傳清理小產(chǎn)權(quán)房政策初定 已售項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待

傳清理小產(chǎn)權(quán)房政策初定已售項(xiàng)目區(qū)別對(duì)待

201*年03月17日

先清理在建、未售和侵占土地項(xiàng)目

清理小產(chǎn)權(quán)房的行動(dòng)多年來一直“雷聲大雨點(diǎn)小”，但土地越來越稀缺卻正將小產(chǎn)權(quán)“事業(yè)”逼上絕路。全國“兩會(huì)”期間，國土部部長徐紹史表示，今年開始試點(diǎn)的治理小產(chǎn)權(quán)房，將為下一步大規(guī)模的清理做準(zhǔn)備。

3月15日，從國土資源部相關(guān)人士處了解到，試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房以及啟動(dòng)全面清理工作都在加緊進(jìn)行，政策大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，以杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展，再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房。

動(dòng)刀小產(chǎn)權(quán)要分情況

杜南(化名)從201*年就退出了一直從事的“小產(chǎn)權(quán)房事業(yè)”，據(jù)杜南稱，資本是逐利的，隨著土地資源越來越稀缺，政策越來越嚴(yán)厲，樓市一直低迷，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的生存空間和利潤空間一再被擠壓，越來越多的人在退出這個(gè)領(lǐng)域。

“清理小產(chǎn)權(quán)房的政策由來已久，但一直以來執(zhí)行力度并不大，從201*年以來，業(yè)內(nèi)明顯感覺到政策越來越嚴(yán)厲�！倍拍险f。

不過杜南認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房涉及中國至少上百萬戶居民，政府治理小產(chǎn)權(quán)房，首先動(dòng)刀的應(yīng)該是在建和未售的，這一部分應(yīng)該是“清理”，然后才是已售出的，但這部分只能是“治理”。

3月15日，國土資源部相關(guān)人士則向記者證實(shí)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，政策會(huì)越來越嚴(yán)厲。大致方向是先清理在建和未售的、侵占了耕地的，再分情況治理已售的小產(chǎn)權(quán)房，首要目的是杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展。

小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展在近幾年可謂蔚為壯觀。根據(jù)REICO工作室的初步估算，1995-201*年間全國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積累計(jì)約7.6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。

但截至目前，對(duì)于全國小產(chǎn)權(quán)房的具體數(shù)量，官方并沒有給出過準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。有媒體統(tǒng)計(jì)稱，北京市的小產(chǎn)權(quán)房涉及超過30萬個(gè)家庭，可能是全國小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模最大的城市，主要集中在通州、順義、懷柔、密云等區(qū)域，約占北京樓盤總量的20%左右。

百倍暴利助長小產(chǎn)權(quán)

而龐大的小產(chǎn)權(quán)房事業(yè)的興衰與樓市興衰保持著統(tǒng)一步調(diào)。

北京西北旺的頤和山莊，堪稱北京市地理位置最好的小產(chǎn)權(quán)房之一，該小產(chǎn)權(quán)別墅區(qū)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與市政燃?xì)獾扰涮自O(shè)施接軌，除了“小產(chǎn)權(quán)”的身份之外，配套與商品別墅不差分毫，房價(jià)也從10年前的1900元/平米漲到現(xiàn)在的19000元/平米，價(jià)格飆漲絲毫不亞于商品房。

據(jù)調(diào)查，像頤和山莊這樣小有規(guī)模成形并且與市政配套接軌的成形小產(chǎn)權(quán)房住宅區(qū)，在北京并不在少數(shù)，可以想見，對(duì)于這些已售小產(chǎn)權(quán)房，除了“治理”之外，似乎別無他法。

201*年到201*年間，被杜南認(rèn)為是小產(chǎn)權(quán)房的黃金時(shí)期也是暴利時(shí)期。

據(jù)杜南透露，201*-201*年間，他曾在昌平開發(fā)一處山林純實(shí)木別墅，啟動(dòng)資金約為土地款50萬，工程墊資，因?yàn)榧儗?shí)木材質(zhì)較高，建筑成本約為2200-2500元/平米，最終售價(jià)約為均價(jià)6500/平米，當(dāng)時(shí)最早開發(fā)的一處大約180戶，每戶平均約250平米，基本上就是1個(gè)月清盤售空，最后去掉運(yùn)營成本約賺1億多�；�本上50萬的啟動(dòng)資金，一年凈賺了1億多。

