關于銀行利率變動對房地產(chǎn)市場影響的調查報告

關于銀行利率變動對房地產(chǎn)市場影響的調查報告

前言：房地產(chǎn)業(yè)已成為我國國民經(jīng)濟的一個支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國家的經(jīng)濟結構，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級階段，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響，是政府近年來調控房地產(chǎn)價格的最主要的手段。但由于利率政策的時滯性和房地產(chǎn)需求剛性的影響，利率調控政策的效應還有待進一步觀察。本文結合近兩年我國銀行的利率調整，探討了銀行利率的調整對我國房地產(chǎn)市場的價格、開發(fā)商和購房消費者的影響以及運用利率政策調控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題。

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況

201*年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長46.3%

201*年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3個百分點，比1-11月回落2個百分點。其中，住宅投資44308億元，增長30.2%，增速比1-11月回落2.6個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。

201*年1-8月份，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資43688億元，同比名義增長15.6%，增速比1-7月份提高0.2個百分點。其中，住宅投資29990億元，增長10.6%，增速回落0.1個百分點，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。（二）商品房銷售情況

201*年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1

201*年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長4.9%，增速比上年回落5.7個百分點，比1-11月回落3.6個百分點；其中，住宅銷售面積增長3.9%，辦公樓銷售面積增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長12.6%。商品房銷售額59119億元，增長12.1%，增速比上年回落6.8個百分點，比1-11月回落3.9個百分點；其中，住宅銷售額增長10.2%，辦公樓銷售額增長16.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長23.7%。

201*年1-8月，全國商品房銷售面積5.74億平方米，比去年同期減少4%，減少幅度與1-7月相比放緩了2.5%。8月份，當月商品房銷售面積0.88億平方米，環(huán)比增長2%，同比增長13%。當前市場仍處于積極恢復階段。商品房累計銷售額達到3.4萬億元，較去年同期增長2.2%。商品房8月當月銷售額5311億元，環(huán)比減少1%，同比增長20%。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況

201*年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

201*年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速比上年回落12.1個百分點，比1-11月回落4.9個百分點。其中，國內(nèi)貸款12564億元，與201*年持平；利用外資814億元，增長2.9%；自籌資金34093億元，增長28.0%；其他資金35775億元，增長8.6%。在其他資金中，定金及預收款21610億元，增長12.1%；個人按揭貸款8360億元，下降12.2%。

201*年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源50832億元，同比增長6.2%。其中，國內(nèi)貸款8723億元，增長8.8%；利用外資228億元，下降54.3%；自籌資金21284億元，增長10.3%；定金及預收款12750億元，上升5.5%；個人按揭貸款5094億元，上升4.6%。

二、近兩年我國銀行利率變動情況

201*年12月25日，一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。201*年10月19日，一年期存貸款基準利率上調0.25個百分點。

自201*年4月6日起，金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。從201*年5月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次上調存款準備金率后，大型銀行存款準備金率高達21%，創(chuàng)歷史新高點。中小金融機構的存款準備金率也將高達17.5%。201*年6月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。此次存款準備金率調整后準備金率高達21.5%，再創(chuàng)歷史新高。201*年12月5日起，央行下調存準率0.5個百分點。

201*年2月24日起央行決定下調存款準備金率0.5個百分點。201*央行首次“降準”，將一次性釋放約4000億元資金。中國大型金融機構的存準率將由21%回落至20.5%，中小型金融機構的存準率則降至17%。此為201*首次下調存準率，也是自201*年6月存準率大型機構升至21.5%和中小型機構18%的歷史高位后，央行第二次下調存準率。

三、銀行利率變動對我國房地產(chǎn)市場的影響（一）銀行利率變動與房地產(chǎn)業(yè)的關系

銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應量增長。當貨幣供應增長超過房地產(chǎn)商品對貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費者和投機者，并沒有急于將多余的資金用于投資或消費；但當貨幣供應量繼續(xù)增加，持幣者就會增加對房地產(chǎn)商品的投資或消費。在消費心理等因數(shù)的影響下，這一過程可能導致?lián)屬彿康禺a(chǎn)的行為，推動貨幣轉化為房地產(chǎn)實物商品的替換過程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價格不斷上漲，交易量不斷增加。由于價格的不斷上升導致現(xiàn)有價格嚴重脫離其實有價值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟進入嚴重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應增長低于房地產(chǎn)商品流通對貨幣的需求限度，就會出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結果導致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴重。

