201*.5.16.樓盤市場調(diào)查心得

市場調(diào)查心得

房地產(chǎn)是個周期行業(yè)，有分階段性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)流程可以大略的分為前期準備階段建筑施工階段銷售階段。如果說前期的準備階段是房地產(chǎn)開發(fā)的奠基石，那么市場調(diào)研就是承受基石的重要土壤了。所以說市場調(diào)查與研究是了解區(qū)域房地產(chǎn)特征與現(xiàn)狀的手段，作為策劃初學者來說，只有不斷的更新了解泉州房地產(chǎn)市場的信息動態(tài)，才能在項目操作中更能得心應(yīng)手。雖然學習時間不長，但是通過幾天的市場調(diào)查和現(xiàn)有的優(yōu)秀調(diào)查報告的學習，對市場調(diào)查在實行過程中也有自己的一番心得。

“市場調(diào)查就是市場調(diào)研”這是我一開始對此理解的誤區(qū)。一直到后來我才真正理解市場調(diào)查和市場調(diào)研是有本質(zhì)上的區(qū)別的。市場調(diào)查更注重的是對市場數(shù)據(jù)的采集，說的更透一點，市場調(diào)查只是查，是對整個市場淺層面的認識。就像你知道了一件事的結(jié)果，可是對導(dǎo)致該結(jié)果發(fā)生原因卻無從得知一樣。不知道原因，你就更不知道如何去改進或加強。

房地產(chǎn)市場調(diào)研，顧名思義，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。一個項目資料的整合就需要以了解市場為先機，無論是撰寫市場調(diào)研報告還是制作項目策劃PPT，都要從市場尋找信息和資料。同時信息的來源也不一定單從市場中獲取，由于現(xiàn)代化信息技術(shù)的不斷更新，很多房地產(chǎn)的市場信息都可以從網(wǎng)絡(luò)媒體等渠道獲取。而對房地產(chǎn)市場的切入，也習慣依據(jù)地域形態(tài)，由點---單個樓盤)到線、面----(區(qū)域-)，再由線、面---(區(qū)域市場)到體---(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復(fù)到點、線和面，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。

一、我現(xiàn)有的工作內(nèi)容先從市場單個樓盤的調(diào)查開始，并不斷的深化。對單個樓盤進行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。我覺得市場調(diào)研的目的主要是：

1、通過對在銷樓盤實地調(diào)查，收集板塊其產(chǎn)品及銷售信息；

2、通過對資料的整理，研究先進樓盤的可借之處，分析各個樓盤的優(yōu)劣勢（地段、戶型設(shè)計、

周邊配套設(shè)施），為公司新項目的開發(fā)提供建議；3、通過案例研究，不斷提高實習人員素質(zhì)

這是進行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。所以我每次在市場調(diào)查前都有在明確自己通過調(diào)查要解決哪些問題，對哪些競爭性樓盤重點調(diào)查。如果開始抓的問題就不夠準，就會照成信息的浪費。不過，市場調(diào)查操作過程中，也不斷的在鍛煉我自身的經(jīng)驗。

二、對于調(diào)查內(nèi)目的確定，經(jīng)過指導(dǎo)人員的參考建議，我概括了一下了調(diào)查主要內(nèi)容：

1、項目基本情況：投資市場分析、樓盤概況、主要技術(shù)指標

了解一個樓盤，首先要分析樓盤所在的地理位置。就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院社區(qū)等)；了解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等)；因或公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。其次，就是產(chǎn)品分析，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。

2、項目功能分析：戶型系統(tǒng)分析、產(chǎn)品及其銷售情況分析

戶型配比是了解一個產(chǎn)品的重要指數(shù)，其主推戶型、戶型面積范圍、市場需求戶型等都是必要信息。而樓盤價格方面即產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結(jié)于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。對于產(chǎn)品銷售情況，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣?什么樣的總價最為市場所接受?吸引客戶最主要的地方是什么?購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。

3、總體分析：環(huán)境分析、企劃分析、業(yè)務(wù)分析、客群分析、項目優(yōu)劣勢

有了具體的一個調(diào)查方向，我將會更針對性的利用市場調(diào)查的一些方法，通過踩盤來獲取我們想要得到的信息。這時候，角色的轉(zhuǎn)換、溝通的技巧、觀察的細致等這些實際面臨的問題都要重新定位。

三、市場調(diào)查有許多方法，調(diào)查方法的選擇，因人而異，因盤而異。市場調(diào)查方法可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。方法眾多，我就不具體分析了，我一般采用直接訪問法，到樓盤現(xiàn)場去觀察，在溝通過程中直觀獲取大量內(nèi)部信息，當然現(xiàn)在調(diào)查人員人脈的擴展，電話咨詢法也比較常用，這樣節(jié)省了不少的人力物力。

