房地產(chǎn)估價公司實習(xí)報告

房地產(chǎn)估價公司實習(xí)報告

201*-06-3010:03:40作者：helen來源：瀏覽次數(shù)：471

201*年7月我在××房地產(chǎn)估價有限公司實習(xí)。雖然時間不長，但通過這一段時間的實習(xí)，我對房地產(chǎn)估價這一行業(yè)無論是理論上還是感性上，都有了一定的認(rèn)識。

首先，我先來談一談對房地產(chǎn)估價在理論上的認(rèn)識。房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)�，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，1993年以后開始實施“宏觀調(diào)控”，1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟增產(chǎn)點，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展中越來越重要。

房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價—估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與科星有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準(zhǔn)確些。

從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實習(xí)中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。

影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下9類：1、自身因素；2、環(huán)境因素；3、人口因素；4、經(jīng)濟因素；5、社會因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國際因素；9、其他因素。

房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來說，從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：1、獲取估價業(yè)務(wù)；2、受理估價委托及明確估價基本事項；3、擬訂估價作業(yè)方案；4、收集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法計算；7、確定估價結(jié)果；8、撰寫估價報告；9、交付估價報告；10、估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。

房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則；5、公平原則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。

專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習(xí)過程中，我了解到科星的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時極其仔細(xì)、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負(fù)責(zé)。

其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認(rèn)識。雖然我和張老師只去兩個星期，但科星的估價人員卻說我們恰逢其時，因為這一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。每當(dāng)他們有評估項目時，我們都隨同一起去參觀、了解。通過實際的接觸，我對房地產(chǎn)估價的認(rèn)識更深一層。以下是我在實習(xí)中接觸到的幾個案例。

案例一：201*年7月6日8點30分，我們隨同項目經(jīng)理**及其助手**，一同來到位于**的某工廠進(jìn)行評估。這是科星受**區(qū)法院的委托進(jìn)行的司法評估項目。該廠原先租用了**村的土地，由于該塊土地被征管，在該廠尚未與**村及土地管理所關(guān)于廠房、辦公樓等價值達(dá)成共識之前，對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒，因此，雙方發(fā)生了爭執(zhí)，該廠將**村和土地管理所告上了法院�？菩欠康禺a(chǎn)估價有限公司受**法院的委托，對該廠已被拆除的廠房等的價值進(jìn)行估價。當(dāng)我們一行來到該廠的原址后，估價人員馬上開始了取證工作。由于廠房、辦公樓等已被拆除，他們一方面拍照取證，另一方面要求該廠及**村有關(guān)人員在場，進(jìn)行相關(guān)詢問，并按司法程序每一方簽字作證。在取證時，樓房的高度、占地面積，造樓所用的材料是紅磚還是空心磚，地基怎樣鋪墊的等內(nèi)容他們都詢問得非常仔細(xì)。關(guān)于廠房雙方發(fā)生了爭執(zhí)，為此，我們一行又驅(qū)車來到距離該廠原址12公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當(dāng)我們回到科星時，已是12點30分。

案例二：201*年7月8日13點，我們隨同項目經(jīng)理**等四人，一同來到位于**的**有限公司進(jìn)行評估。該公司有辦公樓一幢，廠房部分以及接待所部分三處地方委托**裝潢公司進(jìn)行裝修，**裝潢公司由于業(yè)務(wù)繁忙，將該裝修工程再出包給其他公司，并預(yù)付給其10萬元。在工程已進(jìn)行了一段時間后，承包方提出資金不夠，要求**裝潢公司補付20萬元，雙方由此發(fā)生爭執(zhí)�？菩欠康禺a(chǎn)估價有限公司受**裝潢公司的委托，對已裝修的部分進(jìn)行估價。在我們到達(dá)以后,估價人員先將三處地方的裝修情況做了一個總的了解,進(jìn)行了現(xiàn)場勘察,對裝修所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到心里有底。然后，向?qū)Ψ剿魅×诉@三處地方的圖紙。由于測量工作非常復(fù)雜、耗時，所以雙方約定再安排時間測量。我們一行在晚上19點才回到了公司。

