寫字樓市場總結(jié)0917

柳州寫字樓市場總結(jié)報告

綜觀柳州10年以前寫字樓的發(fā)展，從最初簡單的辦公場地，到普通型辦公樓、商務(wù)寫字樓，說白了就是柳州10年前沒有寫字樓概念，所以寫字樓市場一直不慍不火，從五星商圈、柳南商圈零星的舊式寫字樓就可以看出，因此造成寫字樓投資價值不高。而隨著06、07年以來中央屢出政策調(diào)控商品住宅市場，柳州寫字樓市場也由此進入了初步發(fā)展時期，07年特別以河?xùn)|陽光100、華信國際、東方百盛為主商務(wù)辦公代表著柳州比較高檔的純寫字樓項目，出租率接近90%；這才有了“正式”的寫字樓概念，以華僑大廈、花旗一號、新時代大廈、盛華財富大廈為主的城中商圈寫字樓接近95%的出租率讓投資者坐享租金回報，隨著城市的發(fā)展，目前大多90年代或者201*年左右建成寫字樓項目早已經(jīng)不能滿足當下商務(wù)辦公的需求，交通、電梯、物業(yè)管理、停車位等等問題，我想身處寫字樓中的白領(lǐng)們深有體會。

柳州再造“大”柳州引領(lǐng)寫字樓高端商務(wù)化

隨著柳州“大城市”規(guī)劃的發(fā)展，國際化進程也在不斷推進，第二、第三產(chǎn)業(yè)迅速擴容，越來越多的企業(yè)進駐柳州，高端寫字樓也成為企業(yè)總部的首選。辦公地點彰顯的是企業(yè)的品味與實力。高端的寫字樓不僅僅提供優(yōu)良的辦公環(huán)境，還塑造了高端的企業(yè)形象，另外其成熟的配套體系也能提供員工的日常需求。高端寫字樓將吸引諸多高端知名企業(yè)進駐，不僅大大提升了企業(yè)形象和價值，也為企業(yè)提供了溝通共榮的商務(wù)平臺，而眾多名企都喜歡“擇鄰而居”的集群效應(yīng)也源源不斷地吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)。

作為一個足夠優(yōu)秀的寫字樓，除了交通優(yōu)勢，它還應(yīng)該有一個讓企業(yè)有足夠觀感滿足和商務(wù)形象效益的外部條件。因此，例如近期連地王集團也重金打造的地王國際財富中心，就體現(xiàn)了柳州城市中心商業(yè)價值，讓所有市民和業(yè)主在輕松享盡都市繁華的同時，又可享受租金的高收益回報和物業(yè)的快速增值。

柳州寫字樓處于“萌芽”階段發(fā)展空間巨大

由于寫字樓市場具有長期的投資價值與可持續(xù)發(fā)展?jié)摿�。以北京為例，四環(huán)以內(nèi)目前寫字樓空置率僅為6%，租金卻以10%以上的幅度增長，以此來算投資回報約為5%-6%。廣州珠江新城CBD寫字樓較為集中的區(qū)域，寫字樓的出租和辦公率基本能保證在90%以上。再以富力盈信中心為例，最初201*0元每平方米不到，現(xiàn)在的二手轉(zhuǎn)讓價達35000元每平方米；租金從120-150元（平方米每月）漲至現(xiàn)在的250-280元（平方米每月）。

同樣，柳州的寫字樓發(fā)展正處于起步階段，老寫字樓集中在五星商圈，比如華僑大廈、財富大廈、五星中環(huán)等，這些寫字樓由于配套設(shè)施陳舊、交通不便、停車難等問題成為入駐企業(yè)的心頭病，急需改善。新興的寫字樓市場還在培育中，所以市場供需矛盾相對較為突出，柳州寫字樓的單價和租金隨著產(chǎn)品品質(zhì)的提升水漲船高。老城區(qū)舊寫字樓租金普遍在30元至40元左右（平方米每月），河?xùn)|片區(qū)在50、60元這樣，陽光100最高可到80元，九洲國際和地王國際財富中心投入使用后，租金很可能過百，其升值潛力巨大，所以說，寫字樓集中出現(xiàn)是一種風(fēng)向，盡管一開始可能會出現(xiàn)供大于求的情況，但隨著城市的進步發(fā)展，企業(yè)的增多及做大做強，越來越多的“門面形象”需要改造，剩余多的寫字樓就會慢慢被消化。而且柳州市201*年12月出臺的《柳州市控制和查處違法建設(shè)暫行辦法》規(guī)定：“未依法取得商業(yè)用房手續(xù)設(shè)立企業(yè)的，工商部門不得登記、發(fā)許可證、執(zhí)照�！币簿褪遣辉试S非商業(yè)用房做經(jīng)營用房。

柳州寫字樓進入“甲級時代”一路向東“CBD”

