雅苑居住小區(qū)綠化情況匯報

××雅苑居住小區(qū)綠化情況匯報

（××房產開發(fā)有限公司）

××雅苑位于大學城××路以南、××路以北，東毗××花園、西鄰××花園，是文人學子聚集的高地之一。

一、小區(qū)基本情況

××雅苑小區(qū)規(guī)劃總用地面積12.95萬平方米，綠化用地、水域、生態(tài)停車場等占地面積約7.7萬平方米，其中：綠化用地4.27萬平方米，綠地率達33%。小區(qū)分三期建設，一期占地面積3.33萬平方米、360戶，已于201*年4月份交付使用；二期建設進入尾聲，將在今夏交付使用；三期工程年初開工，正在建設。

二、綠化規(guī)劃情況

為更好的發(fā)揮小區(qū)綠地功能，提高小區(qū)整體景觀效果，我們在進行小區(qū)建筑規(guī)劃設計的同時，于201*年8月，聘請××建筑環(huán)境設計有限公司，對小區(qū)綠化景觀進行整體的規(guī)劃設計，分步實施。

1、設計的理念

建筑設計以古羅馬田園風光為其風格定位，景觀設計延續(xù)了建筑設計的文脈，以歐洲古代田園生活為主題，將中國傳統(tǒng)園林與西式園林進行了有機融合，圍繞智慧、健康、藝術、休閑等內容進行細化設計，營造豐富多彩的綠色生活空間。

2、設計遵循的主要原則

1）景觀整體性原則：按照一次設計，分步實施的要求，將不同的功能分區(qū)、重要節(jié)點景觀用園路、橋梁串聯(lián)起來，使三個階段的綠化形成一個有機整體。

2）生態(tài)多樣性原則：根據(jù)本地區(qū)的土壤及氣候特點，本小區(qū)使用喬木品種19個，花灌木及地被品種41個，通過合理配置，既有通透的活動空間，又有喬灌草搭配的復層綠化結構，最大的發(fā)揮綠化的生態(tài)效益。

3）景觀與使用功能相結合的原則：本小區(qū)共分為5個功能板塊，主視角板塊有主次出入口干道板塊、沿河景觀帶板塊，兒童游樂板塊，器材健身板塊、休閑散步板塊，以此來滿足不同年齡、不同層次人群的休閑活動需求。

三、綠化建設情況

201*年底，××雅苑一期綠化圖紙設計完成后，報請開發(fā)區(qū)相關部門進行了審核。201*年2月開工建設，3月底完工。一期用地面積33320平方米，綠化用地面積約11000平方米，綠地率33%，建生態(tài)停車場60個，長廊71米，噴水池、雕塑各一座，小游園面積約2600平方米，人均公共綠地2平方米。綠化投資135萬元、園林配套設施82萬元，合計217萬元。

通過精心設計、精心施工，初步達到了水綠相映、四季有花、人與自然融合的景觀效果，同時也提高了自己的品牌和形象。去年本小區(qū)一期綠化，通過了開發(fā)區(qū)主管部門的達標驗收。

四、下一步打算

為積極響應××市政府創(chuàng)建生態(tài)園林城市號召，我們在二期綠化時，將繼續(xù)加大投入，來提高園林綠化品位，做到綠化與基本建設三同步。目前，二期綠化正在細化設計，圖紙出來，報請各位領導、各位專家進行評審。

以上匯報，如有不妥，請各位領導批評、指正。

二0一一年三月九日

擴展閱讀：敕勒縣舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程項目可研報告

**旗舒居雅苑住宅小區(qū)

Ⅰ期工程

可行性研究報告

目錄

第一章總論..........................................11.1項目概述............................................11.2建設單位概況........................................11.3報告編制依據(jù)和范圍..................................21.4主要技術經濟指標....................................31.5結論與建議..........................................5第二章項目提出的理由、過程和必要性.....................72.1項目提出的理由......................................72.2項目提出的過程......................................82.3項目建設的必要性....................................8第三章市場分析.......................................123.1項目前景分析.......................................123.2市場供需分析.......................................133.3項目競爭力SWOT分析................................153.4項目市場定位.......................................163.5價格預測...........................................173.6建設規(guī)模的確定.....................................17第四章場址和項目建設條件..............................184.1場址...............................................

4.2項目建設條件.......................................18第五章規(guī)劃建筑方案...................................275.1規(guī)劃設計方案.......................................275.2建筑方案...........................................31第六章配套工程方案...................................386.1給排水工程.........................................386.2排水工程...........................................396.3采暖與通風工程.....................................406.4電力工程...........................................436.5智能化系統(tǒng)（弱電）.................................45第七章消防.........................................487.1編制依據(jù)...........................................487.2消防措施...........................................487.3消防教育和管理.....................................49第八章節(jié)能與節(jié)水.....................................518.1節(jié)能...............................................518.2節(jié)水措施與水環(huán)境系統(tǒng)的建設目標.....................538.3項目綜合能耗分析...................................54第九章環(huán)境影響與保護..................................559.1編制依據(jù)...........................................

9.2環(huán)境現(xiàn)狀分析.......................................559.3影響環(huán)境的因素分析及采取的措施.....................569.4環(huán)境保護...........................................57第十章勞動安全、衛(wèi)生防護..............................5910.1勞動安全..........................................5910.2衛(wèi)生防護措施......................................60第十一章組織機構及人力資源配置........................6211.1組織機構設置......................................6211.2人力資源配置......................................6511.3人員培訓..........................................66第十二章項目招標.....................................6712.1編制依據(jù)..........................................6712.2招標方案..........................................67第十三章項目實施計劃..................................6913.1項目實施進度安排..................................6913.2項目實施進度表....................................69第十四章投資估算與資金籌措............................7014.1項目投資估算......................................7014.2資金籌措..........................................72第十五章財務評價.....................................

15.1銷售收入..........................................7315.2成本、費用和各項稅收..............................7315.3投資利潤..........................................7415.4財務指標分析......................................7415.5不確定性分析......................................76第十六章可行性研究的結論與建議........................7616.1評價結論..........................................7716.2建議..............................................77附表：

1、投資估算表

2、固定資產折舊和無形及遞延資產攤銷估算表3、總成本費用估算表4、損益表

5、銷售收入、稅金及附加估算表6、現(xiàn)金流量表

7、投資計劃與資金籌措表附件：

1、《**旗舒居雅苑住宅小區(qū)一期工程可行性研究報告委**函》2、內蒙古自治區(qū)人民政府《關于**旗人民政府實施城鎮(zhèn)規(guī)劃201*年第十三批次建設用地的批復》（內政土發(fā)[201*]956號）

3、**旗國土資源局《關于201*年第十三批次農用地轉用和土地

征收的審查意見》（**國土資字[201*]111號）

4、國有土地使用權《成交確認書》

5、**旗建設規(guī)劃局《關于**旗“舒居雅苑住宅小區(qū)”項目規(guī)劃選址的函》（*建規(guī)字[201*]70號）

6、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照（副本）復印件7、《房地產開企業(yè)發(fā)資質證書》附圖：

1、**市**克**城市總體規(guī)劃空間結構規(guī)劃圖（201*2030）2、**市**克**城市總體規(guī)劃規(guī)劃區(qū)用地規(guī)劃圖（201*2030）3、項目區(qū)位圖4、平面布置圖5、項目鳥瞰圖

**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程可行性研究報告

第一章總論

1.1項目概述

（1）項目名稱：**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程（2）建設性質：新建（3）建設地點

位于**旗**鎮(zhèn)，北靠**克**大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設的城市支路。

（4）建設規(guī)模及內容

項目用地面積28878m2，建筑面積47761m2。建設內容包括1#樓、2#樓、6#14#樓共11棟住宅樓。其中1#樓4433m2、2#樓5436m2、6#樓3691m2、7#樓3265m2、8#樓4314m2、9#樓4731m2、10#樓4572m2、11#樓3806m2、12#樓4513m2、13#樓4500m2、14#樓4500m2。各樓棟一層均為庫房，二層及以上為住宅。總戶數(shù)394戶，庫房94個。小區(qū)硬化2141m2，建設道路4635m2，綠化11551m2。

（5）總投資及資金來源：

項目總投資11530.6萬元，其中固定資產投資10482.4萬元，流動資金1048.2萬元。資金來源為自籌。

（6）建設年限：201*年-201*年。1.2建設單位概況

內蒙古天和房地產開發(fā)有限公司是一家自然人投資成立的專門從事房地產開發(fā)、銷售、物業(yè)等一體的綜合性房地產開發(fā)公司。公司

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成立于201*年9月，地址位于**市賽罕區(qū)新華東街長安金座C棟705號，注冊資金3000萬元人民幣。公司下設財務部、綜合部、工程部、銷售部等，形成項目從規(guī)劃設計到施工、監(jiān)理、銷售的工作流程。公司現(xiàn)有職工65人，高級工程是1人，注冊會計師1人，中級會計師2人，注冊建筑師12人，中級工程師12人，初級工程師18人，中級經濟師1人，中級統(tǒng)計師1人，系統(tǒng)操作員1人，售樓人員10余人。

