201*年長沙樓市總結及201*年樓市預判

黃金周期浴火豐收

201*年長沙樓市總結及201*年樓市預判

201*年的市場，“政策調控”、“經濟下行形勢”、“錢荒”等字眼緊張了房地產的敏感神經。同全國市場一樣，長沙市場依然迎來了豐收年景，市場表現可以概括為幾個觀點：其一，洼地效應下市場容量依然穩(wěn)固，長沙洼地效應最大的成就不在于價格，而在于市場容量的擴張并穩(wěn)固；其二，競爭分化現象日趨明顯，從拼產品品質到拼綜合資源時代，學區(qū)配套、商業(yè)配套、交通配套等綜合性資源成為市場的價值競爭的分化，從拼區(qū)域到拼板塊的分化日趨明顯，濱江板塊、岳麓區(qū)三大規(guī)劃新區(qū)成為市場分化的明顯現象；其三，價格拉鋸戰(zhàn)日趨常態(tài)化，201*年市場的價格拉鋸戰(zhàn)愈演愈熱，低首付政策籠罩了整個市場，幾乎成為了剛需市場的常規(guī)利器。

一、市場表現

土地市場：

本土成交火熱，整體向好。201*年下半年開始，房地產市場受剛需支撐，壓抑近兩年的需求集中爆發(fā)，房企存貨消化加速，資金鏈隨之充盈，在日益集中化的房地產市場中，各房企加速土地布局，積極拿地，填補自身土地儲備，實現擴展。同時，長沙作為中部省會城市，3+5城市群的快速發(fā)展，其對外地房企或大型房企的吸引力逐步展現，成為土地市場活躍的另一原因。

1、市場活躍成交供應均穩(wěn)步走高

201*年，土地市場成交量再度走高，內六區(qū)商業(yè)、住宅土地市場供銷兩旺，供應宗地面積達到794萬方，為近五年新高，同比上漲20.69%，規(guī)劃建筑面積達到2489萬方，同比上漲20.11%，處于穩(wěn)步上升態(tài)勢。內六區(qū)共成交土地132宗，成交商業(yè)、住宅土地共計731萬方，同比上漲33.61%，規(guī)劃建筑面積2287萬方，同比上漲22.87%。

內六區(qū)土地成交統(tǒng)計表

2、房價支撐地價地價理性攀升

房屋成交價格的攀升支撐地價的相應走高。201*年土地成交額為459億元，同比上漲78.87%，主要原因為成交量上漲超過兩成，同時成交單價漲幅明顯，成交樓面價格為201*元/，同比上漲45.57%。成交土地整體溢價率為20.29%，表現為拿地房企的相對理性。相比201*年，內六區(qū)土地價格年均上漲22.89%，但相比201*年，地價年均上漲幅度僅為5.74%。呈現出地價突破爆發(fā)期后的理性回歸。201*年，開發(fā)商在拿地時更加注重了對土地成本的控制，協調地價與房價關系，理性出價，成交地塊溢價率僅2成左右，且超過半數地塊以底價成交。溢價成交地塊中，溢價率主要集中在50%以內，鮮有地塊溢價超過100%。

住宅市場：

宏觀調控的影響逐漸減弱，市場化的供需關系影響愈加突出。201*年年初“國五條”調控政策出臺，執(zhí)行力度對市場的影響有限且短暫，長沙房價緩慢攀升。3、4月開發(fā)商和客戶雙方的供需熱情在政策空窗的末尾被引爆，透支后的5、6月新建住宅供給量與成交量小幅回調，但同比仍保持持續(xù)上漲的堅挺趨勢。201*年下半年，十八屆三中全會定調“市場主導”，宏觀政策面平穩(wěn)，地方限購限貸調控政策溫和升級，信貸政策無重大變動，賣方保持較大供應沖量，年末新增供應升至近兩年最高，競爭加劇分流了有效客戶，市場表現平淡。

1、供應波動上揚，成交小幅攀升，供過于求，競爭加劇。

近六年新建住宅供銷比

201*年整體供應出現波動上揚的趨勢，按照1-11月月均住宅供應量預計，12月住宅供應面積約為125萬方，全年住宅供應面積達1277.94.94萬方，同比上漲19.72%。3、4、6、7月為集中供應月份，月均供應均超過100萬方，進入四季度，供應升至兩年內最高。成交來看，整體呈現相對平穩(wěn)、小幅上漲的態(tài)勢，全年住宅成交面積達1191.69萬方，同比上漲10.18%，月均成交面積維持99萬方左右。

接近年末，宏觀政策面趨于平穩(wěn)，地方限購限貸調控政策溫和升級，其對房價調控的實質影響作用弱于對市場預期的影響。地方信貸政策無重大變動，賣方保持較大供應沖量，競爭加劇分流了有效客戶，市場熱度有所減弱，供過于求狀況未有改變。

