使用市場法評估房地產(chǎn)計稅價格需要關注的問題

使用市場法評估房地產(chǎn)計稅價格需要關注的問題

徐漢峰

湖北職業(yè)技術學院（湖北孝感43201*）

摘要：使用市場法評估房地產(chǎn)計稅價格時要特別注意基準價值，個案價值影響因素修正系數(shù)、建筑面積和計稅比例四大要素，使評稅技術文本符合科學性、公平性、可操性和統(tǒng)一性原則，使計稅價格具有客觀性、公正性和合理性，推動存量房交易的順利進行。區(qū)分不同情況開征房地產(chǎn)稅，既要為國家增加財政收入，又要減輕勞動人民的經(jīng)濟負擔，更要抑制炒房現(xiàn)象，構(gòu)建一個“均無貧，和無寡，安無傾”的“兩型”和諧社會。

關鍵詞：存量房；二手房；交易；申報；計稅價格；市場法；評估

中圖分類號：F230文獻標識碼：A文章編號：一、市場法評稅計價提出的客觀必然性1、理論依據(jù)

“實行有利于科學發(fā)展的財稅制度，建立健全資源有償使用制度和生態(tài)環(huán)境補償機制”[1]

是建立評稅計價機制的理論依據(jù)。自上個世紀五十年代，居民房屋出租時要向租賃者收取租金收入，所以要向政府交納房產(chǎn)稅金。但在改革開放后三十多年里，人民的居住水平不斷得到改善和提高，由原來的幾代人同居一個屋發(fā)展為今天的幾乎是兩代人居住一套房子的事實，導致空置房現(xiàn)象較為普遍，于是就出現(xiàn)閑置房、空置房出租的事實。在前幾年的金融風暴中，有錢人為了防止貨幣投資風險，于是就做起了房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房投機商。炒房現(xiàn)象在目前的現(xiàn)實生活中也較為普遍，有錢人、有權人、有勢的人大多有多套住房，這也是不爭的事實。而另一方面，中國的年青人則需要幾十年甚至是幾代人的努力才能買得起一套住房，在房地產(chǎn)交易中又出現(xiàn)了以低價報稅的手段而偷逃國家稅收的現(xiàn)象也十分嚴重。為了抑制炒房熱，穩(wěn)定金融秩序，節(jié)約社會資源，和諧社會，和諧中國，國家職能部門責無旁貸地要運用稅收杠桿強制調(diào)節(jié)人民的經(jīng)濟運行和提高人民的物質(zhì)生活水平。我國房地產(chǎn)業(yè)從一九九三年至今已經(jīng)有近二十年的發(fā)展時間，房地產(chǎn)市場的強勁發(fā)展，同時也推動了存量房交易的發(fā)展，這個由房市推動的經(jīng)濟發(fā)展“無論是在拉動GDP的增長，還是在提高居民的居住質(zhì)量上都起到了決定性的作用�！盵2]隨著國民經(jīng)濟的強勢增長，房地產(chǎn)市場的繁榮也出現(xiàn)了過度投資、投機現(xiàn)象，房價飛漲，貧富差距進一步拉大，所以要采取強硬措施抑制這種現(xiàn)象。

2、政策依據(jù)

根據(jù)中央政府職能部門三個文件精神，一是《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定：“納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的，稅務機關有權核定其應納稅款�！盵3]二是財政部和國家總局于二OO九年七月十四日印發(fā)的《財政部、國家稅務總局關于開展應用房地產(chǎn)評稅技術核定交易環(huán)節(jié)計稅價格工作的通知》，三是財政部、國家稅務總局又以財稅[201*]105號文件發(fā)出了“財政部、國家稅務總局關于推進應用房地產(chǎn)評估技術，加強存量房交易稅收征管工作的通知�！盵4]所以，要對存量房交易納稅人申報的計稅價格進行評估，對于低報成交價格，偽造陰陽合同，以及評估報告偏離實際情況的現(xiàn)象可能起到控制作用。逐步將房地產(chǎn)評估計價技術應用到計稅價格的評估核實工作之中，增強計稅價格核定的權威性、公正性和科學性，推動房地產(chǎn)市場的計稅改革，提高稅政征管水平，增加國家稅收收益。

