物業(yè)管理日常工作服務內容

(一)日常管理工作

1、日常管理工作的內容

（1）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維修、管理;（3）住戶裝修管理；（4）車輛管理；（5）客戶檔案管理；2、安全保衛(wèi)

（1）向當?shù)赜嘘P部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件發(fā)生率控制標準；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業(yè)流程；3、清潔綠化

（1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率；（2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業(yè)流程；（3）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)定；（4）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責及作業(yè)流程；4、消防

（1）向當?shù)赜嘘P部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設備、設備完善率及火災發(fā)生控制率的標準；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內容、明確責任人；

（3）制定消防設備、設備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求；

5、水、電設備的管理、維護

（1）了解有關水、電設備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設備的故障率、維修及時率和合格率控制標準；

（2）制定水、電設備的使用和維護條例及作業(yè)流程，以保證其達到應有的性能標準；（3）制定水、電設備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責；6、房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、管理

（1）了解物業(yè)管理區(qū)內房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規(guī)定；

（3）制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責及作業(yè)流程；（4）業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當?shù)卣�府的有關規(guī)定完善相應的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。7、住戶裝修管理

（1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)；

（2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責任人，以確保房屋結構、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響；8、車輛管理

（1）車輛管理包括機動車及非機動車的管理；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)內車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)流程；

（3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。9、客戶檔案管理

（1）客戶檔案包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄；

（2）建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責任人的崗位職責及作業(yè)流程。（二）便民服務

物業(yè)管理公司應在管理區(qū)內設立便民服務，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。1.便民服務

（1）可分為無償服務和有償服務兩類，內容及價格應透明化；

（2）無償服務的成本費用從管理服務費中支出；有嘗服務的價格應按政府有關法規(guī)確定；

2.建立便民服務的管理程序及作業(yè)指導書，明確責任，規(guī)范服務人員的用語及行為。（三）與業(yè)主日常溝通

1.與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內容：

（1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關的事務；（2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶；（3）通過組織專題或系列活動，開展社區(qū)文化活動；（4）應邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

2.物業(yè)管理公司的高層管理人員應高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關系。

3.如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時，物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應通過正面協(xié)調直至尋求法律援助。（四）處理客戶投訴

1.物業(yè)管理公司應遵循公司的經(jīng)營原則，規(guī)范客戶投訴的處理流程；（1）接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；（2）出現(xiàn)投訴，一定要及時向上反映信息；（3）面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理；（5）在滿足客戶的要求時，應遵循公司的經(jīng)營原則辦事。

2.物業(yè)管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。（五）營造社區(qū)文化

1.社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。2.物業(yè)管理公司應把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。3.社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面：（1）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風貌；（2）家庭的生活方式；（3）住戶的鄰居關系；

4.建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設公約，通過設立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應嚴格遵守，起模范表率作用。5.社區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節(jié)日慶�；顒右约爱�?shù)卣�府組織的各類精神文明活動。6.開展社區(qū)文化活動，物業(yè)管理公司應：

（1）分析住戶的構成，充分了解住戶的需求；

（2）針對不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費標準報業(yè)主委員會通過；（3）提高并逐步改善活動場地。服務內容及標準四、服務內容及標準（一）前期物業(yè)管理服務內容

前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。1、項目設計方案的建議；

2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；5、行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；6、接受業(yè)主入住前的相關咨詢；7、供業(yè)主入住前的上門服務。（二）、業(yè)主入住管理

1、辦理業(yè)主入住及接房的相關手續(xù)；

2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。（三）、后續(xù)物業(yè)管理服務內容1、公共性服務

公共性服務提供常規(guī)性服務，是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務項目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護管理；（5）、水電管理；（6）、排污設施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費；

（13）、根據(jù)需要增設的其他服務項目。2、特約性服務

特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務（1）、家居設施維修

包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機月保等。（2）、家居清潔服務

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家居殺蟲服務

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。（4）、家政服務

包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（5）、租賃服務

包括：物業(yè)出租、轉讓、市場調查、物業(yè)估價等。（二）、物業(yè)管理服務質量標準1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到90%以上。（二）、物業(yè)管理服務質量標準1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到90%以上。2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養(yǎng)、檢修、保持設備運行正常并有針對突發(fā)事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。3、供電系統(tǒng)

（1）、保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。4、消防系統(tǒng)

