小產(chǎn)權(quán)房清理方案上報(bào)國(guó)務(wù)院措施含強(qiáng)制拆除

小產(chǎn)權(quán)房清理方案上報(bào)國(guó)務(wù)院措施含強(qiáng)制拆除

201*年04月05日09:13來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)手機(jī)看新聞

據(jù)悉，清理思路的原則是分類、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。但具體銷售和建設(shè)的時(shí)間點(diǎn)、何時(shí)正式展開清理，尚待最后方案出臺(tái)才能敲定。國(guó)土部知情人士介紹，該部正在啟動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，擬在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善整治方案，繼而啟動(dòng)全面清理。同時(shí)，年底即將完成的全國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。未售及新建或遭清理

上述國(guó)土部知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理的一個(gè)原則是：區(qū)別對(duì)待、分類處置。他介紹，在國(guó)土部初步的清理思路中，違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關(guān)人士的責(zé)任；并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請(qǐng)宅基地。

同時(shí)，對(duì)尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對(duì)外出租待建的土地，責(zé)令退還。

“尚未銷售，主要是指在建、在售，無人入住項(xiàng)目；一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房主要也側(cè)重于在建、在售�！痹撊耸糠Q。

他同時(shí)介紹，國(guó)土部對(duì)“一定年限”的要求曾以201*年為限，因?yàn)楫?dāng)年曾為國(guó)務(wù)院報(bào)告過小產(chǎn)權(quán)房的初步處理意見，而由于種種原因?qū)嶋H工作中推行困難。

“最新的時(shí)間點(diǎn)，需要等到全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房新的清理方案出臺(tái)后作出安排�！鄙鲜鰢�(guó)土部人士稱。

就清理舉措看，上述人士介紹，“包括強(qiáng)制拆除、沒收、停建、停售和停水停電等”。不過，針對(duì)已售、已長(zhǎng)期居住的小產(chǎn)權(quán)房，上述人士稱，“方案征求意見階段，各部委對(duì)此并未形成統(tǒng)一意見，地方政府也有自己的一套思路，還未達(dá)成一致”。

“短期看，只能先選擇小產(chǎn)權(quán)房問題嚴(yán)重的地區(qū)作試點(diǎn)；與此同時(shí)，國(guó)土部將抓緊摸底全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的確切數(shù)據(jù)�！鄙鲜鰢�(guó)土部知情人士稱。據(jù)國(guó)土部土地利用司的一位不愿具名的人士介紹，年底即將完成的全國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。

部分地方個(gè)別部委抵觸

“國(guó)土部正在和部分地方溝通小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，從目前來看，很難推進(jìn)�！鄙鲜鰢�(guó)土部知情人士說，“來自于地方政府和相關(guān)部委的阻力較大。”

據(jù)山東國(guó)土廳一位不愿具名的人士介紹，一旦將某地區(qū)確定為小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)，國(guó)土部將對(duì)當(dāng)?shù)氐男‘a(chǎn)權(quán)房等違法違規(guī)用地情況進(jìn)行摸底。

“部分地方政府、個(gè)別部委在地方的重大項(xiàng)目工程，部分存在違法違規(guī)用地情況，一旦摸底，地方違法違規(guī)的用地問題將無處遁形。”該人士稱，此外，地方政府及一些地產(chǎn)界人士對(duì)小產(chǎn)權(quán)房保留的訴求，也難與中央監(jiān)管部門達(dá)成完全一致，“在和地方政府的溝通中，地方政府普遍反映，希望部分符合規(guī)劃、質(zhì)量合格的小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)交土地出讓金后轉(zhuǎn)正，或者轉(zhuǎn)為保障房�！�

據(jù)接近住建部的人士稱，如果收歸為保障房，可能存在政府為小產(chǎn)權(quán)房正身的嫌疑，間接承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的合法性；而回收小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格如何確定、如何確保保障房公平公正，還需要再深入探討。

在清理方案懸而未決之前，試點(diǎn)城市也難推進(jìn)�！盎�于種種原因，試點(diǎn)確定工作并不明朗�！鄙鲜鰢�(guó)土部知情人士稱。

國(guó)土部該知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理思路未明，國(guó)土部也正在和各部委以及地方政府溝通，明確試點(diǎn)城市。

此前有媒體消息稱，國(guó)土部將在北京、重慶、鄭州、�？诘刃‘a(chǎn)權(quán)房較密集的城市開展試點(diǎn)。

楊紅旭介紹，上述四個(gè)城市較具代表性，北京郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房密集，高房?jī)r(jià)將大量剛需逼向了郊區(qū)小產(chǎn)權(quán)房；重慶屬西部大城市，外來人口多，郊區(qū)面積大，小產(chǎn)權(quán)房分布零散；鄭州小產(chǎn)權(quán)房的城中村問題突出；�？谑锹糜味燃賲^(qū)存在大量小產(chǎn)權(quán)房問題。需要推出長(zhǎng)效治理機(jī)制

中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明表示，“僅采取沒收、強(qiáng)制拆除、停建和斷水?dāng)嚯姷取�堵’的措施，無法從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房問題。”

楊磷杰稱，在國(guó)家城鎮(zhèn)住房保障體系尚未健全，城鄉(xiāng)居民住房需求仍較旺盛的情況下，小產(chǎn)權(quán)房仍具有巨大的需求空間。同時(shí)，現(xiàn)行《土地管理法》雖然法律上明確小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)的非法性，但地方陸續(xù)有一些自行流轉(zhuǎn)的集體土地試驗(yàn)，對(duì)于新的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象如何監(jiān)管，在國(guó)家有關(guān)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法尚未出臺(tái)前，并不清晰。

據(jù)悉，國(guó)土等部門正在共同研究防范小產(chǎn)權(quán)房問題的長(zhǎng)效機(jī)制，包括推出鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、農(nóng)民住宅等集體建設(shè)用地管理和流轉(zhuǎn)的政策措施等。

財(cái)政部相關(guān)人士稱，要會(huì)同有關(guān)部門，研究土地收益城鄉(xiāng)統(tǒng)籌使用的辦法。另有知情者介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理，須和房地產(chǎn)調(diào)控一盤棋梳理。小產(chǎn)權(quán)房清理初步方案清理原則分類、分步驟推進(jìn)清理思路

違法建筑、有嚴(yán)重質(zhì)量問題、侵占耕地、嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房將清理，并追究開發(fā)商、村集體等相關(guān)人士的責(zé)任；并且出售小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)民將不得重新申請(qǐng)宅基地。同時(shí)，對(duì)尚未銷售的小產(chǎn)權(quán)房，一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，必須全部停建、停售，其中，劃分地塊對(duì)外出租待建的土地，責(zé)令退還。（注：尚未銷售，主要是指在建、在售，無人入住項(xiàng)目；一定年限后新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房主要也側(cè)重于在建、在售。）清理舉措

包括強(qiáng)制拆除、沒收、停建、停售和停水停電等。

名詞解釋：小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。

擴(kuò)展閱讀：201*年5月月報(bào)

201*年5月月報(bào)

201*年5月1日-201*年6月1

營(yíng)銷策劃部201*年6月15日

日

目錄

一、宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)動(dòng)態(tài)....................................2

（一）宏觀經(jīng)濟(jì).........................................................2（二）政策動(dòng)向.........................................................4（三）企業(yè)動(dòng)態(tài).........................................................6（四）行業(yè)信息........................................................11

二、市場(chǎng)信息............................................11

（一）土地市場(chǎng)........................................................13（二）住宅市場(chǎng)........................................................19（三）商業(yè)地產(chǎn)........................................................19

三、小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)..........................................19四、本月主要工作事項(xiàng).....................................20

（一）推廣部分........................................................20（二）銷售部分........................................................20

五、下月工作安排.........................................20

一、宏觀經(jīng)濟(jì)及行業(yè)動(dòng)態(tài)

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)

