天津市入圍低碳試點(diǎn)城市 確定三個(gè)階段

天津市入圍低碳試點(diǎn)城市確定三個(gè)階段

到201*年，天津市萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗比201*年降低18%；單位生產(chǎn)總值二氧化碳排放比201*年降低19%；林木覆蓋率達(dá)到23%

人民網(wǎng)天津視窗4月6日電：經(jīng)天津市政府同意，本市啟動(dòng)低碳城市試點(diǎn)建設(shè)，重點(diǎn)實(shí)施十大行動(dòng)。“十二五”期間，本市將探索緊湊型城市發(fā)展道路，促進(jìn)綠色低碳交通體系建設(shè)，培育市民低碳生活方式。到201*年，本市萬(wàn)元生產(chǎn)總值能耗比201*年降低18%；單位生產(chǎn)總值二氧化碳排放比201*年降低19%；林木覆蓋率達(dá)到23%。

本市被國(guó)家發(fā)改委列為首批8座低碳試點(diǎn)城市之一。低碳城市指城市經(jīng)濟(jì)以低碳產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)模式、市民以低碳生活為理念和行為特征、政府以低碳社會(huì)為建設(shè)標(biāo)本和藍(lán)圖的城市。本市將重點(diǎn)實(shí)施的十大行動(dòng)分別為：推動(dòng)產(chǎn)業(yè)低碳化發(fā)展，優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，提高能源利用效率，培育低碳生活方式，開展低碳示范建設(shè)，構(gòu)建促進(jìn)低碳發(fā)展的能力支撐體系，增加城市碳匯，建立完善溫室氣體統(tǒng)計(jì)、核算、考核體系，探索建立市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制，創(chuàng)新完善政府引導(dǎo)體制機(jī)制。

根據(jù)方案，本市確定低碳城市試點(diǎn)建設(shè)“日程表”，實(shí)施步驟分三個(gè)階段。從即日起至今年6月為起步階段，本市正式啟動(dòng)低碳城市試點(diǎn)建設(shè)工作，成立低碳城市試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定出臺(tái)全市應(yīng)對(duì)氣候變化與低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展“十二五”規(guī)劃，啟動(dòng)碳排放權(quán)交易試點(diǎn)和低碳示范建設(shè)，研究設(shè)立天津市低碳城市建設(shè)專項(xiàng)資金。今年7月至201*年為攻堅(jiān)階段，本市將建立溫室氣體排放數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、核算、考核體系，制定完善一系列促進(jìn)低碳發(fā)展相關(guān)政策法規(guī)，全面開展碳排放權(quán)交易試點(diǎn)，建立自愿碳減排交易體系，全面開展低碳示范建設(shè)。201*年為總結(jié)階段，到201*年，本市將對(duì)試點(diǎn)工作進(jìn)行總結(jié)與評(píng)價(jià)，建立區(qū)縣碳排放控制指標(biāo)考核體系，總結(jié)評(píng)估碳排放權(quán)交易試點(diǎn)和低碳示范建設(shè)成果和經(jīng)驗(yàn)，研究制定“十三五”低碳城市建設(shè)實(shí)施方案等。遠(yuǎn)期到2020年，本市單位生產(chǎn)總值二氧化碳排放強(qiáng)度在201*年基礎(chǔ)上降低45%以上，低碳消費(fèi)理念和行為方式成為城市文化的一部分，低碳城市格局初步形成。

推動(dòng)產(chǎn)業(yè)低碳化發(fā)展打造十大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)

經(jīng)市政府同意，本市啟動(dòng)實(shí)施低碳城市試點(diǎn)建設(shè)。根據(jù)實(shí)施方案，本市今年推動(dòng)產(chǎn)業(yè)低碳化發(fā)展，打造臨港裝備、南港石化、航空航天等十大產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，加快建設(shè)一批具有較高專業(yè)化水平的特色產(chǎn)業(yè)集群，形成“兩帶集聚、多極帶動(dòng)、周邊輻射”的工業(yè)總體空間布局，形成“兩核兩軸兩帶”的服務(wù)業(yè)空間布局，構(gòu)筑濱海高端、環(huán)城高端、中部特色、北部休閑觀光四個(gè)農(nóng)業(yè)功能區(qū)。

從今年起，本市大力發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展航空航天、新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)與健康、新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、高端裝備制造等低能耗、低碳排放的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；發(fā)展壯大八大優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)。到201*年，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)占天津市工業(yè)總產(chǎn)值的比重達(dá)到30%左右，八大優(yōu)勢(shì)支柱產(chǎn)業(yè)占天津市工業(yè)總產(chǎn)值的比重保持90%以上。

同時(shí)，本市促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)低碳化升級(jí)改造，加快淘汰電力、鋼鐵、化工、水泥、印染等行業(yè)的落后產(chǎn)能。優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升商貿(mào)餐飲、旅游休閑、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)、家庭服務(wù)等生活性服務(wù)業(yè)的層次和水平，大力發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、總部經(jīng)濟(jì)、樓宇經(jīng)濟(jì)、服務(wù)外包等新興服務(wù)業(yè)。到201*年，服務(wù)業(yè)增加值占天津市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)到50%。積極發(fā)展綠色低碳農(nóng)業(yè)，加大農(nóng)村秸稈、畜禽糞污等農(nóng)業(yè)廢棄物資源化利用示范工程推廣力度。

優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)推廣清潔能源更多新能源走進(jìn)百姓家

今年開始，本市大力優(yōu)化能源結(jié)構(gòu)，推廣使用清潔能源，更多新能源將以低成本、高效率的優(yōu)勢(shì)逐漸走進(jìn)千家萬(wàn)戶，減少環(huán)境污染。

根據(jù)實(shí)施方案，本市優(yōu)先發(fā)展非化石能源。加快蔡家堡、塘沽、東疆保稅港區(qū)、沙井子及馬棚口二期等沿海及海上風(fēng)電項(xiàng)目的建設(shè)；鼓勵(lì)太陽(yáng)能開發(fā)利用，推動(dòng)中新天津生態(tài)城等光伏發(fā)電項(xiàng)目建設(shè)；繼續(xù)加大地?zé)崂�用的推廣力度；推進(jìn)先進(jìn)的地（水）源熱泵、生物質(zhì)能利用等新能源相關(guān)技術(shù)的綜合開發(fā)和應(yīng)用。到201*年，非化石能源占一次能源消費(fèi)比重提高2個(gè)百分點(diǎn)。

提高天然氣利用比例，鞏固和穩(wěn)定現(xiàn)有天然氣供應(yīng)，積極開拓新氣源；繼續(xù)拓展天然氣在居民燃?xì)�、汽車、電廠、供熱等領(lǐng)域的應(yīng)用，穩(wěn)步增加天然氣供應(yīng)量和使用量。到201*年，天然氣在一次能源結(jié)構(gòu)中的比例達(dá)到8%以上。

