房地產(chǎn)商函開發(fā)項(xiàng)目總結(jié)

鑫匯鑫房地產(chǎn)賀卡項(xiàng)目總結(jié)

一、項(xiàng)目背景

房地產(chǎn)行業(yè)是營口局一直以來重點(diǎn)關(guān)注的客戶群體。近期以來，房地產(chǎn)行業(yè)投資仍舊持續(xù)升溫，但與此景象相對的是國家信貸政策對房地產(chǎn)行業(yè)投資所進(jìn)行的不斷約束和消費(fèi)者消費(fèi)心理的日漸成熟、購買行為的愈加謹(jǐn)慎。因此房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有著強(qiáng)烈的與潛在客戶進(jìn)行有效溝通的需要。

二、攻關(guān)策略

向客戶進(jìn)行中國郵政賀卡產(chǎn)品介紹與數(shù)據(jù)庫商函功能講解；為客戶設(shè)計(jì)賀卡商函的主題；為客戶特別設(shè)計(jì)名址采集方案與發(fā)布渠道。

三、營銷過程

營口局該項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)由資深營銷經(jīng)理帶隊(duì)與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)接洽，選擇我市較大的房地產(chǎn)開發(fā)商作為重點(diǎn)營銷對象。根據(jù)客戶的實(shí)際需要，撰寫針對性的策劃方案，用真誠的態(tài)度、完善的方案、細(xì)致的服務(wù)打動(dòng)目標(biāo)客戶。

整個(gè)營銷活動(dòng)從以下幾方面進(jìn)行：

（一）選定目標(biāo)客戶，進(jìn)行郵政賀卡和數(shù)據(jù)庫商函產(chǎn)品推介。

營口局業(yè)務(wù)人員通過房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)選擇具備一定代表性的目標(biāo)房地產(chǎn)公司，通過對目標(biāo)客戶企業(yè)目前產(chǎn)品銷售情況、未來產(chǎn)品開發(fā)計(jì)劃、市場開發(fā)預(yù)算等方面情況進(jìn)行了解，從而有針對性的介紹郵政賀卡和數(shù)據(jù)庫商函產(chǎn)品。突出數(shù)據(jù)庫商函的功能優(yōu)勢和以信函和賀卡為載體的良好效果，選擇對于客戶有投放價(jià)值的目標(biāo)受眾群體，把商

品介紹等各類信息，通過郵政網(wǎng)絡(luò)送達(dá)目標(biāo)客戶群的一種融情感、廣告于一體的媒體。

（二）協(xié)助客戶選定宣傳主題，策劃賀卡和商函的主題結(jié)合歲末時(shí)機(jī)及房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，在與房地產(chǎn)公司初步接洽后，營口局為房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)計(jì)了完善的商業(yè)信函主題，突出賀卡載體的親和力與數(shù)據(jù)庫商函宣傳的針對性：

1.展示公司形象：以公司標(biāo)識(shí)、標(biāo)志性樓盤及宣傳語、單位名稱、成功項(xiàng)目等元素來展現(xiàn)公司形象和實(shí)力。

2.傳遞新春祝福：建議客戶公司擬定一份體現(xiàn)濃濃人文關(guān)懷的個(gè)性化的新春祝福與真誠感謝客戶的一封信，在落款處印上公司老總的親筆簽名，使商函賀卡更具個(gè)性化、人性化和收藏性。

3.宣傳樓盤具體銷售信息：在信封內(nèi)搭載樓盤信息內(nèi)容，建議客戶標(biāo)明售樓電話等服務(wù)信息并提供一個(gè)優(yōu)惠措施，例如元旦期間、購樓享受優(yōu)惠，以增加消費(fèi)者心里影響和強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢。（三）為目標(biāo)客戶提供理想的賀卡和商函發(fā)布渠道

商函準(zhǔn)確有效的寄遞是房地產(chǎn)公司獲得良好反饋的前提。為此，根據(jù)樓盤的銷售情況，只有細(xì)致準(zhǔn)確的寄遞，才能使客戶滿意并為其贏得更好的宣傳效果。

營口局在該項(xiàng)目中，不僅按客戶要求準(zhǔn)確的整理、提供寄遞目標(biāo)范圍覆蓋營口地區(qū)及周邊城市的名址信息；還自我提高要求，按目標(biāo)人群工作性質(zhì)、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況、家庭人員、近期房產(chǎn)投資情況等條件將其細(xì)分成9個(gè)大類，并通過對目標(biāo)購買力、購買期望各項(xiàng)粗略估計(jì)

將目標(biāo)人群大致分為兩個(gè)價(jià)值等級，為客戶企業(yè)對不同等級人群進(jìn)行差異化推介提供數(shù)據(jù)支持。在該項(xiàng)目中，營口在全地區(qū)函件專業(yè)抽掉人力、組建數(shù)據(jù)采集與分析團(tuán)隊(duì)，及時(shí)整理出高于用戶要求標(biāo)準(zhǔn)的精準(zhǔn)數(shù)據(jù)。

四、營銷效果

自201*年9月開展房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)營銷以來，僅鑫匯鑫企業(yè)一項(xiàng)就實(shí)現(xiàn)幸運(yùn)封、賀卡共計(jì)余枚，形成收入萬元。通過對該公司的成功營銷，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)公司使用數(shù)據(jù)庫商函和賀卡積極性，通過積極有效的溝通，為進(jìn)一步在房地產(chǎn)行業(yè)拓展郵政數(shù)據(jù)庫商函業(yè)務(wù)提供了前提。三、啟示與體會(huì)

知己知彼，著眼客戶視角�？茖W(xué)營銷是營銷活動(dòng)取得成功的關(guān)鍵。開發(fā)市場必須了解和分析市場，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶的同時(shí)，更要了解目標(biāo)客戶企業(yè)自身、市場環(huán)境、經(jīng)營策略和產(chǎn)品銷售情況。

以誠相待，項(xiàng)目全面呈現(xiàn)。項(xiàng)目方案推介不同于關(guān)于價(jià)格的商務(wù)談判，由淺入深的逐層剝離，對于“財(cái)大氣粗”、工作繁忙的地產(chǎn)企業(yè)市場銷售決策者來說，也有可能起到消耗好奇心和耐心的反作用。把項(xiàng)目方案中對于客戶最有價(jià)值和誘惑力的要素，全盤托出也許能起到更好的效果。

營口局一直重視房地產(chǎn)行業(yè)客戶的開發(fā)，也和很多本地房地產(chǎn)企業(yè)都有著較為穩(wěn)定的業(yè)務(wù)聯(lián)系，但此次項(xiàng)目規(guī)模的開發(fā)在本地區(qū)尚屬首次。為客戶取得了收益的同時(shí)，在營口市房地產(chǎn)行業(yè)引起了強(qiáng)烈的

反響，通過營口局之前長期各項(xiàng)業(yè)務(wù)服務(wù)地產(chǎn)企業(yè)“量”的積累，到本項(xiàng)目“質(zhì)”的飛躍。賀卡和數(shù)據(jù)庫商函已經(jīng)獲得本地地產(chǎn)企業(yè)，郵政賀卡這種傳播載體和郵政數(shù)據(jù)庫商函這種傳播形式已經(jīng)由營口地產(chǎn)商眼中宣傳站的“獲勝奇招”變成了“決勝王牌”。

在以往收入穩(wěn)定、產(chǎn)品投放較為低端的市場中，通過了解客戶、創(chuàng)造條件、逐步升級客戶需求而進(jìn)一步拓展市場、拉動(dòng)收入的營銷策略，營口局在本地房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了一次成功的嘗試，也為本地其他行業(yè)市場提供了一個(gè)較好的借鑒。

擴(kuò)展閱讀：XX房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總結(jié)與成果分析報(bào)告(實(shí)用范文)

XX房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)總結(jié)與成果分析報(bào)告

（編寫范本）

開發(fā)單位：XX房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司

編寫部門：XX公司項(xiàng)目管理部

編寫日期；二0一二年三月

（編擬：嚴(yán)彪）

目錄

一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目背景2、項(xiàng)目名稱3、項(xiàng)目建設(shè)單位4、項(xiàng)目施工單位5、項(xiàng)目位置6、項(xiàng)目周邊狀況7、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)二、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)和計(jì)劃1、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃三、項(xiàng)目組織管理與構(gòu)架四、項(xiàng)目實(shí)施的主要階段五、項(xiàng)目工程管理（一）質(zhì)量管理（二）工程進(jìn)度計(jì)劃管理（三）施工現(xiàn)場管理（四）技術(shù)管理

（五）施工過程及驗(yàn)收資料管理（六）設(shè)計(jì)成果管理六、項(xiàng)目主要成效與評價(jià)1、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)2、社會(huì)效益指標(biāo)3、管理水平

七、項(xiàng)目管理中存在的主要問題與建議1、思想觀念要?jiǎng)?chuàng)新2、管理模式要?jiǎng)?chuàng)新3、技術(shù)力量要?jiǎng)?chuàng)新4、強(qiáng)化與樹立企業(yè)形象5、加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理

6、培育員工良好工作態(tài)度與責(zé)任意識(shí)7、強(qiáng)化項(xiàng)目管理工作的計(jì)劃性8、選擇優(yōu)質(zhì)量設(shè)計(jì)公司

9、嚴(yán)格把控施工隊(duì)伍的選擇及工程承包單價(jià)10、做好合同洽談、合同評審工作11、做好項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制12、充分發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)理的作用

13、加強(qiáng)工程的現(xiàn)場管理及監(jiān)督檢查工作14、加強(qiáng)工程質(zhì)量管理及監(jiān)督檢查工作15、加強(qiáng)工程安全管理及監(jiān)督檢查工作16、加強(qiáng)工程進(jìn)度管理及監(jiān)督檢查工作17、強(qiáng)化工程成本的管理控制工作18、嚴(yán)格把控建筑材料的采購、組織及保管19、督促監(jiān)理人員切實(shí)履行職責(zé)20、加強(qiáng)工程保修及售后服務(wù)工人八、結(jié)語

一、項(xiàng)目概況

1、項(xiàng)目背景：（主要介紹項(xiàng)目開發(fā)的目的與開發(fā)的合法性，在什么經(jīng)濟(jì)條件下來開發(fā)項(xiàng)目，以及獲取項(xiàng)目的相關(guān)背景，項(xiàng)目開發(fā)的意義等）2、項(xiàng)目名稱：XX商住綜合體

3、項(xiàng)目建設(shè)單位：XX房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司4、項(xiàng)目施工單位：XX建設(shè)工程有限公司5、項(xiàng)目位置（四至范圍）：

位于東XX，北接XX，南靠XX，西鄰XX，東面XX。6、項(xiàng)目周邊現(xiàn)狀：

西面現(xiàn)有政府大樓正處于施工階段，部分商業(yè)物業(yè)已進(jìn)入認(rèn)籌階段，市場消化情況較好。項(xiàng)目地塊中心位置是縣政府新區(qū)的主要區(qū)域，城市新建主干道毗鄰而過，水電等公共市政設(shè)施到位，已建部分商業(yè)經(jīng)營狀況較好，項(xiàng)目的市場定位也是基于該區(qū)域成熟的市場基礎(chǔ)。南面臨縣公安局辦公大樓與公安干警的住宅區(qū)，居住人群以公安干警為主，區(qū)內(nèi)道路的商鋪主要經(jīng)營為社區(qū)類服務(wù)性商業(yè)。東線沿線目前主要為安居保障房住宅區(qū)。