3、前提條件

在征收房地產(chǎn)契稅問題上有三層意思：一是征不征稅？即多大面積才征稅？多大面積不征稅？二是計征房地產(chǎn)契稅的依據(jù)是什么？即課稅的價格由誰來確定？三是按計稅價格的多少比率或比重計征房產(chǎn)稅？在征與不征房產(chǎn)稅的問題上各地都有各自的具體做法。例如：深圳市采用“自用滿五年（含五年）且是家庭唯一住房的就免征個人房地產(chǎn)稅。意思就是說只要是居民買給自己居住的房屋，其居住年限在五年以上的就免征房產(chǎn)稅，說明這個房屋是勞動人民用來居住的物質(zhì)條件，是生存的需要，是生活的需用，是學習的需要，是休養(yǎng)生息的地方，理所當然的不征個人房地產(chǎn)稅，這就是一種明智的選擇，是提高人民生活水平的表現(xiàn)，是提高人民幸福指數(shù)的做法。上海在征不征房地產(chǎn)稅和征多少個人房地產(chǎn)稅上也有明確規(guī)定，上海市人民政府于二O一一年一月二十七日印發(fā)了《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，“辦法規(guī)定從二O一一年一月二十八日起對上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房價高低分別暫定為百分之零點六和百分之零點四�！盵5]起征點為人均六十平方米以上按年計征，不足一年的按月計征。以一般家庭一對夫妻加一個未成年子女三口之家計算，三個人應居住一百八十平方米（60×3人），若原有一套五十平方米住房，現(xiàn)購買一套一百一十平方米住房，兩套住房合計面積一百六十平方米，人均居住面積五十三平方米，尚未超過法定居住面積，所以不征房產(chǎn)稅。再例如，該戶主原有住房面積一百五十平方米，現(xiàn)購住房一套面積一百一十平方米，兩套住房合計二百六十平方米，人均居住面積約為八十七平方米，每人超出約二十七平方米，全家三個人超出法定居住面積八十平方米（260-180），這個超出的八十平方米就要按照當?shù)囟悇諜C關核定的征收比例征收房產(chǎn)稅，這做作法筆者認為是很合情合理。本人認為，有其人必有其居，有其居必有其房，這是天經(jīng)地義的事情。上海市和深圳市等地的經(jīng)驗可以總結(jié)，借得全國各地學習和借鑒。第一，對于常居人口而言可以按三口之家或多口之家以家庭為單位，人均六十平方米居住權計算，當然，各地也可以根據(jù)各地的實際房源情況和人均居住水平確定一個令當?shù)厝嗣袢罕姖M意的人均居住面積。第二，對于終生單身者，在政策層面上要放寬一點政策，允許居住八十平方米或九十平方米的一套小戶型，在小戶型范圍內(nèi)免征房產(chǎn)稅。第三，對于喪偶重組家庭，建議維持原核定居住面積，因為喪偶再婚者雙方已有子女，是兩個“生存”空間。第四，對于離異再婚者，可以以兩個家庭單位核定居住面積�？傊�，在計征房地產(chǎn)評稅計價中，既要防止炒房者從中牟利，又要使出租房屋者向政府交納合法的房產(chǎn)稅，還要關心廣大人民群眾的合法居住權益。既要征收房產(chǎn)稅，又要減輕人民群眾的經(jīng)濟負擔，讓改革開放的成果惠及到中華人民共和國每一個公民。只有政府的正確領導和正確引導，人民群眾的理性理解和剛性支持，房產(chǎn)稅才會順利推行、推廣和推進，有條不紊的順利進行。在征收計算依據(jù)上，按照兩者孰高法予以確定。即納稅人申報的面積與申報的價格與評估時由稅務部門核定的面積和核定的價格兩者相比，哪個價格高就以那個價格高的價格作為計稅的依據(jù)。在征收比例上，從網(wǎng)上資料可以看出，“深圳普通住宅按核定價百分之一計征，非普通住宅稅率按核定價百分之一點五計征�！盵6]

二、市場法評估計價的技術路徑和技術內(nèi)涵

根據(jù)相關文本提出的評稅方法主要有成本法、市場法和收益法三種，房地產(chǎn)評稅方式是采用批量評估方式，以財政部、國家稅務總局確定的《房地產(chǎn)稅評稅系統(tǒng)》為基本技術平臺，結(jié)合各地實際情況，采用成本法對應稅房地產(chǎn)進行評估計稅價格進行信息采集，在完成成本法評稅的基礎之上再采用市場法對個人住宅進行評稅。本文就市場法的基本內(nèi)容展開討論。市場法評稅公式是：房地產(chǎn)計稅價格=適用的基準價值×個案價值影響因素修正系數(shù)×建筑面積×計稅價格比例。從這個計算公式可以看出房地產(chǎn)計稅價格的大小、高低

與多少，對稅務機關征收的稅收收益或房產(chǎn)主應賦稅的稅額有直接關系，若房地產(chǎn)計稅價格越高，且征收的房地產(chǎn)稅額也就越高。若房地產(chǎn)計稅價格越低，且征收的房地產(chǎn)稅額也就越低。但決定房產(chǎn)計稅價格高低的主要因素表現(xiàn)在各個地區(qū)各個地段各個樓幢的基準價值、個案價值影響因素修正系數(shù)、建筑面積和計稅價格比例四個因素，至此，運用市場法評稅計算公式計算房地產(chǎn)計稅價格時要特別注意四個問題。

