村改居社區(qū)管理存在問題及對策

“村改居”社區(qū)居委會管理中的問題及對策分析推薦本文

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□梁慧王琳

摘要:我國“村改居”社區(qū)居委會是伴隨著城市化進程而出現(xiàn)的,它是有別于村委會和城市居委會的一種新型居委會。由于其產生的時間較晚,“村改居”社區(qū)居委會的改制工作仍在摸索當中。本文著重針對“村改居”社區(qū)居委會管理中存在的職能定位不明確、管理人員素質不高、社區(qū)參與有限、經費來源模糊、法律法規(guī)欠缺等主要問題,提出完善我國“村改居”社區(qū)居委會管理的具體建議。

關鍵詞:社區(qū);村改居;“村改居”社區(qū)居委會;城市居委會

中圖分類號:C916文獻標識碼:A文章編號:1004-0544(201*)11-0171-03

一、“村改居”社區(qū)居委會管理的含義與特點

隨著我國城市化的步伐不斷地加快,很多農村地區(qū)自主或者被動地進入到城市化的浪潮當中,其管理體制、經濟結構和生活文化需求等方面發(fā)展到了城鎮(zhèn)的水平或者接近于城鎮(zhèn)的水平,或者是由于要適應村級行政區(qū)劃的重新調整等形勢,被強制性地劃入到城市建設的規(guī)劃區(qū)域之內,這些地區(qū)都面臨著要進行“村改居”工作。而“村改居”社區(qū)居委會就是在這種背景下產生的,它是指將原來的農村村民委員會撤銷,改為城市社區(qū)居民委員會,用城市的管理模式去治理被城鎮(zhèn)化的原農村地區(qū)。而“村改居”社區(qū)居委會管理就是指以“村改居”社區(qū)居委會為管理主體,采用科學的手段,對轄區(qū)范圍內實施的有效組織管理。

我國“村改居”工作大體上是從20世紀90年代開始進行的,由于開展的時間較晚,發(fā)展仍未成熟。進行“村改居”地區(qū)有別于原來的農村地區(qū),也與一般的城市地區(qū)相區(qū)別。因此,通過對我國“村改居”社區(qū)居委會、村委會和城市居委會管理進行區(qū)別比較,可以看出“村改居”社區(qū)居委會具有以下的特點:

第一,過渡性。這種過渡性主要體現(xiàn)在管理主體、管理體制和管理人員等方面。在管理主體方面,管理主體是“村改居”社區(qū)居委會,它是由村委會轉變?yōu)槌鞘芯游瘯��?“村改居”社區(qū)居委會的產生就是為了適應從原行政村過渡到城市社區(qū)的地區(qū)在管理工作上實現(xiàn)和平過渡;在管理體制方面,“村改居”社區(qū)居委會仍然采用農村村委會的管理方式、方法進行管理,對社區(qū)的管理依然依靠傳統(tǒng)的宗族關系手段,同時又受到城市居委會的影響,在某些方面已經實現(xiàn)了與城市居委會的銜接;在管理人員方面,“村改居”社區(qū)居委會成員主要是由原村委會的班子簡單組合而成,社區(qū)管理人員絕大部分是由原村委會的干部擔任。

第二,模糊性。一方面,“村改居”社區(qū)居委會在經費來源上比較模糊�！吨腥A人民共和國居民委員會組織法》(以下簡稱為《居組法》)修改草案第26條規(guī)定:居民委員會的工作經費和來源,居民委員會成員的工資的范圍、標準和來源,由不設區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者上級人民政府規(guī)定并撥付;同時居民委員會的公益性設施由當?shù)厝嗣裾�府統(tǒng)籌解決,政府及其有關部門需要委托居民委員會承辦的事項,應提供必要的經費和條件。而村委會在履行行政管理職能時并沒有得到國家財政補貼,公共事務、村干部的工資等方面的支出也主要由村集體經濟承擔。而“村改居”社區(qū)居委會由于改革不到位,還存在集體經濟成分,因而經費來源多來自于集體經濟組織。另一方面,指導“村改居”社區(qū)居委會管理的法律規(guī)范比較模糊。城市居委會有《居組法》對其管理工作進行指導,村委會有《中華人民共和國村民委員會組織法》(以下簡稱為《村組法》)進行約束,但由于“村改居”社區(qū)居委會具有其特殊性,在工作中往往不能完全參考《居組法》的規(guī)定,導致在法律指導上比較模糊。