從通脹走勢(shì)來看，短期內(nèi)工業(yè)企業(yè)去庫存過程還未結(jié)束；地產(chǎn)調(diào)整對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的不利影響從投資向銀行信貸和居民消費(fèi)領(lǐng)域擴(kuò)散，未來經(jīng)濟(jì)增速還將延續(xù)快速下滑態(tài)勢(shì)�？紤]到4月份經(jīng)濟(jì)增速已經(jīng)下滑至政府目標(biāo)值以下（估計(jì)4月份GDP增速在7%左右甚至更低），未來保增長(zhǎng)的壓力凸顯。

中國(guó)4月份PMI環(huán)比上漲0.6%，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。5月1日中國(guó)物流與采購聯(lián)合會(huì)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局服務(wù)業(yè)調(diào)查中心發(fā)布的4月份中國(guó)制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)(PMI)為55.7%，比3月上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。該指數(shù)已持續(xù)14個(gè)月保持在50%以上，反映出中國(guó)經(jīng)濟(jì)已走向穩(wěn)定較快增長(zhǎng)的軌道。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員特約分析師張立群分析認(rèn)為，4月份PMI指數(shù)繼續(xù)走高，主要是季節(jié)性變動(dòng)特點(diǎn)。以往年份PMI指數(shù)在3、4月份均呈現(xiàn)走高態(tài)勢(shì)，原因還需要進(jìn)一步分析。當(dāng)前外貿(mào)出口及國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)都還有一定的不穩(wěn)定性，一定程度仍然依靠政府力量支撐，尚未進(jìn)入新的可持續(xù)增長(zhǎng)軌道。購進(jìn)價(jià)格指數(shù)超過70%值得注意，企業(yè)生產(chǎn)成本壓力預(yù)計(jì)將明顯加大，各方面對(duì)企業(yè)發(fā)展面臨的困難需高度重視。

中國(guó)4月份CPI增2.8%，加息預(yù)期節(jié)節(jié)走強(qiáng)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11日發(fā)布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)同比上漲2.8%，創(chuàng)下自201*年11月以來的新高，受通脹預(yù)期加大的影響，市場(chǎng)目前對(duì)于加息已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，但時(shí)點(diǎn)選擇仍存分歧。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，最可能觸動(dòng)加息的因素是CPI增速達(dá)到3%。而由于加息被視為寬松政策的“退出”，央行行長(zhǎng)周小川又曾明確表示：“中國(guó)政府考慮退出實(shí)施的刺激政策的前提，是決策層需要看到確切的跡象或統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，顯示復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好”，因此加息猶如懸空的達(dá)摩克利斯之劍，隨時(shí)可能落下。

中國(guó)4月份進(jìn)出口低于預(yù)期，進(jìn)一步加大政策放松力度在所難免

海關(guān)總署10日發(fā)布中國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口數(shù)據(jù)，顯示中國(guó)4月份進(jìn)出口總值為3080.8億美元，增長(zhǎng)2.7%，其中，出口額為1632.5億美元，增長(zhǎng)4.90%，低于市場(chǎng)預(yù)期3.6個(gè)百分點(diǎn)；進(jìn)口額為1448.3億美元，增長(zhǎng)0.30%，低于市場(chǎng)預(yù)期10.6個(gè)百分點(diǎn)；受到進(jìn)口大幅回落影響，4月貿(mào)易順差184.2億美元，高于市場(chǎng)預(yù)期，比3月多增130.7億美元。

4月的進(jìn)出口數(shù)據(jù)偏低，反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的艱難性，內(nèi)外需兼疲弱。雖然國(guó)內(nèi)政策加大了刺激力度，但進(jìn)口的疲軟反映了內(nèi)需仍是啟而不動(dòng)。因此，從穩(wěn)增長(zhǎng)的角度看，進(jìn)一步加大政策放松力度在所難免。預(yù)計(jì)國(guó)家將通過調(diào)整出口退稅率、穩(wěn)定匯率、加大對(duì)外貿(mào)企業(yè)金融支持等政策來穩(wěn)定出口。通過加快實(shí)施水利、電力、環(huán)保、高鐵、軌交、電信、保障性住房、中西部等投資來穩(wěn)定增長(zhǎng)。美國(guó)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心進(jìn)一步改善新華網(wǎng)華盛頓5月7日電：美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款巨頭房利美公司7日發(fā)布的月度調(diào)查報(bào)告說，美國(guó)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心繼續(xù)增強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期、售房時(shí)機(jī)和經(jīng)濟(jì)走向等方面進(jìn)一步看好。報(bào)告顯示，32%的受調(diào)查者預(yù)計(jì)未來一年內(nèi)美國(guó)房屋價(jià)格將上漲，房?jī)r(jià)平均漲幅為1.3%，高于上月0.9%的預(yù)期漲幅；49%的人認(rèn)為房租價(jià)格將會(huì)上漲，不過房租平均漲幅將回落至3.6%。

分析認(rèn)為，房租預(yù)期漲幅回落意味著美國(guó)消費(fèi)者未來更愿意購房而不是租房，加之房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步上漲，這些都將刺激購房需求。不過，房利美首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格鄧肯指出，雖然消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心增強(qiáng)為購房活動(dòng)提供了更多的支持，但實(shí)現(xiàn)這些預(yù)期需要持續(xù)健康的就業(yè)增長(zhǎng)。

（二）政策動(dòng)向

201*年1-3月，全國(guó)房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)幅度繼續(xù)下調(diào)，國(guó)房景氣指數(shù)也始終未改變一路下探的趨勢(shì)。政府的房地產(chǎn)調(diào)控力度在繼續(xù)加強(qiáng)，相關(guān)政策目前沒有放松的跡象。最高人民法院：房屋征收補(bǔ)償不公平，不準(zhǔn)強(qiáng)制執(zhí)行

4月9日，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于辦理申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件若干問題的規(guī)定》�！兑�(guī)定》要求，征收補(bǔ)償決定存在有七種情形的，人民法院應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)予執(zhí)行，公眾可以就這七點(diǎn)情形向人民法院充分舉證。一、明確缺乏事實(shí)根據(jù)；二、明顯缺乏法律法規(guī)依據(jù)；三、明確不符合公平補(bǔ)償原則，嚴(yán)重?fù)p害了被執(zhí)行人合法權(quán)益，或者使被執(zhí)行人基本生產(chǎn)生活經(jīng)營(yíng)條件沒有得到保障；四、明顯違反行政目的，嚴(yán)重?fù)p害了公共利益；五、嚴(yán)重違反法定程序或者正當(dāng)程序；六、超越職權(quán)；七、法律、法規(guī)、規(guī)章等規(guī)定的其他不予強(qiáng)制執(zhí)行的情形。國(guó)土部：小產(chǎn)權(quán)房清理方案上報(bào)國(guó)務(wù)院，措施含強(qiáng)制拆除

國(guó)土部該知情人士介紹，小產(chǎn)權(quán)房清理思路未明，國(guó)土部也正在和各部委以及地方政府溝通，明確試點(diǎn)城市。有媒體消息稱，國(guó)土部將在北京、重慶、鄭州、海口等小產(chǎn)權(quán)房較密集的城市開展試點(diǎn)。

據(jù)悉，清理思路的原則是分類、分步驟推進(jìn)。其中，侵占耕地等違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，尚未銷售以及新建、續(xù)建的小產(chǎn)權(quán)房，有望列入清理范圍。但具體銷售和建設(shè)的時(shí)間點(diǎn)、何時(shí)正式展開清理，尚待最后方案出臺(tái)才能敲定。國(guó)土部知情人士介紹，該部正在啟動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，擬在試點(diǎn)基礎(chǔ)上總結(jié)完善整治方案，繼而啟動(dòng)全面清理。同時(shí)，年底即將完成的全國(guó)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記的數(shù)據(jù)，將成為未來小產(chǎn)權(quán)房清查的主要參考。

國(guó)土部：保障房用地應(yīng)保盡保，單獨(dú)報(bào)批

國(guó)土資源部17日部署201*年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，充分估計(jì)一些地方可能松動(dòng)調(diào)控政策等困難，做好今年的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作。

