2020年關(guān)于X市老舊小區(qū)改造情況的調(diào)查報(bào)告

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程。為深入貫徹落實(shí)國(guó)家關(guān)于實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的決策部署，推進(jìn)我市老舊小區(qū)改造工作，改善居民居住環(huán)境，提升城市品質(zhì)形象，根據(jù)市政協(xié)2020年工作安排，X-X月份，由XX副主席牽頭，組成專題調(diào)研組，通過(guò)實(shí)地走訪、召開(kāi)多層面座談會(huì)、外出考察等形式，對(duì)我市老舊小區(qū)改造情況進(jìn)行了調(diào)研�，F(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城建成年代較早、失養(yǎng)失修失管、市政配套設(shè)施不完善、社區(qū)服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。據(jù)調(diào)研組不完全統(tǒng)計(jì)，我市20X年底前建成的老舊小區(qū)X個(gè)（樂(lè)成街道X個(gè)、城東街道X個(gè)、城南街道X個(gè)），總建筑面積XX多萬(wàn)平方米，涉及XXX戶，XXX人。其中，XX年底前建成的老舊小區(qū)X個(gè)，涉及XX戶，XXX人。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老舊小區(qū)“三多”“三少”“三缺”現(xiàn)象突出，嚴(yán)重影響居民生活質(zhì)量，居民改造意愿普遍強(qiáng)烈。

　�。ㄒ唬┙ㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)多、建筑管線老化多、安全隱患多。老舊小區(qū)建成時(shí)間較早，原建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低，不少建筑是多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)，經(jīng)過(guò)二三十年的使用，老舊小區(qū)普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網(wǎng)老化嚴(yán)重的問(wèn)題，存在安全隱患，群眾反映非常強(qiáng)烈。如X區(qū)X棟建筑有多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)的X棟，X小區(qū)X棟建筑有多孔預(yù)制樓板結(jié)構(gòu)的X棟，調(diào)研組走訪發(fā)現(xiàn)其中部分房屋主體出現(xiàn)不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開(kāi)裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大。X小區(qū)其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開(kāi)始就連續(xù)三個(gè)晚上停電，群眾強(qiáng)烈要求后實(shí)行了線路分流改造。X近幾年都出現(xiàn)了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業(yè)主們不得不雇傭疏通公司來(lái)清理。多數(shù)老舊小區(qū)建筑住宅陽(yáng)臺(tái)洗滌污水管與屋面排水管相連，導(dǎo)致雨污混排現(xiàn)象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經(jīng)腐蝕損壞嚴(yán)重，此外大多數(shù)消防栓都已損壞，無(wú)法正常出水。

　�。ǘ�）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務(wù)設(shè)施少。老舊小區(qū)總體上存在著居住功能不足、配套設(shè)施短缺、公共活動(dòng)空間不足等問(wèn)題。如老舊小區(qū)大部分是X-X層建筑，基本沒(méi)有安裝電梯。據(jù)調(diào)研組初步統(tǒng)計(jì)，X區(qū)老舊小區(qū)XX幢建筑數(shù)千個(gè)單元樓，僅有電梯X部。老舊小區(qū)由于建設(shè)之初規(guī)劃相對(duì)滯后，因停車位不足造成的亂停現(xiàn)象十分普遍，近年來(lái)雖然有開(kāi)展公共停車區(qū)域的優(yōu)化調(diào)整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如X二區(qū)居民車輛XX多，停車位僅XX個(gè)，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區(qū)文化娛樂(lè)、體育健身、養(yǎng)老托幼、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施明顯缺失。據(jù)調(diào)研，X個(gè)老舊小區(qū)中，僅X個(gè)小區(qū)有固定的辦公場(chǎng)所（包括X個(gè)違建），X個(gè)小區(qū)有老年活動(dòng)場(chǎng)所，X個(gè)小區(qū)有托幼場(chǎng)所；很多小區(qū)的公共娛樂(lè)設(shè)施如健身器材嚴(yán)重老化，甚至根本沒(méi)有配備；公共廁所配備不足，X街道X個(gè)老舊小區(qū)就有X個(gè)沒(méi)有公共廁所。