總體而言，項(xiàng)目周邊的商業(yè)氛圍一般，商業(yè)布局有序，且整體經(jīng)營規(guī)模和檔次較高。屬新建開發(fā)區(qū)，市政設(shè)施完善。7、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)

本項(xiàng)目定位于新區(qū)市政辦公區(qū)，商業(yè)體量較大，住宅大都為新建，商政大于住。由于商業(yè)部分體量較大，并且北面項(xiàng)目的商業(yè)體量已達(dá)到XX萬，市場容量有限，招商工作會(huì)有一定困難。但隨著新區(qū)建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，政府搬遷，其居住人群會(huì)逐漸增多，對商業(yè)服務(wù)的需求會(huì)不斷加強(qiáng)。人口的集中與商業(yè)需求的加強(qiáng)，必定會(huì)給項(xiàng)目的開發(fā)帶來一個(gè)良好的市場。因是新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，潛在消費(fèi)群體和商業(yè)經(jīng)營體對其有一個(gè)接受的過程。所以，項(xiàng)目的商業(yè)定位和招商，以及住宅的宣傳銷售，是決定項(xiàng)目成功與否的最重要因素。二、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)和計(jì)劃1、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)

規(guī)劃地界總面積規(guī)劃建筑總面積容積率建筑占地面積建筑密度住宅建筑面積商業(yè)建筑面積住宅戶數(shù)綠地率有產(chǎn)權(quán)停車位戶外寫字樓裙樓面積商業(yè)XXXXXXXX（實(shí)用XX）XX（地下一層未計(jì)入容積率）2.8XX35%XXXX約XX戶35%XX2、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

階段立項(xiàng)和市調(diào)項(xiàng)目活動(dòng)立項(xiàng)報(bào)批市場調(diào)研概規(guī)與詳規(guī)規(guī)劃和設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)技術(shù)設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)三通一平施工方進(jìn)場準(zhǔn)備土方工程施工階級基礎(chǔ)工程主體工程設(shè)備安裝調(diào)試裝飾工程室外工程驗(yàn)收驗(yàn)收后期竣工資料交驗(yàn)房屋銷售物業(yè)管理XX年12341XX年2341XX年234

三、項(xiàng)目組織管理與構(gòu)架

針對XX商住綜合體項(xiàng)目，總公司專門抽調(diào)精兵強(qiáng)將組成現(xiàn)場項(xiàng)目管理部全權(quán)履行該項(xiàng)目的開發(fā)管理工作。設(shè)項(xiàng)目總監(jiān)、總工各1人及若干工種工程技術(shù)人員組成。通過項(xiàng)目的精細(xì)化管理及遵照總公司《建設(shè)工程管理手冊》中的管理流程、制度的執(zhí)行，最終實(shí)現(xiàn)正規(guī)化、規(guī)范化的項(xiàng)目管理目標(biāo)。組織結(jié)構(gòu)如下：

工程部財(cái)務(wù)部項(xiàng)目總監(jiān)項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目總工供應(yīng)部成本合同部綜合辦

四、項(xiàng)目實(shí)施的主要階段與活動(dòng)

項(xiàng)目的實(shí)施經(jīng)歷了項(xiàng)目規(guī)劃、市場調(diào)研、可行性論證、業(yè)務(wù)分析、招標(biāo)議標(biāo)、工程施工、現(xiàn)場工程管理和竣工驗(yàn)收等主要階段。

在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，主要完成了項(xiàng)目實(shí)施小組的組建、制訂項(xiàng)目主計(jì)劃、項(xiàng)目概規(guī)報(bào)件等工作。

在市場調(diào)研階段，主要完成了該地塊區(qū)域及該區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況、人口、業(yè)態(tài)分布、項(xiàng)目相關(guān)政策等，并編寫項(xiàng)目可性行研究報(bào)告。

在業(yè)務(wù)分析階段，主要完成了項(xiàng)目部人員的組成，以及所涉業(yè)務(wù)的要求事項(xiàng)、制度與業(yè)務(wù)流程的培訓(xùn)、項(xiàng)目分析、業(yè)務(wù)需求分析等工作。

土建工程師水電工程師會(huì)計(jì)出納設(shè)備材料采購員設(shè)備材料信息員土建預(yù)算師水電安裝預(yù)算師綜合辦主任水電氣前期報(bào)件協(xié)調(diào)員事務(wù)文員在招標(biāo)議標(biāo)階段，主要對參與投標(biāo)的施工單位、設(shè)計(jì)單位等進(jìn)行資信評價(jià)與考查。

在工程施工階段，主要完成了解設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)、技術(shù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備、材料設(shè)備確認(rèn)、施工難點(diǎn)、要點(diǎn)分析和建筑規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)理規(guī)程的運(yùn)用等工作。

在現(xiàn)場管理階段，主完成施工方案落實(shí)、圖紙的會(huì)審、施工質(zhì)量的檢查、施工計(jì)劃的落實(shí)、現(xiàn)場管理制度的審批、三通一平準(zhǔn)備等工作。

竣工驗(yàn)收階段，主完成工程質(zhì)量的評定、竣工資料的審核與評價(jià)、建筑物的移交等工作。

回顧項(xiàng)目的整個(gè)實(shí)施過程，項(xiàng)目實(shí)施的重要任務(wù)包括：制訂項(xiàng)目主計(jì)劃、項(xiàng)目決策與評估、進(jìn)行項(xiàng)目培訓(xùn)、進(jìn)行市場需求調(diào)研和分析、制訂項(xiàng)目實(shí)施方案、預(yù)期經(jīng)濟(jì)評價(jià)、項(xiàng)目施工與驗(yàn)收。

五、項(xiàng)目工程管理

項(xiàng)目是公司首個(gè)從開工到竣工按照全面精細(xì)化管理目標(biāo)進(jìn)行工程管理的項(xiàng)目。建設(shè)周期從201*年初到201*年底，經(jīng)歷了公司精細(xì)化管理不管改進(jìn)、完善、推廣的全過程。通過對該工程項(xiàng)目的操作，項(xiàng)目工程管理水平大幅提升，項(xiàng)目開發(fā)及施工現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)也日趨成熟。工程管理通過與集團(tuán)《建設(shè)工程管理手冊》中的管理流程、制度的并軌，并不斷完善、改進(jìn)、適應(yīng)，最終完成了正規(guī)化、規(guī)范化的目標(biāo)。但工作中我們也看到依然存在的不足，如：對工程管理制度的細(xì)節(jié)理解不透，執(zhí)行不到位；缺乏有效的考核機(jī)制，責(zé)任分工不夠明確；工作存在忽視、推諉等不良現(xiàn)象；工程的產(chǎn)品意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)有待提高。（一）質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量指的是建筑安裝產(chǎn)品的優(yōu)劣程度。建筑安裝產(chǎn)品質(zhì)量的好與壞，是衡量項(xiàng)目生產(chǎn)、技術(shù)和管理水平高低的重要標(biāo)志。

在具體的評價(jià)過程中，衡量質(zhì)量好壞的指標(biāo)可用實(shí)際工程合格（優(yōu)良）率來表示：

實(shí)際工程合各（優(yōu)良）品率=實(shí)際單位工程合格（優(yōu)良）品數(shù)量/

竣工驗(yàn)收的單位工程總數(shù)×100%

通過這一指標(biāo)的考核，我們可以了解房地產(chǎn)項(xiàng)目完成的單位工程的質(zhì)量中合格或優(yōu)良的比率，從而了解實(shí)際完成的項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量的優(yōu)劣。還可通過如下指標(biāo)和要求對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行控制。1、日常工程質(zhì)量控制；

（1）項(xiàng)目工程部現(xiàn)場工程質(zhì)量檢查小組每月組織質(zhì)量檢查，并對檢查成果下達(dá)整改通知，限期整改，并對整改措施進(jìn)行復(fù)查，推動(dòng)了項(xiàng)目部工程管理工作。但檢查的密度不夠，針對性不強(qiáng)，對檢查結(jié)果整改落實(shí)情況的復(fù)查和處罰力度不大。工作崗位臨時(shí)工作也比較多，人員配置有限，日常的質(zhì)量巡查工作不能堅(jiān)持不懈。（2）公司領(lǐng)導(dǎo)層全面介入日常管理，由項(xiàng)目總監(jiān)組織相關(guān)人員定期巡查，關(guān)注建筑質(zhì)量關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)細(xì)節(jié)，監(jiān)督檢查成果的整改落實(shí)。召開現(xiàn)場質(zhì)量分析會(huì)，提升和加強(qiáng)項(xiàng)目部現(xiàn)場管理人員施工管理質(zhì)量意識(shí)，提高施工單位精品意識(shí)，對項(xiàng)目工程品質(zhì)的改善與提升起到了很大的作用；

（3）完善了質(zhì)量管理和施工工藝流程，明確和補(bǔ)充了部分工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。201*年制訂完善了：《施工單位、監(jiān)理單位管理處罰流程》、《施工現(xiàn)場管理制度》。20年：《關(guān)于對工程合同質(zhì)保金支付的管理原則》、《關(guān)于加強(qiáng)安裝工程的防腐、防銹措施》、《關(guān)于對室外配套及景觀施工的管理及技術(shù)要求》、《戶型核對制度》、《關(guān)于加強(qiáng)配套及消防工程質(zhì)量管理的通知》、《內(nèi)部分戶驗(yàn)收制度及實(shí)施細(xì)則》；201*年：《工程竣工與物業(yè)交接管理辦法》、《工程進(jìn)度管理》。這些制度和工藝標(biāo)準(zhǔn)，為工程施工管理水平的提升提供了有力了支撐。

（4）公司管理制度、流程日趨完善，一方面使工程管理更加科學(xué)規(guī)范，但另一方面相對應(yīng)的工程內(nèi)業(yè)資料的整理、審批、建檔等工作任務(wù)加重�，F(xiàn)場工程師從學(xué)習(xí)執(zhí)行，到適應(yīng)，再到自發(fā)自覺的運(yùn)用到工作的每個(gè)環(huán)節(jié)需要一段時(shí)間。因此，現(xiàn)場工程師兼顧現(xiàn)場管理的力量有所削弱。土建管理工程師人均管理6.8萬平方米，安裝工程師人均12.5萬平方米。超過了土建管理5萬平方米/人，安裝10萬平方米/人的標(biāo)準(zhǔn)。整個(gè)工程部資料員只有一人，管理著23萬平方米工程的資料和內(nèi)業(yè)技術(shù)文件的審批、建檔和收發(fā)。人員配置的局限性，從某種程度上制約了現(xiàn)場管理的力度（從某種程度上講，高負(fù)荷的工作，需要員工良好的溝通能力和創(chuàng)造性的勞動(dòng)，但缺乏有效的考核手段和激勵(lì)機(jī)制使實(shí)現(xiàn)良好的工作狀態(tài)變得不很現(xiàn)實(shí)）。在變革的階段，使優(yōu)勝劣汰得不到徹底的執(zhí)行，限制了對工作更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。所以在后期的工程管理過程中應(yīng)更加科學(xué)的配置管理資源，以適應(yīng)規(guī)范化、科學(xué)化、精細(xì)化的工程管理要求。

（5）施工現(xiàn)場管理人員對日常質(zhì)量檢查的整改工作不夠重視。一線項(xiàng)目管理人員對在項(xiàng)目建設(shè)過程中自身管理角色的定位不清楚，不能科學(xué)的運(yùn)用圖紙、合同、施工（設(shè)計(jì)）規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)理單位對施工單位進(jìn)行管理。在質(zhì)量管理過程中還存在對產(chǎn)品的使用功能理解不夠透徹，對圖紙、交工標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行不徹底的現(xiàn)象，分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收不及時(shí)，后期補(bǔ)簽現(xiàn)象嚴(yán)重。在以后的工程管理中要加強(qiáng)組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，特別是要組織對上述存在問題的分析與工程管理手段的學(xué)習(xí)和考核。2、樣板工程管理；