第三,環(huán)境復雜性。一是人口構成的復雜性。“村改居”社區(qū)的居民大都是由農民轉化而來,居民社會生活圈子比較小,生活環(huán)境是比較穩(wěn)定和封閉,彼此之間存在聯(lián)系。而城市社區(qū)的居民一般來自不同的地方,彼此之間聯(lián)系較少,生活環(huán)境比較開放,生活中顯得更為獨立�！按甯木印鄙鐓^(qū)多數(shù)處在城鄉(xiāng)結合部,除了原來的居民,還會大量涌入的外來打工者,沖擊著原有的人口構成。二是經濟環(huán)境的復雜性�！按甯木印焙蟮纳鐓^(qū)經濟成分比較復雜,農村原有的集體經濟尚未完全轉制或者難以進行有效的處理而依然存在。而且仍有少數(shù)居民從事農業(yè)生產工作,依靠土地生存。而城市社區(qū)的經濟主要是比較成熟的工商業(yè),實行的是市場經濟模式。

二、我國城市“村改居”社區(qū)居委會管理中存在的主要問題

“村改居”以后,由社區(qū)居委會代替了原來的村委會,管理體制發(fā)生改變,社區(qū)居委會也按照《居組法》的要求進行了改組。但由于在大部分地區(qū),原村委會的影響力巨大,導致在實際改造的工作中,兩者的關系沒有理順,在多方面產生了一些比較突出的問題,影響著“村改居”社區(qū)居委會的良好運行。

(一)“村改居”社區(qū)居委會管理職能定位不明確

在職能定位上,“村改居”社區(qū)居委會的職能能否順利轉變,將直接影響“村改居”社區(qū)居委會的工作能否順利進行。傳統(tǒng)村委會的職能主要是管理本村事務,管理的是本村村民,以及對村經濟組織進行管理,行政色彩較為濃厚。而城市居委會的職能主要體現(xiàn)在提供社區(qū)服務上,實現(xiàn)的應是服務職能,管理的對象不再只是原來的村民,還要面對很多外來的人口,對于經濟部分則不再進行統(tǒng)一管理。目前大部分“村改居”社區(qū)居委會未實現(xiàn)由行政職能向服務職能的轉變,無法按照社區(qū)的要求對社區(qū)進行有效管理,也無法向社區(qū)居民提供衛(wèi)生、治安、教育、社會保障等社區(qū)基礎服務工作。由于政府對農村向城市轉變的復雜性了解不夠,準備不足,因此在取得城市發(fā)展需要的土地以后,不愿意觸動原有的利益格局和人事安排,沒有將新改造的社區(qū)納入到整個城市的統(tǒng)一管理體系當中,將“村改居”社區(qū)事務留給原來的村組織自行解決。

(二)“村改居”社區(qū)居委會工作人員的素質有待提高

目前,“村改居”社區(qū)居委會工作人員主要是由原村委會的班子簡單組合而成,社區(qū)管理人員絕大部分是由原村委會的干部擔任的,這些人員的學歷普遍不高,在管理工作上主要依靠的是個人威望和傳統(tǒng)經驗,還停留在使用“土辦法打天下”的局面。無論在工作方法上,還是在管理理念上都顯得創(chuàng)新不足,思想不夠開放,再加上年齡偏大,學歷不高,導致他們在工作上創(chuàng)新不足。

(三)“村改居”社區(qū)居民適應能力不強,社區(qū)參與有限

首先,農民傳統(tǒng)的觀念根深蒂固,對土地的依懶性很強,受到傳統(tǒng)生活習性的影響,“村改居”雖然將其身份改變?yōu)槌鞘芯用?將其居住的地區(qū)由農村轉變?yōu)槌鞘?但很多人無法改變其農民的意識,下至居民,上到“村改居”社區(qū)居委會的管理人員對社區(qū)的認識,仍然停留在原來的行政村上。例如,不少居民仍習慣稱呼居委會主任為“村長”,稱呼其居住的社區(qū)為“我們村”�？梢�,居民仍不適應新的變化,思想觀念仍停留在未改制之前。若“村改居”社區(qū)居委會的管理人員是由社會招聘而來,居民對其容易產生不信任感,容易出現(xiàn)“村改居”社區(qū)居委會工作不能落實的局面。

