房地產(chǎn)片區(qū)調(diào)查報(bào)告

深圳市布吉坂田片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)

一、布吉、坂田片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展史闡述。

布吉片區(qū)南起布吉聯(lián)檢站，北至機(jī)荷高速路，東以沙灣聯(lián)檢站、丹平公路為界，西以布龍公路龍華收費(fèi)站為界，深惠公路將布吉分為新舊兩個(gè)區(qū)域。布吉緊鄰羅湖，離羅湖口岸較近，因而享有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，但規(guī)劃上的混亂和交通網(wǎng)絡(luò)的滯后，使其逐漸喪失了這方面的優(yōu)勢(shì)。

目前布吉的整體發(fā)展良好，從城市發(fā)展趨勢(shì)來看，布吉是深圳北向拓寬龍頭咽喉位置。深圳要想發(fā)展必須向北發(fā)展，我們布吉出了羅湖關(guān)后就是布吉，布吉是發(fā)展的首站。從深圳城市規(guī)劃來看，深圳城市四大產(chǎn)業(yè)，金融、物流、電子、高科技。布吉這個(gè)地方是中部物流組團(tuán)的后勤基地。它意味著有更多商業(yè)配套、生活配套來發(fā)揮后勤基地作用。從交通建設(shè)來說，布吉從深惠路貫通以及地鐵開通后，享受了深圳最發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系。第四，配套日益完善。

坂田片區(qū)位于布吉的西區(qū)，處于龍崗、寶安兩區(qū)的交匯點(diǎn)，深圳市的中部發(fā)展軸線上，片區(qū)由坂田、雪象、崗頭三個(gè)行政村組成，因此又稱"坂雪崗"。

1996年，坂田成功引進(jìn)世界級(jí)企業(yè)華為科技，1999年，從萬科四季花城落子坂田開始，關(guān)外居住關(guān)內(nèi)上班這種生活方式，漸漸成為九十年代中后期開始闖深圳的一代人的幸�；驘o奈的選擇。而龍華-坂田片區(qū)一直是這個(gè)族群的首選，因?yàn)檫@里是離深圳市中心最近的“郊區(qū)”。但由于梅林關(guān)擁堵問題一直沒有根本解決，因此這個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)一直不高，形成了一個(gè)明顯的價(jià)格谷地。

201*年，萬科地產(chǎn)再次高調(diào)進(jìn)入坂田，同年底，中海地產(chǎn)也悄然在坂雪崗?fù)偷�，在以四季花城為高起點(diǎn)的坂田，兩大巨頭的相繼降臨，大大的提高了坂田的房地產(chǎn)開發(fā)水平。隨后，萬科啟動(dòng)了自己的“造城”計(jì)劃，全力打造萬科城、第五園，以及中海日輝臺(tái)、月朗苑、珠江旭景佳園等高尚社區(qū)的相繼出場(chǎng)，全面提升了當(dāng)?shù)氐臉潜P檔次。坂田也極大的刺激了關(guān)內(nèi)工作白領(lǐng)在城郊的置業(yè)，成為關(guān)內(nèi)工作白領(lǐng)的聚居地和深圳人城郊生活的領(lǐng)頭羊。

坂田片區(qū)的購房者以關(guān)內(nèi)工作的白領(lǐng)為主，其不僅吸引了關(guān)內(nèi)大量人群向此轉(zhuǎn)移，同時(shí)因其地處深圳版圖正中心點(diǎn)位置而備受深圳人關(guān)注!而華為、艾默生、元征科技、康冠電腦技術(shù)、福比特公司、新天下、當(dāng)納利旭日、以萊特等坂田當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的中高階層，無疑也是目前坂田房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)客戶群。

在深圳市規(guī)劃局最新的一輪規(guī)劃中，涉及到坂田片區(qū)的定位是：深圳市規(guī)劃局以“功能拓展、活力之城強(qiáng)大的綜合實(shí)力、高效的交通體系、優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境”將組團(tuán)坂田定位為市中心區(qū)配套綜合服務(wù)組團(tuán)、以及商貿(mào)生活功能區(qū)、高新工業(yè)功能區(qū)。

二、片區(qū)住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀

布吉片區(qū)：布吉樓市規(guī)�；�現(xiàn)象比較突出，布吉整個(gè)區(qū)域的樓盤布局就是以一些規(guī)模較大的樓盤為中心向外輻射開來的。這些樓盤占地面積較大，居住人口眾多，其周圍配套比較成熟，

因此帶動(dòng)了其周邊樓市的發(fā)展，形成了特點(diǎn)比較鮮明的幾個(gè)大片區(qū)：

隨著深圳地鐵3號(hào)線(雙龍-草埔)已于去年12月28日開通試運(yùn)營(yíng)，布吉站、木棉灣站、大芬站、丹竹頭站共4個(gè)站點(diǎn)位于布吉片區(qū)內(nèi)，布吉已緩解長(zhǎng)期以來受交通的制約，整個(gè)片區(qū)的住宅物業(yè)價(jià)格大大提升，是深圳價(jià)格提升最快的片區(qū)之一。

