業(yè)主收房驗(yàn)房全攻略
業(yè)主收房最佳流程
１開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程。２業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項(xiàng)必須為原件）以及《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，并由開發(fā)商加以說明。
交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。５開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等。６業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。
７與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。
８辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。９業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。收房流程注意事項(xiàng)
您可以去物業(yè)部門查看資料，包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))》、《面積實(shí)測(cè)表》等。需要注意的是，前四項(xiàng)文件是可以帶走的。其中《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》必須是原件。
3、注意核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)等問題。首先要確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。
4、物業(yè)可能會(huì)催促交付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。但根據(jù)建委的最新規(guī)定，開發(fā)商不得以先交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用為收房條件�？梢则�(yàn)收好后交付費(fèi)用。
5、從物業(yè)領(lǐng)取鑰匙時(shí)，要確認(rèn)樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全。
驗(yàn)毛坯房的程序主要是三大步驟。第一步“看外部”：即觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。第二步“查內(nèi)部”：即檢查入戶門、內(nèi)門、窗戶、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。第三步“測(cè)相鄰”：主要是就閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題與樓上樓下的鄰居配合查驗(yàn)。
驗(yàn)房流程詳解
1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設(shè)備完好性后，開啟戶門。
2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認(rèn)是否推動(dòng)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。
4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個(gè)點(diǎn)用盒尺進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。
5、檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點(diǎn)（生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻，抹在墻上干后會(huì)形成爆點(diǎn)）。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板。
6、檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個(gè)下水處灌水，如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺(tái)地漏等，每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確
第1頁共5頁定表面沒有積水。確認(rèn)沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口，加以捆實(shí)。地漏等下水則需要塞實(shí)并留下可拉扯的位置。
8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上（高度約2厘米），通知樓下的業(yè)主24小時(shí)后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表，記錄下水表的數(shù)字。同時(shí)也要記錄電表數(shù)字。
9、檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標(biāo)示，是否安裝牢固，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排（帶有指示燈的五孔插座），可根據(jù)指示燈明滅測(cè)定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測(cè)試插座對(duì)地絕緣情況是否良好。
10、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象。檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
11、檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時(shí)要用手電查看是否具備安裝性，同時(shí)用與測(cè)廚房煙道同樣的辦法測(cè)抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示應(yīng)同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣閥。13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認(rèn)暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動(dòng)。
14、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗(yàn)房過程發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗(yàn)房后認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。
毛坯房驗(yàn)房二十招第一招：廚房煙道
請(qǐng)您用紙卷點(diǎn)火后滅火呈冒煙狀，然后放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。第二招：衛(wèi)生間通風(fēng)
理論上開發(fā)商應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口，如果留在吊頂上面時(shí)，您需要用手燈查看是否具備安裝性，同時(shí)用上法測(cè)抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。第三招：管道煤氣
同樣用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動(dòng)作，及時(shí)修復(fù)。第四招：空鼓
手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測(cè)墻磚空鼓。第五招：驗(yàn)電
