土地儲備貸款

土地儲備貸款

百科名片

土地儲備貸款是銀行向土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的用于收購、整治土地，提升土地出讓價值的短期周轉(zhuǎn)貸款。其主要用途包括支付征地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、繳納土地出讓金等。向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

目錄

簡介申請風(fēng)險(xiǎn)防范簡介申請風(fēng)險(xiǎn)防范展開編輯本段簡介貸款對象：為受政府主管部門委托負(fù)責(zé)土地收購及土地前期開發(fā)、整理的土地一級開發(fā)機(jī)構(gòu)。土地儲備貸款貸款條件：①借款人已取得企（事）業(yè)法人資格，已辦理營業(yè)執(zhí)照并通過年檢。②借款申請人所在地政府已建立土地儲備管理制度，當(dāng)?shù)卣�府能夠通過統(tǒng)一收購、統(tǒng)一征用和統(tǒng)一交易實(shí)現(xiàn)對土地一級市場的壟斷和管理，土地收購、儲備、出讓、房地產(chǎn)評估等行業(yè)的市場行為較為規(guī)范。

③借款人從事土地收購、儲備、出讓等經(jīng)營活動符合國家和地方法律、法規(guī)和政策。

④借款人具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，項(xiàng)目資本金符合國家規(guī)定。

⑤借款人經(jīng)營管理規(guī)范，有較為完善的工作規(guī)章制度和財(cái)務(wù)管理制度。⑥貸款擬收購、征用、儲備的土地利用總體規(guī)劃和利用計(jì)劃已基本明確。

⑦已辦理人民銀行頒發(fā)的有效的貸款卡。

⑧在我行開立存款賬戶，并在我行有經(jīng)常性的存款和結(jié)算業(yè)務(wù)往來。⑦貸款用途符合國家有關(guān)法規(guī)和政策。

⑧項(xiàng)目資本金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目預(yù)算總投資的35%以上，并須在銀行貸款到位之前投入項(xiàng)目建設(shè)。

編輯本段申請

申請政府土地儲備貸款應(yīng)具備以下條件：

1、借款人為地級市（含）以上政府本級土地儲備機(jī)構(gòu)的，該城市前一年度所轄區(qū)域（含下轄區(qū)縣）的國內(nèi)生產(chǎn)總值（下簡稱GDP）在100億元以上；借款人為縣級市或縣（市轄區(qū)）政府本級土地儲備機(jī)構(gòu)的，該市（縣、區(qū)）前一年度的GDP在50億元以上；

2、從事土地開發(fā)、出（轉(zhuǎn)）讓等經(jīng)營活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；

3、取得有審批權(quán)政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件；

4．經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；

5、在我行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；

6、持有中國人民銀行核發(fā)并經(jīng)過年審的貸款卡（證）；

7、無不良信用記錄；

8、財(cái)務(wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行，資金運(yùn)行相對封閉，還貸資金落實(shí)；

9、貸款方式為擔(dān)保貸款的，貸款擔(dān)保合法、有效、足值，符合中國農(nóng)業(yè)銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定；

10、發(fā)放項(xiàng)目貸款，須根據(jù)開發(fā)進(jìn)度提供合法有效的土地征用、收購、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等手續(xù)，貸款擬支持地塊所在區(qū)域取得有權(quán)部門批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃；原則上須落實(shí)不低于20%的自籌資金（含自有資金及財(cái)政性資金），并與貸款同比例到位；11、其他貸款條件。辦理方式和流程1、辦理方式

所有經(jīng)授權(quán)及轉(zhuǎn)授權(quán)的營業(yè)機(jī)構(gòu)均可受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但無論期限長短，有權(quán)審批行原則上為總行和一級分行。申請貸款時客戶須提供以下資料：（1）借款申請書；

（2）已辦理年檢手續(xù)的法人證書、法人營業(yè)執(zhí)照、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人的證明書或法人授權(quán)委托書；

（3）借款人可從事土地開發(fā)的有效批件。如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)的文件、土地儲備實(shí)施辦法、借款人的工作章程等文件；（4）中國人民銀行核發(fā)并經(jīng)過年審的貸款卡（證）；（5）經(jīng)有權(quán)部門核準(zhǔn)的近年及最近一季度的財(cái)務(wù)報(bào)表；