（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。

（2）、訂有突發(fā)性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現(xiàn)運行故障后，維修人員及時到達現(xiàn)場進行維修。6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。

（2）、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。7、空調系統(tǒng)

（1）、窗式及分體式空調按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。8、市政公用設施管理

（1）、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。9、綠化管理

定期對物業(yè)管理區(qū)域內的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。10、環(huán)境衛(wèi)生管理

（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。11、治安管理

（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災、刑事和交通事故。12、業(yè)戶滿意率

無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。一、基礎條件：小區(qū)封閉；有不少于小區(qū)住宅總建筑面積3‰的物業(yè)管理服務用房；綠化率35%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位1個/3戶；具備樓宇可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)或其他三項以上安全防范設施；固定體育活動場館不少于二項設施。二、房屋管理：

1、按有關法規(guī)政策規(guī)定和業(yè)主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。2、小區(qū)主出入口設小區(qū)房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。小區(qū)內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規(guī)范、美觀。3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現(xiàn)象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設置，整齊有序。4、對違反規(guī)劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現(xiàn)象及時勸告,并報告有關部門依法處理。5、陽臺封閉規(guī)格色調一致。6、空調安裝位置統(tǒng)一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。7、房屋裝修符合規(guī)定，有裝修管理服務制度；與業(yè)主、裝修公司簽訂裝修管理協(xié)議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續(xù)；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現(xiàn)象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

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物業(yè)管理的日常工作

日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段來分，它可以分為介入期、入住期以及正常居住期；按專業(yè)來分，又可以分為物業(yè)維修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述，此處不再重復。本部分著重對前期介入、業(yè)主入住、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機電智能化公共設備設施管理、園林綠化養(yǎng)護、環(huán)境保護與消殺等十個專題進行敘述。

第一章前期介入

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎性工作，其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工過程中，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求，為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作：

一、成立項目小組

簽訂物業(yè)管理委托合同后，我們將從公司內選派多名管理、技術人員，組成XXX小區(qū)項目小組，先行到位，開展前期介入工作。項目小組負責前期介入工作以及建立外部公共關系，同時對居住區(qū)的設計、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議，定期與開發(fā)商、承建商協(xié)調解決。

二、早期接入的主要工作

（一）、會審圖紙從環(huán)境布局，管網(wǎng)設置，泊車場所，防盜報警設施，水電煤氣計量，減少重復裝修等細節(jié)方面考慮。

（二）、參與質量管理

對設備選型、分布數(shù)量提出建議；加強對隱蔽工程進行驗收，使質量隱患消滅在萌芽時，促進無業(yè)建造質量和驗收效率的提高。為今后的經(jīng)濟運行，維修創(chuàng)造條件。

（三）、收集技術檔案

不斷收集積累物業(yè)家戶檔案資料和項目產(chǎn)權資料，為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術準備。

（四）、熟悉社區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的情況，服務的內容標準及部分業(yè)主的特殊要求，同時熟悉與社區(qū)有關的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門的情況，建立和諧的工作關系，使物業(yè)管理順利運作。

三、進行物業(yè)交付前的實操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項前期準備工作：

（一）協(xié)助開發(fā)商銷售工作，在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢，解釋業(yè)主提出的相關問題；

（二）提供相關專業(yè)建議，協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設計方案；（三）協(xié)助制訂居住區(qū)內交通管制方案及保安崗亭設置方案；（四）收集工程圖紙資料，現(xiàn)場參與設備的安裝調試；

（五）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤管理,確保施工質量；（六）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通電、通水、通氣、電話申請、有線電視、地名申報等準備工作；（七）積極開展各類商鋪的招商引租工作；

（八）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

四、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對開發(fā)商負責、對社會負責”的宗旨，對XXX小區(qū)進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

第二章業(yè)主入住

入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關鍵的一個階段，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象,打開工作局面的一個良好契機。

一、入住儀式簡潔活潑

為擴大“XXX居住區(qū)”的知名度及影響力，增加業(yè)主的社區(qū)榮譽感，增強居住區(qū)的凝聚力，樹立“XXX居住區(qū)”精品物業(yè)及物業(yè)管理人的形象，我們將舉行簡潔活潑的入住儀式，邀請廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關領導、當?shù)孛襟w、知名人士參加，以體現(xiàn)物業(yè)管理人與業(yè)主實現(xiàn)自我的信心和美好愿望。入住儀式主要內容要簡潔，富有特色。