國(guó)土資源部表示，今年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控的中心任務(wù)是，以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，努力保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行；以促進(jìn)形成住房有效供應(yīng)為重點(diǎn)做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。為此要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)措施，對(duì)保障性住房用地應(yīng)保盡保，單獨(dú)報(bào)批，鼓勵(lì)使用存量土地；合理增加普通商品住房用地供給，及時(shí)編制住房供地計(jì)劃并向社會(huì)公布；及時(shí)依法依規(guī)查處違約違規(guī)用地，加大閑置土地處理力度，促進(jìn)已供土地盡快開發(fā)建設(shè)個(gè)稅綜合計(jì)征或在金融房地產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)，稅負(fù)將提高

4月26日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇透露，稅收征管部門已經(jīng)準(zhǔn)備在金融、房地產(chǎn)從業(yè)者等高收入群體進(jìn)行個(gè)人所得稅綜合征稅試點(diǎn)工作。而在此之前，高收入群體與普通工薪階層一樣，采用分類征稅制度，即將收入分類申報(bào)，按各項(xiàng)分類收入標(biāo)準(zhǔn)征稅。不過，這一消息并未得到稅收征管機(jī)關(guān)的證實(shí)。上海：經(jīng)適房新規(guī)出臺(tái)

上海市住房保障和房屋管理局近日發(fā)布了一份修訂后的《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)申請(qǐng)對(duì)象住房面積核查辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，明確了私自搭建的房屋原則上應(yīng)當(dāng)先拆除，方可審核共有產(chǎn)權(quán)保障房的申請(qǐng)；如相關(guān)管理部門認(rèn)為不宜作拆除處理的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算居住面積�！掇k法》要求，戶口在上海市他處居民家庭或者工作學(xué)習(xí)單位，按照規(guī)定須一同申請(qǐng)的具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或者扶養(yǎng)關(guān)系的申請(qǐng)家庭成員等六種類型的人員，可以計(jì)入核定面積家庭人數(shù)；戶口遷入申請(qǐng)對(duì)象戶口所在地住房或者他處住房未滿兩年的人員等四種類型的人員，不得計(jì)入核定面積家庭人數(shù)；未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變居住用途的房屋，仍按照原居住面積計(jì)算；經(jīng)批準(zhǔn)同意改變居住用途的，按照實(shí)際居住面積確定。

上海：一季度住房公積金個(gè)貸規(guī)模同比繼續(xù)小幅下降4月28日，，上海市公積金管理中心發(fā)布了《上海市住房公積金運(yùn)行分析報(bào)告(201*年一季度)》(簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)，《報(bào)告》指出，受房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控影響，一季度住房公積金個(gè)貸規(guī)模同比繼續(xù)小幅下降，共發(fā)放個(gè)貸60.09億元。但公積金共有產(chǎn)權(quán)保障房(經(jīng)濟(jì)適用住房)個(gè)貸量明顯增加，共計(jì)14.61億元，占一季度公積金個(gè)貸發(fā)放總量的24.3%。共有產(chǎn)權(quán)保障房個(gè)貸的戶均貸款額為25.2萬元，約占戶均房?jī)r(jià)的50%左右。

此外，居住本市共有產(chǎn)權(quán)保障房或符合低收入標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)困難職工家庭，可以申請(qǐng)?zhí)崛�個(gè)人和配偶住房公積金賬戶存儲(chǔ)余額，用于支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，該辦法將從5月1日起試行。

（三）企業(yè)動(dòng)態(tài)

最近，萬科、遠(yuǎn)洋、萬通、SOHO中國(guó)、保利、富力、龍湖等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，住宅開發(fā)商、零售商和保險(xiǎn)公司等多方介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，幾乎“一擁而上”。一時(shí)間，無論大小企業(yè)，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已成趨勢(shì)。為何要轉(zhuǎn)型？一是因?yàn)閲?guó)家的調(diào)控政策；二是各地“經(jīng)營(yíng)城市“、多上商業(yè)項(xiàng)目的傾向；三是銀行對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資金仍放松，還有信托、債券、股票等融資模式；四是擴(kuò)大內(nèi)需和財(cái)務(wù)增長(zhǎng)帶來的消費(fèi)需求升級(jí)；最后則是二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿�巨大。投資與儲(chǔ)備土地

（1）萬科年度首次拿地，耗資1.9億布局唐山。4月6日，唐山萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿下兩幅位于唐山路北區(qū)東部建華東道地塊。兩地塊占地7.33萬平米，規(guī)劃建筑面積約12.22萬平米，項(xiàng)目坐落于唐山市陡河?xùn)|側(cè)、河?xùn)|路南側(cè)和學(xué)院路東側(cè)、環(huán)湖路西側(cè)。據(jù)了解，該項(xiàng)目是萬科在唐山的第三個(gè)項(xiàng)目，另外兩個(gè)項(xiàng)目為萬科紅郡和萬科金域華府，分別于201*和201*年開發(fā)。目前，萬科在唐山市實(shí)現(xiàn)了東、西、南三個(gè)方位的布局。這是今年以來萬科首次拿地，而整個(gè)一季度都沒有在土地市場(chǎng)出手。去年同期，萬科在12個(gè)城市拿地19幅，規(guī)劃建筑面積高達(dá)548萬平方米，投入106億。進(jìn)入201*年，萬科仍要將去存貨、少買地的策略堅(jiān)持到底。

（2）恒大4億許昌、牡丹江拿地，精準(zhǔn)布局三線城市。4月上旬，恒大在三線城市新增土地儲(chǔ)備三幅，占地面積近30萬平方米。4月6日，恒大地產(chǎn)以2.94億元成功競(jìng)拍學(xué)院路東側(cè)和南海街南側(cè)地塊，占地19.21萬平方米。9日，又在牡丹江拿下兩地塊，位于綏陽街（寧古塔街）南、鏡泊湖路（鏡泊湖東路）西，總規(guī)劃建筑面積12萬平方米，總成交價(jià)1.04億元。在201*年前4個(gè)月，恒大保持每月在發(fā)展?jié)摿�巨大的二三線城市進(jìn)行土地儲(chǔ)備，共計(jì)16處地塊，規(guī)劃建筑面積337萬平方米，成交金額共計(jì)60億元。恒大對(duì)今年市場(chǎng)預(yù)期一般，有意將一些產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，而在土地市場(chǎng)低迷時(shí)期持續(xù)儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)地塊，契合并保障了今年戰(zhàn)略的推進(jìn)。

（3）招商地產(chǎn)競(jìng)得天津開發(fā)區(qū)4地塊，繼續(xù)購地。4月10日，招商地產(chǎn)再次發(fā)布購入天津地塊的公告。公告顯示，招商地產(chǎn)成功競(jìng)得天津開發(fā)區(qū)4地塊，地塊位于天津市濱海新區(qū)開發(fā)區(qū)，東至太湖西路，南至第一大街，西至北海路，北至第二大街。占地總面積141,081平方米，容積率1.35-1.80，總建筑面積不大于228,250平方米，土地用途主要為城鎮(zhèn)住宅及商服用地。招商地產(chǎn)繼續(xù)著每月購地的布局步伐，至4月中旬，公司已在北京、天津、畢節(jié)三地新增土地儲(chǔ)備共計(jì)119萬平方米，規(guī)模超過去年同期的4倍，置地投入逾40億。201*年的招商地產(chǎn)以雄厚的資金實(shí)力，在土地市場(chǎng)表現(xiàn)非�；钴S，頻繁低價(jià)拿地，在全國(guó)范圍內(nèi)快速傳播著品牌影響力。

