一、 前 言

作為深圳“地王”項(xiàng)目的紅樹西岸是百仕達(dá)地產(chǎn)即將推出的濱海樓盤。紅樹西岸位于華僑城填海區(qū)，濱海大道以北、沙河?xùn)|路以東、深圳灣一路以西，白石路以南；占地面積達(dá)7.5萬平方米，XX年公開投標(biāo)價(jià)高達(dá)7.8億元人民幣，總建筑面積為25.53萬平方米。該樓盤具有得天獨(dú)厚的自然景觀環(huán)境：樓盤正面是全線無敵海景，遠(yuǎn)眺香港天水圍，南面是紅樹濕地，西面是沙河高爾夫球場(chǎng)，北面是深圳旅游區(qū)華僑城和著名景點(diǎn)世界之窗；項(xiàng)目北側(cè)可見紅樹灣規(guī)劃中的主題公園。項(xiàng)目由美國(guó)著名建筑大師bernardo規(guī)劃設(shè)計(jì)，集合各領(lǐng)域高度國(guó)際化團(tuán)隊(duì)傾力打造，將建成南中國(guó)最具濱海特色的現(xiàn)代高尚人居社區(qū)。

百仕達(dá) 紅樹西岸將引領(lǐng)深圳豪宅新風(fēng)，成為中國(guó)新興知富階層投資與居住的理想住宅和高尚社區(qū)。

二、 市場(chǎng)分析

（一）深圳豪宅市場(chǎng)狀況

豪宅在一個(gè)城市住房市場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)，應(yīng)該和一個(gè)城市私人財(cái)富的結(jié)構(gòu)有關(guān)，同時(shí)也與一個(gè)城市的豪宅市場(chǎng)的消費(fèi)需求有關(guān)。在一個(gè)成熟的市場(chǎng)里，豪宅的數(shù)量應(yīng)該占總的住宅存量的5%-10%。目前深圳的豪宅市場(chǎng)還處于初級(jí)階段和稀缺階段，財(cái)富階層的聚集度和穩(wěn)定度不夠，山海等稀缺資源的市場(chǎng)開發(fā)度不夠。

XX年全年深圳在售豪宅項(xiàng)目不到15個(gè)，約為XX年的三分之一，物業(yè)類型有別墅、townhouse、小高層、高層、超高層等。XX年豪宅的熱點(diǎn)區(qū)域主要是香蜜湖和華僑城片區(qū)，其中香蜜湖片區(qū)以townhouse、小高層為主，華僑城片區(qū)以高層為主。XX年的豪宅市場(chǎng)有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，越是豪宅，越是昂貴的豪宅越熱銷，香蜜湖和華僑城片區(qū)的豪宅物業(yè)均保持了良好的銷售狀態(tài)。比如水榭花都二期開盤3個(gè)月即告罄，熙園已經(jīng)銷售過半，中旅國(guó)際公館銷售也早已過半，波托菲諾純水岸及天鵝堡二期也保持著理想的銷售態(tài)勢(shì)。

從價(jià)位上來看，XX年熱銷的豪宅普遍均價(jià)較高，如水榭花都二期均價(jià)約10500元／平方米，熙園均價(jià)約9200—9700元／平方米，波托菲諾均價(jià)約9500元／平方米，雅頌居均價(jià)約9500元／平方米，紅樹東方均價(jià)約8300元／平方米，云深處均價(jià)逾11000萬元／平方米，整體看XX年豪宅均價(jià)普遍較XX年略高，銷售的速度也較不俗，充分說明豪宅市場(chǎng)的需求還是存在的，并且市場(chǎng)需求還比較旺盛，只是沒有對(duì)應(yīng)合適的產(chǎn)品。

（二）南山區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)

XX年對(duì)于南山商品住宅的發(fā)展來說，應(yīng)該是保持高速增長(zhǎng)，繼續(xù)沖高的一年，批準(zhǔn)預(yù)售、銷售面積都創(chuàng)下歷史新高，各項(xiàng)指標(biāo)都顯示市場(chǎng)運(yùn)行良好。

未來兩年，在房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的影響下，住宅空置面積雖然會(huì)有一些增長(zhǎng)，但對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。XX年，該片區(qū)的后海樓盤密集入市后均取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，顯示了南山市場(chǎng)巨大的吸引力。在全市進(jìn)入消化存量的一年，南山供應(yīng)量的大增無疑將會(huì)成為今年市場(chǎng)新的熱點(diǎn)之一。

而后海濱海長(zhǎng)廊的建設(shè)將引領(lǐng)后海成為深圳新的無敵海景高尚社區(qū)，華僑城的成功經(jīng)驗(yàn)將向南移植；后海、南山區(qū)中部是未來兩年的熱點(diǎn)區(qū)域；華僑城填海區(qū)大型項(xiàng)目紅樹西岸的啟動(dòng)將會(huì)掀起新一輪“僑城熱”。

（三）紅樹灣市場(chǎng)前景

自1998年開始的修建濱海大道的填海工程，使深圳灣畔的灘涂上造就了2.9平方公里的土地———紅樹灣填海區(qū)，深圳市政府為它定位為：用5年時(shí)間建成全市最大規(guī)模的、具有全新生活模式的居住社區(qū)和湖景旅游區(qū)，深圳作為濱海城市的特色將以此來實(shí)現(xiàn)，讓它成為深圳的窗口、深圳的名片、深圳的品牌。在深規(guī)院的設(shè)計(jì)方案中有深圳灣淡水沙灘游泳池的設(shè)計(jì)，要建成中國(guó)最大的戶外淡水游泳池，游泳池的北邊設(shè)計(jì)真沙灘，海灣邊設(shè)計(jì)成無限邊界，恰似一池碧水涌海灣。由此可見，深圳政府已將紅樹灣規(guī)劃為高檔休閑區(qū)和高尚住宅區(qū)。

