201*年，物業(yè)分公司在中心的領(lǐng)導(dǎo)下，深入開(kāi)展實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)，本著“安全好、經(jīng)營(yíng)好、服務(wù)好”的管理宗旨，圍繞中心的核心工作，在分公司 全體員工的共同努力下，勇于面對(duì)挑戰(zhàn)，積極克服逆境，通過(guò)加強(qiáng)綜合管理，增收節(jié)支，強(qiáng)化素質(zhì)教育，完善制度建設(shè)，致力于構(gòu)建和諧企業(yè)，在安全生產(chǎn)、租賃經(jīng) 營(yíng)、服務(wù)管理、教育培訓(xùn)等方面均取得一定成效，主要的工作有以下幾方面：

一、全年主要工作

1、面對(duì)困境，提升服務(wù)，增收節(jié)支。分公司一直把提升租金收益作為工作的主線，努力克服x華廈和零散物業(yè)發(fā)生變動(dòng)因素的困擾，在準(zhǔn)確把握合同條 款的基礎(chǔ)上，結(jié)合市場(chǎng)變化，通過(guò)耐心細(xì)致的協(xié)商談判，爭(zhēng)取客戶的理解，最大限度提升租金效益，并在Y物業(yè)小區(qū)方面，下大力氣抓整頓，減虧損。全年簽訂租賃 合同96份，其中，續(xù)簽合同57份，補(bǔ)充協(xié)議17份，新簽合同22份。一方面保留優(yōu)質(zhì)客戶，穩(wěn)因客源，另一方面致力拓展新客源，想辦法地提升租金效益,其 中，在分管領(lǐng)導(dǎo)的直接指導(dǎo)下，出租1通物業(yè)和2停車場(chǎng)物業(yè)有了明顯的提升，同時(shí)逐步考試，大收集整理調(diào)整加大37號(hào)大樓物業(yè)的管理費(fèi)至每月 18134.16元，降低營(yíng)業(yè)性支出。在租金收繳方面，分公司加大催款力度，堅(jiān)決防止拖延和遺漏現(xiàn)象，租金收繳率有了明顯的提高，確保租賃合同的忠實(shí)履 行，切實(shí)維護(hù)了企業(yè)的既得利益。12月份,Y物業(yè)小區(qū)經(jīng)過(guò)反復(fù)篩選，更換消防及電梯維護(hù)保養(yǎng)的合同，預(yù)計(jì)二〇〇八年十二月四日每年可節(jié)約支出2.2萬(wàn)元， 相關(guān)的業(yè)主委員會(huì)工作也抓緊籌備中，為進(jìn)一步的增收節(jié)支做好鋪墊工作。

2、大局為重，積極配合上級(jí)的物業(yè)調(diào)整工作。今年，x華廈和零散物業(yè)面臨隨時(shí)清場(chǎng)上交的局面，分公司面對(duì)較大的工作壓力，特別是在客戶解釋，場(chǎng) 地調(diào)整，場(chǎng)地出租方面要做大量的工作，在中心領(lǐng)導(dǎo)的直接指導(dǎo)下，分公司進(jìn)行針對(duì)性的分工和策略，妥善化解爭(zhēng)議，耐心爭(zhēng)取租戶諒解和配合，盡可能留住租戶， 從而按上級(jí)要求順利完成了x華廈14樓移局的工作、x華廈24、25樓XX食品的清場(chǎng)工作和Y物業(yè)的清退工作，并將原x14樓部分租戶遷移至24樓，減少 了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。積極配合上級(jí)處理零散各處的存量公房問(wèn)題的處理。同時(shí)，就于37號(hào)大樓的變更租賃的問(wèn)題，在中心分管領(lǐng)導(dǎo)的直接指導(dǎo)下，花了大量時(shí)間與 相關(guān)單位協(xié)商，一方面確保平穩(wěn)過(guò)渡，避免不必要的爭(zhēng)議和消耗，另一方面盡可能提高租金效益，將租金大幅提升至每平方米44元（含管理費(fèi)），同時(shí)優(yōu)化了該物 業(yè)的管理。