內蒙古天和房地產開發(fā)有限公司先后與**市回民區(qū)人民政府簽訂協(xié)議，投資開發(fā)位于**市回民區(qū)攸攸板鎮(zhèn)攸攸板村的“天和雅居”項目，**旗**鎮(zhèn)光明大街“丁香水溪”住宅小區(qū)項目，**克**大街南“泊岸華庭”住宅小區(qū)項目。目前開發(fā)的建設的各項工作均有序地推進中。

內蒙古天和房地產開發(fā)有限公司將本著“以質量求生存，以信譽求發(fā)展，真誠服務社會”的企業(yè)宗旨和“團結進取，開拓創(chuàng)新，優(yōu)質高效，勇攀高峰”的企業(yè)精神，在激烈的市場競爭中，誠信經營、穩(wěn)步發(fā)展，為企業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展打好基礎。1.3報告編制依據(jù)和范圍

1、可行性研究報告編制依據(jù)

（1）發(fā)展改革委員會《投資項目可行性研究報告指南》；（2）發(fā)展改革委員會、建設部《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；

（3）《內蒙古自治區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱

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要》；

（4）《**市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（5）《**旗國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》；（6）《**市**克**城市總體規(guī)劃》（201*年-2030年）；（7）國家和地方有關規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等；（8）建設單位提供的其他有關資料及數(shù)據(jù)；（9）建設單位可行性研究報告編制委**書。2、可行性研究報告編制范圍

根據(jù)委**單位的要求，本項目可行性研究報告對以下幾方面進行了分析研究：

（1）項目建設的必要性研究；

（2）場址選擇、市政配套設施及規(guī)劃設計方案；（3）建設內容、建設規(guī)模、建設標準；（4）組織機構與人員編制；（5）消防安全、環(huán)境保護與節(jié)能；（6）投資估算、建設進度及資金籌措；（7）結論及建議。1.4主要技術經濟指標

技術經濟指標見表1-1。

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表1-1技術經濟指標表

序號一122.12.22.32.42.52.62.72.82.92.102.11345678二11.11.2234

項目技術指標用地面積建筑面積1#2#6#7#8#9#10#11#12#13#14#容積率綠地率戶數(shù)庫房硬化道路經濟指標總投資建設投資流動資金銷售年限年均營業(yè)收入年均總成本費用4

單位m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2%戶個m2m2萬元萬元萬元年萬元萬元數(shù)量2887847761443354363691326543144731457238064513450045001.5240394942141463511530.610482.41048.236368.11301.3備注**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程可行性研究報告

序號56789101112131415161718項目年均營業(yè)稅金及附加年均利潤總額年均所得稅年均稅后利潤（凈利潤）年均盈余公積金投資利潤率投資利稅率財務內部收益率（稅前）財務內部收益率（稅后）財務凈現(xiàn)值（稅前）財務凈現(xiàn)值（稅后）全部投資回收期（稅前）全部投資回收期（稅后）盈虧平衡BEP單位萬元萬元萬元萬元萬元%%%%萬元萬元年年%數(shù)量3634703.911763527.9352.840.843.971.130.94490.81666.32.02.525.1備注1.5結論與建議

（1）結論

本項目建設條件基本落實，規(guī)模適宜，建設方案合理可行，造價較為經濟合理，資金來源有保證。項目的建設，不僅能滿足**旗城鎮(zhèn)發(fā)展、人們居住的需求，還能美化、亮化**旗城鎮(zhèn)，提升城市道路、管網等基礎設施水平，使城市品位得到進一步提升。同時，項目的建設能使**旗加強對**旗工業(yè)園區(qū)的服務與管理水平，推動縣域經濟發(fā)展，具有顯著的效益。項目在工程技術上是可行的。

本報告認為，本項目具有可行性。（2）建議

①加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設

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單位盡快組織評審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。

②精心安排施工，確保工期、質量、投資控制目標的完成。

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第二章項目提出的理由、過程和必要性

2.1項目提出的理由

本項目是在**旗經濟實力不斷增長下，城鎮(zhèn)化快速推進，人口迅速增加，人們對城鎮(zhèn)發(fā)展水平要求越來越高的前提下提出的。

城鎮(zhèn)化水平的高低是衡量地區(qū)經濟社會發(fā)展的重要指標，同時經濟社會發(fā)展又和城鎮(zhèn)建設相輔相成。一方面，經濟建設能夠推動城鎮(zhèn)建設快速推進。“十二五”以來，**旗經濟實力得到了進一步提升，人民生活水平不斷提高，人們開始注重生存的外圍環(huán)境，追求更高品質的生活水平，對城市的綜合功能升級、城市品味提高的要求越來越迫切。經濟發(fā)展除了為城市建設提供了足量的市場需求外，還為社會建設所需的機械設備、物資開采、運輸、加工等發(fā)展提供了保障，推動了社會城鎮(zhèn)建設。另一方面，城鎮(zhèn)建設能促進地區(qū)經濟發(fā)展。城鎮(zhèn)化大建設有利于提升**旗城市品位，提升城市經濟、政治、文化的凝聚力，不僅能改善城鎮(zhèn)基礎設施條件，為人們提供宜居的居住環(huán)境，還能改善人們的消費環(huán)境，有利于本地區(qū)形成小商圈和融入外部大商圈，為經濟增長增加助力。

**旗圍繞經濟建設，快速推進城鎮(zhèn)建設。**旗提出了20年的城市發(fā)展規(guī)劃《**市**旗城市總體規(guī)劃》（201*2030年）。規(guī)劃經過20年的城鎮(zhèn)建設，將**旗發(fā)展成為**市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達到呼包鄂城市群內的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅

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游城市和生態(tài)宜居城市�！笆�二五”期間，**旗將主要建設13.8平方公里核心區(qū)，重點發(fā)展4.7平方公里新鎮(zhèn)區(qū)。新鎮(zhèn)區(qū)的建設區(qū)域主要位于**旗**鎮(zhèn)。**鎮(zhèn)按照《**旗**鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》“東擴、西改、南聯(lián)、北控”的發(fā)展思路進行空間布局，未來將建設成為**旗行政和商業(yè)中心。

在政策導向明確、市場條件成熟的前提下，內蒙古天和房地產開發(fā)有限公司審時度勢，提出了在**旗**鎮(zhèn)建設舒居雅苑住宅小區(qū)項目。

2.2項目提出的過程

201*年5月，內蒙古天和房地產開發(fā)有限公司委**我公司對舒居雅苑Ⅰ期工程展開系統(tǒng)論述，并編制項目可行性研究報告。接受建設單位委**后，我公司組成了項目編制小組，并派有關專業(yè)技術人員進行了現(xiàn)場調研和資料收集等工作。在此基礎上，編制小組形成了項目編制方案，并從各方面對項目進行了可行性論證。在報告形成過程中經過反復與建設單位交流，最終形成了報告初稿。初稿形成后我們組織有關專家對項目進行了內部的評審討論，并對研究方案進行了修改補充，使研究方案更加完善充實，最終形成了《**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程可行性研究報告》。2.3項目建設的必要性

（1）是**旗加快推進城鎮(zhèn)化建設的需要

201*年**市提出了“一核雙圈”發(fā)展戰(zhàn)略，全力加快推進城鄉(xiāng)一體化�！耙缓恕敝�**市市區(qū)范圍內的核心區(qū)；“雙圈”就是以五個旗縣

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所在地為節(jié)點、以五十公里為半徑的半小時經濟圈和城鎮(zhèn)圈。“一核雙圈”一體化就是既要加快城市核心區(qū)建設，更要依**城市的經濟實力和輻射帶動力，加快發(fā)展農村經濟社會各項事業(yè)，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

**旗積極落實和融入**市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)發(fā)展定位為**市的次中心城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)規(guī)模達到呼包鄂城市群內的新興中等規(guī)模城市，形成“兩軸、四區(qū)、一帶”的城市格局，最終成為區(qū)域公路的交通樞紐，新興工業(yè)城市，特色旅游城市和生態(tài)宜居城市。本項目按照**旗城市建設目標要求，建設地點靠近**旗新區(qū)的核心位置，是**旗推進新區(qū)建設的重要項目。項目的建設有利于推動**旗融入**市“一核雙圈”戰(zhàn)略，促進本地區(qū)城鎮(zhèn)建設快速推進，提高城市道路、管網、通信、電力等基礎設施的水平，提升**旗城市服務能力，對**旗實現(xiàn)城鎮(zhèn)建設目標具有重要意義。