　�。ㄈ�）居住環(huán)境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業(yè)管理缺乏。老舊小區(qū)違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現(xiàn)象十分常見(jiàn)。如老舊小區(qū)很多車庫(kù)住著老年人、新X人，有的X平方米的車庫(kù)住了X-X個(gè)人，在車庫(kù)內(nèi)吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當(dāng)嚴(yán)重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫(kù)邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴(yán)重影響小區(qū)面貌；部分建筑一樓或者車庫(kù)還被租用作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，如在X小區(qū)車庫(kù)或者一層被用作美容美發(fā)、家電維修、教育培訓(xùn)，存在較大安全隱患。老舊小區(qū)多數(shù)人防技防不到位，部分保安崗?fù)ば瓮�虛設(shè)、無(wú)人值班，部分監(jiān)控?cái)z像頭存在聚焦模糊甚至失效。如X小區(qū)的監(jiān)控室三臺(tái)監(jiān)控屏幕在調(diào)研時(shí)竟然全部黑屏；X區(qū)不少樓道門(mén)禁系統(tǒng)形同虛設(shè)，長(zhǎng)期無(wú)法使用卻沒(méi)人修理。據(jù)調(diào)研，目前X個(gè)老舊小區(qū)中，有X個(gè)小區(qū)還沒(méi)有成立業(yè)委會(huì)，X個(gè)小區(qū)沒(méi)有進(jìn)駐物業(yè)管理，X個(gè)小區(qū)沒(méi)有建立黨的組織，而且很多業(yè)委會(huì)只有組織，沒(méi)有固定辦公場(chǎng)所、沒(méi)有經(jīng)費(fèi)和專職工作人員，沒(méi)有開(kāi)展有效的管理工作。

　　2019年X月以來(lái)，國(guó)家部委、X省、X市相繼出臺(tái)了推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作的文件，各級(jí)政府對(duì)老舊小區(qū)的改造極為重視�！禭市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)方案》中我市2020-2022年改造老舊小區(qū)X個(gè)，目前我市已上報(bào)X小區(qū)、X區(qū)、X、X小區(qū)等X個(gè)小區(qū)改造項(xiàng)目，總建筑面積約X.X萬(wàn)平方米，涉及約XX戶。

　　二、制約老舊小區(qū)改造的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┬�區(qū)底數(shù)不清，改造機(jī)制不健全

　　我市城區(qū)老舊小區(qū)存量大，不同小區(qū)的改造規(guī)模差異明顯，改造任務(wù)復(fù)雜。但目前我市尚沒(méi)有編制老舊小區(qū)改造的整體規(guī)劃，小區(qū)情況掌握不夠，對(duì)改造的總量缺乏準(zhǔn)確數(shù)據(jù)和具體安排，也缺乏具體的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區(qū)的簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但數(shù)據(jù)各不相同，老舊小區(qū)規(guī)模、房屋質(zhì)量狀況和業(yè)主構(gòu)成等關(guān)鍵數(shù)據(jù)缺失，配套設(shè)施、基層治理情況不清。同時(shí)我市老舊小區(qū)三年改造行動(dòng)工作推進(jìn)相對(duì)滯后，實(shí)施方案現(xiàn)在還沒(méi)有出臺(tái)，群眾關(guān)注的改造資金居民自籌比例、補(bǔ)助基數(shù)以及與水電氣污等權(quán)屬單位專項(xiàng)工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對(duì)比兄弟縣市區(qū)，X、X已經(jīng)出臺(tái)了老舊小區(qū)改造實(shí)施方案，X、X、X也陸續(xù)公布了實(shí)施方案征求意見(jiàn)稿。此外，我市還沒(méi)有建立老舊小區(qū)改造工作的綜合性協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和工作專班，主要由住建部門(mén)的一個(gè)科室負(fù)責(zé)工作對(duì)接，工作機(jī)制還不夠健全，相關(guān)責(zé)任單位權(quán)責(zé)不夠明確，難以形成整體合力。

