物業(yè)管理先進材料

物業(yè)管理先進個人材料

楊**同志，女，漢族，中共黨員，現(xiàn)任漯河市****科長。她認真貫徹落實黨的各項方針、政策，嚴于律己，率先垂范，以崇高的思想覺悟、艱苦樸素的工作作風、不斷奮進的敬業(yè)精神，兢兢業(yè)業(yè)地工作在物業(yè)監(jiān)管戰(zhàn)線上，充分發(fā)揮了一名共產(chǎn)黨員的先鋒模范作用。

一、注重學習，不斷提高黨性修養(yǎng)和業(yè)務素質(zhì)

***同志堅持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發(fā)展觀武裝頭腦，自覺按照黨員標準嚴格要求自己，經(jīng)常利用業(yè)余時間加強自身學習。一方面，認真學習黨的科學理論，把握理論精髓，不斷提高和強化思想政治素質(zhì)。認真貫徹黨的路線、方針、政策以及上級的決定、決議，做到令行禁止，堅定自己正確的政治方向、政治立場、政治觀點，努力提高政治鑒別力和政治敏銳性。在物業(yè)監(jiān)管服務接訪活動中，該同志以高昂的政治熱情，積極主動地投入到活動各個階段中，并能著眼于提高思想認識，深入剖析問題、自覺作出承諾并踐諾。另一方面，她刻苦鉆研物業(yè)管理方面的知識，認真學習房地產(chǎn)管理政策法規(guī)，熟練掌握業(yè)務流程，為出色完成各項工作任務奠定了堅實的基礎。

二、埋頭苦干，任勞任怨，在敬業(yè)奉獻中樹立了黨員的良好形象物業(yè)管理工作，沒有驚天動地的壯舉，沒有感人至深的事跡，最多算得上個幕后英雄，平時的日常工作任務重，要求高，難度大，其工作質(zhì)量如何直接影響到領導決策。面對工作量大、任務重的實際，作為科長，她從不計較得失，經(jīng)常帶領科室人員深入到郾城區(qū)各各小區(qū)，了解各個小區(qū)服務企業(yè)遇到的困難，幫助他們解決，經(jīng)常加班加點，勤勤懇懇，兢兢業(yè)業(yè)，默默奉獻，從不叫苦叫累，也從沒有向領導提出過非分要求，。她沒有一句怨言，從沒講過任何條件和報酬，擔子很重、壓力很大，但她從沒有懈怠、苦惱、煩躁過，從沒有降低過工作要求和標準，表現(xiàn)出較強的敬業(yè)精神，以實際行動展示了一名優(yōu)秀共產(chǎn)黨的應具備的思想覺悟和優(yōu)秀品格。

三、工作嚴于律己，率先垂范

該同志能夠按照新時期保持共產(chǎn)黨員先進性的標準嚴格要求自己，自覺遵守黨的紀律，加強道德修養(yǎng)，始終保持共產(chǎn)黨員的優(yōu)秀本色，在任務面前總是沖在最前，在榮譽面前總是讓給同志們。在工作中注意方法技巧，顧全大局，善于調(diào)動科室人員的積極性，形成合力。在生活中，與人為善，坦誠相待，經(jīng)常和同志們交流思想、暢談感受，努力營造團結向上的工作氛圍，和同志們建立了深厚的感情和友誼，確保了自身工作的不斷進步。此外，對領導安排的工作任務，不管是份內(nèi)的，還是份外的，都樂意接收，認真完成，表現(xiàn)出了一名優(yōu)秀共產(chǎn)黨員應有的政治覺悟和優(yōu)秀品格，發(fā)揮了黨員的先鋒模范作用。

工作中，強化管理、規(guī)范服務，努力提高轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)的管理與服務水平，結合“規(guī)范服務年”活動，充分發(fā)揮行業(yè)監(jiān)管的職能作用，對轄區(qū)內(nèi)17家物業(yè)服務企業(yè)進行定期檢查和資質(zhì)動態(tài)考核，嚴把“準入關”。對不合格企業(yè)下達“限期整改”通知，進行整改。繼續(xù)推行“專業(yè)管理、業(yè)主自治、社區(qū)管理”的擇優(yōu)管理模式，下好物管這盤棋。以“和諧小區(qū)大家建”為主題，經(jīng)常組織開展不同形式的宣傳活動，專門制作宣傳版面28塊，在各小區(qū)巡回宣傳，現(xiàn)場解答群眾的熱點和難點問題，對出現(xiàn)的問題，綜合考慮解決辦法，很好地化解了業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾，全面掌握了各個小區(qū)的動態(tài)和物業(yè)管理情況。在實際工作中，一是堅持星期一分局工作例會后，召開物業(yè)工作會，針對上周接訪后的意見，收集、整理后上報市局物業(yè)科，并具體布置這個星期的物業(yè)接訪工作；二是在社會上對各界人士發(fā)放征詢表，廣泛征求不同層面人員對物業(yè)管理工作的意見和建議；三是在小區(qū)發(fā)放宣傳材料，普及物業(yè)管理方面的知識；四是制定郾城分局物業(yè)管理公示牌，公布負責該小區(qū)的責任人、小區(qū)物業(yè)經(jīng)理、小區(qū)特邀監(jiān)督員等聯(lián)系方式，加大監(jiān)管力度；五是積極開展局長接待日活動，每周三上午8：3012：00由帶班分局局長值班，場處理業(yè)主反映的意見和建議�？剖移渌�同志，各司其職，各負其責。

平凡與偉大緊密相連，在現(xiàn)代社會中，有些人不愿做那些認為是平凡的事，而楊曉麗同志就是用這些平凡的事跡踐行著一個共產(chǎn)黨員的本色，她沒有轟轟烈烈的偉業(yè)，也沒有驚天動地的壯舉，只是在平凡的工作崗位上把平凡的事做得那么不平凡，用自己的行動，實踐著一個普通共產(chǎn)黨人的先進性。雖然取得了一些成績，但她絕不滿足，她將繼續(xù)在本職崗位上，與時俱進，迎接新挑戰(zhàn)，創(chuàng)造新業(yè)績，繼續(xù)展示巾幗不讓須眉的風采！