二、辦理入住高效迅捷

（一）合理安排各組團及樓宇之間業(yè)主的入伙時間，錯開入伙波峰，節(jié)約業(yè)主辦理手續(xù)時間，加強節(jié)假日的入伙辦理（具體入伙時間安排與開發(fā)商協(xié)商解決）；（二）設立入伙總服務臺，一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，簡潔高效。

（三）對于單位購房的，提供預約上門、集體辦理等入伙專項服務；（四）聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等相關社會專業(yè)機構現(xiàn)場同步辦公，方便業(yè)主入伙。

三、入住期配套服務力求完善

（一）入住初期，如住宅區(qū)附近無菜市場，我們將在工商管理部門的指導和協(xié)助下，在居住區(qū)附近開設臨時集貿(mào)點，組織附近菜農(nóng)到集貿(mào)店賣菜，方便業(yè)主日常生活；

（二）在入伙期內由管理處保潔員組建一支入住服務義工隊，滿足業(yè)主提出的合理要求，同時應付各類突發(fā)事件。

四、入住期的便民服務措施

（一）組織家私及裝修建材展銷。入住期間我們將組織一些品質優(yōu)良、信譽良好的家私廠商和裝修建材商家，到小區(qū)內進行現(xiàn)場展銷服務，方便業(yè)主按需選購。

（二）提供臨時外買服務。隨著入伙業(yè)主的迅速增加，小區(qū)餐飲配套服務短期內難以解決部分業(yè)主的需求。為此，我們將組織提供快餐外買服務，解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時就餐問題。

（三）成立便民搬運隊。為解決小區(qū)入住期間搬運量大、業(yè)主搬家難的問題，我們將組織便民搬運隊，為業(yè)主提供各類搬運服務。（四）增設公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系，在小區(qū)內增設IC卡公用電話亭2～3個，方便業(yè)主入住期間撥打電話，也可于緊急條件下作報警使用。第三章二次裝修管理

居住區(qū)入住后，隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結構安全，維護居住區(qū)的統(tǒng)一、美觀，我們將以房屋結構、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序（物品出入、安全、消防）等作為裝修管理的工作重點，嚴格進行裝修管理。

一、加強宣傳，正確引導

（一）針對居住區(qū)業(yè)主大多為高收入群體，素養(yǎng)相對高的特點，加強裝修法規(guī)的宣傳，導入先進的裝修設計理念，合理的室內設計方案，恰當?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。

（二）制訂詳細的《裝修管理指南》，在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主，同時管理處提供必要的房屋工程圖紙，指導業(yè)主進行二次裝修。

二、嚴格審批，加強巡查

根據(jù)多年來對二次裝修管理的經(jīng)驗，我們在居住區(qū)裝修管理中注重于以下步驟：

（一）在二次裝修的審批過程中，建立項目主管初審、綜合管理部部長復審、管理處經(jīng)理簽字的三級審批責任制，強化審批責任。（二）加強對施工隊伍的管理，實施“二證一書”制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修責任書”，同時要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。（三）加強裝修過程的監(jiān)管，實施“全員管理”。我們要求，各專業(yè)的管理服務人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點，并在入伙前著重給予培訓。（四）強調下列監(jiān)管重點：

1、為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建，我們在實際工作中，除要求項目主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。

2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認后方可繼續(xù)施工。

3、為維持居住區(qū)裝修秩序及安全，我們將加強對施工隊的管理，狠抓消防安全，控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)；實施對外來人員準入制度，嚴格管制各區(qū)出入口，對搬出/入物品一律登記后放行；嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。

三、依法管理，以理服人

對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主，勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主，我們將積極采取法律途徑予以解決，確保居住區(qū)房屋本體及公共設施的完好。

四、謹慎驗收，不留隱患

我們將著重驗收房屋本體結構及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報，經(jīng)管理處驗收核準后方可進行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關標準嚴格驗收，同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗。建立裝修回訪制度，既在裝修完畢后的二個月內，我們將再次上門復查，對復查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。我們承諾：因管理原因而導致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二，違章裝修整改率百分之百。