調(diào)整優(yōu)化火電項(xiàng)目，推進(jìn)熱電聯(lián)產(chǎn)機(jī)組的建設(shè)，加快北疆電廠二期、南疆熱電廠、北郊熱電廠等熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，到201*年新增熱電聯(lián)產(chǎn)電力機(jī)組800萬(wàn)千瓦至1000萬(wàn)千瓦，集中供熱系統(tǒng)中熱電聯(lián)產(chǎn)比重達(dá)到40%以上。依托北疆電廠、臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)和南港工業(yè)區(qū)綠色煤電項(xiàng)目，大力發(fā)展整體煤氣化燃?xì)庹羝��?lián)合循環(huán)等先進(jìn)燃煤發(fā)電技術(shù)。

推進(jìn)燃煤鍋爐改燃或拆除并網(wǎng)工程。推進(jìn)城市集中供熱，加強(qiáng)城鎮(zhèn)供熱鍋爐并網(wǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)天津市供熱鍋爐改燃或熱電聯(lián)產(chǎn)替代；落實(shí)陳塘莊熱電廠外遷和第一熱電廠、永利電廠等小火電關(guān)停工程；繼續(xù)推進(jìn)10噸及以下單體燃煤鍋爐改燃或拆除并網(wǎng)工程；推進(jìn)和平區(qū)無(wú)燃煤區(qū)試點(diǎn)建設(shè)。

今年起開展八大低碳示范建設(shè)請(qǐng)您住低碳社區(qū)綠色建筑

從今年起，本市將陸續(xù)開展八大低碳示范建設(shè)，實(shí)現(xiàn)示范城鎮(zhèn)安置區(qū)新建建筑100%為綠色建筑，促進(jìn)城市居民價(jià)值觀念和生活、消費(fèi)方式的變革，提升居民生活品質(zhì)。

八大低碳示范建設(shè)為低碳社區(qū)、小城鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)、能源、建筑、技術(shù)、園區(qū)、能源示范。本市將分別在天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)和南港生活區(qū)建設(shè)低碳社區(qū)示范項(xiàng)目。在靜海縣大邱莊鎮(zhèn)開展低碳小城鎮(zhèn)示范建設(shè)，實(shí)現(xiàn)新城鎮(zhèn)可再生能源建筑應(yīng)用比例達(dá)到60%以上，安置區(qū)新建建筑100%為綠色建筑。在天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)低碳大樓示范工程。在中新天津生態(tài)城構(gòu)建以公共交通和非機(jī)動(dòng)化交通為主導(dǎo)的綠色智能交通體系。在天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)組織開展低碳技術(shù)推廣。在中新天津生態(tài)城發(fā)展文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、現(xiàn)代服務(wù)等低碳產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建智能電網(wǎng)，建設(shè)無(wú)燃煤區(qū)。在于家堡中心商務(wù)區(qū)建設(shè)局部區(qū)域“零碳排放”試點(diǎn)。在濱海高新區(qū)建立以新能源和環(huán)保產(chǎn)業(yè)為主的節(jié)能低碳產(chǎn)業(yè)體系。在空港經(jīng)濟(jì)區(qū)建立低碳型能源利用體系，建設(shè)分布式能源站。此外，還將大力開展低碳能源示范，在空港經(jīng)濟(jì)區(qū)公共建筑推廣光伏發(fā)電技術(shù)等新資源利用方式，重點(diǎn)開展風(fēng)力發(fā)電設(shè)備、綠色電池、太陽(yáng)能電池、電動(dòng)汽車等低碳產(chǎn)業(yè)示范。

“十二五”構(gòu)建低碳交通體系啟建多條地鐵線“十二五”期間，本市將構(gòu)建低碳交通體系。

本市將優(yōu)先發(fā)展公共交通，加快城市軌道交通建設(shè)，建成地鐵2、3、5、6、9號(hào)等線路，啟動(dòng)建設(shè)地鐵4、7、10號(hào)及Z1、Z2、Z4、B2等線路；加大政府對(duì)公共交通的投入和補(bǔ)貼力度，增加運(yùn)營(yíng)車輛，優(yōu)化公交線路，提高服務(wù)水平；開展機(jī)動(dòng)車黃綠標(biāo)管理，全面推行汽油車國(guó)Ⅳ以上、柴油車國(guó)Ⅲ以上排放標(biāo)準(zhǔn)；大力發(fā)展節(jié)能與新能源汽車；開展港口能效考核和節(jié)能指標(biāo)管理，推廣應(yīng)用節(jié)能新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高清潔和可再生能源應(yīng)用比例。

培養(yǎng)低碳生活方式消費(fèi)習(xí)慣低碳生活，更精彩

根據(jù)實(shí)施方案，“十二五”期間，本市將增加公共交通投入，培育市民低碳生活方式和低碳消費(fèi)習(xí)慣。

方案規(guī)定，本市將引導(dǎo)綠色出行方式，鞏固自行車出行比例高的優(yōu)勢(shì)，完善自行車和步行道路系統(tǒng)，營(yíng)造良好的自行車、步行空間環(huán)境；增加對(duì)公共交通的投入，合理引導(dǎo)市民選擇“自行車/步行＋公交/地鐵”的綠色出行模式。同時(shí)，培養(yǎng)低碳消費(fèi)習(xí)慣，充分利用各種媒體廣泛宣傳低碳消費(fèi)理念，編寫市民低碳行為導(dǎo)則和能源資源節(jié)約公約，發(fā)揮水、電等資源類消費(fèi)品的價(jià)格杠桿作用，增強(qiáng)居民節(jié)約能源資源和低碳意識(shí)，逐步形成以低碳消費(fèi)為時(shí)尚的消費(fèi)習(xí)慣。（記者雷風(fēng)雨）

擴(kuò)展閱讀：三個(gè)低碳城市國(guó)際性經(jīng)典案例

1、亞特蘭大車站項(xiàng)目

在美國(guó)環(huán)保署以及佐治亞州、亞特蘭大市及地方多家公私機(jī)構(gòu)的通力協(xié)作下，價(jià)值20億美元的亞特蘭大市中心鋼鐵廠舊址開發(fā)項(xiàng)目獲得了初步成功，并被樹為美國(guó)聰明增長(zhǎng)及棕色地塊再開發(fā)戰(zhàn)略的樣板。在各方的積極努力下，面積138英畝的鋼鐵廠舊址被開發(fā)成了該地區(qū)最受歡迎的行人友好型及交通導(dǎo)向型“生活工作娛樂”社區(qū)。在清潔空氣、純凈水質(zhì)、土地保護(hù)及可持續(xù)發(fā)展方面，亞特蘭大車站社區(qū)所體現(xiàn)出的合作精神為全美樹立了榜樣。

“如果沒有公私機(jī)構(gòu)以及投資方面的團(tuán)隊(duì)合作，亞特蘭大車站項(xiàng)目不可能成功。”開發(fā)商吉姆雅各比說(shuō)。

此言不虛。該項(xiàng)目差點(diǎn)因?yàn)橐豁?xiàng)法令夭折。

由于亞特蘭大城市上空煙霧污染太嚴(yán)重，聯(lián)邦法官于1998年不得不下令停止一切需要聯(lián)邦政府批準(zhǔn)的公路建設(shè)項(xiàng)目，除非地方機(jī)構(gòu)拿出改善空氣質(zhì)量的更好計(jì)劃。美國(guó)環(huán)保署公布的數(shù)據(jù)顯示，1999年，亞特蘭大地區(qū)共經(jīng)歷了69個(gè)臭氧警示日。造成空氣污染的主要原因是汽車尾氣排放。由于城市發(fā)展不斷向郊外蔓延，住宅與辦公區(qū)、購(gòu)物區(qū)及娛樂區(qū)之間的距離越來(lái)越遠(yuǎn)，人們不得不依賴私車出行。