　�。ǘ�）資料檔案不全，改造技術(shù)有難題

　　據(jù)反映，部分老舊小區(qū)前期的設(shè)計(jì)圖紙和建設(shè)資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒(méi)有。如前期住建部門(mén)為今年啟動(dòng)改造計(jì)劃的老舊小區(qū)做規(guī)劃設(shè)計(jì)，去檔案館等多處也沒(méi)找到建設(shè)時(shí)的設(shè)計(jì)圖紙，不得不聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)小區(qū)情況進(jìn)行重新測(cè)繪，無(wú)形中增加了時(shí)間成本和資金成本；X街道干部為解決X小區(qū)居民和村民權(quán)屬糾紛，找了幾個(gè)部門(mén)也沒(méi)有找到當(dāng)時(shí)的規(guī)劃平面圖紙，無(wú)法明確四至，難以劃分權(quán)屬。同時(shí)，老舊小區(qū)建成后的二十多年時(shí)間里，各單位對(duì)小區(qū)進(jìn)行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結(jié)構(gòu)改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時(shí)的資料圖也不能照樣設(shè)計(jì)，需要實(shí)地核對(duì)，否則稍有誤差就可能挖破管線。據(jù)X公司反映，X區(qū)地下管線復(fù)雜，規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后工程推進(jìn)緩慢，至今現(xiàn)在仍未開(kāi)工；X小區(qū)地下管線走向不詳，社區(qū)、小區(qū)無(wú)人能說(shuō)得清楚，給天然氣改造設(shè)計(jì)增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區(qū)面積有限，樓距不足，空地較少，由于場(chǎng)地的限制會(huì)進(jìn)一步加大改造的難度與施工的風(fēng)險(xiǎn)，甚至可能影響百姓生活與人身安全。

　　（三）居民需求多樣，現(xiàn)實(shí)矛盾不樂(lè)觀

　　調(diào)研組走訪調(diào)研了解到，多數(shù)居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢(qián)、加裝電梯方便老人，還對(duì)小區(qū)綠化與道路、停車場(chǎng)以及樹(shù)木的高度、防盜窗的改造存在多種意見(jiàn)�？梢钥闯觯�老舊小區(qū)居民對(duì)改善居住環(huán)境的愿望迫切，對(duì)配套服務(wù)的需求多樣，對(duì)政府實(shí)施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標(biāo)準(zhǔn)存在較大的差距，小區(qū)個(gè)體之間的差異、居民的經(jīng)濟(jì)條件和社會(huì)背景的多樣性使得老舊小區(qū)的改造更加復(fù)雜。如電梯加裝方面，近年來(lái)老舊小區(qū)居民要求加裝電梯的意愿一直較為強(qiáng)烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業(yè)主簽字、鄰居無(wú)一反對(duì)意見(jiàn)、房屋鑒定報(bào)告B級(jí)以上等條件限制，自20X年以來(lái)申請(qǐng)加裝的成功者寥寥，僅有X小區(qū)、X、X公寓X個(gè)小區(qū)共計(jì)X臺(tái)電梯。供水改造方面，一些老舊小區(qū)X樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來(lái)增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現(xiàn)黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個(gè)片區(qū)大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調(diào)查發(fā)現(xiàn)老舊小區(qū)老年人比例明顯高于新小區(qū)，據(jù)街道統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，X歲以上的老人如X小區(qū)XX人（占X%）、X小區(qū)約XX人（占X%）、X小區(qū)XX人（占X%）、X小區(qū)約XX人（占X%），隨著老舊小區(qū)“老齡居民”人數(shù)的不斷增加，老年人無(wú)障礙出行、休閑娛樂(lè)活動(dòng)、群體安全保障、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)等需求也日益明顯，但一些項(xiàng)目限于場(chǎng)地、資金處于無(wú)法可改、無(wú)處可建的尷尬境地。