（二）銀行利率變動對房地產(chǎn)價格的影響

一般理論認為，銀行利率與房地產(chǎn)價格呈反比例關系，利率升高時房地產(chǎn)價格降低，利率降低時，房地產(chǎn)價格上漲。其原因：一是當利率升高時，儲蓄、購買債券的收益增加，相對的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導致房地產(chǎn)價格缺少支撐力，結果必然價格下跌；二是由于利率升高，投資者運用的資金利息成本加大，而在物價沒有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過合理的方式轉嫁到房地產(chǎn)價格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，，這時的房地產(chǎn)投資就不能說是理想的投資方式。而當利率降低到一定程度，各方面對資金的需求量加大，經(jīng)濟開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來越多，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。提高存款準備金率和上調金融機構人民幣存貸款基準利率，目的是減少銀行貸款增長的趨勢，控制投資增長過快和經(jīng)濟發(fā)展過熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長的勢頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)�，F(xiàn)在看來，從201*年開始頻繁采取的加息措施并沒有成功抑制房價上漲的勢頭。不過，由于購房貸款期限短則十年，長則二三十年，所以，未來利率的繼續(xù)調整，可能導致的“從量變到質變”的影響，即防止房價過快增長。

（三）銀行利率變動對開發(fā)商的影響目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實現(xiàn)間接融資，因此利率的變動導致開發(fā)商的財務成本增大，對其資金成本和利潤影響比較大。財務成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉的困難，在招牌掛市場化出讓經(jīng)營性土地的趨勢下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項目開發(fā)周轉期，有可能會減少盈利空間，降低價格，以規(guī)避項目建設、增加土地儲備的風險。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負擔加重，以開發(fā)商年貸款100億為例，在貸款利率上調0.27個百分點以后，開發(fā)商一年增加還款2700萬。對于央行加息對目前房產(chǎn)市場的影響，大致分為兩種意見，一種認為，加息使得房地產(chǎn)市場開發(fā)成本加大，房價會隨之上揚；另一種認為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會由于資金壓力，可能會采取降價的方式及早出售自己手中的樓盤。對于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。

（四）銀行利率變動對購房消費者的影響

加息給中國百姓帶來最直接的好處就是存款利息的增加。但對購房消費者來說，加息會增加成本。一方面，對已購房者來說，加息增加了他們每月支付的購房成本，擠占他們的日常消費；另一方面，對潛在的購房者來說，購房成本的增長，又會減弱他們進入市場的欲望。特別是由于我國信貸消費剛開始，購房者從沒有體驗過利息波動對個人消費的影響，如果利息的波動，尤其是利息上升幅度較大時，消費者購房支出陡然上升，會導致潛在消費者對購房欲望的減弱甚至停滯，從而導致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個經(jīng)濟增長放緩。目前，房價并非賣方?jīng)Q定，開發(fā)商不會貿(mào)然將其轉嫁給消費者，房價短期不會因此有明顯上漲；從消費者角度來看，雖然加息增加了購房成本，消費者可能放緩其購房步伐，但此次加息幅度有限，對其影響甚微，心理影響大于實際影響。由于目前市場上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來講，加息對市場需求影響不大，對房價的影響也不會很大。利率上升，由于消費者的購買欲望會降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場流向銀行的趨勢。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場需求降低的狀況，從而達到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。

四、在運用利率政策調控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題

（一）利率政策存在滯后性，調控的效應有待進一步考察。從經(jīng)濟學的角度來看，以利率調整等貨幣政策實施宏觀調控房地產(chǎn)市場，必然存在一定的政策效應滯后期。造成這種現(xiàn)象的主要原因利率政策本身存在時滯性。利率變動通過中介變量貨幣供應量作用于房地產(chǎn)市場時，利率工具的時滯效應既體現(xiàn)在工具變量與中介變量之間，也體現(xiàn)在中介變量與最終目標變量之間。同時作為房地產(chǎn)管理機關的建設部和國土資源部與作為貨幣政策調控機關的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時獲得房地產(chǎn)市場運行狀況及其變動趨勢的精確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調控滯后的問題。