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追求卓越持續(xù)創(chuàng)新

物業(yè)管理先進單位申報材料（中海物業(yè)）

前言

深圳市中海物業(yè)管理有限公司是專門從事物業(yè)管理業(yè)務、具有獨立法人資格的企業(yè)。公司自1991年于深圳成立以來，嚴格遵循“業(yè)主至上、服務第一”的工作宗旨，大力倡導“嚴格苛求、自覺奉獻”的工作精神。在秉承香港先進物業(yè)管理模式的基礎上，融會世界各國先進物業(yè)管理經(jīng)驗，結合中國內(nèi)地的實際國情、社情，大膽實踐、科學總結、不斷創(chuàng)新，探索出極具特色和魅力的中海物業(yè)管理模式。這一模式自201*年以來更以動感、開放、真誠、創(chuàng)新的姿態(tài)，不斷豐富內(nèi)涵、完善理念、凸現(xiàn)品牌，顯示出鮮活的生命力和旺盛的創(chuàng)造力。

公司的經(jīng)營活動以物業(yè)管理為主，同時開展電梯安裝保養(yǎng)、機電設備維修、二次供水設施和高樓外墻清洗及物業(yè)智能化系統(tǒng)設計、集成、施工、調(diào)試及維修等專業(yè)經(jīng)營。中海人勇于開拓、銳意進取，風雨數(shù)載，歷盡艱辛，目前已發(fā)展成為擁有高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術人才近400名、下轄3家子公司、擁有8家公司股權的集團化企業(yè)。

中海物業(yè)管理模式除在深圳、北京等大城市取得驕人的成績外，更已輸出至杭州、南京、天津、重慶、珠海、貴陽、武漢、昆明、長沙、石家莊、長春、鄭州、南寧、桂林、沈陽等30多個大城市，簽約管理物業(yè)總面積達201*多萬平方米�！爸泻：侥浮睔鈩萑绾纭⒊孙L破浪、昂首向前。

中海物業(yè)十二年歷程，創(chuàng)造了中國物業(yè)管理行業(yè)的多項之最：已經(jīng)建成國家示范小區(qū)（大廈）18個，為國內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)擁有國優(yōu)數(shù)量最多；1996年2月在中國服務行業(yè)第一家獲得ISO9000國際質(zhì)量管理體系認證；1999年11月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001國際環(huán)境管理體系認證，201*年8月順利通過ISO9000質(zhì)量管理、ISO14000環(huán)境管理、OHSAS18000職業(yè)安全健康管理三套管理體系一體化認證。此外，還有眾多的全國同行業(yè)第一。

中海物業(yè)以時效、質(zhì)效、綜效、情效為原則，系統(tǒng)制訂了十個系列、一萬多個數(shù)據(jù)化的服務作業(yè)標準，寓精誠服務于精細管理之中，釀精彩生活于精心呵護間。中海物業(yè)全心全意為顧客打造安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的生活及工作環(huán)境。中海物業(yè)的品牌效應和物超所值的優(yōu)良服務提高了所接管物業(yè)的附加值，確保了物業(yè)投資者的未來收益。

十多年來，中海物業(yè)高水平的管理和優(yōu)質(zhì)的服務不僅獲得了廣大業(yè)主的信任，而且贏得了良好的社會聲譽，201*年榮獲深圳質(zhì)量管理將提名獎（服務行業(yè)唯一一家），截止201*年底，本公司共獲得國家、省及市、區(qū)級各種榮譽稱號396項；國內(nèi)新聞媒體的表揚報道多達千次以上；慕名前來公司參觀考察的國內(nèi)外各界人士逾六萬人次；建設部有關領導在不同場合多次指出：深圳市中海物業(yè)管理有限公司是我國物業(yè)管理行業(yè)第一品牌，中海物業(yè)代表了中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。中海物業(yè)為推動和發(fā)展我國的物業(yè)管理事業(yè)做出了突出的貢獻。

“管就高標準、干就創(chuàng)一流”的服務追求，使中海物業(yè)獨樹一幟，始終引領時代潮流，“高檔物業(yè)特征、優(yōu)質(zhì)服務標志”的品牌風格，使中海物業(yè)出類拔萃，一直廣為同業(yè)推崇、倍受顧客擁戴。

中海物業(yè)堅持規(guī)�；�發(fā)展、網(wǎng)絡化運營、信息化管理、專業(yè)化增效的發(fā)展戰(zhàn)略，以“創(chuàng)新、進取、嚴謹、扎實”的一貫作風，認真履行對廣大業(yè)主的承諾“讓您和您的子孫后代永遠滿意”！

一、領導是企業(yè)成功與發(fā)展的關鍵

人是管理活動的主體，也是管理活動的客體。人的積極性、主觀能動性、創(chuàng)造性的充分發(fā)揮、人的素質(zhì)的全面發(fā)展和提高既是有效管理的基礎前提條件，也是有效管理應達到的效果。公司的管理取決于各級人員的意識、能力和主動精神。公司領導者的作用體現(xiàn)在將公司的運作方向與公司宗旨統(tǒng)一，并促使一致，創(chuàng)造一個全體員工能充分參與并實現(xiàn)長遠目標的內(nèi)部氛圍和環(huán)境。所以領導是公司成功與發(fā)展的關鍵。

1、

描繪清晰的遠景

中海物業(yè)公司為了建立未來發(fā)展的藍圖，確定了遠景規(guī)劃和具有可測性、挑戰(zhàn)性的企業(yè)目標。在每一年的目標制定中都體現(xiàn)了持續(xù)改進的原則。根據(jù)中國海外集團滾動發(fā)展規(guī)劃的要求，依據(jù)深圳物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，以及相關的法規(guī)政策制定了滾動發(fā)展八年規(guī)劃、三年規(guī)劃，為今后的發(fā)展確定了方針和目標。要建設智慧與實戰(zhàn)相結合的經(jīng)營班子，來引領公司的發(fā)展。要建立平等、自由競爭的體制、機制。要實現(xiàn)管理觀念的轉(zhuǎn)變。

2、

關愛員工

在公司發(fā)展壯大的同時，公司注重廣大員工生活質(zhì)量的改善，注重提高收入福利水平，公司201*年進行了薪金福利改革，實現(xiàn)員工收入的貨幣化，保證廣大員工的實際收入水平位于同行業(yè)的前列。同時為員工提供住房、用餐、保險、交通等良好的福利項目，為廣大員工