　　（四）資金問(wèn)題突出，業(yè)主共建意識(shí)弱

　　老舊小區(qū)改造資金需求總規(guī)模較大，據(jù)部門(mén)反映，部分老舊小區(qū)沒(méi)有物業(yè)維修專項(xiàng)基金，改造工作面臨著財(cái)政資金“投不起”、居民和社會(huì)資金不愿投、后期管護(hù)資金缺失等問(wèn)題。據(jù)初步測(cè)算，假設(shè)按照補(bǔ)助基數(shù)XX元/平方米計(jì)算，僅今年計(jì)劃的X個(gè)小區(qū)項(xiàng)目補(bǔ)助就超過(guò)X個(gè)億。雖然中央、省撥付一定專項(xiàng)補(bǔ)助基金（X市級(jí)僅對(duì)X、X、X區(qū)等各實(shí)際功能區(qū)實(shí)施補(bǔ)助），市財(cái)政仍然面臨較大壓力。并且根據(jù)現(xiàn)有文件規(guī)定，符合中央財(cái)政補(bǔ)助的改造對(duì)象主要是XX年以前建成的小區(qū)不包括居民自建房為主的老舊小區(qū)，但在我市該時(shí)間段內(nèi)老舊小區(qū)或多或少夾雜著自建住房，如X小區(qū)商品房XX套、自建房X套（間），X小區(qū)商品房XX套、自建房XX套（間），X小區(qū)商品房X套，自建房XX套（間）。因此我市大部分老舊小區(qū)改造無(wú)法享受上級(jí)財(cái)政補(bǔ)助，很大程度增加了本級(jí)財(cái)政的投入負(fù)擔(dān)，影響改造工作的大范圍推進(jìn)。同時(shí)，調(diào)研發(fā)現(xiàn)部分居民缺乏“共享共建共治”和“購(gòu)買服務(wù)”的觀念意識(shí)，認(rèn)為老舊小區(qū)改造主要是政府的事情，自己不用花錢(qián)，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強(qiáng)烈，說(shuō)到投錢(qián)就沉默。

　　（五）長(zhǎng)效管理缺乏，改造成果難維持

　　老舊小區(qū)在歷年各類創(chuàng)建工作中，雖經(jīng)過(guò)幾輪環(huán)境整治或單項(xiàng)改造，但“臟亂差”現(xiàn)象總是卷土重來(lái)。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區(qū)防控難度普遍大于新式小區(qū)，如多個(gè)開(kāi)放式老舊小區(qū)為確保隔離到位，不得不封閉起來(lái)，但多次發(fā)生封閉隔斷障礙被破現(xiàn)象，進(jìn)出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區(qū)治理力量不足，長(zhǎng)效管理機(jī)制不健全。業(yè)委會(huì)方面，很多小區(qū)業(yè)委會(huì)是退休干部、熱心人士在管理，他們沒(méi)有執(zhí)法權(quán)主要以勸導(dǎo)為主，有時(shí)感嘆“管了也沒(méi)人聽(tīng)”，有時(shí)認(rèn)為管得多了會(huì)得罪人，業(yè)委會(huì)整體職能作用沒(méi)有發(fā)揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場(chǎng)所養(yǎng)雞養(yǎng)鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業(yè)方面，老舊小區(qū)收繳物業(yè)費(fèi)困難與物業(yè)管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區(qū)多數(shù)住戶不愿意繳納較高的物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)入老舊小區(qū)；即便引入收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低的物業(yè)（據(jù)了解目前最低為XX元），部分業(yè)主因?qū)π�區(qū)管理存在分歧不愿意交物業(yè)費(fèi)，部分業(yè)主認(rèn)為是自建房不需要交物業(yè)費(fèi)，如X小區(qū)XX多戶，2019年大約XX多戶居民沒(méi)有上交管理費(fèi)；物業(yè)費(fèi)收繳不到位，直接導(dǎo)致物業(yè)管理難以維持，最終降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或直接撤離棄管，形成惡性循環(huán)。街道社區(qū)方面，社區(qū)工作人員除書(shū)記、社工外，普遍沒(méi)有固定薪資，社區(qū)的很多工作人員要么是新進(jìn)大學(xué)生，要么是臨時(shí)人員，基層工作經(jīng)驗(yàn)匱乏或工作主動(dòng)性不夠，加上社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)缺少，平時(shí)忙于完成上級(jí)交辦的各項(xiàng)業(yè)務(wù)指標(biāo)，極少參與老舊小區(qū)的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區(qū)時(shí)間不多，對(duì)現(xiàn)有的小區(qū)業(yè)委會(huì)很少開(kāi)展培訓(xùn)指導(dǎo)，往往造成“前期鼓勵(lì)成立業(yè)委會(huì)，最后卻任由其自生自滅”現(xiàn)象。如果改造完成后小區(qū)管理方繼續(xù)缺位，就會(huì)導(dǎo)致改造成果無(wú)法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費(fèi)。