坂田片區(qū)：依靠華為公司的影響力，各高端產(chǎn)業(yè)和骨干企業(yè)的發(fā)展把坂田打造成深圳高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心高地和以國(guó)家產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向的新興產(chǎn)業(yè)基地。再加上坂田片區(qū)地理位置優(yōu)越，毗近著梅林關(guān)口和龍華，為整個(gè)深圳二線發(fā)展片區(qū)，隨著這幾年龍華以及梅林關(guān)的大力發(fā)張，使得坂田整個(gè)片區(qū)前景非常廣闊，房地產(chǎn)業(yè)有很大潛力。目前整個(gè)片區(qū)農(nóng)民房和廠房較多，各樓盤周邊的環(huán)境都很差，到處可見施工現(xiàn)象以及雜亂無章的農(nóng)民房和廠房。

龍崗布吉、坂田住宅地產(chǎn)現(xiàn)狀

物業(yè)名稱主要戶型售價(jià)（元/m2）入住率購買人群漲跌情況備注可園位于七期分六期開發(fā)建設(shè)，有19棟小高層或高可園兩房、三房14500~1600085%關(guān)內(nèi)上班白領(lǐng)，投資客住宅組成，每期的價(jià)格差異不大，平面戶型單價(jià)15%15000-元/左右，其中6棟靠近廠房，偏低500-1000元/，小區(qū)設(shè)有多種復(fù)式戶型，主要是在14棟、18棟，復(fù)式均價(jià)18000元/左右。一期頂層假復(fù)式均價(jià)16500元/；三期12棟玉蘭閣朝深惠路較吵，均價(jià)13000元/稍低；16棟瑞香閣桂芳園兩房、三房14000~1550090%關(guān)內(nèi)上班白領(lǐng)，投資客閣朝深惠路較吵并且無陽臺(tái)，均價(jià)14000元/稍低；15%五期真復(fù)式15500元/；六、七、八期頂層假復(fù)式2201*元/左右；七期真復(fù)式17000元/左右，八期31棟流云閣，假復(fù)式（層高3.9米），單價(jià)15000元/。七期景和園十號(hào)樓一手房正在銷售，該樓棟共有18信義假日名城兩房、三房14000~1800085%關(guān)內(nèi)上班白領(lǐng)，投資客10%層，2梯7戶，有三房跟兩房?jī)煞N戶型，三房均價(jià)在19000元/左右，兩房均價(jià)在2201*元/左右。整個(gè)景園普遍是面積越大單價(jià)越高。中城康橋兩房、三房一房、兩房?jī)煞?1000~1350095%投資客，上班族投資客，個(gè)體戶投資客，上該小區(qū)由三期開發(fā)，由有多層、小高層、高層物業(yè)，10%其中多層物業(yè)價(jià)格最低11000元/左右，三期紫君郡價(jià)格最高均價(jià)13000元/左右。8%10%該小區(qū)又A、B、C三棟物業(yè)組成，1-3樓為商業(yè)裙樓；小區(qū)可注冊(cè)為辦公。位于布沙路旁求水山公園腳下，各期價(jià)格無差異。京南華庭大世紀(jì)水山緣13500~1450011500~1250095%90%

售價(jià)（元/m2）入住率漲跌情況物業(yè)名稱主要戶型購買人群班族以本地村民、周邊大企業(yè)中高層員工、投資備注1、從戶型上可以分為六種戶型(各戶型按價(jià)格從低到高排列)：公寓、普通住宅、情景洋房、寬景洋房、聯(lián)排別墅及雙拼別墅；公寓均價(jià)17000~19000元/洋房201*0~26000元/，別墅在28000元/以上10%2、可以從銷售公示及戶型上看出，寬景洋房、聯(lián)排別墅及雙拼別墅的贈(zèng)送面積較大，房產(chǎn)證的公攤面積不足10；其中寬景洋共有三層，一樓帶地下室及入戶花園，三樓復(fù)式戶。情景洋房，大多為六層一樓帶地下室，六層復(fù)式戶型。1、一二期主要有三種戶型，其中是帶有“齋”字的為多層住宅，一樓帶花園均價(jià)18000元/左右，頂層復(fù)式均價(jià)24000元/左右，帶有“坊”字的為疊院住宅，10%均價(jià)為23000元/左右，帶有“府”字的為聯(lián)排別墅，均價(jià)28000元/左右；2、三期帶“府”字為聯(lián)排別墅，價(jià)格比一二期稍微高，單價(jià)30000元/；3、五期設(shè)有小戶型單價(jià)較低15000元/左右；4、八期均價(jià)19000元/左右。萬科城三房、四房-85%客為主，區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層為輔。。以本地村民、周邊大企業(yè)中高層萬科第五園三房、四房-85%員工、投資客為主，區(qū)內(nèi)企業(yè)中高層為輔。以本地村民、周邊大企業(yè)員工，關(guān)內(nèi)上白領(lǐng)。整個(gè)社區(qū)多為六層高多層住宅，其中頂層為復(fù)式均價(jià)10%17000元/左右，洋房?jī)r(jià)格和頂樓復(fù)式價(jià)格差異不大，別墅均價(jià)19000元/左右。萬科四季花城三房14000~1600095%布吉、坂田兩個(gè)片區(qū)都是深圳三級(jí)市場(chǎng)最為活躍的片區(qū)，最近受各種政策的影響，兩個(gè)片區(qū)的二手房成交量大幅度下降，房?jī)r(jià)也有一定的下降，其中整體下降率10%；其中布吉片區(qū)下降幅度較大在15%，特別是可園、桂芳園兩個(gè)樓盤。