2、價格理性振蕩攀升上漲空間有限

截至12月底，內六區(qū)住宅網簽均價為6453元/平米，同比上漲8.25%。從各價位段銷量來看，前十一月累計單價6000-7000元/平米房源成交量占比較上半年有所降低，而低于4000元/平米房源成交量占比上漲超2個百分點，簽約量大的項目從金茂梅溪湖等高端項目轉為限價房和定向開發(fā)類項目，拉低了市場整體水平。從區(qū)域房價來看，與201*年相比，各區(qū)房價均有呈現波動式上揚，其中岳麓區(qū)漲勢最為明顯，梅溪湖、洋湖垸及濱江新城三大熱點板塊項目相繼入市成為拉升片區(qū)整體房價主因。

內六區(qū)住宅成交量價

年度指標總套數總面積（萬方）總金額(億元)價格（元/）201*年1020821081.57644.725961201*年1137661191.69768.976453同比11.45%10.18%19.27%8.25%根據湖南中原研究中心開盤監(jiān)控統(tǒng)計，前十月多次開盤的項目均有不同程度漲價，且大部分漲幅在12%左右，部分項目漲幅甚至接近30%。而到了年末，開發(fā)商完成銷售任務的回款壓力，“低首付”、“團購優(yōu)惠”、“打折讓利”、“買房送車”、“特價房”等吸引客戶的營銷方式在各區(qū)域普遍展開，內六區(qū)在售“低首付”項目占比達到20%，更有新入市項目實際面市樓價低于前期宣傳價格，11月成交均價小幅回落。迫于依舊較高位的庫存和部分開發(fā)商沖擊年度業(yè)績，加快走量的步伐趨勢，年前部分項目價格仍有松動的空間。

二、后市展望

201*年3月，新“國五條”落地，房產市場現短期波動。一線城市樓市影響明顯。房產稅試點增加，多城市住房聯網等預調控聲音不絕于耳。十八屆三中全會提出要處理好政府和市場的關系，更好地發(fā)揮市場在資源配中的決定性作用和政府宏觀調控的效應。這表明，歷經十年的房地產調控有望逐步進入去行政化階段。

市場的機制在于開啟一道閘門，必然也相應會關閉一道閘門。市場的容量依然是可預期的，市場的競爭壓力主要來自于價格。可以預見的是，未來2-3年新增供應依然充足。在白熱化的競爭形勢下，如何在營銷和產品層面取勢求變將是競爭形勢下決勝的關鍵。

政策面

謹慎仍是尊重市場、跑贏市場的應有心態(tài)。幾個方面的因素還是沒有改善，流動性、經濟狀況（略有好轉，有再探底可能性）、美國QE政策已面臨逐步退出。

本屆三中全會強調“市場決定性”，未來樓市政策將逐步擺脫過去全國一刀切的模式，根據城市特性產生分化，并加快探索房地產長效機制的建立。然而在長效機制成熟前，為保證樓市穩(wěn)定，現行行政調控手段仍將繼續(xù)實行，但加碼可能性很小。

信貸環(huán)境趨緊，仍舊為制約預期市場的重要方面。6月“錢荒”后，銀行資金面趨緊，吸收存款和同業(yè)借款成本高企，受規(guī)定貸款額度以及存貸比限制，微利的房貸業(yè)務受冷落，特別是進入9月后，長沙房貸利率甚至出現從折扣到基準再到上浮的“三連跳”現象。

市場面

供應供過于求競爭激烈

對各區(qū)域在售和在建待售(201*年預計上市)項目201*年預計上市量進行粗略統(tǒng)計，商品房新增供應約1425萬方。

短期供應存量再增。截至11月底，內六區(qū)住宅存量957萬方，預計截止12月底存量為943萬方，與去年同期相比，上漲近10個百分點，依照201*年月均去化速度，完全去化需9.5個月。

中期供應新開工攀升。截至11月，內六區(qū)住宅新開工698.92萬方，同比上漲16.67%。長期供應依照正常開發(fā)時序，未來2-3年內，新增供應充足，雨花和岳麓兩區(qū)域住宅競爭形勢嚴峻。

201*-201*年已掛牌成交未上市土地量

區(qū)域天心區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)芙蓉區(qū)岳麓區(qū)望城區(qū)合計未上市商業(yè)建面（萬方）未上市住宅建面（萬方）44.70104.57153.92134.26392.77792.591622.8035.5539.68312.3523.92601.221100.212112.93房價持續(xù)上揚空間有限

近六年內六區(qū)新建住宅成交均價走勢

截至12月底，內六區(qū)住宅網簽均價為6453元/平米，與201*年成交均價對比上漲8.25%，201*-201*年住宅網簽均價年均漲幅為11.97%。

201*年，兩大主力原因推動價格上漲，其一：品牌房企高品質項目扎根熱點區(qū)域；其二，地鐵二號線開通，雖然周邊1000米之內項目均價高于同區(qū)域同品質樓盤，但輻射范圍有限，將會導致局部片區(qū)價格走高。

均價板塊差異化持續(xù)明顯，內六區(qū)新建住宅均價或將繼續(xù)維持在7000元/平米，破萬及以上項目成交將是拉高區(qū)域均價的主要因素。

根據線性回歸模型及灰色關聯度綜合測算，預計201*年內六區(qū)新建住宅價格介于6705-7395元/平米，8-%--12%漲幅。

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201*-201*年中國長沙房地產市場盈利預測與投資遠景分析報告