A、檢查插座：在五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示)，指示燈滅，頻繁測(cè)試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時(shí)無法及時(shí)斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測(cè)試對(duì)地絕緣情況是否良好。
B、當(dāng)您打開開關(guān)箱時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)里面的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確，應(yīng)讓開發(fā)商立即糾正。
C、開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)應(yīng)安裝牢固，所以您需要對(duì)每個(gè)都用力地左右晃動(dòng)檢查。如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)造成更大危險(xiǎn)。
D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象。E、檢查弱電插座數(shù)目：
F、檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號(hào)電池測(cè)試門鈴。是否不響或響了不停。
第2頁共5頁第六招：視鏡(貓眼)
入戶后您可以首先觀察貓眼，看是否松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。第七招：測(cè)高度
這是一項(xiàng)常規(guī)的檢查工作，他除了可以檢查高度，更可以檢查傾斜。您需要用我們前面介紹的盒尺檢查房頂。取4-5個(gè)點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致，說明房頂沒有傾斜。第八招：測(cè)墻壁地面
用長(zhǎng)尺(或者帶有水平的專用直尺)靠在墻壁地面，檢查是否平整。同時(shí)您應(yīng)該仔細(xì)觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)。
小知識(shí)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會(huì)形成爆點(diǎn)。第九招：測(cè)乳膠漆質(zhì)量檢查墻面天花板是否平整，一般建議您選擇陽光充沛的時(shí)候。如果周圍光線暗淡，需要您帶上大功率燈泡(200瓦)照射。燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出。如果不平，要向開發(fā)商提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵�。如果局部刷�?修補(bǔ)過)會(huì)與墻壁原色產(chǎn)生差異。第十招：油漆
油漆憑肉眼就能看到。但這時(shí)您最好用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時(shí)看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時(shí)間一長(zhǎng)，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會(huì)使門底部過早腐爛損壞。
第十一招：樓道窗戶是否有紗窗，這是許多人忽略的地方。如果沒有，您應(yīng)該及時(shí)提出。第十二招：檢查防盜門
您需要確認(rèn)有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。第十三招：檢查門窗的密封是否良好
可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。第十四招：窗戶
推拉窗上的紗窗和窗扇，推動(dòng)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。第十五招：檢查管道安裝、通暢和密封
用手使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動(dòng)，應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。
第十六招：如果您發(fā)現(xiàn)廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)模獧z查陰角陽角達(dá)90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。
第十七招：用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，時(shí)間久了可能會(huì)出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。
第十八招：進(jìn)行閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)第十九招：檢查衛(wèi)生間
A、衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)
B、如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座
商品房交付過程中，購(gòu)房者驗(yàn)房的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范�！渡唐贩抠I賣合同》中的約定極為關(guān)鍵，因?yàn)楹贤瑮l款是一個(gè)不應(yīng)當(dāng)被忽視的重要內(nèi)容。商品房的“交付”條件
國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條明確規(guī)定，“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”由此可見，工程驗(yàn)收合格是房屋交付的基本要件，如果開發(fā)商無法提供驗(yàn)收合格的證明文件，肯定不具備交付條件。與此同時(shí)，《商品房買賣合同》中約定的其他交付條件也非常重要(例如有的地區(qū)，將供水、供電、燃?xì)�、綠化等配套設(shè)
第3頁共5頁施的交付承諾明確列入合同，這也就成為了開發(fā)商約定的交付條件)。對(duì)于交付住宅，開發(fā)商還應(yīng)向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房交付糾紛的處理
購(gòu)房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的，可以通過多種渠道處理。購(gòu)房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映，通過行政機(jī)關(guān)的調(diào)解來化解矛盾。如果購(gòu)房者與開發(fā)商不能及時(shí)達(dá)成調(diào)解意向的，則購(gòu)房者可以按照《商品房買賣合同》中約定的訴訟或是仲裁的方式來進(jìn)行解決。對(duì)付收房中的常見問題
問題一：收房中可能遇到的問題和解決對(duì)策
如果下述情況存在，且雙方有明確的約定，就應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行，否則，開發(fā)商違約，由業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商立即完善，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
小區(qū)道路未完工，道路不通，無法通行；
小區(qū)燃?xì)馕赐�，正值采暖季無法供暖，基本生活條件和裝修條件不具備；
閉路電視及安防設(shè)施未按合同約定和國(guó)家法律規(guī)定配套到位，入住業(yè)主安全無法保證；小區(qū)有線電視目前不具備接通信號(hào)條件；
小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)混亂不堪與合同約定不符；合同約定私家車位未落實(shí)；