（4）中海地產(chǎn)16.77億競(jìng)得成都南部新區(qū)地塊。4月18日，中海地產(chǎn)以總成交價(jià)16.77億元競(jìng)得成都站南組團(tuán)地塊。該地塊位于成都南部新區(qū)仁和片區(qū)劍南大道北段以東，交子大道以南，地塊規(guī)劃為城鎮(zhèn)混合住宅用地、商業(yè)用地。該地塊總建筑用地10.2萬平方米，規(guī)劃建筑面積44萬平方米，起拍樓面地價(jià)3500元/平方米，最終中海地產(chǎn)以3810元/平方米獲得，溢價(jià)率8.86%。中海秉承“保持適度的投資規(guī)�！钡牟呗�，把握優(yōu)良的投資機(jī)會(huì)，擴(kuò)大華中布局，獲得高價(jià)值的土地資源。以成都為代表是中部重點(diǎn)城市，在未來對(duì)中海的貢獻(xiàn)力度將越發(fā)明顯。

（5）萬科11.92億競(jìng)得青島、南充三黃金地塊。4月下旬，萬科在土地市場(chǎng)開始活躍，分別于20日和26日競(jìng)得青島一地塊和南充三地塊。青島萬科企業(yè)有限公司以樓面地價(jià)4585元/平方米成功競(jìng)得青島四方區(qū)II-C-201*-36號(hào)地塊，地塊總價(jià)5.7億元。該地塊位于四方區(qū)福州路東、規(guī)劃三號(hào)線西，屬黃金地段。土地為商服用地，地塊出讓年限為40年。成都萬科房地產(chǎn)有限公司以1204元/平方米的樓面地價(jià)競(jìng)得南充市下中壩9-1、2號(hào)兩地塊，總價(jià)6.24億元。萬科于本月共新增土地儲(chǔ)備兩次，共4幅土地，規(guī)劃總建筑面積76.4萬平方米，分布在二、三線城市，較去年同期減少86%。雖然3月的銷售回暖明顯，增強(qiáng)了企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)的信心，但萬科仍堅(jiān)持謹(jǐn)慎投資的策略，保持經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性，拿地偏少。

（6）恒大地產(chǎn)以3.16億成交松江兩幅地塊。近日，恒大地產(chǎn)摘得松原市松花江大橋西側(cè)地塊項(xiàng)目，為松原市沿江地塊開發(fā)注入新的活力。該地塊位于松原市區(qū)用地邊界以東，松花江大橋以西，濱江大道（松花江沿岸）以南，東鎮(zhèn)大路以北，地上總建筑面積約52萬平方米。恒大此次將在松原投資建設(shè)的項(xiàng)目為恒大御景灣產(chǎn)品，項(xiàng)目地處新規(guī)劃的濱江新區(qū)，是松原市高檔住宅生活圈，周邊醫(yī)療、教育、商業(yè)生活等基礎(chǔ)配套齊全，區(qū)域內(nèi)已有多個(gè)地產(chǎn)公司的品質(zhì)住宅及高端商業(yè)項(xiàng)目，具有得天獨(dú)厚的地理位置條件。在進(jìn)駐長(zhǎng)春、吉林兩市后，恒大地產(chǎn)繼續(xù)布局吉林省其他潛力城市，在省內(nèi)形成二、三線城市聯(lián)動(dòng)態(tài)勢(shì)，快速擴(kuò)大品牌影響力。（1）萬達(dá)集團(tuán)4.6億拿下白鷺街地塊。武漢今年第五次土地拍賣于4月27日舉行，11宗土地以22億元賣出，且有9塊地以底價(jià)成交。其中萬達(dá)集團(tuán)4.6億元拿下白鷺街地塊，將建設(shè)一個(gè)8萬平米的劇場(chǎng)和一座超五星級(jí)酒店。

表：近期房地產(chǎn)企業(yè)主要新增土地儲(chǔ)備情況（201*年4月）

企業(yè)城市地塊名稱規(guī)劃用途規(guī)劃建筑面積（萬平方米）交易總價(jià)（億元）樓面地價(jià)（元/平米）萬科華發(fā)實(shí)業(yè)恒大唐山沈陽許昌學(xué)院路東側(cè)、環(huán)湖路西側(cè)沈北201*-056號(hào)102國(guó)道西側(cè)-32地塊學(xué)院路東側(cè)和南海街南側(cè)地塊住宅商業(yè)-5.642.3219.21（占地）1.230.172.942188736/禹洲地產(chǎn)恒大泉州牡丹江西苑路與規(guī)劃四路交叉口共7幅地塊綏陽街（寧古塔街）南、鏡泊湖路（鏡泊湖東路）西津?yàn)I北塘4地塊天津開發(fā)區(qū)東區(qū)4地塊沈陽中央大街松花江大橋周邊兩地塊成都市高新區(qū)GX07(252/211):四方區(qū)福州路東、規(guī)劃三號(hào)線西地塊102國(guó)道西側(cè)－29/30/31三地塊云巖區(qū)水東路漁安安井片區(qū)三期9地塊鼎湖區(qū)廣利街道辦院主A1-01-A、南充市下中壩9-1、2號(hào)地塊白下區(qū)大光路以南地塊鳳城二路以北，太華北路以東慈土儲(chǔ)（慈東）1201、2、3、4號(hào)四地漢陽區(qū)江堤中路168號(hào)住宅、商業(yè)住宅、商業(yè)商業(yè)、住宅住宅住宅、商業(yè)商業(yè)、住宅住宅、商業(yè)商業(yè)住宅、商業(yè)商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅住宅住宅商業(yè)、住宅住宅82.3425.72.831.03343-融創(chuàng)招商地產(chǎn)中南建設(shè)恒大中海地產(chǎn)萬科珠海華發(fā)中天城投海印股份萬科嘉里建設(shè)龍湖龍湖江蘇新城天津天津沈陽松原成青島沈陽貴陽肇南充南京西安寧武漢7.9222.839.344.584412.432.2170.3511.551.89.2612.736.4715.092.7812.562.473.1616.775.71.72.570.566.2413.13.273.43.59351255031333-38104585-365-12041414525729322380都201*-37地塊慶A1-02-A號(hào)地塊波塊融資

（1）龍湖地產(chǎn)獲總額24.3億港元3年期貸款融資。4月5日，龍湖地產(chǎn)公告稱，公司作為借款人與包括建設(shè)銀行股份有限公司香港分行在內(nèi)的9家銀行財(cái)團(tuán)訂立融資協(xié)議，將獲得本金額為21.25億港元及3923萬美元(總額大概等值于24.3億港元)的3年期雙幣種可轉(zhuǎn)換定期貸款融資。該三年期可轉(zhuǎn)換定期銀團(tuán)貸款是201*年香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行市場(chǎng)成功籌組的首筆銀團(tuán)貸款。貸款款項(xiàng)將用于龍湖地產(chǎn)的一般營(yíng)運(yùn)資金。本次貸款年利率為香港同業(yè)拆息加400點(diǎn)子，貫徹龍湖保持低資金成本的策略。此前，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，龍湖也到了大步加碼商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，預(yù)計(jì)用15年左右的時(shí)間將商業(yè)利潤(rùn)占比從不到5%提升到30%，低成本的融資能力將使龍湖在戰(zhàn)略調(diào)整中更游刃有余。

（2）中海地產(chǎn)母公司獲76億港元俱樂部貸款。4月11日，中國(guó)海外發(fā)展有限公司宣布，與包括中國(guó)銀行(香港)、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行香港分行、交通銀行香港分行等十二家著名銀行組成的銀團(tuán)簽訂一項(xiàng)三年期的俱樂部貸款，將規(guī)模從此前計(jì)劃發(fā)行的50億港元增加至76億港元，將主要用于償還現(xiàn)有一些銀行貸款以及作為房地產(chǎn)發(fā)展。該筆貸款這是中國(guó)海外發(fā)展今年繼2月7.5億美元債券融資后的第二筆大額融資，現(xiàn)金為王的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)最大的優(yōu)勢(shì)就是融資優(yōu)勢(shì)，從此次融資的金額與銀團(tuán)陣容來看，中海在融資方面的優(yōu)勢(shì)凸顯。