（1）在施工中實(shí)行中實(shí)現(xiàn)了樣板先行的工作制度。在關(guān)鍵效果工程施工前均進(jìn)行了樣板施工，如：室內(nèi)抹灰、外墻磚、外墻涂料、外墻石材、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、景觀施工等。為工程整體質(zhì)量的提升奠定了良好的基礎(chǔ)；

（2）樣板工程的組織施工、報(bào)驗(yàn)和驗(yàn)收后標(biāo)準(zhǔn)的推行等還存在不足。公司在201*年就對需要做樣板的分項(xiàng)工程的范圍及驗(yàn)收流程制訂了相應(yīng)制度。在《工程建設(shè)管理手冊》中也對施工樣板有明確的規(guī)定，但在施工過程中沒有嚴(yán)格執(zhí)行樣板報(bào)驗(yàn)制度。其次，是對樣板施工沒有明確的計(jì)劃，樣板工程的范圍不明確。在后期的項(xiàng)目管理中，應(yīng)在開工建設(shè)前就對工程樣板制作節(jié)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)劃，制訂具體的落實(shí)方案，確保給樣板工程留有足夠的驗(yàn)收整改時(shí)間。最后，應(yīng)在樣板工程制作、報(bào)驗(yàn)的全過程，嚴(yán)格執(zhí)行集團(tuán)和公司的相關(guān)管理制度。3、隱蔽工程質(zhì)量控制；

由于隱蔽工程的質(zhì)量控制對于建筑產(chǎn)品的質(zhì)量至關(guān)重要，因此施工單位在施工過程中也比較重視。項(xiàng)目按照施工驗(yàn)收規(guī)范全部做到了先驗(yàn)收后隱蔽，確保了工程質(zhì)量。但在對隱蔽工程的管理過程中，還存在隱蔽工程資料滯后；對隱蔽工程的驗(yàn)收整改不到位；缺乏對監(jiān)理工程師旁站監(jiān)督的規(guī)范化管理等。由于施工單位管理不到位和施工人員素質(zhì)問題，質(zhì)量通病還沒有完全避免。如：現(xiàn)澆混凝土工程中由模板固定不到位引起的跑模、脹模、漏漿問題，給后期粉刷施工質(zhì)量控制的增加難度，甚至出現(xiàn)無法彌補(bǔ)的問題，如層高誤差、樓板中心下垂和梁底的嚴(yán)重尺寸偏差等問題。還有由于穿線管在混凝土澆筑過程中破損造成后期無法穿電線等（修復(fù)過程中還會(huì)出現(xiàn)不加套管直接穿線和線管外漏的情況）。所以，在后期項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)采取增加對隱蔽工程的驗(yàn)收次數(shù)，加大整改管理力度，對監(jiān)理旁站提出明確要求等管理手段。4、工程驗(yàn)收及交接；

（1）由于日常工作比較扎實(shí)，實(shí)體工程質(zhì)量在竣工驗(yàn)收中能夠一次驗(yàn)收合格順利通過，確保了入住節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)。由于工程建設(shè)時(shí)間跨度比較大，國家新驗(yàn)收規(guī)范的執(zhí)行在項(xiàng)目整體竣工驗(yàn)收過程導(dǎo)致了一些被動(dòng)。如：對建筑節(jié)能的驗(yàn)收要求逐漸嚴(yán)格等。以后應(yīng)提前對工程驗(yàn)收新規(guī)范和新要求進(jìn)行了解。在邀請質(zhì)檢站對工程實(shí)體進(jìn)行的提前預(yù)驗(yàn)的同時(shí)，竣工資料也應(yīng)提前著手整理，并安排專業(yè)人員對竣工驗(yàn)收資料也進(jìn)行預(yù)驗(yàn)，使問題提前暴露出來，爭取整改和完善的時(shí)間。（2）按照質(zhì)檢部門要求，項(xiàng)目開始執(zhí)行分戶驗(yàn)收。結(jié)合政府職能部門分戶驗(yàn)收制度和實(shí)施細(xì)則，我們制訂了《分戶驗(yàn)收和工程交接實(shí)施細(xì)則》，并在項(xiàng)目入住過程中得到全面執(zhí)行。從驗(yàn)收工作取得的成果來看，對工程品質(zhì)的提升起到了很好的效果。遇到的主要問題是，整改落實(shí)不到位。一是施工單位組織不起來有效的施工力量，同時(shí)也不愿意對整改過多地投入；二是對整改完成標(biāo)準(zhǔn)理解的差異。為解決上述問題，在后期項(xiàng)目中，分戶驗(yàn)收工作易提前著手進(jìn)行，并制訂嚴(yán)格的驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和整改質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確整改結(jié)果落實(shí)責(zé)任人。同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行公司制訂的驗(yàn)收工作制度和流程。在現(xiàn)有有限的專業(yè)人員基礎(chǔ)上，合理的調(diào)配，合理的安排驗(yàn)收時(shí)間。使分戶驗(yàn)收組織更加科學(xué)、正規(guī)。并對驗(yàn)收整改結(jié)果記入對工作的日�？荚u和年終考核。

（3）對分包工程的驗(yàn)收沒有嚴(yán)格執(zhí)行公司的內(nèi)部竣工驗(yàn)收流程。驗(yàn)收的組織時(shí)間滯后，很多分包工程都是在工程竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，有的甚至沒有組織相應(yīng)的內(nèi)部竣工驗(yàn)收。使分包施工單位沒有整改的動(dòng)力，質(zhì)量問題不能及時(shí)得到整改落實(shí)。（4）工程變更和簽證的驗(yàn)收。工程變更和簽證的辦理流程在經(jīng)過這些年的整改，已經(jīng)日趨完善。但是對變更和簽證工程的驗(yàn)收有滯后的現(xiàn)象（有些是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后才開始）。這樣不利于對簽證合理性和時(shí)效性的控制，同時(shí)無法實(shí)現(xiàn)對變更工程的質(zhì)量監(jiān)督管理。

（5）在《內(nèi)部分戶驗(yàn)收制度及實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定了在分戶驗(yàn)收的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司對建筑產(chǎn)品的交接檢驗(yàn)。這樣既提高了工作效率，也為售后維修工作提供了便利。201*年我們完成了《工程竣工與物業(yè)交接管理辦法》的制訂，使工程在交接驗(yàn)收和售后管理工作做到了有據(jù)可依。但對上述工作制度中各項(xiàng)工作流程的執(zhí)行還不夠嚴(yán)格，特別是和物業(yè)公司交接驗(yàn)收的工作流程，如何能夠得到更好的貫徹還需進(jìn)一步探索。

5、項(xiàng)目施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題；

（1）室內(nèi)地面找平層還存在裂縫。主要原因是原材料質(zhì)量控制存在漏洞，對原材料沒有明確的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。其次是前期設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不明確；（2）墻面粉刷層空鼓還大面積存在，施工工藝存在問題。

（3）地下室管道預(yù)埋等存在質(zhì)量問題。存在管道破損，致使地下室積水等現(xiàn)象。應(yīng)加強(qiáng)隱蔽驗(yàn)收。

（4）有些房間梁、墻陰陽角等平直度和觀感還比較差；

（5）后期配套工工程收口質(zhì)量缺少把控。如穿地下室外墻管線收口防水沒有做好，造成采光井和地下車庫漏水；

（6）對地下室外墻防水功能理解不透徹，上翻高度控制不到位等；

（7）地下室防火門安裝反向、小屋面防水處理不到位等現(xiàn)象，是對圖紙的理解不透徹，對建筑物施工功能的不了解，并在施工過程中缺少工作溝通等因素造成的，影響到產(chǎn)品的質(zhì)量。

上述問題，需在后期項(xiàng)目建設(shè)過程中，采取措施避免。（二）工程進(jìn)度計(jì)劃管理

對工期進(jìn)度的管理與評價(jià)應(yīng)以國家規(guī)定的工期定額為標(biāo)準(zhǔn)，以合同工期為最終目的。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目若是能合理地縮短建設(shè)工期，就可以縮短投資回收期，并加快資金的回籠，發(fā)揮資金的使用效率與價(jià)值。

當(dāng)然，縮短工期勢必在成本上有所增加，需要耗費(fèi)趕工費(fèi)，但是，從經(jīng)濟(jì)效益上說，增加的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及項(xiàng)目早日建成設(shè)產(chǎn)所產(chǎn)生的效益大。工期的具體評價(jià)指標(biāo)可用施工項(xiàng)目定額工期率來表示：

項(xiàng)目定額工期率=項(xiàng)目實(shí)際工期/項(xiàng)目定額（計(jì)劃）工期×100%其管理的具體內(nèi)容有：1、進(jìn)度計(jì)劃的制訂

公司在項(xiàng)目開工前制訂的項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)，在工程建設(shè)的各階段按照進(jìn)度的實(shí)際情況進(jìn)行修正，對滯后的工期及時(shí)采取措施追趕工期，使各項(xiàng)工作任務(wù)能夠及時(shí)完成，保證了正負(fù)零、開盤、封頂、入住等重要節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)，有力的支持了公司營銷等經(jīng)營活動(dòng)的正常進(jìn)行。公司項(xiàng)目總監(jiān)主持的項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)的制訂和調(diào)整工作，能夠得到公司各部門的高度關(guān)注和認(rèn)可，執(zhí)行的更加順暢。在項(xiàng)目開發(fā)的后期，各部門根據(jù)自己的工作任務(wù)節(jié)點(diǎn)，主動(dòng)與相關(guān)配合部門對接，對如招標(biāo)、景觀與配套、配套與主體和主體工程的后期收尾工作等采取倒排工期、定期召開碰頭會(huì)等有效措施，保證了整體開發(fā)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。2、對總包單位進(jìn)度計(jì)劃的管理思考在對總包單位的施工進(jìn)度管理中，存在總包單位未按照我公司項(xiàng)目操作特點(diǎn)，安排各分項(xiàng)、分部工程的施工進(jìn)度計(jì)劃，為后期公司對總包單位的工期控制造成困難。公司應(yīng)在總包進(jìn)場后，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，就項(xiàng)目重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如：分包、甲供材、具體施工部位的進(jìn)場和完成時(shí)間等）向總包單位對提出詳細(xì)要求，由總包單位根據(jù)總工期制訂詳細(xì)的施工計(jì)劃，作為公司和總包單位對工期的補(bǔ)充約定�；蛴煽偘鼏挝桓鶕�(jù)總包合同工期和作為總包合同附件的《施工組織設(shè)計(jì)》上報(bào)詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃。這樣可以避免在施工過程中由于甲供材或總包與分包單位交叉施工引起的扯皮、推諉，造成開發(fā)節(jié)點(diǎn)的延誤。這樣還能給公司的招標(biāo)和分包合同簽訂提供全面的時(shí)間節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，使公司能更好的控制項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏。3、項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃模板的運(yùn)用