深圳灣濱海休閑帶15公里生態(tài)長(zhǎng)廊的規(guī)劃使這一地塊形成更大的生態(tài)優(yōu)勢(shì)。創(chuàng)下深圳紅樹灣地王天價(jià)的紅樹西岸勢(shì)必要在此片區(qū)打造頂級(jí)豪宅。

三、 產(chǎn)品分析

（一）swot分析

1、優(yōu)勢(shì)s

（1）自然環(huán)境：該樓盤具有得天獨(dú)厚的自然景觀環(huán)境：樓盤正面是全線無敵海景，遠(yuǎn)眺香港天水圍，南面是紅樹濕地，西面是沙河高爾夫球場(chǎng)，北面是深圳旅游區(qū)華僑城和著名景點(diǎn)世界之窗。

（2）開發(fā)商品牌：百仕達(dá)花園一期、二期，曾先后獲得中華人民共和國(guó)國(guó)家質(zhì)量獎(jiǎng)銀質(zhì)獎(jiǎng)?wù)�、建設(shè)部?jī)?yōu)秀建設(shè)設(shè)計(jì)一等獎(jiǎng)、全國(guó)優(yōu)秀住宅社區(qū)環(huán)境特別金獎(jiǎng)、廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)、深圳金牌尊貴豪宅等，XX年還作為深圳市參加國(guó)際花園城市評(píng)比的唯一商品住宅小區(qū)，為深圳市獲得“國(guó)際花園城市”美譽(yù)作出了應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

（3）專業(yè)服務(wù)：百仕達(dá)地產(chǎn)通過大賽的形式在全國(guó)范圍內(nèi)征選20位美女擔(dān)任售樓小姐，并計(jì)劃將這些售樓小姐派往新加坡培訓(xùn)，包括地產(chǎn)建筑、高級(jí)物管、社交禮儀等。這些接受過精心培訓(xùn)的置業(yè)顧問，將為紅樹西岸的顧客提供從挑樓、買樓到入住后的全程服務(wù)等。

2、劣勢(shì)w

（1）環(huán)境資源：深圳灣的水質(zhì)令人擔(dān)憂，紅樹濕地空氣質(zhì)量有待改善。

（2）商業(yè)配套：在目前深圳灣片區(qū)規(guī)劃中缺少一種大型的商業(yè)配套。

3、機(jī)會(huì)點(diǎn)o

（1）政府規(guī)劃開發(fā)利好因素：深圳市政府預(yù)將紅樹灣規(guī)劃成全市最大規(guī)模的、具有全新生活模式的居地社區(qū)和湖景旅游區(qū)。

（2）cepa的實(shí)施為深圳豪宅市場(chǎng)人群創(chuàng)造增添了人氣。

（3）百仕達(dá) 紅樹西岸置業(yè)顧問選拔大賽使得紅樹西岸名氣大增，有較高的知名度

4、風(fēng)險(xiǎn)t

深圳豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)銷手段層出不窮。百仕達(dá)地產(chǎn)花天價(jià)買下此地，來塑造頂級(jí)豪宅形象，勢(shì)必要?jiǎng)?chuàng)出紅樹西岸的與眾不同和非同尋常來。所以，如何精心打造紅樹西岸，是一個(gè)營(yíng)銷難題，更是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)遇與挑戰(zhàn)的難題。

（二）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

總占地面積：75101.8平方米

總建筑面積：255300平方米

會(huì)所：3000平方米

幼兒園：3000平方米

總戶數(shù)：約1330戶

建筑形式：三棟住宅圍繞1萬平方米的人工湖而建

戶型：兩房?jī)蓮d、三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d及復(fù)式單位，戶型建筑面積120-520平方米

戶型特點(diǎn)：板式結(jié)構(gòu)建筑，采光、通風(fēng)性能好；所有戶型兩梯兩用，并有兩梯一戶的超豪華單位，建筑密度低，無對(duì)視，私密性好。

預(yù)計(jì)入市時(shí)間：XX年7、8月

四、 受眾分析

（一）產(chǎn)品定位

百仕達(dá)地產(chǎn)品牌定位：高檔住宅

紅樹西岸樓盤定位：豪宅，南中國(guó)最頂級(jí)的海濱府第及高尚人文社區(qū)

（二）受眾定位

從產(chǎn)品定位分析看，紅樹西岸的業(yè)主應(yīng)該是中國(guó)新興的知富階層，他們是社會(huì)精英人士，他們擁有絕對(duì)的財(cái)富。這部分人有效來源于三個(gè)方面。

1.海歸派：深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直處于全國(guó)前列，深圳是被海歸派人士看好的城市，海歸派人士來深圳投資創(chuàng)業(yè)，很有可能成為深圳豪宅的新住戶。

2.部分港資公司：部分港資公司可能會(huì)購(gòu)置豪宅作為高級(jí)職員的住處或者專門購(gòu)入作為投資用途。

3.中國(guó)內(nèi)地富豪：即預(yù)在深圳定居，投資創(chuàng)業(yè)的內(nèi)地富豪。豪宅是身份與地位的象征，豪宅也可能成為富豪們實(shí)現(xiàn)物質(zhì)與精神追求的夢(mèng)想家園。

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