的安心工作提供良好的后勤保障。

為了使員工有一個良好的工作環(huán)境，公司對現(xiàn)有辦公場所進行裝修改造，工作環(huán)境煥然一新。同時倡導廣大員工發(fā)揚“一張紙兩面用”的節(jié)約精神，保持辦公場所的清潔、整齊。同時也對員工食堂進行了改造，一個過去破舊的面貌，更重要的是對員工食堂伙食的改善。還為單身無房居住的員工提供員工宿舍。切實讓員工感到寢食無憂、安居樂業(yè)。

特別是非典流行期間，公司增設音響等設備，每日組織員工做工間操，每周組織員工登山比賽、打羽毛球等。公司更是投入了大量物力，購買藥物，定期消毒，食堂每日提供中藥湯料。公司員工及所管轄的小區(qū)內(nèi)無一類非典疫情。尤其是公司通過一體化管理體系認證后，更是把關愛員工身心作為公司的管理方針之一，投入資金改善工作環(huán)境，提供勞動防護用具，各方面的工作環(huán)境、生活環(huán)境、學習環(huán)境都有較大的改善。

3、

創(chuàng)造和諧有序的工作環(huán)境

建立一種互相信任的關系尤為重要，領導對下屬的信任、員工之間的信任將使公司具有凝聚力，并可形成一個良好的寬松環(huán)境，公司的員工會自動消除畏懼感，并能充分發(fā)表自己的見解、觀點，提高公司的創(chuàng)造力。中海物業(yè)公司的領導尊重人才、重視人才，充分調(diào)動了員工的積極性，發(fā)揮了員工的主動性，為員工提供了合理資源，創(chuàng)造了良好的工作條件和環(huán)境。

4、

采取有效的激勵機制

我公司領導充分發(fā)揮員工的作用和潛能，確保符合實事求是、適時、適度、公平合理、物質(zhì)激勵和精神激勵相結合的原則，使員工從自己工作業(yè)績中得到成就感，并意識到自己對公司的貢獻，也不斷從工作的不足之中找到差距以求改進。201*年公司在經(jīng)過充分調(diào)研的基礎上，制訂了詳細而具體的績效考核制度，公司能正確評估員工的業(yè)績，通過獎懲和人性化的管理來激勵員工的積極性，使員工能以主人翁責任感正確處理和解決問題。

5、

貫徹以顧客為關注焦點的理念

通過服務對所接觸的人進行識別，來確定哪些是我們的顧客，通過識別可分為業(yè)主、物業(yè)使用人、合作者、（協(xié)作方、發(fā)展商等）支持者、（業(yè)委會、政府職能、主管部門等），只有識別了顧客，才能了解他們不同的需要和期望。根據(jù)所獲得信息來判斷顧客的要求，了解并掌握這些要求，爭取滿足他們的需求。例：隨著人們收入的增長，人們不再滿足于一生只買一次房，人們更將住房當作財產(chǎn)來對待，更加關心房產(chǎn)的保值、增值、租賃和流通等問題，所以也加重了物業(yè)管理的負擔。為了滿足業(yè)主的需求，我公司增加了許多義務和有償服務，幫助顧客解決一些實際問題，提供了許多家庭需求，例：定購牛奶、機票、房屋租賃、轉(zhuǎn)讓等多方面的信息和實際生活幫助，得到了顧客的贊賞。我公司要求員工做到：禮以和眾，

誠以待人，廣結善源，多交朋友，待發(fā)展商為座上賓，視發(fā)展商為重要伙伴，服從政府職能部門的領導，造就了良好的社會環(huán)境。例如：201*年公司下屬的管理處投入50多萬元，為中銀花園硬件改造方面做了大量工作。尤其是201*年，公司提出了“提升樓宇價值”的理念，組成調(diào)研組，投入資金200多萬元重點對小區(qū)進行環(huán)境改造、翻新，重點解決業(yè)主普遍關注的問題，滿足業(yè)主顯性需求的同時，滿足業(yè)主隱性的和潛在的需求。

2）與顧客進行良好的溝通，召開各式聯(lián)歡會、座談會、研討會

公司與顧客的關系是通過管理人員為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務為紐帶而產(chǎn)生的，良好的顧客關系有助于保持顧客的忠誠，改進顧客滿意的程度。我公司要求各管理處要主動征詢顧客對我們管理中的意見，定期召開聯(lián)歡會、座談會、研討會，與顧客進行有效的聯(lián)絡與溝通，及時獲得重要的信息，為公司持續(xù)改進提供系統(tǒng)的活動。

3）采取事實求實的態(tài)度征詢顧客意見和建議。

測量顧客的滿意是為了評價公司預期的目標是否達到并為進一步改進提供依據(jù)。中海物業(yè)為了對顧客的滿意進行有效測量，每年進行一次管理意見征詢調(diào)查，每月質(zhì)量管理部檢查時，要對顧客進行抽樣調(diào)查。當發(fā)現(xiàn)有顧客對我們的管理有意見時，積極采取有效的措施及早解決問題，還要對處理意見的結果進行驗證。最終達到顧客三滿意:a）理念滿意；就是讓顧客對公司的經(jīng)營理念感到滿意。這其中包括公司的經(jīng)營宗旨、質(zhì)量方針、企業(yè)精神、企業(yè)文化和服務的承諾。理念滿意是顧客滿意的核心，它是取得顧客信任、理解、關心和支持不可缺少的部分。b）行為滿意；就是急顧客所急、想顧客所想，所有的經(jīng)營行為得到業(yè)主的認可。c）視覺滿意；就是將公司的可視形象展現(xiàn)給顧客，獲得顧客的滿意。它包括公司名稱、品牌標識、企業(yè)形象、員工制服、禮貌用語等。