（6）擬收購、征用、開發(fā)土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃；（7）土地收購、征用合法性資料。收購國有存量土地的，提供原土地使用權(quán)人與土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂的收購合同及無爭議的權(quán)屬證明；征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提交國務(wù)院或省級政府對征用方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)；

（8）“七通一平”等前期開發(fā)合法性資料。以熟地出讓或轉(zhuǎn)讓的，按照當(dāng)?shù)爻鞘姓�府有關(guān)土地開發(fā)政策規(guī)定，提供有權(quán)部門對土地前期開發(fā)中有關(guān)建設(shè)用地規(guī)劃、房屋拆遷、建設(shè)工程規(guī)劃、施工許可等方面有效批件或辦理情況及取得情況；

（9）自籌資金到位的計(jì)劃和已投入資金的證明；

（10）采取抵（質(zhì)）押擔(dān)保的，須提供抵（質(zhì)）押人同意抵（質(zhì)）押的承諾函、抵（質(zhì)）押物清單、權(quán)屬證明。采取保證擔(dān)保的，須提供保證人的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、信用狀況和保證人同意擔(dān)保的董事會決議或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)授權(quán)書；

（11）擬收購、儲備、開發(fā)的土地已落實(shí)意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議；

（12）其他證明文件和材料。

2、基本流程

政府土地儲備貸款業(yè)務(wù)的基本流程為：客戶申請、受理、調(diào)查、審查、審議與審批、報(bào)備、與客戶簽訂合同、提供信用、信貸業(yè)務(wù)發(fā)生后的管理、信用收回。

編輯本段風(fēng)險(xiǎn)

各地政府通過加快土地資源向土地資本轉(zhuǎn)變，提高土地收益，為城市建設(shè)提供了強(qiáng)大資金支持，部分城市成立了土地儲備中心專司其職。土地儲備貸款相應(yīng)成為銀行新的效益增長點(diǎn)和營銷重點(diǎn)，并占據(jù)了銀行信貸資金相當(dāng)份額。

但是，由于土地儲備貸款金額大，政策性強(qiáng)，政府干預(yù)成分多，銀行管理經(jīng)驗(yàn)不足，貸款風(fēng)險(xiǎn)相對較大。土地儲備貸款主要面臨以下風(fēng)險(xiǎn)：政府信用風(fēng)險(xiǎn)

從借款主體看，大部分土地儲備機(jī)構(gòu)雖然工商注冊為企業(yè)法人，但并沒有按公司化規(guī)范運(yùn)作，僅是代表政府負(fù)責(zé)土地收購、儲備、交易等日常事務(wù)性工作，不負(fù)責(zé)對土地資金的安排，缺乏經(jīng)營自主權(quán)，責(zé)權(quán)不統(tǒng)一，法人治理結(jié)構(gòu)不完善，監(jiān)督機(jī)制不健全，實(shí)際屬于政府的附屬體，作為融資主體，其只是一個承貸的空殼而已；另一方面，政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作財(cái)政資金管理使用，并沒有完全把土地儲備貸款用于儲備的土地項(xiàng)目，而是用于彌補(bǔ)其他城市建設(shè)資金；對于拍賣的儲備土地款項(xiàng)，政府也未及時用于歸還貸款，僅僅向銀行承諾安排財(cái)政資金還貸，而這些承諾又往往不能完全兌現(xiàn)，對于赤字財(cái)政更是一紙空文。因此，政府信用風(fēng)險(xiǎn)是土地儲備貸款的直接風(fēng)險(xiǎn)。

土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)分析圖

政策性風(fēng)險(xiǎn)

國家加大了對房地產(chǎn)市場和土地市場整治、規(guī)范力度，人民銀行《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》明確限制了對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)的貸款投入，國務(wù)院、國土資源部201*年也先后出臺了《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》、《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理的通知》，加強(qiáng)了對建設(shè)用地的審批管理，上收了地、市一級土地部門土地項(xiàng)目審批權(quán)限，并暫停農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用建設(shè)用地的審批。這肯定會影響城市房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模和土地拍賣進(jìn)程，甚至可能使儲備土地?zé)o法拍賣變現(xiàn)，從而影響貸款的按期收回。法律風(fēng)險(xiǎn)