1、確定基準價值需要注意的問題

基準價值的確定要由房地產(chǎn)管理部門對本地的每幢樓盤進行數(shù)據(jù)收集、分析，并結(jié)合專家的職業(yè)經(jīng)驗確定其基準價值，基準價值有一般房地產(chǎn)評估價值和特殊房地產(chǎn)評估價值兩個對象。第一、一般房地產(chǎn)評稅價值的確定，一般房地產(chǎn)評稅價值=樓幢基準價值×（1+層次差價率）×（1+朝向差價率）×面積修正系數(shù)×建筑面積。其中，樓幢基準價值可以根據(jù)每個樓幢的實際基準價值確定。例如，某城市有五大地段十一類小區(qū)，大約有三百個物業(yè)小區(qū)合計二萬個樓盤，其每平方米的平均造價值由最低的七百元左右到一千四百元之間，其每平方米的平均售價值由一千四百元左右到七千四百元之間，這里就存在兩個衡量標準。其一可以采用建安平均造價成本作為基準價值，其二也可以采用平均售價值作為基準價值。筆者認為運用謹慎原則或保守原則，則可以采用成本評估價作為基礎價值，這種作法可以使稅務部門少征收一點房產(chǎn)稅，讓少征收的稅額要藏富于民。如果當?shù)囟悇諜C關要多征收一些房產(chǎn)稅，就可以運用激勵辦法，采用以售價為基礎的評估價值，這種作法稅務機關當然可以多征收一點房產(chǎn)稅，但使老百姓又要多拿出稅額，增加了勞動人民的財力負擔。筆者認為，應該從長遠的經(jīng)濟利益觀點出來，采用兩者熟低法作為評估價值的基礎，也就是說不論成本價或是出售價或是購入價，那個價值較低就采用那個價格作為房地產(chǎn)的評估基準價值。第二、特殊房地產(chǎn)評稅價值，特殊房地產(chǎn)評稅價格計算公式如下：特殊房地產(chǎn)評稅價格=樓幢的基準價格×（1+頂層差價）×（1+朝向差價率）×面積修系數(shù)×特殊房產(chǎn)修正系數(shù)×建筑面積。這里有兩個指標需要特別注意，一是頂層差價率與其他樓層的差價率相比往往要低一點或者是個負數(shù)值。因為頂層的建筑有兩種建筑風格，一是平頂式，二是瓦頂式。在平頂建筑物上，由于頂層要承受自然力作用的影響容易產(chǎn)生漏水等現(xiàn)象。即使是瓦頂，在某些城市喜歡安裝太陽能的情況下也容易產(chǎn)生漏水等不良現(xiàn)象。至此，頂層的差價率應該為最小值或者是減項值或叫負值。二是特殊房產(chǎn)修正系數(shù)，有的修正系數(shù)可能大于“1”，也有的修正系數(shù)可能要小于“1”，這就要看具體情況而定。

2、確定個案價值影響因素修正系數(shù)需要注意的問題

市場法是運用替代原理對于商業(yè)性用房的評稅價值進行確定的，是將評稅對象與評稅時點近兩年內(nèi)有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價格作出適當?shù)男拚�，其修正系�?shù)有六個方面：一是商業(yè)用房新舊程度修正系數(shù)表，可以根據(jù)房地產(chǎn)權益證書確認。二是商業(yè)用房深度修正系數(shù)表，可以根據(jù)房地產(chǎn)權益證書確認。三是商業(yè)用房高度修正系數(shù)表，可以根據(jù)實地勘測法予以確認。四是商業(yè)用房臨街修正系數(shù)表，既可以根據(jù)房地產(chǎn)權益證書確認，又可以進行實地勘查確定。五是商業(yè)房地產(chǎn)樓層修正系數(shù)表，既可以根據(jù)房地產(chǎn)權益證書確認，又可以進行實地勘查確定。六是住宅附屬建筑物商業(yè)房產(chǎn)修正系數(shù)表�？梢愿鶕�(jù)附屬修正因素進行實地勘查確定才能得出正確結(jié)論。某一幢樓盤總的個案價值影響因素=新舊程度修正系數(shù)×深度修正系數(shù)×高度修正系數(shù)×臨街修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×附屬建筑物修正系數(shù)。

3、確定建筑面積需要注意的問題

房地產(chǎn)評稅價值中的建筑面積應該是該房地產(chǎn)的實際建筑面積，在如何確認建筑面積上有三種觀點。一種觀點認為房產(chǎn)的建筑面積就是指房屋自身的建筑面積，一般以平方米

計算，有的房屋是包括外墻計算，如果是連體房屋，也就是東西南北有鄰墻現(xiàn)象的，應該以磚長二十四公分的一半十二公分計算。第二種觀點認為，房屋內(nèi)的樓道應分攤到納稅人名下。第三種觀點認為，還應該將水泵房、水塔、門衛(wèi)房、小景點、花壇、苗圃、綠地、體育設施等面積分攤到納稅人名下，其理由都很充分。筆者認為，這就要看是批量評估方式還是以個案評估方式而言，如果采用批量評估方式就采用第三種觀點，將所有建筑物的建筑面積分攤到個人名下。如果采用個案評估方式就要視不同情況加以區(qū)別對待，盡量采用藏富于民的政策，少計算一點建筑面積。

4、確定計稅價格比較基準機制需要注意的問題

第一、建立房地產(chǎn)評稅區(qū)間，在同一個城市、不同地段、不同區(qū)位的房地產(chǎn)市場價格水平存在著明顯的差異，因此要將一個城市劃分為若干個評稅區(qū)間。第二、建立標準房地產(chǎn)樣本實證資料。將每幢樓盤與政務、商務、學校、醫(yī)院、交通、公園等三十多個特征因素進行劃分為大區(qū)類型和小區(qū)類型，形成特征因素數(shù)據(jù)庫，以便分區(qū)計價。第三、建立市場交易案例數(shù)據(jù)庫，從房產(chǎn)、地產(chǎn)等部門采集近兩年期間內(nèi)的有關實際交易的房地產(chǎn)價格信息。第四、建立價格比較機制，運用SPSS統(tǒng)計軟件對整理后的案例數(shù)據(jù)進行多元回歸模型分析，將各項特征因素進行量化分析，代入特征價格模型，以計算機自動計算出的各個樓幢的基準價位作為評稅計價的依據(jù)。第五、對相關數(shù)據(jù)做出合理的修正，運用數(shù)學方法對所評估的房地產(chǎn)價值與基準價值相比，作出修正系數(shù)，調(diào)整樓層、朝向、建筑面積等多種修正系數(shù)，使評稅價格具有全面性、公正性和權威性。