由于201*年以來中央屢出政策調(diào)控商品住宅市場，而隨著樓市調(diào)控不斷壓抑住宅市場的投資需求，寫字樓的供應(yīng)與受關(guān)注程度將與日俱增。柳州寫字樓市場也由此進入了快速發(fā)展時期，一方面，城市發(fā)展需要寫字樓，也源于調(diào)控下部分投資熱錢由住宅市場流入商業(yè)地產(chǎn)，另一方面，近年來柳州市大力倡導(dǎo)“退二進三”經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，催生出大批擁有自用需求的新興私人企業(yè)，得益于投資需求與自用需求的雙重作用，寫字樓市場才得以強勢崛起。目前，柳州在售或正在開發(fā)的寫字樓項目如百花齊放，例如地王國際財富中心、九洲國際、居上廣場、盛豐國際、銀泰城等，柳州寫字樓市場近兩年供應(yīng)加大，并趨向高端化、超高化，專業(yè)化。這說明柳州城市在迅速進步、在迅速發(fā)展，寫字樓就像加速器一樣，為柳州城市發(fā)展、企業(yè)的擴大、成長提供強大的動力。

寫字樓檔次迅速升級“甲級”項目越來越多需求越來越升溫

目前柳州的寫字樓市場明顯升溫，例如，九洲國際正在預(yù)約高區(qū)產(chǎn)品，與前期走量緩慢的低區(qū)產(chǎn)品相比，僅用一個月的時間，預(yù)約量便已超過實際供應(yīng)量的一倍倍。值得一提的是，九洲國際高區(qū)產(chǎn)品是半層起售，換言之，銷售金額最少也在一千萬元以上。初步了解，預(yù)約客戶中自用類型超過六成，甚至有一家企業(yè)買下3個整層，火熱的市場情況著實令人意外。而以投資客為主的明碩科技商業(yè)大廈的預(yù)約情況也很不錯，項目90間寫字樓于8月3日開啟預(yù)約，據(jù)了解，當天即登記上百組預(yù)約客戶。另外，8月17日，銀泰城銷售中心對外開放，并同時啟動9~33層寫字樓的預(yù)約認籌。據(jù)了解，銀泰城寫字樓標準層面積為940平方米，目前均價13500元/平方米，預(yù)計于9月份正式推出。而柳州地王國際財富中心31~40層的寫字樓也正在預(yù)約，據(jù)現(xiàn)場銷售表示，預(yù)約情況合乎預(yù)期。這就說明了開發(fā)寫字樓檔次越來越甲級，建造層數(shù)也越來越高，隨著越來越多的外來房企兵臨城下，預(yù)計這兩年柳州的寫字樓競爭會相當慘烈。在南寧萬達掀起寫字樓的投資熱潮后，柳州的寫字樓市場也一并升溫，不過對于柳州的寫字樓市場而言，仍以本地客戶為主，市場蛋糕相對有限，外來與本地開發(fā)商競相爭食，所以在未來這幾年將會爆發(fā)“競爭搶客”，很自然，柳州的寫字樓會迅速升溫，新產(chǎn)品基本不愁賣，需求看漲。而租金和售價的上漲，使越來越多的投資者開始關(guān)注這一領(lǐng)域。原因有幾方面：一是投資上的轉(zhuǎn)向和需求，就是“資金要找更多的出路”。目前，連續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控，對住房投機需求起到抑制作用。從租金回報率來看，如果公寓和住宅是4-5%的話，商業(yè)地產(chǎn)至少是6%，而作為商業(yè)地產(chǎn)主力的寫字樓，其投資回報率更可高達6%至8%。因此，投資客將目光轉(zhuǎn)向受限制較少的商業(yè)市場，資金實力雄厚的買家選擇單槍匹馬買商鋪，手握201*00萬元左右資金的投資客開始買寫字樓。大的企業(yè)也開始選擇留下點自己的固定資產(chǎn)，一方面難得找到符合自身形象的地段地皮來建自己的總部，二方面單獨為了總部找地皮自建的成本不低，所以寫字樓需求是上升階段。三方面是經(jīng)濟高速發(fā)展，大批外來企業(yè)紛紛進駐柳州這塊熱土，市場對商用物業(yè)特別是寫字樓的需求大幅攀升。在柳州，“經(jīng)濟升級、城市轉(zhuǎn)型”，市政府大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，正在實現(xiàn)向第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)共同主導(dǎo)型城市轉(zhuǎn)型，開啟了第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的春天，催生大批擁有自用需求的新興中小企業(yè)，他們需要做大做強，而本土企業(yè)相繼轉(zhuǎn)型，再加上超大型城市發(fā)展的大方向，寫字樓的前景一片看好。本人看好柳州的大發(fā)展，堅信寫字樓持續(xù)升溫增值。

物業(yè)管理是一門考驗課

未來兩三年，隨著柳州越來越多的寫字樓即將落成，那么，他的經(jīng)營管理服務(wù)將會體現(xiàn)更加“甲級”，而寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的一類，寫字樓經(jīng)營的關(guān)鍵不止是拼硬件，而是后期的運營服務(wù)。商業(yè)物業(yè)“打散銷售”的形式在國外并不多見，卻在國內(nèi)大行其道，柳州也不例外。目前幾乎絕大部分的寫字樓都用于出售，開發(fā)商自持部分只占很小部分。開發(fā)商散售與自持的比例大概是多少？全部散售能讓開發(fā)商迅速回籠資金，是目前適合開發(fā)企業(yè)與投資客的一種合理模式，但對物業(yè)的保養(yǎng)、維護、經(jīng)營并不是什么好事。

