房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)

房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)（一）

總結(jié)1：案例與分析考試指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤1估價(jià)報(bào)告本身的不完善

1、缺少“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清

（1）沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。（2）對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒有描述清楚

（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚

3、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)

前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒有充足的理由）

5、寫作有錯(cuò)誤

（1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進(jìn)行大寫。

（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達(dá)形式不科學(xué)

案例與分析指錯(cuò)題中常見錯(cuò)誤2估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定按理與分析中的指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤3應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤收益法

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。

（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。（3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來(lái)的變化。

（4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。（5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。（6）資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤

B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率案例與分析指錯(cuò)題中的常見錯(cuò)誤4市場(chǎng)比較法

（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例。（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

（4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。（6）可比實(shí)例不符合條件。

（7）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

（8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。（9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。（10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

（11）間接比較與直接比較混淆不清。

（12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。

總結(jié)2：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤1一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）1.封面2.目錄

3.致委托方函4.估價(jià)師聲明

5.估價(jià)假設(shè)和限制條件6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告8.附件

二、報(bào)告書不完整

1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）

一）委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）二）估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí)）

三）估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）

四）估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）

五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）六）價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）

七）估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

八）估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）

九）估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）

十）估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）十一）估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）

十二）估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日）

十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年）

2.估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）一）個(gè)別因素分析二）區(qū)域因素分析

三）市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來(lái)）四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）五）估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）六）估價(jià)測(cè)算過程（詳細(xì)說明測(cè)算過程，參數(shù)確定等）七）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）案例分析中常見錯(cuò)誤2

一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的1）土地使用權(quán)人交代不清

2）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等3）土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6）房屋用途交代不清7）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8）房屋建成年代交代不清

9）房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）

10）房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤1、收益法

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。

（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。（3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來(lái)的變化。

（4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。（5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。（6）資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤

B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。2、市場(chǎng)比較法

（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

（4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.

（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。（6）可比實(shí)例不符合條件。

（7）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

（8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。（9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。（10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

（11）間接比較與直接比較混淆不清。

（12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。案例分析改錯(cuò)題總結(jié)3

從估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)上講，內(nèi)容不完整a、缺委托估價(jià)方b、缺受理估價(jià)方

c、估價(jià)對(duì)象概況交代不清，所需資料收集不全面。

土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán)起止期、地價(jià)區(qū)類等。建筑物需說明：名稱、坐落（門牌）、面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú)估價(jià)建筑物時(shí)，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對(duì)環(huán)境作簡(jiǎn)要說明。

d、缺估價(jià)目的，或目的不清。

是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地；開發(fā)場(chǎng)地還是項(xiàng)目完成時(shí)的土地；已完工建筑還是在建工程；期地、期房現(xiàn)房等。

e、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是一段時(shí)間，而是某一日。

f、缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù)；與估價(jià)目的相配合的合法性依據(jù)等。房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄4綜合察看

1.對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

2.察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4.修正年限是否正確

5.檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6.對(duì)采用的方法是否有合理的說明和理由7.任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說明8.注意利息的計(jì)算方式，期限

9.報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10.現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11.一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由

（1）有條件選用市場(chǎng)比較法的

（2）收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法（3）具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法

12.注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）13.要察看估價(jià)類型，對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求

14.最后一道題一定要細(xì)心，首先指出錯(cuò)誤，在進(jìn)行改正，切忌認(rèn)真。正確的改錯(cuò)了要倒扣分的15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià)，應(yīng)注意特別說明原因狀況

16.注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國(guó)有劃撥土地的等等17.保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)18.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確比較法：

1.比較實(shí)例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說明

2.是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常3.實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè)

4.實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項(xiàng)修正不能超過20%，綜合修正不能超過30%

5.可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，故價(jià)目的應(yīng)該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正（必要的說明）

6.日期修正，時(shí)間（一般不能大于1年）。方法。

1.公式，狀況是否進(jìn)行修正，公式方法，付款方式2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說明4.是否考慮了租金的未來(lái)變化

5.收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本

6.收益有租約的按租約，無(wú)租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金7.收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致成本法：

1.成本應(yīng)為社會(huì)平均成本，即客觀成本

2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3.注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說明

4.銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確5.入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途

6.注意計(jì)稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

7.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中8.折舊計(jì)算是否正確（包括年限和項(xiàng)目，公式）

9.用成本計(jì)算而非成本價(jià)10長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格假設(shè)法

1.預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)（71）

2.察看項(xiàng)目是否齊全（236）是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4.注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

5.其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成

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房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)（一）

總結(jié)1：案例與分析考試指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤1估價(jià)報(bào)告本身的不完善