然而，這一禁令也對(duì)亞特蘭大車站項(xiàng)目亮了紅燈。亞特蘭大車站項(xiàng)目地塊曾是佐治亞州一家大型鋼鐵公司的廠址，面積138英畝。該廠1998年關(guān)閉。該地塊

位于市中心地段，但與市區(qū)其他地段是分離的，需要建一座新橋?qū)㈤_發(fā)項(xiàng)目與城區(qū)其他地段連接起來(lái)，然而道路施工禁令阻礙了新橋的建設(shè)。美國(guó)環(huán)保署認(rèn)為該項(xiàng)目改善空氣質(zhì)量的前景很好，于是幫助開發(fā)商獲得了建橋批準(zhǔn)。

亞特蘭大車站項(xiàng)目的成功為亞特蘭大地區(qū)指出了一條更具可持續(xù)性的發(fā)展道路，也提供了通過聰明增長(zhǎng)改善地區(qū)環(huán)境的全國(guó)性樣板。

開發(fā)計(jì)劃

1997年雅各比開發(fā)公司買下了這塊地產(chǎn)，并與AIG全球地產(chǎn)公司組建一家合資開發(fā)公司，對(duì)這一地塊進(jìn)行治理開發(fā)。亞特蘭大車站社區(qū)的開發(fā)旨在改善該地區(qū)的水資源和空氣質(zhì)量，并為環(huán)境的可持續(xù)性和聰明增長(zhǎng)樹立榜樣。根據(jù)計(jì)劃，項(xiàng)目竣工后，亞特蘭大車站社區(qū)將提供600萬(wàn)方英尺的甲級(jí)辦公物業(yè)，為不同收入人群提供1萬(wàn)套新的市區(qū)住宅，為飯店和影劇院等零售和娛樂部門提供150萬(wàn)方英尺的經(jīng)營(yíng)面積，至少建3家酒店，總客房達(dá)1000個(gè)。另外，還有占地11英畝的公園。

開發(fā)商計(jì)劃在此建一座“城中城”辦公、住宅和商店的混合社區(qū)，有自行車道、步行道、街道及公共交通連接。

該項(xiàng)目與亞特蘭大市以往的開發(fā)模式大不相同：在近些年的開發(fā)項(xiàng)目中，每增加1%的人口，開發(fā)的土地往往會(huì)增加10%～20%。這種蔓延開發(fā)的結(jié)果使該地

區(qū)大多數(shù)市民不得不依賴汽車出行，而且需要出行的距離也越來(lái)越遠(yuǎn)。

但是亞特蘭大車站則不同。由于地處市中心，交通便利，住宅、辦公和娛樂地點(diǎn)都在步行距離之內(nèi)，因此市民不用開車出行就可以享受到諸多便利。

環(huán)保署積極推動(dòng)

正如前面提到的，要開發(fā)車站項(xiàng)目首先要建橋，亞特蘭大北面有鐵道，東面有兩條州際公路，它們將其與亞特蘭大市中心分割。如果沒有橋梁連接，這一地塊的再開發(fā)不僅不可行，而且也意義不大。

開發(fā)商于是向美國(guó)環(huán)保署提出特別建橋申請(qǐng)。為了確定亞特蘭大車站項(xiàng)目的潛在效益，環(huán)保署采用了綜合模擬方案。具體過程是，在亞特蘭大都市區(qū)選擇與亞特蘭大車站地塊規(guī)模相當(dāng)?shù)娜齻�(gè)地塊，然后模擬每個(gè)地塊上假設(shè)項(xiàng)目的交通和排放影響。其中兩個(gè)地塊為標(biāo)準(zhǔn)的低密度郊區(qū)開發(fā)項(xiàng)目該地區(qū)最典型的模式。第三個(gè)在密度、市區(qū)街道布局及軌道交通方面與聰明增長(zhǎng)理念更接近，但位于亞特蘭大郊區(qū)。

通過對(duì)比研究，無(wú)論是在駕車出行需求，還是在廢氣排放量方面，這三個(gè)地塊都比亞特蘭大車站要高得多。與兩個(gè)低密度項(xiàng)目相比，車站地塊的駕車出行需求只有其一半；而那個(gè)緊湊型郊區(qū)項(xiàng)目的駕車出行需求也比車站地塊高了14%。駕車出行的減少對(duì)空氣質(zhì)量有巨大的影響：三個(gè)郊區(qū)地塊的氧化氮排放量比車站地

塊高37%，揮發(fā)性有機(jī)化合物破壞臭氧層的另一大罪魁禍?zhǔn)椎呐欧帕恳哺吆芏唷?/p>

通過研究，環(huán)保署將亞特蘭大車站的再開發(fā)列為“交通控制措施”通過更有效的交通模式提高空氣質(zhì)量的項(xiàng)目分類，這一分類就避開了道路施工禁令，使項(xiàng)目得以繼續(xù)進(jìn)行。

多方參與強(qiáng)化設(shè)計(jì)

由于希望將亞特蘭大車站項(xiàng)目樹為全國(guó)樣板，環(huán)保署還提供資源進(jìn)一步改進(jìn)其設(shè)計(jì)。它委托頗具創(chuàng)新能力的邁阿密建筑公司DuanyPlater-Zyberk&;amp;Company（DPZ）組織一次規(guī)劃設(shè)計(jì)頭腦風(fēng)暴會(huì)議，對(duì)車站項(xiàng)目的設(shè)計(jì)提出建議。此次會(huì)議使社區(qū)成員、政府機(jī)構(gòu)、開發(fā)商及其他利益集團(tuán)都有機(jī)會(huì)發(fā)表自己的意見。DPZ根據(jù)各方建議，針對(duì)附近街道、交通寧?kù)o措施、步行道、混合土地利用以及布局等提出了更好的解決方案。開發(fā)商在開發(fā)過程中采納了DPZ的許多建議。

事實(shí)上，在亞特蘭大車站規(guī)劃的各個(gè)階段，雅各比開發(fā)公司都征求社區(qū)的意見和建議。比如，在1999年的一次討論會(huì)上，鄰近車站地塊的家庭公園（HomePark）社區(qū)的居民要求建設(shè)新的綠地，并將家庭公園社區(qū)現(xiàn)有的街道延伸到車站社區(qū)。雅各比開發(fā)公司同意了居民的要求，并力求運(yùn)用各種設(shè)計(jì)元素，將兩個(gè)相鄰社區(qū)融為一體。