樂居工作室小貼士：如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)交付條件之處，導(dǎo)致無法入住，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)與開發(fā)商交涉，不能匆忙入住。問題二：開發(fā)商制定違法的交房流程
關(guān)于收房過程中，不少購(gòu)房者都提到了開發(fā)商的“霸王條款”，那么在交房流程中開發(fā)商可能會(huì)單方擬定強(qiáng)加于業(yè)主的違反雙方所簽《商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》的約定。這會(huì)使雙方無法辦理交付手續(xù)，引起交房糾紛。
那么我們有必要對(duì)這些可能的額外設(shè)定房屋交付約定進(jìn)行一個(gè)梳理，它們一般包括：(1)以補(bǔ)交面積差價(jià)款作為房屋交付條件。
一般在雙方所簽的《補(bǔ)充協(xié)議》中對(duì)房屋差價(jià)款的結(jié)算時(shí)間均有約定。但在糾紛時(shí)開發(fā)商往往不顧此約定，強(qiáng)行要求購(gòu)房者交付面積差價(jià)款，并以此作為交房條件，如不交此款，開發(fā)商便拒絕交房，在這種情況下，無論該房是否具備交付條件，開發(fā)商的行為均已構(gòu)成故意違約，因此而不能交付房屋的責(zé)任完全應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。(2)以違法代收契稅、維修基金作為房屋交付條件。
如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時(shí)委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定，但在開發(fā)商的結(jié)算通知書中仍以此為交房條件，屬于開發(fā)商單方額外設(shè)定交房條件，購(gòu)房者完全有理由拒絕。
開發(fā)商的交房流程如果無理強(qiáng)迫業(yè)主在未進(jìn)行房屋檢驗(yàn)(含文件檢驗(yàn))的條件下辦理接收手續(xù)，企圖造成房屋交付的既成事實(shí)，也屬于房屋不能交付的原因之一。問題三：關(guān)于竣工驗(yàn)收備案表的完整性
政府為了最大化的避免購(gòu)房者和開發(fā)商之間的糾紛，在購(gòu)房者與開發(fā)商之間建立了一套強(qiáng)制性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，即房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表首先為購(gòu)房者做了驗(yàn)收房屋的最基本工作，成為了開發(fā)商房屋質(zhì)量問題的第一把關(guān)人。
它主要包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：第一，工程的基本情況；第二，施工監(jiān)理單位的意見；第三，竣工驗(yàn)收備案文件清單；第四，備注。
如果開發(fā)商呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前的竣工驗(yàn)收備案表缺少以上內(nèi)容的任何一項(xiàng)，那么這個(gè)樓盤就成了通常所說的“黑樓”。按現(xiàn)在的情況來看，許多購(gòu)房者不重視這份竣工驗(yàn)收備案表，或者忘記它的完整性。所以樂居工作室再次提醒購(gòu)房者，在您驗(yàn)房前請(qǐng)您確認(rèn)竣工驗(yàn)收備案表的存在和完整性。
另外，收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并確認(rèn)上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章，再領(lǐng)鑰匙收房。如果開發(fā)商交房時(shí)無法提供《竣工驗(yàn)收備案表》，購(gòu)房者應(yīng)拒絕收房，并有權(quán)按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
第4頁共5頁、取得《竣工驗(yàn)收備案證》的房子才可交付使用
《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購(gòu)房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)劃的要求。購(gòu)房人收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并檢查上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章。
《建筑法》、《合同法》等法律都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，這是國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)范。依據(jù)有關(guān)規(guī)定，我國(guó)目前的房屋經(jīng)過驗(yàn)收和驗(yàn)收合格的標(biāo)志是取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》。
在合同中約定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”還可以要求開發(fā)商出具《竣工驗(yàn)收備案表》嗎？
回答：你們完全可以憑此條件要求開發(fā)商出具《竣工驗(yàn)收備案表》的。理由如下：、《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定了：建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。這是法律法規(guī)，如果合同違反這些規(guī)定就屬于無效的約定。、上述法律法規(guī)中的“經(jīng)驗(yàn)收合格”該做什么樣的理解？年8月15日，省建設(shè)廳針對(duì)國(guó)土資源和房屋管理局的對(duì)如何理解“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”的請(qǐng)示（國(guó)房字〔201*〕417號(hào)），頒布了《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》（建辦房函〔201*〕63號(hào)）。該文件指出：“經(jīng)咨詢建設(shè)部有關(guān)部門，《商品房買賣合同》（示范文本）第八條第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)�！备鶕�(jù)上述意見，你們?cè)诤贤屑s定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”為交樓條件，這樣的交樓條件顯然是低于《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定的交樓條件的，屬于違反法律法規(guī)規(guī)定的情況，因此這樣的約定當(dāng)屬無效約定。
、根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商在交樓的時(shí)候同樣應(yīng)該提供《竣工驗(yàn)收備案表》，業(yè)主有權(quán)要求查看，否則可以通過訴訟手段救濟(jì)。依據(jù)就是你們?cè)诤贤屑s定：“該商品房經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位驗(yàn)收合格”是違法的，應(yīng)該無效，交樓標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，“商品房驗(yàn)收合格”，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。開發(fā)商在交樓的時(shí)候應(yīng)該出具《竣工驗(yàn)收備案表》，開發(fā)商無法出具的，應(yīng)該作為不符合交樓條件承擔(dān)違約責(zé)任。