（3）合生創(chuàng)展連續(xù)出售金隅股份，總代價(jià)11.36億。4月19日、23日，合生創(chuàng)展兩度發(fā)布公告表示，公司于4月11日至4月23日期間，于上海證券交易所A股市場(chǎng)出售共9546萬股金隅股份A股，總代價(jià)為7.888億元人民幣。自201*年3月2日至4月23日，合生創(chuàng)展已出售合共1.3639億股金隅股份A股，總代價(jià)為人民幣11.63億元。至此，合生創(chuàng)展還持有6899萬股金隅股份A股。出售金隅嘉業(yè)股份，合生創(chuàng)展可有效實(shí)現(xiàn)資本收益，補(bǔ)充和穩(wěn)固現(xiàn)金流，獲得的出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額將用作額外營(yíng)運(yùn)資金。銷售情況

（1）廣東保利一季度銷售逾55億。4月25日，廣東保利在官方微博上表示，一季度分別奪得廣州、東莞、珠海、佛山四城銷售冠軍，銷售金額逾55億元。4月26日消息，廣汽集團(tuán)近日以14億元人民幣的價(jià)格整體購入廣州保利中達(dá)廣場(chǎng)1號(hào)樓，用作集團(tuán)總部；另外，保利今年在廣州推出的高端豪宅項(xiàng)目保利天悅，截至4月中旬已實(shí)現(xiàn)認(rèn)購金額12億元，實(shí)際簽約額7.5億元。

（2）奧園地產(chǎn)脫手長(zhǎng)安8號(hào)獲利10.8億港元。中國(guó)奧園4月1日宣布，集團(tuán)于201*年3月27日簽訂出售協(xié)議，有條件以代價(jià)約18.3億港元(人民幣14.8億元)出售世紀(jì)協(xié)潤(rùn)投資有限公司全部已發(fā)行股本的52.69%，亦即北京耀輝置業(yè)有限公司51%的股權(quán)。耀輝置業(yè)持有位于北京市朝陽區(qū)西大望路與建國(guó)路交匯“長(zhǎng)安8號(hào)”商住項(xiàng)目，總建筑面積約247,646平方米。項(xiàng)交易完成后，預(yù)期集團(tuán)自出售事項(xiàng)錄得稅前利潤(rùn)約1,081,000,000港元。奧園表示，公司將計(jì)劃集中投資于剛性需求大，調(diào)控影響少，增長(zhǎng)潛力強(qiáng)的其他城市。因此，出售北京項(xiàng)目不但為集團(tuán)創(chuàng)造加強(qiáng)現(xiàn)金流良機(jī)，獲得理想投資回報(bào)，且使集團(tuán)進(jìn)行持續(xù)投資計(jì)劃，為日后出現(xiàn)具吸引力之機(jī)會(huì)時(shí)增加土地儲(chǔ)備作好準(zhǔn)備。其它信息

（1）綠地集團(tuán)啟動(dòng)滬黑最大一攬子投資項(xiàng)目

4月26日、27日，由綠地集團(tuán)投資開發(fā)的一批黑龍江省城市建設(shè)重點(diǎn)項(xiàng)目正式開工建設(shè)，總建筑面積約680萬平方米，總投資規(guī)模約455億元，標(biāo)志著滬黑兩地最大一攬子投資項(xiàng)目正式啟動(dòng)，此舉亦將刷新滬黑兩地經(jīng)濟(jì)合作交流的新紀(jì)錄。

據(jù)悉，綠地集團(tuán)此次斥資455億元啟動(dòng)建設(shè)的6個(gè)項(xiàng)目，包括哈爾濱綠地中央廣場(chǎng)、國(guó)際開發(fā)開放總部大廈、國(guó)家級(jí)廣告產(chǎn)業(yè)園，以及大慶綠地金融中心、綠地經(jīng)貿(mào)中心、綠地大學(xué)科技園，總建筑面積約680萬平方米，綠地集團(tuán)將采取多項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)和整體開發(fā)的模式，加速全面啟動(dòng)。

（2）中信新城公司總價(jià)52.4億京地王被指非法用地。

位于北京亦莊，編號(hào)X1-1B的“地王”已蓋起了名為中信新城的小區(qū)，且已對(duì)外銷售。但就在這塊地的東南角，中信新城高大樓盤的陰影處，卻立著一座黑色廠房的小服裝廠，甚至廠房地基都已暴露在樓盤施工挖出的大坑上。今年2月27日，這家名為北京賽斯特新世紀(jì)服裝有限公司(下稱賽斯特公司)的服裝廠，將北京市國(guó)土局和“地王”開發(fā)商北京中信新城房地產(chǎn)有限公司(下稱中信新城公司)告上法庭，要求撤銷這塊總價(jià)“地王”的拍賣出讓。賽斯特公司拿出了關(guān)鍵證據(jù)：位于X1-1B地塊范圍內(nèi)該公司廠址的土地使用證。若證據(jù)屬實(shí)，北京市國(guó)土局將涉嫌將這塊“地王”未征先賣，北京的總價(jià)“地王”也因此是非法用地。

（四）行業(yè)信息

北京發(fā)布公租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，低收入家庭最少負(fù)擔(dān)5%4月27日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局正式發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼對(duì)象及租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的通知》，自4月27日起實(shí)施。符合人均月收入在2400元(含)以下等條件的本市城鎮(zhèn)戶籍家庭，通過公開搖號(hào)承租公租房的，將獲得政府提供的租金補(bǔ)貼。根據(jù)承租家庭的經(jīng)濟(jì)情況，租金補(bǔ)貼房租的10%到95%一共六檔。公租房租金定下之后，三年之內(nèi)租金不變。信托公司提高房企融資門檻

隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房地產(chǎn)信托的兌付壓力越來越大。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，信托公司不僅主動(dòng)控制了房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模，對(duì)于合作的房地產(chǎn)開發(fā)商的篩選標(biāo)準(zhǔn)也進(jìn)一步提高。日前監(jiān)管部門對(duì)部分信托公司進(jìn)行窗口指導(dǎo)，再度強(qiáng)調(diào)對(duì)信托交易對(duì)手方資質(zhì)審核，尤其是融資類業(yè)務(wù)，要符合“四三二”條件，即“項(xiàng)目四證齊全、項(xiàng)目資本金達(dá)到30%，開發(fā)商有二級(jí)以上資質(zhì)”等條件。杭州宅地“首拍”價(jià)格腰斬

杭州樓市上空的陰霾愈加濃厚。因?yàn)樽蛉粘鲎尩恼�地為今年真正意義上的首塊出讓宅地，也是業(yè)界公認(rèn)的具有風(fēng)向標(biāo)意義的出讓，結(jié)果僅一家開發(fā)商報(bào)名競(jìng)拍而直接成交，9000元/平方米的樓面價(jià)相當(dāng)于該板塊最高峰時(shí)的5.7折。首都保障房60億元私募債成功發(fā)行

國(guó)家開發(fā)銀行25日宣布，該行為北京保障性住房建設(shè)投資中心成功發(fā)行首都保障房60億元私募債定向中期票據(jù)。在支持保障性安居工程方面，截至201*年底，國(guó)開行累計(jì)發(fā)放保障性住房貸款3109億元，支持建成540萬套保障房，惠及1715萬中低收入群眾。二、市場(chǎng)信息

（一）土地市場(chǎng)

供應(yīng)量與成交量均環(huán)比上漲、同比下跌，樓面價(jià)高于去年同期

成交情況：兩會(huì)過后，開發(fā)商的調(diào)控“松綁”愿望落空，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期值不斷放低，本月全國(guó)300個(gè)城市住宅類用地成交量環(huán)比增加，但同比仍下跌近5成，交易市場(chǎng)未現(xiàn)明顯回暖跡象。4月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1720宗，環(huán)比增加10%，同比減少25%；成交面積6622萬平方米，環(huán)比增加1%，同比減少31%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）413宗，環(huán)比增加10%，同比減少36%；成交面積1865萬平方米，環(huán)比增加9%，同比減少46%。