（2）是**旗提升城市承載力的需要

隨著**旗經濟的快速發(fā)展，**旗城市核心凝聚力也得到極大提升，外來投資商和務工人員迅速增加。目前**旗基本人口為19.5萬人，其中**鎮(zhèn)為7.7萬人，再加上眾多的外來人口，城市承載力能力明顯不足。**旗充分利用自治區(qū)沿黃經濟帶大發(fā)展時機、依**“呼包鄂經濟圈”的輻射影響力，全面推進城鎮(zhèn)化建設。本項目的建設，能解決人口增長對住宅、商業(yè)基本的要求，使**旗城鎮(zhèn)框架進一步拉開，城鎮(zhèn)范圍進一步擴大。促進**旗基礎設施水平不斷提高，促使城鎮(zhèn)功能更趨完善，城市承載力不斷增強，為地區(qū)經濟和社會發(fā)展奠定更加

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堅實的城鎮(zhèn)基礎。

（3）有利于提升城市品位，提高人民生活水平

按照**旗“強化基礎、完善功能、提升品位、彰顯特色、關注人文”，著力打造“小而美、小而特、小而強”、生態(tài)宜居、休閑園林式城市和**次中心城市的城市建設要求，本項目緊緊圍繞**旗新區(qū)建設目標，堅持高品質規(guī)劃，高水平建設，力爭打造**旗最具典型的代表建筑。依照《**市**克**城市總體規(guī)劃》形成城市空間結構為“兩軸、四區(qū)、一帶”，本項目位于四區(qū)中的中心城區(qū)的東部，城市新區(qū)的核心位置。建設本項目能有效推進**旗街景的綠化、美化和亮化，城鎮(zhèn)面貌日新月異，城市品位不斷提升，城市新形象得以塑造。項目的建設能有效提高人們生活質量，為人們提供一個舒適的居住、購物消費的環(huán)境，成為方便市民生活起居的新地標，為城鎮(zhèn)的長遠發(fā)展奠定堅實基礎。

（4）能夠推動縣域經濟發(fā)展

縣域經濟是國民經濟的基本單元，是以縣城為中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)為紐帶、農村為腹地的區(qū)域經濟。**旗縣域經濟的發(fā)展，重點是要突出**旗工業(yè)園區(qū)產業(yè)。本項目的建設能夠拉近中心城鎮(zhèn)與**旗工業(yè)園區(qū)的距離，為園區(qū)工作人員解決居住問題，有利于**旗工業(yè)園區(qū)吸引人才和留住人才，更好地為園區(qū)發(fā)展服務。只有**旗工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展、完善和壯大，才能夠促使**旗綜合性經濟體系功能更加完備，帶動一、二、三產業(yè)不斷發(fā)展、壯大，推動縣域經濟發(fā)展。

（5）能夠加強與工業(yè)園區(qū)的銜接

**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程可行性研究報告

**克**工業(yè)園區(qū)是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，是內蒙古自治區(qū)20個重點工業(yè)園區(qū)之一，是**旗經濟發(fā)展的最大支撐。目前**旗行政主體位于**旗舊城區(qū)，距離**旗工業(yè)園區(qū)的距離較遠，不便于直接服務與管理**旗工業(yè)園區(qū)內的企業(yè)。隨著養(yǎng)大和李家圪旦兩個城中村改造項目的不斷推進，城鎮(zhèn)主體的東移，黨政中心、醫(yī)療衛(wèi)生中心、學校、商業(yè)中心、高級住宅小區(qū)成為新區(qū)發(fā)展的主要標志。本項目的建設能夠增加新區(qū)活力，繁榮新區(qū)經濟，吸引城市的注意力由舊城鎮(zhèn)向新城鎮(zhèn)轉移。為行政中心與**旗工業(yè)園區(qū)作了重要銜接，拉近了**旗新區(qū)與**旗工業(yè)園區(qū)的距離，為加強**旗行政主體服務與管理工業(yè)園區(qū)增加了助力。

（6）能夠提升企業(yè)經濟收益和提升企業(yè)競爭力

內蒙古天和房地產開發(fā)有限公司是具有房地產開發(fā)四級資質的公司，已經投資開發(fā)**市回民區(qū)“天和雅居”、**旗**鎮(zhèn)“丁香水溪”、**克**大街南“泊岸華庭”等住宅小區(qū)項目。本項目的建設能夠提高企業(yè)經濟收益，對企業(yè)提升競爭力，推動公司快速發(fā)展與壯大，提升在呼包鄂等地區(qū)的影響力具有重要意義，為公司未來的不斷發(fā)展打好基礎。

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第三章市場分析

3.1項目前景分析

**旗圍繞**市“一核雙圈一體化”發(fā)展戰(zhàn)略，以發(fā)展**市次中心城市的定位，實現(xiàn)“一城三區(qū)”的城鎮(zhèn)發(fā)展布局，加快了城市化建設。**旗加快了城建投資的市場化、企業(yè)化運作進程，優(yōu)化城市環(huán)境，提升城市品位，從而推動經濟、社會的全面協(xié)調和可持續(xù)發(fā)展。本項目無論在政策規(guī)劃上、還是在市場條件上，都具有良好的銷售前景。

（1）項目地理位置佳，很好地銜接了**旗舊城區(qū)與**旗工業(yè)園區(qū)，能同時得到城鎮(zhèn)舊居民、工業(yè)園區(qū)內的員工青睞。工程質量高，極大地提升了城市品位，將深受人們的喜愛。

（2）項目符合《**市**克**城市總體規(guī)劃》（201*2030）新鎮(zhèn)區(qū)建設的要求，與新鎮(zhèn)區(qū)黨政中心、醫(yī)院、商業(yè)中心發(fā)展相輔相成，能成為區(qū)域綜合社區(qū)的一個新的標桿，滿足人們追求高品質的生活需求。

（3）項目將推動地區(qū)商業(yè)的發(fā)展，拉動消費，為當?shù)卣�府財政部門增加稅收，對當?shù)氐慕洕�發(fā)展產生積極的影響。此外可為當?shù)厥�業(yè)或待業(yè)人群提供就業(yè)和再就業(yè)的機會，具有良好的社會效益。

（4）項目以整體規(guī)劃空間層次多樣，創(chuàng)造了自然、休閑、高層次的綜合體，引領市場方向，更好地滿足市場快速增長的需求，必將會獲得市場認可。同時為開發(fā)企業(yè)帶來良好的經濟效益。

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本項目將會成為一個新的城市地標，將會推動**旗持續(xù)發(fā)展，因此項目市場前景較好。3.2市場供需分析3.2.1市場供應分析

《**旗城市總體規(guī)劃》核心區(qū)面積為13.8平方公里，推動了**旗房地產業(yè)大發(fā)展。按照**旗建設規(guī)劃情況，近期開發(fā)的項目包括云中花園30萬m2、利民小區(qū)64萬m2、坤翔翰林小區(qū)20萬m2、雙河明珠30萬m2、綠洲島24.5萬m2、億福家園住宅小區(qū)32萬m2等。

**旗201*年建設廉租房24套，位于云中花園小區(qū)，建筑面積1155m2，工程目前完成主體工程。201*年**旗房地產開發(fā)項目累計達20個，建筑面積達110萬平方米。主要有云中花園、利民小區(qū)北區(qū)、坤翔翰林、萬興廣場、雙河明珠、萬象新天地、億福家園住宅小區(qū)和綠洲島等項目。201*年，按照市政府要求，**旗廉租住房建設任務是144套，總建筑面積7100m2，分別在億福家園、萬福都匯、金河康居、云中花園二期四個小區(qū)中各配建廉租住房36套，并已全部開工建設。201*年新開工建設的萬興廣場建設面積達26萬m2、萬豪佳苑13.7萬m2。

按照規(guī)劃，建設區(qū)域依附在東勝大街、**克**大街、光明路、康寧路、黃河大街、云中路等，項目建設整齊劃一，城市整體形象得以提升。

目前**旗房地產項目多數(shù)處于前期準備階段或施工階段。

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3.2.2市場需求分析

（1）剛性需求

目前**旗基本人口為19.5萬人，其中**鎮(zhèn)為7.7萬人，按照**市城鎮(zhèn)人均居住面積35m2的標準，全縣居住面積應在高度城鎮(zhèn)化下達到680萬平方米。以目前的住房供應水平，難以滿足**旗城鎮(zhèn)化發(fā)展的要求。再加上外來人口的增加，這種供應狀況更加捉襟見肘。在居住用房隨剛性需求量呈現(xiàn)不斷增加的同時，相應的配套商業(yè)、辦公設施需求量也隨之增加。

（2）改善居住的需求

**旗經濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入增加，對現(xiàn)有居住條件的不滿足造成了大量的社會閑散資金流向房地產市場。并且隨著住房制度的改革，相當一部分群體采取各種方式來改善自己的住房條件，相當程度上擴大了住房需求。