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業(yè)主收房驗(yàn)房全攻略
因房屋質(zhì)量等問題引起的收房糾紛，一直是最多發(fā)的房產(chǎn)糾紛類型。即將進(jìn)入春季收房高峰，對(duì)于首次購(gòu)房的業(yè)主來說，提前掌握一些收房知識(shí)十分必要。除了辦理一些常規(guī)手續(xù)，最重要的收房環(huán)節(jié)就是驗(yàn)房。找個(gè)驗(yàn)房師幫著一塊去驗(yàn)房，不失為好主意，但他們往往收費(fèi)不菲，專業(yè)水平也參差不齊。其實(shí)，驗(yàn)房并非是件十分深?yuàn)W復(fù)雜的事，您只要掌握了基本的程序、帶齊工具，同樣可以給自己的房屋質(zhì)量好好把把脈。業(yè)主收房最佳流程
收房的過程并不復(fù)雜。帶齊身份證件、相關(guān)資料、費(fèi)用以及驗(yàn)房工具等，按照與開發(fā)商約定的時(shí)間前去收房，主要有以下幾個(gè)步驟：
１開發(fā)商和物業(yè)核驗(yàn)業(yè)主材料。雙方確認(rèn)收房流程。
２業(yè)主領(lǐng)取《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》（此三項(xiàng)必須為原件）以及《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》，并由開發(fā)商加以說明。３業(yè)主對(duì)新房做綜合驗(yàn)收，即最重要的驗(yàn)房環(huán)節(jié)
４業(yè)主就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案。雙方協(xié)商并達(dá)成書面協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容解決交房中存在的問題。無法在15日內(nèi)解決的，雙方應(yīng)當(dāng)就解決方案及期限達(dá)成書面協(xié)議。
５開發(fā)商出具《實(shí)測(cè)面積測(cè)繪報(bào)告》，雙方確認(rèn)面積誤差后結(jié)算剩余房款、各項(xiàng)費(fèi)用以及延期交房違約金等。
６業(yè)主領(lǐng)取新房鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》。
７與物業(yè)公司簽署物業(yè)協(xié)議、向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)并索要發(fā)票或蓋章確認(rèn)的收據(jù)。８辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)的事項(xiàng)。若業(yè)主委托開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，則可由開發(fā)商代收契稅和房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。代辦費(fèi)金額雙方協(xié)商。業(yè)主也有權(quán)拒絕代辦。９業(yè)主簽署《入住交接單》，收房完成。
第1頁共14頁收房流程注意事項(xiàng)
不少業(yè)主是第一次買房子。好不容易盼到交房了，卻往往不知所措。什么時(shí)間收房最好？交房手續(xù)怎樣辦才省時(shí)省力？請(qǐng)您留意以下幾個(gè)注意事項(xiàng)和經(jīng)驗(yàn)建議。
1、關(guān)于收房時(shí)間。一般房產(chǎn)商通知小業(yè)主交房時(shí)間比較早，建議不要在第一、第二天去收房。因?yàn)槟莾商焱瑫r(shí)來收房的人很多，陪同驗(yàn)收房子的人也不會(huì)有太充裕的時(shí)間仔細(xì)陪同看房。您不妨選擇第三天或第四天。
2、您可以去物業(yè)部門查看資料，包括《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))》、《面積實(shí)測(cè)表》等。需要注意的是，前四項(xiàng)文件是可以帶走的。其中《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》必須是原件。
3、注意核實(shí)面積、合同及價(jià)錢多退少補(bǔ)等問題。首先要確認(rèn)售樓合同附圖與現(xiàn)實(shí)是否一致，結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異。查看售房合同，看誤差為多少。注意簽訂合同時(shí)將誤差定在2％至3%，建議不超過5%。
4、物業(yè)可能會(huì)催促交付物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用。但根據(jù)建委的最新規(guī)定，開發(fā)商不得以先交物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用為收房條件�？梢则�(yàn)收好后交付費(fèi)用。
5、從物業(yè)領(lǐng)取鑰匙時(shí)，要確認(rèn)樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙是不是齊全。
目前，大部分的商品住宅交付時(shí)都是毛坯房。驗(yàn)毛坯房的程序主要是三大步驟。第一步“看外部”：即觀察外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。
第二步“查內(nèi)部”：即檢查入戶門、內(nèi)門、窗戶、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、強(qiáng)弱電、暖氣、煤氣、通風(fēng)、排煙、排氣。
第三步“測(cè)相鄰”：主要是就閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題與樓上樓下的鄰居配合查驗(yàn)。驗(yàn)精裝房還要記得檢查地板、櫥柜、潔廁具以及家電的質(zhì)量。驗(yàn)房三大步驟
第2頁共14頁驗(yàn)房流程詳解
1、在檢查完整棟樓座的外墻瓷磚牢固性、單元門是否完好，樓道樓梯安全性和公用設(shè)備完好性后，開啟戶門。
2、檢查防盜門有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。檢查入戶門門鈴，裝上自帶的電池，檢查是否正常工作。觀察貓眼是否有松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。
3、檢查戶內(nèi)門窗、陽臺(tái)等部位有無開裂現(xiàn)象(陽臺(tái)裂縫危險(xiǎn)最大)，油漆是否刷全。注意用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些地方是否也刷過油漆。檢查門窗的密封是否良好，可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。推拉窗上的紗窗和窗扇，確認(rèn)是否推動(dòng)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。
4、檢查層高是否符合合同。最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長(zhǎng)度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記下。檢查房頂是否傾斜，可在房頂取4－5個(gè)點(diǎn)用盒尺進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致說明沒有傾斜。
5、檢查墻壁是否平整，是否有滲水，是否有劃痕裂紋，是否有爆點(diǎn)（生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻，抹在墻上干后會(huì)形成爆點(diǎn)）。檢查地面是否平整，是否有滲水和空殼開裂情況。如有空鼓，要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會(huì)很容易打穿樓板。6、如是精裝房，還要檢查廚衛(wèi)吊頂是否安裝牢固。墻磚、地磚、地板是否平整，是否有空鼓（以小錘敲擊），是否有色差，縫隙是否符合規(guī)范。木地板要檢查木龍骨安裝是否牢固。櫥柜開啟是否靈活順暢，配件是否齊全。