后期如果開發(fā)商不參與，就會削弱對物業(yè)的監(jiān)管力度，那么完全只能看物業(yè)公司和運營公司的實力了。關(guān)于投資寫字樓的風(fēng)險問題，最關(guān)注的還是會不會開發(fā)過量，本人認為，目前柳州處在優(yōu)質(zhì)寫字樓起步階段，不存在飽和的問題，就算是南寧，都還沒有達到飽和狀態(tài)。從在廣州珠江新城運作的經(jīng)驗看，至少要在5年時間以上，才能看出。

區(qū)域項目名稱商業(yè)類型項目定位經(jīng)營模式建筑面積標準層面積2071層高大堂高11米，標準層高3.8米電梯數(shù)量空調(diào)銷售價格（元/平米）15000--17000采取扣除營業(yè)額28%作租金11000--1201*首層：46800二層：19000交付時間15年6月13年10月開業(yè)13年9月13年9月201*年6月201*年6月201*年12月201*年12月寫字樓城中區(qū)地王國際5A甲級、城市地標銷售14萬芬蘭通力25部中央空調(diào)近40臺中央空調(diào)集中商業(yè)都市型一站式購物中心寫字樓產(chǎn)權(quán)式酒店自持招商10.6萬約13000首層6米返租銷售10098594大堂6米標準3.64部杭州西奧14臺分戶獨立空調(diào)中央百旺都裙樓商業(yè)鄰里型商業(yè)（共5層）寫字樓銷售71801100--1520首層5.5米IT企業(yè)辦公銷售5600760大堂：10米標準層高3.6米3臺2臺4臺15臺獨立無無中央空調(diào)13000500001201*首層：自持二層：4萬三層：3萬柳北區(qū)文軒大廈裙樓商業(yè)鄰里型商業(yè)寫字樓明碩科技IT企業(yè)辦公銷售銷售銷售約55001201*7000約2201*80018005米標準層3.2米首4.8，二4.2裙樓商業(yè)IT專業(yè)市場寫字樓九洲國際5A甲級銷售約3萬1320-1450大堂高10.8米高區(qū)6臺低區(qū)3中央空調(diào)中央中央毛坯17000--201*030000--800001201*14年1月待定待定13年10月標準層高3.9米臺，瑞士迅達裙樓商業(yè)鄰里型商業(yè)酒店洲際5A租售結(jié)合自持招商銷售1.6萬2.4萬1.8萬25001201*000首層6米12臺標準層高3.9米4臺大堂：5米6米高（loft）日立，2臺河?xùn)|區(qū)寫字樓盛豐國際裙樓商業(yè)鄰里型商業(yè)酒店招商當中銷售待定45001.4萬1300-16008005.5米標準：3.8米8臺4臺中央中央首層6萬13年10月待定寫字樓居上廣場5A（28-39層）銷售2萬1700大堂：5.5米標準：3.75米芬蘭通力14部中央17000201*.年底集中商業(yè)五星百貨（1-6層）酒店寫字樓待定（7-25層）準5A自持招商自持招商銷售近1.8萬30003.2萬約2萬170094068米標準：3.75米大堂：5.5米標準：3.3米14臺10臺5部奧迪斯30臺中央待定配中央配中央13000-14000201*年底待定201*年12月201*年6月魚峰區(qū)銀泰城集中商業(yè)都市型一站式購物中心自持招商約4.8萬8500首層6米二層4.8米

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重慶寫字樓市場調(diào)研報告

重慶寫字樓市場調(diào)研報告

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重慶寫字樓市場調(diào)研報告

前言

重慶，中國四大直轄市之一，中國五大中心城市之一，長江上游地區(qū)經(jīng)濟中心和金融中心，國家統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)。順改革發(fā)展之勢，201*年6越18日，繼上海浦東、天津濱海新區(qū)之后，我國的第三個國家級新區(qū)重慶兩江新區(qū)正式成立。重慶必乘此東風(fēng)，掀起新的一輪發(fā)展熱潮，繼而踏步邁入1000萬級特大城市行列。

占盡天時、地利、人和的重慶人氣興旺、活力四射，必然會創(chuàng)造更多的創(chuàng)業(yè)及就業(yè)機遇，吸引更多的企業(yè)與人才到重慶發(fā)展。

寫字樓宇作為城市經(jīng)濟的重要載體，是經(jīng)濟發(fā)展“晴雨表”，在重慶“大躍進“式的發(fā)展變革中，必然會見證重慶的經(jīng)濟繁榮與光明未來。