第四章業(yè)主投訴處理

投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項嚴謹而極富技巧性的工作，迅速、及時、合理地處理業(yè)主的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴，反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽，破壞與業(yè)主之間的良性關系。為此我們制訂了詳細的投訴處理流程管理規(guī)定。

對于業(yè)主投訴我們在綜合管理部設置總服務臺予以統(tǒng)一管理，具體管理思路如下：

一、投訴受理

業(yè)主可通過電話、來訪、書信或其他形式投訴，總服務臺值班人員按投訴的內容進行分類。對于非管理處職責所在或非管理原因而導致的投訴，將委婉向業(yè)主說明緣由并協(xié)助業(yè)主進一步通過其他渠道予以解決；對業(yè)主的有效投訴，由值班人員填寫《投訴受理登記表》，并安排有關部門及時處理，重大投訴向管理處經(jīng)理助理匯報，由管理處經(jīng)理助理按權限處理。

二、投訴處理

為實現(xiàn)有效投訴處理的高效率，管理處24小時接受業(yè)主投訴，值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對于維修方面的有效投訴，我們要求維修人員十分鐘內趕到現(xiàn)場，零修及時處理，急修不過夜，同時對責任人給予相應處分。對于其他方面的投訴，我們將及時分派至相關責任部門，并要求與業(yè)主約定回復時間（最長回復時間不超過三個工作日），暫時無法解決的問題將制定相關計劃向業(yè)主進行解釋，普遍性投訴問題由管理處在居住區(qū)公告欄集中公告解決措施。

對于因管理原因產(chǎn)生的投訴，每半月進行一次總結并提出改進的具體方案。此外，我們將每季度向業(yè)主公布一次“管理報告”，以反映管理處一個季度中投訴受理及處理的結果。

三、投訴回訪

業(yè)主有效投訴處理完畢后，由綜合管理部組織以電話或上門的形式回訪，以征求業(yè)主意見，同時在《投訴受理登記表》上做好回訪記錄，我們要求回訪率為100％。

第五章安全管理

一、治安形式分析

XXX居住區(qū)坐落于XX蒙城高新科技開發(fā)區(qū)，在治安防范方面存在以下一些難點和重點：

（一）周邊閑雜人員及外來勞務工的流動性大、數(shù)量多；（二）在入伙期居住區(qū)內將存在大量的臨時裝修施工人員；（三）入伙與居住可能不同時分期進行，導致居住區(qū)面臨著邊入住、邊施工、邊管理的情況；

（四）智能化技防設施及停車場管理系統(tǒng)有待配置和完善。上述不利因素的存在，給我們的安全管理工作提出了極高的要求。為此，我們將在保安員的素質培養(yǎng)、安全防范體系的設定、安全管理的重點轉移等方面采取對應措施，確保居住區(qū)內的安全秩序。

二、安全管理的措施及對策（一）確保保安員的綜合素質

1、素質管理。對保安員實施準軍事化管理，采用我們在實踐中總結的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。

2、意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務意識，樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變原來保安員單一的護衛(wèi)功能，使我們的保安員成為“保安員、迎賓員、服務員”的有機統(tǒng)一體。（二）安全管理體系的建立

1．確定“動態(tài)管理”思想，即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗亭與流動崗位相結合的設置，對居住區(qū)實行動態(tài)監(jiān)控管理。

2．在動態(tài)管理的層次上我們采用機動巡邏、單車巡邏和步行巡邏三種方式。機動巡邏負責小區(qū)整體外圍的安全巡視，單車巡邏負責組團之間與樓宇之間的安全巡視，步行巡邏負責樓宇內部、重點防范部位及治安死角的安全巡視。三者之間構成立體交叉式的巡邏網(wǎng)絡，確保管理不出現(xiàn)盲點。

3．在防范的策略上強調與當?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治，發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。

4．強調全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用，管理處其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務，建立起“快速反應,快速支援”體系。

5．充分發(fā)揮業(yè)主的力量，共同參與社區(qū)安全防范。（三）安全管理的重點轉移1、接管入伙期，我們主要以人防為主，物防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修，制止破壞公共設施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。2、正常居住期，安全防范逐步轉向人防、物防、技防相結合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員，工作重點是杜絕閑雜人員進入小區(qū)，疏導車輛，家庭防盜和公共秩序維護。（四）逐步完善技防手段