與此同時(shí)，市民還組成了市民設(shè)計(jì)委員會(huì)，為項(xiàng)目提供設(shè)計(jì)建議。

環(huán)境戰(zhàn)略和效益

1999年秋，開發(fā)商開始清潔地塊。這是美國(guó)東南部有史以來(lái)規(guī)模最大的工業(yè)地塊清潔項(xiàng)目。在兩年的地塊評(píng)價(jià)和治理過程中，該地塊的開發(fā)運(yùn)用了多種創(chuàng)新方法。為了降低地塊對(duì)施工工人的危險(xiǎn)，受污染土壤得到治理或被清除，在工地上還建起了土壤隔離層，避免工人接觸到留下來(lái)的土壤。該隔離層是從外面運(yùn)來(lái)的25萬(wàn)噸新土。另外，還建立了地下水汲取和處理系統(tǒng)，以免地下水流向別處，并將懸浮固體和氯乙烯清除。

其他環(huán)境戰(zhàn)略和效益包括：

*空氣質(zhì)量：與美國(guó)環(huán)保署一道制定的空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)計(jì)劃，包括地塊設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和交通目標(biāo)，旨在減少單人駕車出行，鼓勵(lì)合乘。在大眾交通車站和開發(fā)項(xiàng)目之間，有便捷的清潔燃料公交車穿梭。另外，開發(fā)商還推行了一項(xiàng)激勵(lì)計(jì)劃，內(nèi)容包括為人們提供通往電車的交通設(shè)施以及為使用大眾交通的人提供優(yōu)惠。

*能源：一項(xiàng)環(huán)境友好型中央冷卻系統(tǒng)不僅為物業(yè)主節(jié)省3500萬(wàn)美元以上的建設(shè)成本，還比傳統(tǒng)系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)效率提高25%，從而降低了能源成本。

*回收材料：在處理地塊的過程中，混凝土建筑地基被掘起粉碎，作為回填材料被重新利用，這部分材料有13.2萬(wàn)立方碼。另外還有16.4萬(wàn)立方碼的其他地基材料也被粉碎，用作回填材料。

*雨水：新的雨水收集設(shè)施減少了暴雨徑流，在住宅開發(fā)項(xiàng)目中心地帶修建的一英畝大的蓄水池，不但具有使用價(jià)值，外觀也很漂亮。

*交通：一座130英尺寬的多用途大橋跨越75號(hào)和85號(hào)州際公路，將市中心的東西兩邊連接起來(lái)。大橋有四條小型汽車車道和兩條公交車道，兩邊都設(shè)有寬闊的人行道和自行車道。亞特蘭大車站大橋是亞特蘭大通向未來(lái)的象征大橋。*樹木：新栽種了3100棵樹木：其中201*棵在亞特蘭大車站社區(qū)，1100棵在鄰近社區(qū)。

經(jīng)濟(jì)效益

亞特蘭大車站項(xiàng)目預(yù)計(jì)可創(chuàng)造201*0個(gè)新的就業(yè)職位，薪水總額達(dá)6.2億美元。另外，稅收收入更為可觀。項(xiàng)目開發(fā)之前，該地塊為市財(cái)政上繳的地產(chǎn)稅每年只有20萬(wàn)美元。整個(gè)項(xiàng)目完工后，每年將帶來(lái)3000萬(wàn)美元的地產(chǎn)稅。另外，眾多零售商每年可帶來(lái)一兩千萬(wàn)美元的地方銷售稅，這部分稅收將用于資助教育和交通設(shè)施。

項(xiàng)目現(xiàn)狀

首批居民于201*年10月搬入首期竣工的亞特蘭大車站社區(qū)聯(lián)排住宅。此后，居民相繼入住首期公寓、共管公寓及普通住宅。

包括新建大橋在內(nèi)的3.5英里長(zhǎng)的新區(qū)街道，201*年初開通了一半左右。步行

者和慢跑者非常喜歡那里的街景和公共綠地。第一座寫字樓（面積達(dá)50萬(wàn)方英尺的SouthTrust大廈）已經(jīng)竣工，入租率達(dá)70%。零售設(shè)施建設(shè)始于201*年中，大部分設(shè)施將于201*年底竣工。許多零售商、飯店和娛樂經(jīng)營(yíng)者已經(jīng)在此預(yù)定了位置。獲創(chuàng)新獎(jiǎng)

201*年7月，亞特蘭大車站項(xiàng)目獲得環(huán)保署第四區(qū)杰出棕色地塊開發(fā)鳳凰獎(jiǎng)，評(píng)委包括一個(gè)由州、地區(qū)和聯(lián)邦政府領(lǐng)導(dǎo)人組成的獨(dú)立評(píng)審團(tuán)以及環(huán)保、企業(yè)界和學(xué)術(shù)界專業(yè)人士。同年9月，該項(xiàng)目又榮獲全國(guó)棕色地塊杰出開發(fā)項(xiàng)目鳳凰獎(jiǎng)。

鳳凰獎(jiǎng)TM（PhoenixAwards）是專為棕色地塊再開發(fā)優(yōu)秀項(xiàng)目設(shè)立的獎(jiǎng)項(xiàng)，每年從環(huán)保署的10大地區(qū)各選出一個(gè)獲獎(jiǎng)?wù)撸�然后再�(gòu)?0個(gè)獲獎(jiǎng)?wù)咧羞x出一個(gè)全國(guó)鳳凰獎(jiǎng)得主。項(xiàng)目的評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)包括綜合效果、創(chuàng)新環(huán)境解決方案的運(yùn)用以及對(duì)環(huán)境和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的影響。設(shè)立鳳凰獎(jiǎng)是為了推廣成功的解決方案，為其他社區(qū)提供再開發(fā)項(xiàng)目的范例。鏈接

聰明增長(zhǎng)與空氣質(zhì)量

城市蔓延開發(fā)導(dǎo)致對(duì)汽車的過度依賴，并延長(zhǎng)駕車出行距離，而對(duì)汽車的過份依賴帶來(lái)了嚴(yán)重的空氣污染。盡管車輛清潔技術(shù)不斷提高，汽車排放仍然是最大的大氣污染源之一，汽車排放的一氧化碳、揮發(fā)性有機(jī)化合物和氧化氮等物質(zhì)對(duì)

臭氧層構(gòu)成巨大威脅。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一個(gè)典型的汽車依賴型郊區(qū)購(gòu)物中心造成的氧化氮排放超過一座大型發(fā)電廠排放量的一半、有機(jī)氣體排放的五倍、一氧化碳的三十倍，這些都與汽車旅行有關(guān)。

汽車污染物與哮喘及其他一些嚴(yán)重的、甚至是致命的疾病有很大關(guān)系。雖然由于天氣變化原因，數(shù)字一年和一年有所不同，但上世紀(jì)90年代，美國(guó)有90多個(gè)大都會(huì)地區(qū)都違反了聯(lián)邦煙霧標(biāo)準(zhǔn)。另外，柴油型公共汽車和卡車是煙塵和其他空氣傳播微粒的主要來(lái)源，這些物質(zhì)被吸入人體后，就會(huì)積留下來(lái)，破壞人體組織。