5、確定計稅價格比例需要注意的問題

首先、計稅價格的確定可以先由房地產(chǎn)業(yè)主在填寫《申報房地產(chǎn)稅金表》時實事求是的按交易價格填寫，并作為評稅的價格依據(jù)。其次、國家稅務總局確定計征比例房地產(chǎn)計稅價格比例。一般應由稅務主管機關確定，國家稅務總局應該根據(jù)各個城市的區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展狀況和樓盤建設的檔次以及樓盤建設的使用年限諸因素綜合考慮，當經(jīng)濟發(fā)展情況好，城市化水平高的樓盤就應該制定一個比較能讓公眾接受的計稅價格比例。對于經(jīng)濟發(fā)展情況較弱，城市化水平較低層次的城市以及老區(qū)、貧因地區(qū)、西部地區(qū)的小城市、小城鎮(zhèn)是否就應該采用一個比較低一點的稅收比例，只要意思盡到，有納稅意識就可以了，讓人們知道艱苦奮斗，勤儉敬業(yè)就行了，還要讓人們知道節(jié)約資源，和諧社會。在征收中一定要藏富于民，從長計議。最后、房地產(chǎn)評稅計價由計算機軟件自動選擇，其原則是采用兩者孰高法予以確定，所以，業(yè)主們要實事求是的填報《房地產(chǎn)納稅申報表》，以嚴肅的態(tài)度對待個人、對待社會。

6、市場法的利弊及適用環(huán)境

市場法的優(yōu)點：一是在于評稅價值的確定考慮了房屋的層次、朝向、使用面積修正系數(shù)，同時又考慮了交通、醫(yī)院、學校、超市、菜場、體育、娛樂、周邊環(huán)境近三十個生存、生活與發(fā)展要素的便利性與優(yōu)越性。二是在個案價值影響因素方面也考慮了房產(chǎn)的新舊程度、深度、高度、臨街、樓層高低及附屬建筑物等方面的修正系數(shù)。市場法的缺點就在于什么叫環(huán)境優(yōu)美？！各人有各自的審美觀，有人以“靜”為美，有人以“鬧”為美，有人認為房屋坐北朝南為美，有人認為房屋為坐西朝東為美，有人則以風水學，左青龍，右白虎，前朱雀，后玄武為美。有人以多層樓房為美，有人則認為高層樓房為美，對于這些問題要具體情況具體對待，以大多數(shù)普通人的認知標準作為判斷標準�！笆袌觥币辉~故名思議就是該地段熱鬧繁榮有生意，但中國目前正處于一個發(fā)展大變革歷史時期，由于新的政府機關、學校、醫(yī)院、超市、交通干線、車站、碼頭在不斷地變遷之中，所以，要與時俱進，隨時刷新數(shù)據(jù)。市場法的適用性：一是市場法的適用對象是具有交易性且在同一供求范圍

內(nèi)在估價時點的近期存在著較多類似交易實例的房地產(chǎn)，例如：房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住房、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房等等。二是個人住宅類房地產(chǎn)評稅時首選市場法。三是商業(yè)用房用于交易時優(yōu)先采用市場法進行評估。

7、存量房契稅的計算及賬務處理

應交納存量房產(chǎn)稅=（房屋產(chǎn)權證面積-常居人口核定居住面積）×評估計稅價格（計算機模塊顯示的兩者熟高的價位）×征收比例。

房地產(chǎn)稅作為購入者交納而言，從理論上講應該計生產(chǎn)經(jīng)營成本，至此應該作為“管理費用”這個期間費用科目處理，其會計分錄如下：第一、應交時：借：管理費用房產(chǎn)稅；貸：應交稅金應交房產(chǎn)稅。第二、已交時：借：應交稅金應交房產(chǎn)稅；貸：現(xiàn)金或銀行存款。

在下收房地產(chǎn)稅金過程中，希望人們走出幾個認識誤區(qū)，一是房地產(chǎn)征稅不等于就是要降低房價。二是房地產(chǎn)征稅能不能起到抑制有多套房的人投資行為而去買更多的房。筆者認為，炒房者囤房者一般是有錢人、有權人、有勢人，他們不會使自己吃虧，俗語說得好：“羊毛出在羊身上”。還有一句話：“從哪來，到哪去�！彼麄円欢〞�把房地產(chǎn)稅加到房地產(chǎn)身上去的。三是廉租房、保障房不一定就廉租就保障，需要一個相當長的歷史時期才能夠達到平衡點。

參考文獻：

[1]胡錦濤.高舉中國特色社會主義偉大旗幟，為奪取全面建設小康社會新勝利而奮斗[M].北京：人民出版社，201*：26.

[2]楊井賀.美國房地產(chǎn)稅收制度研究[EB/OL]http：//[201*-08-06]

[3]孝感市地稅局負責人.就存量房交易計稅價格評估工作答記者問[N].孝感晚報，201*-06-28-02.[4]財政部，國家稅務總局.關于推進應用房地產(chǎn)評估技術，加強存量房交易稅收征管工作的通知[EB/OL]http：//[201*-02-16]

[5]強國社區(qū).上海重慶今起開征房產(chǎn)稅，逐步對個人征收[EB/OL]http：//ptoplt.com.cn/posDetail.oo？vitw=2&id=107079918&boardl=1.[201*-01-28]

[6]天津財稅信息.深圳二手房評估征稅政策解讀[EB/OL]http：///fehfgld/201*/0705/24022.html.[201*-07-05].作者署名：徐漢峰