《中華人民共和國土地管理法》嚴(yán)格禁止未經(jīng)批準(zhǔn)或越權(quán)審批建設(shè)用地。儲備土地必須符合經(jīng)法定程序批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。隨著“城市化”步伐的加快，城市郊區(qū)大量農(nóng)用地作為儲備土地被征用，其中不乏為當(dāng)?shù)卣�府越�?quán)審批占用，且土地儲備機(jī)構(gòu)取得土地并未實(shí)際繳納土地出讓金，僅僅是為了取得貸款而辦理了土地過戶手續(xù)和變更了土地性質(zhì)，處置土地存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。另外，外部評估機(jī)構(gòu)受利益驅(qū)動，往往是按照借款人的授意根據(jù)貸款申請額度對土地價值進(jìn)行評估，甚至一些地方由國土部門壟斷對地價的評估（否則，不予辦理抵押登記），導(dǎo)致評估價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離土地市場價值，銀行即使處置抵押物也會造成較大的貸款損失，而現(xiàn)有法律法規(guī)對評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任約束不強(qiáng)，銀行也無法向評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行追索。銀行經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)

在審計(jì)實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，部分銀行發(fā)放土地儲備貸款未落實(shí)抵押，或者抵押物非貸款對應(yīng)的儲備土地；在貸款資金使用方面缺乏有效的掌握控制。他們往往采取與政府、借款人三方簽訂《土地儲備貸款封閉運(yùn)行協(xié)議》，《協(xié)議》中明確了貸款資金必須�？顚Ｓ煤蛢�備土地處置后優(yōu)先償還貸款。但事實(shí)上，由于借款人和政府處置土地與銀行貸后管理信息不對稱，貸款資金轉(zhuǎn)入財(cái)政帳戶后，銀行完全失去對貸款資金的監(jiān)控，無法保證儲備土地處置款和貸款不被挪作他用，而一旦土地儲備資金被挪用，就很難按期收回貸款。

編輯本段防范

1、落實(shí)有效的抵押是防范土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)的前提。貸前對儲備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評估并設(shè)定抵押是防范風(fēng)險(xiǎn)的有效措施，這樣可以避免借款人擅自處置儲備的土地懸空貸款，從而取得對貸款管理的主動控制權(quán)。當(dāng)然，銀行應(yīng)當(dāng)關(guān)注儲備土地取得的合法合規(guī)性，如取得土地是否經(jīng)過法定程序批準(zhǔn)，是否足額繳納土地出讓金等；對土地價值的評估結(jié)果可以實(shí)行社會公開，接受社會監(jiān)督，防止評估機(jī)構(gòu)隨意估價。

2、把好貸款用途監(jiān)控是確保土地儲備貸款安全的關(guān)鍵。保證貸款資金用在儲備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭議，應(yīng)當(dāng)對土地儲備貸款實(shí)行封閉管理。事實(shí)上，一些地方政府往往把土地儲備貸款當(dāng)作以土地作抵押向銀行融資的城市建設(shè)資金，就理所當(dāng)然地納入財(cái)政資金管理，他們并不真正了解銀行發(fā)放土地儲備貸款的用途，銀行要加強(qiáng)與地方政府的溝通，使他們真正了解土地儲備貸款的性質(zhì)和用途，絕不能放棄對貸款用途的監(jiān)控；鑒于地方財(cái)政要介入對貸款資金的管理，可采取借款人與財(cái)政建立共同的貸款專用賬戶的措施，將貸款資金與財(cái)政資金徹底分開，這樣既便于財(cái)政直接監(jiān)控，也能滿足銀行對信貸資金管理的要求。3、土地拍賣款是償還土地儲備貸款的唯一資金來源。由于土地拍賣變現(xiàn)的不確定性，導(dǎo)致借款償還期限不確定，為規(guī)避貸款流動性風(fēng)險(xiǎn)，在借款合同中除了要明確一個合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確“土地拍賣變現(xiàn)后及時優(yōu)先償還貸款金額或一定比例金額，不受貸款期限的約束”。我們既不能等到貸款到期才回收，也不能因?yàn)橘J款到期后借款人未及時歸還而立即處置抵押的儲備土地，更不能依賴政府要用財(cái)政預(yù)算資金來償還貸款，借款人歸還貸款的期限實(shí)際上就是土地拍賣變現(xiàn)之日，償還貸款資金的唯一來源就是土地拍賣變現(xiàn)資金。