一、重慶寫字樓成交量及價格分析

201*-201*年重慶寫字樓成交總量表（單位：萬方）

數(shù)據(jù)來源：立業(yè)地產(chǎn)研究中心

通過上表數(shù)據(jù)可見，重慶寫字樓供應(yīng)在201*-201*年間大體呈現(xiàn)振蕩上升趨勢，近三年來平均每年寫字樓成交量均在40萬方左右，而在201*年金融危機影響下，仍保持成交上升趨勢，未來寫字樓市場整體形式看好。201*年下半年重慶市場將會

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有超過30萬平方米的寫字樓供應(yīng)，主要集中在解放碑商務(wù)區(qū)和兩江新區(qū)。這表明兩

江新區(qū)的成立讓開發(fā)企業(yè)普遍對重慶寫字樓市場看好，當然國家房地產(chǎn)的相關(guān)宏觀

調(diào)控政策也會助推投資客快速消化寫字樓市場份額。

從成交價格來看，重慶寫字樓在量增的同時成交價格也迅速攀升。今年第二季度優(yōu)質(zhì)寫字樓樓平均售價持續(xù)環(huán)比大幅上漲11.7%至人民幣每平方米10,196元，繼上個季度后再次創(chuàng)出了重慶高端寫字樓銷售均價的新高。現(xiàn)在主城核心商圈的新推精裝甲級寫字樓，成交價格普遍達到了15000元/平方米以上，甚至少數(shù)精裝頂級甲級寫字樓的價格逐漸突破201*0元/平方米。隨著重慶經(jīng)濟的進一步快速發(fā)展以及城市人口的急劇擴大，重慶寫字樓價格有進一步上升的空間。

二、重慶各區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治?、重慶寫字樓的區(qū)域分布特點

（1）重慶寫字樓依托商圈發(fā)展，形成“一核多中心“格局。

“一核”商務(wù)寫字樓差不多也是重慶頂級寫字樓的縮影，大都會商廈、重慶環(huán)球金融中心、重賓保利國際廣場、英利國際金融中心、重慶解放碑威斯汀酒店項目、聯(lián)合國際、創(chuàng)匯首座等。其中，如聯(lián)合國際，因處于解放碑新華路的制高點，地標位置非常突出，還未正式推出，已經(jīng)有很多市外和海外公司和投資者高度關(guān)注。“多中心”以主城的各區(qū)域中心商圈為主，比如觀音橋、南坪等，也聚集了像未來國際、同聚遠景、嘉年華大廈、協(xié)信中心、浪高凱悅、長江國際、喜來登、萬達廣場、上海城、國際會展中心國匯中心、上海城嘉德中心等一大批頂級的高端寫字樓。

解放碑、觀音橋、南坪等主城各大商圈，集聚了大量的人氣，擁有良好的配套設(shè)施，交通快捷方便，為寫字樓的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)。該區(qū)域的寫字樓分布集中，而且硬件設(shè)施較好，對企業(yè)的吸引力較大，當然價格也比較高。

（2）重慶寫字樓依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)，得以拓展新的天地。

重慶核心商圈由于土地資源的有限性，同時也因為競爭的激烈性，必然促使寫字樓開發(fā)企業(yè)從核心商圈往外拓展，而重慶的高新技術(shù)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、出口加3/149/14/20重慶寫字樓市場調(diào)研報告

工園區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過政府的合理規(guī)劃布局，硬件條件過硬，配套設(shè)施齊全，再加上政策優(yōu)惠條件誘導(dǎo)吸引了大量企業(yè)的入駐，人氣聚攏效果明顯。這也吸引了很多企業(yè)把總部大樓搬到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，購買附近寫字樓辦公自用。

北部新區(qū)高新園：上丁企業(yè)公園、財富中心、睿尚MOHO、兩江星界、兩江山頂總部基地、土星商務(wù)中心、歐瑞錦江、美源國際商務(wù)大廈等

出口加工園區(qū)：新科國際廣場、線外商政公園、疊彩中心、重慶漢國中心等

從上圖可以看出，高檔寫字樓主要分布在主城的各個商圈，解放碑CBD最多，江北商圈其次；城市發(fā)展向北，加上兩江新區(qū)的成立，北部新區(qū)的寫字樓發(fā)展前景看好；北部新區(qū)高新園、石橋鋪高新區(qū)、南岸經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等地區(qū)，依托產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展寫字樓市場也相應(yīng)得到發(fā)展；沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)因為商圈發(fā)展相對滯后、地理位置不占優(yōu)勢、缺乏產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟有效支撐，寫字樓的發(fā)展相對緩慢。

2、重慶各區(qū)域?qū)懽謽且酝�成交情況對比

4/149/14/20重慶寫字樓市場調(diào)研報告各區(qū)域?qū)懽謽强傮w供應(yīng)情況97.310084.45025615.2625.327.6170樓盤總數(shù)(個)供應(yīng)面積(萬)渝中區(qū)2584.4南岸區(qū)615.2高新區(qū)625.3沙坪壩區(qū)北部區(qū)域27.61797.3樓盤總數(shù)(個)供應(yīng)面積(萬)