7、檢查上下水。盡量開大上水龍頭，檢查是否正常工作。用盆盛水向各個(gè)下水處灌水，如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺(tái)地漏等，每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，聽到咕嚕咕嚕的聲音表明通暢，確定表面沒有積水。確認(rèn)沒問題后要盡快將這些突出下水(如臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水)用塑料袋罩著水口，加以捆實(shí)。地漏等下水則需要塞
第3頁共14頁實(shí)并留下可拉扯的位置。
8、檢查衛(wèi)生間地面坡度是否能讓積水順利往地漏方向流，而不至于流入其他房間。將水倒在衛(wèi)生間地面上（高度約2厘米），通知樓下的業(yè)主24小時(shí)后查看其房間內(nèi)廁衛(wèi)的天花板是否有滲水。全部用完水后打開水表，記錄下水表的數(shù)字。同時(shí)也要記錄電表數(shù)字。9、檢查電氣開關(guān)箱內(nèi)的各開關(guān)是否有明顯標(biāo)示，是否安裝牢固，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路。檢查插座，如自備有插排（帶有指示燈的五孔插座），可根據(jù)指示燈明滅測(cè)定是否正常通電。如有可能配備搖表，可測(cè)試插座對(duì)地絕緣情況是否良好。10、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象。檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
11、檢查管道通風(fēng)。廚房煙道可用冒煙的紙卷放在煙道口下方十厘米左右，看煙是否上升到煙道口能立即吸走。衛(wèi)生間應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口。留在吊頂上面時(shí)要用手電查看是否具備安裝性，同時(shí)用與測(cè)廚房煙道同樣的辦法測(cè)抽力。用手電查看煙道、通風(fēng)口中是否存有建筑垃圾。
12、用冒煙的紙卷放到管道煤氣報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示應(yīng)同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣閥。
13、檢查暖氣管道安裝是否通暢和密封。使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管確定是否牢固。打開水閥看排水是否流暢，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。確認(rèn)暖氣片上方的排氣孔是否可以擰動(dòng)。
14、核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。驗(yàn)房過程發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄，并與物業(yè)人員確定解決方案和解決日期。如果驗(yàn)房后認(rèn)為質(zhì)量問題較多且需較大整改，則業(yè)主可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于房屋存在質(zhì)量問題要求限期整改的確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。多發(fā)問題查驗(yàn)指南
只要按照攻略要求操作，尤其注意最容易發(fā)生問題的地方，基本上就可以驗(yàn)出房屋質(zhì)量的好壞。我們?yōu)槟鸭俗钊菀壮霈F(xiàn)問題的要點(diǎn)查驗(yàn)環(huán)節(jié)，并附上一些查驗(yàn)的簡(jiǎn)易方法，希
第4頁共14頁望給予您一定的幫助。內(nèi)外門窗：
1．門的開啟關(guān)閉是否順暢。2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大。3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時(shí)有無特別聲音。4．大門、房門的插銷、門銷是否太長(zhǎng)太緊。5．窗邊與混凝土接口是否已做到?jīng)]有縫隙。窗框?qū)僖鬃矒籼�，框墻接縫處一定要密實(shí)，不能有縫隙。6．開關(guān)窗戶是否太緊，開啟關(guān)閉是否順暢。7．窗戶玻璃是否完好。8．窗臺(tái)下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。地面地板：
1．地板有無松動(dòng)、爆裂、撞凹。行走時(shí)是否吱吱作響。2．地板間隙是否太大。3．柚木地板是否出現(xiàn)大片黑色水漬。4．地腳線接口是否妥當(dāng)，有無松動(dòng)。5．地面是否有裂縫，是否有起砂現(xiàn)象。屋內(nèi)頂棚：
1．頂上是否有裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該住宅有嚴(yán)重結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。2．看頂部是否有爆點(diǎn)，有爆點(diǎn)會(huì)給后續(xù)的裝修帶來很多不利影響。3．頂棚有無水漬、裂痕。有水漬說明可能有滲漏。如果是頂層住戶，必須觀察頂層是否滲漏。4．留意廁所頂棚有否油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。5．墻身頂棚有無部分隆起，用木棍敲一下有無空聲。6．墻身、頂棚樓板有無特別傾斜、彎曲、起浪及隆起或凹陷的地方。7．墻身、墻角接位有無水漬、裂痕。8．內(nèi)墻墻面上是否有石灰爆點(diǎn)。廚房衛(wèi)生間：
1．廁、浴具有無裂痕。包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時(shí)很細(xì)小，要仔細(xì)觀察。2．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲。3．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當(dāng)。4．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平。廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實(shí)。5．磚縫有無滲水現(xiàn)象。6．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗。7．櫥柜柜身有無變形，壁
第5頁共14頁柜門是否牢固周正，門能否順利開合。8．水池龍頭是否妥當(dāng)，下水是否順暢。9．衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)是否有地漏，坡度是否合適，水不能往門口處傾斜。10．出水是否通暢，會(huì)不會(huì)出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾。11．樓上的鄰居家是否漏水。電氣管線：
1．試全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題。仔細(xì)了解各種電路、閉路電視、電話插座的位置是否有引發(fā)事故的可能。檢查回路數(shù)，按照國(guó)家規(guī)定，每套住宅的回路數(shù)不宜少于5個(gè)。2．自來水水質(zhì)怎樣。供水管是什么材質(zhì)。有些城市已發(fā)文禁止用鍍鋅管做住宅供水管。銅管可安全使用50年，還能凈化管內(nèi)水質(zhì)，有益健康。3．煤氣熱水器開關(guān)是否有問題。4．居室、客廳有否管線外露。是否有暖氣回水或其它管線穿過。有較多管線穿越居室，不但難看，還會(huì)造成裝修困難。驗(yàn)房常用工具