　　三、幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┙∪珯C(jī)制，摸清底數(shù)，加快出臺(tái)規(guī)劃方案

　　老舊小區(qū)改造是個(gè)系統(tǒng)性工程，牽涉面廣，需要多個(gè)部門(mén)密切配合。市政府要發(fā)揮主導(dǎo)作用，牽頭成立相關(guān)職能部門(mén)參與的工作機(jī)構(gòu)，明確部門(mén)分工，劃分目標(biāo)責(zé)任。建立工作聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決老舊小區(qū)改造過(guò)程中的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題。盡快組織開(kāi)展全市老舊小區(qū)調(diào)查摸底，真實(shí)準(zhǔn)確掌握老舊小區(qū)規(guī)模、房屋建筑本體、小區(qū)公共部分基礎(chǔ)設(shè)施和基本功能，老舊小區(qū)居民自治和物業(yè)管理的現(xiàn)狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區(qū)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)信息庫(kù)，建議將調(diào)查對(duì)象范圍放寬至20X年前建成的老舊小區(qū)。在此基礎(chǔ)上，盡快研究制定老舊小區(qū)改造規(guī)劃和“三年計(jì)劃”，明確老舊小區(qū)的具體分類和改造批次時(shí)間，明確改造的具體內(nèi)容和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確改造的投入保障和組織實(shí)施。規(guī)劃應(yīng)統(tǒng)籌好老舊小區(qū)改造、保障性安居工程等項(xiàng)目的關(guān)系，建議將老舊小區(qū)改造和文明城市創(chuàng)建、“污水零直排小區(qū)”建設(shè)、未來(lái)社區(qū)改造等工作有機(jī)結(jié)合。創(chuàng)新機(jī)制，研究出臺(tái)針對(duì)完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。

　　（二）注重前期，統(tǒng)籌推進(jìn)，合理把握改造節(jié)奏

　　住建、資規(guī)部門(mén)應(yīng)先行做好各老舊小區(qū)原始資料和圖紙的查找整理，基礎(chǔ)資料不完善、與項(xiàng)目實(shí)際不符合的，委托相關(guān)設(shè)計(jì)單位及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)測(cè)補(bǔ)繪。市政、電力、通訊、供水、燃?xì)獾炔块T(mén)單位和有關(guān)街道應(yīng)協(xié)助提供各老舊小區(qū)地下管網(wǎng)分布圖，并對(duì)地上各類相應(yīng)管線進(jìn)行集中調(diào)查清理。街道社區(qū)應(yīng)有序開(kāi)展老舊小區(qū)改造宣傳動(dòng)員工作，讓群眾充分認(rèn)識(shí)到改造帶來(lái)的實(shí)效和好處，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。同時(shí)，建議建立老舊小區(qū)改造項(xiàng)目庫(kù)制度，列入改造計(jì)劃項(xiàng)目應(yīng)有序進(jìn)行實(shí)地勘查和科學(xué)論證，比如對(duì)比改造與拆后重建的費(fèi)用，若差距不大建議實(shí)施“就地重建”；有些房屋可以進(jìn)行改造，但其不適合我市的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，要避免改造的重復(fù)浪費(fèi)。在論證的基礎(chǔ)上，選取細(xì)化改造方案優(yōu)、群眾改造意愿強(qiáng)烈、“共同締造”基礎(chǔ)好的項(xiàng)目，按“成熟一個(gè)，實(shí)施一個(gè)”的原則啟動(dòng)改造。