聰明增長(zhǎng)通過降低人們對(duì)汽車的依賴性以及縮短駕車出行次數(shù)和距離，減少汽車尾氣排放量。美國(guó)俄勒岡州波特蘭市投入巨資，對(duì)公共交通、公交車站附近的社區(qū)步行環(huán)境以及公共空間進(jìn)行改造，從而將空氣質(zhì)量違反聯(lián)邦煙霧標(biāo)準(zhǔn)的天數(shù)從上世紀(jì)80年代中期到90年代中期減少了86%；而與此同時(shí)，由于沒有實(shí)施聰明增長(zhǎng)措施，隨著人口和就業(yè)的增長(zhǎng)，亞特蘭大的霧天卻在不斷增加。美國(guó)環(huán)保署針對(duì)亞特蘭大車站項(xiàng)目的研究表明，與蔓延發(fā)展模式相比，聰明增長(zhǎng)能大大降低空氣污染物的排放。

眾所周知，大型超市能夠?qū)Τ鞘猩�活產(chǎn)生巨大影響。這種超市一般有三大特點(diǎn)。一是大都建在城鎮(zhèn)邊緣，只有駕車才能到達(dá)；二是商場(chǎng)建筑像一個(gè)沒有窗戶的大盒子，正面有巨大的停車場(chǎng)；三是對(duì)市中心的小商業(yè)企業(yè)構(gòu)成威脅：或?qū)⑵鋽D出市場(chǎng)，或迫使它們搬遷，從而削弱市中心的生活質(zhì)量。

2、佛蒙特州沃爾瑪

作為全球最大的零售連鎖店，沃爾瑪更是以大著稱，也以大為榮，規(guī)模大都在100000方英尺以上，它的停車場(chǎng)足有10個(gè)足球場(chǎng)那么大。

美國(guó)佛蒙特州素以田園風(fēng)光著稱，那里有歷史悠久的美麗村莊和小鎮(zhèn)，有綠樹環(huán)抱的湖泊、蜿蜒的小路以及壯麗的山景，更有強(qiáng)烈的社區(qū)感。它曾被美國(guó)《國(guó)家地理旅游》雜志列位“世界上最好的旅游勝地”之一。然而由于超大型零售店的擴(kuò)張開發(fā)，佛蒙特州被國(guó)民文物保護(hù)信托基金會(huì)列為“最瀕危的”歷史地區(qū)之一。

那么像沃爾瑪這樣的超大型商場(chǎng)能否在此安家？它的落戶是否會(huì)給當(dāng)?shù)氐木坝^和生活質(zhì)量造成負(fù)面影響？

改變策略

為了能夠進(jìn)入佛蒙特州，沃爾瑪決定改變其以往的選址策略和規(guī)模設(shè)計(jì)：縮減規(guī)模，在市中心建店。沃爾瑪拉特蘭店是一個(gè)成功案例。它表明，以蔓延擴(kuò)張為主要開發(fā)形式的大型倉(cāng)儲(chǔ)連鎖店，也可以在不削弱傳統(tǒng)市區(qū)模式以及將市區(qū)邊緣大片綠地變成停車場(chǎng)的情況下，為顧客提供滿意的服務(wù)以及實(shí)現(xiàn)其商業(yè)發(fā)展目標(biāo)。

對(duì)話

鑒于這種“瀕�！碧幘常�沃爾瑪是否應(yīng)該進(jìn)入該州的話題引起了廣泛的爭(zhēng)論。許多佛蒙特人擔(dān)心超大型商場(chǎng)的進(jìn)入將對(duì)該州的特色及生活方式造成不可挽回的損害。另一些人則認(rèn)為，沃爾瑪可以提供就業(yè)和折扣商品。在經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城鎮(zhèn)，這種分歧更大。1993年秋，佛蒙特州長(zhǎng)霍華德迪安會(huì)見了沃爾瑪公司高管，希望沃爾瑪能夠盡最大努力保護(hù)佛蒙特州的市區(qū)特色及田園景觀。

這種擔(dān)心是有道的，因?yàn)樵谠S多州，沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐導(dǎo)致老城區(qū)的蕭條、漂亮歷史建筑的遺棄以及受影響社區(qū)特色的重大變化。文物保護(hù)信托基金會(huì)執(zhí)行董事保羅布魯恩表示，如果沃爾瑪?shù)捻?xiàng)目能夠強(qiáng)化佛蒙特現(xiàn)有的社區(qū)功能，當(dāng)?shù)乇Ｗo(hù)主義者將與其積極合作。他邀請(qǐng)沃爾瑪主要官員到佛蒙特州參觀。布魯恩此舉的目的是想告訴沃爾瑪，如果沃爾瑪能夠縮減規(guī)模以適應(yīng)社區(qū)環(huán)境的話，佛蒙特有很多地方適合建店。

一個(gè)月后，由沃爾瑪官員及佛蒙特代表組成的代表團(tuán)一行七人走訪了三座城市：圣阿爾班（St.Albans）、柏林頓（Burlington）和拉特蘭（Rutland）。

這次旅行增強(qiáng)了雙方的相互理解。保護(hù)主義者了解了沃爾瑪對(duì)停車和交通的需要，而沃爾瑪代表也看到了市中心地區(qū)的活力，從而對(duì)在拉特蘭和柏林頓市中心地區(qū)建店有了濃厚的興趣。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，拉特蘭市中心可用于建店面積有75000

方英尺，柏林頓有100000方英尺，而且兩地均可提供足夠的停車位。

1995年9月，沃爾瑪在柏林頓開了佛蒙特州的第一家店。雖然沒有建在市中心，但柏林頓店的面積只有5201*方英尺，不足沃爾瑪標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模的一半。另外，它利用的是舊建筑，未在農(nóng)村地區(qū)造成新的擴(kuò)張。這是沃爾瑪沿著正確的方向邁出的一大步。選址

在柏林頓店開業(yè)的同時(shí)，拉特蘭店的談判也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。沃爾瑪看中了市中心的拉特蘭購(gòu)物廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)位于市中心歷史保護(hù)區(qū)的正對(duì)面。凱馬特（Kmart）曾是這里的大商戶，在此經(jīng)營(yíng)多年，此時(shí)已經(jīng)搬至郊區(qū)一座新的購(gòu)物中心。凱馬特撤走后空出了75000方英尺面積，這部分建筑原定拆除，后來(lái)成了沃爾瑪?shù)曛�。合�?/p>

雖然沃爾瑪代表看到該地塊時(shí)凱馬特店已空置，但許多跡象顯示，該廣場(chǎng)正處于反彈階段。這種復(fù)興源于市政府與私營(yíng)部門之間的合作。在政府部門，早在上世紀(jì)80年代后期，以社區(qū)規(guī)劃為先導(dǎo)的市區(qū)規(guī)劃和復(fù)興工作就已經(jīng)開始，并制定了重建市中心抑制蔓延開發(fā)的戰(zhàn)略計(jì)劃。

在私營(yíng)方面，購(gòu)物廣場(chǎng)的業(yè)主Net地產(chǎn)公司投資改善物業(yè)條件，引入了一些新租戶，從而扭轉(zhuǎn)了多年來(lái)入租率不斷下降的局面。

沃爾瑪在拉特蘭選址時(shí)，這些商戶都已經(jīng)開業(yè)，而且經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)。這些商戶的業(yè)績(jī)使沃爾瑪下定了在拉特蘭購(gòu)物廣場(chǎng)建店的決心。