其次,“村改居”以后,居民不能再像以前一樣依靠土地生活,因此成為了失地人員。雖然這一部分人轉變?yōu)槌鞘芯用?就業(yè)環(huán)境變得比較寬松,但由于大部分人的文化素質不高,又沒有掌握相關技術工作,使這一部分人的就業(yè)存在困難�！按甯木印钡那嗄暧捎谟心贻p的資本,尚且可以快速地找到工作,但很多人特別是“4050”人員,就存在著很大的困難。而部分就地安置的居民,由于缺乏技能和上進心,造成不少居民游手好閑、不思上進,不能融入到改變后的社區(qū)生活。

第三,由于選舉制度的改變,導致社區(qū)居民的參與度不足�！洞褰M法》規(guī)定村民直接提名產生候選人,以無記名投票和公開計票的方法直接差額選舉出村委會。雖然按照《居組法》也是采取直接選舉的形式,但在實際工作中,居委會成員的產生采取的方法是間接選舉或者直接向社會進行公開招聘。這對于“村改居”的居民來說,居民不能再像以前直接參與社區(qū)的事務,這會導致居民參與社區(qū)管理的權力減少,喚醒不了居民參與社區(qū)自治的意識,從而影響社區(qū)居民參與社區(qū)自治的積極性,也使“村改居”社區(qū)居委會的工作難以開展。

(四)經費來源比較模糊

由于涉及到原村民的實際利益和今后利益分配等重大問題,但在“村改居”過程中產權制度等改革不到位,政府相關職能部門又沒有出臺統(tǒng)一的集體土地和集體資產的處置方法等情況下,在我國“村改居”工作中,我國很多地方都在這一環(huán)節(jié)被卡住了。很多地方由于缺乏指導,就直接簡單地將生產大隊改為居委會,將原來村民擁有的村集體資產的所有權,實行“村改居”后的“集體資產權屬關系不變”原則,將集體資產簡單置換,使“村改居”社區(qū)居委會這一本來不應具有的經濟管理職能的城市群眾自治組織接管了原生產大隊的權力,造成“村改居”社區(qū)居委會和居辦集體企業(yè)政企不分的局面。由于社區(qū)管理中的經費來源多來自于集體經濟組織,因此集體經濟組織在社區(qū)管理中占了主導地位,而“村改居”社區(qū)居委會則淪為附屬地位,嚴重削弱了居委會的職權。根據《居組法》第十七條規(guī)定,居民委員會的工作經費和來源,由不設區(qū)的市、市轄區(qū)的人民政府或者上級人民政府規(guī)定并撥付。但在實際工作中,由于上級政府受財力的限制,從減少政府開支的角度出發(fā),往往未將“村改居”社區(qū)居委會列入政府財政支出,而改由居辦的集體企業(yè)所承擔。這種結果導致政府把財政責任推給“村改居”社區(qū),使其容易重走以前的由村委會作財政支出的舊路,更加使其政企不分,并且影響居辦集體企業(yè)的健康發(fā)展。

(五)缺乏健全的法律規(guī)范

在“村改居”過程中,由于沒有明確的法律法規(guī),導致“村改居”社區(qū)居委會在管理工作中缺乏制度的保障。在發(fā)達國家,凡是要進行改革之前,要先立法,然后按照法律的要求進行改革,這樣做既有法可依,改革又有法律的約束,又能落實改革工作。但“村改居”工作由于缺乏相關的法律規(guī)范,因此在改制的過程中出現(xiàn)某些問題難以解決,如有很多“村改居”社區(qū)采用的仍是原來農村的社會保障體系,農村的社保體系覆蓋面低、保障水平較差,改制后的“村改居”社區(qū)居民未能享受到城市居民的社會保障體系。

