房屋中介人員工作流程

房屋中介人員工作流程

一：客戶接待

1、工作人員看到門外有客戶時應(yīng)及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑）

2、在詢問客戶問題時，工作人員應(yīng)精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確、快速。

3、在介紹完基本信息后，禮貌的邀請客戶到辦公室做詳細(xì)了解。

4、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，并適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。）5、如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應(yīng)果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯(lián)系電話，并熱情的遞上自己的名片。

二：配對

1、在接到新房源后，應(yīng)立即開始客戶配對，選擇自己在半個月之內(nèi)的客戶進(jìn)行刪選。要求：A列出意向客戶。

B按客戶購買意向排序

C按客戶購買力排序D選定主要客戶

E逐一打電話給主要客戶，約定看房。

三：電話約客

1、撥通客戶電話，告知客戶房源信息

2、詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。這些細(xì)節(jié)要考慮清楚。3、簡單講述房源基本信息。4、和客戶約定看房時間，地點。（注意2選1原則）四：帶看前準(zhǔn)備1、設(shè)計帶看線路

2、設(shè)計帶看過程中所要提出的問題。（合理安排問題的先后順序）3、列出物業(yè)的優(yōu)缺點

4、思考如何把物業(yè)缺點最小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。5、整理該物業(yè)相關(guān)資料。五：如何帶看

1、空房必須準(zhǔn)時赴約，實房必須提前3045分鐘到達(dá)業(yè)主家中，與業(yè)主進(jìn)行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎(chǔ)。2、理清思路，按照自己的看房設(shè)計帶看。3、詢問客戶買房目的。4、詢問客戶居住狀況等。

5、與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以后的跟進(jìn)工作打好基礎(chǔ)。

6、贊揚客戶的工作，性格，為人等優(yōu)點，拉進(jìn)與客戶的關(guān)系，消除客戶的警惕感。六：房源內(nèi)場操作

1、進(jìn)入物業(yè)主動介紹房子的相關(guān)情況，但切記，不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點全都告訴客戶，留下2或3個優(yōu)點，在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點或自己陷入僵局時救急，此時把這些優(yōu)點告訴客戶來帶開客戶的思路，時時把握主動權(quán)。

2、留給客戶適當(dāng)?shù)臅r間自由看房及思考和比較的空間。（注意觀察客戶的舉動及言行）3、控制時間，不要留給客戶太多的思考空間，銷售員要把握好時間，并根據(jù)不同的客戶提出不同的問題，以了解客戶對物業(yè)的看法。

4、讓客戶提問發(fā)表意見，熟練快速解答客戶疑問，認(rèn)可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對，也不要去反駁客戶，而是加以引導(dǎo)，讓客戶自己察覺他的問題，多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。5、為客戶做一下總結(jié)。（每套房子都有它的優(yōu)缺點，但關(guān)鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為，對于房子來講，它是個即定的產(chǎn)品，不可能去返工或是定做，所以，我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點，是優(yōu)點多與不足，還是不足多于優(yōu)點；對于它的不足，自己是不是可以接受，考慮自己的選擇和衡量。）6、結(jié)束看房，把客戶帶回公司或做其它約定。（注意，在去小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。）七：成交前的準(zhǔn)備

1、對已產(chǎn)生購買意向的客戶應(yīng)立即帶回公司。

2、再次肯定和贊揚客戶的眼光，并把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益。（增強客戶的購買欲望）3、到達(dá)公司后，先禮貌的請客戶到會議室入座，第一時間送上茶水。

4、主動象客戶介紹下公司的概況和售后服務(wù)的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的后顧之憂。

5、和客戶確認(rèn)下單事宜。（但不宜操之過急，要有序引導(dǎo)，循序漸進(jìn)）如："陳先生，這個小區(qū)的環(huán)境好不好？""好，不錯，還可以""對這套房子的感覺怎樣？""不錯，還可以""房型滿意嗎？""挺好的，不錯""采光好不好？""好，不錯"抓住房子的優(yōu)勢及有利條件，用肯定式問句，讓客戶做肯定式回答。

