我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告

摘要：近年來(lái),中國(guó)最火的經(jīng)濟(jì)話題莫過(guò)于房地產(chǎn)價(jià)格問(wèn)題。中國(guó)人自古以來(lái)就有"安家立命""安居樂(lè)業(yè)"的觀念,與此息息相關(guān)的"房子"在國(guó)人眼中自然有不可比擬的重要性。而隨著我國(guó)GDP指數(shù)的不斷攀升,房?jī)r(jià)問(wèn)題也日益突出。同時(shí),房?jī)r(jià)的"泡沫經(jīng)濟(jì)"也為我國(guó)的GDP蒙上了一層薄霧,有些若隱若現(xiàn)。房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題,也是社會(huì)問(wèn)題,更是中國(guó)在社會(huì)發(fā)展過(guò)程中要面對(duì)的大問(wèn)題。本文主要討論了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)問(wèn)題，文中總結(jié)了從進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)尤其是201*年之后國(guó)內(nèi)房地市場(chǎng)的一些數(shù)據(jù)，總結(jié)了其中的若干規(guī)律，以此提出未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，具有一定的指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地；發(fā)展引言

進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨火爆，創(chuàng)造出了一個(gè)又一個(gè)的財(cái)富奇跡，在很多地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)甚至成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱。在這種大的風(fēng)潮之下，人們紛紛涌向房地產(chǎn)領(lǐng)域，不論之前做過(guò)何種工作，仿佛一旦進(jìn)入房地產(chǎn)就可以資產(chǎn)翻倍。然而，經(jīng)過(guò)幾年盲目的火爆之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不斷增大，國(guó)家和政府也已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問(wèn)題，一些調(diào)控措施不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)終于開始逐漸回歸理性。那么，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)又是如何，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)不再暴利之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)如有些人所想的那樣徹底崩盤亦或是逐步走下坡路呢？本文認(rèn)為對(duì)這個(gè)問(wèn)題的思考將有助于今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展。雖然在過(guò)去的幾年中房地產(chǎn)市場(chǎng)展現(xiàn)出了不完善的一面，但是我們有理由相信，在國(guó)內(nèi)作為有著剛性住房需求的房地產(chǎn)業(yè)依然會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展下去。1中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)投資狀況

從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，201*年這一比例約在76%左右，而從增長(zhǎng)速度來(lái)看，除了201*年有較小回落，201*年至201*年都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，201*年隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開始?xì)w落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，201*年上半年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資36828億元，同比名義增長(zhǎng)20.3%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，這也是該指標(biāo)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，投資對(duì)象則逐漸由商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)狀況

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體呈現(xiàn)出兩個(gè)特點(diǎn)，一是新開工面積增多，竣工面積增速減緩。隨著國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的一些改變，一些開放商對(duì)土地的囤積情況逐漸向使用過(guò)渡，開工情況增加很多，但是為了保證足夠的利益，往往故意要求施工單位減緩進(jìn)度，導(dǎo)致竣工面積的增長(zhǎng)很緩慢。二是拆遷規(guī)模受到遏制，但土地控制形勢(shì)依然嚴(yán)峻。隨著房地產(chǎn)開發(fā)不斷出現(xiàn)的負(fù)面拆遷新聞，國(guó)家也對(duì)此越來(lái)越重視，相繼出臺(tái)了若干文件用于規(guī)范拆遷規(guī)模和方式，但是土地使用依然難以得到控制，這其中既有開放商的想法，也有地方政府的授意，而且開發(fā)過(guò)程中屢屢出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。國(guó)家審計(jì)署發(fā)布的《24個(gè)市縣201*年至201*年土地管理及土地資金審計(jì)結(jié)果》，列舉了24個(gè)市縣在土地出讓、征用及相關(guān)資金管理使用中存在一些不合規(guī)、不規(guī)范的問(wèn)題，實(shí)際情況可能遠(yuǎn)不止如此。國(guó)土資源部和監(jiān)察部201*年聯(lián)合召開的電視電話會(huì)議中，通報(bào)了201*年10月至201*年10月全國(guó)“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況，31個(gè)省（區(qū)、市）不同程度存在“未報(bào)即用”違法用地現(xiàn)象，其中包括一些國(guó)家和省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。至201*年3月25日，全國(guó)共清理“未報(bào)即用”違法用地案件36872宗，涉及土地總面積61.3萬(wàn)畝，其中耕地面積27.2萬(wàn)畝。