渝中區(qū)寫字樓項目個數(shù)最多，共25個，主要是中高端的物業(yè)；北部區(qū)域其次，共17個，但未來發(fā)展前景看好；從寫字樓供應(yīng)面積來看，北部區(qū)域總供應(yīng)量為97.3萬，是南岸區(qū)、高新區(qū)、沙坪壩區(qū)三個區(qū)域總和的2倍，并已經(jīng)超過渝中區(qū)，這是近年來政府大力推廣城市向北，城市建設(shè)與經(jīng)濟發(fā)展加速的成果。隨著兩江新區(qū)的成立，可以預(yù)言北部新區(qū)的寫字樓及公寓將會進一步快速發(fā)展。

（1）成交面積對比分析

201*-201*年主城區(qū)辦公用房成交面積表（單位：萬方）

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區(qū)域渝中區(qū)大渡口江北區(qū)沙坪壩九龍坡南岸區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)經(jīng)開園高新園201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年0.000.002.790.320.170.000.260.000.000.005.790.000.000.000.023.380.580.000.000.000.000.040.000.360.000.000.000.001.460.000.000.000.500.830.030.042.010.000.0010.820.061.420.370.007.950.030.360.350.490.960.000.3311.630.222.740.700.501.990.010.700.050.072.240.001.775.390.062.520.840.831.710.115.070.100.002.060.000.525.540.1115.641.340.100.040.006.090.020.728.870.001.346.050.005.560.660.000.000.008.750.130.002.440.0014.468.380.005.260.031.560.000.458.070.490.091.510.0017.30數(shù)據(jù)來源：重慶市主城區(qū)商品房交易統(tǒng)計報表

通過上表數(shù)據(jù)可見，渝中區(qū)作為重慶商圈核心，寫字樓成交面積比較大，相對比較穩(wěn)定。而北部新區(qū)增長速度很快，尤其是高新園產(chǎn)業(yè)園區(qū)的寫字樓成交量從無到有，幾乎呈直線上升，非�；钴S。

（2）成交金額對比分析

201*-201*年主城區(qū)辦公用房成交金額表（單位：億元）

6/149/14/20重慶寫字樓市場調(diào)研報告

區(qū)域渝中區(qū)大渡口江北區(qū)沙坪壩九龍坡南岸區(qū)北碚區(qū)渝北區(qū)巴南區(qū)經(jīng)開區(qū)高新區(qū)經(jīng)開園高新園201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年201*年0.000.000.730.070.080.000.040.000.000.001.500.000.000.000.001.050.190.000.000.000.000.020.000.130.000.000.000.000.340.000.000.000.090.100.000.000.460.000.004.120.010.380.060.002.190.010.070.120.050.160.000.054.070.031.020.160.110.600.000.180.000.030.550.000.482.790.021.170.190.170.560.031.220.030.000.550.000.173.050.045.990.360.040.010.001.960.000.092.760.000.562.940.001.980.530.000.000.003.170.020.001.150.004.944.890.002.110.010.760.000.082.490.110.091.160.007.18

數(shù)據(jù)來源：重慶市主城區(qū)商品房交易統(tǒng)計報表

通過上表數(shù)據(jù)可見，渝中區(qū)、江北區(qū)、渝北區(qū)、高新園、高新區(qū)為重慶歷年辦公用房成交相對活躍的主要區(qū)域。其中，北部新區(qū)高新園及渝北區(qū)域的成交金額增長迅猛。

從成交面積及成交金額來看，渝中區(qū)、高新園、江北區(qū)、渝北區(qū)要么是傳統(tǒng)核心商圈，要么是新興的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，成交非常活躍的區(qū)域；高新園區(qū)從成交面積及金額來看，上行趨勢明顯，在最近幾年爆發(fā)力相當強，而且這種趨勢在未來的一段時間內(nèi)會繼續(xù)保持；南岸區(qū)、九龍坡、沙坪壩區(qū)等區(qū)域?qū)懽謽鞘袌霾换钴S。

3、重慶各區(qū)域?qū)懽謽俏磥戆l(fā)展判斷

就未來重慶的幾個主要商務(wù)板塊來看，解放碑仍將以其歷史性的傳統(tǒng)商務(wù)、商業(yè)核心屬性，成為重慶寫字樓市場，特別是高端商務(wù)市場不可動搖的主心骨地位；但此核心由于土地的稀缺及價值的走高瓶頸，中心力量勢必向外擴散。

重慶江北商圈因重慶地理環(huán)境以及政府引導(dǎo)的原因，得以高速發(fā)展，成長為除解放碑商圈之外的又一核心商圈，并會進一步輻射整個重慶北部新區(qū)，具有空前的影響力與聚合力。因此江北商圈也會成為重慶寫字樓集中發(fā)展的又一地區(qū)。同時江北嘴CBD系重慶中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)，功能定位為現(xiàn)代金融商務(wù)區(qū)，是重慶增長極的極核。地理條件優(yōu)越，瀕臨長江黃金水道，緊靠重慶兩路寸灘保稅港區(qū)，是鎖扣7/149/14/20重慶寫字樓市場調(diào)研報告

兩橋、連通三岸的城市重要節(jié)點和連接渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)與重慶機場、火車站、寸灘港的城市交通樞紐。隨著金融街、中海地產(chǎn)、財信集團的開發(fā)入駐，必將涌現(xiàn)越來越多的甲級寫字樓。