6、抓住客戶的肯定回答，逼客戶下訂。八、售后服務(wù)

1、在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)及時向客戶索取身份證等有效證件，復(fù)印留底，做好交易前的資料準(zhǔn)備。2、及時通知貸款專員，為客戶制定貸款計劃。

3、完成以上步序后，簡單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時間和所需材料，提醒客戶在時間上做好合理安排。

4、在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)該及時聯(lián)系到業(yè)主，把物業(yè)的出售情況第一時間通知業(yè)主，并且及時把客戶的定金轉(zhuǎn)交到業(yè)主手上，確定銷售的有效。5、在交易過程中，業(yè)務(wù)員應(yīng)經(jīng)常和客戶及業(yè)主保持聯(lián)系，做好溝通，以使整個銷售過程圓滿完成

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開房產(chǎn)中介的工作流程

需要辦理工商營業(yè)執(zhí)照、代碼證、國稅稅務(wù)登記證、地稅稅務(wù)登記證、房產(chǎn)中介資質(zhì)證書房屋中介公司從事經(jīng)紀(jì)活動的，除應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國公司法》規(guī)定的條件外，還應(yīng)當(dāng)有五名以上與其經(jīng)營范圍相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人。合伙企業(yè)從事經(jīng)紀(jì)活動，除應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國合伙企業(yè)法》規(guī)定的條件外，還應(yīng)當(dāng)有兩名以上與其經(jīng)營范圍相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人。個人獨資企業(yè)從事經(jīng)紀(jì)活動，除應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國個人獨資企業(yè)法》規(guī)定的條件外，還應(yīng)當(dāng)有一名以上與其經(jīng)營范圍相適應(yīng)的執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人。

注冊資金10萬。辦房產(chǎn)中介資質(zhì)證書在公共行政服務(wù)中心---建設(shè)局

1..申請登記；2.提交證件；3.證件查驗和現(xiàn)場踏勘；4.填寫文本、登記備案；5.核發(fā)《房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)證書》。

需要提供：

1.有自己的名稱、組織機構(gòu)；2.有固定的服務(wù)場所；

3.有規(guī)定數(shù)量的財產(chǎn)和經(jīng)費；

4.從事房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)的，具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中等以上學(xué)歷，初級以上專業(yè)技術(shù)職稱人員須占人數(shù)的50%以上；從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的，須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人；5.設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的資金和人員條件，應(yīng)由當(dāng)?shù)乜h級以上房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行審查，經(jīng)審查合格后，再行辦理工商登記。6.一般辦理需要15天左右。

1.選店面地址2.去工商局申請一個可用的店名（申請完成后工商局會給你一個蓋公章的單

子）3.帶上身份證，戶口本，經(jīng)紀(jì)人資格證，工商局蓋公章的單子到工商局申請營業(yè)執(zhí)

照4.營業(yè)執(zhí)照申請完成后刻公章到稅務(wù)部門申請稅務(wù)登記證5.做門頭需要到市容那里申批，帶上營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，身份證復(fù)印件，門頭的效果圖。完成之后就可以開業(yè)大吉了。

房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)大致分為房屋租賃、買賣兩種。無論租賃、買賣都有一套嚴(yán)格、完整地業(yè)務(wù)流程，只有弄清楚流程才能有效保護雙方當(dāng)事人合法權(quán)益，保護經(jīng)營者合法權(quán)益，使交易公正、透明。

一.房屋租賃

租賃：出租人、承租人通過中介機構(gòu),達(dá)成租房意向并簽定房地產(chǎn)租賃契約的過程。

1.收集房源：

（一）中介機構(gòu)通過上門、電話、網(wǎng)絡(luò)等方式收集房源，了解產(chǎn)權(quán)形式、產(chǎn)權(quán)人、共有人情況，確立房源的真實性。