（二）由于我國房地產(chǎn)需求旺盛，小幅利率變動對房地產(chǎn)需求的影響不大，從而也影響了利率政策的時效性。利率政策的效果還有待時間檢驗。貸款利率的調整同時作用于房地產(chǎn)市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產(chǎn)價格。中國人存在"人者有其居"的觀念，到達一定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購房需求呈現(xiàn)剛性，對于小幅利率政策調整反應不敏感。因此在之前加息面前，需求變動不大而供給減少，房地產(chǎn)價格上升也就不足為奇。但是如果加息成為一種常態(tài)，不僅會加大普通購房者的借貸成本，更是會進一步推動房地產(chǎn)價格走高，一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付能力，需求會急速下降。（三）開發(fā)商可以通過抬高房價來轉嫁利息成本，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè),他們起著價格領袖的作用，將增加的融資成本轉嫁到了房地產(chǎn)價格上，從而導致房地產(chǎn)價格的繼續(xù)上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。這是由于在土地交易價格的調控上,人民銀行基本上無能為力，不是央行的貨幣政策所能決定的，在而我國房地產(chǎn)成本的構成中,土地成本占了商品房價格的很大一部分,所以開發(fā)商將土地成本轉嫁到購房者身上，對此，貨幣政策在影響房地產(chǎn)市場的走向方面有一定的局限性。

五、總結

從上文可以看出，通過利率調整房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長速度及投資風險，對于保持房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的協(xié)調發(fā)展是十分必要的。但對房地產(chǎn)投資較高的回報率和具有一定的壟斷性而言，利率調整不足以降低房地產(chǎn)投資，反而使消費者的房貸成本大幅增加，對房地產(chǎn)消費起一定的抑制作用。因此如果采用利率政策來對房地產(chǎn)需求進行調控，必須做到因時制宜和靈活應用，才能正確發(fā)揮利率政策對房地產(chǎn)市場需求的作用，

政府對房地產(chǎn)市場的規(guī)制是一個系統(tǒng)工程，僅僅依靠利率調整還是不夠的，還需要稅收、信貸等方面的綜合配套政策支持。因此在對房地產(chǎn)價格進行調控的時候，除了運用相關的貨幣政策工具，還必須輔之其它有效的政策手段，比如信貸政策、住房制度、土地政策等。這就要求政府在宏觀調控時要慎用貨幣政策,并完善相關的機制。

對整個經(jīng)濟的影響起到復蘇、保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長的作用；調低存款準備金率對銀行的信貸規(guī)模擴張有正面作用，對市場特別是對銀行股會有一個好的作用。

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關于房貸調整對房地產(chǎn)市場影響的調查報告文獻綜述

引文

房地產(chǎn)作為一種耐用商品,其價格是在資本或資產(chǎn)市場上決定的,這決定了房地產(chǎn)市場與金融資本市場有著密不可分的關系。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模較大,開發(fā)周期較長的特點,這使得房地產(chǎn)的投資需要大量資金,遠高于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模,外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來源。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有國內(nèi)銀行貸款、REITs融資、上市融資、債券發(fā)行等多種途徑。以開發(fā)住房為主營業(yè)務的房地產(chǎn)企業(yè),一直以來都以銀行貸款為主。因此居住類房地產(chǎn)的價格變化必然與銀行放貸量、利率等金融指標的變化有著千絲萬縷的聯(lián)系。在市場經(jīng)濟的條件下,政府對居住類房地產(chǎn)價格的調控除了供需調節(jié)外,借助房地產(chǎn)金融方面的調控在整個宏觀調控體系中也是必不可少的。利率調節(jié)由于其容易施行、見效快等特點,是使用比較頻繁的房地產(chǎn)金融政策。隨著利率調整,整個住房市場會產(chǎn)生怎樣的響應,住房價格會如何變化等問題是歷次調控政策出臺后,各界廣泛關注的焦點。

關鍵詞：

住房貸款；房地產(chǎn)市場

一、個人住房貸款發(fā)展及風險概況

從發(fā)展歷程看，與北京市住房市場和宏觀政策調控相適應，北京市個人住房貸款發(fā)展可以大致劃分為三個階段：1998-201*年為個人住房信貸的高速發(fā)展時期，年均增速為319.5%。201*-201*年為個人住房貸款平穩(wěn)發(fā)展期，在房地產(chǎn)調控政策和房地產(chǎn)市場的共同作用下，個人住房貸款高速增長的勢頭受到抑制，201*-201*年北京市個人住房貸款增速分別為13.8%、7.3%和13.6%。201*年以來，隨著房地產(chǎn)市場進入全面調整，北京市個人住房貸款進入結構調整期。201*年北京市個人住房貸款同比增速下降2.7%，比上年末回落20.8個百分點。從結構看，在新建房貸款負增的情況下，二手房貸款保持了高速增長。