案例三：201*年7月9日12點，我們隨同助理會計師**等三人，一同來到位于**鎮(zhèn)的某套居民住宅進(jìn)行評估。這是科星受**法院的委托進(jìn)行的司法評估項目。這是一套建筑面積57平方米左右的居民住宅，樓層總的為6樓，該套住宅位于6樓，在1993年底進(jìn)行了裝修，至今已有十年左右的時間。當(dāng)事人由于離婚，要求進(jìn)行財產(chǎn)分割�？菩欠康禺a(chǎn)估價有限公司受**法院的委托，對該套住宅的房屋價值及房屋裝修進(jìn)行估價。我們來到6樓的住房內(nèi)，估價人員首先查看了房產(chǎn)證等有關(guān)文件，然后對房屋面積進(jìn)行測量，對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時投入的物品等進(jìn)行記錄，最后要求當(dāng)事人過目并簽字。本以為這個估價項目非常簡單，但當(dāng)我們回到公司時，也已是16點了。

案例四：實習(xí)的第一個星期，我們主要是隨同科星的估價人員出去做項目。實習(xí)的第二個星期，由于天氣炎熱，公司的估價人員都沒有出去做項目，我和張老師也就在公司了解一些情況，看他們對估價項目做出來的評估報告。期間，我看到了這樣一個評估報告：科星房地產(chǎn)估價有限公司接受**法院的委托，對位于**路**號的**大廈806室、807室、808室進(jìn)行拍賣底價估價。**大廈由于位于**路，這是一個比較成熟的地區(qū)，周邊環(huán)境已較成熟，所以該次估價項目采用市場比較法。估價人員選取了**大廈150X室、40X室及位于**路263號的**公寓160X室作為比較，這三套房屋均在6月份成交，前兩套都為二室一廳，成交價分別為7008.10元/平方米和6477.30元/平方米，后一套為三室一廳，成交價為6248.90元/平方米。估價人員將**大廈806室作為基數(shù)，通過與這三套房屋一系列因素的對比、修正，得出估價對象，即**大廈806室、807室、808室在201*年6月29日的公允市場單價為6374元/平方米。因為考慮這是要拍賣的房屋，要求快速、及時，所以再確定了一個拍賣變現(xiàn)系數(shù)為80%，則：6374×80%=5099（取整）。這樣，最后確定了**大廈806室、807室、808室的單位建筑拍賣底價為5099元/平方米。

最后，我再來談一談對房地產(chǎn)估價這一行業(yè)的感觸。人們常說：“隔行如隔山�！痹�先我一直認(rèn)為我們上課是非常得辛苦，但通過這一次短暫的實習(xí)，我認(rèn)識到其實每行每業(yè)都是很辛苦的，只是形式上有所不同。像這次接觸到的房地產(chǎn)估價業(yè)，他們經(jīng)常要出去工作，或者在戶外，或者要爬上爬下測量、觀察。如案例一中，我們到了**工廠的原址，由于已被拆除，我們只能站著勘察，長時間的接受“日光浴”。

又如案例二中，從出門到回來，經(jīng)歷了6個小時，回到學(xué)校時，天已是烏黑了。再如案例三和案例四中，看似簡單的項目，也需要花費大量的時間和精力，做好前期、中期和后期工作，才能將整個估價項目完成。同時，我也非常感謝科星房地產(chǎn)有限公司的所有人員，在實習(xí)期間，他們對張老師和我接待熱情，有問必答，使我們的實習(xí)真正是達(dá)到了預(yù)期的目的。

兩個星期的實習(xí)很快就結(jié)束了，雖然時間短暫，但從中獲取的收益頗大。希望以后還能有這樣的實習(xí)機會，并且時間能適當(dāng)?shù)拈L一些，這樣取得的成效會更大、更多。

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前言:邁進(jìn)大學(xué)生活的最后一個年頭,站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會,我們的心已經(jīng)開始飛進(jìn)那里.我們高興,我們興奮,因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我,我們可以回報社會,我們可以服務(wù)國家.但是我們又害怕又膽怯,我們常常會捫心自問:我們準(zhǔn)備好了嗎是的,我們在校園里生活了數(shù)十載,而社會與校園是完全不同的兩個世界,也許我們不能完全立刻適應(yīng)這激烈殘酷的社會.所以我們選擇一個過渡的橋梁把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺,這就是專業(yè)實習(xí).

