土地儲備貸款

土地儲備貸款

一.產(chǎn)品概念

土地儲備貸款是指為解決政府土地儲備機(jī)構(gòu)因依法合規(guī)收購、儲備、整理、出讓土地等前期相關(guān)工作時(shí)產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。

二.借款人條件

1、經(jīng)省、市人民政府批準(zhǔn)成立、受政府委托并依法從事土地收購、整理及儲備工作的獨(dú)立法人機(jī)構(gòu)；

2、所在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好，土地收購、儲備、出讓等行為規(guī)范；3、以取得人民銀行頒法的貸款證。三.貸款用途

貸款用于收購、儲備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營性用地，符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，并已列入當(dāng)?shù)卣�府的年度土地儲備�?jì)劃。涉及農(nóng)用地的貸款，應(yīng)具備合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)。

貸款應(yīng)與具體地塊相對應(yīng)，而且地塊應(yīng)地理位置優(yōu)越，開發(fā)建設(shè)條件具備，增值潛力較大，具有良好的出讓前景。

四.貸款額度

貸款原則上采取抵押方式。貸款額度最高不超過土地收購、整理和儲備總成本的70%。五.貸款期限

貸款期限最長不超過2年。六.其他事項(xiàng)

借款人應(yīng)在我行設(shè)立專戶和還款專戶，并向我行出具土地出讓收入優(yōu)先歸還我行貸款的承諾。

借款人應(yīng)承諾不以我行貸款的土地為他人設(shè)定擔(dān)保。借款人、財(cái)政部門原則上要與我行監(jiān)管協(xié)議，財(cái)政部門應(yīng)承諾土地出讓收益中借款人應(yīng)得部分及時(shí)返還借款人，并存入其在我行的結(jié)算專戶，有限用于償還我行貸款。

辦理?xiàng)l件

申請政府土地儲備貸款應(yīng)具備以下條件：

1.借款人為地級市（含）以上政府本級土地儲備機(jī)構(gòu)的，該城市前一年度所轄區(qū)域（含下轄區(qū)縣）的國內(nèi)生產(chǎn)總值（下簡稱GDP）在100億元以上；借款人為縣級市或縣（市轄區(qū)）政府本級土地儲備機(jī)構(gòu)的，該市（縣、區(qū)）前一年度的GDP在50億元以上；

2.從事土地開發(fā)、出（轉(zhuǎn)）讓等經(jīng)營活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章和制度；

3去的有審批權(quán)政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件；

4.經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有法人資格，取得法人證書、法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；

5.在我行開立基本存款賬戶或一般存款帳戶；

6.持有中國人民銀行核發(fā)并經(jīng)過年間的貸款卡（證）；7.無不良信用記錄；

8財(cái)務(wù)制度健全，資金運(yùn)作模式可行，資金運(yùn)行相對封閉，還款資金落實(shí)；

9.貸款方式為擔(dān)保貸款的，貸款擔(dān)保合法、有效、足值，符合中國農(nóng)業(yè)銀行貸款擔(dān)保的有關(guān)規(guī)定；

10.發(fā)放項(xiàng)目貸款，須根據(jù)開發(fā)進(jìn)度提供合法有效的土地征用、收購、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等手續(xù)，貸款擬支持地塊所在區(qū)域取得有全部門批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃；原則上需落實(shí)不低于20%的自籌資金（含自有資金及財(cái)政性資金），并與貸款同比例到位；11.其他貸款條件辦理方式和流程1）辦理方式

所有經(jīng)授權(quán)及轉(zhuǎn)授權(quán)的營業(yè)機(jī)構(gòu)均可手里此項(xiàng)業(yè)務(wù)，但無論期限長短，有權(quán)審批行原則上為總行和一級分行。審批貸款時(shí)客戶須提供以下資料：

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中國人民銀行土地儲備貸款管理辦法

第一章總則

第一條為加強(qiáng)各個(gè)商業(yè)銀行（以下簡稱銀行）土地儲備貸款業(yè)務(wù)的管理，規(guī)范貸款行為，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《土地儲備管理辦法》等法律和規(guī)章，制定本辦法。

第二條本辦法所稱土地儲備貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。

本辦法所稱土地儲備，是指國家、省、市、縣人民政府國土資源管理部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。