三、加強我國城市“村改居”社區(qū)居委會管理工作的若干建議

(一)完善“村改居”社區(qū)居委會管理體制

由于我國長期存在的城鄉(xiāng)二元體制,使農村與城市之間的跨度較大,體制也不盡相同。因此,“村改居”工作存在其特殊性和敏感性,在進行新的組織體系的設置之前,我們要立足現(xiàn)實,基本保持原狀,又要有適度的改革,使“村改居”社區(qū)居委會一步一步地轉變?yōu)檫m合城市社區(qū)發(fā)展的要求的管理組織,實行和平過渡,從而安定民心。在管理方法上,要吸取原村委會的治理經驗,借鑒村民自治的合理因素。例如在選舉管理人員時,借鑒原行政村候選人的產生辦法,即村民直接提名產生候選人,以無記名投票和公開計票的方法直接差額選舉出村委會,保留民主的做法,發(fā)展基層民主。在管理模式上,要推進模式的創(chuàng)新,例如健全科學合理的社區(qū)自治體系,建立與基層黨委、政府、社區(qū)企業(yè)等單位共建社區(qū)的機制;組建新的社區(qū)工作網絡,招聘專業(yè)的社區(qū)工作者,加強“村改居”社區(qū)居委會管理人員隊伍的建設;強化社區(qū)服務,建立完善的社會保障體系,把“村改居”社區(qū)的社會保障體系納入到城市的管理體系,按城市的標準執(zhí)行。(二)推進“村改居”社區(qū)居委會職能的轉變,有效提供社區(qū)公共服務

“村改居”社區(qū)居委會要把一般的社會管理職能和經濟管理職能區(qū)分開來。應逐步將“村改居”社區(qū)居委會與社區(qū)企業(yè)分開,將社區(qū)管理的公共事務與社區(qū)企業(yè)的經營行為分開,減少經濟功能,增強管理、服務、教育等其他功能提供更多的社區(qū)公共服務。首先,“村改居”社區(qū)居委會要向社區(qū)居民提供完善的就業(yè)服務管理,以及進一步完善居民的社會保障體系。“村改居”以后,居民失去賴以生存的土地,成為失地又失業(yè)的弱勢群體。因此,“村改居”社區(qū)居委會應著重完善勞動就業(yè)培訓體系,“村改居”社區(qū)居委會可以不定期地邀請專家和志愿團體為居民提供免費的勞動技術培訓;可以通過與企業(yè)的良性溝通,擴大就業(yè)信息來源,為居民提供就業(yè)的平臺。其次,“村改居”社區(qū)居委會作為公益型服務的提供者,應做好整體的規(guī)劃,為社區(qū)居民服務。由于公益型服務的重要特點在于,它是免費提供給社區(qū)居民的,而進行公益型服務的資金主要來源于上級政府的財政撥付�！按甯木印鄙鐓^(qū)居委會不能只依靠政府的資金,還要依靠社區(qū)內企業(yè)的、志愿團體等提供的籌資。第三,在社區(qū)開展互助性服務�！按甯木印钡貐^(qū)在這方面具有優(yōu)勢條件,原來的行政村擁有傳統(tǒng)的宗族關系,居民間相互關系非常密切,“村改居”社區(qū)居委會可以設立社區(qū)治安聯(lián)防隊伍,由社區(qū)的失業(yè)居民擔任,利用他們對社區(qū)的熟悉度,對社區(qū)的治安狀況進行管理;還可以培育志愿團體,定期探訪社區(qū)的孤寡老人,提供公益性服務。

(三)培訓“村改居”社區(qū)居委會工作人員

“村改居”社區(qū)居委會的治理,最重要的還是要關注居委會工作人員的能力與素質。目前“村改居”社區(qū)居委會中有一部分是由原來的村委會工作人員所擔任,其素質較差引起了人們的注意。相對來說,留任一部分工作能力強的原村委會干部是必須的,因為其對于“村改居”社區(qū)各方面比較熟悉,比較容易開展工作,但應注意對這一部分工作人員進行引導和培訓,轉變其原有的思想觀念和工作方式。加強對“村改居”社區(qū)居委會的工作人員進行培訓,除了依靠正規(guī)的學校教育,還必須結合“村改居”社區(qū)工作的實際需要,不斷加強對社區(qū)工作人員的管理知識、法律知識、民主意識等方面進行培訓。通過學習,不斷總結經驗,把實踐中的工作經驗上升到理論認識的高度。同時在培訓學習的過程當中,為了提高社區(qū)工作人員的素質,可以引入工作人員的競爭機制,采取目前比較流行的績效評估制度,從各方面對“村改居”社區(qū)居委會工作人員進行考核,此外,還可以定期從社會進行公開招聘,促進競爭機制的有效實行。