我們的專業(yè)是工程管理,房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一,加上我倆對房地產(chǎn)十分地感興趣,所以我們選擇了一個房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來豐滿自己幼嫩的翅膀.房地產(chǎn)評估公司屬于房地產(chǎn)中介機構(gòu),是房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的橋梁,在這里實習(xí)會使我們得到更好的鍛煉.而許多專家學(xué)者給房地產(chǎn)估價下了一個美妙的定義:房地產(chǎn)=科學(xué)+藝術(shù).正式這種既有科學(xué)知識的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力,我們才能滿腔熱血的愛上房地產(chǎn)估價這一行業(yè),才能主動的才房地產(chǎn)的知識中自由的遨游!

實習(xí)的一個月很快就要結(jié)束了,再回首這豐收的一個月,我們感到十分的欣慰,它使我們在實踐中了解社會,讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識,,也打開了視野,增長了見識,為我們即將走向社會打下堅實的基礎(chǔ).為了表達(dá)自己收獲的喜悅,我們將分開幾個部分講一下自己的感受,報告實習(xí)的情況!一,公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢評估有限責(zé)任公司(以下簡稱:北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢評估中心(隸屬于國土資源部)脫鉤改制后形成的公司.是國內(nèi)最早從事評估業(yè)務(wù)且具備最全面評估資質(zhì)的中介服務(wù)機構(gòu)之一.北方公司以北京為依托,業(yè)務(wù)范圍輻射全國.具有技術(shù)力量雄厚,信息靈敏可靠,服務(wù)行為規(guī)范,規(guī)模信譽良好的優(yōu)勢.

1,公司的主要業(yè)務(wù)有:

①,房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃;房地產(chǎn)投資分析,可行性研究;房地產(chǎn)投資的資金融通;房地產(chǎn)市場營銷策劃;房地產(chǎn)抵押貸款(個貸)評估;房地產(chǎn)拆遷評估.北方公司自1993年以來,對不少項目參與了整個策劃,并成為多家集團公司的長期咨詢評估機構(gòu),成為許多集團公司的顧問單位,比如:北大青鳥集團,隆達(dá)集團,北京市供銷社,北京金隅集團,首創(chuàng)置業(yè),國貿(mào),北辰等.②,基準(zhǔn)地價及各類宗地地價,房產(chǎn)價值評估業(yè)務(wù).

基準(zhǔn)地價編制:北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準(zhǔn)地價,并參與了其它省市基準(zhǔn)地價的制定,獲得原國家土地管理局頒發(fā)的1993年局級科技進(jìn)步二等獎和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級科技進(jìn)步一等獎;業(yè)務(wù)包括出讓或國家收回土地的地價評估;轉(zhuǎn)讓,出租,抵押,作價入股房地產(chǎn)的評估;企業(yè)兼并,破產(chǎn),清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價;司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價;征收土地稅費涉及的土地估價;其它依照法律,法規(guī)需要進(jìn)行的房地產(chǎn)估價.

③,在全國范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評估及政策,法律咨詢.北方公司自1993年起一直被國土資源部確認(rèn)為A級土地估價機構(gòu),是全國最早從事上市公司土地估價的機構(gòu).已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評估,政策咨詢,及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作,積累了豐富的經(jīng)驗,熟悉股份制改造中的各個環(huán)節(jié),能夠為企業(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案,便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡,達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn).

④,為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動提供整體資產(chǎn)的咨詢評估服務(wù).

目前已為幾十家企業(yè)進(jìn)行了整體資產(chǎn)評估及其咨詢服務(wù),積累了豐富的經(jīng)驗.包括企業(yè)清算資產(chǎn)評估,企業(yè)工商注冊資產(chǎn)作價入資評估,資產(chǎn)補償評估,無形資產(chǎn)評估等,類型豐富多樣.⑤,具備提供完備法律咨詢服務(wù)的能力.

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名,其中具有律師資格的3名,具備提供全套法律咨詢服務(wù)的能力,尤其在房地產(chǎn)專業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗,使客戶的權(quán)益得到最大限度的保護(hù).2,公司特點及優(yōu)勢①,公司具備五種資質(zhì):

⑴中國土地估價師協(xié)會頒發(fā)的全國土地評估資格⑵國家建設(shè)部頒發(fā)的一級房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)⑶北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的評估資質(zhì)⑷北京市國土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)

⑸北京市國土資源和房屋管理局認(rèn)定的房屋拆遷評估機構(gòu)(第一批)

作為目前全國具備資質(zhì)最全面,最高級別的的評估機構(gòu),北方公司在目前許多評估項目同時歸口兩個以上政府部門領(lǐng)導(dǎo)的情況下,在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢.這一點是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評估機構(gòu)無法比擬的.②,靈敏可靠的信息來源