第三條銀行發(fā)放土地儲備貸款區(qū)域原則上只限于土地資源稀缺的區(qū)域性中心城市，單戶貸款總額應(yīng)嚴(yán)格遵循資本約束原則。

第二章貸款對象和條件

第四條貸款對象。土地儲備貸款的借款人應(yīng)當(dāng)是省、市、縣人民政府批準(zhǔn)成立、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔(dān)其行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的事業(yè)法人。借款人應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記，具有事業(yè)法人資格，取得法人組織機(jī)構(gòu)代碼證，并辦理年檢手續(xù)；

（二）從事土地開發(fā)、出讓等活動符合國家和地方有關(guān)法律法規(guī)和政策，有較為完善的工作規(guī)章制度；

（三）取得有審批權(quán)政府允許從事土地開發(fā)的批準(zhǔn)文件；（四）財(cái)務(wù)制度健全，還款資金來源已經(jīng)落實(shí)，無不良信用記錄；（五）取得貸款卡并在銀行開立基本存款賬戶或一般存款賬戶；（六）銀行規(guī)定的其他條件。

第五條貸款條件。土地儲備貸款應(yīng)符合以下條件：

（一）所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，財(cái)政狀況良好，土地市場化程度較高，房地產(chǎn)市場環(huán)境良好，政府負(fù)債情況合理，土地存量適中，土地收購、整理、儲備和出讓等行為規(guī)范；

（二）土地儲備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲備計(jì)劃、土地儲備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門批準(zhǔn)；（三）貸款用于收購、整理和儲備的土地應(yīng)為可出讓的商品住宅、商業(yè)設(shè)施等經(jīng)營性用地；貸款項(xiàng)目涉及農(nóng)用地的，應(yīng)辦妥合法的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)和征地手續(xù)；

（四）開發(fā)地塊地理位置優(yōu)越，具備開發(fā)建設(shè)條件，有較大增值潛力，具有良好的出讓前景；

（五）能夠提供符合各個(gè)商業(yè)銀行總行貸款擔(dān)保制度規(guī)定的擔(dān)保；（六）銀行規(guī)定的其它條件。

第三章貸款用途、方式、期限和利率

第六條貸款用途。土地儲備貸款僅限于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地一級開發(fā)，包括國有存量土地或新增城市建設(shè)用地開發(fā)。

（一）國有存量土地開發(fā)。根據(jù)城市規(guī)劃，土地儲備機(jī)構(gòu)經(jīng)批準(zhǔn)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的已使用或閑置的國有土地進(jìn)行統(tǒng)一的收購、收回、補(bǔ)償，并對地上建筑物和附屬物進(jìn)行拆除和土地平整及市政配套設(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到施工建設(shè)條件，再進(jìn)行有償出讓的土地開發(fā)行為。

（二）新增城市建設(shè)用地開發(fā)。在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的條件下，土地儲備機(jī)構(gòu)經(jīng)授權(quán)對有權(quán)部門批準(zhǔn)征用的農(nóng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一征用、安置補(bǔ)償、土地平整及城市配套設(shè)施建設(shè)，再對這些新增的城市建設(shè)用地有償出讓的土地開發(fā)行為。

第七條土地儲備貸款采取抵押方式的，應(yīng)當(dāng)有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價(jià)值的70%，貸款期限原則上不得超過2年。以政府儲備土地設(shè)定抵押的，其價(jià)值按照市場評估價(jià)值扣除應(yīng)當(dāng)上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權(quán)程序執(zhí)行。

土地儲備貸款采取保證方式發(fā)放的，保證人應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的條件。

銀行不得接受國家機(jī)關(guān)作為貸款保證人，不得接受各類財(cái)政性資金為貸款提供的擔(dān)保。

第八條土地儲備貸款利率按照中國人民銀行的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章操作流程

第九條借款申請。借款人應(yīng)出具書面申請，并提供以下資料：（一）已辦理年檢手續(xù)的事業(yè)法人證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證、法定代表人身份證明、法定代表人授權(quán)委托書及其他有關(guān)資料。

（二）從事土地一級開發(fā)的有效批件，如政府批準(zhǔn)設(shè)立土地儲備機(jī)構(gòu)的文件。

（三）經(jīng)有權(quán)部門核準(zhǔn)的近三年年度財(cái)務(wù)報(bào)表（成立未滿三年的提供自成立以來的年度財(cái)務(wù)報(bào)表）及近期財(cái)務(wù)報(bào)表。