1、缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)*考試大*范格式”所要求的必備項(xiàng)目。2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清

（1）沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。（2）對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒有描述清楚

（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀*考試大*況描述不清楚

3、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語(yǔ)不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的感情色彩、詞義含糊）4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)

前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測(cè)算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來(lái)源無(wú)出處、判斷推理沒有充足的理由）

5、寫作有錯(cuò)誤

（1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進(jìn)行大寫。

（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達(dá)形式不科學(xué)

案例與分析指錯(cuò)題中常見錯(cuò)誤2估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的*考試大*估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定

按理與分析中的指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤3應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤收益法

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。

（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。（3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來(lái)的變化。

（4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。

（5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)*考試大*估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。（6）資本化率確定錯(cuò)誤

A、資本化率選定錯(cuò)誤

B、用途不同*考試大*的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率案例與分析指錯(cuò)題中的常見錯(cuò)誤4市場(chǎng)比較法

（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例。（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

（4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超*考試大*過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。（6）可比實(shí)例不符合條件。

（7）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

（8）區(qū)域因素與各別*考試大*因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。（9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。（10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

（11）間接比較與直接比較混淆不清。

（12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。

總結(jié)2：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤1一、報(bào)告書不完整（共8項(xiàng)內(nèi)容）1.封面2.目錄

3.致委托方函4.估價(jià)師聲明

5.估價(jià)假設(shè)和限制條件6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告8.附件

二、報(bào)告書不完整

1.估價(jià)結(jié)果報(bào)告書漏項(xiàng)（共13項(xiàng)內(nèi)容）

一）委托方（委托單位全稱、法定代表人和住所，個(gè)人委托的為個(gè)人姓名和住所）二）估價(jià)方（估價(jià)機(jī)構(gòu)全稱、法定代表人、*考試大*住所、估價(jià)資格等級(jí)）

三）估價(jià)對(duì)象（概要說明估價(jià)對(duì)象的狀況，包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中，對(duì)土地的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地平整程度，地勢(shì)，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）四）估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）

五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評(píng)估的客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）六）價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）

七）估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）

八）估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）

九）估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）

十）估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估

價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人*考試大*民幣價(jià)格）十一）估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二）估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日）

十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限，如一年）

2.估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）一）個(gè)別因素分析二）區(qū)域因素分析

三）市場(chǎng)背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來(lái)）四）最高最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）五）估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）六）估價(jià)測(cè)算過程（詳細(xì)說明測(cè)算過程，參數(shù)確定等）七）估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）案例分析中常見錯(cuò)誤2

一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的1）土地使用權(quán)人交代不清

2）土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國(guó)有土地等3）土地使用年限交代不清，&考試大&如起止年月等（劃撥土地不需交代）4）是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5）是否具有房屋所有權(quán)證沒有交代6）房屋用途交代不清7）建筑物結(jié)構(gòu)交代不清8）房屋建成年代交代不清

9）房屋的權(quán)屬交代不清（特別是抵押的情況）

10）房屋的狀態(tài)交代不清楚（如在建工程的投入數(shù)量）二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場(chǎng)比較法的沒有用。

3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，&考試大&未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。

4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。

5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤1、收益法

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。

（2）沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。（3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來(lái)的變化。

（4）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。&考試大&沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。（5）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

A、費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。

B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。（6）資本化率確定錯(cuò)誤A、資本化率選定錯(cuò)誤

B、用途不同的部分采用了相同的資本化率C、安全利率選擇錯(cuò)誤

D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率。2、市場(chǎng)比較法

（1）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

（2）比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個(gè)以上（含三個(gè)）的可比實(shí)例（3）修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

（4）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.

（5）比較修正的方向錯(cuò)誤。

（6）可比實(shí)例&考試大&不符合條件。（7）區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。

（8）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。（9）區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。（10）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

（11）間接比較與直接比較混淆不清。

（12）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤。案例分析改錯(cuò)題總結(jié)3

從估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)上講，內(nèi)容不完整a、缺委托估價(jià)方b、缺受理估價(jià)方

c、估價(jià)對(duì)象概況交代不清，所需資料收集不全面。

土地需說明：名稱、坐落、面積、形狀、四至、用途、生熟程度、土地現(xiàn)狀、地質(zhì)條件、產(chǎn)權(quán)狀況及說明、土地使用權(quán)起止期、地價(jià)區(qū)類等。建筑物需說明：名稱、坐落（門牌）、&考試大&面積、樓層數(shù)、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備、建成年代、用途、產(chǎn)權(quán)狀況及證明等。單獨(dú)估價(jià)建筑物時(shí)，也要有土地證明。此外，還應(yīng)對(duì)環(huán)境作簡(jiǎn)要說明。d、缺估價(jià)目的，或目的不清。