工作單位：湖北職業(yè)技術學院通訊地址：湖北省孝感市玉泉路17號郵政編碼：43201*聯(lián)系電話：13797126017

電子信箱：xu-hanfeng＠163.com若采用若修改需要紙介質(zhì)文本，請回復本郵箱

作者簡介：徐漢峰（1952）男，漢族，湖北孝感人，大學本科，湖北職業(yè)技術學院教授，研究方向：

財務會計管理，會計文化建設，高職技術教育。

擴展閱讀：房地產(chǎn)市場法資產(chǎn)評估

廣東商學院答題紙（格式二）------------------------課程資產(chǎn)評估20－20學年第學期----------------線------------------------------------號---學--訂------------------名---姓---------------------裝-----------級---班-------------------------------成績評閱人評語：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝資產(chǎn)評估案例分析對房地產(chǎn)市場法評估摘要：中國現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評估是隨著中國對外開放、企業(yè)改革和社會主義市場經(jīng)濟的建立，在引進國外評估理論和方法的基礎上發(fā)展起來的。十多年來，資產(chǎn)評估從無到有，業(yè)務范圍、種類、數(shù)量日益擴大，資產(chǎn)評估管理水平日益提高，資產(chǎn)評估業(yè)已經(jīng)成為社會主義市場經(jīng)濟中一個重要的中介行業(yè)，對于促進社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展，無疑發(fā)揮著日益重要的作用。本文講首先介紹資產(chǎn)評估的理論框架，再以實際案例進行評估分析。關鍵字：資產(chǎn)評估收益法價值一、資產(chǎn)評估基本理論框架資產(chǎn)評估是指專業(yè)評估機構(gòu)和人員，按照國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

1

-（一）、資產(chǎn)評估目的決定了資產(chǎn)評估價值類型與評估方法資產(chǎn)評估目的作為資產(chǎn)評估價值基礎的條件之一，是因為資產(chǎn)評估特定目的不但決定著資產(chǎn)評估結(jié)果的具體用途，而且會直接或間接地在宏觀層面上影響著資產(chǎn)評估的過程及其運作條件，包括對評估對象的利用方式和使用狀態(tài)的宏觀約束，以及對資產(chǎn)評估市場條件的宏觀限定。相同的資產(chǎn)在不同的評估特定目的下，以及由不同評估特定目的宏觀約束的利用條件和市場條件下可能會有不同的評估結(jié)果和價值表現(xiàn)形式。資產(chǎn)評估價值由于其評估特定目的不同，價值含義也不一樣，表現(xiàn)為不同的價值類型。價值類型指的是資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定性，表明價值的內(nèi)涵和外延。價值類型與資產(chǎn)評估價值不是兩個相同的概念。任何一個評估結(jié)果都是質(zhì)和量的統(tǒng)一。評估價值受目的影響。資產(chǎn)評估價值作為資產(chǎn)評估結(jié)果，是價值類型、市場環(huán)境和技術參數(shù)共同影響的，而后兩者對評估價值的影響是由于方法運用形成的。不同的評估目的，決定了不同的價值類型。一般地，評估價值類型主要有以下幾種：1、公開市場價值公開市場價值是指資產(chǎn)在公開市場上應該實現(xiàn)的價值。所謂公開市場，是指資產(chǎn)的買賣雙方均可在正常的、公開的資產(chǎn)交易場所買賣，買賣雙方都有足夠的時間去了解實際情況，買賣雙方都具有獨立判斷能力和理智選擇能力，不具有壟斷性和強制性。2、投資價值投資價值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評估價值。資產(chǎn)的投入和產(chǎn)出往往存在較大的差異，有的資產(chǎn)投入量較高，但產(chǎn)出較小。投資價值是以產(chǎn)出效率為依據(jù)衡量其價值的。3、重置價值重置價值是指在現(xiàn)在市場條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費的成本作為資產(chǎn)評估價值。如果說，投資價值是從產(chǎn)出角度評估資產(chǎn)價值，重置價值則是從投入角度評估資產(chǎn)價值。就一個企業(yè)而言，如果企業(yè)的收益率與行業(yè)平均收益率相同的話，其投資價值和重置價值趨向一致。如果企業(yè)收益率超過行業(yè)平均收益率，其投資價值就會高于重置價值。如果企業(yè)收益率低于行業(yè)平均收益率投資價值就低于重置價值。4、清算價格清算價格是指非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市價，這是由市場供求狀況決定的。（二）資產(chǎn)評估是對額定產(chǎn)權的評估資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時價值進行評定和估算，為各項資產(chǎn)業(yè)務提供公正的價值尺度。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。就像任何商品不能沒有價值尺度一樣，在生產(chǎn)要素、產(chǎn)權等生產(chǎn)條件由市場配置的情況下，各項資產(chǎn)業(yè)務都需要有與之相適應、符合該資產(chǎn)業(yè)務性質(zhì)的價值尺度，才能在維護當事人合法權益的基礎上，保證資產(chǎn)業(yè)務的順利進行。資產(chǎn)評估需要按公認的產(chǎn)權界定原則對資產(chǎn)占有單位提交的資產(chǎn)清單進行了必要的產(chǎn)權驗證及對資產(chǎn)的實地察看與核對，并取得了相關的產(chǎn)權證明文件如房產(chǎn)證、車輛行駛證、重大設備購買發(fā)票及驗收入庫單等。其實就是通過專業(yè)機構(gòu)（評估所專業(yè)人員）對資產(chǎn)的現(xiàn)值進行的評價和核定。資產(chǎn)本身就是產(chǎn)權人權利的物化形式，產(chǎn)權人則是資產(chǎn)的所有人。對資產(chǎn)的評估，實際上就是對產(chǎn)權權利的評估。二、資產(chǎn)評估三大方法運用范圍與評估方式（一）、成本法成本法的評估思路是：先計算被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本，即按現(xiàn)時市場條件重新構(gòu)建與被評估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費，然后再減去各項損耗。