從信貸風險看，在個人住房貸款高速發(fā)展時期，隨著個人住房貸款的快速增長，個人住房貸款不良率也迅速提高。201*年末北京市個人住房貸款不良率為0.3%，到201*年末上升為1.62%。自201*年以來，在宏觀調控的作用下，北京市個人住房貸款增速迅速回落，但資產(chǎn)質量保持了總體較好的狀態(tài)。201*年末，北京市個人住房貸款不良率為1.43%，比201*年末下降了0.19個百分點。截至201*年末，中資金融機構各項房地產(chǎn)人民幣貸款不良率為2.39%，比上年末微升0.02個百分點。其中，商業(yè)性個人住房貸款不良率為1.53%，比上年末僅提高0.03百分點。

在房地產(chǎn)市場進入全面調整時期，我國個人住房貸款風險并沒有出現(xiàn)快速上升，即使在深圳、廣州等房價降幅較大的城市，個人住房貸款依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質信貸資產(chǎn)。這表明我國居民信用意識并不像境外某些信用評級機構想象的那樣弱，也表明提高首付比率、對主體封頂樓盤發(fā)放貸款、月供收入比等房地產(chǎn)信貸政策起到了一定的效果。同時，說明居民對家庭收入預期、經(jīng)濟增長預期較好，對中國經(jīng)濟維持健康快速平穩(wěn)發(fā)展的信心仍在。

二、住房貸款風險分析

當前，我國個人住房貸款種類相對單一，僅有數(shù)億元的固定利率住房貸款，且基本已經(jīng)停辦或停滯發(fā)展，其他基本上是根據(jù)法定基準利率變動的可調整利率住房抵押貸款，并附有貸款保險或擔保，與美國的ARM（Adjustableratemortgage）相類似，但不能流通轉讓。因而，除了系統(tǒng)性風險外，其具體風險主要可分為違約風險、提前償還風險、操作風險和流動性風險等。具體情況分析如下：

（一）月供收入比的信貸政策要求提高了房貸抗風險能力，因收入變化帶來的違約風險不會大幅增加

違約風險特指借款人可能不履行償還本金與支付利息的義務而產(chǎn)生的風險。違約理論及實證研究表明，借款人收入下降或意外支出增加會降低借款人的支付能力而違約風險增加�；�于該理論和判斷，我國信貸政策要求房貸月供占家庭收入的比重不超過50%，因而只要貸款購房人對家庭收入的預期保持穩(wěn)定或向好，因收入驟下降而造成的違約風險就不會大幅上升。影響支付能力的因素包括借款人的年齡、收入、支出及其他借貸關系。據(jù)調查顯示，北京市房貸借款人中青年占主體，其收入正處于上升階段。其中，30歲（含）以下和30-40歲（含）的借款人占比為超過七成，50歲及以上貸款購房人僅為貸款購房人數(shù)的百分之五左右。盡管受到國際金融危機的影響逐步加深，但北京市貸款購房人對家庭收入穩(wěn)定預期尚在。預期家庭收入基本穩(wěn)定及較大幅度上升的超過八成，對收入預期不確定的家庭不足兩成。從商業(yè)銀行了解到發(fā)生過延期還款行為的房貸借款人不足一成，而且在出現(xiàn)延期還款行為的房貸借款人中，九成借款人是因為遺忘、出差等情況而無意間延期。這表明我國房貸風險。

這與爆發(fā)于美國的次債危機有明顯不同，美國金融機構為了發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務，除了信用優(yōu)質家庭發(fā)放住房抵押貸款外，還向信用較低或低收入的購房人發(fā)放抵押貸款。美國抵押貸款市場大致可以分為三個層次:優(yōu)質貸款市場(PrimeMarket)，“ALT-A”貸款市場和次級抵押貸款市場(SubprimeMarket)。優(yōu)質貸款市場面向信用分數(shù)在660分以上，收入穩(wěn)定可靠，債務負擔合理的優(yōu)良客戶。次級市場是指信用分數(shù)低于620分，收入證明缺失，負債較重的人�！癆LT-A”貸款市場介于二者之間，它既包括信用分數(shù)在620到660之間的主流階層，還包括一部分分數(shù)高于660的高信用度客戶。次級抵押貸款對信用要求程度不高，信用風險較高，貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%-3%。美國次級抵押貸款總規(guī)模大致在1.3萬億美元左右,其中有近半數(shù)貸款人沒有固定收入憑證，這部分人的收入不穩(wěn)定性較大�？梢姡�房貸客戶不穩(wěn)定是重要的信貸風險因素之一。