三、片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

布吉商圈分布坂田商圈分布

布吉坂田片區(qū)主要商業(yè)物業(yè)情況

樓盤名稱桂芳園信義假日名城可園第五園萬科城四季花城出租率售價(jià)(萬元/m2)4.5-6.5租金(元/m2)100-180回報(bào)率主要業(yè)態(tài)服裝、餐飲、超市、藥店、建材市場(chǎng)、地產(chǎn)中介等超市、中介、服裝、餐飲等備注主要沿中翠路、深惠路分布主要沿百鴿路、榮華路分布主要沿興龍路、湖西路分布主要沿雅園路分布80%-95%3.0%90%5.5-7.0100-201*.0%70%3.0-4.070-1203.0%中介、服裝、餐飲等中介、超市、寵物醫(yī)院、五金等中介、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、服裝、辦公等中介、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、服裝、超市等75%3.5-5.0100-1503.0%80%2.5-4.560-1802.0%主要沿小區(qū)主入口兩側(cè)、五和大道85%2.0-4.050-1003.0%新盤介紹：項(xiàng)目名稱位置項(xiàng)目占地面積建筑規(guī)模容積率戶數(shù)主力戶型交付標(biāo)準(zhǔn)萬科紅布吉街道錦龍路與惠康路交匯處（百鴿籠站A出口約400米）占地面積31,337平方米建筑面積150,420平方米4.8共1,588戶二期主要為51平米的一房，68~77平米的兩房，89~101平米的三房，126平米的四房，共計(jì)692套精裝修價(jià)格情況于調(diào)查之日尚未開盤，銷售人員稱住宅均價(jià)在1.8-2.1萬左右；一期商業(yè)面積在15-150平方米之間，均價(jià)3萬-10萬元/平方米，于開盤當(dāng)日已基本售罄，二期商鋪約12套，均價(jià)4萬元/

平方米項(xiàng)目配套項(xiàng)目賣點(diǎn)開盤時(shí)間開發(fā)商物管

片區(qū)商業(yè)小結(jié)：消費(fèi)人群以本地居民、工廠作業(yè)者等中低收入人群為主，規(guī)劃雜亂已成為布吉的樓市的代名詞；除老街商業(yè)區(qū)為歷史形成，其它三個(gè)商業(yè)區(qū)的興起均依附所在片區(qū)的住宅；隨著時(shí)間的推移，地鐵的建成，商業(yè)租金及售價(jià)會(huì)有一定水平增幅。

四重都市MALL生活圈，自帶3.6萬平購物中心MALL，樂購、必勝客、麥當(dāng)勞、毛家、illy咖啡、麥當(dāng)勞、玩具總動(dòng)員、親子早教等各類商家一應(yīng)俱全，生活配套有新一佳旗艦店、蘇寧、人人樂等地鐵沿線、小戶型、品牌開發(fā)商201*年春節(jié)后深圳市海軒投資發(fā)展有限公司深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司

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平頂山市場(chǎng)房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告

系別：建筑工程管理系專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)老師：

報(bào)告目錄

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)發(fā)展情況

三、房地產(chǎn)整體規(guī)劃

1、規(guī)劃基本要求2、商品房計(jì)劃3、都市村莊改造計(jì)劃4、經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃

四、房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)期

平頂山房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

一、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況

平頂山市房管局房地產(chǎn)信息中心公布了平頂山市今年一季度房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告。報(bào)告顯示，國(guó)家調(diào)控政策力度加大，平頂山市房產(chǎn)交易受到影響，住房市場(chǎng)觀望情緒濃厚，一季度平頂山市新建商品房以及二手房成交量均大幅萎縮，環(huán)比減少超過4成。

據(jù)平頂山市房管局房地產(chǎn)信息中心負(fù)責(zé)人介紹，一季度，平頂山市城區(qū)商品房上市面積28.94萬平方米，上市量同比增長(zhǎng)1.41倍，環(huán)比增長(zhǎng)12.3%。其中商品住房上市面積27.51萬平方米，同比增長(zhǎng)1.59倍，環(huán)比增長(zhǎng)17.6%。城區(qū)商品房銷售面積13.16萬平方米，成交量同比增長(zhǎng)0.7%，環(huán)比減少45.1%；銷售均價(jià)3419元/平方米，同比下降1.3%，環(huán)比上漲6.1%。其中商品住房銷售1103套，銷售均價(jià)3110元/平方米，同比上漲3.6%，環(huán)比上漲6.9%。