(四)積極推進“村改居”社區(qū)居民參與社區(qū)自治

首先,采用多種形式調動“村改居”社區(qū)居民廣泛參與社區(qū)自治的積極性。一是要進一步強化宣傳,培養(yǎng)居民的社區(qū)意識�！按甯木印鄙鐓^(qū)居委會可以通過對社區(qū)居民樹立強烈的社區(qū)意識,促使他們轉變過去的原有觀念,是促使他們廣泛參與社區(qū)建設活動的思想基礎。強化宣傳要注意有針對性、廣泛性和多樣性。二是要建立和完善居民參與的機制。從長遠來看,要使居民參與自治建設社區(qū)的積極性保持下去,就必須將居民參與社區(qū)推向規(guī)范化、制度化,要依據有關法規(guī)、政策,通過民主程序和法定程序制定相應的規(guī)章制度,形成一整套參與機制。三是要堅持社區(qū)需求本位原則,注重用共同需求、共同利益來調動居民廣泛參與的積極性。“村改居”社區(qū)居委會應將社區(qū)居民的實際需要放在首位,把解決群眾普遍關心的熱點、難點問題作為社區(qū)工作的重點,從而調動居民廣泛參與的積極性。

其次,“村改居”社區(qū)居委會應大力培育社區(qū)自治組織,提高社區(qū)內單位廣泛參與社區(qū)自治的積極性。社區(qū)自治組織主要是指社區(qū)中介組織,如志愿者協(xié)會、業(yè)主委員會等組織。通過多種形式營造社區(qū)共建的氛圍,“村改居”社區(qū)內單位通過參與、支持“村改居”社區(qū)自治工作,使社區(qū)資源得到最佳整合與配置,促進社區(qū)與單位的共同發(fā)展。還需注意要在不斷探索、總結共建經驗的基礎上逐步構建企事業(yè)單位參與社區(qū)建設與社區(qū)自治的機制體系,逐步把“村改居”社區(qū)自治推向制度化的階段。(五)健全法律法規(guī),為推動“村改居”社區(qū)居委會管理提供法律保障

“村改居”社區(qū)居委會在工作中,由于缺乏有關“村改居”工作的配套法律、法規(guī),使“村改居”社區(qū)居委會的工作較難開展,難以推進“村改居”社區(qū)的建設和發(fā)展。雖然已經出臺《村組法》和《居組法》等相關法律,但“村改居”后的社區(qū)居委會由于其存在背景的特殊性,在過渡工作中,這兩部法律都不能處理好有關“村改居”社區(qū)居委會的職能和換屆選舉等有關問題,因此,應加快完善“村改居”配套的法律、法規(guī),以法律來約束和指導處理好過渡工作。各級地方政府應根據各地的實際情況,出臺相關的地方文件,給予“村改居”社區(qū)居委會管理工作在程序上的指導。除了要制定文件,還應做好落實工作,保證文件的執(zhí)行,并在適當?shù)臅r候對相關文件進行修改,以適應形勢的發(fā)展。同時,還應建立一套具有銜接功能的基層社區(qū)自治法規(guī)體系,以此來協(xié)調在村民向居民的過渡中出現(xiàn)的適用法律的相互沖突,以及主體之間的矛盾關系,保障由村民自治向居民自治的有序過渡,推動“村改居”社區(qū)居委會的管理工作順利進行。

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擴展閱讀：村改居”社區(qū)物業(yè)管理面臨的問題及對策

村改居”社區(qū)物業(yè)管理面臨的問題及對策

新聞來源:萬廈居業(yè)有限公司作者:陳少蘭人氣:149日期:[201*-04-28]“村改居”社區(qū)物業(yè)管理目前已是深圳市一種特殊的物業(yè)管理模式。筆者作為寶安區(qū)“村改居”社區(qū)物業(yè)管理長期顧問項目的具體負責人，三年來全程參與了此項工作，并具體提出和組織實施一些社區(qū)物業(yè)管理方案，顧問工作所取得了一點成績，并得到了寶安區(qū)各級政府及社區(qū)居民的認可和肯定。誠然，三年多的“村改居”社區(qū)物業(yè)管理為改善寶安城市管理水平、夯實社區(qū)基層基礎建設、促進特區(qū)內外一體化發(fā)展做出了較大貢獻。但“村改居”社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展至今，也面臨一些突出問題，這些問題影響和制約著“村改居”社區(qū)物業(yè)管理的走向，影響著“村改居”社區(qū)物業(yè)管理成效的鞏固。甚至可以說，這些問題決定著“村改居”社區(qū)物業(yè)管理是否面臨著“拐點”。因此，做為顧問負責人探討和研究這些問題，并找出解決這些問題的對策具有十分重要的意義。意義