公司于201*年5月運(yùn)用project軟件開發(fā)出了項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)工作計(jì)劃模板。并且，部分工作計(jì)劃已經(jīng)細(xì)化到4級子目，已經(jīng)具備相當(dāng)?shù)目刹僮餍浴Ｏ乱徊焦�司�?yīng)對計(jì)劃模板的事實(shí)，執(zhí)行相應(yīng)的操作細(xì)則。使計(jì)劃模板發(fā)揮真正的作用。使公司項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)工作管理在規(guī)范化和科學(xué)化道路上邁上一個(gè)新臺(tái)階。（三）施工現(xiàn)場管理；1、安全施工，現(xiàn)場施工秩序

項(xiàng)目一共三個(gè)總包單位。主體施工階段各總包單位均能按合同約定，以標(biāo)準(zhǔn)化工地要求對施工現(xiàn)場進(jìn)行管理。但后期，進(jìn)入裝修階段后，現(xiàn)場分包隊(duì)伍增加、總包單位勞動(dòng)力減少、總包管理松懈等因素導(dǎo)致現(xiàn)場建筑材料亂堆亂放、安全防護(hù)設(shè)施管理混亂、交叉施工過程中造成成品損壞等不良現(xiàn)象的發(fā)生。在201*年10月由公司項(xiàng)目總監(jiān)主持的施工現(xiàn)場標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)員大會(huì)，給總包和分包施工單位帶來了很大的震撼，經(jīng)過整改，施工現(xiàn)場的面貌煥然一新。但如何能在施工全過程，時(shí)刻保持施工現(xiàn)場一直保持標(biāo)準(zhǔn)化工地還需進(jìn)一步的探討管理辦法；2、標(biāo)準(zhǔn)化工地；

目前，公司只在總包合同中明確要求達(dá)到市級標(biāo)準(zhǔn)化公司的要求，并給與總包單位一定的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)。但并沒有明確細(xì)部要求，沒有明確在施工的各個(gè)階段如何監(jiān)督和評價(jià)，而總包單位在管理資源有限，經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，能少投入就少投入，很難在工程施工全過程達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化工地標(biāo)準(zhǔn)。政府安全站只在總包單位上報(bào)標(biāo)準(zhǔn)化工地前后，對施工現(xiàn)場進(jìn)行幾次檢查后，以后就不再管了，只是對重要安全施工措施給予持續(xù)關(guān)注。所以，施工現(xiàn)場的安全標(biāo)準(zhǔn)化的監(jiān)管重任就落在了甲方和監(jiān)理身上。為了更好地實(shí)現(xiàn)公司要求全部施工現(xiàn)場達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化工地的目標(biāo)，建議制訂公司統(tǒng)一的安全標(biāo)準(zhǔn)化工地標(biāo)準(zhǔn)，并把在工程建設(shè)各階段的安全文明管理目標(biāo)和具體措施約定在總包合同中，以便施工過程中進(jìn)行有效的管理。（四）技術(shù)管理

1、施工技術(shù)指標(biāo)評價(jià)管理

（1）施工均衡度。施工均衡度是衡量建筑安裝工程施工是否連續(xù)、均衡、緊湊的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工是項(xiàng)目實(shí)施的具體操作過程，在這個(gè)過程中，合理地安排施工進(jìn)度計(jì)劃，能避免施工過程不連續(xù)、不緊湊，防止宣傳窩工或施工人員不能充分發(fā)揮作用的現(xiàn)象發(fā)生。

施工均衡度=建設(shè)期內(nèi)施工高峰人數(shù)/建設(shè)期內(nèi)施工平均人數(shù)

通過這個(gè)指標(biāo)，我們可以了解施工過程中對對施工人員的管理水平的程度。這個(gè)指標(biāo)的值越接近越好。

（2）機(jī)械效率。機(jī)械效率是反映機(jī)械利用率和完好率的指標(biāo)。機(jī)械化施工可以使人們從繁重的體力勞動(dòng)中解脫出來，從而加快施工進(jìn)度，提高施工質(zhì)量，降低成本。

機(jī)械效率=建設(shè)期機(jī)械實(shí)際作業(yè)臺(tái)班數(shù)/建設(shè)期機(jī)械平均總臺(tái)班數(shù)=建設(shè)期實(shí)際完成總產(chǎn)量/建設(shè)期機(jī)械的平均總能力

通過對這一指標(biāo)的評價(jià)，我們可以了解在施工過程中機(jī)械的利用程度，從而了解項(xiàng)目管理過程中，機(jī)械化施工的程度。

（3）勞動(dòng)生產(chǎn)率。勞動(dòng)生產(chǎn)率是指投入施工項(xiàng)目的每一個(gè)職工，在一定時(shí)期內(nèi)完成的產(chǎn)值，即工作量。其具體的計(jì)算公式如下：

勞動(dòng)生立率（元/人、年）=建設(shè)期自行完成建筑安裝總工作量/年平均人數(shù)通過這個(gè)指標(biāo)的評價(jià)，我們可以了解在施工過程中勞動(dòng)者勞動(dòng)的熟練程度、企業(yè)的科學(xué)和技術(shù)發(fā)展水平及其在工藝上的應(yīng)用程度、生產(chǎn)組織和勞動(dòng)組織，生產(chǎn)資料的規(guī)模效能及自然條件等。

（4）傷亡強(qiáng)度。傷亡強(qiáng)度表示每單位勞動(dòng)量因傷亡事故而損失的勞動(dòng)量，這一指標(biāo)反映的是施工期內(nèi)發(fā)生傷亡事故而造成損失的程度。其計(jì)算如下：

傷亡強(qiáng)度=建設(shè)期內(nèi)因傷亡事故而損失的勞動(dòng)量（工日）/

建設(shè)期內(nèi)總勞動(dòng)量（工日）×100%

2、施工現(xiàn)場技術(shù)數(shù)據(jù)及基礎(chǔ)資料管理；

目前來看，工程施工現(xiàn)場管理過程中對以下基礎(chǔ)技術(shù)數(shù)據(jù)和資料的管理還存在欠缺。

（1）施工現(xiàn)場應(yīng)有項(xiàng)目周邊道路、市政主管網(wǎng)的竣工圖，作為建筑物正負(fù)零、配套管網(wǎng)施工標(biāo)高控制的重要參考資料；（2）總包單位進(jìn)場前，項(xiàng)目部應(yīng)按照《工程建設(shè)管理手冊》對項(xiàng)目坐標(biāo)和標(biāo)高控制點(diǎn)的管理要求，對控制點(diǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行復(fù)核后，正式移交總包單位。工程建設(shè)過程中，監(jiān)理單位應(yīng)配合項(xiàng)目部定期使用專業(yè)工具對建筑物的軸線和標(biāo)高進(jìn)行復(fù)核。應(yīng)在現(xiàn)場建立工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料檔案和工程過程控制數(shù)據(jù)檔案。

（3）工程開工前應(yīng)對施工現(xiàn)場的地貌、標(biāo)高進(jìn)行測量，建立方格網(wǎng)和數(shù)據(jù)庫，制訂工程施工各個(gè)階段的土方平衡計(jì)劃；2、施工組織設(shè)計(jì)、施工技術(shù)措施管理；

目前施工組織設(shè)計(jì)的制訂分兩次進(jìn)行，分別是總包合同簽訂時(shí)和總包進(jìn)場后。由于時(shí)間問題和各種因素制約，作為總包合同附件的施工組織設(shè)計(jì)并不能完全反映實(shí)際施工組織需要，需要在總包單位進(jìn)場后根據(jù)施工圖、工期、施工現(xiàn)場的實(shí)際情況進(jìn)行補(bǔ)充。所以在總包合同簽訂階段，施工單位上報(bào)的施工組織設(shè)計(jì)并未按公司流程進(jìn)行正式審核。但是，由于總包合同為包死合同，后期上報(bào)的施工組織設(shè)計(jì)完善部分中，涉及到造價(jià)的部分往往很難確定，審批時(shí)間一再延后。另一方面，作為總包合同附件的施工組織設(shè)計(jì)的不健全，造成開工后，總包單位將很多子分項(xiàng)工程也單列出來作為專項(xiàng)施工技術(shù)措施報(bào)批。這樣，一來總包單位經(jīng)常私自增加施工技術(shù)保障措施，給我方成本控制增加風(fēng)險(xiǎn)；二來影響施工、耽誤工期�！督ㄔO(shè)管理手冊中》已經(jīng)明確需要制訂專項(xiàng)施工技術(shù)措施的范圍。所以，除去需要單獨(dú)審批的專項(xiàng)施工技術(shù)措施，應(yīng)要求總包在開工前必須完善全部的施工組織方案和措施，并經(jīng)過公司的正式審批，否則后期不予辦理，責(zé)任由施工單位承擔(dān)。這樣既避免了成本控制風(fēng)險(xiǎn)，還能確保各項(xiàng)施工技術(shù)措施得到嚴(yán)格的落實(shí)。3、現(xiàn)場施工圖技術(shù)管理

從對項(xiàng)目后期施工和驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題來看，有些建筑使用功能上的問題，無法在施工圖上反映出來。所以，施工現(xiàn)場的專業(yè)工程師應(yīng)在熟練掌握圖紙的基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場巡查，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題。這就要求，現(xiàn)場工程師應(yīng)在工程施工前就對施工圖有深刻的認(rèn)識(shí)，能夠在下一階段工程開始施工前，組織施工單位進(jìn)行技術(shù)交底，并在施工過程中將發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)采取措施（現(xiàn)場工程師應(yīng)有能力在不改變設(shè)計(jì)意圖的前提下，獨(dú)立制訂出技術(shù)核定方案）進(jìn)行糾正。如果必須走變更的，應(yīng)盡快按照公司管理流程進(jìn)行審批，必要時(shí)可及時(shí)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通變更。

（五）施工過程及驗(yàn)收資料管理；1、合同管理；

經(jīng)過公司多年的發(fā)展和集團(tuán)的規(guī)范，所有工程合同都采用了比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)化合同文本。相對于以前的合同，內(nèi)容更加豐富，各項(xiàng)約定更加細(xì)致，可操作性更強(qiáng)。但從目前的情況來看，現(xiàn)場工程師對合同執(zhí)行過程中可能產(chǎn)生索賠或作為甲方應(yīng)該行使的權(quán)利等各項(xiàng)執(zhí)行要素沒有做到真正的掌握。2、封樣產(chǎn)品的管理；

由于人員變動(dòng)和流程不清晰的原因，項(xiàng)目的樣品管理還存在問題：（1）樣品交接時(shí)間滯后；（2）封樣的手續(xù)不嚴(yán)謹(jǐn)；（3）樣品的保管主責(zé)不明晰；（4）檢查驗(yàn)收時(shí)忽略與樣品的比對。綜上所述，在后期項(xiàng)目的工程招標(biāo)完成后，應(yīng)及時(shí)對樣品進(jìn)行封樣（不能晚于施工隊(duì)伍進(jìn)場）。樣品的封樣工作應(yīng)由成本部組織，設(shè)計(jì)部確認(rèn)后，由各參建單位共同確認(rèn)，并由設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部共同封存。樣品封存確認(rèn)單位應(yīng)包括分包單位、總包單位、項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部、成本部、監(jiān)理單位。封樣后，應(yīng)嚴(yán)格按照封樣標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行質(zhì)量把控和驗(yàn)收。2、竣工驗(yàn)收資料的管理；（1）項(xiàng)目各參建單位基本能夠及時(shí)完成施工過程驗(yàn)收和見證取樣資料的整理。在通過工程驗(yàn)收前，項(xiàng)目部和監(jiān)理單位的檢查把關(guān)后，能夠順利的達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（2）另一方面。通過項(xiàng)目的工程驗(yàn)收，體現(xiàn)出我們對工程驗(yàn)收的必檢項(xiàng)目了解還存在欠缺，對政府驗(yàn)收工作的動(dòng)態(tài)了解不及時(shí)。如此次驗(yàn)收中增加的節(jié)能工程的各項(xiàng)檢測，給驗(yàn)收增加了很多被動(dòng)工作。所以，在后期項(xiàng)目開發(fā)中，我們應(yīng)該及時(shí)了解政府對工程驗(yàn)收要求變化，平時(shí)注意收集必檢項(xiàng)目的檢測報(bào)告（至少要保留復(fù)印件），監(jiān)督施工單位對必檢工程的報(bào)驗(yàn)和檢測的執(zhí)行情況。