6、調(diào)整公司運營管理模式

1)按照公司新時期規(guī)劃下的發(fā)展思路，構建三個平臺。一是資源平臺，二是管理平臺，三是決策平臺。這三個平臺的關系既相互分離，又相互依存。資源平臺是公司的物質(zhì)基礎，管理平臺是今年的工作重點，決策平臺是公司發(fā)展的關鍵。通過三個平臺的構建，確保公司新的經(jīng)營戰(zhàn)略方針得以實現(xiàn)。

a)構建資源平臺，主要是指立足于公司自有項目、拓展項目和專業(yè)公司的項目，充分利用品牌以及管理服務經(jīng)驗等方面的資源優(yōu)勢，有力地拓展市場規(guī)模，搶占市場份額,著力提升公司的核心競爭能力，從管理、拓展、專業(yè)發(fā)展這三個方面構建一個新的資源平臺，為公司的后續(xù)發(fā)展打好基礎。

b)構建管理平臺，主要是強化公司內(nèi)部的職能管理和質(zhì)量管理。一是全面推行信息化

管理，建立公司內(nèi)部完整的辦公局域網(wǎng)絡，建立公司電子商務站；建立公司電子郵件系統(tǒng)；建立公司內(nèi)部主頁，實現(xiàn)公司部分管理職能網(wǎng)絡化和無紙化。完成中海家園網(wǎng)的技術平臺遷移和網(wǎng)站開發(fā)，完成管理處管理軟件開發(fā)，及公司辦公、業(yè)務、財務、服務、客戶合約等數(shù)據(jù)資料一體化管理。通過信息化建設，最終實現(xiàn)提高企業(yè)的經(jīng)營決策水平，鞏固和優(yōu)化與業(yè)主及供應商關系，建立有效的運營的成本分析和控制機制的目的。二是調(diào)整和完善公司管理架構，優(yōu)化隊伍建設，建立結構合理的人才隊伍，實現(xiàn)人力資源的合理配置。按照決策層、管理層、操作層的職責分工，發(fā)揮各自的職能作用，提高管理服務水平，改善工作方法。

c）構建決策平臺，主要是面對市場和政策走向，把握公司的發(fā)展方向，堅持集體決策與民主決策的有機結合，充分發(fā)揮由公司領導和部門負責人組成的“智囊團”的作用，合理運籌、科學謀劃公司發(fā)展大計，提高公司整體工作的可計劃性和可操作性。同時鼓勵廣大員工積極建言獻策，提出合理化建議。根據(jù)集團的安排，穩(wěn)步推進公司股份制改造，實行公司管理人員和技術骨干持股，構建公司利益共同體，最大限度地挖掘管理層的主觀能動性和創(chuàng)造性。

2)抓好市場拓展工作（簡稱三個拓展）

公司要實現(xiàn)規(guī)�；�、集約化經(jīng)營，必須開拓市場，通過市場積累資金、鍛煉人才、提升競爭能力。公司要實現(xiàn)規(guī)�；�，集約化經(jīng)營，必須開拓市場。多年來，集團始終是支持我們拓展的。至201*年，公司簽約管理的項目已經(jīng)超過201*萬平方米，遍及全國30多個大中城市。在努力拓展長期全委項目、努力拓展顧問項目、努力為專業(yè)公司拓展項目的思路指導下考慮作好以下三個調(diào)整：

a）作好拓展區(qū)域的選擇調(diào)整。由于我國經(jīng)濟發(fā)展不平衡，拓展業(yè)務在地區(qū)上應有選擇，以利于長期發(fā)展，培育市場。一是，在珠江三角洲選擇。以深圳為基地，重點發(fā)展珠江三角洲的全委項目，兼顧顧問項目和專業(yè)項目。二是，在中心城市選擇。在有幅射作用的中心城市如海南、杭州、沈陽，重點發(fā)展顧問項目，兼顧全委項目和專業(yè)項目。第三，在發(fā)達城市選擇。在直轄市、經(jīng)濟發(fā)達城市如北京、大連、青島、重慶、天津、廈門等重點發(fā)展全委項目，兼顧顧問項目和專業(yè)項目。當?shù)貥I(yè)務發(fā)展起來之后，管理實行本地化。四是，在各大機關選擇。

b）作好拓展類型的調(diào)整。主要是尋求多種物業(yè)類型，尋求多種合作方式。幾年來，公司拓展業(yè)務局限于住宅和顧問，忽略了一部份有價值的項目和有發(fā)展前景的合作機會。今后要努力向?qū)懽謽恰⒋笮蜕虖B、會館、口岸，機關，部隊營房，醫(yī)院，學校，工廠等不同類型的物業(yè)拓展，壯大公司的綜合管理能力。

c）作好合作方式的調(diào)整。要主動探索多種合作方式，如對內(nèi)地物業(yè)公司的指導、顧問；與內(nèi)地發(fā)展商合辦物業(yè)公司；與內(nèi)地物業(yè)公司合作經(jīng)營；與部隊、機關、學校的合作；提供前期顧問，全程策劃，創(chuàng)優(yōu)顧問，制度方案等。要尋求對“小公司大物業(yè)”的并購機會，如特區(qū)報業(yè)大廈，通訊樞紐指揮中心，財稅大廈等等。要發(fā)揮公司員工的作用，特別是管理處主任以及其他社會關系的作用，中介機構的作用，來共同拓展業(yè)務，給予報酬。

3）優(yōu)先實現(xiàn)公司管理信息化

隨著現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，常規(guī)的管理手段已無法滿足現(xiàn)代物業(yè)管理的需要。中國加入WTO，為服務行業(yè)和機構帶來極大的沖擊和挑戰(zhàn)，客戶服務走進了新的時代，提高信息的管理水平是提升公司競爭力的核心任務。必須按計劃妥善完成公司的科技改造，實現(xiàn)信息化管理。

4）加強公司領導班子的隊伍建設

公司要實現(xiàn)長期、穩(wěn)定、快速的發(fā)展，關鍵在領導班子，公司領導班子的思想水平，作風建設，廉潔自律，業(yè)務能力，管理能力，創(chuàng)新精神，實干精神，對今后公司發(fā)展至關重要。公司領導班子在集團領導下，恪盡職守，全心全意為公司服務，率領全體員工為實現(xiàn)公司規(guī)劃和目標而努力奮斗。建立新的用人機制。堅持外部招聘為主，內(nèi)部培養(yǎng)并重，關系介紹為輔的原則，吸收中高級管理人才和專業(yè)技術人才來公司工作，在人才開發(fā)上形成良性循環(huán)，為后續(xù)發(fā)展儲備人才。堅持任人唯賢，德才并重的原則用人，客觀準確地掌握員工的真實情況，增加進人用人的透明度，防止少數(shù)人或個別人說了算。嚴格執(zhí)行公司的規(guī)章制度和紀律，及時處理損害公司和員工利益的個別人，以調(diào)動員工的積極性。科學合理地配好二級班子。搭配好人員的年齡結構，知識結構專業(yè)技術結構，經(jīng)驗和特長結構科學合理的定崗、定編、定員，降低人力成本，實行人力資本量化管理。建立科學的考核、考查機制。把最合適的人用到最合適的位置。努力培養(yǎng)物業(yè)管理專才，提倡一專多能，培養(yǎng)管理人員多方面的才干，如學法、懂法、善于和用戶溝通等。建立物業(yè)管理經(jīng)理人制。培養(yǎng)一批30歲到40歲的中高級管理人才，建立管理處主任和部門經(jīng)理級職制，把責任、業(yè)績、薪酬有機結合起來；建立考評制，把業(yè)績和獎勵、級職評定結合起來。