表：201*年4月全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)（部分）

總數(shù)城市宗數(shù)（宗）推出北京市上海市廣州市深圳市杭州市天津市南京市武漢市重慶市成都市沈陽市青島市濟(jì)南市蘇州市6248126951169321258382118成交92161107213161841331121用地面積（萬平方米）推出549619127455405042467133420710349成交6676173010233586717532221918994樓面價(jià)格（元/平方米）推出成交宗數(shù)（宗）推出0630141121242516101成交24301113703181483住宅用地面積（萬平方米）推出029505104611171715185791成交101550528224201*89808415樓面價(jià)格（元/平方米）推出-成交983313153828130311002934329126565557141049458245872676260162337229--8990900018873938113387754124513071825-369738901372898150128715241336978547139814831118808310025811363132960230126241801136313543800-總數(shù)城市宗數(shù)（宗）推出寧波市無錫市廈門市福州市東莞市長(zhǎng)春市大連市吉林市長(zhǎng)沙市南昌市太原市鄭州市洛陽市哈爾濱市西安市昆明市2132828272110581917517112成交2117217265236115514100用地面積（萬平方米）推出29106332431091125315254748391292710成交345131239853082335260112340樓面價(jià)格（元/平方米）推出470841701成交27514771615宗數(shù)（宗）推出13004262311123410成交0300310021012216住宅用地面積（萬平方米）推出6201*2614161123142312126成交0201*127006304730316樓面價(jià)格（元/平方米）推出1000--409-678648598957823成交---1570--1212-8976291606161621013681187315224686573307330754032620896011304813994443729069273502762220920661090221511211237117611462024-115811961252-101001106數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)供應(yīng)情況：截至今年4月，“新國(guó)四條”已出臺(tái)整整兩年，“新國(guó)八條”調(diào)控政策也歷時(shí)一年有余，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的上游，土地市場(chǎng)自年初以來一直呈現(xiàn)供需雙降的局面。在經(jīng)歷一季度的低迷之后，本月全國(guó)300個(gè)城市土地和住宅類用地供應(yīng)量環(huán)比均出現(xiàn)上漲，但同比仍然下跌。201*年4月，全國(guó)300個(gè)城市共推出土地2880宗，環(huán)比增加35%，同比增加6%；推出土地面積11300萬平方米，環(huán)比增加32%，同比減少7%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）753宗，環(huán)比增加34%，同比減少6%；推出土地面積3401萬平方米，環(huán)比增加25%，同比減少21%。

成交價(jià)格：自3月中旬以來，全國(guó)各城市土地供應(yīng)計(jì)劃相繼出爐，不少政府集中推出優(yōu)勢(shì)地塊，本月全國(guó)300個(gè)城市土地和住宅類用地成交樓面均價(jià)高于去年同期水平。201*年4月，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為794元/平方米，環(huán)比下跌3%，同比上漲13%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價(jià)為1196元/平方米，環(huán)比下跌2%，同比上漲29%。

溢價(jià)率：本月土地市場(chǎng)平均溢價(jià)率水平與上月基本持平，且低于去年同期，低價(jià)成交仍為市場(chǎng)常態(tài)。4月全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率6%，較上月增加1個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少12個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）平均溢價(jià)率5%，較上月減少0.5個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期減少13個(gè)百分點(diǎn)。

土地政策：本月無最新土地政策。4月13日，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，要鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)，這一說法再次彰顯了政府堅(jiān)持調(diào)控的堅(jiān)定決心。17日國(guó)土資源部表示去年以來土地市場(chǎng)運(yùn)行逐步趨穩(wěn)、景氣下行，今年將以保障性安居工程用地落實(shí)為重點(diǎn)做好住房用地供應(yīng)工作，加強(qiáng)住房用地供應(yīng)和開發(fā)利用的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)監(jiān)管。1.2.2土地成交排行榜

表：201*年4月全國(guó)成交住宅用地總價(jià)排行榜TOP10

排名規(guī)劃建筑面積成交總價(jià)(萬元)樓面地價(jià)(元)溢價(jià)率城市區(qū)域宗地名稱棲霞區(qū)邁規(guī)劃用途競(jìng)得方南京金浦東部1南京棲霞區(qū)皋橋街道金陵塑膠廠地塊北京市東城區(qū)香河商業(yè)用地、二類居住用地359022.223350065040.00%房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2北京東城區(qū)園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地項(xiàng)目南部新區(qū)仁和片區(qū)C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地743711915002574943.05%南昌市政公用投資控股有限責(zé)任公司3成都高新區(qū)劍南大道北段以東，交子大道以南白下區(qū)大光路以南地塊翟營(yíng)大街以西、建華大街以東、豐收路以南高新區(qū)望城鎮(zhèn)混合住宅用地、商業(yè)用地440092167675.138108.86%中海地產(chǎn)4南京白下區(qū)二類居住用地92610.71310001414524.76%嘉里置業(yè)（中國(guó)）有限公司5石家莊長(zhǎng)安區(qū)石家莊榮泰房住宅、商服用地422459.410330024450.00%地產(chǎn)開發(fā)有限公司祥源房地產(chǎn)集商業(yè)、辦公、居住用地團(tuán)有限公司、浙-102767.5--江新光建材裝飾城開發(fā)有限公司住宅（設(shè)配套公建）用地103055.49274790000.11%浙江圣奧置業(yè)有限公司6合肥高新區(qū)江路以北、創(chuàng)新大道以西7杭州拱墅區(qū)橋西單元D-28號(hào)地塊歷下區(qū)旅游路北側(cè)（奧體東側(cè)2-1號(hào)地塊）8濟(jì)南歷下區(qū)其他普通商品住房用地濟(jì)南市城市建527333.177736.614740.00%設(shè)投資集團(tuán)有限公司排名9城市區(qū)域白云區(qū)宗地名稱白云區(qū)同和東坑蟾蜍石北路歷下區(qū)旅游路北側(cè)（奧體東側(cè)1號(hào)地塊）規(guī)劃用途二類居住用地(R2)規(guī)劃建筑面積92895成交總價(jià)(萬元)61311樓面地價(jià)(元)6600溢價(jià)率0.00%競(jìng)得方廣州天朗商貿(mào)有限公司廣州10濟(jì)南歷下區(qū)其他普通商品住房用地濟(jì)南市城市建4416585678412860.00%設(shè)投資集團(tuán)有限公司數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com本月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)排行榜前10位中半數(shù)地塊體量在35萬平方米以上，其中濟(jì)南歷下區(qū)旅游路北側(cè)地塊（奧體東側(cè)2-1號(hào)地塊）體量最大，但樓面單價(jià)較低，僅為1474元/平方米，拉低成交總價(jià)排位，未能進(jìn)入三甲。本月成交總價(jià)前10的地塊特點(diǎn)如下：

1、樓面地價(jià)水平差異較大。本月上榜地塊中北京東城區(qū)香河園地塊樓面價(jià)高達(dá)25749元/平方米，另外南京白下區(qū)大光路以南地塊樓面價(jià)也過萬，為14145元/平方米；而樓面價(jià)最低的濟(jì)南奧體東側(cè)1號(hào)地塊樓面價(jià)僅1286元/平方米，樓面價(jià)水平差異較大。

2、布局分散。從分布區(qū)域上看，本月上榜地塊位于一二線城市的居多，且地塊分布較廣，其中4宗位于環(huán)渤海地區(qū)、4宗位于長(zhǎng)三角地區(qū)，中西部與珠三角地區(qū)各有一宗地塊上榜。

3、溢價(jià)率水平較低。榜單前10名地塊中，半數(shù)地塊溢價(jià)率為0%，僅2宗地塊溢價(jià)率高于20%，其中北京東城區(qū)香河園地塊以其稀缺的地理位置受到追捧，溢價(jià)43.05%成交，屬于個(gè)案。表：201*年4月全國(guó)成交住宅用地樓面地價(jià)排行榜TOP10