是何種條件狀態(tài)下的價(jià)格。如熟地、毛地；開發(fā)場(chǎng)地還是項(xiàng)目完成時(shí)的土地；已完工建筑還是在建工程；期地、期房現(xiàn)房等。

e、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：不是一段時(shí)間，而是某一日。

f、缺估價(jià)依據(jù)。估價(jià)方法及操作的主要依據(jù)；與估價(jià)目的相配合的合法性依據(jù)等。房地產(chǎn)估價(jià)案例分析總結(jié)記錄4綜合察看

1.對(duì)照估價(jià)規(guī)范看估價(jià)報(bào)告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項(xiàng)目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號(hào)、序號(hào)、術(shù)語(yǔ)、大寫、錯(cuò)別字等是否準(zhǔn)確。

2.察看估價(jià)方法是否與估價(jià)目的，估價(jià)對(duì)象適用，估價(jià)技術(shù)路線是否正確3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否準(zhǔn)確4.修正年限是否正確

5.檢查計(jì)算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致6.對(duì)采用的方法是否有合理的說明和理由

7.任何一項(xiàng)數(shù)據(jù)都應(yīng)有來(lái)源依據(jù)，必要時(shí)說明8.注意利息的計(jì)算方式，期限

9.報(bào)告有效期應(yīng)以報(bào)告完成之日為準(zhǔn)10.現(xiàn)實(shí)用途和法定用途相符

11.一估價(jià)以選用兩種以上的估價(jià)方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由（1）有條件選用&考試大&市場(chǎng)比較法的（2）收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法（3）具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法

12.注意對(duì)價(jià)格的稱謂是否錯(cuò)誤（比準(zhǔn)，收益，積算）13.要察看估價(jià)類型，對(duì)照規(guī)范對(duì)此要求

14.最后一道題一定要細(xì)心，首先指出錯(cuò)誤，在進(jìn)行改正，切忌認(rèn)真。正確的改錯(cuò)了要倒扣分的15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價(jià)，應(yīng)注意特別說明原因狀況

16.注意一些對(duì)估價(jià)的特殊規(guī)定，如對(duì)不得設(shè)定抵押權(quán)的，國(guó)有劃撥土地的等等17.保險(xiǎn)估價(jià)應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復(fù)18.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進(jìn)行修正，使用年限是否明確比較法：

1.比較實(shí)例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說明

2.是否統(tǒng)一了可比價(jià)格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)是否正常

3.實(shí)例不應(yīng)少于三個(gè)

4.實(shí)例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項(xiàng)修正不能超過20%，綜合修正不能超過30%

5.可比實(shí)例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)類型，故價(jià)目的應(yīng)該吻合，價(jià)格是否為正常交易價(jià)格或可修正（必要的說明）

6.日期修正，時(shí)間（一般不能大于1年）。方法。

1.公式，狀況是否進(jìn)行修正，公式方法，付款方式2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說明4.是否考慮了租金的未來(lái)變化

5.收益無(wú)限年限扣除折舊和土地?cái)備N成本

6.收益有租約的按租約，無(wú)租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金7.收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致成本法：

1.成本應(yīng)為社會(huì)平均成本，即客觀成本

2.注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成（及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋）

3.注意保險(xiǎn)估價(jià)不計(jì)地價(jià)，評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復(fù)，應(yīng)有說明

4.銷售稅費(fèi)的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確5.入股的估價(jià)應(yīng)說明入股后的用途

6.注意計(jì)稅方式是否正確，&考試大&如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租居民用房4%，營(yíng)業(yè)稅3%

7.預(yù)售的價(jià)值應(yīng)在銷售價(jià)格中扣除而不是在最后的估價(jià)報(bào)告中8.折舊計(jì)算是否正確（包括年限和項(xiàng)目，公式）

9.用成本計(jì)算而非成本價(jià)10長(zhǎng)壽命的折舊要減去短壽命的重置價(jià)格假設(shè)法

1.預(yù)期的價(jià)值應(yīng)減去管理費(fèi)銷售費(fèi)稅和購(gòu)入土地的稅費(fèi)（71）

2.察看項(xiàng)目是否齊全（236）是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項(xiàng)，現(xiàn)金流不計(jì)利潤(rùn)和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)4.注意項(xiàng)目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

5.其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成

友情提示：本文中關(guān)于《房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，房地產(chǎn)估價(jià)案例分析大總結(jié)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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