房地產市場調研報告

房地產市場調研報告

一、東莞市房地產發(fā)展狀況

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態(tài)勢。

然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。二、宏觀規(guī)劃對常平房地產的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業(yè)。東莞市政府關于常平（201*~2020）經濟發(fā)展戰(zhàn)略預測：201*年、201*年和2020年常平鎮(zhèn)國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；201*年、201*年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)201*年、201*年和2020年的城鎮(zhèn)總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；201*年、201*年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃201*年、201*年和2020年城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內聚、產業(yè)外延的拓展方式。3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。三、房地產市場分析1、常平各個區(qū)域分析：1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。2)西北面區(qū)域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊201*年購房80%為內地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4)常平東門區(qū)域，

常平房地產的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢

山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設計符合早期港人需求，現區(qū)域內以香港人居多。現今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質的管理服務，新穎的產品設計為基礎，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內香港人購房呈下降趨勢，本地與內地呈現上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。

2、本區(qū)域競爭樓盤分析

針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調分析。

麗城鹿兒島早期以風景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現仍然有部分空置房，導致現暫停原因來自發(fā)展商，根據調查其空置房是作為抵扣工程款所用；

山水雅居現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目原定于05年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現樓體已近封頂，由于近年常平的房地產市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預測導致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內相對較好。---市場結論：

1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發(fā)經營，到施工設計，還是物業(yè)管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。

2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人（含其它外銷需求部）與大陸與內銷置業(yè)者的消費習慣不同，新開發(fā)樓盤的規(guī)劃更注重對內銷市場的偏好。

3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業(yè)為重，集中在100140平方米，三戶二廳為主，相對創(chuàng)新的錯層與躍式較受消費者的青睞。

4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩(wěn)，實際成交價集中在2700－4000元/平方米區(qū)間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環(huán)境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。

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房地產開發(fā)市場調研報告

一、當前房地產開發(fā)市場現狀1、當前房地產市場穩(wěn)定發(fā)展

1-5月份，全市累計完成房地產開發(fā)投資37.57億元，比上年同期增長15.5%。全市商品房銷售面積為51.60萬平方米，同比增長36.8%，全市商品房銷售額8.63億元，增長52.5%。2、國家有關部門政策調控力度加大，現在對我市房地產影響較小

今年以來，國家有關部門出臺包括提高房貸首付比例在內的多項政策調控措施，各地商品房價格快速上漲的勢頭受到抑制。全市房地產市場也受到一定影響，但目前影響程度相對大中城市較小，房價下降壓力不大。隨著國家控制房地產政策的陸續(xù)出臺，對我市的房地產影響會越來越大。調研的新開工項目中國方園集團國際花園，是當地招商引資項目，計劃投資8億元，一次性買地415畝，每畝地均價20萬左右，分三期進行，一期預售1百余套，兩個月時間預售60%，預售均價1700元/平方米左右,在交流過程中，項目財務總監(jiān)提到國家房地產政策調整下,預售均價略低于他們的設想,對整個房地產市場信心減少，但在土地等方面得到當地政府優(yōu)惠,他們對這個項目持樂觀態(tài)度，希望國家能對小城市開發(fā)予以政策照顧。3、縣級房地產投資發(fā)展較快

在縣級政府城市化建設過程中，財政緊缺，一些房地產公司出資修建道路、廣場等基礎設施項目，置換相關土地，土地的費用低，地段優(yōu)越潛力大，投資利潤可觀，縣級城市房地產發(fā)展較快。

二、當前周口房地產開發(fā)市場存在的主要問題1、房地產市場發(fā)展冷暖不均

從市場銷售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率提高。另一方面，出現了期房銷售火爆、搖號認購的情況。這說明，政府與部門對房地產市場監(jiān)控力度不夠，造成房地產市場發(fā)展冷暖不均。2、土地價格上漲過快問題

土地價格的快速上漲，尤其是市一級地段，市區(qū)土地資源缺少，土地供應不足不可避免地在一定程度上推動了商品房價格的上升。此外，隨著國土部出臺50%首付的土地新政，對大部分開發(fā)商尤其是中小企業(yè)形成較大的壓力。3、房地產開發(fā)企業(yè)資質等級不高

周口市房地產開發(fā)企業(yè)注冊資本偏低，資質等級不高，因此，市場競爭力不夠強。目前，全市沒有一級資質開發(fā)企業(yè)，二級資質開發(fā)企業(yè)僅19家，四級以上開發(fā)企業(yè)占企業(yè)總數的41.2%。

4、住宅供應結構與居民需求結構的矛盾仍較突出，廉租房和低價位商品住宅的供應量遠遠不能滿足市場的需求。隨著住宅價格的增長，中低收入群體住房困難問題更加突出。該群體因收入處于中下水平，無力支付日趨攀高的房款，為解決住房問題，他們只能把需求定位在普通小戶型住宅和廉租房上面�，F有的廉租房和低價位商品住宅的供應量不能滿足這部分需求。三、全年走勢預測及建議

今年，周口市房地產市場面臨著由于從緊的貨幣政策等宏觀經濟調控措施而帶來的資金緊張、土地成本上升、固定資產投資價格和勞動力工資上漲等而導致的投資成本增加的壓力，預計下半年，在國內宏觀調控政策取向保持不變的情況下，周口市房地產投資增幅較201*年將出現明顯下降趨勢。為保持我市房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。

1、加強房地產市場的調控能力，完善房地產市場管理制度

近年來，房地產開發(fā)呈現持續(xù)快速發(fā)展的良好勢頭，為推動經濟發(fā)展、美化城市、改善居民生活做出了一定貢獻，但房價上漲過快，無形中降低了居民購房的能力。因此，政府要加強對房地產市場的調控，加快經濟適用房的建設步伐，促進房地產業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。同時要加強對房地產行業(yè)的管理，健全和完善我市房地產管理體系，有效抑制投資、投機性購房。

2、做好中長遠規(guī)劃，保持房地產開發(fā)投資適度規(guī)模發(fā)展。

一是要因地制宜合理編制房地產開發(fā)和土地供應規(guī)劃，重點保證經濟適用住房、廉租住房建設的土地供應。二是加強房屋拆遷計劃管理，把房屋拆遷總量控制在住房供應量的合理范圍之內，防止由于拆遷規(guī)模過大，加劇普通商品房供需矛盾。

3、增強企業(yè)實力，提高市場競爭力

在國家房地產調控政策下，必然會引起房地產開發(fā)企業(yè)進行重新洗牌，一批沒有資金實力的小企業(yè)將會被淘汰出局，一大批自身規(guī)模較小的企業(yè)，必須要采取各種方式，走兼并調整的道路，一批有實力的企業(yè)，要集中資本，優(yōu)勢互補，做強做大，迎接挑戰(zhàn)。面對激烈的市場競爭，房地產開發(fā)企業(yè)要強化自身素質，改革內部機制，創(chuàng)新經營理念，提高管理水平，增強市場競爭力。

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