排名規(guī)劃建筑面積成交總價(jià)(萬元)樓面地價(jià)(元)溢價(jià)率城市區(qū)域宗地名稱北京市東城區(qū)規(guī)劃用途C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地二類居住用地二類居住用地(R2)住宅（設(shè)配套公建）用地A地塊：二類住宅用競(jìng)得方南昌市政公用1北京東城區(qū)白下區(qū)天河區(qū)拱墅區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地項(xiàng)目白下區(qū)大光路以南地塊天河區(qū)黃埔大道（堅(jiān)紅化工廠地塊）橋西單元D-28號(hào)地塊743711915002574943.05%投資控股有限責(zé)任公司嘉里置業(yè)（中國(guó)）有限公司李燕如2南京92610.71310001414524.76%45.00%3廣州4553452602115524杭州103055.49274790000.11%浙江圣奧置業(yè)有限公司5成都高新區(qū)高新區(qū)肖家河沿街以北，玉林中學(xué)以東地塊天津開發(fā)區(qū)東區(qū)天津開發(fā)區(qū)東區(qū)白云區(qū)同和東坑蟾蜍石北路棲霞區(qū)邁皋橋街道金陵塑膠廠地塊塘沽北塘青海湖路以東、泉州道以南遠(yuǎn)雄房地產(chǎn)開23307.24708068.57%發(fā)集團(tuán)（中國(guó)）有限公司天津招商泰達(dá)投資有限公司天津招商泰達(dá)投資有限公司廣州天朗商貿(mào)有限公司南京金浦東部359022.223350065040.00%房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天津北塘融創(chuàng)投資有限公司地；B地塊：32919.83公共服務(wù)設(shè)施用地城鎮(zhèn)住宅用地城鎮(zhèn)住宅用地二類居住用地(R2)商業(yè)用地、二類居住用地城鎮(zhèn)住宅用地17358.36678天津天津廣州濱海新區(qū)濱海新區(qū)白云區(qū)棲霞區(qū)濱海新區(qū)59404.1667696.02928954138047030613116966694766000.00%0.00%0.00%9南京10天津691039810.00%數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)、fdc.soufun.com本月，全國(guó)住宅用地成交樓面地價(jià)水平較高，上榜地塊中3宗樓面地價(jià)過萬，北京市東城區(qū)香河園3號(hào)居住及商業(yè)金融用地項(xiàng)目以25749元/平方米的樓面地價(jià)居于首位。登榜地塊具體特點(diǎn)如下：1、住宅用地占70%。本月成交樓面地價(jià)前10名的地塊中7宗為住宅類用地，其余3宗中有2宗為住宅商服綜合性用地。

2、布局集中。本月上榜10宗地塊分布集中，多位于環(huán)渤海與長(zhǎng)三角地區(qū)，且以一二線城市為主，其中天津有三宗地塊上榜，全部位于濱海新區(qū)。

3、體量較小。本月成交樓面地價(jià)前10名的地塊中除南京棲霞區(qū)邁皋橋街道金陵塑膠廠地塊體量近36萬平方米以外，其余地塊體量均不足11萬平方米。

4、半數(shù)地塊底價(jià)成交。本月榜單中，除位列前5位的地塊外溢價(jià)率均為0%，成都高新區(qū)肖家河沿街以北、玉林中學(xué)以東地塊溢價(jià)率最高，為68.57%。

（二）住宅市場(chǎng)

（三）商業(yè)地產(chǎn)

三、小產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)

四、本月主要工作事項(xiàng)

（一）推廣部分

（二）銷售部分

五、下月工作安排

本月共有4宗住宅用地性質(zhì)的宗地，如下表所示。

（三）、土地市場(chǎng)走勢(shì)宗地?cái)?shù)：201*年月度宗地?cái)?shù)

201*年月度宗地?cái)?shù)結(jié)構(gòu)圖

從總體宗地?cái)?shù)來看，201*年2月份成交16宗地，環(huán)比上月下降20%，同比持平。在總體宗地結(jié)構(gòu)中，住宅用地4宗，環(huán)比上月增加300%，同比增加100%；商辦用地0宗，環(huán)比上月下降100%，同比下降100%；工業(yè)用地12宗，環(huán)比上月下降20%，同比增加140%。

成交面積：

201*年月度土地面積（平米）

201*年月度宗地面積結(jié)構(gòu)圖

從總體成交面積來看，201*年1月份的總體面積成交了1263597.701平米，環(huán)比上月大幅下降28%，同比下降6%。

從宗地面積結(jié)構(gòu)的角度看，1月份住宅用地成交面積303126平米，環(huán)比下降71%，同比下降33%；商辦用地成交面積250843.31平米，環(huán)比增加43%，同比增加33%；工業(yè)用地成交面積709628.391平米，環(huán)比增加35.3%，同比增加0.4%。

體量結(jié)構(gòu)：201*年月度宗地體量結(jié)構(gòu)圖（平米）

從圖上可以看出，本月5萬平米以下的宗地總共有9宗，其中住宅用地0宗，商辦用地0宗，工業(yè)用地9宗；5萬-10萬平米的宗地總共有5宗，其中住宅用地2宗，商辦用地0宗，工業(yè)用地3宗；10萬-20萬平米的宗地2宗，其中住宅用地2宗，商辦用地0宗，工業(yè)用地0宗；20萬平米以上的宗地0宗，其中住宅用地0宗，商辦用地0宗，工業(yè)用地0宗。成交金額：

201*年月度成交金額（萬元）

201*年月度成交金額結(jié)構(gòu)圖

從總體成交金額來看，本月的總體成交金額422231.2644萬元，環(huán)比上月增加92.6%，同比下降40.4%。

從成交金額結(jié)構(gòu)的角度來看，本月份住宅用地成交金額為389360萬元，環(huán)比上月增加343.5%，同比增加183.5%。商辦用地成交金額為0萬元，環(huán)比下降100%，同比下降100%。工業(yè)用地成交金額32871.2644萬元，環(huán)比下降36.6%，同比增加215.9%。

成交均價(jià)和樓面地價(jià)：

201*年月度成交均價(jià)（元/平米）

201*年月度樓面地價(jià)（元/平米）

從總體的成交均價(jià)來看，本月的成交均價(jià)5209.444436元/平米，環(huán)比上漲200.3%，同比下降29.6%。

本月住宅用地成交均價(jià)為10727.64844元/平米，環(huán)比上月上漲270.4%，同比上漲103.5%。本月沒有商辦用地成交。本月工業(yè)用地的成交均價(jià)734.4530821元/平米，環(huán)比上月上漲0.5%，同比上漲135.4%。

區(qū)域比較分析：

本部分所使用的相對(duì)價(jià)格=某區(qū)域的成交金額百分比/該區(qū)域的成交面積百分比。

住宅用地成交面積區(qū)域結(jié)構(gòu)圖

住宅用地成交金額區(qū)域結(jié)構(gòu)圖

住宅用地區(qū)域相對(duì)價(jià)格

根據(jù)上面三圖分析，從成交面積上來說，由大到小依次是朝陽區(qū)25.47%、大興區(qū)22.96%、密云縣19.38%、昌平區(qū)16.23%、門頭溝6.40%、豐臺(tái)區(qū)6.33%、房山區(qū)3.24%；從成交金額來說，由大到小依次是朝陽區(qū)37.73%、大興區(qū)16.42%、昌平區(qū)15.94%、門頭溝10.97%、豐臺(tái)區(qū)9.14%、密云縣6.34%、房山區(qū)3.46%；從圖12相對(duì)價(jià)格上來可以明顯發(fā)現(xiàn)，相對(duì)價(jià)格從大到小依次是門頭溝、朝陽區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、房山區(qū)、昌平區(qū)、大興區(qū)、密云縣，其中前四者在1以上，后三者在1以下。