我們將通過多種渠道籌集資金，并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持，逐步完善居住區(qū)內的技術防范手段，向科技要平安。我們擬逐步在居住區(qū)內配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護設施。

第六章車輛及交通管理

社區(qū)的車輛及交通管理歷來是物業(yè)管理的難點之一，如何確保居住區(qū)內的車輛安全，交通順暢以及行人的安全？需要對社區(qū)內的交通狀況有準確的預測和合理的安排。

一、交通狀況預測及分析：

（一）入伙初期居住區(qū)內的公交線路存在難以全部開通的可能，部分業(yè)主面臨乘車難的問題；

（二）入伙初期居住區(qū)內的交通安全設施（如減速駁，交通標識等）亟待完善，管理好人行道、小區(qū)交通主道的人車分流。

（三）車輛以私家車、公務車數(shù)量較多，交通自覺意識不強，極少數(shù)“特殊公民”存在不服從管理，超速、亂停放、占用消防通道等行為。二、管理措施與對策

（一）對機動車輛

1、我們將匯同開發(fā)商積極與公交公司聯(lián)系和協(xié)商，促成公交線路的開通盡量與業(yè)主入伙同步，減少業(yè)主出入的不便。

2、大門崗保安員（車管員）在出入口協(xié)助疏導車輛進出。同時，要求保安員對進入小區(qū)的車輛進行正確引導，加強巡視安排車輛合理停放。3、強化保安員的巡邏職責，同時在居住區(qū)內三級道路增設擋車樁。除緊急救助和搬家外，嚴禁機動車輛進入院落空間。

4、樹立保險意識，實現(xiàn)風險轉移。要求業(yè)主購買車輛保險后方可辦理居住區(qū)停車卡，同時管理處將定期購買停車場公共保險。

5、面對“特殊公民”值勤時車管員將存在一定的心理壓力，為此我們將要求他們一視同仁，規(guī)范管理。對違章行駛或停泊且屢教不改者，我們將積極向其上級監(jiān)管機關反映情況，取得行政上的支持。（二）對自行車

1、經(jīng)過對自行車各種防盜方法的調研,我們認為業(yè)主為自行車有償安裝“可分式防盜車牌”，是防止車輛丟失的有效方法。2、外來自行車進入居住區(qū)必須發(fā)卡并憑卡放行。

3、在自行車存放點采用防盜地鎖，既利于防盜，又使自行車停放有序。

第七章消防管理

消防工作至關重要，我們始終保持高度警覺，將日常消防管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作：一、我們堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念,實施全員義務消防員制。

二、加強消防教育宣傳和培訓演練工作

（一）消防教育宣傳工作：

我們將在居住區(qū)宣傳欄內不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。居住區(qū)入伙時，我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》，同時聯(lián)系部分消防器材商家到居住區(qū)定點服務，建議業(yè)主配置滅火器。（二）做好消防培訓及演練工作：

重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務消防隊員和居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的“自救”意識和能力，防范于“未燃”。

三、加強二次裝修的消防管理

（一）對二次裝修審批時，要求裝修施工單位按標準配備滅火器材方可入場施工。

（二）對于復雜裝修、大面積裝修及相關商鋪的裝修，要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)以及滅火方案，方可開工。

（三）在入住期間，我們將通過設專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標識等辦法，著重解決違章占用消防通道的問題，保證消防通道的順暢。

四、建立XXX居住區(qū)消防快速反應分隊結合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。附火警應急程序如下：（一）報警

1、管理處所有人員均應加強消防意識，發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等，應立即向上級領導及消防部門匯報。

2、管理處值班員接到火警報警后，應迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場，查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。（二）召集

1、火警確認后，通知義務消防隊員趕赴現(xiàn)場。

2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應立即直赴現(xiàn)場，參與滅火。管理處經(jīng)理接報后應趕往監(jiān)控中心進行調度，經(jīng)理助理接報后應趕往現(xiàn)場進行指揮。

3、到達現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調配。（三）滅火

1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況，迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等，開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應迅速、準確。

2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領下使用滅火器材進行滅火。搶救組應迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負責協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散，同時指揮停泊在危險區(qū)域內的車輛駛離。3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令，向現(xiàn)場運送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。

4、若火勢過大且消防警已到場時，不必要的人員要迅速撤離。義務消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。（四）善后與恢復

火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因，統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。