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正文目錄

第一部分市場分析

第一章房地產行業(yè)相關概述2第一節(jié)房地產概念闡釋2一、房地產的定義2二、房地產的特征5三、房地產的自然形態(tài)7

四、房地產的類別8第二節(jié)房地產行業(yè)概述11一、房地產行業(yè)的定義11二、房地產行業(yè)的主要領域12三、房地產行業(yè)的特點14四、房地產行業(yè)的地位17

第三節(jié)房地產市場分析的內容和特點20一、房地產市場分析的層次20

二、房地產市場分析的內容22三、房產地市場分析的特點25

四、提高房地產市場分析有效性的途徑27第二章中國房地產市場發(fā)展分析30

第一節(jié)中國房地產行業(yè)的發(fā)展綜述30

一、改革開放30年中國房地產的發(fā)展概述30二、中國房地產行業(yè)的改革發(fā)展33三、中國房地產行業(yè)周期化特征35

四、中國房地產行業(yè)整體利潤率36第二節(jié)201*年中國房地產市場分析39一、國房景氣指數變動情況39二、房地產開發(fā)投資情況40

三、房地產開發(fā)企業(yè)資金來源情況42四、商品房建筑與銷售情況451、土地購置與開發(fā)情況472、商品房施、竣工面積483、全國商品房銷售情況50

五、全國房地產市場價格變動情況53第三節(jié)201*年中國房地產發(fā)展預測56第三章長沙房地產行業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析58

第一節(jié)中國房地產周期性波動的取決因素58一、中國房地產業(yè)發(fā)展存在經濟周期的事實58二、影響房地產周期波動的因素分析-2-

第二節(jié)長沙市宏觀環(huán)境概述64一、地理環(huán)境64二、行政區(qū)劃66三、交通運輸69四、產業(yè)結構71

第三節(jié)長沙市經濟社會發(fā)展73一、新中國成立60年長沙經濟社會發(fā)展成就及啟示73二、201*年長沙經濟和社會發(fā)展狀況75三、201*年長沙經濟和社會發(fā)展狀況76

四、201*年長沙經濟運行狀況及形勢分析78

五、201*年長沙市經濟運行簡析81第四節(jié)長沙市城市建設及規(guī)劃84

一、改革開放30年長沙城市建設日新月異84二、201*年長沙城市建設全面加快發(fā)展86三、201*年長沙市重點市政規(guī)劃解讀89

四、201*年長沙城市建設推出精細化管理三年行動計劃五、201*年長沙市城市建設總投資額預計將達500億元第四章長沙房地產行業(yè)發(fā)展現狀96第一節(jié)長沙房地產市場的發(fā)展綜述96

一、長沙房地產市場培育與發(fā)展歷程96二、長沙房地產的板塊布局98

三、長沙房地產市場的發(fā)展特點分析101四、長沙保障性住房建設取得顯著成績103

第二節(jié)201*、201*年長沙房地產市場發(fā)展回顧105一、201*年長沙市房產市場回顧105二、201*年長沙樓市總結107

第三節(jié)201*年長沙房地產市場的發(fā)展分析109一、201*年長沙房地產開發(fā)情況通報109二、201*年長沙房地產市場的四大亮點111三、201*年長沙房地產市場運行分析112四、201*年長沙房地產市場的基本特征114五、201*年長沙房地產業(yè)的基本判斷117第四節(jié)201*年長沙房地產市場分析120一、201*年長沙房地產市場運行概況120二、201*年長沙房地產市場運行分析122三、201*年長沙房地產市場的基本特征125四、201*年長沙樓市銷售排行榜127五、201*年長沙新建商品房成交均價128第五節(jié)長沙房地產市場的問題及對策分析131一、長沙房地產市場存在的主要問題131二、長沙房地產市場運行中應注意的問題132三、長沙房地產市場的調控對策134

第二部分細分市場分析

9192

第五章長沙土地市場140

第一節(jié)土地利用機制與城鎮(zhèn)化發(fā)展分析140一、城鎮(zhèn)化的涵義140

二、約束中國城鎮(zhèn)化進程的土地問題142三、城鎮(zhèn)化土地問題的解決措施145第二節(jié)201*年長沙土地市場的發(fā)展148一、201*年長沙土地成交宗數及成交金額分析148二、201*年長沙土地成交價格分析150三、201*年長沙土地成交面積分析153

四、201*年長沙單宗土地成交規(guī)模分析155

五、201*年長沙土地綜合容積率、分類容積率分析156六、201*年長沙土地交易市場總結158第三節(jié)201*年長沙土地市場的發(fā)展162一、土地市場，升溫遭遇寒流162

二、201*年前兩月長沙土地供應岳麓區(qū)為主165三、湖南省商品房地價同比上漲25.04％h167四、1450.7萬元畝起拍長沙將現新單價地王168第四節(jié)節(jié)約集約用地對房地產業(yè)的影響171一、國家發(fā)布《關于促進節(jié)約集約用地的通知》172二、土地閑置成本加大囤地空間縮小172三、小地塊的出讓和開發(fā)將成為主流174