（3）非理性消費需求

土地資源的稀缺和地價的自然趨升，使得社會對地價和房價上漲的預期成為一種認同。同時，由于上述幾方面原因造成的地產市場供不應求，進一步強化了這種認識。再加上目前市場的管理工作嚴重滯后，買賣雙方獲取信息的渠道不對等因素，配合了開發(fā)商對于市場走勢的引導。在這種市場氛圍下，非理性的消費心理促使商業(yè)用房、辦公用房需求不斷釋放。

目前，**旗的房地產市場是較為穩(wěn)定繁榮，市場需求是在多方面的因素促使下形成的，有切實有效的需求，自用型消費還是市場中的

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主要力量。而且，根據(jù)現(xiàn)在**旗的既定發(fā)展戰(zhàn)略，目前的市場格局還將在未來幾年中繼續(xù)持續(xù)一段時間。3.3項目競爭力SWOT分析3.3.1優(yōu)勢

（1）區(qū)位優(yōu)勢

**旗是國家電力、生物制藥、冶金、化工等重要工業(yè)基地，在強大的工業(yè)經濟的支撐下，**旗城鎮(zhèn)水平不斷升級，區(qū)域等級地位將不斷提升。優(yōu)越的區(qū)位使地塊內的土地、住房、店面等不動產存在廣闊的升值空間。

（2）規(guī)劃優(yōu)勢

《**旗城市總體規(guī)劃》、《**旗**鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》等規(guī)劃的傳接，為打造高品質的住宅和新區(qū)高品質的整體環(huán)境奠定了基礎，保證了開發(fā)企業(yè)的經濟效益和城區(qū)公共環(huán)境營造的社會效益雙贏。

（3）交通優(yōu)勢

項目位于**旗**鎮(zhèn)養(yǎng)大村，北靠**克**大街，南臨盛唐路，東至健康路。

項目區(qū)交通四通八達，依****旗現(xiàn)有公路交通路網，可連接臨近的公路干線、鐵路、航空，連通全國各地。

（4）配套設施優(yōu)勢

新鎮(zhèn)區(qū)在未來建成后，配套設施完善、齊備，除小區(qū)自身服務設施外，北側**克**大街為商務辦公區(qū)、商業(yè)步行街；東側為**旗一中，東南側為商住區(qū)；西南側為**旗醫(yī)院。南側有幼兒園、小學。

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3.3.2劣勢

（1）項目距離老城區(qū)較遠，缺乏必要的市政公用設施配套，需要在住宅產品設計中著重考慮小區(qū)級公共設施的配套設計。

（2）項目區(qū)域周邊建設總體進程不一，整體視覺形象不直觀。在一段時間內不能顯現(xiàn)出項目的發(fā)展?jié)摿�和�?yōu)勢，將對項目的銷售產生一定的影響。

（3）新城區(qū)處于發(fā)展初期，人口聚集規(guī)模較小，當前市場消費能力較弱。3.3.3機會

（1）當前**旗房地產處于房地產發(fā)展的初級階段，大部分建設風格、社區(qū)環(huán)境、配套條件仍不成熟，使本項目的錯位發(fā)展存在機會。

（2）201*年房地產二手房轉讓所得征20%個稅的政策，抑制了二手房的銷售，為新建項目帶來了眾多的消費人群。3.3.4挑戰(zhàn)

（1）本片區(qū)用地為沙質土壤，要通過規(guī)劃設計，培育好生態(tài)防護林地，公共綠地，在打造景觀的同時避免揚塵現(xiàn)象的出現(xiàn)。

（2）如何通過住區(qū)整體布局和建筑單體設計，營造富有特色的建筑群體景觀，是本項目考慮的重中之重。3.4項目市場定位

（1）銷售區(qū)域確定

圖3-1項目銷售區(qū)域

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（2）目標人群確定

隨著**旗經濟的快速增長，當?shù)氐姆康禺a開發(fā)建設取得了極大地發(fā)展，同時城鎮(zhèn)人口的迅速增加，每年都有大量的農業(yè)人口轉為城鎮(zhèn)人口，為房地產的發(fā)展提供了廣闊空間。本項目注重產品的差異化和獨特性，在完整配套服務設施上下功夫，以高質量、高品位、適用性強的建筑為主；配套公建同期建設，保證服務設施完善；強調生活品質，提供完美的居住、購物環(huán)境，同時注重環(huán)境景觀建設，營造優(yōu)美的外部空間。本項目主要面向中高檔的消費人群，包括地方公務員，**旗電廠、**旗工業(yè)園區(qū)企業(yè)的白領，外來投資人士。3.5價格預測

結合全縣的地產走勢看，短期內市場的價格穩(wěn)中有升。對于區(qū)域市場有以下特點：（1）區(qū)域市場內，有較強的消費能力；（2）由于整體規(guī)劃原因，市場有效需求量巨大，短期內市場會持續(xù)繁榮；（3）目前市場有效供應量仍然不足，供求關系的矛盾不會在短期內解決；（4）多方面因素支撐，短期內市場價格溫和上漲的趨勢不會改變。

根據(jù)對**旗目前建筑行業(yè)的調研，住宅價格在3500～4000元。3.6建設規(guī)模的確定

依據(jù)《**旗城市總體規(guī)劃》、《**旗城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》和《**旗**鎮(zhèn)城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》，**旗發(fā)展13.8平方公里核心區(qū)，重點發(fā)展4.7平方公里新區(qū)，**鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)將建成**旗行政中心區(qū)的**旗城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，以及當前**旗房地產市場供需狀況，確定舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程建設規(guī)模為：用地面積28878m2，建筑面積47761m2。

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第四章場址和項目建設條件

4.1場址

1、場址位置

項目位于**旗**鎮(zhèn)，北靠**克**大街，南臨盛唐路，東至健康路，西至規(guī)劃建設的城市支路。

2、場地現(xiàn)狀

項目用地現(xiàn)狀為養(yǎng)大村建設用地和耕地。3、城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求

本項目符合《**旗城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》（201*2020年）功能分區(qū)，中提出的“把**鎮(zhèn)新鎮(zhèn)區(qū)建設和舊城區(qū)改造作為重點”的要求。另外《**市**旗新區(qū)城市設計》（201*2030年）對本項目功能作了詳細定位，對建筑高度、道路紅線、出入口、地標節(jié)點控制綠化率等作了要求。4.2項目建設條件4.2.1自然條件

（1）地理位置

本項目位于**市**旗。**旗地處大青山南麓，黃河北岸的土默川平原。位于東經111°2′30″111°32′21″，北緯40°5′35″40°35′15″，全縣平均海拔高度為1132米，東西寬37.9公里，南北長52.35公里，面積1416．8平方公里。（2）氣候特征

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氣候屬中溫帶大陸季風型氣候，四季氣候變化明顯，差異較大，其特點是：冬季漫長嚴寒，夏季炎熱，春秋兩季氣候變化劇烈。四季分明，日照充足，年平均氣溫7.3℃，年平均降雨量362mm，屬半干旱大陸季風氣候。

（3）地形地貌

自然地理為黃土高原，地勢東南高、西北和西南低。由丘陵地形過渡到寬廣的平原地形。分為五類：丘陵區(qū)、山前傾斜平原、湖積臺地、寬谷洼地和沖積平原。成因類型上，由剝蝕堆積地形到堆積地形。

①剝蝕堆積地形：分布于縣于縣鏡東南部，海拔高程11001277米，由第三系砂礫組成，在表面上，普遍被黃土質粘砂土覆蓋、形成渾圓形山頂，地形向西北傾斜。

②堆積地形：沖積平原，由黃河、大黑河、寶貝河、什拉烏素河沖積而成。地勢平坦，微有起伏。鹽漬化普遍，沼澤零星分布，由沖積砂粘質砂土、砂質粘土堆積而成．海拔高程10001050米。

③風成地形：分布于縣境西南、南部黃河以北局部地方，由細紗、粉紗組成固定砂丘和砂垅。一般高出地面約0.520米，海拔高程10001050米。

4.2.2場地工程及水文地質情況

（1）水文

根據(jù)區(qū)域水文調查資料，地下水賦存于粘土下部的中、粗沙層中，含水層分布較穩(wěn)定。按照地下水埋藏條件和含水層的狀態(tài)分類，本場區(qū)地下水類型為第四紀松散層孔隙潛水。該區(qū)域分布的上層的滯水，

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水位在12～13米之間，年變化幅度為2米。場區(qū)附近沒有對地下水產生污染的污染源。

地下水和上部滲水對混凝土結構中鋼筋無腐蝕性；上部滲水對鋼筋混凝土結構有弱腐蝕性，地下水無腐蝕性。

（2）地質①地層

A、第四紀前地層，新第三系。底部砂礫巖與紅土互層。頂部紅土夾鈣質結核層，總厚度約30米，普遍分布于縣境東南丘陵區(qū)。

B、第四紀沉積

下中更新統(tǒng)：沖積紅積層，為半膠結的砂礫層、局部夾粉沙層，具有交錯層理，礫石成分為花崗巖、片麻巖、石英安山斑巖及玄武巖等，厚度達15米。湖相沉積黃綠色粘質砂土及灰黑色淤泥中夾薄層的午膠結的砂層．分布于黃河左岸蒲灘拐。