市政府、Net地產(chǎn)公司、州長(zhǎng)以及佛蒙特國(guó)民文物保護(hù)信托基金會(huì)的共同努力，促成了這筆沃爾瑪大單。設(shè)計(jì)

沃爾瑪根據(jù)整個(gè)廣場(chǎng)的風(fēng)格對(duì)建筑進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。正面外墻為紅磚材料，屋頂為綠色以體現(xiàn)鐵路建筑特色（這里曾是鐵路建筑舊址）。另外，為了與對(duì)面的歷史保護(hù)區(qū)保持和諧以及與其他商店保持一致，沃爾瑪?shù)臉?biāo)志采用了白色字體。沃爾瑪還同意與其他單位合用停車場(chǎng)，最大限度地減少空間的浪費(fèi)。特征市區(qū)選址

現(xiàn)有建筑的再利用共享停車位

調(diào)整設(shè)計(jì)以適應(yīng)社區(qū)環(huán)境公、私、非營(yíng)利部門的合作

在各方的共同努力下，拉特蘭沃爾瑪?shù)暧?999年1月29日正式開業(yè)。

成功因素

佛蒙特州在將沃爾瑪引入拉特蘭市中心方面無(wú)疑獲得了成功，它的成功有三大因素：領(lǐng)導(dǎo)能力、靈活性、合作。首先，項(xiàng)目得益于市政府、Net地產(chǎn)公司、州長(zhǎng)及佛蒙特國(guó)民信托基金會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)能力。比如，如果沒有市政府在上世紀(jì)80年代打下的基礎(chǔ)，如果不是市政府和Net地產(chǎn)公司成功說(shuō)服其他零售商進(jìn)駐市中心，那么市中心對(duì)沃爾瑪?shù)奈�引力就�?huì)大大降低。

沃爾瑪公司的靈活性也是一個(gè)主要因素。如果該公司沒有接受布魯恩的參觀邀請(qǐng)，如果沒有考慮在市中心做生意的可能性，拉特蘭店將難以建成。

相比之下，其他一些社區(qū)由于缺乏領(lǐng)導(dǎo)能力和市區(qū)資產(chǎn)，沒有設(shè)法找到雙方可接受的解決方案。遺憾的是，沃爾瑪在佛蒙特州其他地方建店時(shí)，也沒有表現(xiàn)出應(yīng)有的靈活性，因此遇到了麻煩。比如，威利斯頓店是標(biāo)準(zhǔn)的擴(kuò)張型開發(fā)項(xiàng)目，它將一個(gè)社區(qū)分成了兩半，因此惹了好幾年的官司。而頗受爭(zhēng)議的圣阿爾班郊區(qū)店則在佛蒙特環(huán)境審查過程中就被斃了。

在拉特蘭，各方合作是沃爾瑪成功建店的基礎(chǔ)。如果考慮不周，國(guó)民保護(hù)信托基金會(huì)與沃爾瑪很容易成為冤家對(duì)頭，而在拉特蘭，雙方則建立了良好的合作關(guān)

系。

從上述事實(shí)看，拉特蘭不是簡(jiǎn)單地對(duì)沃爾瑪說(shuō)“不”，而是為他們提供了市區(qū)選擇。他們?cè)O(shè)法讓沃爾瑪明白，他們不是反對(duì)沃爾瑪，而是保護(hù)佛蒙特市區(qū)，保護(hù)佛蒙特農(nóng)村。因此成功的關(guān)鍵在于為沃爾瑪提供了市中心建店的可能性。鏈接

聰明增長(zhǎng)與超市擴(kuò)張?jiān)谶^去十幾年里，美國(guó)大型超市像雨后春筍蓬勃發(fā)展，這些超市通常建在郊區(qū)，占用大量農(nóng)田或草地。1992年"1994年，美國(guó)55%的新開店都是超大型倉(cāng)儲(chǔ)式零售店，而1994年，這種大型超市占新店的80%。

盡管這些店為購(gòu)物者提供了便利性和低價(jià)商品，但對(duì)環(huán)境和社區(qū)也造成了嚴(yán)重的負(fù)面影響。特別是，由于占用和浪費(fèi)大量公共空間，而且選擇未開發(fā)的綠地，這些超級(jí)店往往對(duì)農(nóng)田、森林和草地造成不必要的破壞。在炎熱的夏季，巨大的停車場(chǎng)會(huì)變成熱島，而在雨季則造成雨水流失和水污染。在美國(guó)，一家這樣的大型超市每天可產(chǎn)生10000車次的駕車旅行。

另外，大型超市還會(huì)削弱老城區(qū)的活力，擠垮現(xiàn)有企業(yè)，尤其是當(dāng)?shù)氐男≠I賣。同時(shí)，它們的出現(xiàn)還可能造成歷史建筑的遺棄，而新店的外觀設(shè)計(jì)往往很難看。

佛蒙特州拉特蘭市的沃爾瑪?shù)曜C明，大型超市除了推動(dòng)擴(kuò)張之外，也可以對(duì)現(xiàn)

有社區(qū)的復(fù)興有所貢獻(xiàn)。

DenverDry百貨大樓混合再開發(fā)經(jīng)驗(yàn)啟示

自上世紀(jì)20年代以來(lái)，北美城市的市區(qū)一直在走下坡路。大規(guī)模生產(chǎn)需要大廠房和交通，已開發(fā)的市區(qū)難以滿足制造業(yè)的這種新需要，因此到郊區(qū)建廠成了二次大戰(zhàn)后的工業(yè)趨勢(shì)。隨著工業(yè)廠址的轉(zhuǎn)移，人們也逐漸遷至郊區(qū)居住。

在上世紀(jì)50年代～60年代期間，許多市區(qū)的特點(diǎn)是死氣沉沉，到處是毫無(wú)生氣的停車場(chǎng)以及空置建筑。在美國(guó)科羅拉多州的丹佛市，大量零售空間空置以及公眾不愿選擇市區(qū)中等收入住房等現(xiàn)象給市區(qū)帶來(lái)了負(fù)擔(dān)，使歷史建筑面臨被拆除的威脅。

為了改善丹佛的市區(qū)狀況，保護(hù)歷史遺產(chǎn)，丹佛城市更新局以及經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)公司為百年老建筑DenverDry百貨大樓規(guī)劃了新的混合開發(fā)項(xiàng)目，包括經(jīng)濟(jì)適用房和商品房、寫字樓及店鋪。該項(xiàng)目旨在恢復(fù)放貸人的信心，并成為丹佛市區(qū)其他歷史建筑再開發(fā)的催化劑。

項(xiàng)目背景

DenverDry大樓原建筑為三層，1894年DenverDryDoods搬入大樓，并于1900年～1924年間對(duì)其進(jìn)行了一系列改造，包括將原樓擴(kuò)至六層以及擴(kuò)建一座新的六層樓，使整個(gè)建筑從第16大街延伸到第15大街。DenverDry地處丹佛CBD，建在步行購(gòu)物街（第16街）上，這條街上匯集了餐館、商店、酒店、寫字樓、

公園及其他設(shè)施，日均行人流量達(dá)90000人次。該建筑還緊鄰一個(gè)輕軌車站，新的輕軌系統(tǒng)與其他公交系統(tǒng)連接通暢。

項(xiàng)目設(shè)計(jì)

