房地產成本控制方法

房地產成本控制方法

成本按不同的角度有多種分法，按費用主體而言，政府機構部分（具有強制性）+協(xié)助單位部分+建造部分+自身管理費用；按收益而言：部分是不帶來實際效益（配套房）不得銷售，部分是交易商品（本身具有價值）；成本本身具有相對性，設計標準或產品定位不一決定的成本也是有差異的，但其為收入的基礎，同時成本與質量、工期之間的關系也需要找到一種均衡;根據(jù)產品屬性而言，分為土地成本與工程建筑成本，還有部分成本由技巧可以減少（稅費）。要擁有一個全過程成本管理的思維（物業(yè)管理費）及成本與收入差額的收益法考慮成本的連帶效應（工期質量），以及成本的時間屬性。根據(jù)其屬性的不一樣，各種成本的控制方法及控制措施是不一樣的，必須對癥下藥，加強針對性管理。下面我將依據(jù)房地產流程依次講解各環(huán)節(jié)開發(fā)成本控制要訣（前期研究、定位產品設計建造過程后續(xù)物業(yè)相關費用提及）。

土地乃房地產企業(yè)在激烈市場立于不敗之地的基石，其在房地產開發(fā)成本中也占很大一塊，獲得土地的方式分為征用土地（競標制）與拆遷用地。地價的高低與該地塊的投資價值是成正比的，拿地的成本控制由可行性研究的投資收益決定，其中征地需要足夠的資金做保障，產品的設計選擇性大，項目的進度在可控范圍之內；而拆遷用地拿地成本可由建造的房子置換，前期成本相對較小，其拆遷因素對進度控制存在不確定性，產品設計定位靈活性差，其存在對用地、規(guī)劃調整空間（容積率）。

從產品定位到產品功能確定（產品研發(fā)階段概念設計階段），產品的定位是一個概念，如何通過實體將華麗的辭藻變成實體建筑呢，我們不得不確定產品的功能以實現(xiàn)我們的定位，如何用最低的成本打造我們理想的產品就是建筑師的價值所在。建筑是一個統(tǒng)一的整體，他不會因為某個分部或專業(yè)出奇的鮮艷而提高一個檔次，局部或不按構思意圖的產品功能提高對建筑的效益并不大，從概念產品到產品功能定位是建筑設計的基礎，也是將項目投資落到實處的一步。

房地產設計階段：價值工程的應用將產品的功能與成本控制達到一種均衡，從眾多建造方案中選出最佳方案；當構造形式確定下來以后，依據(jù)投資估算，對各個專業(yè)或分部造價進行調整，形成最終的造價控制指標，以該指標作為層層分解的基礎，同時也用其他工程量指標進行控制（鋼筋含量、砼含量、建筑密度、周長系數(shù)等）。當各個部分基本成型之后，應該通過優(yōu)化設計對設備選型、參數(shù)匹配、質量工期等進行平衡，同時加強對施工圖紙的審查，減少不必要的返工帶來的損失。為了降低設計修改的頻率，必須在產品定位過程中考慮市場的變化，從而減少甲方提出的變更要求；工程部門應該對現(xiàn)場的施工條件有一個詳實的了解，并綜合考慮各分包單位對結構受力要求（幕墻、設備基礎、屋面構造等影響結構受力的因素），同時設計方應該具備最基本的建筑施工工藝知識并充分掌握國家政策法規(guī)的變化（節(jié)能保溫、特區(qū)規(guī)劃要求）。由于專業(yè)的限制，設計工作總是采取以一家為主、多家為輔模式進行，加強對設計總包及分包單位關系

協(xié)調，建立及時有效的溝通平臺，是保證后期工作減少返工簽證的有效手段。設計是對建筑的定型，其工程量基本確定下來，造價的變動幅度不大，在5%左右，萬科在0.5%，該階段對成本的控制在于用最低成本設計出我們想要的產品。圍護體系非建筑物的實體結構，屬于臨時性建筑，是過程性產品不影響產品的收益，設計過程中更多應該考慮建造成本、工期、基坑的安全性、回收率，如何均衡四者之間的關系是優(yōu)秀結構師價值體現(xiàn)所在。

招投標階段，設計是將建筑畫在紙上，現(xiàn)在我們需要將圖紙上的建筑立起來（建造過程），選擇一支優(yōu)秀的施工隊伍是打造品質工程的關鍵一步，而考核施工隊伍的指標最主要的莫非于工程報價及技術力量。招標控制價對最終工程造價的確定起著決定性的作用，招標控制價是由量、價、費組成。精確的工程量+詳實的工程項目特征+符合現(xiàn)場要求的施工方案+嚴格的招標范圍+對不定項目的設置+不缺項漏項+變更設計的價款約定均是招標控制價應該控制的因素，這是投標方合理公平競價的基礎，也是最終能夠選出優(yōu)秀施工隊伍的關鍵所在。招投標制度作為一種競爭活動，必須在公開、公正、公平的原則下進行，杜絕串標行為或關系戶的踏入。完善評定標方法（不平衡報價簽證及資金流+技術與成本相結合），并對措施項目加強重點審查（垂直運輸+降水方案+腳手架體系+圍護結構）。