全新統(tǒng)：風積層，由細砂、粉砂組成。分布于縣境黃河北岸地帶、呈砂堆、砂垅、砂丘；沖積層，由砂、砂礫、粘質砂土等組成，分布于平原表層，層次清楚，巖層垂直方向變化較大，厚度無常。

②構造輪廓

位于內蒙古東西褶皺帶南部�；�底褶皺抽、近于東西向或東北向，與內蒙古東西褶皺帶的構造線一致．蓋層走向近乎東北西南方向，向西北緩緩傾斜，與黃河西的鄂爾多斯臺地相似。

（3）工程地質評價

場區(qū)無不良地質作用和地質災害，無與建筑相關的環(huán)境地質問

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題，場地穩(wěn)定，適宜進行本工程建設。

抗震設防烈度8度，設計地震基本加速度值0.20g，設計地震分組第一組。場地屬建筑抗震有利地段，地基土類型屬中硬土，場地類別Ⅱ類。場地季節(jié)性標準凍深1.5m，土的凍脹性為中等凍脹性。設計時應考慮凍脹影響。4.2.3基礎設施條件

（1）道路交通

形成了公路、鐵路和航空相結合的立體交通網絡。公路現(xiàn)有4條主要公路干線。其中**市準格爾煤田二級公路途經縣內三鄉(xiāng)一鎮(zhèn)；**市喇嘛灣柏油公路經縣城中心向東接呼準公路；**市涼城柏油公路經縣城東連烏盟涼城縣與晉陜兩省相通；**旗察素齊公路與京包鐵路相交。其余10多條縣鄉(xiāng)柏油路東西南北貫通縣內各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，**市東勝高速公路將在201*年建成通車，極大地拉近了我縣與周邊地區(qū)的距離。

鐵路與豐準鐵路接軌的大唐**電專用線橫穿**電工業(yè)園區(qū)，大型物資可通過鐵路直接運抵**旗201*年建成通車的呼準鐵路經過**旗，將為**旗的發(fā)展創(chuàng)造更為便捷的條件。

航空**市白塔機場距**旗一小時多的路程，距擬新建機場半小時的路程，有通往國際國內多條航線，四通八達。

（2）郵電通信

郵電事業(yè)發(fā)展迅速，已實現(xiàn)了長途電話自動化，可直拔全球各地。用戶還可申請辦理數(shù)字化業(yè)務、圖文傳真、移動電話及智能業(yè)務等，

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移動電話達到了無縫隙覆蓋。有線電視信號已覆蓋全縣。本項目的通信及有線電視信號已具備接入條件。

（3）電力

**旗電力發(fā)達，**旗電廠是亞洲最大的火力發(fā)電廠。201*年大唐**電一期工程2X600MW機組正式投產發(fā)電，201*年二期工程2X600MW機組投產發(fā)電。201*年園區(qū)自備電廠l0X300Mw機組也投產發(fā)電。**旗電廠電量充沛，可供周邊地區(qū)生產生活用電。電網已經覆蓋全縣。4.2.4市政條件

十一五期間，**旗建成城區(qū)道路13條55.3公里，給排水管線70多公里，集中供熱面積120萬平方米。

（1）給水工程

項目區(qū)由**克**大街市政給水管網供給，管道直徑DN400，供水壓力0.32MPa，接管點埋深為2.1米。通過本項目區(qū)內自建水泵房引入。

（2）污水工程

**克**大街已鋪設市政污水管道，管徑為DN600，管道接點埋深約2.3米。本項目污水收集后排往周邊規(guī)劃道路上的市政污水管道。

（3）供電

電源由當?shù)刈冸娬?0kv供給。（4）熱源

**克**大街市政供熱管網已鋪設，熱力管網熱媒參數(shù)為供水溫度130℃，回水溫度90℃。

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（5）綜合評價

從地址和市政總體情況看，該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，給排水。通訊、電力等市政配套設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。4.2.5資源條件

（1）水利資源：黃河流經**旗37.5公里，水利條件得天獨厚。境內有華北地區(qū)提水能力最大的麻地壕揚水站和揚程最高的毛不拉揚水站，形成了兩大黃灌區(qū)。引黃入呼工程和引黃入**電工業(yè)園區(qū)工程已全面建成，為工業(yè)生產發(fā)展奠定了良好的水源保證。

（2）電力優(yōu)勢：201*年**旗的電力建設正處于高峰期，總裝機容量4800MW的8臺發(fā)電機組同時施工，大唐**電一期工程2600MW機組201*年正式投產發(fā)電，二期工程2600MW機組201*年8月投產發(fā)電，明后2年三、四期工程各有2臺機組投產發(fā)電。與此同時園區(qū)自備電廠l0300Mw機組201*年也相繼投產發(fā)電，現(xiàn)一期工程4300MW于201*年投產發(fā)電。屆時將成為亞洲地區(qū)最大的火山發(fā)電廠，可為企業(yè)提供優(yōu)質、穩(wěn)定、廉價的直供電源。

（3）農畜產品：**旗玉米種植面積28萬畝，加之周邊地區(qū)玉米種植面積將達到200余萬畝；還有馳名中外的**克**小茴香，占全國總產量的50％；暢銷國際市場的**克**枸杞與寧夏枸杞齊名；自成品系的**克**葡萄，色香味聚佳的紅辣椒、紅蘿卜、綠豆等以其獨特的風味聞名區(qū)內外；還有較豐富的皮、毛、絨、肉、乳等農畜土特產，開發(fā)價值不可低估。

（4）旅游資源：**旗位于大青山南麓，黃河上中游分界處北岸

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的土默川平原上。**旗歷史悠久，文化遺存遍地，古城、黃河、沙漠匯集，旅游資源十分豐富。早在五、六千年前的新石器時代，就有人類在這里生息繁衍。在這塊古老而文明的沃土上，有新石器時期的“海生不浪文化”遺址，戰(zhàn)國筑就的云中古城，唐代邊陲要塞受降城，遼、金、明時期的云內、東勝城，互市貿易的水旱碼頭河口古鎮(zhèn)；有神奇莫測、變化無窮的海眼神泉，千畝湖泊、葦叢點綴的南湖水上公園，水面寬闊、氣勢恢弘的黃河上中游分界處，綿延十余里，處處飄香的葡萄一溜灣；有品質優(yōu)良、遠近聞名的紅辣椒、小茴香、黃河鯉魚、綠豆、紅蘿卜、枸杞等土特產品；有亞洲最大的火力發(fā)電基地和國內最大的生物發(fā)酵基地。在歷史的進程中，這里曾先后孕育出孟舒、恰臺吉、李裕智、蘇謙益等歷史名人和革命先驅；也見證了趙武侯始筑云中城，常遇春大破勝洲城，康熙帝西駐**克**，劉統(tǒng)勛查辦保德將軍等帝王將相的風采；還流傳下神靈點化鑄旗桿、御馬刨出滿水井，仙花潭與蛤蟆石等奇幻的民間神話傳說。

①黃河晉陜大峽谷，北起內蒙古**克**，南至河津禹門口，全長７２５公里，沿線共有２７個縣市，面積達１１.１６萬平方公里。黃河晉蒙大峽谷，西依遼闊雄渾的鄂爾多斯高原，東鄰邊疆起伏的晉北山區(qū)，北鄰陰山山脈，南接晉陜峽谷。沿黃河大峽谷兩岸其旅游資源十分豐富，文物古跡眾多，自然，人文景觀皆美，歷史文化底蘊深厚。大自然的鬼斧神工，匠心獨具，使大峽谷兩岸懸崖峭壁，峰聳秀，煙迷玉黛，如詩如畫，風光獨特，甚為壯觀。被譽為北國的"小三峽"。大峽谷地處中溫帶，屬溫帶大陸性季風氣候，四季分明。冬季氣候寒

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冷，夏季氣候溫和涼爽，環(huán)境宜人。

②大皇城，位于**市**旗新舊城之間，系明代修建的古城遺址。廢棄后，城墻遺存較好，人們把這座廢城墻名為“城kulue”。這座古城是在唐代“東受降城”的基礎上擴建的。遼代；為“東勝州”治所，俗稱“大皇城”。金代在“大皇城”東邊興建“子城”，即為“小皇城”。明朝洪武二十五年(公元1392年)賜名“東勝左衛(wèi)”，次年擴建東勝左衛(wèi)城(今城kulue)。城周長12.5公里，城墻高8米左右，是**地區(qū)規(guī)模最大的一座古城。建有東、南、西、北四門，并筑有甕城，是一座屯軍大城。明正統(tǒng)十四年(公元1449年)內遷山西，城遂空廢。明嘉靖年間(公元1522午后)，俺達汗義子卡臺吉，名脫脫(也有寫成妥妥)，率眾長期駐牧于此，這座址城即稱為“脫脫城”(今城kulue)。城kulue一名流傳至今。4.2.6社會經濟環(huán)境