DenverDry是一個(gè)混合用途、混合收入開發(fā)項(xiàng)目，包括經(jīng)濟(jì)適用房和市價(jià)房、零售店及寫字樓。零售店和辦公面積在低層，住宅在高層。

開發(fā)商改造DenverDry的目的是為了滿足新租戶的需要，并吸引零售客戶。比如，開發(fā)商將內(nèi)飾徹底翻新，為零售和住宅提供獨(dú)立的電梯。他們還為人們進(jìn)入二層零售區(qū)提供更大的方便，比如增裝一架電梯。為了將大街上的行人吸引進(jìn)來(lái)，他們還增設(shè)了一架直通大街的滾梯，行人可以直接從外面乘電梯上二層。

環(huán)境特征

新設(shè)計(jì)充分考慮了節(jié)能和美觀，比如，大多數(shù)房間都以蒸發(fā)式冷卻器取代了空調(diào)，整個(gè)建筑的供熱由丹佛集中供熱系統(tǒng)提供。外觀也進(jìn)行了全面的改造，包括鏟除30多層的白漆，還外墻的本來(lái)面目：將紅磚、沙石、石灰暴露在外。另外，由于地處市中心，DenverDry減少了汽車出行需求，從而減少了大氣污染及化石能源的消耗。住宅不僅類型多樣，而且通過合理布局，盡可能將自然光引入室內(nèi)各個(gè)角落，以減少對(duì)燈光的需求。

住房

DenverDry的住宅方案包括用于出租的40套經(jīng)濟(jì)適用房和11套市價(jià)公寓以及用于銷售的66套市價(jià)共管公寓。出租住房自項(xiàng)目竣工之日起就全部入住。另外，自居民搬入以來(lái)，DenverDry市價(jià)住宅租金一直穩(wěn)步上升，實(shí)際上遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于丹佛市中心的均租金。比如1997年，DenverDry的一居室住房（面積在590～950方英尺）的月租金為880美元，而根據(jù)城市土地學(xué)會(huì)的統(tǒng)計(jì)，丹佛市中心一套660方英尺的獨(dú)居新房的月租金為550美元。

銷售部分也相當(dāng)成功。所有銷售房都已售出，100多居民住在這些市價(jià)共管公寓里。每套住房的開發(fā)成本約為175000美元，而售價(jià)為250000美元，因此在財(cái)務(wù)上，這些住宅也獲得了巨大成功。

辦公和零售

DenverDry的辦公和零售部分也獲得了成功。丹佛CBD新住宅的增加提高了零售業(yè)和辦公面積需求。

入駐DenverDry百貨樓的客戶包括：

*Wolf照相音像店（原Waxman店），里面設(shè)有教室，教消費(fèi)者如何使用其產(chǎn)品；*MediaPlay音像書店；*TJMaxx服裝店；

*丹佛城市更新局及丹佛旅游信息服務(wù)中心。

項(xiàng)目實(shí)施

DenverDry百貨樓地處市中心交通樞紐，步行購(gòu)物街與新的輕軌系統(tǒng)在此交匯。該建筑占地1.5英畝，與主要文化中心相連接，比如會(huì)議中心、市中心商業(yè)和零售區(qū)以及酒店。

May公司1987年買下了DenverDry大樓，并于一個(gè)月后將其關(guān)閉，以避免與該公司自己的商店形成競(jìng)爭(zhēng)。在空置了一年之后，該建筑面臨被拆除的危險(xiǎn)，公眾對(duì)此反應(yīng)強(qiáng)烈。在此情況下，丹佛城市更新局將其收購(gòu)，并尋求開發(fā)商。然而，上世紀(jì)80年代末期丹佛的經(jīng)濟(jì)衰退以及資金短缺阻礙了項(xiàng)目的開發(fā)。

1990年，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)公司總裁喬納森羅斯決定開發(fā)這一歷史建筑。羅斯希望將其打造成一個(gè)混合用途、混合收入再開發(fā)范本，以向人們展示，城市開發(fā)在創(chuàng)造市中心活力的同時(shí)，也可以保護(hù)歷史建筑和抑制城市蔓延。丹佛城市更新局和經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)公司共同設(shè)計(jì)了建筑布局模型，然后將建筑細(xì)分成獨(dú)立的單元，以降低開發(fā)商的綜合風(fēng)險(xiǎn)。

1991年8月，Waxman照相音像店簽下了購(gòu)買第15大街地下室和一層的合同，這標(biāo)志著項(xiàng)目一期工程的開始。整個(gè)項(xiàng)目分三期，一期包括51套住宅以及大部分零售和辦公設(shè)施。

效益

環(huán)境效益

DenverDry的再利用緩解了農(nóng)村開發(fā)的壓力，從而在保護(hù)丹佛市中心綠地的同時(shí)也保護(hù)了農(nóng)業(yè)。另外，通過利用現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校和交通減少汽車出行的需求及不可再生化石能源的消耗，城市蔓延得到抑制。

社區(qū)效益

歷史結(jié)構(gòu)再開發(fā)成混合用途項(xiàng)目在為當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)創(chuàng)造一系列服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)，還有助于提高鄰里的稅收基礎(chǔ)。住宅項(xiàng)目通過縮短通勤時(shí)間提高了租戶的生活質(zhì)量，并為有特殊需求的人提供通往文化中心的便利。最重要的一點(diǎn)是，城市歷史和建筑結(jié)構(gòu)的重要部分得到恢復(fù)，因?yàn)镈enverDry曾是該地區(qū)的地標(biāo)建筑。障礙

盡管有許多利益，DenverDry的再開發(fā)也遇到一些障礙，如果克服不了這些障礙，項(xiàng)目就難以成功。

法律障礙

北美采用的是歐幾里德分區(qū)制，這種分區(qū)制規(guī)定每塊地有自己的獨(dú)立用途，這為混合項(xiàng)目造成了法律障礙。但DenverDry再開發(fā)項(xiàng)目獲得了支持，因?yàn)樗�能夠證明可以給社區(qū)帶來(lái)利益。

財(cái)務(wù)障礙

填入式開發(fā)項(xiàng)目面臨的主要問題是融資。傳統(tǒng)放貸人對(duì)經(jīng)濟(jì)蕭條地塊的投資往往持懷疑態(tài)度，而混合項(xiàng)目更令他們懷疑，因?yàn)榛旌鲜杖搿⒒旌嫌猛�、城市再開發(fā)被視為沒有經(jīng)過驗(yàn)證的項(xiàng)目，因此經(jīng)濟(jì)效益難以估計(jì)。在DenverDry項(xiàng)目中，保護(hù)歷史地標(biāo)的決定贏得了各方面的支持。