（二）詳細(xì)詢問并登記房屋座落、小區(qū)名稱、樓號、單元、樓層、房號、面積、租金、配套、裝修、以前使用（是否一直租賃等）情況、現(xiàn)在室內(nèi)狀況，對房屋進(jìn)行全面了解。

（三）了解小區(qū)水、電、氣、暖的運行狀況，落實水、電、氣、暖、清潔、物管等相關(guān)費用，做到心中有數(shù)，避免拖欠現(xiàn)象。

（四）了解小區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點、醫(yī)院、公交車、大、中、小學(xué)、幼兒園等與居民生活息息相關(guān)的情況，便于向客戶介紹。（五）協(xié)商房屋的月租金、付款期限、方式及保證金額度，有家具、家電等附屬設(shè)施的還應(yīng)協(xié)商該項押金數(shù)額以便介紹。

（六）將收集到得房源信息登記造冊輸入微機，并及時地通過報紙、廣播、網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布出去。也可電話告知與該房屋較近的同行，橫向聯(lián)合擴大信息發(fā)布渠道，提高成交率。

2.推介房源：

（一）接待租賃客戶時，首先應(yīng)摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息庫電腦配對，選擇房源后及時聯(lián)系房東確定看房時間。

（二）將配對房屋情況向客戶做詳盡介紹，及時告知外地客戶看房所乘車次，到站地名，互留聯(lián)系電話，方便看房。

（三）房源無法與客戶要求匹配，可推薦就近地段、價格、套型、樓層等房屋，一時不能滿足，應(yīng)留下電話繼續(xù)查找，或通過橫向合作促成交易。

3.現(xiàn)場看房：

（一）公司留有鑰匙的房源屬于自有存量房，是向客戶首推之房源。在約好看房時間、地點、聯(lián)絡(luò)方式，辦理委托手續(xù)后由業(yè)務(wù)員帶客戶看房。

（二）無鑰匙而房東又在室內(nèi)居住的房源，看房前應(yīng)分別與租、賃雙方簽定租賃委托書后方可看房，防止雙方跳墻。對于承租人因故不在房屋或不能到場，應(yīng)讓客戶看到與之對應(yīng)的房屋，有個初步印象。

（三）帶客戶看自有存量房不能滿足時，可就近選擇證照、資質(zhì)齊全的中介機構(gòu)，說明意圖調(diào)取房源，最大程度地滿足客戶。

（四）對于客戶所提出的疑問應(yīng)正確回答，客觀介紹房屋優(yōu)劣，以室內(nèi)擺設(shè)、布局、裝飾等作出引導(dǎo)和設(shè)計。對于客戶提出房屋的不足之處要有充分的化解和引導(dǎo)的方法，提高成交率�？傊�租房與買房客戶的心理（要求）是不一樣的，買房者對房屋的要求較高，看房較細(xì)致，對結(jié)構(gòu)、采光等硬性條件比較嚴(yán)格。而租房是臨時行為，只要能達(dá)到其要求的50%以上即可滿足。

4.簽訂契約：

（一）租賃雙方簽定制式《房地產(chǎn)租賃契約》，租、賃、中介三方各執(zhí)一份，中介應(yīng)提醒出租人持契約到房管部門辦理備案登記。

（二）產(chǎn)權(quán)人應(yīng)留產(chǎn)權(quán)證（或其它房產(chǎn)證明）復(fù)印件，客戶應(yīng)留單位營業(yè)執(zhí)照及法人身份證復(fù)印件，個人留身份證復(fù)印件給中介備案。

（三）對于契約所涉稅收等問題，租賃雙方應(yīng)協(xié)商解決。對于企業(yè)租賃個人住宅作為辦公、居住用途，需要開具租賃發(fā)票的，應(yīng)到當(dāng)?shù)氐囟惒块T辦理，產(chǎn)權(quán)人、中介可以代為辦理。應(yīng)嚴(yán)格按照上述步驟進(jìn)行房屋的租賃，對于承租客戶應(yīng)仔細(xì)查閱核對身份證，杜絕違法犯罪成員趁機鉆中介的空子，逃避打擊，給社會治安留下隱患，鑄成大錯。