201*年**旗地區(qū)生產總值預計完成233.3億元，年均增長12.8%，較201*年翻了一番。規(guī)模以上工業(yè)增加值預計完成115億元，年均增長11%，較201*年翻了一番，占全市工業(yè)經濟總量的四分之一。財政收入預計完成24億元，年均增長6.7%，是201*年的1.4倍。固定資產投資預計完成57億元，年均增長13%。社會消費品零售總額預計完成19.7億元，年均增長16.7%，是201*年的1.3倍。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預計完成25910元，年均增長14.3%，是201*年的1.3倍；農民人均純收入預計完成12080元，年均增長13.7%，是201*年的1.7倍。**旗由國家級貧困縣跨入全區(qū)一流旗縣行列，穩(wěn)居全國

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西部百強縣行列，在201*年全國中小城市科學發(fā)展評價中，位列全國中小城市科學發(fā)展百強縣第62位，并躋身于全國最具區(qū)域帶動力中小城市百強行列。4.2.7綜合評價

從場址和市政基礎設施總體情況看，該項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，給排水、通訊、電力等市政配套設施完備，供給量充足，交通便利，建設條件良好。

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第五章規(guī)劃建筑方案

5.1規(guī)劃設計方案5.1.1編制依據(jù)

《民用建筑設計通則》GB50352-201*《住宅設計規(guī)范》GB50096-201*《住宅建筑規(guī)范》GB50368-201*《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007-201*《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-201*《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-201*《建筑設計采光標準》GB/T50033-201*《城市道路綠化規(guī)劃與設計規(guī)范》CJJ75-97《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》JGJ50-201*5.1.2設計原則

規(guī)劃設計突出“以人為核心”的原則，注意處理好自然環(huán)境住宅建設人的關系，把居民對居住環(huán)境、居住類型和物業(yè)管理三方面的需求作為規(guī)劃設計重點，努力把小區(qū)規(guī)劃成具有優(yōu)美的居住環(huán)境、完善的配套服務設施、豐富的人文內涵的新型居住小區(qū)。

（1）以人為本和生態(tài)環(huán)境保護原則

堅持以人為本，創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生、安寧的生活環(huán)境。規(guī)劃的用地布局及空間組織以人的需求為依據(jù)，充分考慮人的可達性、便捷及舒適性，做到以人為本，為人服務。在滿足日照、采光和通風的

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基礎上，著重進行綠地系統(tǒng)規(guī)劃，使居民最大程度接近自然、享受自然，保證居民的身心健康。

（2）統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、分期開發(fā)的原則規(guī)劃立足實際、面向未來，按照高起點、高質量、高標準的原則進行合理分區(qū)和功能布局。同時面向住宅消費市場，正確處理規(guī)劃中社會效益和經濟效益、超前性與操作性之間的關系，實現(xiàn)自然景觀與人文景觀、時代特色與地方特色、近期與遠期的有機結合。

（3）城市自然、人文特色延續(xù)性原則

小區(qū)規(guī)劃努力適應當?shù)刈匀画h(huán)境、居民生活模式，使小區(qū)融匯在新區(qū)的大環(huán)境中，成為城市的有機組成部分。規(guī)劃重視建筑體量、色彩及空間關系與周圍環(huán)境的協(xié)調，充分結合上位城市設計定位，創(chuàng)造出一個景觀宜人的生態(tài)宜居社區(qū)。

（4）規(guī)劃設計方案經濟可行性原則

滿足住宅的居住性、舒適性、安全性、耐久性和經濟性，創(chuàng)造布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。住宅設計充分考慮到當?shù)厥袌鎏卣鳎�以合理的產品類型、比例提高設計方案的經濟可行性。5.1.3規(guī)劃目標

充分利用所具有的自然條件、區(qū)位條件與交通條件，抓住**克**新區(qū)建設的良好契機，堅持高起點、高標準、高水平的要求，以“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特”為準繩，將舒居雅苑住宅小區(qū)小區(qū)建設成為引領**克**房地產發(fā)展的風向標，生態(tài)優(yōu)先、環(huán)境優(yōu)美、功能

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完備、特色鮮明的生態(tài)宜居社區(qū)。5.1.4總平面布局

布局由外到內，依次為本小區(qū)的配套沿街商業(yè)和酒店建筑、安靜的住宅群和典雅的花園景觀。配套沿街商業(yè)建筑沿**克**大街、健康街布置在北、西面，既最大化的提升了商業(yè)價值，同時也隔開喧鬧的都市環(huán)境，使住宅建筑群獲得安靜的環(huán)境氛圍。

小區(qū)的空間構成以多個小型休憩廣場為景觀節(jié)點，通過道路綠化和宅前綠地串聯(lián)。所有住宅均被系統(tǒng)景觀綠化圍繞，每戶均有良好的花園景觀視線，讓人們感受到小區(qū)處處綠意的存在。根據(jù)小區(qū)的規(guī)劃特點結合人的行為習慣，合理布局綠化景觀、水體景觀、硬質景觀以及功能景觀，使其有序化。并造就參與性景觀空間、半私密景觀空間、功能景觀空間等景觀空間層次。

結合底層庫房，停車位布局于小區(qū)入口附近，避免車輛對小區(qū)穿越干擾，保持小區(qū)安靜祥和的生活氛圍。5.1.5道路交通設置

（1）外部交通組織

本項目外部交通組織主要依**盛唐街、規(guī)劃建設的城市支路，輔助以**克**大街、健康路等城市干道及折線城市支路向外集散。

（2）內部交通體系

結合空間布局，在加強各樓間相互慣連并便利內外交通的同時，創(chuàng)造人車分流的道路系統(tǒng)。通過小區(qū)內部半環(huán)狀的折線路網構成小區(qū)車行交通的主體，再通過宅間小路將車行交通引入各戶。步行則主要

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通過小區(qū)內部的步行軸線進入各住宅院落，保證居民生活的寧靜和舒適。充分考慮安全因素并依據(jù)居民出行方向及外圍城市道路狀況設置小區(qū)出入口，均勻地分布于小區(qū)北、西、南、東四個方向。

（3）小區(qū)道路組成

小區(qū)道路由二類組成：小區(qū)主道路路面寬9米，其中車行道6米，兩側步行道各1.5米。在住區(qū)內布局的順而不穿、通而不暢，能夠杜絕穿越性交通。人行道主要以步行道為主干，以宅前路為步行支路，形成系統(tǒng)整體的人行系統(tǒng)。

（4）停車場設置

結合每棟樓宇的底層庫房，另設的小區(qū)停車位布局于小區(qū)入口附近，避免車輛對小區(qū)穿越干擾，保持小區(qū)安靜祥和的生活氛圍。

（5）道路材料選擇

小區(qū)主道路為瀝青路面；人行道、住宅樓間車行道采用彩色混凝土地磚，室外停車場采用植草磚，以豐富小區(qū)景觀。5.1.6綠地系統(tǒng)

（1）綠地布局

小區(qū)綠地分為中心綠地，步行綠化空間、宅間綠地。中心綠地位于小區(qū)并排、間隔均勻分布于小區(qū)中，綠地內布置小區(qū)中心廣場，包括活動場地、噴泉、涼亭等建筑小品，并以此為核心向外擴充，使周邊綠地自然地延伸到建筑底層，使建筑、綠化、娛樂設施與居民的活動行為有機的結合在一起，形成小區(qū)居民最適宜的娛樂、休息和交往場所；宅間綠地均勻分布在各個住宅建筑之間，使居民生活能貼近綠

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地，并重點為兒童及老年居民服務，內設兒童和老人活動及休憩設施。步行綠化空間，結合人行道、步行道設置行道樹及沿路綠地，在人行集散廣場，布置多層式綠化，為行人提供樹蔭，形成舒適的出行環(huán)境。

（2）樹種選擇

綠地以草坪為主，配以灌木、少量造型優(yōu)美的喬木。樹種選擇應以適合當?shù)刈匀粭l件、價廉、易生長、便于管理、四季常青為原則。少量采取一些形態(tài)優(yōu)美、具有色、香、味的花木。道路綠化以喬木為主，可搭配低矮的灌木和花卉。同時運用墻面垂直綠化和屋頂綠化的手法，既起到減少噪音的效果，又能減少外墻吸熱，保護外墻墻面，美化城市環(huán)境。5.1.7環(huán)境衛(wèi)生設施