專業(yè)驗(yàn)房需要配備垂直檢測(cè)尺、內(nèi)外直角檢測(cè)尺、垂直校正器、游標(biāo)尺、對(duì)角檢測(cè)尺、反光鏡和伸縮桿等。還要帶上5米盒尺、25至33厘米直角尺、50至60厘米丁字尺、1米直尺等量具，以及各種電鉗工具，如帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）、各種插頭（電話、電視、寬帶插頭）、萬用表、搖表、多用螺絲刀（“－”字和“＋”字）、5號(hào)電池2節(jié)、測(cè)電筆、手錘、小錘、燈泡。
自己驗(yàn)房的業(yè)主很難帶齊這些專用工具。事實(shí)上，您只要準(zhǔn)備一些常用的工具就可以了。它們主要是：1）盆：用于驗(yàn)收下水管道。2）小錘：用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓。3）塞尺：用于測(cè)裂縫的寬度。4）5米卷尺：用于測(cè)量房子的凈高。5）萬用表：用于測(cè)試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通。6）5號(hào)電池：兩節(jié)，用于檢查門鈴。7）鏡子、小凳、手電：用于檢查不易觸及處和暗處。8）其他：計(jì)算器、紙筆、塑料袋、打火機(jī)、衛(wèi)生紙、報(bào)紙、包裝繩。
第6頁共14頁房屋驗(yàn)收全攻略
準(zhǔn)備工具
榔頭
不要感到驚訝，這個(gè)工具在驗(yàn)收房屋過程中是至關(guān)重要的。在新建房屋主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收中，您可以拿小榔頭輕輕敲擊已經(jīng)初步粉刷的墻壁，聽到“空空”的聲音，說明此處水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，內(nèi)墻面抹灰層部分開裂、起砂，這些情況都說明房屋質(zhì)量不合格。如果聽到沉悶的碰擊聲，則說明質(zhì)量沒有多大問題。
樂居工作室小貼士：用榔頭敲擊時(shí)，可以在墻壁上墊幾張報(bào)紙，避免留下印跡。
手電
光越是刺眼越好，因?yàn)樗挠猛臼强辈旆课葜黧w結(jié)構(gòu)方面�？磯Ρ谑欠衿街�，有沒有凸出或者凹陷的部分。用手電抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問題的地方。以此類推，所有墻面都可以了解到基本情況。同時(shí)還可以在煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。
樂居工作室小貼士：手電最好選擇應(yīng)急燈，不僅有強(qiáng)烈的光，而且光線不容易發(fā)散。打火機(jī)
當(dāng)您驗(yàn)房時(shí)，一般會(huì)看到在廚房、衛(wèi)生間的排氣通道上有預(yù)留的孔洞，通過使用打火機(jī)可以檢測(cè)排氣通道是否正常。使用方法是，用火點(diǎn)燃紙片到冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。如果能，那么就證明排氣通道沒有問題。樂居工作室小貼士：在使用火測(cè)試管道時(shí)，避免點(diǎn)燃紙片時(shí)出現(xiàn)灼傷情況，可以點(diǎn)燃一根香煙放在通風(fēng)口，看煙能否被吸走。卷尺
它在驗(yàn)房時(shí)作用很大，可用來測(cè)量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高和房屋面積。在測(cè)量頂梁、窗框時(shí)，應(yīng)分別測(cè)量?jī)啥司嚯x頂棚的高度，如果誤差在0.5cm以內(nèi)，屬于建筑中合理范圍。衛(wèi)生間與客廳地面的高差，應(yīng)該在2cm左右，誤差不能太大，否則會(huì)給裝修帶來一定不便。
樂居工作室小貼士：可在五金店里購(gòu)買5米的鋼卷尺。電筆
第7頁共14頁請(qǐng)驗(yàn)房的時(shí)候要帶上電筆或者三項(xiàng)插排，有指示燈的最好。主要用來檢查插座，可用電筆或者插排放入預(yù)留電源插座里。電筆或插排燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)，電筆或插排燈滅。頻繁測(cè)試幾次后，可證明開關(guān)、線路正常，插座安全。樂居工作室小貼士：測(cè)試插座時(shí)，如果開關(guān)拉下，電筆燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，應(yīng)該立即修復(fù)。笤帚
如果您有未使用過的油漆刷，或者小的掃地笤帚，那么請(qǐng)您帶上。主要是為了清掃地面與墻壁夾角處的建筑塵土，千萬別小看這層塵土，清理完之后有可能會(huì)看到裂縫、坑洼，有甚者還能發(fā)現(xiàn)鋼筋露在外面！
樂居工作室小貼士：帶個(gè)小笤帚順便把衛(wèi)生打掃一下，保持房間的整潔。軟管
一般在驗(yàn)房時(shí)，水電都已經(jīng)開通。業(yè)主可打開每個(gè)水龍頭查看是否有水流出，用容器盛些水再倒入每個(gè)排水管口中，直觀判斷排水管是否通暢，如果遇到排水管堵塞的情況，一定要查清原因，最好能將堵塞部分的排水管更換。
樂居工作室小貼士：軟管長(zhǎng)度8米多為宜。最好是透明管，食指般粗細(xì)。乒乓球
乒乓球主要用途是來測(cè)量衛(wèi)生間地面的坡度。根據(jù)建筑設(shè)計(jì)、施工中的規(guī)范，衛(wèi)生間地面一定要有坡度，朝向地漏位置。使用乒乓球測(cè)地平的方法是：將乒乓球放在衛(wèi)生間門口及墻體底部，輕推一下，查看乒乓球是否滾向地漏。
樂居工作室小貼士：如果衛(wèi)生間正在進(jìn)行蓄水檢驗(yàn)，也可將乒乓球放在水面上，輕吹一口氣，觀察乒乓球是否移向地漏位置。粉筆
千萬別小看粉筆，這是一個(gè)最實(shí)用的工具。在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)以上問題后，業(yè)主應(yīng)使用粉筆及時(shí)在顯著位置標(biāo)注，以便于施工方進(jìn)行維修。如：在墻壁上畫出空鼓部位，寫明空鼓。樂居工作室小貼士：在攜帶粉筆的同時(shí)，業(yè)主還應(yīng)該帶上紙筆，將發(fā)現(xiàn)的問題做個(gè)記錄。物業(yè)資料
驗(yàn)房時(shí)想通過測(cè)量來掌握自己房屋的面積、高度等問題時(shí)，必須以合同附件中的戶型圖為依據(jù)。于是開發(fā)商提供的物業(yè)資料便不可或缺。它包括：《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《面積實(shí)測(cè)表》、《管線分布竣工圖》。樂居工作室小貼士：這些都是可以帶走的哦，打官司或者墊桌子都用得著。
第8頁共14頁毛坯房驗(yàn)房二十招第一招：廚房煙道
請(qǐng)您用紙卷點(diǎn)火后滅火呈冒煙狀，然后放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。第二招：衛(wèi)生間通風(fēng)
理論上開發(fā)商應(yīng)在吊頂下留通風(fēng)口，如果留在吊頂上面時(shí)，您需要用手燈查看是否具備安裝性，同時(shí)用上法測(cè)抽力。煙道、通風(fēng)口中用手電查看是否存有建筑垃圾。第三招：管道煤氣
同樣用冒煙的紙卷放到報(bào)警裝置附近，看報(bào)警裝置是否靈敏動(dòng)作，報(bào)警聲光提示同時(shí)關(guān)閉進(jìn)氣電磁閥。如果不能動(dòng)作，及時(shí)修復(fù)。第四招：空鼓
手錘墊上幾層紙(避免留下錘印)敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘(10g)測(cè)墻磚空鼓。
第五招：驗(yàn)電
A、檢查插座：在五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時(shí)拉下總開關(guān)箱內(nèi)的插座開關(guān)(應(yīng)有標(biāo)示)，指示燈滅，頻繁測(cè)試幾次證明開關(guān)、接線良好，插座安全。如果開關(guān)拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關(guān)質(zhì)量有問題或接線有誤，立即修復(fù)，否則誤觸電時(shí)無法及時(shí)斷電危及生命。插座還應(yīng)用搖表來測(cè)試對(duì)地絕緣情況是否良好。B、當(dāng)您打開開關(guān)箱時(shí)，會(huì)發(fā)現(xiàn)里面的各分路開關(guān)應(yīng)有明顯的標(biāo)示。如果沒有或不明確，應(yīng)讓開發(fā)商立即糾正。