（3）按照《建設(shè)工程管理手冊》的要求，項(xiàng)目建設(shè)的過程驗(yàn)收資料、檢測報(bào)告等項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)的收集、歸檔。當(dāng)無法取得原件的時(shí)候，也應(yīng)該保存一份復(fù)印件。3、竣工圖紙的管理；

竣工圖做為工程產(chǎn)品的一部分，應(yīng)該引起足夠的重視。竣工圖為工程的正常使用、各種功能的發(fā)揮和后期的維修保養(yǎng)提供重要的數(shù)據(jù)支持。特別是分項(xiàng)工程中的各項(xiàng)配套工程，如強(qiáng)弱電、水暖等。但從目前的情況看，竣工圖的制作和管理并不完善。首先，除主體施工圖外，其余各分包單位的竣工圖管理并沒有統(tǒng)一的制度和流程。造成不是所有的分包工程竣工后均能完成竣工圖的制作，或是在收集后不知去向。其次，對竣工圖的制作關(guān)注度不夠，往往是施工單位拿來什么我們就接收什么。缺少嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)和把關(guān)機(jī)制。比較明顯的是，車庫劃線體現(xiàn)不出來車位的具體情況，需要公司多次復(fù)核；工程驗(yàn)收后，無法按室外管網(wǎng)竣工圖確定管線的具體位置；主體工程的很多重要變更（特別是結(jié)構(gòu)、安裝的隱蔽工程）沒有隨竣工圖一起歸檔。（六）設(shè)計(jì)成果管理；1、設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量控制；（1）設(shè)計(jì)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集；

①施工圖設(shè)計(jì)前應(yīng)收集齊周邊道路和市政配套管線竣工圖，并應(yīng)請專業(yè)人員對場地實(shí)際標(biāo)高和場地與周邊道路的實(shí)際相對標(biāo)高進(jìn)行測量，做為確定工程一層正負(fù)零和后期室外工程的設(shè)計(jì)依據(jù)。

②項(xiàng)目配套工程方案往往在工程建設(shè)過程中發(fā)生變化，影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏和施工組織。所以，應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)階段就跟各配套工程專業(yè)局和政府主管單位，就項(xiàng)目配套工程形式、接口、設(shè)備選型、配套工程用房條件等施工圖設(shè)計(jì)必要條件達(dá)成一致。避免后期施工發(fā)生窩工、返工、無法通過驗(yàn)收等現(xiàn)象，或產(chǎn)生無法彌補(bǔ)的工程缺陷。

③項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)前，組織公司各相關(guān)部門根據(jù)產(chǎn)品定位、施工的可實(shí)現(xiàn)性等條件對工程的交工標(biāo)準(zhǔn)（特別是建筑面層的交工標(biāo)準(zhǔn)）進(jìn)行更加細(xì)化的確認(rèn)，避免在施工圖完成后再進(jìn)行變更，或由于遲遲不能確定，造成工期延誤和其他不必要的損失。

（2）設(shè)計(jì)過程質(zhì)量的控制與實(shí)效性；

①缺乏對設(shè)計(jì)規(guī)范強(qiáng)條內(nèi)容和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的把控，給項(xiàng)目的銷售和驗(yàn)收工作造成很大的困難。設(shè)計(jì)部應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)階段提高對施工圖過程階段會(huì)審質(zhì)量。應(yīng)對過程階段會(huì)審成果進(jìn)行量化考核，要求不能在圖紙完成后再發(fā)現(xiàn)有重大的使用功能問題和原則性失誤。

②限額設(shè)計(jì)。施工圖的限額設(shè)計(jì)對整個(gè)工程成本的影響很大。公司應(yīng)在施工圖設(shè)計(jì)前，根據(jù)建筑方案和項(xiàng)目定位組織公司各部門或聘請專家對施工圖制訂全面的限額設(shè)計(jì)方案，作為施工圖合同的補(bǔ)充約定。限額設(shè)計(jì)應(yīng)全面考慮，不應(yīng)只局限于結(jié)構(gòu)限額設(shè)計(jì)，如安裝工程的設(shè)備選型、接口，建筑設(shè)計(jì)的保溫、防水、面層裝飾、挑檐、公共部位裝飾、門窗、幕墻等都應(yīng)全面考慮。目前集團(tuán)對限額設(shè)計(jì)的審計(jì)力度也正在加強(qiáng)，如：集團(tuán)提出的獨(dú)立基礎(chǔ)的上部鋼筋設(shè)置問題。③圖紙會(huì)審。從目前圖紙會(huì)審情況來看，由于沒有對施工單位、監(jiān)理、項(xiàng)目部提出強(qiáng)制性的要求，造成圖紙審查不細(xì)致，看圖深度不夠，對建筑物各項(xiàng)使用功能缺乏關(guān)注等情況。造成圖紙會(huì)審后，仍遺留很多問題沒有解決。圖紙會(huì)審前，總包合同已經(jīng)簽訂，施工圖預(yù)算已經(jīng)完成。由于圖紙質(zhì)量問題，只會(huì)給總包單位在施工過程中提出索賠制造有利條件，因此制約了施工單位進(jìn)行認(rèn)真圖紙審查的動(dòng)力，給成本控制造成隱患。所以，在會(huì)審前首先應(yīng)該就圖紙會(huì)審的責(zé)任進(jìn)行明確，要求總包單位對圖紙的可實(shí)現(xiàn)性給與認(rèn)定，否則后期因?qū)張D不細(xì)造成的工程變更，不予增加工程投入。同時(shí)，也應(yīng)給現(xiàn)場專業(yè)工程和監(jiān)理單位留有足夠的審圖時(shí)間來發(fā)現(xiàn)問題。

④各專業(yè)配合。各專業(yè)設(shè)計(jì)工程師在審核設(shè)計(jì)成果的時(shí)候，往往忽略了比對相關(guān)專業(yè)圖紙。造成各專業(yè)圖紙不交圈，影響了建筑物的使用功能。如：結(jié)構(gòu)不滿足建筑表現(xiàn)要求，建筑忽略了細(xì)部構(gòu)造做法，沒有給安裝工程預(yù)留土建條件，安裝工程出口位置未核對市政配套條件，建筑防水和一層出入口忽略了景觀標(biāo)高等。后期除了要加強(qiáng)對設(shè)計(jì)單位的要求和處罰力度外，還應(yīng)對各專業(yè)設(shè)計(jì)工程師的專業(yè)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行有效的考核，督促其提高工作質(zhì)量。2、施工過程中的圖紙執(zhí)行情況的監(jiān)控；

（1）為了更好的保證施工圖紙的落實(shí)，我們制訂了《戶型核對制度》和《房屋竣工產(chǎn)品與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)保持一致性流程》，在工程竣工驗(yàn)收前由設(shè)計(jì)部組織各相關(guān)部門按照圖紙和變更等設(shè)計(jì)成果進(jìn)行比對，確保設(shè)計(jì)意圖的實(shí)現(xiàn)，確保實(shí)體與圖紙的一致性，并在比對過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目工程還存在的不足和功能上的缺陷，及時(shí)進(jìn)行變更和整改。在對二期的實(shí)踐過程中取得了良好的效果。（2）設(shè)計(jì)部日常巡查。設(shè)計(jì)部從項(xiàng)目施工開始，組織專業(yè)工程師對每日施工現(xiàn)場進(jìn)行巡查，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，現(xiàn)場及時(shí)解決。但在日常巡查工作中，沒有在巡察前對巡查重點(diǎn)工作進(jìn)行梳理，有目的的開展巡查工作。后期應(yīng)組織專項(xiàng)檢查，帶著問題開展巡查工作，使檢查有的放矢，提高工作效率，使檢查逐步覆蓋工程的每一個(gè)細(xì)節(jié)。3、設(shè)計(jì)問題的改進(jìn)；

盡管我們在項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)中投入了很多心血，但還是中出現(xiàn)了一些建筑功能上的缺陷，或未考慮到施工實(shí)際情況問題。如：1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)過于激進(jìn)，混凝土攪拌樁采用C15混凝土，造成后期大量的整改工作；2、內(nèi)街商鋪基礎(chǔ)未考慮主體建筑基坑放坡寬度，使基礎(chǔ)坐在回填土上；3、大窗和幕墻與建筑主體的收口設(shè)計(jì)深度不夠，造成施工困難；4、A組團(tuán)住宅地下室甲級防火門無法從戶內(nèi)鎖閉；5、衛(wèi)生間和廚房間頂棚排水橫管底高度低于窗上口，部分同層排水橫管長度過長；6、頂層陽臺(tái)、小屋面等沒有考慮防水層和排水管；7、底層墻面外防水高度不夠；8、室外空調(diào)機(jī)位過小，主機(jī)安裝不下。9、B組團(tuán)部分樓號(hào)1、2層未預(yù)留空調(diào)主機(jī)位置；10、B組團(tuán)部分一層戶型陽臺(tái)門和陽臺(tái)窗設(shè)計(jì)顛倒，或無法使用。11、B組團(tuán)地下車庫坡道長度不夠。12、地下車庫地面做法不明確，車庫頂面未明確排水方向；等等。這些缺陷雖然有些通過變更和整改，在工程正式交付使用前得到了彌補(bǔ)。但還是值得我們深深的思考，并在后期項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作中舉一反三，避免此類錯(cuò)誤的再次發(fā)生。4、設(shè)計(jì)成果的收發(fā)、歸檔管理；

針對設(shè)計(jì)成果的管理，公司相繼出臺(tái)了《關(guān)于圖紙、變更及設(shè)計(jì)方案資料等下發(fā)的規(guī)定》和《圖紙、技術(shù)資料發(fā)放管理制度》等制度，結(jié)合《工程建設(shè)管理手冊》中對設(shè)計(jì)工作的管理的要求，設(shè)計(jì)成果的收發(fā)、替換、存檔、作廢等工作有據(jù)可依，已經(jīng)走上了全面正規(guī)化管理。但是，在管理臺(tái)帳的建設(shè)方面，還不完善，需要嚴(yán)格落實(shí)管理職責(zé)，明確工作考核目標(biāo)。

六、項(xiàng)目主要成效與評價(jià)

項(xiàng)目評價(jià)基本上采取比較分析的方法，將項(xiàng)目建成前的評估資料、預(yù)期目標(biāo)與建成后的實(shí)際情況進(jìn)行比較分析。1、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

從投資方的角度出發(fā)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建成、投產(chǎn)，歸根到底還是為著實(shí)現(xiàn)一定的盈利，取得一定的利潤，實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)。可以從以下幾個(gè)指標(biāo)來反映投資經(jīng)濟(jì)效益的高低：

產(chǎn)值利潤率=項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的利潤總額/項(xiàng)目完成的總產(chǎn)值實(shí)際建設(shè)成本變化率=（實(shí)際建設(shè)成本－預(yù)計(jì)建設(shè)成本）/預(yù)計(jì)建設(shè)成本×100%實(shí)際投資利潤率=年實(shí)際利潤或年平均實(shí)際利潤額/