四、強化用地合同管理有利于建立公平的土地拍賣競爭制度第六章長沙住宅市場181

第一節(jié)住宅產業(yè)的相關概述181一、住宅產業(yè)的定義181二、住宅產業(yè)的特點183三、住宅產業(yè)的分類184第二節(jié)中國住宅市場的發(fā)展187

一、中國住宅市場發(fā)展現狀總體概述187二、201*年中國住宅市場發(fā)展分析188三、201*年中國住宅市場發(fā)展分析190

四、201*年全國重點城市住宅市場交易分析193

五、201*年三月底一線城市住宅成交量反彈態(tài)勢強勁195六、中國城市住宅郊區(qū)化的問題及對策分析196七、201*年全國住宅市場展望198

第三節(jié)201*年長沙住宅市場發(fā)展分析202

一、201*年長沙房地產投資規(guī)模增幅上升202二、201*年長沙住宅市場供銷狀況205三、201*年長沙中小戶型住宅供應增加207四、201*年長沙住宅市場價格狀況208第四節(jié)201*年長沙住宅市場的發(fā)展211第五節(jié)長沙市十二五住宅發(fā)展規(guī)劃綱要212

一、基本情況212

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1二、編制依據、指導思想與基本原則214三、主要目標與基本任務217

四、套型結構比例控制與住宅發(fā)展時空布局219五、公共住房保障體系規(guī)劃220六、規(guī)劃實施的保障機制與措施222第七章長沙別墅市場227第一節(jié)別墅的相關概述227一、別墅的定義227二、別墅的分類228三、別墅的設計要點230

四、影響別墅品質的因素分析233第三節(jié)長沙別墅市場的發(fā)展綜述236一、長沙別墅競爭市場現狀236二、長沙別墅產品市場現狀238三、長沙別墅客戶市場現狀241四、長沙別墅價格市場現狀243

第四節(jié)201*年長沙別墅市場的發(fā)展245一、長沙置業(yè)潮回流央區(qū)大宅245二、長沙豪宅市場現熱銷勢頭247

三、201*年長沙別墅類綜合競爭力樓盤248四、201*年長沙別墅大戰(zhàn)白熱化250

五、長沙墅王低調亮相，中國別墅呈現中部力量253

六、長沙建成世界首座現代竹結構別墅能抗8級地震255七、201*年長沙豪宅市場熱售有望成常態(tài)256第六節(jié)長沙別墅市場未來趨勢展望259

一、未來長沙別墅分布格局仍將持續(xù)現狀259二、長沙別墅市場：南城別墅率先發(fā)力260三、長沙豪宅市場進入細節(jié)制勝時代263

四、長沙平層大宅迅速躥紅未來要避免產品同質化263第八章長沙商業(yè)地產市場266

第一節(jié)商業(yè)地產的相關概述266一、商業(yè)地產的定義266二、商業(yè)地產的分類269

三、商業(yè)地產存在的三種模式271第二節(jié)中國商業(yè)地產的發(fā)展現狀273

一、201*年中國商業(yè)地產市場發(fā)展總體狀況273二、毆債危機下中國商業(yè)地產市場呈現的特點275

三、201*年開發(fā)商扎堆商業(yè)地產一線城市新增商業(yè)項目面臨井噴四、樓市火爆引外資巨頭關注境外商業(yè)地產中國找錢278五、世博將引爆長三角商業(yè)地產需求281第三節(jié)長沙商業(yè)地產市場的發(fā)展綜述284

一、長沙商業(yè)地產發(fā)展突飛猛進交通樞紐型將成主流樓主284

二、長沙商業(yè)地產市場的分布概況286

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276

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三、長沙商業(yè)地產潛力巨大重點在于商圈細分289四、長沙商業(yè)地產開發(fā)中存在的問題及對策291五、對長沙特色商業(yè)街發(fā)展的思考292第四節(jié)201*年長沙商業(yè)地產市場的發(fā)展295一、大馬雙威考察長沙商業(yè)地產295

二、長沙消費全國第八步入商貿發(fā)達城市行列296

三、長沙市投資商鋪供大于求炒鋪商機向周邊擴散298四、長沙商鋪投資門檻節(jié)節(jié)高升302

五、201*年七大新商圈打造長沙區(qū)域消費中心302第九章長沙寫字樓市場307

第一節(jié)寫字樓的相關概述307一、寫字樓的概念307二、寫字樓的特點308三、寫字樓的分類310

第二節(jié)中國寫字樓市場的發(fā)展綜述314

一、201*年中國寫字樓市場內外失調314

二、中國寫字樓市場201*年有望重拾升勢317三、中國寫字樓市場發(fā)展呈現不同態(tài)勢319四、國家政策對中國寫字樓市場影響分析320五、201*年寫字樓市場趨勢與預測322第三節(jié)長沙寫字樓市場的發(fā)展綜述326一、長沙寫字樓市場的發(fā)展歷程326