重慶北部新區(qū)作為城市向北拓展的新區(qū)，有高新園、經(jīng)開區(qū)、加工出口工業(yè)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為支撐，201*年1月國務(wù)院國發(fā)〔201*〕3號文件，更是明確要求把重慶北部新區(qū)建設(shè)成為我國內(nèi)陸開放型經(jīng)濟示范區(qū)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、制造及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)。加之今年6月份兩江新區(qū)的新成立，北部新區(qū)的寫字樓未來發(fā)展?jié)摿�驚人。

適應(yīng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，該區(qū)域的寫字樓多為300~1000平米左右，企業(yè)采購以作總部辦公自用為主，收益于區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢整體價格如高新園或經(jīng)開園呈上漲趨勢；加上銀行貸款政策對于商業(yè)的優(yōu)厚待遇，部分住宅投資轉(zhuǎn)型寫字樓市場，預(yù)測未來兩江新區(qū)將更受投資者青睞；反之，南部面臨的這種機會相對小得多。

三、北部新區(qū)寫字樓典型個案調(diào)查分析1、對北部新區(qū)典型個案分析個案調(diào)查一：

項目名稱項目類別開發(fā)商項目特色項目地址所屬商圈建筑面積裝修狀況銷售價格物業(yè)管理物管費用項目概況5.50元/平方米兩江星界建筑面積約7.5萬平方米，踞高地，俯瞰兩江新區(qū)。兩江新界寫字樓重慶高科集團有限公司投資地產(chǎn)北部新區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園(黃山大道中段68號)高新園75000平方米毛坯均價9600元/平方米物管公司：N/A8/149/14/20重慶寫字樓市場調(diào)研報告作為兩江總部基地高端商務(wù)配套，具備餐飲、服務(wù)等功能配置，由兩棟對稱布局的高層商務(wù)寫字樓組成，將打造成為重慶罕有6A級生態(tài)寫字樓。五大中心、三大生態(tài)總部集群、兩大系統(tǒng)，超低容積率打造中國項目定位西部第一個EBD生態(tài)企業(yè)總部基地軟件優(yōu)勢：大量的政府機關(guān)單位進駐，各種新興產(chǎn)業(yè)的企業(yè)聚集，立體交通暢達全城，同時周邊位數(shù)眾多的高尚人居社區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，生活配套齊全，自然能夠吸引大量的企業(yè)入駐。項目分析硬件優(yōu)勢：6A智能化商務(wù)辦公系統(tǒng)保安自動化系統(tǒng)、消防自動化系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、信息自動化系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)以及生態(tài)辦公系統(tǒng)，頂級商務(wù)配置，為入駐企業(yè)完美解決了日常辦公事宜階段信息

個案調(diào)查二：

項目名稱項目類別開發(fā)商項目特色項目地址所屬商圈建筑面積裝修狀況銷售價格物業(yè)管理物管費用：3.2元/平方米土星商務(wù)中心共分為ABC三個區(qū)。A區(qū)為A1和A2兩棟，項目概況純寫字樓。；B區(qū)為B1、B2、B3三棟，純寫字樓；C區(qū)分C1、C2、、C3、C4等四棟，以商務(wù)公寓為主，有衛(wèi)生間廚房等配套9/149/14/201*

土星商務(wù)中心寫字樓、公寓重慶渝高新興科技發(fā)展有限公司投資地產(chǎn)北部新區(qū)星光大道和黃山大道交匯處高新園240000平方米公共部分精裝修10000元/平米物管公司：N/AA棟已售罄，B棟預(yù)計明年年初加推。重慶寫字樓市場調(diào)研報告位于北部中心，純EBD商務(wù)中心，定位明確，加之周邊區(qū)域配套完善，交通便利。項目分析屬于北部高新園區(qū)，周邊聚集了各型產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，項目公共部分精裝修，價格比較適中，為中小企業(yè)所能接受，銷售情況較為理想。土星商務(wù)中心寫字樓所推樓盤目前已經(jīng)售完，預(yù)計今年下半階段信息年加推。