實(shí)際投資額×100%

常用指標(biāo)有如下幾項(xiàng)（案例參考）：1）、投資回報(bào)分析建設(shè)總成本（假設(shè)項(xiàng)目案例指標(biāo)：）123項(xiàng)目土地費(fèi)用土地契稅拆遷費(fèi)、過渡費(fèi)地質(zhì)勘測費(fèi)前期建筑設(shè)計(jì)費(fèi)主體建水、電、氣管網(wǎng)、通訊、電視給排水、通風(fēng)及消防智能化設(shè)施金額（萬元）55001655500121259單價(jià)（元/m2）///715備注3243932439/172887.72×7元/172887.72×15元/4安費(fèi)259331500172887.72×1500元/567891011121314151617城市建設(shè)配套費(fèi)節(jié)能減排費(fèi)用建筑工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)、價(jià)格調(diào)節(jié)基金定額測定費(fèi)規(guī)劃局技術(shù)服務(wù)費(fèi)環(huán)評報(bào)告人防費(fèi)氣象局防雷費(fèi)規(guī)劃局放線費(fèi)建設(shè)局審圖費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)水、電增容、增壓7181383.3265.88.6330209.79.79.79.710345129商：50�。�308工程造價(jià)的0.013%工程造價(jià)的0.1%1.80.5/1.2333364工程造價(jià)的5‰商：500�。�218172887.72×8元/259330000×0.00013259330000×0.00132439×1.8元/172887.72×0.5元/130+201*72887.72×1.2元/32439×3元/32439×3元/32439×3元/32439×3元/172887.72×6元/112887.72×4元/259330000×0.00518預(yù)售許可證及產(chǎn)權(quán)辦理費(fèi)19工程質(zhì)量檢測費(fèi)20六電梯費(fèi)建設(shè)總成本27039313.5/扶梯6×15，升降6×30全攤：2274元/

2）、經(jīng)濟(jì)預(yù)算投資回報(bào)分析銷售收入：（以下為假設(shè)銷售面積案例：）

項(xiàng)目建筑面積（m2）平均價(jià)格（元）備注總計(jì)住宅35727.624200產(chǎn)品附加值+稀缺性+2年區(qū)域長勢綜合月租金50元/，以201*005商業(yè)1-3F570001201*年承租為限推算單位售價(jià)。3000配套用房68400商業(yè)4-5F合計(jì)

40000132727.625000/樓層高、單價(jià)較低層為低/201*01034053）、經(jīng)濟(jì)預(yù)算投資回報(bào)分析投資總成本（假設(shè)案例：）

項(xiàng)目建設(shè)總成本管理費(fèi)用營銷推廣、招商費(fèi)用稅費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用公關(guān)及不可預(yù)見費(fèi)用金額（萬元）39313.5518361912408.62593.3200備注/按建安成本2%計(jì)提按銷售收入的3.5%按銷售收入的12%按建安成本的10%/單方綜合成本分?jǐn)傊羻挝幻娣e：投資成本總額58652.43392元/分?jǐn)傊羻挝讳N售面積：4419元/

4）、經(jīng)濟(jì)預(yù)算投資回報(bào)分析收益情況（假設(shè)案例：）

項(xiàng)目投資總成本銷售總收入銷售利潤銷售利潤率總投資利潤率金額（萬元）58652.410340544752.643.27%76.30%備注///銷售利潤÷銷售總收入銷售利潤÷投資總成本

2、社會(huì)效益指標(biāo)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施不只是局限于小范圍內(nèi)的，它還總是處于社會(huì)這一大環(huán)境之中，與外部環(huán)境不斷地進(jìn)行著物的交換。以下兩個(gè)指標(biāo)必須關(guān)注：（1）實(shí)物消耗節(jié)約率。實(shí)物消耗節(jié)約率，反映的是實(shí)物消耗的節(jié)約程度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，我們主要考慮的是主要材料的節(jié)約率，計(jì)算如下：實(shí)物消耗節(jié)約率=（預(yù)算定額消耗費(fèi)費(fèi)－實(shí)物消耗）/

預(yù)算定額物耗費(fèi)×100%

（2）能源消耗。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，能原消耗主要有電、燃油、煤、水等。在保證能源供應(yīng)的條件下，采取一系列的技術(shù)措施，節(jié)約能耗，對社會(huì)資源的合理分配也是有益的。3、管理水平

管理水平反映的是管理者的領(lǐng)導(dǎo)水平、被領(lǐng)導(dǎo)者的自身素質(zhì)、施工企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)、管理方法和手段、管理的信息反饋等。管理現(xiàn)代化水平的定量計(jì)算可采用專家打分與權(quán)重乘積后求和的方法。權(quán)重可由專家確定�！蹴�(xiàng)目評價(jià)目標(biāo)結(jié)構(gòu)體系圖：

工期質(zhì)量經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益施工效益管理效益項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)

項(xiàng)目定額工期率實(shí)際工程合格品率產(chǎn)值利潤率實(shí)際建設(shè)成本變化率實(shí)際投資利潤率實(shí)際消耗節(jié)約率能源消耗施工均衡度機(jī)械效率勞動(dòng)生產(chǎn)率傷亡強(qiáng)度七、項(xiàng)目管理中存在的主要問題與建議：1、思想觀念要?jiǎng)?chuàng)新

現(xiàn)行的市場經(jīng)濟(jì)奉行的是公平競爭和抓住機(jī)遇再加勤奮、實(shí)干、巧干，要避免遭受到市場經(jīng)濟(jì)的淘汰。我們就要意識(shí)到在這個(gè)市場生存的條件是什么？該怎么樣去做才能生存，不能再依賴于以往的舊思想、舊觀念、舊的模式去衡量我們現(xiàn)在新的生存環(huán)境，我們必須要有這樣的思想轉(zhuǎn)變，只有轉(zhuǎn)變了這種觀念和思想我們才會(huì)有更好的發(fā)揮空間，通過本項(xiàng)目三年多的現(xiàn)場施工管理，我們也認(rèn)識(shí)到了思想轉(zhuǎn)變的盲目和空白，因此下一個(gè)工程項(xiàng)目開始之前，我們就要先給自己的思想定一個(gè)位置，轉(zhuǎn)變思維與行為模式，以新的視野來管理好一個(gè)項(xiàng)目。2、管理模式要?jiǎng)?chuàng)新

俗話說：國有國法，家有家規(guī)。對項(xiàng)目管理來說，管理的好與壞直接影響到公司的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目中仍然存在老的管理模式，新的管理模式的加入也在逐步取代舊的管理模式，畢竟此項(xiàng)目是公司從成立以來最大的、直接面向市場的項(xiàng)目，無論從思想轉(zhuǎn)變還是到管理模式的改變和加強(qiáng)，對于公司來說都需要一個(gè)過程，我們要在這個(gè)過程中認(rèn)真學(xué)習(xí)和創(chuàng)新并逐步實(shí)施新的管理模式，我們要學(xué)會(huì)創(chuàng)新的管理模式是什么樣子？每個(gè)職工對自身的要求應(yīng)該是什么樣？全體員工應(yīng)該怎么去做？都是有待大家認(rèn)真思考的問題。3、技術(shù)力量要?jiǎng)?chuàng)新

通過十年來的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，我們深刻的認(rèn)識(shí)到公司在技術(shù)力量的要求上還有很大的缺陷，對新事務(wù)的領(lǐng)悟能力不夠，對新的項(xiàng)目管理操作模式掌握不全面，對現(xiàn)場的管理和具體計(jì)劃安排上還有很大的差距，因?yàn)閷δ骋豁?xiàng)技術(shù)要求監(jiān)督的不到位，很容易就會(huì)讓施工方有機(jī)可乘，這樣也會(huì)公司帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，因此，每個(gè)人將應(yīng)該為此制定了一個(gè)學(xué)習(xí)計(jì)劃，邊學(xué)習(xí)邊交流邊考核，以此來提高個(gè)人的技術(shù)處理能力，同時(shí)亦應(yīng)招攬更多的人才為我所用，用才生財(cái)，加強(qiáng)人力資源的開發(fā)與管理，為以后工程項(xiàng)目的建設(shè)做好充足的準(zhǔn)備。4、強(qiáng)化與樹立企業(yè)形象

一個(gè)樓盤的銷售，不僅關(guān)系到樓盤的地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、建材采用、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、交通條件、價(jià)格定位等因素，客戶對樓盤的要求已經(jīng)上升到對休閑舒適、企業(yè)品牌、文化內(nèi)涵等多方面的綜合需求，對房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象提出了更高的要求。5、加強(qiáng)項(xiàng)目前期管理

一個(gè)項(xiàng)目的成功與否，項(xiàng)目的前期論證是最重要的。前期應(yīng)做好充分的論證，包括可行性和設(shè)計(jì)階段及圖紙會(huì)審，這樣雖加大了前期的成本，但是從整個(gè)項(xiàng)目的成本控制來考慮，前期的投入是事半功倍的�？尚行匝芯繉τ谝粋�(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起著關(guān)鍵的作用，每每項(xiàng)目雖然做了但也是流于形式，靠感覺去上項(xiàng)目，這是非常危險(xiǎn)的。雖然現(xiàn)在可以說此項(xiàng)目基本成功了，但對下一個(gè)項(xiàng)目我們應(yīng)充分掌握消費(fèi)者的心理，準(zhǔn)確地估計(jì)市場的容量，制定好完美、可行的銷售計(jì)劃。另外在可行性階段必須把資金的流量和銷售計(jì)劃做出來，這樣就可盡量的減少開發(fā)者的現(xiàn)金投入，減少資金成本，讓項(xiàng)目得于順利進(jìn)行下去。6、培育員工良好工作態(tài)度

嚴(yán)格遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，維護(hù)公司形象。平時(shí)注重政治理論學(xué)習(xí)，在思想上積極要求上進(jìn)，提高個(gè)人素質(zhì)。向理論學(xué)習(xí)，向?qū)�業(yè)知識(shí)學(xué)習(xí)，向?qū)嵺`學(xué)習(xí)，向身邊的同事學(xué)習(xí)，逐步提高自己的理論水平和業(yè)務(wù)能力�？朔�心高氣躁，做到腳踏實(shí)地，提高工作主動(dòng)性，不怕多做事，不怕做小事，踏實(shí)肯干，努力完成好公司領(lǐng)導(dǎo)交給的各項(xiàng)業(yè)務(wù)工作，在點(diǎn)滴實(shí)踐中完善提高自己。

7、強(qiáng)化項(xiàng)目工作的計(jì)劃性

有計(jì)劃才有步驟，才能有序地按計(jì)劃推進(jìn)，保證工期和目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。強(qiáng)化項(xiàng)目開發(fā)的計(jì)劃性，將工作重心前移、再前移，如能未雨綢繆，何懼風(fēng)云突變，力求計(jì)劃制定的完整性和合理性，重大不確定節(jié)點(diǎn)要有預(yù)案，計(jì)劃執(zhí)行過程中重視計(jì)劃的動(dòng)態(tài)管理，實(shí)際工作中按計(jì)劃---執(zhí)行---檢查---改進(jìn)（PDCA）循環(huán)，一旦偏差，及時(shí)修正。8、選擇優(yōu)質(zhì)的設(shè)計(jì)公司