　�。ㄈ�）以人為本，突出重點(diǎn)，改造提升居住環(huán)境

　　城市的發(fā)展和社區(qū)的建設(shè)都是牢固樹(shù)立“以人民為中心”的思想。針對(duì)建筑改造、道路交通和停車、管網(wǎng)系統(tǒng)、景觀綠化、適老化改造、社區(qū)服務(wù)體系6大方面，因地制宜來(lái)確定各小區(qū)菜單式改造內(nèi)容，優(yōu)先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問(wèn)題。一是支持存在多孔預(yù)制樓板等安全隱患較多的老舊小區(qū)拆舊建新。此類小區(qū)進(jìn)行綜合改造價(jià)值不大，反而還會(huì)增加安全隱患，建議采取拆舊建新的辦法�？稍谖７胯b定的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況和群眾意愿采取不同的安置方法。具備開(kāi)發(fā)潛力地段的小區(qū)可引進(jìn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行重新開(kāi)發(fā)，適當(dāng)提高容積率，一并將托幼、養(yǎng)老、醫(yī)療等便民服務(wù)嵌入，提升土地的利用價(jià)值；借鑒鹿城等地做法，向需拆遷改造的住戶發(fā)放安置房“房票”，購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的商品房實(shí)現(xiàn)異地安置。二是鼓勵(lì)多層住宅加裝電梯。參照X、X等地做法，盡快出臺(tái)電梯資金補(bǔ)助方案（X按電梯加裝費(fèi)用X%給予最高不超過(guò)X萬(wàn)元/臺(tái)、X給予符合條件的X萬(wàn)元/臺(tái)補(bǔ)助），進(jìn)一步優(yōu)化電梯安裝申報(bào)和審批流程，小區(qū)改造條件成熟的可適當(dāng)降低加裝電梯的啟動(dòng)門(mén)檻。若財(cái)政緊張可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)、先建后補(bǔ)等方式。三是實(shí)施打通消防生命通道工程。實(shí)行老舊小區(qū)“一區(qū)一策”治理，結(jié)合老舊小區(qū)的建成年代、建筑高度、周邊環(huán)境、道路管網(wǎng)等方面情況開(kāi)展改造，制定實(shí)施消防車通道治理方案，按照先急后緩、先易后難的原則盡快打通消防通道。四是完善老舊小區(qū)公共服務(wù)功能。優(yōu)先解決水、電、氣、路、排污等問(wèn)題。改造零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，有條件的增設(shè)汽車充電樁和電瓶車充電棚。拓展居民公共活動(dòng)空間，及時(shí)維修翻新小區(qū)內(nèi)破損的公共休閑設(shè)施，增設(shè)小區(qū)健康步道、休閑游憩場(chǎng)地和健身器械，條件成熟的要建立完善老年人活動(dòng)中心，引入社會(huì)資本建設(shè)養(yǎng)老托育機(jī)構(gòu)。

　�。ㄋ模┒嘣�投入，加大保障，健全資金籌措機(jī)制

　　市政府要研究明確基礎(chǔ)類、完善類、提升類改造的政府和居民資金負(fù)擔(dān)比例，做好財(cái)政投入保障，探索構(gòu)建政府政策性引導(dǎo)、居民共建性出資、企業(yè)市場(chǎng)化參與、社會(huì)全方位支持的多元化融資機(jī)制。一是加強(qiáng)與銀行等金融機(jī)構(gòu)的溝通對(duì)接，探索老舊小區(qū)專項(xiàng)債券等融資方式，鼓勵(lì)金融系統(tǒng)開(kāi)發(fā)針對(duì)老舊小區(qū)改造的優(yōu)惠金融產(chǎn)品，探索居民戶內(nèi)改造、裝修、節(jié)能減排等消費(fèi)領(lǐng)域的個(gè)人貸款金融服務(wù)。二是探索利用增建商業(yè)設(shè)施、翻建結(jié)合擴(kuò)建等措施，合理利用小區(qū)及周邊閑置土地或簡(jiǎn)陋房屋占地，在不影響規(guī)劃的情況下進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)；通過(guò)制定稅收優(yōu)惠等政策措施吸引社會(huì)資金投入，減輕財(cái)政資金壓力，實(shí)現(xiàn)資金平衡。三是出臺(tái)提取個(gè)人公積金用于加裝電梯等老舊小區(qū)改造的政策，適當(dāng)降低物業(yè)專項(xiàng)維修基金用于改造的申請(qǐng)門(mén)檻，減輕老舊小區(qū)改造籌資壓力。四是充分發(fā)揮責(zé)任企業(yè)和責(zé)任單位資金作用，加大對(duì)水電氣網(wǎng)等垂管部門(mén)協(xié)調(diào)力度，在預(yù)算審批、資金撥付等方面提高靈活度，為老舊小區(qū)改造提供便利。