杜南介紹，一般小產(chǎn)權(quán)房的啟動(dòng)資金就是一筆土地款，以前的小產(chǎn)權(quán)房地價(jià)很低，約為3.5萬元/畝，相當(dāng)于52.5元/平米，100萬元的土地款就可以買一大塊住宅區(qū)的土地，建別墅的話能建約75套約為250平米的別墅，板樓和磚混別墅的建筑成本201*年前也就是800元/平米，一般工期不超過1年，小產(chǎn)權(quán)銷售走的是短平快，銷售期基本上1-3個(gè)月，算下來100萬啟動(dòng)資金拿到一塊地后，按照201*年的小產(chǎn)權(quán)別墅售價(jià)，至少能到6000元/平米，全部售完的話最后能凈賺1個(gè)億。

“一般50-100萬的啟動(dòng)資金，最后都能賺個(gè)幾千萬甚至上億，不過小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)期間，需要一大筆資金去擺平涉及到小產(chǎn)權(quán)房的國土、城管、森林、消防、林業(yè)等多個(gè)部門，但最后還是能賺個(gè)上千萬，巨額的暴利，就是為什么小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，逐漸壯大的根源。”杜南說。

開發(fā)商退出小產(chǎn)權(quán)房

不過隨著土地的日益稀缺和政策逐漸嚴(yán)厲，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商的日子越來越不好過了。

“土地稀缺讓鄉(xiāng)鎮(zhèn)也越來越意識(shí)到土地的價(jià)值，隨著小產(chǎn)權(quán)的地價(jià)越漲越高，加上建筑成本和人工成本都在漲價(jià)，而房價(jià)卻持續(xù)低迷，

小產(chǎn)權(quán)房的利潤空間逐漸被攤薄，加上政策越來越嚴(yán)厲，甚至已經(jīng)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)開發(fā)商被送上法庭的事件，現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商正在退出小產(chǎn)權(quán)開發(fā)�！倍拍险f。

據(jù)了解，就北京周邊來看，之前3.5萬/畝的小產(chǎn)權(quán)地價(jià)早已經(jīng)不復(fù)存在，現(xiàn)在即便在很荒涼的郊區(qū)地段，動(dòng)輒20萬-30萬/畝，而因?yàn)槌杀竞腿斯�漲價(jià)，現(xiàn)在的建筑成本也漲到了最低1200元/平米。

咨詢多家中介公司發(fā)現(xiàn)，目前小產(chǎn)權(quán)房仍有在售，但是銷售記錄慘淡，價(jià)格低迷。

而從懷柔一小產(chǎn)權(quán)開發(fā)商處了解到，因?yàn)閲�土、城管等部門都沒有強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，所以以前在建的小產(chǎn)權(quán)即使收到國土等部門的拆除令，涉及土地的村里也會(huì)出面保護(hù)，加上送禮，最終多會(huì)被開綠燈。但現(xiàn)在多部門聯(lián)合執(zhí)法，公安部門也會(huì)參與，加上現(xiàn)在政策比較強(qiáng)硬，小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)已經(jīng)快要無路可走了。

“現(xiàn)在的政策首先是要杜絕小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)發(fā)展，政策規(guī)定誰敢對(duì)小產(chǎn)權(quán)開綠燈誰下臺(tái)。”一地方國土部門相關(guān)人士說。

擴(kuò)展閱讀：小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案

月29日，國土部知情人士介紹，“由國土部牽頭、14個(gè)部委參與研究制定的小產(chǎn)權(quán)房初步清理整治政策方案此前已上報(bào)給國務(wù)院�！�

據(jù)悉，清理思路的原則是分類、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。但具體銷售和建設(shè)的時(shí)間點(diǎn)、何時(shí)正式展開清理，尚待最后方案出臺(tái)才能敲定。國土部知情人士介紹，該部正在啟動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，擬在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善整治方案，繼而啟動(dòng)全面清理。同時(shí)，年底即將完成的全國農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。

未售及新建或遭清理

上述國土部知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理的一個(gè)原則是：區(qū)別對(duì)待、分類處置。

他介紹，在國土部初步的清理思路中，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關(guān)人士的責(zé)任；并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請(qǐng)宅基地。

同時(shí)，對(duì)尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對(duì)外出租待建的土地，責(zé)令退還。

“尚未銷售，主要是指在建、在售，無人入住項(xiàng)目；一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房主要也側(cè)重于在建、在售�！痹撊耸糠Q。

他同時(shí)介紹，國土部對(duì)“一定年限”的要求曾以201*年為限，因?yàn)楫?dāng)年曾為國務(wù)院報(bào)告過小產(chǎn)權(quán)房的初步處理意見，而由于種種原因?qū)嶋H工作中推行困難。