（四）擬收購、征用土地所在區(qū)域的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃。（五）土地收購、征用合法性資料：收購國有存量土地的，提供原土地使用權(quán)人與土地儲備機(jī)構(gòu)簽訂的收購合同及權(quán)屬證明；征用集體土地的，按照征用土地的數(shù)量和性質(zhì)，提供政府對征地方案和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案的批復(fù)。貸款申請時(shí)未取得合法性資料的，應(yīng)提供辦理情況和取得計(jì)劃。（六）持有財(cái)政部門的貸款規(guī)模批準(zhǔn)文件及同級人民政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目實(shí)施方案等書面材料。

（七）自籌資金來源和已投入資金的證明資料。

（八）符合各個(gè)商業(yè)銀行總行貸款擔(dān)保制度規(guī)定的貸款保證人或抵質(zhì)押物資料。

（九）擬收購的儲備土地已落實(shí)意向受讓方的，提交有關(guān)協(xié)議。（十）銀行要求提供的其他資料。

第十條貸款調(diào)查。銀行受理申請后，對貸款的合法性、安全性和效益性進(jìn)行調(diào)查。

（一）貸款合法性調(diào)查。貸款合法性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1．借款人是否為合規(guī)的土地儲備機(jī)構(gòu)；

2．土地收購、征用及前期開發(fā)的合法性資料和批件是否有效以及辦理情況；

3.土地儲備是否符合有權(quán)部門批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃和城市控制性詳細(xì)規(guī)劃；

4.其他與貸款安全有關(guān)的合法性內(nèi)容。

（二）貸款安全性調(diào)查。貸款安全性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1.國家宏觀調(diào)控政策、城市所轄區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和政府財(cái)政實(shí)力情況；

2.城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，土地供需狀況、土地價(jià)格走勢以及本項(xiàng)目土地開發(fā)的可行性；

3.借款人對外借款余額、還本付息情況及信用記錄；4.自籌資金來源和落實(shí)情況；

5.土地儲備機(jī)構(gòu)資金運(yùn)作模式及其對貸款安全的影響；6.已經(jīng)落實(shí)受讓方的，其繳納土地出讓金的付款方式、付款期限長短對貸款安全的影響；

7.保證人的擔(dān)保能力，抵質(zhì)押物的權(quán)屬及變現(xiàn)能力，以未交清土地出讓金的土地使用權(quán)設(shè)定抵押的，應(yīng)調(diào)查拍賣所得價(jià)款扣除未繳納的土地出讓金后的價(jià)值；

8.銀行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。

（三）貸款效益性調(diào)查。貸款效益性調(diào)查主要包括以下內(nèi)容：1.根據(jù)擬開發(fā)的土地所處地段、城市規(guī)劃、周邊環(huán)境、市場需求等方面，預(yù)測土地出讓的市場前景；

2.根據(jù)擬開發(fā)土地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，結(jié)合規(guī)劃用途及合理的出讓價(jià)格測算可出讓土地?cái)?shù)量及可實(shí)現(xiàn)的收益；

3.測算擬開發(fā)土地成本和綜合收益，評估其還本付息和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；

4.貸款給銀行帶來的綜合效益；5.銀行要求調(diào)查的其他內(nèi)容。

第十一條貸款審查。應(yīng)重點(diǎn)審查各項(xiàng)資料的完備性和有效性，借款人主體資格、資產(chǎn)負(fù)債情況、借款用途是否符合國家土地儲備政策；貸款金額、期限是否與借款人還款能力相符等。

第十二條貸款審批。土地儲備貸款按銀行貸款審批權(quán)限進(jìn)行審批，貸款金額超過審批權(quán)限的，按權(quán)限管理規(guī)定上報(bào)審批。

第十三條簽訂合同。經(jīng)審批同意后，銀行應(yīng)與借款人簽訂借款合同和有關(guān)擔(dān)保合同。

第十四條辦理登記。合同簽訂后，貸款方式為抵押擔(dān)保的，銀行應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)。第十五條貸款發(fā)放。在合同生效并具備提款條件后，方可發(fā)放貸款。貸款發(fā)放時(shí)，銀行應(yīng)將款項(xiàng)直接劃入借款人在銀行開立的土地儲備資金賬戶中。第十六條貸后管理。土地儲備貸款的貸后管理實(shí)施項(xiàng)目監(jiān)管負(fù)責(zé)制、資金封閉管理制及貸后檢查管理制。