A.成本法的評估公式（2個）：被評估資產(chǎn)評估值=復原重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值該公式的重置成本是一種復原重置成本，運用價格指數(shù)法確定的重置成本就是復原重置成本，此時必須考慮其功能落后因素并扣除其功能性貶值。被評估資產(chǎn)評估值=更新重置成本*綜合成新率=更新重置成本實體性貶值綜合成新率=理論成新率*現(xiàn)場勘察調(diào)整系數(shù)公式運用市場更新重置方式得到更新重置成本，已經(jīng)考慮了其功能落后因素，故不需再進行計算功能性貶值，當背景材料未提供經(jīng)濟性貶值信息時，亦不扣除經(jīng)濟性貶值因素。重置成本和復原重置成本的區(qū)別與聯(lián)系；重置成本是以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。一般可分為復原重置成本和更新重置成本。復原重置成本是指運用原來的材料、標準、設計及技術等，以現(xiàn)時價格購建全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，根據(jù)現(xiàn)代標準及設計，以現(xiàn)時價格購建全新資產(chǎn)所需的成本。兩者采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，不同的在于技術、設計、標準方面的差異。在同時可獲得兩種重置成本時，應選擇更新重置成本。一般來說，復原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。其中重置成本的計算方法有多種：a.重置核算法（有市價、對于自建的）重置成本=直接成本+間接成本b.功能系數(shù)法被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)重置成本=參照物成交價×參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)年產(chǎn)量X)參照物年產(chǎn)量被估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×(c.價格指數(shù)法資產(chǎn)評估時物價指數(shù)被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×資產(chǎn)購建時物價指數(shù)（定基物價指數(shù)）(1+an%)被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×(1+a1%)(1+a2%)（環(huán)比物價指數(shù)）d.統(tǒng)計分析法某類抽樣資產(chǎn)重置成本某類抽樣資產(chǎn)歷史成本某類資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)原始成本×B.適用前提①購買者對擬行交易的評估對象，不改變原來用途。②評估對象的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能效用必須與假設重置的全新資產(chǎn)具有可比性。③評估對象必須是可以再生的，可以復制的，不能再生、復制的評估對象不能采用重置成本法。④評估對象必須是隨著時間的推移，具有陳舊貶值性的資產(chǎn)，否則就不能運用重置成本法進行評估。