“最新的時(shí)間點(diǎn)，需要等到全國小產(chǎn)權(quán)房新的清理方案出臺(tái)后作出安排�！鄙鲜鰢�土部人士稱。

就清理舉措看，上述人士介紹，“包括強(qiáng)制拆除、沒收、停建、停售和停水停電等”。

不過，針對(duì)已售、已長期居住的小產(chǎn)權(quán)房，上述人士稱，“方案征求意見階段，各部委對(duì)此并未形成統(tǒng)一意見，地方政府也有自己的一套思路，還未達(dá)成一致”。

“短期看，只能先選擇小產(chǎn)權(quán)房問題嚴(yán)重的地區(qū)作試點(diǎn)；與此同時(shí)，國土部將抓緊摸底全國小產(chǎn)權(quán)房的確切數(shù)據(jù)。”上述國土部知情人士稱。據(jù)國土部土地利用司的一位不愿具名的人士介紹，年底即將完成的全國農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。

部分地方個(gè)別部委抵觸

“國土部正在和部分地方溝通小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，從目前來看，很難推進(jìn)。”上述國土部知情人士說，“來自于地方政府和相關(guān)部委的阻力較大�！睋�(jù)山東國土廳一位不愿具名的人士介紹，一旦將某地區(qū)確定為小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)，國土部將對(duì)當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)房等違法違規(guī)用地情況進(jìn)行摸底。

“部分地方政府、個(gè)別部委在地方的重大項(xiàng)目工程，部分存在違法違規(guī)用地情況，一旦摸底，地方違法違規(guī)的用地問題將無處遁形。”該人士稱，此外，地方政府及一些地產(chǎn)界人士對(duì)小產(chǎn)權(quán)房保留的訴求，也難與中央監(jiān)管部門達(dá)成完全一致，“在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規(guī)劃、質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)交土地出讓金后轉(zhuǎn)正，或者轉(zhuǎn)為保障房�！�

據(jù)接近住建部的人士稱，如果收歸為保障房，可能存在政府為小產(chǎn)權(quán)房正身的嫌疑，間接承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性；而回收小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格如何確定、如何確保保障房公平公正，還需要再深入探討。

在清理方案懸而未決之前，試點(diǎn)城市也難推進(jìn)。“基于種種原因，試點(diǎn)確定工作并不明朗�！鄙鲜鰢�土部知情人士稱。

國土部該知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理思路未明，國土部也正在和各部委以及地方政府溝通，明確試點(diǎn)城市。

此前有媒體消息稱，國土部將在北京、重慶、鄭州、海口等小產(chǎn)權(quán)房較密集的城市開展試點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭介紹，上述四個(gè)城市較具代表性，北京郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房密集，高房價(jià)將大量剛需逼向了郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房；重慶屬西部大城市，外來人口多，郊區(qū)面積大，小產(chǎn)權(quán)房分布零散；鄭州小產(chǎn)權(quán)房的城中村問題突出；海口是旅游度假區(qū)存在大量小產(chǎn)權(quán)房問題。

需要推出長效治理機(jī)制

中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明表示，“僅采取沒收、強(qiáng)制拆除、停建和斷水?dāng)嚯姷取�堵’的措施，無法從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題�！�

楊磷杰稱，在國家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全，城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房仍具有巨大的需求空間。同時(shí)，現(xiàn)行《土地管理法》雖然法律上明確小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的非法性，但地方陸續(xù)有一些自行流轉(zhuǎn)的集體土地試驗(yàn)，對(duì)于新的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象如何監(jiān)管，在國家有關(guān)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法尚未出臺(tái)前，并不清晰。

據(jù)悉，國土等部門正在共同研究防范小產(chǎn)權(quán)房問題的長效機(jī)制，包括推出鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施等。

財(cái)政部相關(guān)人士稱，要會(huì)同有關(guān)部門，研究土地收益城鄉(xiāng)統(tǒng)籌使用的辦法。另有知情者介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理，須和房地產(chǎn)調(diào)控一盤棋梳理。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

分類、分步驟推進(jìn)

違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關(guān)人士的責(zé)任；并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請(qǐng)宅基地。同時(shí)，對(duì)尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對(duì)外出租待建的土地，責(zé)令退還。（注：尚未銷售，主要是指在建、在售，無人入住項(xiàng)目；一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房主要也側(cè)重于在建、在售。）

清理舉措

包括強(qiáng)制拆除、沒收、停建、停售和停水停電等。

名詞解釋：小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。

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