（二）首付款比例等房貸政策要求增強了應對房價下跌的能力，房價滯漲不會大幅提高房貸不良率

國外理論界實證研究表明，當?shù)盅悍慨a(chǎn)的價值低于剩余貸款余額時，借款人即使有能力支付房貸月供也可能違約。美國次債款危機正是發(fā)端于房價降溫，受美聯(lián)儲低利率政策和房價持續(xù)上漲的影響，美國人的買房熱情高漲，據(jù)美國聯(lián)邦統(tǒng)計調查署統(tǒng)計，全美家庭自有住宅比例從1980年的64.4%持續(xù)走高到201*年的69.1%。大量美國居民貸款購房，201*年美國次級抵押貸款占全部抵押貸款的比例快速躍升到30%左右。201*年以來由于美國住房市場的急劇降溫，借款人很難及時將房產(chǎn)變現(xiàn)，房屋價值也可能已經(jīng)跌到不足以償還剩余貸款的地步，由此造成越來越多的次級抵押貸款者不堪重負。

基于此項結論，我國個人住房貸款政策明確規(guī)定了首付款比例的最低要求。為了支持普通家庭購房，同時為了防范房地產(chǎn)信貸風險，201*年我國信貸政策進一步將購買90平方米以上住房的首付比率提高到了30%。當前，我國房貸平均首付比例在30%以上，最低首付比率也在20%以上。這表明我國房價即使出現(xiàn)波動，如果下降幅度不超過20%，通常的房產(chǎn)價值不會低于貸款余額，由此導致的房貸違約風險將會較低。另一方面，從1998年開始，隨著國家住房制度改革、商品化進程的加快，在土地、金融等政策的綜合作用下，我國房地產(chǎn)市場進入快速增長期，部分城市房價出現(xiàn)快速上漲。據(jù)統(tǒng)計，從201*-201*年北京市住房銷售價格指數(shù)累計上漲60%左右，從實際銷售價格看，我國許多城市房價漲幅應在一倍以上。因而，盡管我國房地產(chǎn)市場進入全面調整期，但由于累計漲幅和最低首付款比率要求，我國銀行房貸資產(chǎn)不良率不會出現(xiàn)較大幅度上升。

（三）受國際金融危機影響通貨膨脹預期逆轉，五次降息將利率風險降到較低水平從需求角度講，住房貸款是住房需求的派生需求，住房需求在很大程度上決定住房貸款的實際利率水平。從供給角度講，房貸的實際利率水平至少能夠補償商業(yè)銀行的資金成本或通貨膨脹水平。住房需求、通脹預期、資金供給、利息調整等對實際利率水平均存在不確定影響，從而造成利率風險。在美國，也正是由于利率上漲刺破了房地產(chǎn)泡沫而激發(fā)了次債危機。次級抵押貸款人很少考慮到未來利率上升后的負擔，他們預期房地產(chǎn)價格會持續(xù)上漲，或至少認為在“合理”的時間段內(nèi)會如此，只要他們能及時將房子出售，風險是“可控”的，并且想當然地認為房地產(chǎn)上漲的速度會快于利息負擔的增加。然而在美聯(lián)儲連續(xù)17次上調聯(lián)邦利率后，80%的次級抵押貸款人月還款額在不到半年時間里猛增了30%～50%。據(jù)雷曼兄弟公司報告顯示，在201*年獲得次級抵押貸款的美國人中，有30%可能無法及時還貸。

受國際金融危機的影響，我國房貸利率政策及時調整，201*年下半年人民銀行連續(xù)五次下調存貸款基準利率，累積下調216個基點，并且購買自住普通商品住宅的購房人申請商業(yè)貸款還能最低享受0.7倍的下限優(yōu)惠。截至201*年末，五年期以上的商業(yè)貸款購房基準利率為5.94%，下限優(yōu)惠利率為4.158%。五年期以上（含）的公積金住房貸款利率為3.87%，五年期以下的公積金住房貸款利率為3.33%。從當前利率水平看，房貸的利率風險相對降到較低水平，如果我國宏觀經(jīng)濟不出現(xiàn)意想不到的波動，房貸質量不會出現(xiàn)較大幅度下降。