工程建造階段：對合同價的控制、對簽證變更價格上漲因素的控制約定、加強圖紙會審及設計交底工作的落實、各隊伍界面或承包范圍、索賠的控制、材料設備采購管理、竣工結算審核。項目的管理

作用為在可控的成本下按計劃要求交出合格的產品，一個項目的工作的完成不是靠一個人或某個組織單獨完成的，它是由社會力量分工完成的，而我們的造價也將由各個合同價來控制，各合同價之間不應該出現(xiàn)重疊或項目范圍內的工作缺失，并清除劃清各單位的工作界面，避免不必要的合同糾紛。合同價只是工程造價的控制造價，具體造價應根據(jù)實際發(fā)生而定，而通過合同對風險進行分攤或轉移是控制造價的有效手段（價格上漲、部分不確定性），約定將是避免糾紛的必要措施�？刂谱兏�簽證是防止結算不超預算的法寶，加強圖紙會審和設計交底工作，將問題盡早提出準備工作做在前頭，避免返工費用的產生，同時也更有利于對工期質量的控制，避免產生索賠。同時設計變更簽證是避免不了的，合同對設計變更有效約定是避免簽證價格抬高的基本手段。為了更好的控制產品質量、利用自己集中采購的規(guī)模效益或利用自己的資源優(yōu)勢，建設方總是將建筑的采購工作掌握在自己手中，為了兼顧工程施工效率及工作協(xié)調難度，建設單位總是根據(jù)造價金額、采購難度、自身優(yōu)勢、影響項目進度因子大小等指標將采購物資按等級劃分，依次采用不同的采購方式或承包方式。采購成本的控制措施：利用自己的資源優(yōu)勢+利用集中采購的規(guī)模效益價格優(yōu)勢及降低運輸成本+建立長期戰(zhàn)略合作關系可享受質量保證、售后服務、供貨及時等好處+建立造價信息平臺或電子采購、國際采購等了解最全面市場信息、利用電子平臺的價格優(yōu)勢及采購管理成本低等特點。工程結算審價階段：該過程本來不產生費用，其是對過去工作的一種總結匯總，主要目的將費用如實反映。量的控制必須按照合同承包范

圍計量，對不在施工范圍內、已通過風險因素或措施費的量進行鑒定，同時分清楚工程量的產生是由施工方自身因素還是甲方因素造成，并避免簽證內容造價已計而設計修改內容重計等內容。價的審核，常規(guī)部分按工程量清單計，而主材人工的調整因素必須根據(jù)約定調整條款（基數(shù)分段確定），批價內容單價包含因素（主材單價還是綜合單價、或是否含運輸保管等費用）。費的確定，必須按照合同約定確定計費基數(shù)（簽證等可能不計費），簽證費用（是否在簽證的范圍之內）。因為最終的造價是根據(jù)審價報告而定的，精確的審核結算造價至關重要。工程付款比例及預付款雖然對最終造價不產生影響，但必須考慮財富的時間效應。

后續(xù)服務階段：作為房地產人員，必須樹立“全過程成本”的理念，建筑竣工后期70年的壽命費用也是建筑成本的一部分。必須清楚劃分建設方、施工方、物業(yè)公司及業(yè)主四方責權范圍，明確四方維修服務期的界線范圍。必須在5年保修期內將施工方遺留的問題解決干凈，不留后患。加強物業(yè)公司的管理，在成本合理的情況下提供合格的服務保障，樹立企業(yè)品牌形象。

合同管理：合同作為雙方合作的契約，是工作得以順利進行的綱領性文件。其必須明確規(guī)定工作內容（承包范圍）、雙方權責、計價方式、風險范圍、變更（量、價、費）計價約定、技術質量要求、進度要求、獎罰措施、糾紛解決方式及簽訂時間地點等，并細化各條款內容，以上內容必須詳細且讓人不產生誤解。同時必須加強對合同內容的執(zhí)行，合同不再是一紙空文，成為造價控制的有力武器。

招投標制度：作為一項競爭活動，必須堅持公開、公平、公正的原則進行。其一必須通過媒介讓有資質的企業(yè)了解到這方面的信息，其二必須根據(jù)建設方要求制定合理的評標要求，其二必須提供詳實的報價基礎。