第八章園林綠化與養(yǎng)護

園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護綠、養(yǎng)綠，加強綠化管理，創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)境效益。

一、實行園林綠化管理

小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的“點”，道路綠化的“線”，公共綠地的“面”組成。綠化本著“經(jīng)濟、美觀”的指導思想，見縫插針，合理配置，注意景觀，采取重點與一般，集中與分散，點、線、面、帶相結合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精巧的園林藝術小品和豐富多樣的園林植物進行多層次的立體綠化，收到“立地成景，四季常青的效果，從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。

園林綠化的布置注意層次的搭配，正確選擇植物的品種，配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等，做到遮蔭、防塵、調節(jié)視覺效果。

二、綠化養(yǎng)護管理

俗話說：“三分種樹，七分養(yǎng)護”，這說明日常養(yǎng)護管理十分重要。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習性、不同季節(jié)、不同生長期，對生存的客觀條件的要求，進行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。（一）樹木、草坪養(yǎng)護管理指標

1、新種樹苗：本地苗成活率95％，外地苗成活率85％2、蟲害的樹木不超過2％；3、綠化建筑小品無損壞；

4、草坪無高大雜草，綠地無家生、野生地藤蔓植物；5、草地整潔無磚塊、垃圾。

（二）樹木、草坪養(yǎng)護管理的質量標準

1、樹木：生長態(tài)勢基本正常；葉子枝干基本正常。

2、草坪：覆蓋率在90％以上；基本上無雜草；生長和顏色基本正常不枯黃；基本無病蟲害。（三）綠化養(yǎng)護技術措施要求：

1、樹木：定期澆水、施肥、松土、修剪2次，每年噴藥3次；2、綠籬：定期澆水、施肥、修剪3次，每年噴藥3次；3、草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥2次。

第九章機電、智能化等設備設施的管理

一、供電系統(tǒng)設備的養(yǎng)護管理變配電房是供電系統(tǒng)的心臟，加強變配電房的管理及設備養(yǎng)護極為重要。變配電房配專人值班管理，做到“一看二聞”，即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常，聞是否有焦味；定期打掃，始終保持室內清潔，經(jīng)常進行檢測試驗，對配備發(fā)電機定期進行試運行檢查，做到有備無患。另外加強對照明、電梯、空調、消防系統(tǒng)等電器設備的故障和系統(tǒng)的損壞及時進行維修，保證機電設備的完好正常運行。同時還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況，了解用戶用電是否規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問題及時幫助解決。

（一）系統(tǒng)養(yǎng)護與管理

1、嚴格的配送電運行制度和電氣維修制度；

2、實行24小時運行或維修值班制度，發(fā)現(xiàn)故障，及時排除；

3、加強日常維護檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好；管轄范圍內的電氣線路符合設計、施工技術要求，線路負荷要滿足和保證用戶用電安全；確保發(fā)配電設備安全運行。

4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶，以免造成經(jīng)濟損失或人員傷亡；5、臨時施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施；

6、發(fā)生火災、地震、臺風等突然情況時，要及時切斷電源；7、電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進行合理分配。

（二）電梯系統(tǒng)養(yǎng)護與管理

1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術性能指標制訂電梯安全運行和保養(yǎng)的規(guī)章制度；

2、電梯運行人員和維修人員必須持證上崗，電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認可的單位和人員承擔；3、必須堅持定期檢查維護保養(yǎng)工作，建立健全電梯設備檔案及修理記錄，做好電梯的安全年檢工作；

4、電梯運行發(fā)生任何故障時，應首先救護乘客出梯；5、保持機房、井道、轎廂的清潔。（三）公共空調設施設備養(yǎng)護管理

1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調設施設備的核查登記，制訂完善、合理的保養(yǎng)計劃和巡查制度；

2、認真落實所轄設施設備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作，確保設備安全運行；

3、1、日常保養(yǎng)要做到

A、按規(guī)定分解設備，進行檢查、清洗、清掃、更換易損件；B、檢查安全防護裝置，清除設備運動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等；

C、檢查冷卻、電氣和控制裝置，添加雪種；

D、消除設備故障或隱患，保證功能正常，符合使用要求。

二、智能化設備的養(yǎng)護管理

智能化設備的養(yǎng)護管理包括公共天線、對講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動報警、遠程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設備管理實行24小時值班制度，運行人員嚴格按照體系文件所列項目進行巡視，在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問題，及時維修。