單純建筑物的估價通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場不完善或狹小市場上無法運用比較法進行估價的房地產(chǎn)。C.適用范圍成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對于一切以資產(chǎn)重置、補償為目的的資產(chǎn)業(yè)務都適用。具體而言，除單項資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對于那些不易計算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場參照物的資產(chǎn)評估業(yè)務都可以用此法進行評估D.運用成本法應注意的問題成本法的運用是建立在歷史資料的基礎上的，例如復原重置成本的計算。因此，應保證歷史資料的真實性、準確性。另外，成本法是從成本耗費的角度評估資產(chǎn)的價值，但是這些成本耗費應該是必要的。(二)、收益法收益法亦稱收益折現(xiàn)法，它是通過估測被評估資產(chǎn)的未來預期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率折成現(xiàn)值，來確定該項資產(chǎn)的評估值。換言之，一項資產(chǎn)目前的價格即為人們?yōu)閾碛性擁椯Y產(chǎn)預期收益的權利，依據(jù)目前的市場利率以及該收益的風險狀況，目前應支付的價格，這是一種現(xiàn)值貨幣與將來不斷取得貨幣收入的權利之前的交換。A.運用前提條件a.資產(chǎn)的收益可用資產(chǎn)計量。收益法是從產(chǎn)生收益的能力的角度來評估一些資產(chǎn)，因此它適用于能直接產(chǎn)生收益或者說是現(xiàn)金流的資產(chǎn)。b.資產(chǎn)所有者所承擔的風險也可用貨幣計量。因為資產(chǎn)的價值不僅取決于預期收益，還取決于其風險報酬率的高低。B.適用范圍一般適用于企業(yè)整體價值的評估，或者能夠預測未來收益的單項資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評估活動，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨計算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應用此法。C.收益法的評估公式：①資產(chǎn)未來收益有限期情況下每期收益不等額：Pi1nnRi(1r)i每期收益等額：Pi1A(1r)i②資產(chǎn)未來收益無限期情況下P穩(wěn)定化收益法：ArAi1nRi(P/A,r,n)(1r)iPi1n分段法：RiA1(1r)ir"(1r)n1gPR0rg純收益按等比級數(shù)變化：P純收益按等差級數(shù)變化：R0Brr2（遞增）PR0B2rr（遞減）③資產(chǎn)未來收益有限期情況下的特殊計算公式Pi1tRiA1[1]itnt(1r)r(1r)(1r)（三）、市場法含義：市場法也稱市場比較法，是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場價格進行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一直資產(chǎn)評估方法。A.適用范圍①主要適用于單項資產(chǎn)交易價格的評估。②不宜采用市場法的如下：1、因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場出售，以致沒有公開市場價格的資產(chǎn)，如專用機器設備，或無法重置的特殊設備；2、對于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復性等特點，所以其交易價格資料往往不對外公開，評估人員無法收集其價格資料。B.前提條件①充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。在資產(chǎn)市場上，交易越頻繁，與被估資產(chǎn)相類似的交易案例越容易獲得，越容易形成某一類資產(chǎn)的市場行情。②參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料能夠搜集到。一般來說，與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)很難找到，因此往往需要對相類似的參照物進行調(diào)整。這時，有關調(diào)整的指標、技術參數(shù)能否獲得，也是決定市場比較法能否運用的關鍵。C.調(diào)整差異1、時間因素。2、區(qū)域因素。3、功能因素。4、成新率因素。5、交易情況調(diào)整。D.收益法的評估公式：①單一因素比較法評估對象價值=參照物成交價格×（評估對象A元素/參照物A元素）②類比調(diào)整法交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價×時間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×情況補正系數(shù)或交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價±時間因素調(diào)整值±區(qū)域因素調(diào)整值±功能因素調(diào)整值±成新率調(diào)整值±交易情況調(diào)整值三、評估案例簡介(一)介紹案例估價對象是一塊空地，總面積為300平方米。評估該宗土地于201*年10月1日的買賣價格。1、評估對象概況此次委托評估的是位于xx市xx開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用途房地產(chǎn)。（1)估價對象的登記和權屬狀況根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)權證及估價師實地查勘，估價對象產(chǎn)權狀況如下：權利人：xx有限公司坐落：xx路xx號土地權屬性質(zhì)：國有出讓土地用途：工業(yè)地號：（略）土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止土地總面積：300平方米房屋類型：工廠未發(fā)現(xiàn)估價對象有抵押或其他權利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。（2)估價對象四至情況估價對象位于xx市xx開發(fā)區(qū)xx路xx號，土地等級屬xx市基準地價十級地段。距xx大橋30km，距xx機場52km，距xx火車站45km，距xx國際機場30km。估價對象四至：東為待租土地，西為xx路，北為xx路，南為xx有限公司。1、買賣實例資料本次估價，選擇了與估價對象條件類似的A、B、C、D、E五宗土地買賣實例，均可作為可比實例。實例A的面積為266平方米，成交單價1200元/平方米，交易日期為201*年4月1日。實例B的面積為354平方米，成交單價1020元/平方米，交易日期為201*年3月1日。實例C的面積為300平方米，成交單價910元/平方米，交易日期為201*年6月1日。實例D的面積為257平方米，成交單價950元/平方米，交易日期為201*年7月1日。實例E的面積為276平方米，成交單價1250元/平方米，交易日期為201*年3月1日。(二)選擇方法在估價對象所在地區(qū)和近郊地區(qū)，該類型土地存在較多的交易實例，所以采用市場比較法進行估價。（三）具體參數(shù)分析

1、確定交易情況修正系數(shù)實例A、E為正常買賣，無需進行交易情況修正；實例B、C、D均較正常買賣價格偏低，其中：實例B估價偏低3%，實例C估價偏低4%，實例D估價偏低5%。各宗可比實例的交易情況修正系數(shù)如表1所示：表1交易情況修正系數(shù)表實例A實例B實例C實例D實例E100100100-0100100100100-397100100100-496100100100-595100100100-01002、確定交易時間修正系數(shù)據(jù)調(diào)查，201*年4月1日至201*年10月1日之間，該類型土地的價格平均每月上漲1%。各宗可比實例的交易時間修正系數(shù)如表2所示：表2交易時間修正系數(shù)表實例A實例B實例C實例D實例E6716157（11%）1.06（11%）1.07（11%）1.17（11%）1.16（11%）1.073、確定區(qū)域因素修正系數(shù)實例A、C、D與估價對象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正；實例B、E與估價對象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進行比較的結(jié)果，如表3所示：表3區(qū)域因素比較分析區(qū)域因素繁華程度道路通達度公交便捷度對外交通環(huán)境質(zhì)量景觀城市基礎設施社會公共設施規(guī)劃限制治安狀況總分值估價對象201*105105151555100實例A201*105105151555100實例B198109851195387實例C201*105105151555100實例D201*105105151555100實例E13111013912811912108各宗可比實例的區(qū)域因素修正系數(shù)如表4所示：表4區(qū)域因素修正系數(shù)表實例A實例B實例C實例D實例E100100100871001001001001001084、確定個別因素修正系數(shù)估價對象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其它方面沒有差異。經(jīng)分析確定個別因素使得可比實例土地的價格均比估價對象土地的價格低2%。所以各宗可比實例的個別