二.房屋買賣

買賣：買、賣雙方通過中介機構(gòu)，達(dá)成買房意向并簽定房地產(chǎn)買賣契約的過程。

1.收集房源：

（一）按照上述租賃收集房源的五點收集和發(fā)布房源信息。（二）了解產(chǎn)權(quán)人售房原因，實地查看小區(qū)及房屋狀況，查驗房產(chǎn)手續(xù)，合理評估房屋價值，協(xié)商房屋報價并取得出售房屋委托書。（三）畫出該房屋的平面圖，有條件的應(yīng)實地照相、錄像，通過微機等工具讓客戶在實地看房前對房屋情況等有初步了解。

2.推介房源、接受委托、實地看房：（一）按照租賃推介房源的方式推介房源，但在實地看房前一定要與客戶鑒定《購房委托書》，載明所購房屋的具體情況，將客戶的身份證號、電話登記清楚，由委托人當(dāng)面簽名，確立法定委托關(guān)系。

（二）根據(jù)產(chǎn)證發(fā)放日期向客戶介紹房屋所涉及的一切收費項目，對于房改房、職工集資建房所涉及規(guī)費以外的稅費，以及需要交納營業(yè)稅、個稅的房屋，應(yīng)提前講明、算清，不要因遺漏帶來客戶不滿。

（三）請業(yè)主配合說明房屋使用情況，使購買人對賣房成因有所了解。根據(jù)客戶要求和房屋結(jié)構(gòu)，指導(dǎo)客戶在不違反小區(qū)物業(yè)規(guī)章的前提下，如何拆改墻面或窗戶以及上、下水管道等。（四）介紹物業(yè)周邊情況、小區(qū)狀況、當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗、鄰居情況；樓房建筑年代、物業(yè)服務(wù)、收費情況；夜間查看小區(qū)公共照明、車輛停放、安防狀況、門禁制度，全面掌握與房產(chǎn)相關(guān)的資料。

3.簽訂契約：（一）客戶選定房源后應(yīng)按房產(chǎn)價值10%收取定金（不足1萬元的按1萬元收�。�，并將50%定金轉(zhuǎn)交給產(chǎn)權(quán)人，置壓產(chǎn)權(quán)證，從而形成互相牽制的局面，便于辦理過戶手續(xù)。（二）持產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份證到房管局核檔，確定房屋有無抵押、置壓、典當(dāng)、查封，是否具備交易條件，如無意外情況及可告知雙方確定成交日期（核檔證明有效期為五個工作日），應(yīng)保留核檔收費的收據(jù)。（三）簽訂制式《房地產(chǎn)買賣契約》、《西安市私有房屋所有權(quán)登記申請書》、《房地產(chǎn)買賣審批書》；買賣雙方持上述表格及賣方夫妻結(jié)婚證、身份證復(fù)印件，買方身份證和雙方印鑒到交易大廳面簽《詢問筆錄》，辦理過戶手續(xù)，取得過戶收件單，交清房款，交易完畢。購房人持收件單在20個工作日后到產(chǎn)籍處交納契稅領(lǐng)取產(chǎn)證。

（四）對于產(chǎn)權(quán)清晰而暫無產(chǎn)證，但持有住房證（注明全產(chǎn)權(quán)）或《拆遷協(xié)議書》的客戶，在確定購房意向后應(yīng)及時辦理公證，對能更名的房屋應(yīng)盡量配合雙方辦理更名手續(xù)。辦理買賣房屋公證時應(yīng)在公證人員的面前辦理房款交割手續(xù)。

（五）對于采用公積金或商業(yè)貸款形式購買二手房，應(yīng)先確定貸款人資格，請評估公司、擔(dān)保公司先行看房評估，待相關(guān)部門審批后再行過戶。取得產(chǎn)權(quán)證后辦理他相權(quán)利證，換評估報告，然后放款。