管理費用、營銷費用：甲方管理、監(jiān)理設計造價勘察服務更多的講究是管理服務的效益，通過懲罰監(jiān)督機制讓服務單位全心全意為甲方服務而創(chuàng)造效益，合同里面對質量要求、獎罰措施、責權范圍等明確清楚。營銷費用應根據(jù)產品定位制定合理的營銷方案，再預算費用。

政府費用、稅費：政府費用屬于剛性部分，作利空間較小，其中稅費可通過技術手段來進行避免。

成本管理制度：成本控制的基本過程，預測成本并形成造價控制目標，對比并分析計劃成本與實際成本的差額，對差額進行糾偏調整，成本動態(tài)控制等等；成本審計制度，是對成本作業(yè)的一種質量監(jiān)督制度，同時也是一種防止貪污腐敗的有力措施，也是對成本控制業(yè)績評估的一種手段，對重點環(huán)節(jié)的審查（設計概算、結算）；成本控制原則：全過程控制、全民參與、動態(tài)分析；項目管理制度是效率之本。

成本的控制必須兼顧工期、質量，而且必須擁有扎實的基礎知識。

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房地產開發(fā)項目成本控制方法研究

摘要：企業(yè)進行房地產開發(fā)的目的是實現(xiàn)利潤，要達到這個目的就要做好成本控制。在房地產項目施工過程中，我們要時刻關注本項目的全過程的成本情況，對一切可能影響項目的成本做到過程中監(jiān)控和管理。

關鍵詞：房地產；開發(fā)成本；控制

房地產開發(fā)項目成本控制是確保公司既定的成本目標完成的重要手段，增加利潤是企業(yè)的根本目的，而這個基本途徑是基于直接服務于企業(yè)為宗旨，不但能抵御外部壓力還能提高企業(yè)的競爭力。在目前房地產行業(yè)中，房地產行業(yè)已經(jīng)進入一個更深程度上的調整階段，對房地產行業(yè)的目前階段來說，已經(jīng)從粗放型發(fā)展到精細型模式。無論從行業(yè)的利潤，還是需求的變化都會引起行業(yè)的競爭，導致企業(yè)之間的競爭日益激烈，如何規(guī)范競爭，合理成本控制管理已經(jīng)成為一個普遍關注的以及需要緊急處理的一個核心問題。房地產中的成本控制，房地產開發(fā)項目從開始購買土地，土地測量，規(guī)劃和設計，施工設計，施工招投標項目的重要性上可以看出其具有的一定發(fā)展規(guī)律，合理的建設管理方式，可以形成項目開發(fā)過程中的全面成本控制方法，從而降低工程造價。一、前期階段

房地產開發(fā)項目的前期階段主要包含以下成本：土地成本、建安成本、市政環(huán)境成本、間接成本和貸款利息。土地成本由土地出讓

金、土地稅費、土地征用費或拆遷安置的補償金等構成。對于房地產開發(fā)企業(yè)取得土地，主要有三種方式：協(xié)議出讓，招標出讓，拍賣出售。隨著國家土地管理政策收緊，以拍賣方式取得的土地的方式是最常用的方式。城市住宅房地產目前的價格結構中，土地成本進一步上升，包括室拍賣成本和稅費成本兩方面的成本。這個費用是根據(jù)該項目預算從數(shù)據(jù)的分析中得出的結果確定的，可用于成本控制。一般的土地在進行拍賣時會根據(jù)要建的建筑類型如地上地下兩層樓或者高層住宅樓等，對使用后的項目數(shù)據(jù)進行正確的分析，數(shù)據(jù)可作為發(fā)展目標成本等分類統(tǒng)計的實證數(shù)據(jù)點。建筑施工時也需要考慮各種環(huán)境因素，如電梯，空調，發(fā)電機等；市政環(huán)境成本，包括電力工程，供水，供氣，景觀工程，市政工程，排水及排污工程，智能化工程。這種費用根據(jù)不同的標準有不同的費用，應分別進行考慮[1]。園林綠化項目在一般的設計中會考慮綠地面積和設計的比例，綠色園林建筑設計領域是屬于更廣泛的領域，如果將其考慮在內可以大大降低開發(fā)成本。由于房地產貸款利息高，開發(fā)周期長，需要大量資金投入，這就需要在發(fā)展和提高借用資金運作流程上，爭取銀行信貸資金的幫助，支付給經(jīng)濟利益機構合理的資金，因此償還銀行利息也就成為開發(fā)成本的重要組成部分。二、設計階段

房地產項目的設計階段在整個項目實施過程中是非常重要，特別是從方案設計階段進入施工圖設計階段，這一階段對房地產的開發(fā)

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