項目范圍內結合周邊建筑設置一處垃圾收集點，建議設置在靠近小區(qū)內部交通道路的位置，方便垃圾收集和運輸，定期運送至城市垃圾處理廠統(tǒng)一處理。廢物箱是收集零星廢物的設施，設置間距沿項目區(qū)道路每50m設一個。5.2建筑方案5.2.1建筑特征與功能

1、建筑風格

設計主要采用簡約的新古典主義造型風格，通過直線條、線腳對墻體進行劃分。通過飄窗的利用和坡屋屋頂構件等建筑細節(jié)的精雕細琢，以深色石材為基座、主體采用淺色調面磚或仿石涂料，使小區(qū)整體建筑形象對此挺拔，干凈利落、大氣統(tǒng)一，形成強烈的視覺感受和

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獨特的韻律感，演繹出簡約時尚的建筑潮流。

2、戶型

舒居雅苑Ⅰ期工程建筑面積47761m2。建設內容包括1#樓、2#樓、6#14#樓共11棟住宅樓。其中1#樓4433m2、2#樓5436m2、6#樓3691m2、7#樓3265m2、8#樓4314m2、9#樓4731m2、10#樓4572m2、11#樓3806m2、12#樓4513m2、13#樓4500m2、14#樓4500m2。各樓棟一層均為庫房，二層及以上為住宅�？倯魯�(shù)394戶，戶型包括A、B兩個戶型，戶型結構均為兩室一廳一衛(wèi)，戶型空間布局緊湊。戶型建筑面積如表5-1。

表5-1住宅戶型表

序號1234567891011樓號1#2#6#7#8#9#10#11#12#13#14#戶型AAAABAAAAAA戶型結構兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)建設面積（m2）91.7149.5391.791.7103.2897.894.494.494.494.494.4戶數(shù)（戶）40303230304040324040405.2.2結構方案

（1）編制依據(jù)

《砌體結構設計規(guī)范》GB50003-201*

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《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007-201*《砌體工程施工質量驗收規(guī)范》GB50203-201*《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-201*《建筑地基基礎設計規(guī)范》GB50007-201*

《建筑地基基礎工程施工質量驗收規(guī)范》GB50202-201*《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB50068-201*《混凝土結構工程施工質量驗收規(guī)范》GB50204-201*《混凝土結構設計規(guī)范》GB50010-201*《建筑結構荷載規(guī)范》GB5009-201*(201*年版)《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》GB50068-201*《普通混凝土配合比設計規(guī)程》JGJ55-201*《建筑設計防火規(guī)范》GB50016-201*（2）結構設計基本參數(shù)

表5-2建筑結構的設計使用年限和安全等級

結構的安全等級二級設計使用年限50年抗震設防類別丙類表5-3自然條件、風雪荷載

基本風壓W=0.55KN/地面粗糙度B類基本雪壓S=0.40KN/場地標準凍層1.5m表5-4抗震設防的有關參數(shù)

抗震設防烈度8度設計基本地震加速度值0.20g設計地震分組第二組

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（3）結構方案

本項目主體結構采用砌體結構，鋼筋混凝土過梁。（4）抗震措施①構件選用地溝構件：02G04

過梁（GL）：鋼筋混凝土過梁（02G05），內墻KGLA24XX2，外墻KGLB37XX2，120墻與配電箱洞口過梁為KGLA12XX1(XX-洞口寬度)。

②鋼筋砼構造柱抗震節(jié)點處箍筋適當加密；

③頂層樓梯間的墻體沿墻高每隔500mm設通長鋼筋和分布短鋼筋平面內點焊組成拉結網片，7～9度時其他各層樓梯間墻體在休息平臺或樓層半高處設置60mm厚、縱向鋼筋為210的鋼筋混凝土帶；

④設置抗震縫，所有外露砼挑檐、女兒墻每≤12m留30mm縫，鋼筋不斷，砼斷；

⑤梁、板（短跨方向）≥4m時宜按0.2％起拱，懸挑構件按懸挑長度的0.3％起拱；

⑥構造柱與墻體連接處應砌成馬牙差，沿墻高每隔500mm設通長鋼筋和分布短鋼筋平面內點焊組成拉結網片或點焊鋼筋網片，每邊伸入墻內不宜小于1米。6、7度時底部1/3樓層，8度時底部1/2樓層，9度時全部樓層，上述拉接鋼筋網片應沿墻體水平通長設置；

⑦雙向板的底筋，短跨方向鋼筋放在底層，長跨方向鋼筋放在短跨鋼筋之上；

⑧現(xiàn)澆板下部受力鋼筋伸入梁內長度至梁中心且>10d；上部受力

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鋼筋伸入梁內長度均為30d；

⑨當120隔墻下無梁時，在板上下各加通長214鋼筋,鋼筋兩端伸入板支座內；

⑩為防止或減輕房屋墻體的裂縫，應采取以下措施：

A、屋面保溫（隔熱）層或屋面剛性面層及砂漿找平層應設置分隔縫，分隔縫間距不宜大于6m，并與女兒墻隔開，其縫寬不小于30mm；

B、底層外縱墻窗臺下通設60厚240寬C20砼板帶，內配縱筋、橫筋網片。

（5）樓梯做法

①樓梯扶手欄桿:欄桿水平段高1050MM間距不大于110，采用不銹鋼欄桿。

②踏面:20厚花崗巖踏面，設踏步防滑條；撒素水泥面（灑適量清水）；30厚1:4干硬性水泥砂漿結合層；30厚1:3水泥砂漿找平層；現(xiàn)澆鋼筋混凝土梯段。

（6）建筑材料

①墻體：磚墻均用MU10多孔粘土磚。一至六層磚墻均用MU10多孔粘土磚，一至四層磚墻用M10水泥砂漿砌筑。五層及六層磚墻用M7.5水泥砂漿砌筑，±0.000以下磚墻均用M10水泥砂漿砌MU10多孔磚，多孔磚灌孔，與土體接觸部分的砌體兩側均抹防水砂漿。

外墻：370厚磚墻，10厚粘結砂漿，10厚聚合物抗力砂漿壓入纖維耐堿網布一層。柔性耐水膩子，外墻平涂。

內墻：240厚磚墻，10厚粘結砂漿。

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②門窗

除公共門窗和戶門一次到位，戶內門僅留洞口無框無門。外窗選用氣密性和水密性良好的斷橋鋁合金窗戶，玻璃選用中空玻璃。

③鋼筋、混凝土

鋼筋和型材：梁、柱鋼筋的選用必須符合現(xiàn)行國家標準《混凝土結構工程施工及驗收規(guī)范》及其他相關規(guī)范的要求，其中：HPB300：fy=270KN/mm2；HRB400：fy=360KN/mm2。

混凝土：基礎、樓梯等選用C30；其余地上部分選用C25。（7）留洞及預埋

建筑墻體上設預留洞，尺寸、位置及標高根據(jù)功能不同設置。墻內預埋件需作防腐處理，木材刷熱瀝青、外露鐵件刷紅丹防銹漆。

（8）防水防潮

①刷著色涂料保護層、3厚SBS卷材防水兩道,總厚度≥6厚，上層SBS卷材防水卷材自帶保護層，20mm厚1:2.5水泥砂漿找平、1:8水泥珍珠巖找1%坡，最薄處３０mm厚、100mm聚苯板保溫（容重≥３０kg/m)、現(xiàn)澆鋼筋混凝土屋面板。

凡屋面留洞處及與女兒墻轉角處均需加有胎體增強材料的附加層。所有固定落水管的鐵件（外露）及其他未注明外露鐵件除銹后均刷紅丹防銹漆一道，再刷與墻面同色油漆兩道。所有落水管刷與墻面同色墻漆兩道。屋面排水為有組織排水。

②室內防水：衛(wèi)生間地樓面采用聚氨脂防水涂料2.0mm厚，管線穿樓板均應預埋防水套管。

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③墻身防潮：有鋼筋混凝土地圈梁處不設防潮層，當墻身兩側地面標高不同時，在埋土一側墻身從地圈梁頂下150處做20厚水泥砂漿防水（1：2水泥砂漿，摻３％防水劑）抹至地面標高下0.06ｍ處。

（9）裝修①外裝修

采用面磚和涂料。規(guī)格、顏色經甲方及設計人同意后使用。②內裝修地面：瓷磚

墻面:刮膩子兩道；6厚1:3石灰膏砂漿；10厚1:3:9水泥；石灰膏砂漿打底

頂棚：現(xiàn)澆板刮膩子兩道

窗臺：20厚1:2.5水泥砂漿壓實抹光踢腳:10厚花崗巖壓實抹光，20%建筑膠粘貼（10）無障礙設施設計

設置無障礙入口通道，包括坡道、欄桿、扶手、導盲塊等細節(jié)處理上體現(xiàn)對殘疾人的關愛。

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第六章配套工程方案

6.1給排水工程6.1.1編制依據(jù)