智能化設備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好，通話音質、圖象是否清晰等；對閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機、錄像機工作是否正常，監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等；對自動報警、遠程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子，檢查運行指示燈是否正常，控制系統(tǒng)是否正常。通過加強管理和養(yǎng)護，保證智能化設備的正常運行。在使用和運行中發(fā)現(xiàn)的日常報修處理，按故障級別，應急處理方法如下：

（一）攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障，15分鐘到達現(xiàn)場維修；（二）停車場智能管理系統(tǒng)故障，15分鐘到達現(xiàn)場維修；（三）公用天線故障，20分鐘達到現(xiàn)場維修；（四）自動報警系統(tǒng)故障，10分鐘達到現(xiàn)場維修。

對于技術難度大的故障，及時與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決，管理處有關人員對此過程進行監(jiān)督。建立主要智能化設備的維護檔案，把設備的技術資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存，以便查閱。

第十章環(huán)境保護與消殺服務一、環(huán)境保護

隨著住宅產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，封閉式住宅小區(qū)的日益增多，人口的集聚帶來了系列的環(huán)保問題。在XXX居住區(qū)的環(huán)境保護上，我們將著重解決有關垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。（一）垃圾處理

垃圾并非廢物，我們認為：垃圾是放錯位置的資源，因此加強對這一類資源的管理非常重要。在現(xiàn)階段垃圾分類實施難的因素在于：居民環(huán)保意識有待提高，普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；生活垃圾客觀構成較復雜，分類難度大，分類成本高；垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾“回收尚可，求售無門”。

我們將竭力推進垃圾分類工作，變廢為寶，具體做法是：通過開展系列的社區(qū)文化活動，積極宣傳社區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式；合作設計多種造型美觀，經(jīng)濟實用的垃圾分類設施，以實現(xiàn)垃圾減量化收集，降低垃圾分類回收的難度；同時，管理處將設專人對居住區(qū)內的垃圾進行人力分檢，確保分類效果。

此外，我們將積極與環(huán)保部門合作，多方開辟垃圾分類后的回收渠道，使“放錯位置的資源”真正得以利用。（二）噪音消除

居住區(qū)內噪音產(chǎn)生的來源主要包括：裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點、設備以及日常的社區(qū)活動等。

我們擬采取如下措施進行預防及消除：

1、嚴格控制二次裝修及周邊建筑施工的時間，以避免噪音擾民；2、嚴格車輛管理，組團或院落內的三級道路除搬家、急救外，禁止車輛行駛、停放，小區(qū)內車輛禁止鳴笛；3、做好商鋪的規(guī)劃及招商工作，杜絕有可能產(chǎn)生強烈噪音的商業(yè)機構在小區(qū)內經(jīng)營；

4、在施工工地與小區(qū)周界培育綠化圍墻，同時在業(yè)主中倡導陽臺綠化，以立體綠化減弱噪音。（三）美化觀瞻

我們將與城管、派出所等有關部門密切配合，同時對保安員、保潔員等設定具體管理目標，加強巡查和清潔，杜絕居住區(qū)內的“亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛”等六亂現(xiàn)象，為業(yè)主營造美麗的家園。（四）凈化空氣

客觀上，對于凈化空氣物業(yè)管理人所能做的工作有限，但是我們仍舊盡最大努力去改善居住區(qū)內的空氣質量。比如，加強綠化管理及養(yǎng)護工作，減少地面黃土裸露，有效減少區(qū)內揚塵；嚴格控制，要求區(qū)內餐飲店鋪提供環(huán)保部門的核準證明方可開業(yè)，以減少區(qū)內油煙污染；提倡使用節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品，積極向業(yè)主推薦使用諸如無磷洗衣粉、無氟冰箱、環(huán)�？照{、節(jié)水馬桶等，減少業(yè)主對周邊環(huán)境承載的壓力。

我們還將通過系列活動包括開展廢物環(huán)藝作品展示會，編印和發(fā)放《居住區(qū)環(huán)保手冊》，在區(qū)內設寵物糞便收集區(qū)，舉辦家庭園藝培訓班等，提升全體社區(qū)成員的環(huán)保意識。