二手房方面，城區(qū)成交面積7.18萬平方米，同比減少16.7%，環(huán)比減少44.0%；成交均價(jià)2269元/平方米，同比上漲7.3%，環(huán)比上漲20.4%。其中二手住房成交787套，成交均價(jià)2185元/平方米，同比上漲12.4%，環(huán)比上漲14.1%。

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二、房地產(chǎn)市場(chǎng)各區(qū)發(fā)展情況*東區(qū)板塊：

區(qū)域概況：

東區(qū)主要為工業(yè)區(qū)，區(qū)域生活配套相對(duì)較少，居住環(huán)境相對(duì)較差，但近期河南建業(yè)集團(tuán)在東區(qū)獲取500余畝土地，同時(shí)建設(shè)東路沿線已有數(shù)個(gè)大型項(xiàng)目啟動(dòng)，所以未來3-5年東區(qū)整體區(qū)域環(huán)境會(huì)有較大的改善，居住環(huán)境、生活配套會(huì)不斷提升，區(qū)域價(jià)值有一定的拉升空間。

房產(chǎn)概況：

目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，在售項(xiàng)目體量都較小，整體品質(zhì)相對(duì)較差，項(xiàng)目缺少亮點(diǎn)，沒有較好的綠化和共建配套。但201*年已有數(shù)個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)不斷升溫。

產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)以高層為主，產(chǎn)品形式多為普通住宅和底商，沒有大體量的商業(yè)和獨(dú)特的產(chǎn)品形式投放市場(chǎng)。銷售價(jià)格：

多層：26002800元/左右、高層：31003300元/左右。

典型案例：1樓盤名稱楊東國(guó)際

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物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格銷售電話售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商交通路線項(xiàng)目概況高層所在區(qū)域衛(wèi)東區(qū)一室一廳,二室一廳,二室二廳,三室二廳,其他一房一價(jià)（3500-3700元/）0375-32666663267777建設(shè)路與東環(huán)路交匯處向南100米西側(cè)建設(shè)路與東環(huán)路交匯處向南100米西側(cè)平頂山市楊東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30路、11路、39路楊東佳苑項(xiàng)目屬衛(wèi)東區(qū)城中村開發(fā)改造重點(diǎn)項(xiàng)目之一，總占地4868.2平方米，總建筑面積2萬多平方米，預(yù)計(jì)總投資4000萬元，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住兼容商業(yè)住宅。容積率4.3，建筑密度40%，綠地面積大于25%，設(shè)有地下大型停車場(chǎng)、商業(yè)住宅。由河南省城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，計(jì)劃用兩年時(shí)間完成建設(shè)施工任務(wù)。

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樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格銷售電話售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商交通路線

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樓盤名稱凱帝_東郡多層三室二廳,二室二廳,其他,一房一價(jià)（待定）0375-32766663639999平頂山市建設(shè)路與東環(huán)路交叉口東100米平頂山市建設(shè)路與東環(huán)路交叉口東100米河南省凱帝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11路、30路、39路所在區(qū)域衛(wèi)東區(qū)明珠世紀(jì)城6

物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格銷售電話售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商交通路線項(xiàng)目概況多層所在區(qū)域衛(wèi)東區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,復(fù)式,其他3100元/m0375-34127773412888平煤客運(yùn)站候車大廳開源路與平安大道交叉口東300米路北河南明源實(shí)業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司35路、32路明珠世紀(jì)城位于開源路與平安大道交叉口東300米，交通非常便利。項(xiàng)目總占地面積近500畝，總建筑面積50多萬平方米，小區(qū)規(guī)劃100多棟樓，入住人口可達(dá)1201*余人。社區(qū)規(guī)劃采用串聯(lián)式規(guī)劃結(jié)構(gòu)，以中軸景觀帶為核心，串聯(lián)出大小不等的居住組團(tuán)。2*南區(qū)板塊：

區(qū)域概況：

南區(qū)目前主要都市村莊和電廠，目前電廠附近生活配套相對(duì)比較齊全，但由于位置相對(duì)較偏，整體區(qū)域發(fā)展相對(duì)較慢。目前區(qū)域內(nèi)已有多個(gè)項(xiàng)目同期開發(fā)，同時(shí)多個(gè)多是村莊已經(jīng)開始改造，未來該區(qū)域發(fā)展?jié)摿�較大。

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房產(chǎn)概況：

本區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目體量適中，有多個(gè)大型項(xiàng)目正在運(yùn)作，產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較高，201*年本區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)整體投放量相對(duì)較大，銷售價(jià)格有一定的提升。本區(qū)域是目前平頂山開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，項(xiàng)目相對(duì)比較集中。