4、理順投資關(guān)系，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，完善金融服務(wù)。從土地儲備貸款運(yùn)作情況看，政府直接參與經(jīng)營管理，土地儲備資金融資渠道單一，基本上是銀行貸款投入，加大了銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)。隨著政府投資體制改革的不斷完善，政府投資行為必將不斷得到規(guī)范，政府主要職能是確定土地利用建設(shè)規(guī)劃，依法對儲備土地項(xiàng)目進(jìn)行審批，向社會公開招標(biāo)選定業(yè)主，而不應(yīng)干涉銀行和企業(yè)的自主經(jīng)營。作為銀行來講，要增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，完善土地儲備貸款管理辦法，在貸款投向上要重點(diǎn)選擇那些主體資格符合銀行貸款條件且資本充足的借款人和政府信譽(yù)良好、管理規(guī)范的城市，并減少貸款投資比例（如借款人應(yīng)用自有資金繳納土地出讓金）；另外，銀行要增強(qiáng)創(chuàng)新意識，完善金融服務(wù)，如在中國尚未允許地方政府發(fā)行公共債券的情況下，銀行可以利用代理集合委托貸款方式來籌措土地儲備資金，這一方面能使參與了集合委托貸款的老百姓關(guān)心城市建設(shè)，監(jiān)督政府規(guī)范資金使用，另一方面又可以規(guī)避一些政策性風(fēng)險(xiǎn)，如上海地鐵、成都市水環(huán)境項(xiàng)目集合委托貸款發(fā)行均取得良好效果；還可以發(fā)揮銀團(tuán)貸款優(yōu)勢，充分整合資源，分散風(fēng)險(xiǎn)。

擴(kuò)展閱讀：土地儲備貸款管理辦法

中國人民銀行土地儲備貸款管理辦法

第一章總則

第一條為加強(qiáng)各個商業(yè)銀行（以下簡稱銀行）土地儲備貸款業(yè)務(wù)的管理，規(guī)范貸款行為，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地儲備管理辦法》等法律和規(guī)章，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地儲備貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

本辦法所稱土地儲備，是指國家、省、市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。

第三條銀行發(fā)放土地儲備貸款區(qū)域原則上只限于土地資源稀缺的區(qū)域性中心城市，單戶貸款總額應(yīng)嚴(yán)格遵循資本約束原則。

第二章貸款對象和條件

第四條貸款對象。土地儲備貸款的借款人應(yīng)當(dāng)是省、市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)其行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)法人。借款人應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有事業(yè)法人資格，取得法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；

（二）從事土地開發(fā)、出讓等活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；

（三）取得有審批權(quán)政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件；（四）財(cái)務(wù)制度健全，還款資金來源已經(jīng)落實(shí)，無不良信用記錄；（五）取得貸款卡并在銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（六）銀行規(guī)定的其他條件。

第五條貸款條件。土地儲備貸款應(yīng)符合以下條件：

（一）所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好，土地市場化程度較高，房地產(chǎn)市場環(huán)境良好，政府負(fù)債情況合理，土地存量適中，土地收購、整理、儲備和出讓等行為規(guī)范；

（二）土地儲備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲備計(jì)劃、土地儲備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門批準(zhǔn)；（三）貸款用于收購、整理和儲備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營性用地；貸款項(xiàng)目涉及農(nóng)用地的，應(yīng)辦妥合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；

（四）開發(fā)地塊地理位置優(yōu)越，具備開發(fā)建設(shè)條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景；

（五）能夠提供符合各個商業(yè)銀行總行貸款擔(dān)保制度規(guī)定的擔(dān)保；（六）銀行規(guī)定的其它條件。

第三章貸款用途、方式、期限和利率

第六條貸款用途。土地儲備貸款僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地一級開發(fā)，包括國有存量土地或新增城市建設(shè)用地開發(fā)。

（一）國有存量土地開發(fā)。根據(jù)城市規(guī)劃，土地儲備機(jī)構(gòu)經(jīng)批準(zhǔn)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的已使用或閑置的國有土地進(jìn)行統(tǒng)一的收購、收回、補(bǔ)償，并對地上建筑物和附屬物進(jìn)行拆除和土地平整及市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到施工建設(shè)條件，再進(jìn)行有償出讓的土地開發(fā)行為。