　　（五）綜合施策，規(guī)范運(yùn)作，促進(jìn)小區(qū)長(zhǎng)效管理

　　要堅(jiān)持改造與整治相結(jié)合，建設(shè)與管理相結(jié)合，持續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)后續(xù)管理，鞏固改造成果。一是黨建進(jìn)小區(qū)，以黨建引領(lǐng)小區(qū)治理。加大街道對(duì)老舊小區(qū)的管理力度，建立駐社干部聯(lián)系老舊小區(qū)的工作制度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)的培訓(xùn)管理，規(guī)范業(yè)委會(huì)資金管理和物業(yè)監(jiān)管等制度。已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的可以進(jìn)一步充實(shí)業(yè)委會(huì)的紅色力量，還未成立業(yè)委會(huì)的可以幫助成立小區(qū)臨時(shí)業(yè)委會(huì)，在管理過(guò)程中逐步物色小區(qū)的能人志士加入業(yè)委會(huì)，建立健全居民自治管理機(jī)構(gòu)，夯實(shí)小區(qū)管理基礎(chǔ)。條件成熟的小區(qū)可以建立黨支部，提供黨組織為民服務(wù)清單，以“紅色”力量激發(fā)老舊小區(qū)管理“新動(dòng)能”。還可以借鑒X做法，出臺(tái)文件明確黨員機(jī)關(guān)干部必須兼任所住小區(qū)樓長(zhǎng)、單元長(zhǎng)等，賦予其社區(qū)服務(wù)職責(zé)，帶動(dòng)居民共同參與到小區(qū)治理。二是物業(yè)進(jìn)小區(qū)，以專業(yè)服務(wù)促進(jìn)小區(qū)管理。根據(jù)不同小區(qū)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力以及對(duì)物業(yè)管理的實(shí)際需求，采取社會(huì)化管理、準(zhǔn)物業(yè)管理、社區(qū)自治管理等多樣化的物業(yè)管理模式。建議建立物業(yè)管理征信系統(tǒng)，對(duì)業(yè)主惡意拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的行為納入個(gè)人征信系統(tǒng)進(jìn)行警示，對(duì)物業(yè)企業(yè)管理失信并造成小區(qū)嚴(yán)重后果的進(jìn)行曝光。對(duì)于一時(shí)難以引進(jìn)物業(yè)企業(yè)的，可由街道設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，在各準(zhǔn)物業(yè)小區(qū)設(shè)置管理處，形成系統(tǒng)的管理網(wǎng)絡(luò)，實(shí)施準(zhǔn)物業(yè)管理。三是執(zhí)法進(jìn)小區(qū)，以亂象整治規(guī)范小區(qū)管理。聯(lián)合司法、綜合行政執(zhí)法、公安、消防、市場(chǎng)監(jiān)管、衛(wèi)健等多部門(mén)集中梳理小區(qū)常見(jiàn)違法違規(guī)行為問(wèn)題，明確執(zhí)法責(zé)任單位，編制違法事項(xiàng)清單并在小區(qū)公告。通過(guò)“城市大腦”建設(shè)延伸到小區(qū)，采取攝像頭抓拍違法行為的形式，開(kāi)展“非接觸性執(zhí)法”，由指揮中心分派給各執(zhí)法部門(mén)依法處理。同時(shí)，加強(qiáng)業(yè)委會(huì)、物業(yè)和屬地社區(qū)、街道的溝通，定期召開(kāi)小區(qū)社情研判會(huì)，對(duì)小區(qū)的各種違法情況進(jìn)行分析，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)管理的支撐，完善小區(qū)執(zhí)法治理體系。

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