產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)多層和高層項(xiàng)目比較平均，各種產(chǎn)品形式均由，但多以普通住宅為主。銷售價(jià)格：

多層：23002800元/左右、高層：26003000元/左右。典型案例：

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格銷售電話售樓中心常綠桃花源多層二室二廳,三室一廳,三室二廳3100元/m20375-33977774887777光明路與南環(huán)路交叉口南200米路西所在區(qū)域湛河區(qū)8

項(xiàng)目位置開發(fā)商交通路線項(xiàng)目概況

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格銷售電話售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商光明路與南環(huán)路交叉口南200米路西河南常綠集團(tuán)3路、27路、17路、18路、21路等。9.3萬平方米的大規(guī)模原生態(tài)江南人文社區(qū)，面積從80.856-140.138平方米龍騰國(guó)際高層所在區(qū)域湛河區(qū)二室一廳,二室二廳,三室二廳,四室二廳,復(fù)式一房一價(jià)(3000元/)0375-4888888亞興路與姚電大道（原高陽路）交叉口姚電大道與亞興路口河南精忠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9

銷售證交通路線項(xiàng)目概況

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格銷售電話售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商項(xiàng)目概況國(guó)有土地使用證:平國(guó)用（201*）第SZ013號(hào)3路、4路小區(qū)約有600個(gè)地下車位，車輛直接進(jìn)入地下車庫，小區(qū)共有2個(gè)出口。大乘領(lǐng)仕館多層所在區(qū)域湛河區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,其他一房一價(jià)（2800-3100元/）0375-48388884839999平頂山市新華路與高陽路交叉口南150米平頂山市新華路與高陽路交叉口南150米河南大乘置業(yè)有限公司10萬平米舒適人居社區(qū)，20幢多層花園洋房，社區(qū)有9000平方米商業(yè)街10

*西區(qū)板塊：

區(qū)域概況：

西區(qū)位于新老城區(qū)結(jié)合部，區(qū)域受到新城區(qū)的帶動(dòng)，可以享受到老城區(qū)的較好配套，這個(gè)區(qū)域居住環(huán)境較好，目前區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目密集，但可供持續(xù)開發(fā)的土地存量不足。

房產(chǎn)概況：

目前西區(qū)銷售價(jià)格僅次于老城區(qū)，產(chǎn)品形式也更加豐富，房地產(chǎn)整體發(fā)展速度較快。項(xiàng)目整體品質(zhì)高于其他區(qū)域。產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品形式豐富、多層、別墅、高層，大體量商業(yè)綜合體均有。銷售價(jià)格：

多層：2800-3200元/，高層在3000-3300元/典型案例：

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格九天城綜合所在區(qū)域新華區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,復(fù)式,其他4000-5600元/m211

銷售電話售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商交通路線項(xiàng)目概況0375-8888777平頂山市凌云路與園林路交叉口平頂山市建設(shè)路與凌云路交匯處平頂山市金石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司30、26、27、66、68路金石九天城項(xiàng)目分為三大板塊，分別為：九天城尚院（23萬平米情景洋房）、鴻館別墅、九天城商街（平西商貿(mào)中心）。項(xiàng)目的規(guī)劃，是以居住人作為設(shè)計(jì)核心，從道路、交通、建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、材料細(xì)節(jié)，戶型功能以及生活服力設(shè)施等多方位著手，保溫節(jié)能、地板采暖、智能化管理

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格佳田塞納城多層所在區(qū)域新華區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,復(fù)式,其他2800-3000元/m212

銷售電話售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商交通路線項(xiàng)目概況0375-83066668307777建設(shè)路與長(zhǎng)青路交匯處（鷹城廣場(chǎng)斜對(duì)面）建設(shè)路與凌云路交匯處北500米路西河南佳田實(shí)業(yè)集團(tuán)68路，29路，88路，30路，27路公交路線街道設(shè)有1至2層沿街配套公共設(shè)施和商業(yè)用房�？傉嫉孛娣e約19萬，總建筑面積約30萬，其中住宅建筑面積約24萬。容積率1.54，住宅總戶數(shù)約201*余戶，綠地率達(dá)30.2%。

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格銷售電話億嘉西城國(guó)際高層所在區(qū)域新華區(qū)二室二廳,三室二廳,復(fù)式,其他2780-3000元/m20375-3699999367777713

售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商交通路線項(xiàng)目概況建設(shè)路西段30路公交終點(diǎn)站建設(shè)路與西斜路交叉口以西河南億嘉集團(tuán)30、66、68、88、26路億嘉西城國(guó)際首期項(xiàng)目十里畫廊總建筑面積28萬平米，由十棟百米高層和一個(gè)酒店、辦公綜合體建筑組成，單排列“一”字形向西鋪展，建有鷹城最大的地下停車場(chǎng)，整體規(guī)劃踐行LIFEHUB規(guī)劃理念，將薄板HOUSE設(shè)計(jì)思想應(yīng)用*礦區(qū)板塊：