進(jìn)入201*年盡管房地產(chǎn)投資增速回落，但其余幾個(gè)指標(biāo)已有所改善。數(shù)據(jù)顯示，201*年1-6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅施工面積403521萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.9%。住宅新開工面積70630萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.9%。住宅竣工面積27428萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.7%。上述指標(biāo)增速均比此前有所回升，意味著短期內(nèi)整體市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)虞。數(shù)據(jù)還顯示，201*年6月末，全國(guó)商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米。

1.3房地產(chǎn)銷售狀況從房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況來(lái)看，銷售量呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)，從201*年至201*年，銷售量不斷增加，即使在201*年中間有過(guò)短暫回落，但是從全年來(lái)看，銷售量仍然是增加的，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，201*年全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，首度超過(guò)10億平方米。盡管面臨嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，商品房開發(fā)投資全年同比增速仍然達(dá)到33.2%。但是這一情況到201*年隨著國(guó)家調(diào)控的堅(jiān)決執(zhí)行而發(fā)生了改變，數(shù)據(jù)報(bào)道201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)相比201*年下降了14.8%左右，且這一比例依然在繼續(xù)增加中。但是房地產(chǎn)銷售價(jià)格和銷售量有所不同，雖然調(diào)控力度很大，但是房?jī)r(jià)近年來(lái)依然處于高位運(yùn)行，雖然在個(gè)別地區(qū)稍有回落，但是不具代表性，從全國(guó)范圍來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格依然較高。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求來(lái)看，受中國(guó)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的影響以及年輕人落戶城市的主觀意愿，房地產(chǎn)的剛性需求依然很強(qiáng)，而且還有一個(gè)很重要的因素就是投資性購(gòu)房熱度依然不減。中國(guó)城鎮(zhèn)化是目前世界上有人類歷史以來(lái)最大規(guī)模的城鎮(zhèn)化，在“十一五”期間城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了46.6%，規(guī)模是非常巨大的，這場(chǎng)城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)也使中國(guó)人的生活發(fā)生了非常深刻的變化，也直接促使了房地產(chǎn)的火熱。另外，國(guó)家高等教育持續(xù)擴(kuò)招，越來(lái)越多的年輕人有機(jī)會(huì)接受高等教育，而他們最終絕大多數(shù)也會(huì)落戶城市，這也是一個(gè)不小的購(gòu)房群體。再就是投資性住房，很多人在有了一定充裕資金后就開始考慮資產(chǎn)的增值問(wèn)題，而隨著人民幣的不斷貶值，通貨膨脹的持續(xù)，國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)以及股市的低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)便成為很多人的首選，這也是促使房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的重要因素。綜合以上三方面，再加上保障房項(xiàng)目的延遲，目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求依然強(qiáng)烈。201*年從成交量數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管有“新國(guó)五條”的影響因素，但上半年樓市成交量仍達(dá)到近幾年來(lái)的最好水平。數(shù)據(jù)顯示，1-6月，全國(guó)商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%。

2中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析

從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史發(fā)展來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)都曾為這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過(guò)很大貢獻(xiàn)，但是也有很多因?yàn)榉康禺a(chǎn)而失足的例子，像是日本持續(xù)十年的經(jīng)濟(jì)衰退，根源就是房地產(chǎn)泡沫，包括這次席卷全球的金融海嘯，也是由美國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)和銀行引發(fā)，那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫是人們最為關(guān)心的問(wèn)題。201*年4月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了3月份70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)量進(jìn)一步收窄，商品房成交量卻逐步回暖。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與201*年3月相比，70個(gè)大城市中新房?jī)r(jià)格下降的城市是46個(gè)，持平的城市是16個(gè)，上漲的城市8個(gè)，環(huán)比價(jià)格上漲的城市中漲幅都沒(méi)有超過(guò)0.2%。從同比來(lái)看，與201*年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市38個(gè)，比2月份增加了11個(gè)，這是自201*年9月個(gè)別城市再次出現(xiàn)價(jià)格同比下降以來(lái)，下降城市個(gè)數(shù)最多的月份。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)6個(gè)月下降。東南沿海城市如杭州、寧波、溫州、金華、青島等新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅也進(jìn)一步擴(kuò)大，3月份比2月份分別擴(kuò)大0.5個(gè)、0.5個(gè)、0.6個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

201*年1-6月份，商品房銷售面積51433萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.7%，增速比1-5月份回落6.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)30.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)31.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.3%。商品房銷售額33376億元，增長(zhǎng)43.2%，增速比1-5月份回落9.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)46.0%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)45.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)20.5%。6月末，商品房待售面積43731萬(wàn)平方米，比5月末增加807萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加506萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加2萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加114萬(wàn)平方米。