C、開關(guān)箱內(nèi)的開關(guān)應(yīng)安裝牢固，所以您需要對(duì)每個(gè)都用力地左右晃動(dòng)檢查。如果發(fā)現(xiàn)松動(dòng)，應(yīng)緊固或更換。否則日后使用中出現(xiàn)接觸不良打火現(xiàn)象時(shí)造成更大危險(xiǎn)。D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進(jìn)去有無松動(dòng)或插不進(jìn)現(xiàn)象。E、檢查弱電插座數(shù)目：
F、檢查可視對(duì)講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。
G、檢查入戶門門鈴：帶2節(jié)5號(hào)電池測(cè)試門鈴。是否不響或響了不停。第六招：視鏡(貓眼)
第9頁共14頁入戶后您可以首先觀察貓眼，看是否松動(dòng)、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現(xiàn)象。
第七招：測(cè)高度
這是一項(xiàng)常規(guī)的檢查工作，他除了可以檢查高度，更可以檢查傾斜。您需要用我們前面介紹的盒尺檢查房頂。取4-5個(gè)點(diǎn)進(jìn)行測(cè)量，若數(shù)值一致，說明房頂沒有傾斜。第八招：測(cè)墻壁地面
用長(zhǎng)尺(或者帶有水平的專用直尺)靠在墻壁地面，檢查是否平整。同時(shí)您應(yīng)該仔細(xì)觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)。
小知識(shí)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會(huì)形成爆點(diǎn)。第九招：測(cè)乳膠漆質(zhì)量
檢查墻面天花板是否平整，一般建議您選擇陽光充沛的時(shí)候。如果周圍光線暗淡，需要您帶上大功率燈泡(200瓦)照射。燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出。如果不平，要向開發(fā)商提出重新補(bǔ)膩?zhàn)铀⑵�。如果局部刷�?修補(bǔ)過)會(huì)與墻壁原色產(chǎn)生差異。第十招：油漆
油漆憑肉眼就能看到。但這時(shí)您最好用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時(shí)看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛(wèi)生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時(shí)間一長(zhǎng)，因環(huán)境潮濕，衛(wèi)生間的使用率又高，會(huì)使門底部過早腐爛損壞。
第十一招：樓道窗戶是否有紗窗，這是許多人忽略的地方。如果沒有，您應(yīng)該及時(shí)提出。第十二招：檢查防盜門
您需要確認(rèn)有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴(yán)密，門和鎖開關(guān)應(yīng)靈活。第十三招：檢查門窗的密封是否良好
可用一長(zhǎng)紙條放在密封點(diǎn)上，關(guān)門壓住紙條用力抽出，多點(diǎn)試驗(yàn)看密封條的壓力是否均勻。
第十四招：窗戶
推拉窗上的紗窗和窗扇，推動(dòng)靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導(dǎo)致下雨時(shí)窗戶進(jìn)水。雙層玻璃里外都擦不干凈時(shí)應(yīng)提出拆換玻璃清潔，否則以后不易解決。
第十五招：檢查管道安裝、通暢和密封
第10頁共14頁用手使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動(dòng)，應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。第十六招：如果您發(fā)現(xiàn)廚房和衛(wèi)生間是瓷磚到頂?shù)�，要檢查陰角陽角達(dá)90度，四角無磕碰(房頂四角和地面四角)，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。
第十七招：用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設(shè)好，時(shí)間久了可能會(huì)出現(xiàn)瓷磚開裂和脫落，應(yīng)重新鋪設(shè)。
第十八招：進(jìn)行閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)第十九招：檢查衛(wèi)生間
A、衛(wèi)生間在樓道內(nèi)有窗戶的應(yīng)該安裝防盜網(wǎng)
B、如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座
第二十招：暖氣片
A、暖氣片上方應(yīng)有排氣孔，使用時(shí)應(yīng)擰動(dòng)將氣體排掉。如果擰不動(dòng)就需要修理解決，否則氣排不出來，暖氣片不熱。
B、還要注意暖氣片安裝時(shí)進(jìn)水管和回水管的坡度符合要求，否則影響采暖。精裝房驗(yàn)房十招
第一招：確認(rèn)購(gòu)房合同。因?yàn)楹贤嫌性S多附件對(duì)裝修房驗(yàn)收有重要意義,比如說小區(qū)分布圖，約定細(xì)則等。
第二招：確認(rèn)帶有尺寸的房型圖紙。不僅是房子的平面布置圖，電路、水路圖紙也應(yīng)當(dāng)齊全。
第三招：確認(rèn)是否拿好鑰匙。因?yàn)橥ǔｈ�匙數(shù)量比較多，有樓層鑰匙、戶門鑰匙、水表、電表鑰匙，注意不要遺漏了。
第四招：確認(rèn)裝修材料單。上面記錄了材料的品牌、款式和型號(hào)，驗(yàn)收全裝修房時(shí)需要核對(duì)。
第五招：確認(rèn)驗(yàn)收結(jié)構(gòu)。當(dāng)發(fā)現(xiàn)全裝修房結(jié)構(gòu)與合同不符，一定要在入住前向房地產(chǎn)商提出，遇到阻力也可以向政府有關(guān)部門反映，如果只是發(fā)現(xiàn)非結(jié)構(gòu)性問題，房子交接時(shí)可如實(shí)做好書面記錄，要求房地產(chǎn)商書面承諾在一定時(shí)限內(nèi)進(jìn)行維修。
第六招：核對(duì)工程項(xiàng)目。一般人認(rèn)為不大可能出現(xiàn)問題。樂居工作室提醒您，有不少業(yè)主在入住后都驚訝地發(fā)現(xiàn)施工項(xiàng)目有所遺漏。
第11頁共14頁第七招：核對(duì)所用材料。購(gòu)房者需要盡可能地關(guān)注一下是否與合同上承諾的相一致，是否是知名品牌，型號(hào)款式是否對(duì)應(yīng)等等，有差錯(cuò)應(yīng)及時(shí)交涉。
第八招：核對(duì)層高。特別是小高層項(xiàng)目，層高在裝修前本來就緊張，裝修后更容易變得壓抑。因此不要忽略對(duì)層高的核查。
第九招：仔細(xì)核對(duì)圖紙，看重要設(shè)施的位置是否變動(dòng)，變動(dòng)應(yīng)當(dāng)記錄在案；比如線盒設(shè)計(jì)的位置本應(yīng)該在墻面上方，而施工方進(jìn)行了改動(dòng)，不修改設(shè)計(jì)今后很難明確責(zé)任。第十招：檢驗(yàn)精裝修房不是單單看就可以，還要學(xué)會(huì)聞。苯超標(biāo)的涂料會(huì)讓您感覺房間里有淡淡的香氣，而有些涂料甲苯二異酸的含量超標(biāo)，其蒸汽有毒性，會(huì)刺激眼睛。明明白白收房，避免不必要的問題糾紛
房屋交付涉及相當(dāng)多的法律和技術(shù)問題，是購(gòu)房者在買房過程中容易出現(xiàn)問題的一個(gè)環(huán)節(jié)。那么，作為購(gòu)房者(商品房的買受人)和開發(fā)商之間在購(gòu)房過程中如何不發(fā)生或少發(fā)生糾紛呢？在這里就談一下收房過程中需要注意的法律問題。