區(qū)域概況：

礦區(qū)周邊礦區(qū)密集，居住人群主要為礦區(qū)職工，整個(gè)區(qū)域發(fā)展相對(duì)比較緩慢，居住環(huán)境和生活配套相對(duì)不佳，但礦區(qū)眾多的職工給該區(qū)域帶來了一定數(shù)量的購房客戶，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)交低的價(jià)格也吸引了其他區(qū)域的購房客戶。

房產(chǎn)概況：

房地產(chǎn)相對(duì)較少，但大多屬于城中村改造項(xiàng)目，單體項(xiàng)目開發(fā)體量較大，而且該區(qū)域的房地產(chǎn)總體呈放量的趨勢(shì)。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)也在不斷的提高。

產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)主要以多層和高層項(xiàng)目相結(jié)合的方式，多項(xiàng)目的銷售明顯好于高層。

14

銷售價(jià)格：

多層：2500元/、高層：3300元/典型案例：

樓盤名稱天河盛世物業(yè)類型高層所在區(qū)域新華區(qū)樓盤戶型二室二廳,三室二廳,四室二廳,復(fù)式,其他銷售價(jià)格3300-3400元/m2銷售電話0375-6166666售樓中心礦工路西段(原陶瓷廠)項(xiàng)目位置礦工路西段(原陶瓷廠)開發(fā)商河南天河置業(yè)有限公司交通路線1、33、39路項(xiàng)目概況該項(xiàng)目總投資5億，占地面積47435.3，總建筑面積16萬，共計(jì)戶數(shù)1288戶。建筑覆蓋率僅為27％，綠地率達(dá)40％。15

*老城板塊：

區(qū)域概況：

老城區(qū)生活配套優(yōu)良，交通便利，土地資源日益減少，近年政府加大了老城區(qū)的都市村莊改造力度，老城區(qū)城市面貌有所提升，升值潛力不斷增大。

房產(chǎn)概況：

老城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展速度相對(duì)慢于其他區(qū)域，這主要是受到土地獲取成本高、拆遷難度大等原因制約，目前城區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要以廠區(qū)改造和都市村莊改造項(xiàng)目為主。

產(chǎn)品形式：

受到地價(jià)較高的影響老城區(qū)的產(chǎn)品形式主要以高層為主。銷售價(jià)格：

高層：3500-3800元./典型案例：

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型京華金域藍(lán)灣高層所在區(qū)域新華區(qū)二室二廳,三室二廳,錯(cuò)層,其他16

銷售價(jià)格銷售電話售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商項(xiàng)目概況

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格3500元/m0375-8866666光明路與湛南路交叉口西南側(cè)光明路與湛南路交叉口西南側(cè)（原衛(wèi)校校區(qū)）河南京華置業(yè)有限公司該項(xiàng)目共10棟高層，地理位置優(yōu)越，生活配套齊全，景觀資源豐富。6米挑空露臺(tái)2貴人國(guó)際-紫荊城高層所在區(qū)域湛河區(qū)一室一廳,二室二廳,三室一廳,三室二廳,其他一房一價(jià)（3300元/）17

銷售電話售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商交通路線項(xiàng)目概況0375-8866777中興路與南環(huán)路交匯處（火車站對(duì)面）中興路與南環(huán)路交匯處（火車站對(duì)面）平頂山市貴人居房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1、2、3、4、8、11、29、32路等整個(gè)項(xiàng)目綠化率約35%，設(shè)有中心廣場(chǎng)、噴泉跌水、休閑步道、健身器材等一應(yīng)俱全，小區(qū)內(nèi)設(shè)有三層的業(yè)主會(huì)所。地下停車場(chǎng)共分為兩層，近600多個(gè)停車位。貴人國(guó)際一期“紫荊城”一期紫荊城共33層，總建筑面積約6萬平方，其中住宅面積約4萬平方，商業(yè)面積近2萬平方；整個(gè)項(xiàng)目綠化率約35%；規(guī)劃總戶數(shù)384戶，景觀、園林、水系8600平方米；小區(qū)會(huì)所1000平方米。

*新城板塊：

區(qū)域概況：

新城區(qū)是目前平頂山發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域整體環(huán)境較優(yōu)，但區(qū)域生活配套設(shè)施和人氣相對(duì)較差，短期內(nèi)無法吸引眾多的購房者來此區(qū)域購房。

房產(chǎn)概況：

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該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)發(fā)展基本上以點(diǎn)狀發(fā)展，項(xiàng)目主要集中在市政機(jī)關(guān)密集和水庫的周邊，房地產(chǎn)整體發(fā)展相對(duì)比較平穩(wěn)。但目前缺少大體量的綜合形態(tài)的項(xiàng)目。

產(chǎn)品形式：

區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品形式主要趨向于高端產(chǎn)品，別墅、高層、多層、花園洋房等產(chǎn)品形式均有。銷售價(jià)格：