（二）新增城市建設(shè)用地開發(fā)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的條件下，土地儲備機(jī)構(gòu)經(jīng)授權(quán)對有權(quán)部門批準(zhǔn)征用的農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、安置補(bǔ)償、土地平整及城市配套設(shè)施建設(shè)，再對這些新增的城市建設(shè)用地有償出讓的土地開發(fā)行為。

第七條土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)當(dāng)有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不得超過2年。以政府儲備土地設(shè)定抵押的，其價值按照市場評估價值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)程序執(zhí)行。

土地儲備貸款采取保證方式發(fā)放的，保證人應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的條件。

銀行不得接受國家機(jī)關(guān)作為貸款保證人，不得接受各類財(cái)政性資金為貸款提供的擔(dān)保。

第八條土地儲備貸款利率按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章操作流程

第九條借款申請。借款人應(yīng)出具書面申請，并提供以下資料：（一）已辦理年檢手續(xù)的事業(yè)法人證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明、法定代表人授權(quán)委托書及其他有關(guān)資料。

（二）從事土地一級開發(fā)的有效批件，如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)的文件。

（三）經(jīng)有權(quán)部門核準(zhǔn)的近三年年度財(cái)務(wù)報(bào)表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財(cái)務(wù)報(bào)表）及近期財(cái)務(wù)報(bào)表。

（四）擬收購、征用土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃。（五）土地收購、征用合法性資料：收購國有存量土地的，提供原土地使用權(quán)人與土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂的收購合同及權(quán)屬證明；征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提供政府對征地方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)。貸款申請時未取得合法性資料的，應(yīng)提供辦理情況和取得計(jì)劃。（六）持有財(cái)政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案等書面材料。

（七）自籌資金來源和已投入資金的證明資料。

（八）符合各個商業(yè)銀行總行貸款擔(dān)保制度規(guī)定的貸款保證人或抵質(zhì)押物資料。

（九）擬收購的儲備土地已落實(shí)意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議。（十）銀行要求提供的其他資料。

第十條貸款調(diào)查。銀行受理申請后，對貸款的合法性、安全性和效益性進(jìn)行調(diào)查。

（一）貸款合法性調(diào)查。貸款合法性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1．借款人是否為合規(guī)的土地儲備機(jī)構(gòu)；

2．土地收購、征用及前期開發(fā)的合法性資料和批件是否有效以及辦理情況；

3.土地儲備是否符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃；

4.其他與貸款安全有關(guān)的合法性內(nèi)容。

（二）貸款安全性調(diào)查。貸款安全性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1.國家宏觀調(diào)控政策、城市所轄區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和政府財(cái)政實(shí)力情況；

2.城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，土地供需狀況、土地價格走勢以及本項(xiàng)目土地開發(fā)的可行性；

3.借款人對外借款余額、還本付息情況及信用記錄；4.自籌資金來源和落實(shí)情況；

5.土地儲備機(jī)構(gòu)資金運(yùn)作模式及其對貸款安全的影響；6.已經(jīng)落實(shí)受讓方的，其繳納土地出讓金的付款方式、付款期限長短對貸款安全的影響；

7.保證人的擔(dān)保能力，抵質(zhì)押物的權(quán)屬及變現(xiàn)能力，以未交清土地出讓金的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價款扣除未繳納的土地出讓金后的價值；

8.銀行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。

（三）貸款效益性調(diào)查。貸款效益性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1.根據(jù)擬開發(fā)的土地所處地段、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境、市場需求等方面，預(yù)測土地出讓的市場前景；

2.根據(jù)擬開發(fā)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃用途及合理的出讓價格測算可出讓土地?cái)?shù)量及可實(shí)現(xiàn)的收益；

3.測算擬開發(fā)土地成本和綜合收益，評估其還本付息和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；

4.貸款給銀行帶來的綜合效益；5.銀行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。

第十一條貸款審查。應(yīng)重點(diǎn)審查各項(xiàng)資料的完備性和有效性，借款人主體資格、資產(chǎn)負(fù)債情況、借款用途是否符合國家土地儲備政策；貸款金額、期限是否與借款人還款能力相符等。