北方公司與國土資源部,建設(shè)部,財政部,外經(jīng)貿(mào)委,各省及地方房地產(chǎn)管理部門等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系,能及時準(zhǔn)確地了解國家各項政策法規(guī),并融會貫通.尤其與各省市土地管理部門及土地評估機構(gòu)關(guān)系密切,了解和掌握全國各地地價行情,可以協(xié)助客戶辦理評估結(jié)果確認(rèn),土地資產(chǎn)處置,權(quán)屬變更登記等手續(xù),有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗.截止目前,公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進(jìn)行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢評估及交易代理服務(wù).

③,良好的信譽

北方公司是中國銀行總部,國家開發(fā)銀行,建設(shè)銀行北京分行的指定評估機構(gòu)之一,與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系,享有良好的信譽.目前,房地產(chǎn)抵押評估業(yè)務(wù)量日益擴大.北方公司在接受評估工作過程中,從專業(yè)的角度協(xié)助銀行機構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財產(chǎn)證明的合法性,并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系.既為金融機構(gòu)的貸款安全性提供保障,又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系,順利取得金融支持提供法律咨詢及協(xié)調(diào)工作.④,雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國內(nèi)成立最早,技術(shù)力最雄厚的專業(yè)評估機構(gòu).從事過各類資產(chǎn)評估項目,并與境外評估機構(gòu)進(jìn)行過多次合作,有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗.在長期的房地產(chǎn)評估工作中,全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗,熟悉并掌握國際公認(rèn)的評估原則和方法,目前已形成了一套科學(xué)有效的評估程序,確保了評估工作的客觀,公正和具有權(quán)威性.自1992年以來,各省市基準(zhǔn)地價的制定,北方公司從長期的宗地評估中積累了基準(zhǔn)地價的制定方法的豐富經(jīng)驗,并對基準(zhǔn)地價的數(shù)字化,標(biāo)準(zhǔn)化有獨到的見解.⑤,高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專職人員中,50%左右具有碩士學(xué)位,形成了以經(jīng)濟,財會,建筑,法律等專業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊伍,體現(xiàn)了最佳的組合效益.其中主要成員為原國土資源部土地經(jīng)濟研究所地價所成員,多年以來從事土地經(jīng)濟理論,地價理論及評估方法的研究,參與了多項國家重點課題的研究和國土資源部《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等重要文件的起草.公司現(xiàn)有人員中,具有國土資源部土地估價師證書的15名,建設(shè)部注冊房地產(chǎn)估價師證書的12名.除此之外,還擁有一支穩(wěn)定的具有評估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊伍,能承接各種類型的評估項目及基準(zhǔn)地價編制項目.

二,在公司的工作情況

能在這么有實力的房地產(chǎn)公司實習(xí),我們十分的高興,這就像給與了我們一個巨大的舞臺,讓我們在上面有機會揮灑自己的才華,演繹自己的青春

.我們也十分的珍稀這樣來之不易的機會,好好的向同事們學(xué)習(xí),增長自己的知識與經(jīng)驗.

在北方的這一個多月,我們是慢慢的進(jìn)入工作角色的,由開始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評估報告,到成為同事們的助理,再到參與到項目中來,最后得到項目主力的位置.這些漸漸的進(jìn)步是同事們給與我們的肯定,也是我們努力的結(jié)果,我們獲得的不僅僅是知識,還得到了走向社會的自信.下面簡單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項目.

項目一:國家土地局201*年的北京地價監(jiān)測

北京地價監(jiān)測是為了方便國土局對北京的地價控制和管理,在每年年末的時候,在每個地區(qū)選取一兩個代表性的地點進(jìn)行估價,從而掌握北京的地價分布.