土地儲備貸款實(shí)行專戶管理，專戶管理主要包括以下內(nèi)容：（一）借款人應(yīng)在銀行開立土地儲備資金專戶。專戶資金實(shí)行收支兩條線管理，借款人將資本金、自籌資金和銀行借款資金存入專戶。借款人實(shí)際用款時(shí)，按照有關(guān)支出用途及合同、憑證，由銀行逐筆監(jiān)督，保證專款專用。

（二）土地出讓收入按約定比例存入土地儲備資金專戶，確保還貸資金來源落實(shí)。土地出讓收入由財(cái)政先收后返的，銀行應(yīng)盡量要求城市財(cái)政部門在銀行開立土地有償使用收入財(cái)政專戶，接受銀行監(jiān)督。

第五章風(fēng)險(xiǎn)控制

第十七條對土地儲備機(jī)構(gòu)儲備符合規(guī)劃（計(jì)劃）且空閑、廢棄、閑置和低效利用的國有存量建設(shè)用地的，銀行應(yīng)積極予以支持。第十八條銀行對資本金沒有到位或資本金嚴(yán)重不足、管理不規(guī)范及以任何形式為第三方提供擔(dān)保的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。第十九條銀行應(yīng)對儲備土地進(jìn)行嚴(yán)格的評估，保證貸款資金用在儲備的土地項(xiàng)目上，確保土地的保值、增值和權(quán)屬無爭議。第二十條土地儲備貸款發(fā)放后，要加強(qiáng)土地收儲資金的管理，防止資金被擠占挪用，要警惕土地以低成本轉(zhuǎn)讓，確保土地出讓收入優(yōu)先歸還銀行貸款。

土地出讓收入存入土地儲備專戶的資金不得用于與儲備無關(guān)的其他用途。

第二十一條土地儲備貸款應(yīng)主要以土地出讓收入及借款人其他收入作為還款來源。

第二十二條土地儲備貸款一般不得辦理借新還舊，對已經(jīng)逾期的土地儲備貸款要盡快組織清收。第二十三條為了規(guī)避土地拍賣變現(xiàn)和借款償還期限不確定的風(fēng)險(xiǎn)，銀行在借款合同中除了要明確合理的貸款期限外，還應(yīng)當(dāng)在借款合同的分期還款計(jì)劃中明確土地拍賣變現(xiàn)后，應(yīng)及時(shí)優(yōu)先償還貸款的金額或一定比例的金額不受貸款期限的約束。

第二十四條銀行應(yīng)密切關(guān)注政府有關(guān)部門及相關(guān)機(jī)構(gòu)對土地經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地市場發(fā)展?fàn)顩r、土地的未來用途及有關(guān)規(guī)劃、計(jì)劃等方面的政策并進(jìn)行研究，實(shí)時(shí)掌握土地價(jià)值狀況，避免由于土地價(jià)值虛增或其他情況而導(dǎo)致的貸款風(fēng)險(xiǎn)。

第二十五條建立貸款早期預(yù)警制度，發(fā)生下列情形之一的，銀行應(yīng)要求借款人按合同約定限時(shí)改正、提前還款、提供有效擔(dān)保或停止發(fā)放貸款：

（一）國家或地方政府關(guān)于土地儲備的政策發(fā)生變化，對貸款可能產(chǎn)生不利影響的；

（二）地方政府或財(cái)政部門通過改變資金運(yùn)作模式、調(diào)整土地出讓收入分配政策等措施，使土地出讓收入不能及時(shí)存入專戶的；（三）貸款支持收購儲備的土地因規(guī)劃條件改變，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益的；

（四）借款人在近期內(nèi)土地出讓情況和出讓價(jià)格不理想，不能保證合理收益，又沒有其他還款來源的；

（五）借款人改變貸款用途的；

（六）在貸款償還前出讓或采取其他方式處置已抵押給銀行的抵押物時(shí)，借款人未事先通知銀行的；

（七）出讓已抵押給銀行的國有土地使用權(quán)或轉(zhuǎn)讓其他抵押物后，借款人未及時(shí)歸還貸款，又未能提供其他合法、足值的抵押物的；（八）抵押物因政策變化或經(jīng)批準(zhǔn)改變原規(guī)劃條件，不再符合抵押規(guī)定，借款人又未能提供其他合法、足值的抵押物的；

（九）借款人涉及訴訟，可能影響貸款安全的；（十）其他導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)增加的情況。

第六章附則

第二十六條本辦法自發(fā)文之日起施行。

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