以上數(shù)據(jù)說(shuō)明，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)有較大的發(fā)展空間，據(jù)此可以判斷中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了一個(gè)特殊的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求升級(jí)具有可觀的空間，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的一段時(shí)間仍將處于總量增長(zhǎng)型發(fā)展時(shí)期。結(jié)束語(yǔ)

新世紀(jì)我國(guó)已進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的發(fā)展階段，城鎮(zhèn)居民可支配收入也將持續(xù)增長(zhǎng)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)速度加快，改善住房條件的要求日益強(qiáng)烈。目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，這就加大了對(duì)住房的需求，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍。目前城鎮(zhèn)居民住房不均衡問(wèn)題依然比較嚴(yán)重，中下等收入階層住房困難問(wèn)題依然存在，因此應(yīng)加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的力度，加快住宅發(fā)展，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。確實(shí)，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然亟待規(guī)范，但是我們有理由給它一個(gè)良好的發(fā)展平臺(tái)和空間，相信不久的將來(lái)，它將最終成長(zhǎng)為一個(gè)成熟的市場(chǎng)并最終走向世界。參考文獻(xiàn)

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擴(kuò)展閱讀：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

【摘要】改革開放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，越來(lái)越多的房屋與土地通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制實(shí)現(xiàn)了很好的配置，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。但是高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)也存在著一些問(wèn)題，需要我們尋找切實(shí)可行的措施加以解決。本文分析了目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的一些問(wèn)題，并從六個(gè)方面，就如何推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出了一些建議。【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；問(wèn)題；對(duì)策

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的各項(xiàng)事業(yè)得到了全面發(fā)展，城市用地與住房制度也不斷完善，進(jìn)而在根本上突破了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的約束，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)I造了一個(gè)良好的環(huán)境，目前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。但是房地產(chǎn)行業(yè)在飛速發(fā)展的同時(shí)，也暴露了很多問(wèn)題，比如房地產(chǎn)的存量資源還沒(méi)有得到充分運(yùn)用、房地產(chǎn)金融存在風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不健全以及存在信息不對(duì)稱的現(xiàn)象等問(wèn)題，都影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，需要我們樹立正確的房地產(chǎn)開發(fā)理念，積極尋求切實(shí)可行的解決措施，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。一、存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)的存量資源還沒(méi)有得到充分運(yùn)用

房地產(chǎn)產(chǎn)品與其他產(chǎn)品有著很大的不同，就是房地產(chǎn)產(chǎn)品有著可持續(xù)性開發(fā)的功能。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)束之后，所建造的房屋在售出之

后，客戶所購(gòu)得的房屋，其增量變?yōu)榇媪�，仍然包括于全社�?huì)房屋的總供給量之中。而房屋量大幅度上漲的一個(gè)重要原因就是房地產(chǎn)的存量資源還沒(méi)有得到充分的運(yùn)用，相關(guān)調(diào)查顯示，部分大中城市還存在著大量的存量房產(chǎn)資源，仍然處于沉淀狀態(tài)，比如被投資者所購(gòu)買，但未售出的房產(chǎn)；居民的第二套閑置房；部分出租房等等。（二）房地產(chǎn)金融存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)房地產(chǎn)的市場(chǎng)規(guī)則，如果房地產(chǎn)在開發(fā)的過(guò)程中，出現(xiàn)了價(jià)格下跌，那么利益損失的第一承擔(dān)者就是開發(fā)商。但是，我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商，其自有資金占開發(fā)資金總額的比例還是很小，大部分資金都來(lái)自于銀行貸款、購(gòu)房者與建筑商，實(shí)際上，就將開發(fā)商所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行、購(gòu)房者與建筑商的身上，同時(shí)購(gòu)房者與建筑商的大部分資金同樣是來(lái)源于銀行。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)大部分都轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上，如果出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格下跌的情況，銀行房地產(chǎn)抵押所產(chǎn)生的不良貸款比例將會(huì)迅速上升。（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)制度不健全

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，使房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)朝著多元化的方向發(fā)展，產(chǎn)生了多樣化的交易方式，市場(chǎng)逐漸產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈。而與之相適應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)制度、治理制度卻帶有明顯的滯后性，這直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)在投資、開發(fā)、消費(fèi)等環(huán)節(jié)，產(chǎn)生了很多不正當(dāng)行為，很大程度上影響了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)、健康發(fā)展。

（四）存在信息不對(duì)稱的現(xiàn)象

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