第十二條貸款審批。土地儲備貸款按銀行貸款審批權(quán)限進(jìn)行審批，貸款金額超過審批權(quán)限的，按權(quán)限管理規(guī)定上報(bào)審批。

第十三條簽訂合同。經(jīng)審批同意后，銀行應(yīng)與借款人簽訂借款合同和有關(guān)擔(dān)保合同。

第十四條辦理登記。合同簽訂后，貸款方式為抵押擔(dān)保的，銀行應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。第十五條貸款發(fā)放。在合同生效并具備提款條件后，方可發(fā)放貸款。貸款發(fā)放時，銀行應(yīng)將款項(xiàng)直接劃入借款人在銀行開立的土地儲備資金賬戶中。第十六條貸后管理。土地儲備貸款的貸后管理實(shí)施項(xiàng)目監(jiān)管負(fù)責(zé)制、資金封閉管理制及貸后檢查管理制。

土地儲備貸款實(shí)行專戶管理，專戶管理主要包括以下內(nèi)容：（一）借款人應(yīng)在銀行開立土地儲備資金專戶。專戶資金實(shí)行收支兩條線管理，借款人將資本金、自籌資金和銀行借款資金存入專戶。借款人實(shí)際用款時，按照有關(guān)支出用途及合同、憑證，由銀行逐筆監(jiān)督，保證�？顚Ｓ�。

（二）土地出讓收入按約定比例存入土地儲備資金專戶，確保還貸資金來源落實(shí)。土地出讓收入由財(cái)政先收后返的，銀行應(yīng)盡量要求城市財(cái)政部門在銀行開立土地有償使用收入財(cái)政專戶，接受銀行監(jiān)督。

第五章風(fēng)險(xiǎn)控制

第十七條對土地儲備機(jī)構(gòu)儲備符合規(guī)劃（計(jì)劃）且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國有存量建設(shè)用地的，銀行應(yīng)積極予以支持。第十八條銀行對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、管理不規(guī)范及以任何形式為第三方提供擔(dān)保的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。第十九條銀行應(yīng)對儲備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評估，保證貸款資金用在儲備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭議。第二十條土地儲備貸款發(fā)放后，要加強(qiáng)土地收儲資金的管理，防止資金被擠占挪用，要警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。

土地出讓收入存入土地儲備專戶的資金不得用于與儲備無關(guān)的其他用途。

第二十一條土地儲備貸款應(yīng)主要以土地出讓收入及借款人其他收入作為還款來源。

第二十二條土地儲備貸款一般不得辦理借新還舊，對已經(jīng)逾期的土地儲備貸款要盡快組織清收。第二十三條為了規(guī)避土地拍賣變現(xiàn)和借款償還期限不確定的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在借款合同中除了要明確合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確土地拍賣變現(xiàn)后，應(yīng)及時優(yōu)先償還貸款的金額或一定比例的金額不受貸款期限的約束。

第二十四條銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)展?fàn)顩r、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策并進(jìn)行研究，實(shí)時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

第二十五條建立貸款早期預(yù)警制度，發(fā)生下列情形之一的，銀行應(yīng)要求借款人按合同約定限時改正、提前還款、提供有效擔(dān)�；蛲Ｖ拱l(fā)放貸款：

（一）國家或地方政府關(guān)于土地儲備的政策發(fā)生變化，對貸款可能產(chǎn)生不利影響的；

（二）地方政府或財(cái)政部門通過改變資金運(yùn)作模式、調(diào)整土地出讓收入分配政策等措施，使土地出讓收入不能及時存入專戶的；（三）貸款支持收購儲備的土地因規(guī)劃條件改變，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益的；

（四）借款人在近期內(nèi)土地出讓情況和出讓價格不理想，不能保證合理收益，又沒有其他還款來源的；

（五）借款人改變貸款用途的；

（六）在貸款償還前出讓或采取其他方式處置已抵押給銀行的抵押物時，借款人未事先通知銀行的；

（七）出讓已抵押給銀行的國有土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓其他抵押物后，借款人未及時歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；（八）抵押物因政策變化或經(jīng)批準(zhǔn)改變原規(guī)劃條件，不再符合抵押規(guī)定，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；

（九）借款人涉及訴訟，可能影響貸款安全的；（十）其他導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加的情況。

第六章附則

第二十六條本辦法自發(fā)文之日起施行。

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