二、強化品質(zhì)管理

1、

三套體系的認證。獲得國家認證中心認可，已申報科技創(chuàng)新獎

201*年公司順利通過ISO9000質(zhì)量管理、ISO14000環(huán)境管理、OHSAS18000職業(yè)安全健康一體化管理體系認證，由此標志我公司的質(zhì)量管理、環(huán)境管理、職業(yè)健康安全管理又邁上了一個新的臺階。雖然認證的范圍是公司總部、中海華庭管理處和陽光棕櫚園管理處，但在

后期的工作中，我們又逐步推廣，在公司內(nèi)部所有的全委項目中貫徹執(zhí)行ISO9000、ISO140001、OHSAS18000管理體系標準和方法。我們以“守法誠信、關愛身心、綠色環(huán)保、安全溫馨、追求卓越、持續(xù)創(chuàng)新”為管理方針，為公司的持續(xù)發(fā)展努力探索。

我公司按照PDCA的管理模式，編制的一體化管理體系文件，著重過程管理，將每一個過程、子過程都按照PDCA的模式進行管理、改進、提高，環(huán)環(huán)都受控，編寫的文件深得認證中心有關專家的好評，認證中心有關中海物業(yè)一體化PDCA管理模式的論文已榮獲國家認可委頒發(fā)的一等獎，目前深圳認證中心已就該項目申報科技創(chuàng)新獎。

2、檢查標準滲透三套體系

201*年通過一體化管理體系認證后，我們將三套管理體系的要求、法律法規(guī)的要求、國優(yōu)小區(qū)考評標準的要求融合在一起，建立了公司內(nèi)部的檢查標準，實行嚴格的月檢評分制度，評分結果直接與管理處的經(jīng)濟效益掛鉤，不斷加大監(jiān)管力度，督促管理處提升服務質(zhì)量和服務水平。

3、為業(yè)主辦實事，重視業(yè)主投訴和抱怨

公司在物業(yè)管理中以質(zhì)量管理八項原則為中心，全面關注顧客的需求，通過持續(xù)的與

顧客保持多種方式的溝通，包括提供服務前、服務中和服務后的各階段，對服務過程的相關信息及時有效地收集和分析，確保公司提供的服務滿足顧客的要求。公司通過網(wǎng)絡、電話通信、新聞媒介、投訴來訪、顧客回訪、業(yè)主意見征詢等方式多方收集顧客的需求。公司對每一個管理區(qū)域都建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務的報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度并建立《回訪記錄》。在顧客信息收集后每月要對信息進行匯總分析，提出糾正預防措施，實現(xiàn)顧客的滿意。公司帶每年至少組織一次內(nèi)審、管理評審，并定期向顧客發(fā)放物業(yè)管理服務工作征求意見表，對合理的建議做到及時整改，顧客滿意率達到95%以上，以此實現(xiàn)公司質(zhì)量體系的有效運行。顧客需求信息的處理上，處理及時率達到100%，有效投訴率控制在2以下。

三、形成企業(yè)核心競爭力

1、

形成企業(yè)鮮明的特色

公司有較大面積的物業(yè)資源。中國海外建筑（深圳）有限公司是深圳市最具實力的地產(chǎn)公司之一，該公司注重質(zhì)量，講求精品，為物業(yè)公司提供九個精品樓盤100多萬平方米物業(yè)。有較多數(shù)量的市場份額。201*年公司簽約管理的項目已突破201*萬平方米，業(yè)務遍及國內(nèi)

30多個大中城市。有較充足的財力支持和滿足自身管理需要的專業(yè)化公司。組建了樓宇科技公司、電梯工程公司，社區(qū)環(huán)境工程公司，中�；ㄔ访缒竟�應基地、中海家園服務網(wǎng)等相關業(yè)務研發(fā)工作。有良好的品牌基礎。起點高。公司自91年組建開始，就在中海集團物業(yè)管理公司的具體指導下、按照香港模式原原本本地運作了兩年，是國內(nèi)唯一一家真正引進香港物業(yè)管理的企業(yè)。96年全國第一家通過物業(yè)管理ISO9002國際質(zhì)量標準體系認證，201*年又通過ISO14000國際環(huán)境質(zhì)量標準認證。201*年又通過ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系一體化認證。中海物業(yè)是中海旗下的企業(yè)，秉承了中海集團的企業(yè)文化和“真誠團結、艱苦奮斗、積極進取、嚴格苛求、無私奉獻”的企業(yè)精神。本著國內(nèi)的思想工作優(yōu)勢與香港先進管理經(jīng)驗相結合的原則，形成了“依法管理、竭誠服務、業(yè)主至上、服務第一、不干則已、干則一流”的企業(yè)風格，得到業(yè)內(nèi)及業(yè)主的認同。

2、構建專業(yè)化、法律化、人性化的管理新理念

首先，物業(yè)管理是一門專業(yè)。既需要高學歷、高素質(zhì)的人才，也需要網(wǎng)絡等先進科技，同時也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。無人化管理、智能化管理都是未來物業(yè)管理的發(fā)展方向，因此要求我們必須走專業(yè)化道路；其次，針對當前物業(yè)管理糾紛愈演愈烈的現(xiàn)狀，我們中海物業(yè)堅持依法管理、規(guī)范服務，盡可能地把問題解決在萌芽狀態(tài)，以防患于未然；再就是大力倡導和推行人性化管理，牢固樹立“業(yè)主至上、服務第一”的思想，堅持真心為人、真情感人、真切助人的作風，處處體現(xiàn)服務的人情味，把剛性化的制度與人性化的激勵有機結合起來，逐步形成了“高標準、精細化、零缺陷”的質(zhì)量觀，“誠信立身、科技興企”的經(jīng)營觀，“服務是資源、是事業(yè)、是靈魂”的服務觀，“識人重品、用人唯能”的用人觀，“一張紙兩面用”的節(jié)約觀等等。陸續(xù)推出了氛圍管理、智能管理等個性化管理模式，體現(xiàn)了中海品牌的行業(yè)特色。