工業(yè)用地成交面積區(qū)域結(jié)構(gòu)圖

工業(yè)用地成交金額區(qū)域結(jié)構(gòu)圖

工業(yè)用地區(qū)域相對(duì)價(jià)格

根據(jù)上面三圖分析，從成交面積大小上來說，宗地區(qū)域依次是順義區(qū)、大興區(qū)和房山區(qū)，分別占53.3%、42.7%和4.0%；從成交金額大小上來說，宗地區(qū)域依次是順義區(qū)、大興區(qū)和房山區(qū)，依次占52.79%、43.13%和4.08%；但是，從圖15相對(duì)價(jià)格上來可以發(fā)現(xiàn)，相對(duì)價(jià)格從高到低排序依次是房山區(qū)、大興區(qū)和順義區(qū)，其中前兩者的相對(duì)價(jià)格在1以上，后者在1以下。

總體成交面積區(qū)域結(jié)構(gòu)圖

總體用地成交金額區(qū)域結(jié)構(gòu)圖

總體用地區(qū)域相對(duì)價(jià)格

根據(jù)上面三圖分析，從成交面積大小上來說依次是大興區(qū)55.15%、順義區(qū)29.43%、朝陽區(qū)13.21%、房山區(qū)2.21%。從成交金額大小上來說，依次是朝陽區(qū)56.13%、大興區(qū)39.44%、順義區(qū)4.11%、房山區(qū)0.32%。但是，從圖18相對(duì)價(jià)格上來可以明顯發(fā)現(xiàn)，相對(duì)價(jià)格從高到低排序依次為朝陽區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)、順義區(qū)，其中前者的相對(duì)價(jià)格在1以上，后3個(gè)在1以下。

二、商品住宅市場(chǎng)

市場(chǎng)經(jīng)歷了1月份的冰凍期后，2月的新建商品住宅市場(chǎng)各項(xiàng)數(shù)據(jù)有所回暖，特別值得注意的是，成交量經(jīng)過前一個(gè)月的低谷后，出現(xiàn)了快速的反彈。數(shù)據(jù)顯示，2月北京新建商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約為5537套，環(huán)比2月成交量放大24.15%。其中，期房成交量為3892套，環(huán)比下降2.77%，現(xiàn)房全月成交大1645套，環(huán)比大漲246.32%。與此同時(shí)，隨著成交量的回升，成交均價(jià)也出現(xiàn)了小幅的上揚(yáng)。2月份新建商品住宅成交均價(jià)為18528元/平方米，環(huán)比微漲1.52%。庫存量方面，至201*年2月29日北京市商品住宅可售房屋套數(shù)共計(jì)118299套，與1月相比微跌0.44%。其中，可售期房套數(shù)為78808套，環(huán)比下降1.28%，未簽約現(xiàn)房套數(shù)繼續(xù)小幅上漲至39491套，微漲1.29%。

盡管2月份的各項(xiàng)指標(biāo)較1月份有所回暖，但與往年相比仍然低于平均水平。而政策方面依舊保持嚴(yán)厲，上海市持居住證滿三年可買二套房的政策被叫停，加之此前佛山、成都、蕪湖等地有關(guān)放松樓市政策被叫停，限購政策的預(yù)期依然從緊，短期內(nèi)仍然難見調(diào)控政策松動(dòng)的跡象。

201*年2月北京商品住宅市場(chǎng)主要數(shù)據(jù)一覽表

（一）、行業(yè)政策

1.央行：新年存款準(zhǔn)備金率首次下調(diào)

中國(guó)人民銀行2月18日晚間宣布，從2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自201*年12月5日，央行三年來首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后的第二次下調(diào)。調(diào)整后，我國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為20.5%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為17%。此次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，意在緩解銀行體系流動(dòng)性偏緊的局面。央行最新統(tǒng)計(jì)顯示，1月份人民幣存款減少8000億元，同比多減7800億元，銀行體系流動(dòng)性吃緊，一些中小銀行“無米下炊”，甚至面臨無錢可貸的窘境。

2.國(guó)土部：今年將試點(diǎn)處理小產(chǎn)權(quán)房

國(guó)土資源部消息，在近日召開的全國(guó)推進(jìn)構(gòu)建國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)管共同責(zé)任機(jī)制座談會(huì)上，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年全國(guó)將開始選擇試點(diǎn)城市，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的問題。國(guó)家土地執(zhí)法監(jiān)察局局長(zhǎng)李建勤表示，小產(chǎn)權(quán)房是指集體土地上建的房子，賣給非本經(jīng)濟(jì)村組織成員。國(guó)家明確規(guī)定城里居民不可買宅基地建房，也不可以買小產(chǎn)權(quán)房。目前國(guó)家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但凡是小產(chǎn)權(quán)房不允許登記，不受法律保護(hù)。

3.住建部：監(jiān)控百城公積金管理

目前，住建部已經(jīng)厘定《住房公積金管理?xiàng)l例》修訂工作的時(shí)間表，要求在201*年6月前全部完成，并上報(bào)國(guó)務(wù)院法制辦。本次修訂的內(nèi)容包括三方面，一是住房公積金的用途和功能的調(diào)整；二是對(duì)覆蓋人群的重新梳理；三是對(duì)監(jiān)管的制度化約束。目前，本次修訂中較為確定的修訂內(nèi)容是住房公積金的用途，即

放開目前試點(diǎn)的住房公積金經(jīng)批準(zhǔn)貸款支持保障性住房建設(shè)。此外，為加強(qiáng)公積金的監(jiān)管，住建部已經(jīng)部署相關(guān)工作，力爭(zhēng)在今年年底完成全國(guó)100個(gè)主要城市住房公積金賬戶的聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控，從而打破住房公積金賬戶僅由屬地政府監(jiān)管的傳統(tǒng)格局。

（二）、市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)1.供應(yīng)情況

（1）可售商品住宅套數(shù)

可售商品住宅供應(yīng)套數(shù)方面，至201*年2月29日北京市商品住宅可售房屋套數(shù)共計(jì)118299套，與1月相比微跌0.44%。其中，可售期房套數(shù)為78808套，環(huán)比下降1.28%，未簽約現(xiàn)房套數(shù)繼續(xù)小幅上漲至39491套，微漲1.29%。本月庫存量繼續(xù)微降，繼1月達(dá)到12.4萬套的高位之后，連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)下降。

201*-201*北京新建商品住宅可售套數(shù)趨勢(shì)圖

（2）可售商品住宅面積

截止至201*年2月29日，北京市可售房屋面積共計(jì)1534.03萬平方米，環(huán)比微漲1.46%。其中，可售期房面積為1000.41萬平方米，跌幅為0.86%，可售現(xiàn)房面積為533.62萬平方米，環(huán)比上漲6.10%。

201*-201*北京商品住宅期房現(xiàn)房可售面積趨勢(shì)圖

2.成交情況（1）成交房屋套數(shù)

根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，201*年2月北京新建商品住宅（含經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房）簽約為5537套，環(huán)比2月成交量放大24.15%。其中，期房成交量為3892套，環(huán)比下降2.77%，現(xiàn)房全月成交大1645套，環(huán)比大漲246.32%。

201*-201*北京商品住宅簽約套數(shù)趨勢(shì)圖

（3）成交房屋面積

201*年2月北京的商品住宅簽約總面積為52.46萬平方米，環(huán)比1月的41.92萬平方米放大25.14%，其中，期房簽約面積為36.31萬平方米，現(xiàn)房的簽約面積為16.14萬平方米。

北京商品住宅簽約面積對(duì)比圖

（4）成交價(jià)格

201*年2月，北京市商品住宅成交均價(jià)為18528元/平方米，環(huán)比微漲1.52%。隨著成交量的回升，成交均價(jià)也出現(xiàn)了小幅的上揚(yáng)。

201*-201*北京市商品住宅成交均價(jià)

3.取證開盤情況

2月份，北京新建商品住宅開盤項(xiàng)目開盤共計(jì)11個(gè)，開盤個(gè)數(shù)比1月份增加了4個(gè)。隨著市場(chǎng)的緩慢回暖，本月開盤項(xiàng)目均價(jià)快速攀升至15144元/平方米，漲幅為26.27%。

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