寶安區(qū)2O06年起在“村改居”小區(qū)全面引入規(guī)范化、專業(yè)化的物業(yè)管理。確立了“政府引導、市場主導、企業(yè)運作、社會參與”的總體原則，明確了“每年推進20％、3年達到80％、爭取5年內全面覆蓋”的總體目標。據有關資料，截至201*年12月底，全區(qū)已有472個“村改居”社區(qū)進駐了物業(yè)公司實施物業(yè)管理，占“村改居”社區(qū)總數(shù)的91％；享受物業(yè)服務的社區(qū)人口從原來的10萬人增加到近300萬人。三年多來，寶安區(qū)有14個已實施物業(yè)管理的“村改居”社區(qū)獲得“寶安區(qū)優(yōu)秀物業(yè)管理項目”稱號，9個小區(qū)獲得“深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理項目”稱號，1個小區(qū)獲得“廣東省優(yōu)秀物業(yè)管理項目”稱號。通過政府、社區(qū)，以及社會各界的共同努力，基本改變了多年來寶安原村民“有新房無新村、“室內現(xiàn)代化，室外臟亂差”的尷尬局面。更為重要的是，一個個“村改居小區(qū)點上的深刻變化，帶動了寶安社會治安和綜合治理形勢的全面好轉。

問題面臨的問題可概括為“五難”：

一、觀念轉變難

在農村城市化的過程中，實現(xiàn)城市化的原村鎮(zhèn)居民變?yōu)槌鞘芯用�，盡管物質生活條件得到改善，但思想觀念和生活方式仍然沒有發(fā)生很大的變化，遠沒有物業(yè)管理的消費觀念。大多數(shù)居民只對物業(yè)管理企業(yè)能否滿足自己在使用、占有私有物業(yè)的安全、方便、舒適及收益等方面的要求感興趣，而對物業(yè)管理企業(yè)為了維護公共物業(yè)而付出的勞動、采取的措施普遍漠不關心。據有關問卷調查統(tǒng)計，70％以上的社區(qū)業(yè)主歡迎物業(yè)管理公司進入社區(qū)；但60％以上的業(yè)主不愿意繳納管理費，“我世代居住的房子，為什么要交錢由你來管？”是業(yè)主普遍的心態(tài)。業(yè)主沒有意識到物業(yè)管理是一種完全的市場行為，物業(yè)管理是一種消費，而且是一種公共消費。也沒有正確的物業(yè)管理消費觀念、契約觀念和法律觀念。

二、服務收費難

不少原居民習慣了由集體包辦的管理模式，沒有樹立“花錢買服務”的觀念，且存在欠費“攀比意識”，導致物業(yè)公司收費困難。一些社區(qū)引進的物業(yè)公司由于沒有村民股份公司的資金支持，經營運作難以為繼。一些小區(qū)物業(yè)管理人員每天都要去收費，住戶總以各種借口拒付，有時候繳費率僅50%。這還是政府已經補貼了大部分費用的情況下。由此引出三年的過渡期后如何為繼的問題。目前物業(yè)管理費大部分由政府負擔，從物業(yè)管理進入社區(qū)開始，第一年政府補貼80%的管理費，第二年降到60%，第三年降為40%。但政府對其實施補貼的初衷是：其一，通過補貼促進該項工作快速啟動并取得效果；其二，建設“平安、和諧、繁榮社區(qū)”；其三，通過政府扶植建立一批示范項目，是社區(qū)實現(xiàn)“設施完善、管理有序、環(huán)境優(yōu)良、生活便利、治安良好、穩(wěn)定和諧”的總體效果，使收益居民能夠現(xiàn)身說法，推動居民由政府要我干轉變?yōu)槲乙�干的主動局面；其四，政府工作“民生”的體現(xiàn)，幫助“村改居”小區(qū)解決經費問題、管理模式問題、硬件完善問題、人才引進和培養(yǎng)等問題。但居民似乎并沒有體會到政府的初衷，很多人認為，物業(yè)管理進社區(qū)是政府推進的，那政府出錢也是理所當然。三年后，如果政府不再補貼，住戶業(yè)主仍然不肯交錢的話，物業(yè)管理企業(yè)只能退出。一旦這樣，就會有一部分小區(qū)出現(xiàn)“辛辛苦苦干三年，一朝回到三年前”的局面。