二、長沙第一高樓將崛起金融街高度為228米329三、長沙寫字樓穩(wěn)健發(fā)展集中發(fā)力后的盤整期331四、紅星現代商務中心長沙寫字樓價值藍籌332

五、影響長沙寫字樓銷售價格的主要因素比較分析334第四節(jié)長沙寫字樓市場發(fā)展特征分析338一、區(qū)域布局特征338二、規(guī)模特征341

三、套型設計及消費特征343四、硬件配套特征344五、軟件服務特征346

第五節(jié)長沙寫字樓發(fā)展中的問題與趨勢分析350一、長沙寫字樓市場存在的問題350

二、長沙寫字樓市場發(fā)展趨勢353第六節(jié)投資寫字樓的風險及建議356一、投資寫字樓的三大風險356二、投資寫字樓需注意的問題358三、個人投資寫字樓的八個要點361第十章長沙二手房市場365

第一節(jié)二手房的相關概述365一、二手房的概念及種類365二、二手房專有名詞的概念3三、分析二手房升值的特點368第二節(jié)中國二手房市場的發(fā)展綜述371一、中國二手房市場的發(fā)展現狀分析371三、201*年中國二手房市場發(fā)展分析372四、中國二手房市場發(fā)展存在的問題374五、中國二手房市場的發(fā)展對策分析377第三節(jié)201*年長沙二手房市場的發(fā)展380第四節(jié)201*年長沙二手房市場發(fā)展分析381第五節(jié)長沙二手房市場未來發(fā)展展望382

一、未來長沙二手房需求將呈現爆發(fā)式增長382

二、長沙二手房財政補貼延至201*年底交易綜合稅調高第三部分市場營銷分析

第十一章長沙房地產市場營銷分析390第一節(jié)中國房地產營銷概況390

一、中國房地產營銷已進入第三輪變革時代390二、中國房地產行業(yè)危中有機的銷售轉型之途393三、中國房地產營銷存在的問題395四、中國房地產營銷的方向及趨勢396第二節(jié)長沙房地產市場的營銷概況399一、長沙房地產營銷市場現狀分析399

二、201*年長沙房地產市場競爭分化引發(fā)營銷變局400三、201*年長沙房地產市場營銷動態(tài)402第三節(jié)房地產企業(yè)的綠色營銷分析406一、房地產綠色營銷概念

二、房地產綠色營銷在中國的發(fā)展與演化407三、房地產企業(yè)實施綠色營銷的必要性和可行性四、房地產企業(yè)實施綠色營銷對策探究409五、政府對房地產企業(yè)實施綠色營銷的支持411第四節(jié)房地產企業(yè)網絡營銷分析413

一、房地產企業(yè)開展網絡營銷的優(yōu)勢413二、房地產企業(yè)開展網絡營銷的問題415三、房地產企業(yè)實現網絡贏銷的主要策略416

四、201*年中國房地產企業(yè)網絡營銷投入分析418

第五節(jié)房地產市場營銷策略探討422

一、房地產市場營銷價格策略分析422二、新形勢下房地產的服務式營銷425三、房地產低成本營銷策略分析427四、房地產項目的小眾營銷模式分析428第四部分政策背景及前景預測

第十二章長沙房地產行業(yè)政策背景分析433

第一節(jié)中國房地產業(yè)的國家政策調控回顧433一、201*年中國房地產行業(yè)相關政策433

二、201*年中國房地產行業(yè)相關政策逐月盤點435

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三、201*年底中國出臺新政策提振房地產市場436四、我國房地產三新政解讀438

第二節(jié)201*年中國房地產業(yè)政策分析442

一、201*年中國房地產行業(yè)相關政策綜述442

二、201*年末201*年初中國房地產政策全面轉向445三、201*年中國房地產相關政策預測447

第四節(jié)201*年長沙房地產市場的政策環(huán)境449

一、201*年《長沙市征地補償實施辦法》實施449二、201*年長沙房地產市場受政策大力扶持451

三、201*年《長沙市二手房屋交易資金監(jiān)管辦法》出臺452四、201*年4月長沙出臺住房公積金新政454五、201*年長沙將房補一萬戶457

六、201*年長沙擬新建廉租房6000套將完善貨補制度459七、201*年長沙房地產市場之政策影響分析460第五節(jié)中國房地產法律法規(guī)介紹463一、中華人民共和國土地管理法463

二、中華人民共和國城市房地產管理法464

三、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定466四、房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法469五、中華人民共和國物權法471六、中華人民共和國建筑法472

第六節(jié)長沙房地產行業(yè)政策法規(guī)介紹475

一、長沙市征地補償實施辦法（201*）475二、長沙市房地產開發(fā)企業(yè)資質管理辦法476

三、長沙市二手房屋交易資金監(jiān)管辦法（201*）478四、長沙市城市住房保障制度實施細則481

五、長沙市經濟適用住房貨幣補貼實施方案（201*）483六、長沙市城市廉租住房保障實施方案（201*）484第十三章201*-201*年長沙房地產行業(yè)前景預測488