3、構建團隊精神

中海物業(yè)始終注重培養(yǎng)團隊精神，充分發(fā)揮公司領導班子的榜樣示范作用和團隊的主力軍作用，不斷提升公司的整體凝聚力、戰(zhàn)斗力、競爭力。通過一些活動和載體的訓練、熏陶，初步樹立了一個強大的中�！懊翡J、精誠”團隊精神，即思路前瞻，常新自我，洞燭先機，行動迅速；即誠實坦率，服務精心，恪守信諾，以信持譽；實力即強稠素質(zhì)，強化實戰(zhàn)，實效為本，維系權威。

成績卓著的企業(yè)能創(chuàng)造一種內(nèi)涵豐富、道德高尚，為大家所接受的文化準則，激發(fā)員工做出不同凡響的貢獻，產(chǎn)生高度價值的目標感。一個組織能長久生存下來，最主要的條件不是結構形式，不是管理技能，而是執(zhí)著的信念和精神力量，以及它對全體員工的感召力。有了良好的企業(yè)形象才能樹立良好的社會形象。公司新的企業(yè)文化，除上述內(nèi)容還應包括企業(yè)

性質(zhì)，發(fā)展方向，管理目標，經(jīng)營理念，品質(zhì)追求，形象識別，創(chuàng)新思維，貢獻社會等。從而形成了中海物業(yè)的卓越的企業(yè)文化。

4、

環(huán)境管理

公司重視自然資源的保護和合理利用，積極進行環(huán)保宣傳，全員開展節(jié)能降耗活動，通過資源節(jié)約、循環(huán)利用等方式減少日常工作、日常生活所產(chǎn)生的廢物。對所管轄的小區(qū)進行設施設備方面的改造，節(jié)水節(jié)電效果顯著，相關管理處設立分類垃圾箱，舊書報、易拉罐、可樂瓶等可以再利用的進行分類回收，廢電池、燈管等有毒有害的垃圾分類處理，垃圾日產(chǎn)日清，降低對環(huán)境的污染。對發(fā)展商、分包方、供應商、小區(qū)住戶等相關方的環(huán)保宣傳也一直長抓不懈。發(fā)放“愛護家園、從我做起”等內(nèi)容的宣傳卡片，定期出宣傳專欄，只要環(huán)保局有新的宣傳教育資料，小區(qū)內(nèi)都要及時宣傳張貼。同時，管理處注意日常環(huán)保資料的收集，從報紙、書籍查找一些有關環(huán)保知識，或出宣傳板報，或購買環(huán)保書籍向相關方發(fā)放，以加強宣傳的力度。中海藝術團在各小區(qū)之間進行環(huán)保專題的大型文藝演出活動，舉辦環(huán)保宣傳晚會，組織環(huán)保積極人士座談，共同探討環(huán)保工作。組織兒童環(huán)保繪畫展覽，在各電梯、走廊處張貼節(jié)水節(jié)電宣傳單，裝修管理中向裝修戶宣傳綠色裝修，發(fā)放三色垃圾袋等等。使小區(qū)自覺地參與環(huán)保行動。以一帶百、以百帶千對提高社會群體環(huán)保意識的作用是不可估量的。

5、

關注員工職業(yè)健康

物業(yè)管理為服務行業(yè)，職業(yè)危險度較低，但我公司對安全也高度重視，毫不松懈，建立了嚴格的規(guī)章制度，并成立安全委員會，每個單位均指定有安全負責人。201*年8月公司順利通過了OHSAS18001職業(yè)安全健康管理體系認證。公司也把關愛員工身心作為管理方針內(nèi)容之一。

公司對每一工作過程中可能涉及到的危險源進行識別評價，提前做好預防措施。發(fā)生微小事故，調(diào)查分析原因，采取糾正預防措施，舉一反三，強化職業(yè)安全健康意識。經(jīng)過嚴格的安全衛(wèi)生管理及全體員工的共同努力，安全管理方面取得了良好的效果，我公司從未發(fā)生過一起重大安全事故。公司在改善員工工作環(huán)境、學習環(huán)境、生活環(huán)境方面也做了大量工作。

6、

優(yōu)化人力資源

隨著公司所接管小區(qū)面積的發(fā)展擴大，公司員工已有201*多人，這對公司的人力資源管理工作提出了較高的要求，為了保證公司發(fā)展對人力資源的較高要求，人力資源部積極建立完善公司人力資源管理體系，合理規(guī)劃整體人力資源管理調(diào)配體系。為了建立一支高素質(zhì)的員工隊伍，尤其是管理層隊伍，保證公司發(fā)展對高精尖人才的需求，人力資源部在嚴把進人關的原則下，開發(fā)多種渠道引進人才。同時，制定相關人力資源管理規(guī)定，保證人才的合

理利用和合理開發(fā)。

1）廣開渠道，引進人才

作為人才使用的重要前期工作，開辟良好的人才引進渠道，是吸收優(yōu)秀人才的重要保證。公司現(xiàn)主要有以下人才引進渠道：a）社會招聘：公司總體人力資源引進的原則是加大社會招聘的力度，充分利用多種社會資源，吸收高素質(zhì)人才進入公司。人力資源部根據(jù)各單位對人才的需求情況，不定期到人才大市場進行面向社會的公開招聘，并充分利用報紙、雜志、網(wǎng)絡等大眾化媒介選拔人才。b）網(wǎng)絡招聘：公司已同中國人才熱線簽訂了三年的會員協(xié)議，作為國內(nèi)較為完善的專業(yè)人力資源網(wǎng)站，人才熱線具有較高的知名度，其完善的管理體系，快捷、方便的操作，以及較高的訪問率，為我公司的人力資源配置的及時、有效提供了保證。c）接納高校學生：公司每年針對高校學生制定招聘計劃，吸收專業(yè)對口的應屆畢業(yè)生進入公司工作，這部分人才具有很大的可塑性，具有較強的學習精神和發(fā)展空間，同時利于中海文化的灌輸，有利于確立對企業(yè)較高的忠誠度。d）建立人才輸出基地：公司共建立了陜西、山東、河南、湖北等四個人才輸出基地，作為作業(yè)層人員引進的主要渠道。多渠道的建立，保證了公司對各種專業(yè)作業(yè)層人才的需求。截止201*年3月底，各人才輸出基地共為公司輸送作業(yè)層人才3000余人次，為公司的發(fā)展做出了極大的貢獻。