四、通過踩盤信息的獲取后，我需要做的就是對調(diào)查資料的整理分析，并做統(tǒng)計。信息的統(tǒng)計也有技巧性，把雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，把錯誤的、不可靠的資料剔除，在資料編輯整理過程中，要保證資料的真實和準確。我歸納為：1.信息的編輯整理2、調(diào)查資料的電腦分類存檔3、有必要對此進行表格的統(tǒng)計4、對比歸納總結(jié)。

五、最后就撰寫調(diào)查報告，并提出合理性建議

以上是我在研究過程中，參考現(xiàn)有理論知識，提出的調(diào)查市場時所要進行的步驟。其實，在市場調(diào)查的參與中，確實讓我學習到很多，對踩盤的技巧也有自己的一些見解，有句話“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”，到售樓部踩盤就是為了搜集情報和增長知識。通常去踩盤，現(xiàn)場售樓人員表現(xiàn)態(tài)度不一般，有的對你不屑一顧，有的熱情款待，因此，怎樣達到良好的效果，就得事前做好充分的準備。選擇哪個時間段去現(xiàn)場？以怎樣的身份和借口交談甚佳？準備哪些設(shè)備和交通工具？如何端正自己的心態(tài)？我一般以同行的身份去現(xiàn)場，直截了當?shù)墨@取當前信息，成功率80%左右，因為很大一部分同行還是會理解業(yè)內(nèi)規(guī)則。

市場是動態(tài)的，我們對所服務(wù)客戶的調(diào)研工作也是動態(tài)的。因此我們的市場調(diào)查工作要保持一種持續(xù)的狀態(tài)。它也許是一項艱苦乏味枯燥的工作內(nèi)容，但在市場調(diào)查的同時，我相信也不斷提升了調(diào)查人員的專業(yè)素質(zhì)。并且實踐證明，在這個復(fù)雜、競爭激烈的房地產(chǎn)市場環(huán)境中，每個代理商都在運用各種渠道來提高自身的綜合實力，只有認真細致，有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，做出讓客戶滿意的項目策劃案，使企業(yè)利益最大化。

201*-5-16

擴展閱讀：房地產(chǎn)市場調(diào)查實訓(xùn)心得

實訓(xùn)心得

大二第一學期的時候我們學習了房地產(chǎn)市場調(diào)查的理論課程，本學期末，在我們經(jīng)管系最為風趣的彪哥的指導(dǎo)下，我們迎來了房地產(chǎn)市場調(diào)查的實訓(xùn)。

通過完成實訓(xùn)，我收獲了很多很多，當然也付出了不少的努力。在本次實訓(xùn)中，我們組的課題是有關(guān)萬科柏悅灣的市場調(diào)查。我個主要進行初期調(diào)查框架的設(shè)計與調(diào)查問卷的策劃、項目的概況以及報告的整理，由于實訓(xùn)任務(wù)基本上都是我做的，所以感受頗多，個人覺得主要表現(xiàn)在三個方面：

1）做調(diào)查一定要先明確調(diào)查目的，然后根據(jù)目的確定調(diào)查方法以及問卷形式及內(nèi)容；

2）設(shè)計問卷一定要科學嚴密，要按照一定的邏輯順序，要帶有目的性的設(shè)計，并不是隨隨便便問幾個問題想怎么問就怎么問；

3）在資料收集過程中會遇到各種各樣的困難和阻力，如何把握好自己的心態(tài)，應(yīng)對各種情況這點至關(guān)重要。

本次實訓(xùn)，我們在初期對所要調(diào)查的項目進行了詳細資料收集和分析，明確了項目的概況以及市場狀況后以Word文檔和PPT的形式整理好了資料，然后根據(jù)項目設(shè)計出具體的調(diào)查問卷，最后經(jīng)過進行相關(guān)的數(shù)據(jù)收集與統(tǒng)計分析的工作，由我完成最終的調(diào)研報告。

這次的實訓(xùn)，我感到投身到調(diào)研工作的感覺，這并非簡單的工作來。說真的我們的信息來源主要是二手資料，但即便是這樣我們也找的相對的吃力，要是讓我們找一手資料的話相信我們可能很難完成這次的實訓(xùn)任務(wù)。實訓(xùn)中我學習到很多書本上沒有的東西，有很多有趣有用知識讓我產(chǎn)生強烈的興趣；偶爾發(fā)現(xiàn)的網(wǎng)站更被我保存好以便以后查找資料。知識的缺乏促使我更進一步的學習，我相信我在以后的學習中會學到更多的知識充實自己。最后我想說，這次實習，雖然我基本做了全部的工作，但正因為有組員的支持有他們對我的信任，我相信正因為有同伴我們才會做的更好。

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