國土局分給北方公司6個監(jiān)測點的任務(wù),由于任務(wù)比較艱巨,這次總共有6人參加了這個項目.按照國家土地局的要求,我們分別測算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開發(fā)程度條件下的樓面毛地價和地面熟地價以及在設(shè)定容積率2,土地開發(fā)程度"七通一平"條件下的樓面毛地價和地面熟地價.在5天內(nèi)完成工作任務(wù).外出考察花費了3天時間,2天用于寫估價報告.外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測點以及使用市場比較法而使用比較案例的地點,做好記錄和拍照工作.這六個監(jiān)測點及其比較案例分別是:一,南池子大街52號用地價格評估

(王府井百貨集團股份有限公司住宅用地,四合院)

比較案例:1,西城區(qū)銀錠橋胡同18號院2,東城區(qū)國子監(jiān)街45號院3,西城區(qū)南官房胡同1號二,城市芳庭居住用地價格評估

比較案例:1,紫芳園四,五,六區(qū)2,蒲安東里7-8號樓3,芳古園住宅小區(qū)一區(qū)三,建欣園地價格評估

比較案例:1,宋家（中國.文學(xué).家園.網(wǎng)站）園1#2#3#樓2,馬家堡路88號1,2#住宅樓3,珠江駿景南區(qū)住宅項目

四,芳星園二區(qū)體育健身中心土地價格評估

比較案例:1,豐臺區(qū)方莊芳城園三區(qū)2,北京市五金礦產(chǎn)進(jìn)出口公司土地3,豐臺區(qū)供銷合作聯(lián)合社1層底商五,上汽首創(chuàng)廠房土地價格評估

比較案例:1,蓮花池長途客運站公交用地2,豐臺區(qū)于家墳88號3,中關(guān)村科技園豐臺園產(chǎn)業(yè)基地二期六,北京海運商業(yè)服務(wù)公司土地價格評估

比較案例:1,夕照寺危改三期西區(qū)2,中國醫(yī)藥保健品進(jìn)出口總公司辦公樓3,方莊芳城園一區(qū)21#樓中段變電室辦公房

下面就以建欣園項目為例,說明這些項目評估方法一,估價項目名稱:建欣園地價格評估

二,估價對象:估價對象位于大紅門西路4號,東臨建欣園小區(qū)路;西至建欣園小區(qū)路;南至建欣園小區(qū)路;北至建欣園小區(qū)路.估價對象建筑面積為7420平方米,土地面積為6321平方米,容積率為1.17,土地規(guī)劃用途為居住,五級用地.

三,估價期日:二零零四年十二月三十一日四,地價定義:該監(jiān)測點的地價是:1,于估價時點201*年12月31日,在現(xiàn)狀容積率1.17,現(xiàn)狀土地開發(fā)程度"七通"條件下,居住用途,土地使用權(quán)年限為法定最高使用年期70年的完整土地使用權(quán)的公開市場價格.

2,于估價時點201*年12月31日,在設(shè)定容積率2,土地開發(fā)程度"七通一平"條件下,居住用途,土地使用權(quán)年限為法定最高使用年期70年的完整土地使用權(quán)的公開市場價格.地價類型有地面熟地價,樓面毛地價兩種.五,估價方法:市場比較法,假設(shè)開發(fā)法

1,測算在現(xiàn)狀容積率1.17,現(xiàn)狀土地開發(fā)程度"七通"條件下的樓面毛地價和地面熟地價.(1)市場比較法測算樓面毛地價及地面熟地價過程因素說明比較因素實例1實例2實例3

資料來源(即獲取途徑,例如網(wǎng)上,查出讓檔案等)宋家（中國.文學(xué).家園.網(wǎng)站）園1#2#3#樓馬家堡路88號1,2#住宅樓(新增面積)珠江駿景南區(qū)住宅項目位置豐臺區(qū)宋家莊豐臺區(qū)馬家堡路豐臺區(qū)永外果園43號交易日期201*年5月14日201*年5月14日201*年4月29日交易價格(樓毛)550480460交易情況正常正常正常用途住宅住宅住宅區(qū)域因素繁華程度一般一般較好公共交通一般一般較好公共設(shè)施一般一般一般集聚條件較好一般較好個別因素臨路條件一般一般較好建筑物情況鋼混鋼混鋼混使用年限707070比準(zhǔn)價格545480442

樓面毛地價(元/平方米)489

樓面毛地價=489元/平方米

考慮該地區(qū)居民居住密度的情況,估價人員結(jié)合該地區(qū)正常項目拆遷費用水平,確定在規(guī)劃容積率1.17時樓面拆遷安置補償費用為1200元/平方米.所以樓面熟地價=樓面毛地價+樓面拆遷補償費用=489+1200=1689元/平方米地面熟地價=樓面熟地價*容積率=1689*1.17=1976元/平方米