個案調(diào)查三：

項目名稱項目類別開發(fā)商項目特色項目地址所屬商圈建筑面積裝修狀況銷售價格物業(yè)管理物管費用：10元/平方米上丁企業(yè)公園緊臨北部新區(qū)行政中心，緊扼未來北部發(fā)達經(jīng)濟圈的核心增長極和高新園行政中心區(qū)域。引入世界領(lǐng)先的EOD（生態(tài)辦公區(qū)）概念，打造重慶首個獨棟生態(tài)辦公區(qū)，前瞻性生項目概況態(tài)概念和高品質(zhì)獨立商務(wù)空間締造卓越辦公環(huán)境，最大限度創(chuàng)造企業(yè)員工的榮譽感和歸屬感，盡善配套，商務(wù)會所、餐飲、酒店、運動設(shè)施一應(yīng)俱全。一個公司一棟大樓，光榮與期冀，擁有自己的總部在樓，是項目定位每位領(lǐng)袖的光榮與期冀，只有真正成功的您才值得擁有項目分析39棟獨立式辦公樓為39家企業(yè)度身定制，企業(yè)不但享有獨上丁企業(yè)公園寫字樓重慶西信產(chǎn)業(yè)園開發(fā)有限公司投資地產(chǎn)渝北北部新區(qū)洪湖西路22號高新園N/A精裝修16000元/平方米物管公司：N/A10/149/14/20重慶寫字樓市場調(diào)研報告立產(chǎn)權(quán)和冠名權(quán)，更可根據(jù)自身需要，對建筑進行單體式個性設(shè)計，彰顯企業(yè)獨特個性與形象，締造無限企業(yè)魅力。這種個性化創(chuàng)意，一方面能讓企業(yè)感受到無比尊重感與優(yōu)越感，另外一方面又能讓企業(yè)根據(jù)自身情況作設(shè)計調(diào)整，考慮到了每個企業(yè)的特殊情況，滿足不同企業(yè)客戶的需求。上丁企業(yè)公園目前僅剩2套獨棟寫字樓在售，一套1300平米，階段信息一套1600平米，均價16000元/平方米。

個案調(diào)查四：

項目名稱項目類別開發(fā)商項目特色項目地址所屬商圈建筑面積裝修狀況銷售價格物業(yè)管理物管費用：1.2元/平方米線外商政公園地處重慶北部新區(qū)核心，金渝大道和金童路交匯，毗鄰重慶汽博中心，集北部新區(qū)商務(wù)、商業(yè)、政務(wù)、居住、貿(mào)易、物流集成中心地帶；400獨層辦公，顛覆傳統(tǒng)，擁有項目概況獨立的企業(yè)形象；300萬元即可輕松擁有世界級OFFICE；兩江新區(qū)規(guī)劃201*億元的總產(chǎn)值，成就兩江時代動力引擎；24000生態(tài)花園，引領(lǐng)生態(tài)辦公新標準。項目定位項目分析業(yè)園區(qū)，擁有大量的潛在客戶；11/149/14/201*

30萬方純商務(wù)辦公集群，引領(lǐng)全新商務(wù)模式項目位于北部新區(qū)管委會與汽博中心旁，緊靠進出口加工工線外商政公園寫字樓重慶百年同創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資地產(chǎn)北部新區(qū)金渝大道89號（北部新區(qū)管委會對面）經(jīng)開園278400平方米毛坯均價8600元/平方米物管公司：N/A重慶寫字樓市場調(diào)研報告項目周邊高檔社區(qū)云集，如保利高爾夫、奧林匹克花園、龍湖藍湖郡等，休閑場所如COLF球場、星級酒店等一應(yīng)俱全，這為企業(yè)聚集提供了良好的配套；該區(qū)域交通快速改善，輕軌三號線、機場高速由此經(jīng)過，交通便利；同時項目硬件設(shè)施優(yōu)質(zhì)，3.5米寫字樓標準層高，5.8米架空大堂，內(nèi)置觀光電梯；層層私屬空中花園，能提供良好的辦公環(huán)境。線外商政公園寫字樓最后一棟躍層寫字樓預(yù)計201*年10月階段信息底加推。

個案調(diào)查五：

項目名稱項目類別開發(fā)商項目特色項目地址所屬商圈建筑面積裝修狀況銷售價格物業(yè)管理物管費用：1.4元/平方米中渝愛都會位于火車北站南側(cè)，新溉路和東湖南路交匯處。項目定位是年輕居住、現(xiàn)代商務(wù)、時尚商業(yè)。整個項目由一條內(nèi)商業(yè)街劃分為南、北區(qū)。南區(qū)臨主干道主要以商業(yè)為主；北區(qū)相項目概況對封閉主要以住宅為主。中渝愛都會推出近7萬方的商業(yè)，除了酒店（酒店式公寓）、寫字樓、soho外，還將推出適合時尚的小餐館、咖啡吧、小酒吧經(jīng)營的街鋪。12/149/14/201*

中渝愛都會寫字樓、公寓（綜合體）重慶中渝物業(yè)發(fā)展有限公司投資地產(chǎn)北部新區(qū)東湖南路333號高新園308046.25平方米毛坯均價8300元/物管公司：重慶加州物業(yè)服務(wù)有限公司重慶寫字樓市場調(diào)研報告愛都會時尚寫字樓面向的是時尚‘知產(chǎn)階級’，時尚商務(wù)公寓項目定位定位于都市創(chuàng)意領(lǐng)地，對客戶和業(yè)態(tài)的定位都充滿時尚的氣質(zhì)和內(nèi)涵。項目定位明確“年輕居住、現(xiàn)代商務(wù)、時尚商業(yè)”，對70、80后吸引力較大，容易形成影響力與口碑效應(yīng)。項目南區(qū)，非住宅，大商業(yè)、酒店、寫字樓、SOHO，以項目分析城市為核心規(guī)劃功能和形象；北區(qū)，住宅，小商業(yè)、小高層、高層，以人為核心規(guī)劃功能和價值。同一項目分為不同的兩個主題，為不同人群提供了完備的商務(wù)平臺和生活坐標,有著廣闊的投資、辦公、創(chuàng)業(yè)的商務(wù)前景。中渝愛都會8號樓目前在售83-211平方米房源，一次性付款階段信息享受99折優(yōu)惠，按揭99.5折優(yōu)惠。時尚商務(wù)公寓整層預(yù)約中，目前可辦理VIP卡。