盡管設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過程費(fèi)用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%～2%，但對工程造價(jià)的影響可高達(dá)75%以上，由此可見，設(shè)計(jì)質(zhì)量的好差直接影響到建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短，直接決定人力、物力和財(cái)力投入的多少（如XX中高層框架樓原設(shè)計(jì)圖紙鋼筋含量69.85kg/，后來經(jīng)過審核優(yōu)化設(shè)計(jì)為53.39kg/，節(jié)約16.46kg/，合計(jì)節(jié)約鋼材達(dá)350噸，按4200元/噸計(jì)節(jié)約成本達(dá)147萬元）。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)，可降低工程造價(jià)10%。但在工程設(shè)計(jì)中不少設(shè)計(jì)人員重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)，任意提高安全系數(shù)或設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，而對經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項(xiàng)目成本的有效控制。其措施可推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護(hù)、綠化等均放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)：積極推行限額設(shè)計(jì)，健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費(fèi)用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價(jià)管理人員應(yīng)與設(shè)計(jì)部門積極配合，及時(shí)提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。采用合同措施，有效控制造價(jià)：針對目前設(shè)計(jì)人員經(jīng)濟(jì)觀念淡薄，設(shè)計(jì)變更隨心所欲。應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上，增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款，如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例（如5%）時(shí)，則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi)（設(shè)計(jì)質(zhì)保金）。采取一定的約束力是對設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等各方面控制的舉措之一。

9、嚴(yán)格把控施工隊(duì)伍的選擇及工程承包單價(jià)

（1）施工隊(duì)伍的選擇：－個(gè)優(yōu)秀的施工隊(duì)對項(xiàng)目工程能順利完成施工任務(wù)并達(dá)到各項(xiàng)工程建筑指標(biāo)起著關(guān)鍵性的作用，同時(shí)亦會(huì)對工程管理、成本控制等方面得到有效幫助。相反，如果施工隊(duì)不理想會(huì)對工程施工安全、質(zhì)量、工期、工程成本及管理都會(huì)帶來不利的因素。如XX中高層樓的基礎(chǔ)土方開挖工程，原工程部洽談的施工隊(duì)承包單價(jià)9.5元/包干價(jià)，總工期為100天，工程總造價(jià)約70萬元。而后來由領(lǐng)導(dǎo)介紹來承包的施工隊(duì)承包單價(jià)13元／，且并不是包干單價(jià)，最終工程總造價(jià)為132萬元，總工期用了180天。兩隊(duì)相比，后者比前者工程總造價(jià)相差132萬元-70萬元＝62萬元，工期相差80天。而且極難管理，不但加大了工程成本，延長工期，并給后來施工帶來諸多不便。所以，能聘請到－個(gè)優(yōu)良的施工隊(duì)伍，對工程建設(shè)及完成各項(xiàng)指標(biāo)任務(wù)都起著至關(guān)重要的作用。（2）工程承包單價(jià)：如何控制好工程成本，工程承包單價(jià)占極重的比例。在我們所開發(fā)的項(xiàng)目實(shí)踐來看，在工程承包單價(jià)上由工程部、成控部兩部門計(jì)三人以上參加負(fù)責(zé)洽談，得出結(jié)果后報(bào)項(xiàng)目總監(jiān)審核后，報(bào)總經(jīng)理審批才最終確定。在承建的項(xiàng)目工程單價(jià)上，我們認(rèn)為是基本合理的，因?yàn)樵诠こ坛邪鼉r(jià)格上工程部、成控部都作了祥細(xì)的市場了解和分析，并通過對施工工程量的計(jì)算后才確定工程承包單價(jià)的。但有些項(xiàng)目沒有與工程部、成控部溝通而由領(lǐng)導(dǎo)決定，往往出現(xiàn)價(jià)差極大，如XX中高層樓基礎(chǔ)土方單價(jià)、主體工程承包單價(jià)1850元/還未含管理及機(jī)械費(fèi)用等都出現(xiàn)了承包單價(jià)偏高的現(xiàn)象，增大了工程造價(jià)，成本提高。所以，正確、真實(shí)決定工程承包單價(jià)，是對工程成本控制最有效的方法之一。10、做好合同洽談、合同評審工作

應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭議處理等，都應(yīng)有明確的約定。在簽訂的過程中，對招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過談判，爭取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測在施工過程中可能引起索賠的因素，對索賠要有前瞻性、有效避免過多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。11、做好項(xiàng)目實(shí)施階段的成本控制：

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。作為業(yè)主方造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。12、充分發(fā)揮現(xiàn)場監(jiān)理的作用

從管理模式上著手，充分利用監(jiān)理單位進(jìn)行項(xiàng)目投資的造價(jià)控制，要求監(jiān)理單位按照監(jiān)理大綱和實(shí)施細(xì)則，完善職責(zé)分工及有關(guān)制度，落實(shí)責(zé)任，把好簽證關(guān)、審核關(guān)。同時(shí)現(xiàn)場項(xiàng)目部必須做好月度工程進(jìn)度款的初審，造價(jià)部門做好工程進(jìn)度款的復(fù)審，避免超付、提前付。13、加強(qiáng)工程的現(xiàn)場管理及監(jiān)督檢查工作

在項(xiàng)目現(xiàn)場管理中，要制訂崗位職責(zé)并要求員工認(rèn)真學(xué)習(xí)工程管理崗位職責(zé)，將崗位職責(zé)納入自己的實(shí)際行動(dòng)中。同時(shí)，嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格按照工程管理的“三控三管一協(xié)調(diào)”｛“三控”是：工程進(jìn)度控制→是指項(xiàng)目實(shí)施階段（包括設(shè)計(jì)準(zhǔn)備、設(shè)計(jì)、施工、施工前準(zhǔn)備各階段）的進(jìn)度控制�？刂频哪康氖牵和ㄟ^采用控制措施，確保項(xiàng)目交付使用時(shí)間目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。工程質(zhì)量控制→監(jiān)理工程師組織參加施工的承包商，按合同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)，并對形成質(zhì)量的諸因素進(jìn)行檢測、核驗(yàn)，對差異提出調(diào)整、糾正措施的監(jiān)督管理過程。工程投資（成本）控制→針對施工單位是成本控制，而對于建設(shè)單位和監(jiān)理單位來說，就是成本控制了。不是指投資越省越好，而是指在工程項(xiàng)目投資范圍內(nèi)得到合理控制�！叭�管”是：合同管理→建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理的合同貫穿于合同的簽訂、履行、變更或終止等活動(dòng)的全過程。職業(yè)健康安全與環(huán)境管理→是圍繞著動(dòng)態(tài)目標(biāo)控制展開的，而安全則是固定資產(chǎn)建設(shè)過程中最重要的目標(biāo)控制的基礎(chǔ)。信息管理→施工項(xiàng)目管理是一項(xiàng)復(fù)雜的現(xiàn)代化的管理活動(dòng)，更要依靠大量的信息以及對大量信息的管理，并應(yīng)用電子計(jì)算機(jī)進(jìn)行輔助�！耙粎f(xié)調(diào)”是：指全面地組織協(xié)調(diào)（注：協(xié)調(diào)的范圍分為內(nèi)部的協(xié)調(diào)和外部的協(xié)調(diào)）｝的要求去做，努力完成公司開發(fā)目標(biāo)計(jì)劃。負(fù)責(zé)任的去做工程的管理工作，保證工程的質(zhì)量、安全、進(jìn)度、成本達(dá)到要求。認(rèn)真貫徹公司的各項(xiàng)指示精神，完成各項(xiàng)工作任務(wù)。認(rèn)真對待工程部項(xiàng)目檢查中提出的問題和整改意見，結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真學(xué)習(xí)。

14、加強(qiáng)工程質(zhì)量管理及監(jiān)督檢查工作。

工程現(xiàn)場管理以簽訂的承包與合作合同、協(xié)議及制定、審批的目標(biāo)與計(jì)劃為依據(jù)。工程施工過程中，嚴(yán)格按設(shè)計(jì)要求、驗(yàn)收規(guī)范、規(guī)定，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等工作。質(zhì)量管理上，著重確立工程質(zhì)量管理目標(biāo)、確定工程質(zhì)量預(yù)控方案；工程產(chǎn)品形成的過程控制；工程驗(yàn)收控制；加強(qiáng)現(xiàn)場的溝通等工作。1)、參與確定工程質(zhì)量預(yù)控方案。針對監(jiān)理、施工單位在節(jié)能、質(zhì)量通病防治等方面的薄弱環(huán)節(jié)提出改進(jìn)要求，參與協(xié)助其完善施工工藝、措施的制定。2)、參與產(chǎn)品形成的過程控制。建筑產(chǎn)品主要是由手工完成，因此產(chǎn)品質(zhì)量就必然會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。首先必須嚴(yán)把原材料質(zhì)量關(guān)。對進(jìn)場材料質(zhì)量、數(shù)量、規(guī)格驗(yàn)收，并監(jiān)督現(xiàn)場取樣送檢，以檢查到場材料是否符合合同要求。對于承包單位的自購材，主要是加強(qiáng)對到場的材料檢驗(yàn)。一是樣板引路；二是要通過監(jiān)理的日常性見證取樣對材料質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督；三是項(xiàng)目部對現(xiàn)場材料巡查，對可疑材料，先停用封存，再取樣檢查，排除疑點(diǎn)方可使用；四是水暖工程師做專業(yè)檢查，對可疑材料，現(xiàn)場封存，擴(kuò)大取樣數(shù)量，在規(guī)范之外，做獨(dú)立檢驗(yàn)；五是對確定的不合格材料，采取封存，限定時(shí)間在監(jiān)理人員監(jiān)督下清理出場。其次，產(chǎn)品形成的過程控制是對所有預(yù)控方案的執(zhí)行過程，將直接影響質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，因此必須嚴(yán)格執(zhí)行。如監(jiān)督檢查《水暖施工組織方案》和《施工監(jiān)理規(guī)劃》實(shí)施情況及工程變更情況。對水暖施工材料、工程機(jī)械及施工隊(duì)伍的質(zhì)量進(jìn)行檢查。對水暖工程中出現(xiàn)的不合格事項(xiàng)進(jìn)行檢查，并提出處理意見。

3)、依據(jù)合同及國家的有關(guān)法律法規(guī)，參與對總分包單位進(jìn)行質(zhì)量管理�？偡职鼏挝皇钱a(chǎn)品的生產(chǎn)者，他們的工作直接決定產(chǎn)品的質(zhì)量，各個(gè)施工單位的工人的操作技能基本上是比較接近的，而產(chǎn)品的質(zhì)量差異，主要是管理水平的差異。所以在對于總分包單位的管理上，主要抓其質(zhì)量保證體系建設(shè)，發(fā)揮質(zhì)量保證體系在質(zhì)量管理上的作用，從思想上重視質(zhì)量管理。在日常的管理中重點(diǎn)工作是質(zhì)量巡查，質(zhì)量跟蹤。

4)、產(chǎn)品的驗(yàn)收控制�！肮こ藤|(zhì)量是企業(yè)的生命”，因此工程的驗(yàn)收控制尤為重要。如參與總分包單位質(zhì)保體系的自查、自檢、自驗(yàn)三級驗(yàn)收制度，主要是通過參與總分包單位的管理去實(shí)現(xiàn)，強(qiáng)化工序報(bào)驗(yàn)制度與手序，對一次報(bào)驗(yàn)不通過的部品、工序再從自檢開始，重新進(jìn)入驗(yàn)收程序。參與監(jiān)理與項(xiàng)目部的驗(yàn)收。針對不同的施工階段，不同的系統(tǒng)采取了相應(yīng)的驗(yàn)收方式方法，因此，不僅對總分包單位的復(fù)驗(yàn)按有關(guān)規(guī)定、規(guī)模驗(yàn)收，而且，對工序的過程進(jìn)行旁站監(jiān)理，做到對工程質(zhì)量形成過程了然于胸。

