的影響之下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化速度固然有所放緩，但價(jià)格依然穩(wěn)步上升

　　二、xx商品住宅發(fā)展特點(diǎn)

　　產(chǎn)品特點(diǎn)：xx中心區(qū)域住宅以高層住房、高級公寓為主;城郊結(jié)合部以多層、小高層、連排別墅為主。

　　價(jià)格特點(diǎn)：xx城區(qū)商品住宅整體價(jià)格水平在6500元/平方米左右，均價(jià)在 6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區(qū)域。

　　供求特點(diǎn)：全市商品房銷售項(xiàng)目中，xx區(qū)域占據(jù)了39.54%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。

　　消費(fèi)者特點(diǎn)：包括公務(wù)員、商人、公司職員、企業(yè)老總、外來職員等。

　　產(chǎn)品定位：中高端產(chǎn)品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。

　　文化訴求特點(diǎn)：濃厚的貿(mào)易、文娛等都市文化特點(diǎn)。

　　三、20xx年(1-x月份)xx商品住宅供給和銷售基天職析

　　(1) 商品住宅價(jià)格與銷量分析

　　xx區(qū)域憑仗得天獨(dú)厚的地理位置、豐富的土地資源和優(yōu)美的自然環(huán)境等上風(fēng)在過往的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居武漢市前列，同其它區(qū)域相比，其價(jià)格一直顯現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年(1─x月份)，xx住宅均價(jià)到達(dá)5894.43元/平方米，與往年同期相比，價(jià)格增長了39.57%。另外一方面，受國家宏觀調(diào)控政策影響，在進(jìn)進(jìn)20xx年以后，商品住宅的銷量出現(xiàn)一定程度的降落，20xx年(1─x月份)，xx住宅銷量為8950套，與往年同期相比，減少了51.32%。

　　從上表可以看出，xx區(qū)的住宅物業(yè)均勻價(jià)格同整個武漢市的整體住宅物業(yè)均勻價(jià)格的漲落步調(diào)還是相一致的，而且上漲的幅度十分安穩(wěn)。從整個區(qū)域市場來看，高級樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。

　　xx中心區(qū)作為武漢市的一個開發(fā)熱門，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。從市場接受情況來看也是比較理想的，相信隨著該區(qū)經(jīng)濟(jì)不斷的縱身發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)會在其中充當(dāng)愈來愈重要的角色。

　　同時(shí)，該區(qū)域交通日趨通暢，市政配套逐漸成熟，東西湖、后湖、古田區(qū)域的綠化、美化和環(huán)境綜合整治工作獲得積極成果，這些都將為這一帶的房價(jià)帶來一定的升值空間。

　　(2) xx商品住宅市場供求關(guān)系

　　1、20xx年(1─x月份)xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1─x月總供給13299套，市場總銷量為8950套，整體供銷比為1.49：1。

　　2、拆遷購房與投資性購房比例的下降致使住宅銷量減少

　　為避免因房屋拆遷量過大而致使被動需求的過度增長和市場價(jià)格波動，武漢市在xx年以來對拆遷范圍進(jìn)行了緊縮。20xx年(1-x月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比降落28.94%。

　　同時(shí)，國家出臺的政策促使投資購房的本錢和風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，也直接致使了購房需求的減少。據(jù)億房網(wǎng)今年(1-x月份)的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已具有一套住房，進(jìn)行第二次或?qū)掖钨徺I行為的家庭占到47.52%，其中，包括了改善居住條件和投資購房等動因。由于這類動因其實(shí)不屬于迫切性需求，因此受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。

　　xx作為武漢房產(chǎn)投資的主要區(qū)域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所減少。

　　3、購房者對xx中心城區(qū)的住宅偏好度高

　　億房研究中心的20xx年最新調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，潛伏消費(fèi)者對購買住房的區(qū)域偏好主要集中于xx中心城區(qū)但遭到該區(qū)域高房價(jià)的影響，使得一部份在該區(qū)域工作及�？丛谠搮^(qū)域置業(yè)的人群不能不在別的片區(qū)尋求替換品。

　　4、主要銷售的住房產(chǎn)品價(jià)格集中在5000-7000元/平方米

　　以下圖所示：5000─7000元/平方米價(jià)格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐漸上升。

　　5、今年1-x月份主要銷售的住房產(chǎn)品戶型集中在90-120 平方米

　　20xx年(1-x月份)xx的戶型供銷比例統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日趨顯現(xiàn)，從今年1-x月份的情況來講，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的 40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。

　　四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況

　　xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和東西湖區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特點(diǎn)進(jìn)行分析：

　　(一)xx中心區(qū)

　　20xx年上半年xx中心區(qū)成交均價(jià)為6875.42元/平方米，較往年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較往年減少4630套，降幅為58.87%。

　　從上半年xx中心區(qū)成交價(jià)格來看，1至x月呈遞增趨勢，x月到達(dá)價(jià)格高峰，為7286.34元/平方米，隨后x月價(jià)格出現(xiàn)小幅回落，但每平方米價(jià)格仍穩(wěn)定7200元以上。相比價(jià)格來講，成交方面較往年嚴(yán)重萎縮，整體成交量還未到達(dá)往年同期水平的一半。