(2)假設(shè)開發(fā)法測算地面熟地價及樓面毛地價過程銷售單價銷售面積開發(fā)價值建筑費用

專業(yè)費用及不可預(yù)見費利息銷售費用稅費利潤開發(fā)余值地面熟地價5000742037100000176016840623874201*20405002942399.6125124071959數(shù)據(jù)說明:

銷售單價:根據(jù)市場調(diào)研獲取;

建筑費用:根據(jù)同區(qū)域同規(guī)模檔次的建筑獲取;

專業(yè)費用:根據(jù)同區(qū)域同規(guī)模檔次的建筑,取建筑費用的5%;

利息:開發(fā)期一年,年利率取估價期日中國人民銀行一至三年期貸款利率為5.76%;銷售費用:含買賣手續(xù)費,代理及廣告宣傳費等,取銷售價格的4.5%;稅費:營業(yè)稅,城建稅和教育費附加為銷售價格的5.5%;

利潤:根據(jù)北京市住宅開發(fā)市場的平均投資回報率,在此次評估中取開發(fā)商的投資回報率20%.樓面熟地價=地面熟地價/容積率=1959/1.17=1674元/平方米樓面毛地價=樓面熟地價-樓面拆遷補償費用=1674-1200=474/平方米(3)在現(xiàn)狀容積率,現(xiàn)狀土地開發(fā)程度"七通"條件下地價的綜合測算:取兩種方法測算結(jié)果的均值作為估價結(jié)果,計算如下:樓面毛地價=(489+474)/2=481元/平方米地面熟地價=(1976+1959)/2=1968元/平方米

2,測算在設(shè)定容積率2,土地開發(fā)程度"七通一平"條件下的樓面毛地價和地面熟地價方法與前面測算現(xiàn)狀容積率下的方法一樣.(過程略)

這個項目是我們正式參與的第一個項目,我們十分用心去做

,邊學(xué)邊問,其中遇到的困難,在同事們的幫助下和自己的努力下一一化解,最后我們向國土局交上了一份滿意的答卷.

項目二,中國科學(xué)院行政管理局資產(chǎn)評估

這次評估是根據(jù)中國科學(xué)院文件,中國科學(xué)院擬將中科院行管局可用于經(jīng)營的資產(chǎn)剝離出來,投資到北京中科資源有限公,實現(xiàn)中科院行管局由事業(yè)單位轉(zhuǎn)為企業(yè)的體制改革.本次評估目的在于確定擬投入到北京中科資源有限公司的中科院行管局的可經(jīng)營資產(chǎn)的價值,為其擬投資資產(chǎn)提供價值參考依據(jù).

這個項目歷時估計會有2個多月,到目前還沒結(jié)束.本次評估范圍包括兩部分:1,由中科院行管局原賬面資產(chǎn)中,以201*年12月31日為基準(zhǔn)日,直接剝離出的資產(chǎn)及負(fù)債,其中共有21家單位.2,保留劃撥土地使用權(quán)的地上建筑物.

由于資產(chǎn)及其負(fù)債的清查比較復(fù)雜,我們作為一個初涉工作的新人,還沒有能力完成這一部分的工作.所以我們就負(fù)責(zé)資產(chǎn)清查核實的工作,這是一項相對比較簡單的工作,對我們來說又是有難度的,但肯定會給我們帶來不少的收獲的.資產(chǎn)清查核實中資產(chǎn)占有方調(diào)整后的納入評估范圍的資產(chǎn)類型包括:1.流動資產(chǎn)調(diào)整后賬面值(貨幣資金,預(yù)付賬款,其他應(yīng)收款,存貨,待攤費用)2.長期投資賬面值3.固定資產(chǎn)包括房屋建筑物及車輛,機器,電子設(shè)備等4.流動負(fù)債賬面值(預(yù)收賬款,其他應(yīng)付款,應(yīng)付工資,應(yīng)付福利費,應(yīng)交稅金,其他應(yīng)交款).注:由于要求保密,在此不敢把具體數(shù)目公開于眾.