研究小結(jié)：

（1）重慶城市發(fā)展向北，北部具有重慶領(lǐng)先的區(qū)域交通規(guī)劃支撐：一是機場；二是龍頭寺新客站；三是作為長江上游航運中心的寸灘港口及保稅港的建設(shè)。今年6月18日，國務(wù)院正式批準重慶成立兩江新區(qū)，這意味著，重慶最集中的物流、人流、信息流及優(yōu)惠政策都將全部匯集到北部。沒有其它任何城市的新城區(qū)能夠?qū)�機場、碼頭、港口及保稅港幾個城市最為重要功能集為一體。依托這些發(fā)展優(yōu)勢，北部將會吸引大批的企業(yè)落戶該區(qū)域，這也注定北部新區(qū)的寫字樓及公寓的發(fā)展會迎來更美好的前景。

（2）很多公司辦公選址首先會很關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈、產(chǎn)業(yè)集群和產(chǎn)業(yè)地帶，北部新區(qū)的寫字樓及公寓發(fā)展依托高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、加工出口工業(yè)園等各型產(chǎn)業(yè)相當集中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。隨著兩江新區(qū)的成立，北部新區(qū)將享受浦東及濱海新區(qū)的所有優(yōu)惠政策，優(yōu)厚的政策土壤必然催生高新園及經(jīng)開區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)的新一輪快速增長。經(jīng)濟快速發(fā)展，企業(yè)迅速壯大，這為重慶北部新區(qū)的寫字樓及公寓發(fā)展提供了大量的潛在客戶資源。

（3）北部新區(qū)的寫字樓及公寓整體裝修程度不高，與核心商圈的精裝頂級甲級寫字樓在硬件方面存在很大差距；屬于城市發(fā)展的新區(qū)域，周邊的交通、休閑、娛樂、生活配套發(fā)展相對滯后；在價格方面一般集中在10000元/平方米以下，價格還有一定的上升空間13/149/14/20重慶寫字樓市場調(diào)研報告

（4）針對客戶需求個性化差異化的趨勢，北部新區(qū)寫字樓及公寓產(chǎn)品也推出了個性化的產(chǎn)品。既有針對一般企業(yè)的普通寫字樓；也有針對高端企業(yè)客戶推出的獨棟寫字樓產(chǎn)品，企業(yè)可以冠名也可以自行調(diào)整設(shè)計裝修方案，滿足了不同企業(yè)的多樣化需求；還有定位為年輕、時尚、現(xiàn)代的寫字樓及公寓產(chǎn)品。

2、對高新園區(qū)寫字樓及公寓產(chǎn)品的思考與建議

（1）兩江新區(qū)的成立對該區(qū)域的發(fā)展有很強的促進作用，在各種優(yōu)惠政策的幫助下，該園區(qū)的企業(yè)會得到發(fā)展，同時一些外邊的企業(yè)也會吸引到該區(qū)域落戶，這樣該區(qū)域的寫字樓及公寓產(chǎn)品的需求量會進一步的加大。

（2）從往年該區(qū)域的寫字樓產(chǎn)品成交面積及金額來看，該區(qū)域在近幾年增長趨勢相當明顯，這得益于該區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈的不斷壯大，各種高新產(chǎn)業(yè)不斷的入駐，隨著越來越多的產(chǎn)業(yè)進入，未來該區(qū)域的寫字樓及公寓產(chǎn)品將持續(xù)看好。

（3）目前該區(qū)域的寫字樓及公寓產(chǎn)品，如兩江星界、星系列寫字樓等項目主要是以單一寫字樓及公寓產(chǎn)品為主，單個項目體量偏小，裝修程度不高，價格也比較能接受。（4）該區(qū)域的寫字樓及公寓產(chǎn)品主要潛在消費人群有兩種：一種是該區(qū)域聚集的大量企業(yè)客戶辦公自用；另一種就是受住宅調(diào)控影響而從住宅投資轉(zhuǎn)向投資商業(yè)產(chǎn)品的投資客，他們看重的是該區(qū)域的發(fā)展前景與利潤升值空間。因此該區(qū)域的寫字樓及公寓產(chǎn)品從產(chǎn)品設(shè)計及銷售策略上都必須考慮到這兩群人的需要。

（5）該區(qū)域的寫字樓及公寓產(chǎn)品主要依托的是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要針對的是企業(yè)客戶，因此產(chǎn)品設(shè)計需實用經(jīng)濟。該區(qū)域?qū)ι虡I(yè)鋪面等產(chǎn)品需求不旺，大型城市綜合體在該區(qū)域不一定能夠取得預(yù)期的銷售效果。

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