　　出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供給量趨于降落，與往年同期相比，新居供給量減少3成之多，制約了購房者消費(fèi);固然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀看。特別在中心城區(qū)，房價(jià)漲幅過快，乃至超過中高收進(jìn)購房者的支付能力，樓市顯得愈發(fā)不景氣。在這樣的市場眼前，大多數(shù)開發(fā)商選擇堅(jiān)挺，唯一少部份尾盤項(xiàng)目打起價(jià)格戰(zhàn)，這也就造成了x月該片區(qū)的價(jià)格出現(xiàn)小幅回落。

　　xx的發(fā)展總是伴隨貿(mào)易的腳步前進(jìn)的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、文娛、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項(xiàng)目對永清文化進(jìn)行傳承與再造，必將帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起;時(shí)代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風(fēng)景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項(xiàng)目的行將興修，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心腸段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成和武漢國際廣場的興修也讓武廣板塊如虎添翼。

　　預(yù)計(jì)不久的將來，xx內(nèi)環(huán)將顯現(xiàn)漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發(fā)展態(tài)勢，各大板塊功能定位不同又相互增進(jìn)，將由點(diǎn)及面，以板塊崛起帶動周邊區(qū)域發(fā)展，從而增進(jìn)整個xx中心區(qū)的加快建設(shè)。

　　xx中心區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年x月30號)

　　(二)古田片區(qū)

　　20xx年上半年古田片區(qū)成交均價(jià)為5217.82元/平方米，較往年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較往年減少2609套，降幅為68.59%。

　　從成交價(jià)格情況來看，雖然古田片區(qū)今年1至x月一直都是穩(wěn)中有升，但與往年同期相比，在全市各區(qū)中價(jià)格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。

　　從該區(qū)域樓盤地理位置的散布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區(qū)較近，周邊配套也相對完善，所以構(gòu)成了古田片區(qū)目前的供給主體。正由于如此，隨著輕軌建設(shè)的降溫順解放大道沿線開發(fā)的逐漸完成，該片區(qū)供給量減少，市場關(guān)注度有所降落，再加上經(jīng)濟(jì)適用房對商品房價(jià)格體系的沖擊，以致今年古田片區(qū)樓市較為沉寂。

　　政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。隨著硚口政府對古田區(qū)域的閑置產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行處理，使得古田區(qū)域項(xiàng)目可以成片，整體開發(fā)，同時(shí)，未來輕軌通車，西漢正街商圈構(gòu)成，都將在很大程度上改善古田區(qū)域的城市環(huán)境，為古田樓市的發(fā)展提供有力支持。

　　古田片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年x月30號)

　　(三)二七、后湖片區(qū)

　　20xx年上半年二七、后湖片區(qū)成交均價(jià)為5186.25元/平方米，較往年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較往年降落42.06%。

　　從成交價(jià)格來看，該片區(qū)價(jià)格漲幅基本趨于安穩(wěn)，1至x月穩(wěn)中有升，x月價(jià)格略為回調(diào)。受供給量的影響，后湖地區(qū)商品房關(guān)注度降落，百步亭現(xiàn)代城、香利國庭等項(xiàng)目撐起了該區(qū)域成交的主體。二七地區(qū)則仍然是航天·雙城和東立國際獨(dú)攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數(shù)目較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體顯現(xiàn)溫順向上的走勢，部份樓盤因此加大了打折力度，高端商品房價(jià)格回落明顯。

　　使人振奮的是，輕軌二期的正在加速建設(shè)，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設(shè)過半，交通方面的瓶頸有看在近兩年內(nèi)打破。貿(mào)易方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商當(dāng)中，家樂福等貿(mào)易巨頭已確定落戶，未來她將輻射后湖、二七等地區(qū)，彌補(bǔ)貿(mào)易配套不足的現(xiàn)實(shí)題目。

　　二七、后湖片區(qū)主要在售樓盤信息(截止到20xx年x月30號)

　　(四（201*年社區(qū)重陽節(jié)活動策劃方案: 孝敬老人）)東西湖片區(qū)

　　20xx年上半年東西湖片區(qū)成交均價(jià)為4708.77元/平方米，較往年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較往年增長了14.07%

　　從成交價(jià)格及成交套數(shù)來看，東西湖片區(qū)今年實(shí)現(xiàn)價(jià)量雙增，特別是銷量，雖然只增長14個百分點(diǎn)，但縱觀今年全市其他的銷售情況，該片區(qū)的表現(xiàn)還是使人刮目相看的。

　　固然整個市場氣氛的一直處于觀看情緒，但從該片區(qū)個別項(xiàng)目的調(diào)查顯示，客戶均勻接待量并沒減少多少。而來看房的客戶，很多也是由于價(jià)格相對較低，所以將買房目標(biāo)選定在郊區(qū)，面對高房價(jià)，有迫切購房需求的中低購房者不能不把眼光集中在郊區(qū)盤，從目前情況來看，東西湖雖然存在交通不便，但價(jià)格低、環(huán)境好彌補(bǔ)了部份缺失。

　　多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。近4 年來其供給量的遞減趨勢說明，市場環(huán)境的影響下，開發(fā)商開始重視產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)劑，產(chǎn)品重心逐步由多層向高層和小高層轉(zhuǎn)換。

　　和其他區(qū)域市場多層──小高層──高層的轉(zhuǎn)換階段不同，本區(qū)域由于其本身?xiàng)l件限制，小高層的過渡時(shí)間不長、過渡量較少，迅速邁進(jìn)了高層物業(yè)開發(fā)階段。因此高層物業(yè)還需一定時(shí)間的市場磨合，才能逐漸為區(qū)域市場接受。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。

　　東西湖被譽(yù)為武漢的北京大學(xué)門，而金銀湖更是占據(jù)空港經(jīng)濟(jì)之利，未來還將在這里修建保稅物流中心，發(fā)展物流經(jīng)濟(jì)。這將大為加強(qiáng)東西湖于城市圈的聯(lián)系，加快異地置業(yè)的腳步，為下一步樓市的繁華奠定基礎(chǔ)。

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