3、堅(jiān)持不懈抓好安全生產(chǎn)，及時(shí)檢查整改，不斷完善物業(yè)管理的安全網(wǎng)絡(luò)。分公司認(rèn)真履行日巡、周檢、月查制度，每周召開(kāi)安全工作會(huì)議，及時(shí)糾正 客戶在用電、消防及存放方面一些細(xì)小的違規(guī)現(xiàn)象，在實(shí)踐中不斷提高員工及客戶的安全防患意識(shí)。對(duì)于相對(duì)嚴(yán)重的違規(guī)狀況，分公司及時(shí)發(fā)出整改通知書(shū)，并逐一 跟蹤、落實(shí)，全年共計(jì)大小維修38次，發(fā)出整改通知書(shū)15份，整改率達(dá)100%。同時(shí)加強(qiáng)消防安全管理，及時(shí)更換補(bǔ)充消防器材，完善Y防雷系統(tǒng)。上半年， 防高空墜物是分公司的一個(gè)安檢專項(xiàng)工作，著重對(duì)所轄物業(yè)的外墻附著物及空調(diào)支架進(jìn)行排查，特別是相對(duì)陳舊的物業(yè)加強(qiáng)監(jiān)控，并通過(guò)與XX居委會(huì)、XX巴士公 司反復(fù)協(xié)調(diào)，處理了37號(hào)之一六樓的外墻險(xiǎn)情。認(rèn)真落實(shí)安全生產(chǎn)活動(dòng)月，在加強(qiáng)教育、檢查、整改的基礎(chǔ)上，進(jìn)行應(yīng)急疏散演練。每周的例會(huì)，分公司都堅(jiān)持隊(duì) 列操練，強(qiáng)化消防安全知識(shí)的灌輸。今年，在中心的消防競(jìng)賽中，我分公司參賽隊(duì)伍刻苦練習(xí)，全程投入，獲得了總分第一，拋水帶第一和滅火器演練第一，三個(gè)第 一的好成績(jī)。

4、確實(shí)維護(hù)37號(hào)大樓的安全運(yùn)行。針對(duì)37號(hào)高壓變壓器電纜溝的滲水事件，分公司主動(dòng)停電修繕37號(hào)高壓變壓器二次，其中一次是更換兩個(gè)懸掛 式干粉滅火器，通過(guò)供電部門檢測(cè)變壓器的運(yùn)行數(shù)據(jù)，確保變壓器運(yùn)行狀態(tài)良好。另一次是因變壓器電纜溝滲水，我分公司一方面加強(qiáng)監(jiān)控和排水，并在經(jīng)營(yíng)拓展部 的支持下，進(jìn)行了地溝槽的防水修繕，在雨季到來(lái)之前解決了重大隱患，保證了37號(hào)大樓物業(yè)的安全生產(chǎn)。鑒于1通在37號(hào)五樓放置較多的貴重物質(zhì)，我分公司 提出整改建議，責(zé)成其安裝兩只干粉自動(dòng)滅火器，致力提高管轄物業(yè)的安全系數(shù)。在11月份，分公司根據(jù)37號(hào)大樓之一五樓租戶長(zhǎng)期管理松懈，臟、亂、差相對(duì) 嚴(yán)重的情況，通過(guò)細(xì)致的思想工作，提前解除了租賃合同，加強(qiáng)了現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，整改租戶用電，降低安全隱患，并對(duì)于大樓的消防通道日常管理進(jìn)行調(diào)整，確保暢 通無(wú)阻。

5、在經(jīng)營(yíng)拓部的支持下，進(jìn)行37號(hào)大樓樓道進(jìn)行翻新工程，對(duì)天頂進(jìn)行了徹底的修繕。鑒于37號(hào)大樓樓道比較殘舊，嚴(yán)重影響大樓的形象和租戶的 服務(wù)水平，租戶意見(jiàn)較大，為此，分公司主動(dòng)提出樓道的修繕?lè)桨�，本著�?jīng)濟(jì)、合理、優(yōu)質(zhì)的原則，對(duì)施工方案進(jìn)行認(rèn)真的對(duì)比和篩選，向公司提供科學(xué)、合理決策 依據(jù)。37號(hào)大樓樓道經(jīng)過(guò)扇灰，貼瓷磚后，物業(yè)環(huán)境考，試大收集整理得到明顯的改善。分公司還積極爭(zhēng)取中心的支持，在經(jīng)費(fèi)相對(duì)緊張的情況下，投入10萬(wàn) 元，解決長(zhǎng)期困擾分公司的老大難問(wèn)題，即該物業(yè)天頂嚴(yán)重滲漏的問(wèn)題，對(duì)天頂重新倒混凝土，雨水滲漏的問(wèn)題得到根治，也大大提高了物業(yè)的安全系數(shù)。分公司還 對(duì)環(huán)衛(wèi)桶設(shè)置和衛(wèi)生工作安排進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，同時(shí)在樓道設(shè)置了銘牌，自己組織人力翻新了保安亭和2停車場(chǎng)的位置線，一系列的舉措得到了租戶的廣泛好評(píng)， 也為該物業(yè)的保值增值奠定了良好的基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)持續(xù)的調(diào)整，該物業(yè)的租金收入明顯提升。