多層2800-3200元/，高層：2900-3300元/

典型案例：

樓盤名稱物業(yè)類型樓盤戶型銷售價(jià)格銷售電話大唐一品瀾山高層所在區(qū)域新城區(qū)二室二廳,三室二廳,四室二廳,復(fù)式3200元/m20375886999919

售樓中心項(xiàng)目位置開發(fā)商交通路線項(xiàng)目概況建設(shè)路與迎賓路交匯處南50米（華寶商場(chǎng)）新城區(qū)長(zhǎng)安大道與育英路交匯處向西100米平頂山市大唐房地產(chǎn)有限公司28、29、66路24層絕對(duì)高度，90000平米稀有人居。35%社區(qū)綠地率，全景落地窗，視野直達(dá)煙波浩渺的白龜山水庫。

三、平頂山房地產(chǎn)整體規(guī)劃

依據(jù)《平頂山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》和《平頂山市城市總體規(guī)劃（201*～2020）》，201*年城市規(guī)劃區(qū)人口為93.2萬人。根據(jù)河南省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃的要求，201*年年底，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積要達(dá)到30平方米，預(yù)測(cè)規(guī)劃期內(nèi)平頂山市住房總需求為1000萬平方米，根據(jù)對(duì)規(guī)劃期內(nèi)不同收入水平家庭結(jié)構(gòu)比例的預(yù)測(cè)，本著完善住房保障體系、不斷提高住房保障水平的原則，預(yù)測(cè)規(guī)劃期內(nèi)普通商品住房需求為911萬平方米，政策保障性住房需求為89萬平方米。其中，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房80萬平方米，建設(shè)公共租賃住房(含廉租住房、職工公寓和臨時(shí)周轉(zhuǎn)房)9萬平方米。

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1、規(guī)劃基本要求功能目標(biāo)

1、配套設(shè)施功能目標(biāo)建設(shè)節(jié)能、環(huán)保、智能、個(gè)性、健康人居新環(huán)境。到201*年，平頂山市住宅實(shí)現(xiàn)成套率90%以上，管道氣

化率達(dá)100%，新建住宅每戶機(jī)動(dòng)車位配套率達(dá)50%以上，小區(qū)實(shí)現(xiàn)4C化管理（計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）。

2、物業(yè)管理發(fā)展目標(biāo)規(guī)范物業(yè)管理發(fā)展，進(jìn)入企業(yè)運(yùn)行市場(chǎng)化、管理智能化、服務(wù)人性化、人才高素質(zhì)化的物業(yè)管理新時(shí)代。新建住宅區(qū)100%實(shí)施物業(yè)管理，舊住宅通過整治創(chuàng)造條件逐步推行物業(yè)管理，規(guī)劃期末住宅物業(yè)管理覆蓋率要達(dá)到55%以上。

3、產(chǎn)業(yè)能耗目標(biāo)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，推廣“高科技、低能耗、低污染、低運(yùn)行成本”的節(jié)能省地型產(chǎn)品。新建住宅達(dá)到65%的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。建筑建造和使用過程的節(jié)水率提高20%，新建建筑對(duì)不可再生資源的總消耗下降10%。

4、科技進(jìn)步目標(biāo)逐步建設(shè)公共科技信息平臺(tái)，發(fā)布住宅科技和自主創(chuàng)新產(chǎn)品指導(dǎo)目錄，構(gòu)建以企業(yè)為主體的自主創(chuàng)新研發(fā)機(jī)制，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)大型企業(yè)建立研發(fā)中心，加大研發(fā)投入，實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能、住宅產(chǎn)業(yè)化、信息化等重點(diǎn)領(lǐng)域的技術(shù)突破，并實(shí)現(xiàn)高效投入產(chǎn)出比。

5、政府行政管理目標(biāo)構(gòu)建決策科學(xué)、權(quán)責(zé)對(duì)等、分工合理、執(zhí)行順暢、監(jiān)督有力的行政管理體制，建設(shè)創(chuàng)新型、服務(wù)型政府。整體發(fā)展策略

住房建設(shè)要以市場(chǎng)化為主導(dǎo)，體現(xiàn)布局合理、資源節(jié)約、環(huán)境友好的住宅發(fā)展方向；鼓勵(lì)發(fā)展節(jié)能省地型住宅，最大程度整合現(xiàn)有項(xiàng)目資源，實(shí)施規(guī)模開發(fā)；多層次、多渠道建立住房供應(yīng)和保障體系，滿足不同層次人群的住房需求；住房發(fā)展用地應(yīng)因地制宜，相對(duì)分片集中，同時(shí)與城市公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)布局、園林綠地相協(xié)調(diào)。居住區(qū)發(fā)展策略

1、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：廉租住房的套型建筑面積應(yīng)控制在50平方米以內(nèi)，以一居室和兩居室的小套型住房為主；經(jīng)濟(jì)適用住房套型建筑