社區(qū)障礙

填入式開發(fā)項(xiàng)目也會(huì)遭到當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的反對(duì)，特別是當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目地處低收入社區(qū)時(shí)。當(dāng)一個(gè)地塊及其周邊地區(qū)的稅收基礎(chǔ)提高時(shí)，地產(chǎn)價(jià)值的提高可能使人們被迫離開，因?yàn)樗麄冐?fù)擔(dān)不起升高的房?jī)r(jià)。來(lái)自社區(qū)的其他反對(duì)意見主要是擔(dān)心項(xiàng)目會(huì)改變街道特色，影響公共交通和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)企業(yè)。而DenverDry項(xiàng)目將經(jīng)濟(jì)適用房納入計(jì)劃，從設(shè)計(jì)階段就征求公眾意見，同時(shí)還強(qiáng)化了社區(qū)的特色，從而打消了人們的擔(dān)心。

建筑保護(hù)障礙

由于DenverDry屬于歷史遺產(chǎn)建筑，必須得到保護(hù)，因此項(xiàng)目的開發(fā)難度加大，開發(fā)商要面對(duì)建筑方面的挑戰(zhàn)。

經(jīng)驗(yàn)的復(fù)制

DenverDry的開發(fā)不僅激起了人們對(duì)丹佛市區(qū)進(jìn)行保護(hù)和改造的極大興趣，還提供了許多就業(yè)機(jī)會(huì)、零售面積和市區(qū)住宅。在項(xiàng)目開始階段，放貸人不愿意在丹佛市中心住宅或混合項(xiàng)目上投資。但當(dāng)入住率在竣工短短兩個(gè)月內(nèi)就達(dá)到100%時(shí)，項(xiàng)目已向開發(fā)商和投資人證明，市中心的混合開發(fā)項(xiàng)目也可以獲得成功。

DenverDry的成功鼓勵(lì)了其他歷史區(qū)域重大項(xiàng)目的開發(fā)。16街區(qū)的20多個(gè)歷史建筑利用DenverDry混合用途、混合收入模式進(jìn)行了改造。每個(gè)項(xiàng)目都為市中心提供了額外的住宅及購(gòu)物場(chǎng)所。其中一個(gè)項(xiàng)目是RioGrande和A.T.Lewis兩座大樓（分別建于1896年和1917年）的聯(lián)合改造，它們被開發(fā)成兼具零售和住宅功能的混合結(jié)構(gòu)。該項(xiàng)目距DenverDry只隔一個(gè)街區(qū)，榮獲美國(guó)國(guó)民文物保護(hù)基金會(huì)頒發(fā)的歷史保護(hù)區(qū)住宅及城市開發(fā)優(yōu)秀獎(jiǎng)。

DenverDry通過創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)對(duì)丹佛市中心的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用。

除了經(jīng)濟(jì)復(fù)興之外，DenverDry混合收入住宅證明，不同背景和收入的人可以

住在同樣的社區(qū)，共享同樣的空間，大家融合在一起，沒有階層之分。不同住宅類型的居民一起舉辦聚會(huì)、體育活動(dòng)及其他活動(dòng)，充分證明混合收入住宅開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)優(yōu)勢(shì)。融資

DenverDry項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用約為4770萬(wàn)美元。工程費(fèi)用為2540萬(wàn)美元，占總成本的53%；包括設(shè)計(jì)、法律及融資成本在內(nèi)的非工程費(fèi)用（軟成本）為1480萬(wàn)美元，占31%；地塊收購(gòu)價(jià)格為750萬(wàn)美元，占16%。

20余個(gè)投資人為DenverDry項(xiàng)目提供了資金。憑借其積極的融資努力，開發(fā)商獲得4070萬(wàn)美元的貸款。其中，私人資本達(dá)2520萬(wàn)美元，超過了總貸款的一半，公共機(jī)構(gòu)提供了1550萬(wàn)美元的貸款。

項(xiàng)目評(píng)估

受DenverDry模式的啟發(fā)，丹佛市中心地帶三年內(nèi)完成了20多個(gè)類似項(xiàng)目的開發(fā)。更重要的是，對(duì)這種模式的復(fù)制將丹佛市的歷史區(qū)域打造成了全美最獨(dú)特的歷史區(qū)域之一。為此，國(guó)際市區(qū)協(xié)會(huì)于201*年授予丹佛市歷史區(qū)域最佳規(guī)劃獎(jiǎng)。

國(guó)際市區(qū)協(xié)會(huì)在頒獎(jiǎng)時(shí)給出的評(píng)語(yǔ)是，丹佛市歷史區(qū)域“提供了不同社區(qū)如何

在密集的市區(qū)環(huán)境下共同保護(hù)歷史建筑的范例”。鏈接

丹佛市中心住宅居民是煥發(fā)市中心活力的主要因素。以丹佛為例，扭轉(zhuǎn)市中心地區(qū)衰退局面的催化劑就是將下區(qū)（LowerDowntown）的老倉(cāng)庫(kù)改造成Lofts住宅。上世紀(jì)80年代末，正值丹佛經(jīng)濟(jì)蕭條，市政委員會(huì)通過決議，將下區(qū)擁有百年歷史老倉(cāng)庫(kù)和工業(yè)建筑的20個(gè)街區(qū)指定為歷史保護(hù)區(qū)域。這一規(guī)劃防止了許多建筑的拆除，而在此之前的7年間，20%的此類建筑被完全拆除，多數(shù)被改成了停車場(chǎng)。新的歷史區(qū)域劃分并非只要求保留原建筑，而是支持老建筑的再開發(fā)。

盡管有這些激勵(lì)措施，但要實(shí)現(xiàn)政府的規(guī)劃目標(biāo)，必須有開發(fā)商打頭陣。達(dá)娜克勞福特在這方面功不可沒。她于1990年開始改造一個(gè)19世紀(jì)90年代的老倉(cāng)庫(kù)，這是她一系列下區(qū)住宅項(xiàng)目的開始。到倉(cāng)庫(kù)住宅竣工時(shí)，一大半已經(jīng)售出，顯示了人們對(duì)市中心Lofts住宅的旺盛需求�？藙诟Ｌ氐牡诙�個(gè)倉(cāng)庫(kù)改造項(xiàng)目同樣獲得巨大成功。在她的帶動(dòng)下，其他開發(fā)商也紛紛加入老建筑的再開發(fā)行列。

1990年～1997年，下區(qū)共建450個(gè)Lofts住宅項(xiàng)目，隨著住宅項(xiàng)目的建設(shè)，餐館、咖啡館、夜總會(huì)及商店等相繼開業(yè)，從而將毫無(wú)生氣的老工業(yè)建筑鄰里變?yōu)榛盍λ纳�、令人愉悅的城市鄰里�?/p>

這種住宅開發(fā)浪潮也蔓延到其他市區(qū)及鄰近社區(qū)，從而擴(kuò)大了城市住宅選擇范

圍。與下區(qū)Lofts住宅房?jī)r(jià)走高的趨勢(shì)不同，其他社區(qū)將供出租和銷售的經(jīng)濟(jì)適用房納入開發(fā)計(jì)劃。DenverDry就是樣板項(xiàng)目。其他項(xiàng)目包括5座CBD銀行和辦公大樓被改造成430套低收入和市價(jià)租賃房。還有一家占地10.5英畝的空置醫(yī)院也被開發(fā)成了混合項(xiàng)目，包括商業(yè)、餐館、小型辦公室及1000多套住宅。始于下區(qū)的開發(fā)模式現(xiàn)已帶來(lái)市區(qū)生活的全面復(fù)興。

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