《建筑給水排水設計規(guī)范》（GB50015-201*）《室外給水設計規(guī)范》（GB50013-201*）《室外排水設計規(guī)范》（GB50014-201*）《建筑設計防火規(guī)范》（GB50016-201*）《建筑滅火器配置設計規(guī)范》（GB50140-201*）業(yè)主提供的相關基礎資料及要求6.1.2用水量計算

生活用水定額：130L/人d計，小時變化系數(shù)：2.3綠化用水定額：2L/d，小時變化系數(shù)：1未預見用水：取最高日用水量的10%

表6-1用水量計算表

序用水量標號用水項目名稱準12住宅綠化計算數(shù)量每日使小時變化最高日最大小時用時間系數(shù)用水量m3用水量m324h8h2.31.0204.8823.1022.80250.7819.632.892.2524.77130L/d人1576人2L/d115513未預見水量4合計取最高日用水量的10%根據(jù)用水量計算表確定，本項目最大日用水量250.78m3/d、最大小時用水量24.77m3/h。

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6.1.3給水系統(tǒng)設置

（1）水源

由健康路市政水源DN200管網供給小區(qū)生活給水，接管點埋深為1.8米。

（2）給水系統(tǒng)

市政水源通過小區(qū)內自建水泵房引入。本項目建筑最高為18米，住宅、綠化用水、消防用水的給水由項目區(qū)內水泵房加壓后供給各用戶，供水壓力0.28MPa。室內用戶水表采用IC卡式水表，水平安裝，水表直徑與接管管徑一致，管道埋設在墊層內，外包塑料波紋管。

（3）管材及管徑選型

室外給水及消防管道采用PE塑料管，主管管徑為DN150，支管管徑為DN100；室內消防水管采用鍍鋅鋼管，室內給水立管及入戶管采用S5.0系列建筑給水（納米抗菌）PP-R管，專用管件熱熔連接。

（4）敷設方式及埋深

室外給水、消防管采用直埋敷設，埋設深度為1.8米，本工程鋪設長度為800米。6.2排水工程

（1）排水量

按給水量的90％計算排水量，本項目最高日生活污水排水量225.7m3/d、最大時污水排水量22.29m3/d。

（2）排水系統(tǒng)

污水、廢水：建筑內污水采用污、廢水合流排放，建筑內污水收

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集經化糞處理后排入市政污水管道。

雨水：屋面雨水為有組織排放，室外雨水經雨水口匯集排入室外雨水檢查井，再統(tǒng)一經雨水管道匯集后排至市政雨水管道。

（3）管材及管徑選型

室內排水立管材料采用S1系列鋼環(huán)度大于4.5KN/m的排水PVC-U管新型復合螺旋消音管，承插粘接。立管每層設伸縮節(jié)，橫管長度超過2m時應設伸縮節(jié)，并伸縮節(jié)之間距離不得超過4m。埋地出屋面部分采用機制鑄鐵排水管，A型柔性接口橡膠全密封。

室外雨、污水排水管材料采用高密度聚乙烯(HDPE)雙壁波紋管，污水管徑DN200、雨水管徑DN300。

（4）敷設方式及埋深

室外污水、雨水管采用直埋敷設，污水埋設深度為2米。雨水管埋設深度為1.4米。污水、雨水管道長度都為800米。6.3采暖與通風工程6.3.1編制依據(jù)

《采暖通風及空氣調節(jié)設計規(guī)范》(GB50019-201*)

《公共建筑節(jié)能設計標準》（GB50189-201*DBJ03-27-201*）《民用建筑設計通則》《城市熱力管網設計規(guī)范》其他有關規(guī)劃規(guī)范及規(guī)程其他專業(yè)提供的方案

業(yè)主要求及提供的本項目有關資料

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6.3.2計算參數(shù)

表6-2室外計算參數(shù)

采暖室外計算溫℃度(℃)室外平均風速（m/s）標準凍土深度（cm）夏季冬季-20.02.5150表6-3室內計算參數(shù)

名稱臥室、客廳、餐廳廚房走廊、衛(wèi)生間溫度（℃）1815126.3.3采暖方案設置

（1）熱源及熱媒

**克**大街市政熱力管網主管經DN600，熱媒參數(shù)為供水溫度130℃，回水溫度90℃。接市政采暖熱源管道至本小區(qū)換熱站，由DN150采暖管道為整個小區(qū)供暖。熱媒供水溫度50℃，回水溫度40℃。采暖定壓系統(tǒng)由換熱站統(tǒng)一考慮。

（2）采暖系統(tǒng)形式

本項目采暖系統(tǒng)住宅采用低溫熱水地板輻射采暖，庫房采用散熱器采暖。采暖方式采用單元入口式，一戶一熱表制，分戶計量，熱量表設置在管井內，室溫控制閥的閥頭(溫度傳感器)應安裝在室內離地1.5米處。供暖管道采用焊接鋼管，公稱直徑DN≤32mm者采用絲接；DN＞32mm焊接。管道穿墻、樓板處均設套管，穿墻套管與墻面平齊，

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穿樓板套管高出衛(wèi)生間、淋浴間地面50mm。采暖管道閥門均采用閘板閥，閥門工作壓力P=1.0MPa。

一層庫房散熱器采暖，標準散熱量為130w/片。每組散熱器均設手動跑風門一個。

（3）熱負荷計算：

本項目采暖面積為47761m2，其中住宅熱建筑面積39800.8m2，負荷指標為40W/；庫房建筑面積7960.2m2，熱負荷指標為20W/。總熱負荷為1950.24kW。

（4）采暖系統(tǒng)管材

室內地面采用瓷磚利于散熱，地面填充層內的加熱管道采用S5X系列耐熱PE-RT,管材規(guī)格采用De20X2.3。PE-RT管敷設在貼有錫箔的自熄型聚苯乙烯保溫板上，保溫板密度20Kg/m3,一層厚30mm，二層以上厚20mm，錫箔面朝上，管道采用專用塑料卡釘固定，固定點間距直管段不應大于700mm，彎曲管段不應大于350mm。

庫房散熱器采用四柱760型散熱器。（5）室外供熱管網

熱水外管網敷設方式全部采取直埋敷設，管徑為DN150mm，管道長度都為800米。采用雙面螺旋縫焊接鋼管，材質Q235A，熱力網直埋管道全部采用加殼式預置直埋保溫管，外護管采用高密度聚乙烯套管，并做到三位一體。6.3.4通風

根據(jù)本項目建筑功能和特點，住宅樓通風主要采用開啟外窗自然

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通風的方式。6.4電力工程

1、編制依據(jù)

《民用建筑電氣設計規(guī)范》JGJ/T16-201*《建筑物防雷設計規(guī)范》GB50067-97國家有關設計規(guī)范及技術規(guī)定

目前總體規(guī)劃圖，建設方提供的有關資料水暖等專業(yè)對用電控制的要求2、配電系統(tǒng)

（1）負荷類別：本工程為三級負荷（2）供電電源：本工程采用：TN-C-S系統(tǒng)

本工程從小區(qū)就近變電所引來兩路380/220V電源，引至樓內總配電箱，電纜埋深，為距室外地坪-0.8m以下，過墻處穿管保護。

（3）計費：各戶的計量分別由一層的計量表箱計量。（4）住宅用電指標：本工程住宅用電標準為每戶4kW。（5）供電方式：采用樹干式和放射式相結合的供電方式。（6）照明配電：照明、插座均由不同支路供電；除空調插座外，所有插座回路均設漏電斷路器保護。

3、照明設計（1）照度要求

起居室1001x

**旗舒居雅苑住宅小區(qū)Ⅰ期工程可行性研究報告

臥室751x餐廳1501x廚房1001x衛(wèi)生間1001x（2）光源、燈具選擇及安裝控制方式選用節(jié)能型燈具。

樓內各處的照明采用就地設置照明開關控制。4、箱體、開關及插座的安裝

（1）電源總進線箱設于一層樓梯間，距地1.5m，暗裝。（2）住戶配電箱底邊距地1.6m嵌墻暗裝。

（3）除注明外，開關、插座分別距地1.3m、0.3m暗裝。衛(wèi)生間內插座選用防潮、防濺型面板；有淋浴、浴缸的衛(wèi)生插座須設在2區(qū)以外。

5、導線選擇及敷設

照明干線選用BV-500V，聚氯乙烯絕緣銅芯導線。所有干線均埋地、埋墻、頂板內穿管暗敷。

6、防雷、接地及電氣安全（1）建筑物防雷

本工程防雷等級為三類。建筑物的防雷裝置應滿足防直擊雷、防雷電感應及雷電波的侵入，并設置總等電位聯(lián)結。在屋頂采用Φ10熱鍍鋅圓鋼作避雷網，屋頂避雷帶連接線網格不大于20mX20m或24mX16m。避雷網安裝在屋頂?shù)耐庋睾徒ㄖ�物的突出部位。以及屋脊�?/p>

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