面積控制在60平方米左右，以中小套型為主；普通商品住宅套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重，須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

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2、居住小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

（1）住宅層數(shù)：以多層、小高層為主，高層和低層住宅在某些地段適當(dāng)發(fā)展。（2）日照間距：原則上按照國(guó)家規(guī)范，同時(shí)應(yīng)根據(jù)平頂山實(shí)際情況確定。

（3）道路交通組織：要求道路布局便捷、通暢，以減少人車干擾，同時(shí)考慮老年人和殘疾人車輛的通行；布置居住區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)用地，小汽車停車位均按照停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)則（試行）（公安部建設(shè)部［88］公（交管）字90號(hào)1998年10月3日），盡量減少對(duì)住宅環(huán)境的影響。

（4）綠地：應(yīng)按規(guī)范要求與住宅同步建設(shè)。新區(qū)建設(shè)綠地率不低于30%，舊區(qū)改造不低于25%。

（5）公共服務(wù)設(shè)施：應(yīng)結(jié)合社區(qū)建設(shè)的需要，配置居民的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、市政公用等。特別應(yīng)考慮老年人、殘疾人和兒童的生活需要，設(shè)置老年公寓、老年活動(dòng)中心、青少年活動(dòng)中心等服務(wù)設(shè)施。

（6）住宅群體布局：提高住宅群落或院落的功能與環(huán)境質(zhì)量，組織景觀宜人的視覺環(huán)境空間，建筑布局、造型及細(xì)部處理要反映地方特色，注意住宅群體和單體形態(tài)的標(biāo)識(shí)性。

3、居住區(qū)組織結(jié)構(gòu)：居住區(qū)按居住戶數(shù)或人口規(guī)模可分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)。規(guī)劃組織結(jié)構(gòu)一般采用居住區(qū)組團(tuán)、獨(dú)立小區(qū)組團(tuán)及獨(dú)立式組團(tuán)等類型。

2、商品房計(jì)劃

201*年完成住房建設(shè)總量135萬米其中政策性住房13萬平方米，商品住房122萬平方米。201*年完成住房建設(shè)總量125萬平方米其中政策性住房13萬平方米，商品住房112萬平方米。201*年完成住房建設(shè)總量110萬平方米其中政策性住房11萬平方米，商品住房99萬平方米。

3、都市村莊改造計(jì)劃

諸葛廟村、臟莊村、大營(yíng)村、皇臺(tái)徐村、申樓村、任莊村、上張村魏寨村、吳寨村、武莊村、騰莊村、西高皇村、西楊村、溫集村

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王莊村、郝堂村、李莊村、李鄉(xiāng)宦村、葉劉村、蘆鐵莊、北渡村、楊西村、后城村、姚孟村、馬莊村、程莊村、牛莊村、西鐵爐村東鐵爐村、柏樓村和岳莊村等村莊。

4、經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃

政策性住房土地供應(yīng)總面積63萬平方米，規(guī)劃建筑面積89萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)面積80萬平方米，職工公寓住房和廉租住房等建設(shè)面積9萬平方米。

四、平頂山房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域預(yù)期

根據(jù)目前平頂山各區(qū)域的房地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展的現(xiàn)狀，隨著平頂山房地產(chǎn)開發(fā)的不斷升溫和城中村改造力度的不斷增大，城中村改造不斷成為熱點(diǎn)。城中村改造雖然有操作周期長(zhǎng)、資金占用量大、拆遷難度等問題，但土地綜合成本相對(duì)較低，加上政府優(yōu)惠政策較多、土地規(guī)模普遍較大，雖然普遍位置相對(duì)較偏，可是開發(fā)商還是可以獲取較好的開發(fā)利潤(rùn)，目前越來越多的開發(fā)商參與到城中村改造當(dāng)中，201*年平頂山將有數(shù)個(gè)城中村改造項(xiàng)目推向市場(chǎng)，市場(chǎng)投放量的激增將促使區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，價(jià)格合理、產(chǎn)品品質(zhì)較高、項(xiàng)目亮點(diǎn)多、景觀配套良好和具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目將占有市場(chǎng)的多數(shù)份額，從而減小在價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，在宏觀調(diào)控頻頻出臺(tái)的環(huán)境下減低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，為201*年有可能出現(xiàn)的銷售量下降、資金回籠不暢做好準(zhǔn)備，并進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)特殊環(huán)境下企業(yè)的快速發(fā)展和壯大。

目前由于西區(qū)板塊、東區(qū)板塊和南區(qū)板塊都市村莊相對(duì)比較密集，土地資源相對(duì)豐富，土地獲取成本相對(duì)較低，目前已經(jīng)成為開發(fā)商搶占的熱點(diǎn)區(qū)域。老城區(qū)板塊土地資源較少，獲取成本較高，所以次之。新城板塊由于環(huán)境優(yōu)雅以及未來走向原因相對(duì)較熱。而礦區(qū)板塊由于地理位置、居住環(huán)境等因素房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)比較滯后。

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