因素修正系數(shù)如表5所示：表5個別因素修正系數(shù)表實例A實例B實例C實例D實例E100100100-298100100100-298100100100-298100100100-298100100100-298（四）評估過程1、計算公式如下：估價對象比準價格=比較案例價格×交易日期調(diào)整指數(shù)×交易情況修正指數(shù)×區(qū)域因素修正指數(shù)×個別因素修正指數(shù)2、比較實例選擇。選擇比較案例時，根據(jù)估價對象情況，應符合以下要求：用途相同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價期日接近、區(qū)域及個別因素相近。3、估價對象土地價格測算。本次估價，選擇了與估價對象條件類似的五個交易案例作為比較實例。（1）因素綜合修正。對上述因素綜合修正后結(jié)果如表6所示：表6個因素綜合修正系數(shù)表項目單價/(元/平方米)交易情況修正交易時間修正區(qū)域因素修正個別因素修正比準價格實例A1200實例B1020實例C910實例D950實例E125010010010610010010010098129810097107100100871009813201*09611710010010010098113210095116100100100100981184100100107100100108100981264（2）估價對象土地價格的確定（假設50年使用權）。對上述5個交易實例經(jīng)因素條件修正后的比準價格，采用簡單算術平均計算得出估價對象土地的評估單價，即：估價對象土地評估單價=（1298+1320+1132+1184+1264）/5=1240元/平方米（3）估算估價對象土地現(xiàn)狀的市場單價和總價。估價對象土地為1996年1月1日出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限1-1/(1r)n為36.86年。通過以下公式對估價對象土地進行年期修正，計算年期修正系數(shù)為：y=m11/(1r)式中：y為宗地使用年期修正系數(shù)；r為土地折現(xiàn)率，取r=6%；m為土地剩余有效使用年限（36.86年）；n為土地法定最高使用年限（工業(yè)用地50年）。經(jīng)計算，y=0.93，則估價對西安土地評估單價=1240×0.93=1153.2元/平方米估價對象土地總價=1153.2×300=345960元。（五）評估結(jié)論和評價

1、評估結(jié)論本次估價根據(jù)估價目的，遵循估價原則和程序，以掌握的有關標的物的信息資料為依據(jù)，經(jīng)估價，xx有限公司位于xx市xx開發(fā)區(qū)xx路xx號的房地產(chǎn)（土地面積300平方米，轉(zhuǎn)讓方式獲得土地，工業(yè)用途，開發(fā)程度為紅線外“六通一平”）。在估價時點201*年10月1日的評估價格為人民幣345960元，大寫人民幣叁拾肆萬伍仟玖佰陸拾元整。2、評估評價（1）評估結(jié)論適當。由于挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例（已成交的或評估過的、具備正常報價的）與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較，對各個因素進行指數(shù)量化，通過準確的指數(shù)對比調(diào)整，得出估價對象房地產(chǎn)的價值，這種市場比較法具有較強的實際意義和準確性，在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用，并且估價結(jié)果較為準確。因此，這次評估結(jié)論的準確性偏高，是一個有價值的參數(shù)。（2）評估方法適宜。本例中，已經(jīng)充分考慮了管理、維修、保險、稅金等其他不變因素費用，符合了其市場法應該考慮的各方面。盡管成本法和收益法都實用，但在本例中，市場法比較恰當合理地評估了該土地的實際價格，故采用市場比較法更為妥當合理。（3）與評估對象相適應。本例中，評估的是單個土地的價格，屬于單項評估，具有通用性，可以在公開市場上出售，較適宜采用市場法。（4）評估數(shù)據(jù)有限但有價值。每一種評估方法都需要有相應的數(shù)據(jù)和資料，但是由于市場缺陷的存在和資產(chǎn)本身的問題，某些數(shù)據(jù)和資料往往無法獲得，從而也就限制了相關評估方法的運用。本例中，給出的案例數(shù)據(jù)具有產(chǎn)權市場活躍、被評估資產(chǎn)具有一定的通用性，因此他們的參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料具有參考價值。（5）年期修正系數(shù)適中。年貶值額本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內(nèi)全部收回。因此，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-13.14=36.86年，并且不計算殘值。本例中，房地產(chǎn)使用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。這樣就在客觀事實上來合理公正地評價其實際價格。五、結(jié)語隨著中國經(jīng)濟體制改革的發(fā)展，企業(yè)之間出現(xiàn)了橫向經(jīng)濟聯(lián)合的趨勢，以企業(yè)集團、股份制改造、企業(yè)拍賣、轉(zhuǎn)讓、合并、兼并、收購等形式進行的資產(chǎn)重組活動逐漸發(fā)展起來，國有企業(yè)改革突破了存量資產(chǎn)僵化不動的局面。在當前投資方式下，資產(chǎn)評估就成為市場經(jīng)濟活動中不可或缺的服務中介。一個全方位的工程強化資產(chǎn)評估業(yè)的地位與作用，其直接的表現(xiàn)就是中國資產(chǎn)評估業(yè)的健康和有序的發(fā)展。不同的資產(chǎn)可以用不同的評估方法來評估，評估方法的多樣性和專業(yè)性讓評估方法的選取更加嚴格和謹慎。需要考慮各種因素和評估目的來確定，所以要考驗評估人員的專業(yè)性和客觀性。從這次的論文中，我領略到了評估一個資產(chǎn)的評估是需要全方面的考慮，從開始數(shù)據(jù)的收集以及后面的計算等各方面的細節(jié)都必須做得很好，才能保證萬無一失，評估得當。希望這次的論文對我以后的生活和職業(yè)生涯中有很好的幫助，為我未來的工作奠定下基礎。

友情提示：本文中關于《使用市場法評估房地產(chǎn)計稅價格需要關注的問題》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，使用市場法評估房地產(chǎn)計稅價格需要關注的問題：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

來源：網(wǎng)絡整理 免責聲明：本文僅限學習分享，如產(chǎn)生版權問題，請聯(lián)系我們及時刪除。

《使用市場法評估房地產(chǎn)計稅價格需要關注的問題》由互聯(lián)網(wǎng)用戶整理提供,轉(zhuǎn)載分享請保留原作者信息,謝謝!
鏈接地址：http://www.weilaioem.com/gongwen/698495.html

• 上一篇：房地產(chǎn)稅基評估的程序
• 下一篇：信訪工作匯報