（四）流動性過剩局面與相關調控政策效果之間關系微妙，提前還貸風險逐漸加大當前，個人住房貸款一般來說允許借款人提前償還而不規(guī)定罰金，借款人可以自由選擇提前償還貸款，從而帶來金融機構安排信貸資金的不確定性和再貸款利率低于合同利率的損失，從而產(chǎn)生提前還款風險。在當前流動性相對過剩的情況下，提前還款風險正在逐步顯現(xiàn)。據(jù)調查，北京市住房貸款借款人有提前還款行為的約占三成，在當前情況下有提前還款傾向的借款人超過一半。從當前金融市場形勢看，居民手中的房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價值逐步回歸，資產(chǎn)投資收益率逐步降低。在這種情況下，理性借款人會逐步將資產(chǎn)投資資金用于提前歸還貸款。從北京情況看，201*年提前還款約占個人住房貸款余額的12.0%，201*年和201*年約占個人住房貸款的13%，提前還款風險較大。

（五）信貸管理尚有很大的提高空間，操作風險不容忽視

我國的住房貸款在貸款管理制度上相對比較完備，既有房產(chǎn)的抵押，又有貸款保險或擔保。信用放款金額相對較小，金融機構產(chǎn)生直接貸款損失的可能性較低。但是在房貸業(yè)務競爭日益激烈的情況下，商業(yè)銀行經(jīng)辦人員過于重視抵押物價值，對借款人資質的審查流于形式。特別是對借款人收入情況以及其他申請文件只作形式上的審核，使得一些不符合規(guī)定的

借款人獲得個人住房貸款。特別是對以貸款炒房為目的的借款人識別能力不夠、審查不嚴，客觀上助長了投機炒房的氣焰。一旦這樣的行為正常化，就有可能出現(xiàn)一些假按揭現(xiàn)象，造成信貸風險。

（六）沒有建立完善的資產(chǎn)證券化市場，住房貸款存在固有的流動性風險

不能以合理的價格及時變現(xiàn)所持有的資產(chǎn)，就會產(chǎn)生流動性風險，可出售的資產(chǎn)流動性較強，能夠降低貸款的費用而降低利率。我國的個人住房貸款，金融機構不能出售變現(xiàn)，借款人也不能“轉”按揭，因而固有流動性風險。一旦遇到流動性逆轉或出現(xiàn)負收益，銀行很難在短期內(nèi)改善或處理經(jīng)營狀況，流動性風險就會凸現(xiàn)。流動性風險能夠加大投資人的利息負擔，增加金融機構的支付風險，需要引起高度關注。從北京形勢看，201*年北京市商業(yè)銀行的存貸比約為50%，信貸資金比較充沛。但從流動性比率看，銀行負債趨向活期化而資產(chǎn)因住房抵押趨向長期化，這種趨勢長期持續(xù)引發(fā)流動性風險。

三、相關政策建議

（一）加強貸款管理，防止轉向“次級貸款”或假按揭風險

在市場條件不成熟的情況下，“次級貸款”會加大銀行的經(jīng)營風險，為防范銀行向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級”住房貸款，建議加強對借款人的資格審查及貸后管理，并有利于防止“假按揭”風險。其措施包括：加強與借款人面訪及信用調查；嚴格房地產(chǎn)價格評估；完善收入的有效憑證；定期了解借款人情況。

（二）預測并及早安排提前還款資金，降低資金的機會成本

從國際經(jīng)驗看，對借款人收取提前還款的罰金并不是常規(guī)做法。商業(yè)銀行應具有預測及有效安排改部分資金的能力，面對可能逐步增加的提前還款風險，我國商業(yè)銀行要做好預測、及早安排，降低提前還貸資金的機會成本，提高實際收益水平。

（三）加強對房地產(chǎn)市場的預警及分析，推進風險定價機制建設

長期利率取決于市場前景及預期，短期利率取決于當前資金供求關系。在利率市場化的進程中，商業(yè)銀行應加強對房地產(chǎn)市場形勢的分析與預測，通過推進風險覆蓋風險的定價機制建設，靈活確定貸款利率，切實防范信貸風險。

（四）推進房貸產(chǎn)品創(chuàng)新，加強流動性風險和違約風險管理

我們既要從美國次債危機中汲取教訓，又不能固步自封延遲創(chuàng)新步伐，而是積極地推進房貸創(chuàng)新產(chǎn)品市場健康地發(fā)展。資產(chǎn)證券化可以降低流動性風險和交易成本，提高資金使用效率。同時，利用選擇權等創(chuàng)新房貸還款機制，使借款人根據(jù)資金的收入選擇還款月供，從而降低風險。

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