5)、加強(qiáng)現(xiàn)場的溝通工作。站在業(yè)主立場對監(jiān)理管理，使施工方對你信服，是很有難度的一件事情，當(dāng)然各個(gè)地方各個(gè)項(xiàng)目都是不一樣的。采取的辦法就是多和監(jiān)理、施工方溝通。作為業(yè)主來說，首先要求監(jiān)理對工程動(dòng)態(tài)、概況了如指掌。另外，對個(gè)別事情還要有自己獨(dú)到的見解，這個(gè)就需要精通自己專業(yè)的業(yè)務(wù)。其次，做好自己的本分工作，即管理、收集資料，做到主管部門檢查的時(shí)候資料齊全，自己查找方便。再次，就是協(xié)調(diào)，要和各個(gè)單位做好溝通，為項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)共同努力。

15、加強(qiáng)工程安全管理及監(jiān)督檢查工作。

始終把安全工作放在首位。嚴(yán)格按照質(zhì)量第一、安全第一的工作宗旨，本著管項(xiàng)目必須管安全的原則，把安全作為施工生產(chǎn)的永恒主題和重點(diǎn)工作。認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)安全質(zhì)量的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)，努力建立科學(xué)的職業(yè)健康安全管理體系，使安全管理工作制度化、科學(xué)化和法制化。

為確實(shí)做好本項(xiàng)目的安全工作，實(shí)現(xiàn)工程安全生產(chǎn)目標(biāo)，對施工過程做到事前控制、事中控制和必要的事后控制，堅(jiān)持現(xiàn)場安全的現(xiàn)場巡檢和關(guān)鍵部位的專檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知監(jiān)理，限期整改，并對整改部分進(jìn)行復(fù)查。對于發(fā)現(xiàn)的安全隱患，針對性地召開質(zhì)量專題會(huì)議研究對策。

安全檢查制度并每周進(jìn)行安全綜合檢查，做到檢查有布置、有記錄、有整改、有總結(jié)。同時(shí)建立相應(yīng)的事故報(bào)告和處理制度，實(shí)事求是的報(bào)告生產(chǎn)中所發(fā)生的安全事故，積極采取有效的措施進(jìn)行處理，甲方明確事故處理權(quán)限給總包、監(jiān)理，決不使事故擴(kuò)大，保證工程穩(wěn)定有序的進(jìn)行。

安全控制的關(guān)鍵：第一、設(shè)計(jì)方面必須按照國家相關(guān)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，不存在施工中無法采取防護(hù)措施的設(shè)計(jì)內(nèi)容。第二、必須保障安全措施費(fèi)用的有效投入。第三、安全防護(hù)設(shè)施及用品必須嚴(yán)格按照國家、地方或行業(yè)的有關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定設(shè)置、配備。根據(jù)施工階段進(jìn)行危險(xiǎn)源的辨識(shí)，根據(jù)辨識(shí)結(jié)果采取預(yù)控措施及防護(hù)措施，嚴(yán)密監(jiān)控重大危險(xiǎn)源、對一般危險(xiǎn)源進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理。加強(qiáng)消防安全、臨時(shí)用電、環(huán)境衛(wèi)生、物料堆放、機(jī)械安全的管理，消除火災(zāi)、觸電、物體打擊、機(jī)械傷害事故的發(fā)生。加強(qiáng)職工的生活宿舍的用電、消防管理，加強(qiáng)食堂的衛(wèi)生管理，消除中毒及傳染病事件的發(fā)生。16、加強(qiáng)工程進(jìn)度管理及監(jiān)督檢查工作。

項(xiàng)目開工以后，應(yīng)按照公司要求工期，根據(jù)施工進(jìn)度要求，對總包其具體進(jìn)度、生產(chǎn)內(nèi)容提出了具體要求。在生產(chǎn)過程中，根據(jù)實(shí)際情況，通過制定月計(jì)劃和周計(jì)劃，對整個(gè)工程生產(chǎn)進(jìn)行進(jìn)度控制管理。

進(jìn)度控制的關(guān)鍵因素是人力資源的配備是否充足、材料物資的確定是否及時(shí)、機(jī)械設(shè)備的運(yùn)行完好率、方案工藝的明確性、施工環(huán)境的有利營造。

在施工進(jìn)度控制中兩方面的因素要嚴(yán)格控制：其一設(shè)計(jì)的完善或?qū)�業(yè)設(shè)計(jì)匯總論證，不能根據(jù)現(xiàn)場施工逐步調(diào)整，否則將嚴(yán)重影響施工方案及施工工藝的完善與實(shí)施，將會(huì)導(dǎo)致施工組織系統(tǒng)的不確定性，直接影響進(jìn)度計(jì)劃的實(shí)施。其二物資材料的確定，如不能及時(shí)確定，施工方案及工藝也就不能及時(shí)確定，尤其對于加工周期長的材料，將嚴(yán)重影響整體施工的合理安排甚至擾亂整個(gè)施工計(jì)劃。

對于施工環(huán)境，和諧的環(huán)境將有力促進(jìn)施工進(jìn)展，如不和諧，將會(huì)造成眾多障礙間接影響施工，此方面要及時(shí)溝通。17、強(qiáng)化工程成本的管理控制工作

首先需要強(qiáng)化項(xiàng)目成本管理觀念，每一個(gè)人都要樹立成本意識(shí)、效益意識(shí)，意識(shí)到成本管理對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和個(gè)人收入所產(chǎn)生的重要影響。

其次要做好工程前期的成本控制。要求設(shè)計(jì)體現(xiàn)科學(xué)性、合理性，根據(jù)工程目標(biāo)確定合理的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。前期設(shè)計(jì)合理到位，工程前期做好圖紙的審查工作，工程量、材料、主要設(shè)備及主要構(gòu)建尺寸、主要的施工工藝的爛熟于胸，清晰圖紙，這樣才能其實(shí)控制好前期設(shè)計(jì)的成本。

再次要做好工程的事中及事后成本控制。一是做好施工方案的優(yōu)化。充分考慮當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境、水文地質(zhì)、氣象氣候和交通運(yùn)輸?shù)葪l件，因地制宜地要求總包的施工方案優(yōu)化和再控制。二是材料成本控制方面。要把好采購關(guān)，控制好材料質(zhì)量，降低采購成本。三是嚴(yán)格控制施工質(zhì)量。減少返工，減少設(shè)計(jì)變更，一次到位。四是強(qiáng)化安全意識(shí)。監(jiān)督指導(dǎo)施工現(xiàn)場做好防護(hù)措施，做好安全方面的工作，杜絕因安全出現(xiàn)問題而造成停工的現(xiàn)象發(fā)生。五是加強(qiáng)施工變更索賠工作，強(qiáng)化索賠意識(shí)。要積極主動(dòng)地與監(jiān)理方、設(shè)計(jì)方和施工方充分協(xié)調(diào)，認(rèn)真研究合同和施工圖紙。變更設(shè)計(jì)應(yīng)堅(jiān)持“先批準(zhǔn)，后變更；先變更，后施工”的原則；緊盯現(xiàn)場，對施工中出現(xiàn)的各種問題要做好記錄，收集證據(jù)，建立完整的施工檔案，及時(shí)出具工程變更聯(lián)系單并請?jiān)O(shè)計(jì)、監(jiān)理單位、總包簽證工程量及價(jià)款。18、嚴(yán)格把控建筑材料的采購、組織及保管

1）、材料人員應(yīng)經(jīng)常深入到各材料市場進(jìn)行調(diào)查了解各種材料的規(guī)格、價(jià)格、質(zhì)量情況、做到心中有數(shù)。

2）、根據(jù)工程的施工需要，及時(shí)把各種材料組織、采購到位，基本上沒有出現(xiàn)因料停止的現(xiàn)象發(fā)生。

3）、在材料的組織、采購過程中，做到貨比三家，精打細(xì)算，不拿回扣、討價(jià)還價(jià)，盡最大的能力采購到質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的材料；并且在公司資金周轉(zhuǎn)困難的時(shí)候，都想方設(shè)法賒回各種材料，從而保證了工程的正常施工。

4）、材料驗(yàn)收，做到一絲不茍、認(rèn)真過細(xì)、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格相符，證件齊全。

5）、材料保管：出入有據(jù)，賬目清楚，手續(xù)齊全。19、督促監(jiān)理人員切實(shí)履行職責(zé)

應(yīng)當(dāng)要求監(jiān)理人員依照法律,法規(guī)及有關(guān)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),設(shè)計(jì)文件和建筑工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期、建設(shè)資金使用等方面，代表項(xiàng)目建設(shè)單位實(shí)施監(jiān)督,并履行法律法規(guī)規(guī)定的監(jiān)理安全管理職責(zé)。目前現(xiàn)狀是項(xiàng)目建設(shè)單位選擇的監(jiān)理公司普遍是經(jīng)驗(yàn)型的專門人才太少，缺乏年富力強(qiáng)，理論水平高的中堅(jiān)力量，不能適應(yīng)日新月異的新技術(shù)、新工藝的工作要求，不具備專業(yè)齊全的專業(yè)人員，且部分監(jiān)理人員兼職過多，監(jiān)理力量投入不足，監(jiān)理職責(zé)不明，尤其在后期裝飾裝修階段，監(jiān)理更應(yīng)本著對項(xiàng)目負(fù)責(zé)、敢抓敢管，不能放松管理，必須督促施工單位履行其管理職責(zé)。20、加強(qiáng)工程保修及售后服務(wù)工作

從銷售的角度，賣房只是銷售的第一步，售后服務(wù)的好壞影響到再次的銷售，售后服務(wù)關(guān)系到公司的信譽(yù)。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，在各種網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣鋪天蓋地的信息，五花八門的促銷手段如團(tuán)購、送物業(yè)費(fèi)、降價(jià)，但是忽略了一點(diǎn)，提升物業(yè)服務(wù)能力。隨著樓盤的交付使用，樓盤所體現(xiàn)出建筑質(zhì)量的問題逐漸顯現(xiàn)，如樓面墻體開裂、衛(wèi)生間滲水等問題這些都是建筑業(yè)的通病。伴隨著購房者回歸理性，“售后服務(wù)”越來越受重視，為了加強(qiáng)客戶忠誠度。在市場競爭更加激烈的情況下，爭打物業(yè)牌，依靠老業(yè)主口碑，以老帶新，擴(kuò)大影響力，搶占市場份額。

八、結(jié)語

由于項(xiàng)目工程建設(shè)管理是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作。周期長、涉及工作環(huán)節(jié)多、管理人員多，是專業(yè)管理與行政人事管理為一體的項(xiàng)目管理。一個(gè)工程開發(fā)下來有很多工作經(jīng)驗(yàn)值得總結(jié)與反思。我只是從項(xiàng)目工程管理專業(yè)工程師的角度，根據(jù)公司所開發(fā)的樓盤施工中所發(fā)現(xiàn)、體會(huì)得出的一些經(jīng)驗(yàn)和看法，并未十分詳細(xì)到位。僅是對項(xiàng)目工程管理過程的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)進(jìn)行總結(jié)，很多問題敘述得還不完整，謹(jǐn)以諸位同仁探險(xiǎn)計(jì)與借鑒。

201*

（編擬：嚴(yán)彪）

年3月17日

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