4.房屋交割：

（一）所要交易的房屋原則上應(yīng)騰空，若遇有租賃客戶還在租賃該房屋時，應(yīng)征得承租人書面同意騰房（有關(guān)規(guī)定為兩個月）或重新與購房人簽訂租賃契約。

（二）交割時原產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將此房之前所產(chǎn)生的水、點、暖、物業(yè)、收視清潔等費用一并清繳，無拖欠費用時方可交割。

（三）購房人應(yīng)查驗室內(nèi)留存的設(shè)施、家具，造表后雙方簽字以確定。對于原業(yè)主暫時無法搬離的家什，應(yīng)在該表上注明搬離時間。（四）售房人應(yīng)向購房人書寫收款憑證，確定上述幾項無異議時向購房人交接房門鑰匙、電、氣卡，物業(yè)收費清單等，至此交割完畢。

房屋買賣中辦理過戶和房屋交割可同時進(jìn)行，也可提前協(xié)商好先過戶后交割。需要注意的是房屋騰空是前提，如果房屋正在租賃，應(yīng)提前與承租人協(xié)商好，或提前解約或重新簽定租賃契約，從而減少橫生枝節(jié)保護善意購房者權(quán)益。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)業(yè)務(wù)流程一般大致如此，除一些外來大規(guī)模中介連鎖機構(gòu)進(jìn)駐（加盟）時，隨身帶來原有業(yè)務(wù)流程與之有些區(qū)別外，傳統(tǒng)中介基本按此流程運行。不論什么經(jīng)營方式，只要能夠起到為買賣雙方牽線搭橋、促成交易，并且能夠充分保障交易安全就是可取的。

1.找房源、記房源。2.聯(lián)系客戶。3.帶客戶看房。

4.辦貸款辦過戶房管局繳費。5.簽合同。

先辦理營業(yè)執(zhí)照和進(jìn)行稅務(wù)登記，然后到房地產(chǎn)管理部門備案登記。然后收集房源和客源，進(jìn)行廣告發(fā)布。

你剛開始干，最好找個二手房產(chǎn)代辦，這樣可以省去你很多麻煩。

二手房的稅費

契稅：房款的1.5%；（買家）

印花稅：房價的0.1%（買賣雙方平分）交易費：6元/平方米（買賣雙方平分）測繪費：1.36元/平米；（買家）權(quán)屬登記費：80元；（買家）

證件費：50元；（買家）

營業(yè)稅：差價*5.5%（房產(chǎn)證超過5年的不需要繳納）；（賣家）個人所得稅：差價的20%。（賣家）其中：契稅：

1、購買的房產(chǎn)超過144平米的需要繳納的契稅是：房款的3%；2、購買的房產(chǎn)不超過144平米的需要繳納的契稅是：房款的1.5%；

3、在首套房的情況下，購買的房產(chǎn)不超過90平米的需要繳納的契稅是：房款的1%；個人所得稅：

1、房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個人所得稅；

2、面積超過144平米的，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房價的2%；

3、面積不超過144平米（包含144）的，需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房價的1%。

營業(yè)稅：

1、房產(chǎn)證未滿五年的，并且面積在144以上的需要繳納總房價的5.5%；2、房產(chǎn)證未滿五年的，并且面積在144以下的需要繳納差價的5.5%；3、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以上的需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的5.5%；4、房產(chǎn)證滿5年的，并且面積在144以下的不需要繳納。

勤奮，努力，多問，膽大。購房流程：免費咨詢、登記↓配對看房（簽帶看確認(rèn)書、委托書）↓看中房屋，簽訂意向金協(xié)議書（誠意金）↓議價，簽居間買賣合同，代收定金、兩證↓交易過戶前的準(zhǔn)備工作（評估、測繪）↓房產(chǎn)局過戶，取得房產(chǎn)證收件單并打款（待銀行審批通過后辦證過戶）↓待出兩證后辦理水電煤、物業(yè)等相關(guān)房屋配套手續(xù)過戶交接↓

買賣雙方簽署具結(jié)書（交房、退還押金）

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