2）制定相關政策，嚴把進人關

為了規(guī)范由各種渠道進入公司工作的員工，公司制定相應的入職標準和考查標準，并制定嚴謹?shù)膷徫蝗温氋Y格，主要有以下幾方面的工作：a）在進行科學合理的職務分析的基礎上，制定嚴格的崗位任職資格。對于管理層人員的聘用，其基本條件應具有一定的社會經(jīng)驗，大專以上學歷，較強的計劃能力、管理能力、組織策劃能力、協(xié)調(diào)溝通能力，至少3年以上的工作經(jīng)驗。b）對內(nèi)部推薦制度加以完善。嚴格限定推薦人資格，只有在公司服務滿一年以上的員工，才具有推薦資格。推薦人責任限定，推薦人不得干預對被推薦人的管理，對于被推薦人的工作失誤造成的公司損失，推薦人承擔連帶賠償責任。一年內(nèi)推薦的人員不得超過一名，整個服務期內(nèi)推薦人員不得超過五名。對副經(jīng)理以上人員不實行推薦制度。c）對各專業(yè)化公司的用人制度加以完善，在現(xiàn)有基礎上加強對專業(yè)化公司人員錄用、薪資調(diào)整、崗位調(diào)整的管理，保證所引進人才的質(zhì)量。

3)定崗定編

為了保證各單位人員的合理使用，嚴格控制人力資源成本。公司對各部門職責進行重新修訂，以部門職責界定人員配置標準及資格，以次進行定編定崗工作，管理處的定編定崗工作以其管理面積、經(jīng)營成本及相關管理成本核定其用人標準。將在條件成熟的情況下，考慮

對部門副職以上人員實行崗位輪換制度，以實現(xiàn)人員的合理流動，激活員工的工作熱情，并培養(yǎng)具有綜合素質(zhì)的人才。建立良性的競爭上崗制度，實現(xiàn)人員崗位的適才配置，以利于發(fā)揮人才的專業(yè)特長。

4）員工教育

教育培訓工作的出發(fā)點是企業(yè)的生存與發(fā)展，培訓工作始終為企業(yè)的發(fā)展和品牌推介

服務。培訓最終目標就是使員工的成長速度能夠支撐企業(yè)的發(fā)展速度；使員工的綜合素質(zhì)能夠滿足企業(yè)發(fā)展的需求。為了使廣大員工的綜合素質(zhì)能夠持續(xù)提高，在廣泛的培訓需求調(diào)查基礎上對全員分類、分層實施以服務意識、市場意識為主要內(nèi)容、以不斷滿足客戶滿意度為核心的教育培訓。

公司對所有人員進行分層培訓，分為管理層、服務層、維修工、護衛(wèi)員、清潔綠化工

分別由公司教育培訓部、辦公室、工程部、安全部、清潔綠化部組織培訓。公司實施兩級培訓體系，一級培訓體系為公司教育培訓部的培訓體系，對公司管理層人員實施管理技能方面的培訓。主要職責是編制《教育培訓管理手冊》、《公司年度培訓規(guī)劃》和預算，組織和協(xié)調(diào)《公司年度培訓規(guī)劃》的實施，檢查指導各子公司、各管理處、各部門《季度培訓計劃》的制定和落實，負責選聘專業(yè)培訓教師和內(nèi)培教師的綜合素質(zhì)培訓和考核，組織公司內(nèi)部各類培訓教材的選定或編寫，負責管理層員工和作業(yè)層骨干員工的集中強化培訓，組織和管理外派培訓工作，統(tǒng)籌和落實外來培訓業(yè)務。二級培訓體系為公司各單位的培訓體系，各部門（各子公司、各管理處）舉辦的培訓活動側重于貫徹公司規(guī)章制度，提高員工操作技能以及待客態(tài)度、服務技巧、應變能力等工作所需的培訓項目。

為保障教育培訓工作切實可行地落實，公司建設了教育培訓基地、培訓中心等培訓設

施，每年有10萬元的教育培訓經(jīng)費保障培訓工作順利進行。公司大力支持和鼓勵員工以多種形式參加學習，以不斷提升自身的業(yè)務素質(zhì)，此外公司采取多種培訓方式讓員工參加學習。例如，周例培訓：每雙周的周一下午，管理層領導和經(jīng)理統(tǒng)一集中學習和培訓，培訓采用專題講座、研討；專題演講等方式舉行。舉行豐富多彩的文化活動，使員工能有積極健康的文化生活，以有利于公司文化的宣傳，有利于員工學習、接受中海文化的精髓，建立對公司的深厚感情。為此，公司將通過各種方式，豐富廣大員工的文化生活。

5）績效考核

201*年，公司在人力資源開發(fā)方面花費了大量的時間與精力，力求借業(yè)務高速擴展之機，調(diào)整公司人力資源結構，建立層次連接緊密的骨干隊伍梯隊，并有目的的調(diào)整專業(yè)配置，使之更加合理。在招聘、晉職、調(diào)薪等工作中，積極推行面試及聯(lián)合面試小組制度，力求將人力資源考核制度推向公正、透明。

6）資源管理

基礎設施維護是物業(yè)管理重要的、基礎性的工作，為了保證物業(yè)公用設施正常地發(fā)揮其使用功能，中海物業(yè)公司對物業(yè)的基礎設施按公司的《設備管理手冊》、《建筑/裝飾管理手冊》的標準進行有計劃的管理和維護。其中包括建筑物的管理和維護、設備設施的管理和維護（給排水系統(tǒng)、空調(diào)與通風系統(tǒng)、電氣工程設備系統(tǒng)、智能化樓宇的技術設備系統(tǒng)、電話通信設備）。由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災害因素的相互交叉影響或作用，房屋會逐漸陳舊、破損，使用價值也會逐步降低，為了延緩這個過程，中海在物業(yè)管理中經(jīng)常性的對物業(yè)進行維護、保養(yǎng)和修繕，以全面或部分地恢復或保持房屋原有的使用功能，防止、減少和控制其破損程度，使物業(yè)達到保值、增值的目的。房屋維護管理中:a）重視安全檢查，定期或不定期地對房屋進行檢查，隨時掌握房屋的質(zhì)量狀況和分布，及時發(fā)現(xiàn)房屋的危損情況，及時搶修加固，解除危險。b）編制房屋維修計劃、維修設計方案，落實房屋維修任務和施工組織設計。c）采用新技術、新工藝和新材料，提高維修質(zhì)量。d）評定房完損等級。使之符合城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部制定頒布的《房屋完損等級評定標準》。設備設施管理主要做好維修管理和運行管理，具體的管理措施主要有：a）建立設備管理賬冊和重要設施的技術檔案；b）建立設備卡；c）建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度；d）建立設備大、中修工程的驗收制度，積累有關技術資料；e）建立設備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度；f）建立年度設備清查、統(tǒng)計、核對和使用鑒定制度。在物業(yè)日常服務過程中建立并落實維修服務承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高于1%，并設有《回訪記錄》。通過對基礎設施設備的維護保養(yǎng)，達到了紅旗設備率20%；電梯、供水、供電、消防等關鍵設備及房屋建筑完好率99%的標準。