在清查過程中,我們對貨幣資金進(jìn)行了賬實核對;對債權(quán)債務(wù)進(jìn)行了賬面核實,對資產(chǎn)占有方已經(jīng)辦理核銷審批手續(xù)的債權(quán)債務(wù)了解了有關(guān)情況;對長期投資的投資協(xié)議,產(chǎn)權(quán)登記證等進(jìn)行了了解,核實;對車輛,電子設(shè)備及其他設(shè)備的數(shù)量,規(guī)格型號,存放地點,進(jìn)行逐臺的清查核實,在資產(chǎn)占有方有關(guān)設(shè)備管理人員,技術(shù)人員的配合下對價值量較高的設(shè)備填寫了設(shè)備技術(shù)鑒定表;對房屋根據(jù)產(chǎn)權(quán)證等有關(guān)文件核實其建筑面積,建筑結(jié)構(gòu),建筑數(shù)量,并了解房屋的使用及維修狀況;對可能影響資產(chǎn)評估的其他重大事項進(jìn)行了了解.

在未來的一個月內(nèi)我們還要繼續(xù)努力的為這個項目而努力工作,在過去的一個月我已經(jīng)得到不少的收獲,相信隨著項目的繼續(xù)進(jìn)行,我得到的東西肯定會很多的,這也就給了我更多的動力.我們在這次的項目中得到的最大的知識就是做事要細(xì)心,不能少也不能多的主線貫穿我們工作的始終.項目三,森力資源資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)及評估機構(gòu)的林權(quán)評估收費標(biāo)準(zhǔn)

林權(quán)這個概念在我國還是一個新鮮的事物,把森林資源資產(chǎn)化管理是我國有效利用森林資源的良好開始.現(xiàn)在是我國森林資源資產(chǎn)化管理的初級階段,也是我們的探索階段.像所有資產(chǎn)一樣,我們都可以用科學(xué)的手段評估出其價值所在,從而促進(jìn)森林資源的多方綜合利用.

所以,以后隨著森林資源的全方位的利用,林權(quán)的評估將占有一個很重要的角色.為了跟上時代的步伐,北方公司現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了森林資源資產(chǎn)評估學(xué)習(xí)的緊張階段,我們以《林業(yè)資源資產(chǎn)評估及作價計算手冊》我輔導(dǎo)材料,每周進(jìn)行3次以上的交流學(xué)習(xí).而且受國家森林管理局的委托,讓北方公司制定資產(chǎn)評估機構(gòu)林權(quán)評估的收費標(biāo)準(zhǔn),總經(jīng)理就把這個艱巨的任務(wù)交給了我們兩位新人去做.這對于我們來說是一個真正的大考驗,我們上網(wǎng)找資料,以國外的森林管理為參照,再到北圖找信息,經(jīng)過半個多月的努力,我們把自己制定的收費標(biāo)準(zhǔn)上交給領(lǐng)導(dǎo),領(lǐng)導(dǎo)對我們的工作十分的滿意,這也是我們信心倍增,對未來十分的憧憬.

這次過程我們學(xué)了一些從未接觸過的森林的東西,我倆都有一種體會,就是其實知識沒有界限,只要你肯學(xué),就肯定能進(jìn)入到這個知識的領(lǐng)域中來,這對我們以后的工作生活是一個很好的啟示.只要努力,你就可以得到你所想要的東西.

項目四,某工廠污染擾民搬遷的評估

有了前些日子圓滿的完成工作的經(jīng)歷,領(lǐng)導(dǎo)和同事對我們也是給與了很大的信任與肯定.上幾天,領(lǐng)導(dǎo)把一個項目交給我們,讓我們獨立去完成,就是有關(guān)北京汽車工業(yè)控股有限責(zé)任公司某一工廠污染擾民搬遷的評估,這個項目從開始的見面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用,只是有不懂的地方就向同事們咨詢,這次項目的前期經(jīng)歷讓我們懂得了一個項目是如何談判成功的,再過幾天項目就要進(jìn)入正式的評估階段了,我們自己也十分的高興能有機會展現(xiàn)自己.我們在這次項目的前期工作中我們學(xué)到的更多的是談判技巧,學(xué)到的是社會經(jīng)歷.三,實習(xí)感想

經(jīng)過一個多月艱苦而又快樂的實習(xí)旅程,我們滿載而歸,我們不僅僅學(xué)會到了房地產(chǎn)的更多知識,把房地產(chǎn)估價的理論和實際緊密的聯(lián)合起來.我們得到更加寶貴的東西就是經(jīng)驗與自信.我們不再害怕社會激勵競爭的到來,我們現(xiàn)在喜歡上了暴風(fēng)雪的洗禮,我們會真誠的對待以后的每一件事和每一個人,相信有了這次實習(xí)的成功經(jīng)歷,我們會在以后的崗位上走的更穩(wěn)做得更好.

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