商品房交付過程中，購(gòu)房者驗(yàn)房的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)是《商品房買賣合同》和房屋建筑方面的法律及規(guī)范�！渡唐贩抠I賣合同》中的約定極為關(guān)鍵，因?yàn)楹贤瑮l款是一個(gè)不應(yīng)當(dāng)被忽視的重要內(nèi)容。
商品房的“交付”條件
國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條明確規(guī)定，“建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用�！庇纱丝梢�，工程驗(yàn)收合格是房屋交付的基本要件，如果開發(fā)商無法提供驗(yàn)收合格的證明文件，肯定不具備交付條件。與此同時(shí)，《商品房買賣合同》中約定的其他交付條件也非常重要(例如有的地區(qū)，將供水、供電、燃?xì)�、綠化等配套設(shè)施的交付承諾明確列入合同，這也就成為了開發(fā)商約定的交付條件)。對(duì)于交付住宅，開發(fā)商還應(yīng)向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房逾期交付的責(zé)任
開發(fā)商逾期交房，首先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了合同約定的免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開發(fā)商仍要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，原則上應(yīng)按合同約定辦理。但如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒有約定時(shí)，則最高人民法院商品房買賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
第12頁共14頁商品房交付的流程
購(gòu)房者在接到開發(fā)商的入住通知后，往往因?yàn)榧庇谀描�匙而忽略了驗(yàn)房的重要環(huán)節(jié)。而商品房交付時(shí)，驗(yàn)房是一個(gè)最重要的環(huán)節(jié)，因?yàn)橐坏┓课萁桓�，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到購(gòu)房人了，因此為了不接收到一個(gè)有瑕疵的房子，必須要在接收前驗(yàn)收好房屋的每一個(gè)部分。購(gòu)房者可以首先要求核查開發(fā)商提供的各種房屋交付手續(xù)與證件，其次對(duì)房屋的質(zhì)量進(jìn)行檢查，再次按《商品房買賣合同》及其附件、補(bǔ)充協(xié)議的約定對(duì)房屋內(nèi)的裝飾裝修設(shè)施進(jìn)行清點(diǎn)，檢查水、電、氣等設(shè)備完好程度及使用狀況。完成以上程序后，購(gòu)房者便可以簽收房屋驗(yàn)收的相關(guān)資料了。
商品房交付糾紛的處理
購(gòu)房者因商品房交付問題與開發(fā)商發(fā)生糾紛的，可以通過多種渠道處理。購(gòu)房者可以向開發(fā)商的行政主管部門反映，通過行政機(jī)關(guān)的調(diào)解來化解矛盾。如果購(gòu)房者與開發(fā)商不能及時(shí)達(dá)成調(diào)解意向的，則購(gòu)房者可以按照《商品房買賣合同》中約定的訴訟或是仲裁的方式來進(jìn)行解決。
對(duì)付收房中的常見問題
問題一：收房中可能遇到的問題和解決對(duì)策
如果下述情況存在，且雙方有明確的約定，就應(yīng)當(dāng)遵照?qǐng)?zhí)行，否則，開發(fā)商違約，由業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商立即完善，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。小區(qū)道路未完工，道路不通，無法通行；
小區(qū)燃?xì)馕赐�，正值采暖季無法供暖，基本生活條件和裝修條件不具備；
閉路電視及安防設(shè)施未按合同約定和國(guó)家法律規(guī)定配套到位，入住業(yè)主安全無法保證；小區(qū)有線電視目前不具備接通信號(hào)條件；
小區(qū)綠化全面處于在施工程狀態(tài)，現(xiàn)場(chǎng)混亂不堪與合同約定不符；合同約定私家車位未落實(shí)；
樂居工作室小貼士：如果有違背合同約定和政府規(guī)定之基礎(chǔ)設(shè)施未達(dá)交付條件之處，導(dǎo)致無法入住，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)與開發(fā)商交涉，不能匆忙入住。問題二：開發(fā)商制定違法的交房流程
關(guān)于收房過程中，不少購(gòu)房者都提到了開發(fā)商的“霸王條款”，那么在交房流程中開發(fā)商可能會(huì)單方擬定強(qiáng)加于業(yè)主的違反雙方所簽《商品房買賣合同》及其《補(bǔ)充協(xié)議》的約定。這會(huì)使雙方無法辦理交付手續(xù)，引起交房糾紛。
那么我們有必要對(duì)這些可能的額外設(shè)定房屋交付約定進(jìn)行一個(gè)梳理，它們一般包括：
第13頁共14頁(1)以補(bǔ)交面積差價(jià)款作為房屋交付條件。
一般在雙方所簽的《補(bǔ)充協(xié)議》中對(duì)房屋差價(jià)款的結(jié)算時(shí)間均有約定。但在糾紛時(shí)開發(fā)商往往不顧此約定，強(qiáng)行要求購(gòu)房者交付面積差價(jià)款，并以此作為交房條件，如不交此款，開發(fā)商便拒絕交房，在這種情況下，無論該房是否具備交付條件，開發(fā)商的行為均已構(gòu)成故意違約，因此而不能交付房屋的責(zé)任完全應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。(2)以違法代收契稅、維修基金作為房屋交付條件。
如果業(yè)主與開發(fā)商的合同中并無房屋交付時(shí)委托開發(fā)商代交契稅和維修基金的約定，但在開發(fā)商的結(jié)算通知書中仍以此為交房條件，屬于開發(fā)商單方額外設(shè)定交房條件，購(gòu)房者完全有理由拒絕。
開發(fā)商的交房流程如果無理強(qiáng)迫業(yè)主在未進(jìn)行房屋檢驗(yàn)(含文件檢驗(yàn))的條件下辦理接收手續(xù)，企圖造成房屋交付的既成事實(shí)，也屬于房屋不能交付的原因之一。問題三：關(guān)于竣工驗(yàn)收備案表的完整性
政府為了最大化的避免購(gòu)房者和開發(fā)商之間的糾紛，在購(gòu)房者與開發(fā)商之間建立了一套強(qiáng)制性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，即房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表首先為購(gòu)房者做了驗(yàn)收房屋的最基本工作，成為了開發(fā)商房屋質(zhì)量問題的第一把關(guān)人。它主要包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：第一，工程的基本情況；第二，施工監(jiān)理單位的意見；第三，竣工驗(yàn)收備案文件清單；第四，備注。
如果開發(fā)商呈現(xiàn)在購(gòu)房者面前的竣工驗(yàn)收備案表缺少以上內(nèi)容的任何一項(xiàng)，那么這個(gè)樓盤就成了通常所說的“黑樓”。
按現(xiàn)在的情況來看，許多購(gòu)房者不重視這份竣工驗(yàn)收備案表，或者忘記它的完整性。所以樂居工作室再次提醒購(gòu)房者，在您驗(yàn)房前請(qǐng)您確認(rèn)竣工驗(yàn)收備案表的存在和完整性。另外，收房時(shí)一定要看到備案表的正本，并確認(rèn)上面是否有備案部門同意備案的簽署和公章，再領(lǐng)鑰匙收房。如果開發(fā)商交房時(shí)無法提供《竣工驗(yàn)收備案表》，購(gòu)房者應(yīng)拒絕收房，并有權(quán)按照合同約定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
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