6、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化跟蹤服務(wù)，及時(shí)處理客戶投訴。上半年，分公司共受理大小投訴26起，除37號(hào)五樓天頂滲漏尚未解決，其它投訴均經(jīng)過(guò)努力得到 妥善解決。其中，涉及比較多，問(wèn)題比較復(fù)雜的是XX肉菜市場(chǎng)及Y小區(qū)。XX肉菜市場(chǎng)因歷史遺留問(wèn)題和市場(chǎng)改造問(wèn)題，周邊居民投訴較多，并多次通過(guò)城管施加 壓力，而XX肉菜市場(chǎng)管理方則借機(jī)物業(yè)產(chǎn)權(quán)存在的瑕疵，想逃避責(zé)任，拒繳租金。為了妥善處理相關(guān)矛盾，分公司多次與市場(chǎng)管理方、居民代表及城管進(jìn)行耐心的 協(xié)調(diào)，細(xì)致地做好解釋工作，并解決了排水管，化糞池及排氣管異味等問(wèn)題，有效化解了居民的怨聲載道，確保了東富肉菜市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。而Y小區(qū)居民則針對(duì)管 理方面進(jìn)行集體投訴，拒交管理費(fèi)，為此，分公司領(lǐng)導(dǎo)在中心領(lǐng)導(dǎo)的直接指導(dǎo)下，到Y(jié)管理處進(jìn)行駐點(diǎn)整頓，聆聽(tīng)各方面的意見(jiàn)，并針對(duì)性地提出具體整改意見(jiàn)，限 期Y管理處在衛(wèi)生、治保、綠化和停車場(chǎng)收費(fèi)等等方面進(jìn)行整改，下大力氣解決了駐地居民詬病的問(wèn)題，同時(shí)加強(qiáng)Y員工隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)，紀(jì)律意識(shí)和大局意識(shí)教 育，重建執(zhí)勤隊(duì)伍出操制度。駐點(diǎn)整頓工作取得了豎桿見(jiàn)影的效果，通過(guò)回訪Y居民，Y小區(qū)管理處的滿意度已經(jīng)回升，對(duì)Y的整改表示認(rèn)可和肯定。

7、堅(jiān)持開(kāi)展“每周一講”活動(dòng)，弘揚(yáng)正氣，深化職業(yè)道德教育。分公司以宣講黨的十七大精神為主線，以中心實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng)為契機(jī)，識(shí)大體、講 大局、顧大家，致力創(chuàng)建和諧工作環(huán)境。上半年，遭遇了Y小區(qū)員工徐巧麗的糾紛事件，本著合理、合法、穩(wěn)定的原則，在中心領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下和職能部門的配合 下，分公司進(jìn)行了大量細(xì)致的思想工作和周密的安排，妥善地化解了這次危機(jī)事件。汶川大地震后，分公司員工勇躍捐款賑災(zāi)，共捐獻(xiàn)1986元，為災(zāi)區(qū)奉獻(xiàn)愛(ài) 心。支持分公司的青年團(tuán)員還勇躍參加上級(jí)的“請(qǐng)你文明乘車”、單身青年聯(lián)誼活動(dòng)和春運(yùn)志愿者系列活動(dòng)，并發(fā)揮了積極的作用。面對(duì)北京奧運(yùn)會(huì)舉辦前的復(fù)雜環(huán) 境，分公司也針對(duì)性地加強(qiáng)宣傳教育和巡查工作，認(rèn)真做好維穩(wěn)工作，激勵(lì)員工以飽滿的工作熱情和良好的精神面貌迎接北京奧運(yùn)會(huì)。而最近1通的促銷活動(dòng)持續(xù)開(kāi) 展，分公司也配合做好人流引導(dǎo)和保衛(wèi)工作。

二、存在的主要問(wèn)題

1、Y物業(yè)管理小區(qū)的管理面臨艱巨挑戰(zhàn)，虧損問(wèn)題沒(méi)有得到根本性的扭轉(zhuǎn)；

2、37號(hào)大樓物業(yè)面對(duì)較大的修繕壓力，特別是廁所、排水系統(tǒng)和外墻。

三、明年主要工作

1、確保上級(jí)物業(yè)的清場(chǎng)和交接工作，做好法律規(guī)避工作和應(yīng)急準(zhǔn)備，應(yīng)對(duì)x華廈物業(yè)及零散物業(yè)清場(chǎng)的影響，努力降低空置率，將經(jīng)營(yíng)損失降至最低，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極挖潛，努力尋求現(xiàn)有物業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，擴(kuò)大邊際效益，確保分公司的穩(wěn)定和經(jīng)營(yíng)工作的平穩(wěn)。

2、加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性和前瞻性，加大成本控制，減少消耗，特別是在水電能耗和經(jīng)常性維修方面抓好節(jié)約工作，對(duì)于37號(hào)大樓物業(yè)有計(jì)劃、針對(duì)性地進(jìn)行維護(hù)。

3、繼續(xù)強(qiáng)化安全生產(chǎn)工作，特別做好是用電安全、防火消防和監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)，持續(xù)健全安全生產(chǎn)的管理網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)化員工考試，大收集整理隊(duì)伍的實(shí)操演練，為分公司的經(jīng)營(yíng)管理工作提供可靠的保障。

4、強(qiáng)化物業(yè)管理職業(yè)道德教育，培育堅(jiān)強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，提升服務(wù)質(zhì)量，細(xì)化物業(yè)管理的事前、事中、事后的控制，進(jìn)一步提升分公司工作效率和優(yōu)質(zhì)服務(wù)水平。

5、科學(xué)評(píng)估Y管理小區(qū)面臨的新挑戰(zhàn)，提出可行性應(yīng)對(duì)建議，為中心領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策提供依據(jù)，同時(shí)在降低成本，完善管理方面多做嘗試。

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