二、環(huán)境管理

（一）環(huán)境衛(wèi)生管理要點：

1．全員保潔，人過地凈；重點部位，重點保潔。

2．確保居住區(qū)內部的環(huán)衛(wèi)設施完備及各類衛(wèi)生宣傳標識齊全；3．建立專業(yè)化的保潔隊伍，制訂詳細的操作規(guī)程及工作標準，實行每日16小時保潔服務；4．生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉運采用密閉方式。（二）環(huán)境管理的具體措施及工作標準：序號項目具體措施標準01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色擺放在指定位置并加蓋密閉，桶外垃圾袋壁干凈無垃圾粘附物垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗，每垃圾車無明顯附著物，垃圾池周圍周徹底消殺一次無積水、污漬02樓道地面1、水泥地面每日清掃一1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果次，每隔2小時巡掃一次，皮等垃圾，無積水、無塵土、無痰每月沖洗一次跡2、瓷磚地面每日用地拖擦2、瓷磚地面干凈，無明顯污跡黑印，拭一遍無積水，條縫清晰3、大理石地面定期拋光打3、大理石地面光亮，可映出照明輪蠟廓，干凈無蠟跡03公共墻面1、內墻面每周徹底清潔一1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰次，每日巡掃污染處塵，無蛛網(wǎng)2、天棚、墻角每周除塵、2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無除蛛網(wǎng)亂張貼，用白紙巾擦拭表面50厘米，紙巾不被明顯污染3、外墻光亮、整潔，無明顯水漬、油漬04公共照明燈每月用清潔劑清洗擦抹一目視燈罩表面干凈，內部無積塵罩次05消火栓、電表每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮，目視無塵蓋、管線等2、箱頂、側無塵，用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)06玻璃門、窗、每日用清潔毛巾擦抹，每1、玻璃目視明亮，無灰塵、污跡、幕、墻周用清潔劑徹底清洗一次無水珠2、窗臺目視無積塵3、鍍膜玻璃半米之內可照出人影像序號項目具體措施07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹標準無塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾不被明顯污染樓梯梯級08091011121314每天清掃，每周拖抹一次，目視干凈無垃圾，無雜物，無明顯每月沖洗一次污跡（油污、黑印等）各種指示牌、每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損標識集中綠地每日清掃一次，每隔2小草坪目視干凈，無明顯廢紙、塑料時巡掃一次袋、瓶罐等垃圾，無磚頭、大石子，配自動剪草機宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮，目視無塵、無水珠，不銹鋼面光亮，宣傳欄內無明顯的可見積塵花池每月徹底擦抹及沖洗一瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢次。隨時清潔污染處地面其他公每月徹底擦抹一次，隨時無亂張貼，無亂涂劃，無破損共設施清潔污染處廣場地磚、小每日清掃一次，每隔2小目視干凈，無雜物，無明顯污跡，區(qū)道路時巡掃一次，每月沖洗一條縫清晰、無雜草次單車棚、地面每天用清潔毛巾擦抹一目視無明顯污跡，無積塵，無生銹停車設施次；每季度刷漆一次破損現(xiàn)象無明顯垃圾，雜物及泥沙，無蚊蟲滋生1、亞光不銹鋼表面無污跡，無灰塵，半米內可映出人影2、鏡面不銹鋼表面光亮，三米內能清晰映出人物影像15雨水井、排水每周沖洗一次，每月徹底溝消殺三次16不銹鋼門框、每周徹底清潔保養(yǎng)一次，扶手隨時清潔污染處三、“四害”消殺維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預防疾病的發(fā)生，進行除蟲、滅鼠消殺服務，進而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍，配備消殺器材，定期對小區(qū)進行消殺，每周五將對小區(qū)的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進行集中消殺，在不同季節(jié)，或特殊需要配合市政部門可以調整消殺的頻率，進行定點重點防治，減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進行針對性的投放鼠藥，進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進而徹底消滅蟲害、鼠患。（一）消殺時間：每周五下午。

（二）消殺地點：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、食堂宿舍、設備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。

（三）消殺過程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲藥水，消殺蟲害；投藥、放藥、裝籠、堵洞，或者向住戶發(fā)藥，消滅鼠患。

（四）經(jīng)常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進行針對性的投放鼠藥，進行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作，扼制鼠患的發(fā)生，進而徹底消滅蚊蠅、蟑螂、白蟻等蟲害和鼠患。

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