第一節(jié)201*-201*年中國房地產行業(yè)的發(fā)展前景及趨勢488第二節(jié)201*-201*年長沙房地產市場面臨新的機遇及挑戰(zhàn)489一、供銷結構將逐漸趨于平衡489二、安居工程將激活市場剛性需求491

三、兩型社會和河西先導區(qū)的建設將催生新的活力492第三節(jié)201*-201*年長沙房地產市場的發(fā)展前景及趨勢495一、268億元城建工程預熱虎年長沙樓市495二、201*年長沙樓盤上市量達300萬平方米496三、201*-201*年長沙市房地產市場預測498四、長沙房地產市場展望501

五、房價201*年迎來拐點看好長沙地產市場房客地產503第五部分投融資策略

第十四章房地產行業(yè)融資分析507

第一節(jié)中國房地產融資渠道的多元化5一、銀行貸款507二、上市融資508

三、房地產債券融資510四、夾層融資513五、房地產信托515六、海外地產基金516

七、房地產信托投資基金（REITS）518八、其他方式521

第二節(jié)中國房地產融資現狀524

一、我國房地產融資市場發(fā)展概況524

二、我國房地產融資市場的主要特點526

三、并購貸款成大型房地產企業(yè)融資新興渠道529四、我國房地產融資市場發(fā)展趨勢分析531第三節(jié)房地產信托投資基金拓寬融資渠道533一、房地產投資信托基金的基本概念與特點533二、發(fā)展房地產投資信托基金的重要意義535三、中國房地產信托投資基金發(fā)展概況536四、發(fā)展我國REITs運作模式選擇538

五、中國發(fā)展房地產投資信托基金面臨的問題及政策建議第四節(jié)房地產企業(yè)融資能力研究544一、內源融資能力544

二、權益融資能力546

三、負債融資能力549

四、提升房地產企業(yè)融資能力的對策建議551第五節(jié)房地產融資存在的問題及發(fā)展策略建議553一、我國房地產企業(yè)融資存在的主要問題553二、房地產企業(yè)的融資對策555

三、房地產融資方式創(chuàng)新的思路分析556四、房地產融資方式的選擇558

第十五章201*-201*年長沙房地產市場投資策略探討563第一節(jié)中國房地產行業(yè)投資現狀563

一、中國房地產開發(fā)投資占GDP近10%563二、201*年中國房地產開發(fā)投資概況564三、201*年房地產投資信托發(fā)展分析566四、201*年中國房地產開發(fā)投資概況569

五、中國房地產仍是國內外投資者追逐重點571

第二節(jié)201*-201*年長沙房地產市場的開發(fā)投資現狀573一、201*年長沙房地產投資狀況分析573二、201*年長沙房地產投資狀況分析575三、201*年長沙房地產投資狀況分析576四、201*年長沙房地產投資狀況分析578

第三節(jié)201*-201*年長沙房地產市場投資機會及建議582

一、201*-201*年長沙房地產市場投資機會582

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二、長沙別墅市場投資潛力看好585

三、長沙商業(yè)地產潛力巨大重點在于商圈細分587四、長沙商業(yè)地產市場的投資建議588第四節(jié)201*-201*年房地產投資風險分析591一、利率風險591二、購買力風險592

三、資金變現風險594

四、中國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢597附錄

附錄一：長沙市人民政府關于促進我市房地產業(yè)健康發(fā)展的若干意見（201*）附錄二：長沙市《關于加強房地產行業(yè)企業(yè)誠信系統(tǒng)建設和管理工作的意見》（201*）附錄三：201*年長沙市住房建設計劃

附錄四：長沙市住房建設規(guī)劃（201*-201*年）圖表目錄（部分）

圖表：201*-201*年國房景氣指數及主要分類指數走勢

圖表：201*-201*年累計固定資產投資與房地產開發(fā)投資增長率變動趨勢圖表：201*-201*年累計不同用途房地產開發(fā)投資構成情況

圖表：201*-201*年累計不同用途房地產開發(fā)投資增長率變動趨勢

圖表：201*-201*年累計不同地區(qū)房地產投資額完成情況

圖表：201*-201*年累計東、中、西部地區(qū)房地產投資增長率變動趨勢610圖表：201*-201*年累計全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成情況

圖表：201*-201*年累計全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成增長率變動趨勢圖表：201*-201*年累計全國房地產土地購置與開發(fā)面積及同比增長率變動趨勢圖表：201*-201*年累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢圖表：201*-201*年累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢圖表：201*-201*年累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢圖表：201*-201*年累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢圖表：201*-201*年全國70個大中城市房屋銷售價格指數同比變動趨勢圖表：長沙市行政區(qū)劃

圖表：201*年產長沙市居民消費價格增長情況圖表：201*年產長沙市主要農產品產量增長情況圖表：201*年產長沙市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值圖表：201*年產長沙市主要工業(yè)產品產量