三、管理運作難

由于“村改居”社區(qū)都是以居民自建的樓房為主，部分社區(qū)市政基礎配套設施建設普遍較為落后，欠賬較多，特別是一些老住宅區(qū)由于歷時較久，各種設備、設施和管網等大多老化破舊，與實行物業(yè)管理的標準相差甚遠，急需投入大量資金進行整修或更新改造。但這談何容易。有些社區(qū)雖然已經掛牌成立了物業(yè)管理公司，但由于社區(qū)的物業(yè)存在“散”和“小”的特征，加上人口較少、物業(yè)管理收費標準和收費率都較低等原因，直接導致社區(qū)物業(yè)管理公司的日常支出遠大于收入，因此這些社區(qū)雖然成立了物業(yè)管理公司，但基本上都處于虧損狀態(tài)。導致物業(yè)管理也很難規(guī)范運作。此外，社區(qū)整治存在水、電等專業(yè)項目報批難，停車場辦證難、管理用房難等一系列問題；這些先天不足，加上后天缺陷，使物業(yè)管理難以有效管理、精細運作。四、硬件整治難

由政府牽頭實施的“村改居”社區(qū)綜合整治雖然涵蓋了物業(yè)管理綜合整治的相關內容，涉及發(fā)改、城改、規(guī)劃、國土、綜治、建設、環(huán)保、城管、水務、工務、消防、供電等十多個相關職能部門，但操作程序繁瑣復雜，項目申報和工程前期工作周期長、協(xié)調難，扶持資金很難到位。小區(qū)圍合、公共照明、道路硬底化等都需要社區(qū)投入大量資金進行整改，而社區(qū)整改資金又嚴重不足，導致硬件整治工作推進難度較大。目前個別項目的圍合式管理尚未實現(xiàn)、村內道路尚未硬底化、污水排放尚未隱蔽化、三線整治尚未管線化。

五、人才引進難

由于“村改居”社區(qū)物業(yè)管理相對起點較晚，水平不高，企業(yè)效益不好，員工薪金較低，因此，很難引進高層次的專業(yè)人才。目前，寶安區(qū)大部分社區(qū)的領導班子普遍缺乏從事物業(yè)管理的專業(yè)知識和經驗，經營理念和工作方式、方法仍處于初始和粗放階段，制訂的社區(qū)物業(yè)管理制度具有較濃厚的鄉(xiāng)規(guī)民約色彩，隨意性較大，約束力不強，與市場化的正規(guī)物業(yè)管理公司提供的服務相比存在較大差距。社區(qū)招聘的保安員、清潔員、綠化員大多為本地居民，基本上都沒有經過正規(guī)的業(yè)務培訓，專業(yè)技能較差，服務意識較弱，無法為社區(qū)居民提供高質量的服務。物業(yè)管理人才普遍水平有待提高。

對策對策可概括為“五化”：一、宣傳常態(tài)化

要開展形式多樣的物業(yè)管理宣傳活動，普及物業(yè)管理相關法律知識，把物業(yè)服務理念通過潛移默化的方式灌輸?shù)皆�村�?zhèn)住宅區(qū)居民的思想中，使原農村社區(qū)的居民充分認識到物業(yè)管理的重要性。增強這些居民的物業(yè)管理消費意識、業(yè)主管理意識、契約意識和法制意識。引導他們積極參與和支持推進社區(qū)物業(yè)管理。寶安區(qū)為引導廣大社區(qū)居民轉變居住和消費觀念，曾按照“十個一”總體工作要求，即發(fā)表一批文章、播放一張光盤、編定一本冊子、創(chuàng)作一套宣傳掛圖、成立一個咨詢小組、組織一臺巡回演出、舉辦一次征文、宣傳一批典型、策劃一場論壇、總結一套模式，把宣傳引導作為推進工作的“先鋒”，大張旗鼓進行宣傳。這一策劃效果較好。但這樣的策劃、這樣的活動要常態(tài)化、持續(xù)化。

二、經費多元化

現(xiàn)階段，對于物業(yè)管理經費要多渠道、多來源。應建立政府，社區(qū)股份公司、業(yè)主和住戶承擔費用的機制。1、政府承擔。政府承擔費用應改變目前的補貼形式。應以承擔費用的形式引導社區(qū)物業(yè)管理上水平、上檔次。如對社區(qū)物業(yè)管理進行定期考核，并將考核得分和政府承擔的費用標準掛鉤，得分越高，政府支付的費用也就越多，從而激勵業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同搞好物業(yè)管理。目前，政府補貼基本是按年度規(guī)定比例劃撥，沒有考核物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理的效果，致使少數(shù)企業(yè)沒有將重點放在如何提升物業(yè)管理水平上，而是等到時間一到，就申請政府補貼。這種方式不利于調動物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對提升物業(yè)管理水平的積極性。

2、社區(qū)股份公司承擔。根據寶安區(qū)“村改居”小區(qū)的現(xiàn)狀，大多“村改居”小區(qū)都有自己的股份公司，每年股份公司都有一定盈利。因此，可考慮將物業(yè)管理費用直接進入股份公司的成本�；驈墓煞莨�司的分紅中直接扣除業(yè)主應交納的物業(yè)管理費。

3、業(yè)主承擔。業(yè)主是物業(yè)管理的直接消費者，因此，業(yè)主應承擔主要費用。這是市場經濟的基本原則同，也是法制經濟的基本原則。因此，應通過情、理、法的手段強化業(yè)主的繳費意識。提高費用收繳率。當然。政府可制訂合適的指導價格。物業(yè)管理企業(yè)也要合理收費。

三、運作差異化

政府應區(qū)別不同社區(qū)的情況和物業(yè)管理推進的難易程度，將社區(qū)劃分為幾個類別，

并據此擬定出各類社區(qū)推進物業(yè)管理工作的經營模式。如對經濟實力較強或基礎設施較好的社區(qū)，可按照市場化、專業(yè)化的要求，推行高標準的物業(yè)管理；對經濟實力和基礎設施一般的社區(qū)，可先重點做好道路硬底化、修筑圍墻、設置門衛(wèi)和治安亭等關鍵性的改造工作，再引進物業(yè)管理逐漸修繕其他配套設施；對較為分散和小型的社區(qū)，要敢于打破各社區(qū)各自為政的框框，將鄰近的小社區(qū)進行有機整合，連小片為大片，擴大管理區(qū)域，實行規(guī)�；�管理，降低運營成本。

四、整治社會化

對于小區(qū)硬件的整治，不能光靠政府。要充分利用社會資源。政府的主要功能是管理、協(xié)調，并進行適量投資。從政府層面，可以街道辦相關科室、工作站為硬件整治的責任單位。工作站對上落實項目立項和經費申報，對下落實于村委、居民的溝通，形成一致意見。政府可繼續(xù)按原方案整合政府投入，落實經費來源，明確區(qū)、街道各級應當投入的經費比例；并將經費的發(fā)放和考核驗收情況掛鉤。而利用社會資源主要是明確產權單位。由產權單位實施整改。當然，確定產權是一項繁瑣且涉及很多部門的工作，如三線整改就涉及到電信公司、網絡公司、供電局等單位，而路面的硬化和排水管道的改造就涉及村與村、村與組、組與組、組與戶、戶與戶等多方關系。因此，產權單位的確定應由工作站協(xié)調負責。五、人才專業(yè)化

物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的工作。人才是“村改居”社區(qū)物業(yè)管理是否成功的關鍵要素之一。因此，應加快人才專業(yè)化的步伐。要實施引進一批，培養(yǎng)一批的人才戰(zhàn)略。首先，要引進一批。要以高職位、高待遇為手段引進一批高學歷、高水平的專業(yè)人才。一定要充分認識到，對人才的投入是回報最高的投入，也是必須的投入。二是要培養(yǎng)一批。要分期分批對社區(qū)從事客務、保安員、清潔員、綠化員等物業(yè)管理工作的人員進行系統(tǒng)的業(yè)務培訓，全面提高社區(qū)物業(yè)管理人員的服務意識和專業(yè)技能。

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