圖表：201*年產長沙市規(guī)模工業(yè)主要經濟效益指標

圖表：201*年產長沙市社會消費品零售總額圖表：201*年產長沙市交通運輸情況

圖表：201*年末產長沙市金融機構各項存貸款余額（本外幣合計）圖表：201*年末產長沙市金融機構各項存貸款余額（人民幣）

圖表：201*年長沙全市及各區(qū)商品房、住宅供應及銷售情況表635圖表：201*年長沙全市及各區(qū)供銷對比

圖表：201*年長沙全市及各區(qū)商品住宅與非住宅成交面積對比圖表：201*年長沙全市及各區(qū)純商品房、住宅供應情況638

圖表：201*年長沙市各季度純商品房、住宅批準預售情況柱狀圖641

6166186216圖表：201*年長沙市各月純商品房、住宅批準預售情況柱狀圖643圖表：201*年長沙全市及各區(qū)純商品房、住宅銷售情況644

圖表：201*年長沙全市及各季度純商品房、住宅銷售情況柱狀圖646圖表：201*年長沙全市及各月純商品房、住宅銷售情況柱狀圖649圖表：201*年長沙市期、現房銷售情況651圖表：201*年長沙全及各區(qū)純商品房供銷對比

圖表：201*年長沙市各月純商品房、住宅供銷比例趨勢653圖表：201*年長沙市區(qū)域子市場商品住宅成交價格指數

圖表：201*年長沙市各區(qū)純商品房、住宅均價柱狀圖656圖表：201*年長沙市純商品房、住在均價季度走勢圖658圖表：201*年長沙市純商品房、住宅單月均價走勢圖661圖表：201*年以來長沙市商品住宅成交價格指數趨勢圖圖表：201*年長沙面積子市場商品住宅成交價格指數圖表：201*年長沙市區(qū)域子市場商品住宅成交價格指數圖表：201*年長沙市板塊子市場商品住宅成交價格指數圖表：201*年長沙市純商品住宅戶型供銷關系分析表圖表：201*年長沙市純商品住宅戶型銷售價位分析表

圖表：201*年長沙市各區(qū)二手房、住宅成交情況柱狀圖669圖表：201*年長沙市各季度二手房、住宅成交情況柱狀圖671圖表：201*年長沙市各月二手房、住宅成交情況柱狀圖672圖表：201*年長沙市各區(qū)二手房、住宅均價柱狀圖674圖表：201*年長沙市二手房、住宅均價柱狀圖677

圖表：201*年長沙市房地產一、二級市場交易量對比679圖表：201*年長沙市抵押情況一覽表

圖表：201*年長沙市各季度個人住房抵押戶數、面積、貸款金額堆積柱形圖圖表：201*年長沙市產權發(fā)證情況一覽表

圖表：201*年長望瀏寧商品房、住宅供應情況684圖表：201*年長望瀏寧商品房、住宅供銷對比686

圖表：201*年長望瀏寧商品房、住宅銷售金額、均價689圖表：201*年長望瀏寧二手房銷售情況

圖表：201*年長望瀏寧二手房銷售金額、均價692圖表：201*年長望瀏寧房地產抵押情況一覽表圖表：201*年長望瀏寧房地產產權發(fā)證情況一覽表圖表：201*年長沙市各物業(yè)消化情況對比分析

圖表：201*年長沙市各板塊消化情況對比分析圖表：201*年長沙市戶型供應配比分析圖圖表：201*年長沙市各物業(yè)消化情況對比分析圖表：201*年長沙市商品房價格趨勢

圖表：201*年12月與201*年12月長沙市各物業(yè)類型價格對比分析

圖表：201*年12月與201*年12月長沙市各版塊純商品住宅價格對比分析圖表：201*-201*年長沙市房地產新開工面積與施工面積增長趨勢圖圖表：201*-201*年長沙市商品房新開工面積占施工面積比例圖

圖表：201*-201*年長沙市商品房施工面積與竣工面積增長趨勢圖

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圖表：201*-201*年長沙市商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數比圖表：201*年長沙市全市五區(qū)四縣房地產開發(fā)情況圖表：201*年長沙市全市市內五區(qū)房地產開發(fā)情況圖表：201*年11月長沙市現房純量

圖表：201*年1月長沙樓市銷售金額排行榜圖表：201*年1月長沙樓市銷售面積排行榜圖表：201*年1月長沙樓市銷售套數排行榜

圖表：201*年長沙市各區(qū)域土地宗數及成交金額分析圖表：201*年長沙市各區(qū)域土地宗數及成交金額分析圖表：201*年長沙市各區(qū)域土地成交價格分析

圖表：201*年長沙市各區(qū)域土地成交價格分析圖表：201*年長沙市各區(qū)域土地成交面積分析圖表：201*年長沙市各區(qū)域土地成交面積分析圖表：201*年長沙單宗土地成交規(guī)模分析

圖表：201*年長沙市各區(qū)域土地平均土地容積率圖表：201*年長沙市各區(qū)域土地平均土地容積率

圖表：201*-201*年長沙市個區(qū)域土地成交價格趨勢分析圖表：201*年1月長沙土地市場掛牌情況圖表：201*年1月長沙土地市場成交情況圖表：201*年2月長沙土地市場掛牌情況圖表：201*年2月長沙土地市場成交情況圖表：長沙市開福區(qū)新河三角洲

圖表：201*年長沙住宅市場月度走勢圖表：201*年長沙商品住宅月度供求比圖表：201*年長沙市商品住宅各區(qū)供應量圖表：201*年長沙市商品住宅各區(qū)成交情況圖表：201*年各月長沙商品住宅供應情況圖表：長沙市各區(qū)商品住宅成交量走勢圖表：長沙市各區(qū)商品住宅成交量走勢圖表：長沙市商品住宅成交均價走勢

圖表：201*-201*年長沙市商品住宅成交均價走勢圖圖表：201*年1月長沙商品住宅成交量

圖表：201*年長沙各區(qū)商品住宅成交面積對比圖表：201*年1月長沙商品住宅市場基本情況

圖表：201*年1月長沙商品住宅項目成交量排行

圖表：201*年長沙全市及各縣區(qū)新建商品房、住宅銷售情況741圖表：201*年長沙全市及各縣區(qū)新建商品房、住宅供應情況743圖表：201*年長沙全市及各縣區(qū)新建商品房供銷對比

圖表：201*年長沙全市及各縣區(qū)新建商品房、住宅銷售均價、金額圖表：長沙市近期（201*－201*年）住房建設規(guī)劃指標一覽表圖表：中國高端消費群之馬洛斯成長圖

圖表：201*-2020年長沙市商業(yè)網點布局規(guī)劃

圖表：201*年人民幣存貸款基準利率調整統(tǒng)計表

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圖表：四大城市寫字樓竣工面積各新開工面積柱狀圖圖表：1998-201*年長沙市寫字樓市場容量圖表：201*-201*年長沙市寫字樓成交均價圖表：東塘商圈規(guī)劃圖

圖表：省政府板塊寫字樓分布圖圖表：省政府板塊寫字樓分布圖

圖表：省政府板塊寫字樓分布圖

圖表：201*-201*年主要城市二手房成交量

圖表：201*年主要城市二手房成交量同比增長率圖表：201*年主要城市二手房月度成交量走勢圖

圖表：201*年主要城市二手房月度成交量同比增幅走勢圖圖表：201*-201*年各大城市二手房市場占有比重圖表：201*-201*年主要城市二手房月度均價走勢圖圖表：201*-201*年12月主要城市二手房均價對比

圖表：主要城市201*年12月二手房均價相比07年、08年漲幅765圖表：201*-201*年主要城市月度租金水平走勢圖表：北上廣深四城市租金、房價漲幅比較768圖表：201*-201*年主要城市二手房租金年回報率對比

圖表：201*-201*年北京、上海二手房(存量房)周轉率（估值）771圖表：201*年底-201*年對房地產市場起決定性的主要政策：圖表：201*年長沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售情況773圖表：201*年長沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售均價775

圖表：201*年Q3中國房地產網絡廣告主TOP

圖表：201*年Q3威海金鳳凰置業(yè)發(fā)展有限公司廣告投放媒體分布圖表：201*年Q3秦皇島榮星房地產發(fā)展有限公司廣告投放媒體分布圖表：201*年Q3江蘇陽光置業(yè)有限公司廣告投放媒體分布圖表：201*年Q3海南魯能城置業(yè)有限公司廣告投放媒體分布圖表：201*年Q3海南海興房地產開發(fā)總公司廣告投放媒體分布圖表：201*年Q3華潤置地北京有限公司廣告投放媒體分布圖表：201*年Q3北京首馳翌達有限公司廣告投放媒體分布

圖表：201*年Q3廈門經濟特區(qū)房地產開發(fā)集團有限公司廣告投放媒體分布圖表：201*年Q3中國中鐵置業(yè)集團有限公司廣告投放媒體分布

圖表：201*年Q3北京城建東湖灣地產開發(fā)有限公司廣告投放媒體分布圖表：存款準備金率歷次調整后的股市表現：

圖表：未來可能出臺的相關政策一覽

圖表：201*年來全國商品房銷售面積及房價指數走勢與政策圖表：部分機構對201*年信貸規(guī)模的預測

圖表：1999年來國內物價、房價、股價走勢圖791圖表：201*年房地產主要指標預測情況圖表：房地產資金流動過程

圖表：部分海外房地產基金投資中國的房地產案例圖表：萬科與外資房地產投資商HI合作方式示意圖圖表;萬科十七英里信托計劃操作示意圖-13-

圖表：中國房地產開發(fā)企業(yè)(單位)資金來源圖表：201*年房地產投資總額及增速情況圖表：201*年房地產分行業(yè)投資增速情況圖表：201*年房地產開發(fā)資金來源金額及增速圖表：201*年房地產投資主要資金來源增設圖表：201*年長沙市供應量預測

圖表：201*年長沙市成交量預測圖表：201*年長沙市供求比預測

圖表：201*年長沙市住房建設計劃指標一覽表

圖表：201*年長沙市內五區(qū)新建廉租住房保障項目分布表

圖表：201*年長沙市其它途徑籌集廉租住房保障計劃表圖表：201*年度長沙市經濟適用住房項目分布情況

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