7）供方合作

合格的分包方是保證質(zhì)量的基礎，在選擇分包方方面首先根據(jù)公司規(guī)定的在三家及三家以上分包方中進行評審。審核分包方成立時間、注冊資金、技術設備資料及服務價格。資質(zhì)證書、公司簡介、運輸設備資料、企業(yè)文化、管理人員和操作層人員的比例、辦公場地、清潔工地的現(xiàn)場質(zhì)量、同行評價和行業(yè)收費標準等是否具有承擔分包工程的實力。經(jīng)過詳細的審查和嚴格的審核，擁有了清潔、消殺、清運的一批合格而穩(wěn)定的合作方，建立了良好的合作關系。在日常的服務中，雙方的合作項目經(jīng)過各級領導的檢查都得到了好評。因雙方合作默契，管理和服務上能夠質(zhì)量、目標統(tǒng)一，是擁有穩(wěn)定供方的基礎。質(zhì)量是企業(yè)的生存命脈，效益和規(guī)模是企業(yè)的追求，嚴抓質(zhì)量是雙方的共同目標。為保證服務質(zhì)量建立了一級檢查，二級檢查，三級檢查和合作方的突擊檢查及例行檢查。一級檢查是管理處組織的，要求供方駐場主管參加，在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題要求及時給予解決，并做好紀錄；二級檢查是公司質(zhì)量

管理部組織，要求供方的質(zhì)量主管領導參加，對于查出的不合格項按雙方約定的打分制處理（見樓檢表）。三級檢查是質(zhì)量檢查的最高級別檢查，要求供方主持日常管理工作的主管領導參加。雙方按規(guī)定的時間和標準對合作的工地逐個檢查，進行現(xiàn)場通報和現(xiàn)場打分。然后對各工地出現(xiàn)的不合格項進行歸類消項。對一些重復發(fā)生的問題分解原因，如是管理造成要追求管理上的原因，因清潔不到位或不認真產(chǎn)生的要追求分包方的責任。檢查完后召開分包方座談會，要求他們在自己組織的抽查中，多查一下容易被遺漏的死角，要分重點和次點，服務頻次要根據(jù)人流量和物業(yè)使用的功能調(diào)整配置。如發(fā)現(xiàn)分包方對我司榮譽和聲譽造成嚴重影響，管理處即時將情況上報公司，由公司清潔綠化部向分包方發(fā)出書面警告，年內(nèi)書面警告累積達三次，取消分包方資格，因有健全的制度和定期的勾通，確保了規(guī)定的質(zhì)量指標（見檢查標準）。隨著公司業(yè)務的迅猛擴張，對我們提供的服務質(zhì)量要求越來越高。服務不斷改進、更新，質(zhì)量不斷提高，我們要不斷吸取新的知識，掌握先進的技術，服務好我們承接的各層次的物管項目。要求分包單位掌握和學習質(zhì)量體系文件，跟上公司的質(zhì)量要求。對供方的員工定期培訓，灌輸我們先進的管理理念和技術要求。市場的發(fā)展和時代的進步，面對的服務對象是多面的而且要求技術全面。如供方的服務意識、服務技能滿足不了客戶的要求，勢必影響發(fā)展。不同階段的對分包方進行定向的培訓、交流，掌握市場信息，服務需求，達到共同發(fā)展的目的，在我們的影響下，多家分包單位都取得了ISO9002--14000質(zhì)量體系證書，服務方面明顯得到了升華，在業(yè)務的擴張上取得了同步發(fā)展，管理上也取得了雙贏的效果，因管理上一心，拓展時同步雙方建立了密切的合作關系。

四、企業(yè)效益

財務的職能是定期編制財務預算，科學、準確地記錄公司發(fā)生的經(jīng)濟活動，及時地收集和報送財務數(shù)據(jù)，定期組織對成本費用和效益的統(tǒng)計、分析并提出合理化建議，根據(jù)預算執(zhí)行情況及時進行監(jiān)控，促使公司向整體績效最優(yōu)化方向發(fā)展。經(jīng)營績效反映于財務會計報表之中，基于會計報表數(shù)據(jù)得出的財務指標最能直接地反映公司的經(jīng)營成果和發(fā)展趨勢。

公司自1992年繳納稅款8.12萬元開始，逐年上升，十多年來累計繳納稅款達5666.19萬元。在1999-201*的三年中，公司資本（即所有者權益）價值得到了有效的增長，資本保值增值率分別為29.21％，44.5％，84.44％，通過三年的資本運作，資本價值提升了近1.1倍。

資金的管理是公司財務管理的重要環(huán)節(jié)，定期的資金流量預測和資金預算報告，是有效監(jiān)控資金使用的重要措施。每個會計年度初，財務部門會編制下一年度的詳細財務預算，對

收入、成本、費用及資金的運用分別制定出年度計劃，作為指導下一年度經(jīng)濟活動的依據(jù)。每月財務部門會根據(jù)收集、記錄的財務數(shù)據(jù)，進行成本費用和利潤的統(tǒng)計，做出財務報告。通過相關財務數(shù)據(jù)的分析，可比期間的相關數(shù)據(jù)的對比，實際與預算的對比，揭示發(fā)生偏差的原因，做出財務預警，以加速資金周轉(zhuǎn)、提高資本利潤率、加快應收賬款的回收速度等，使財務指標不至偏離預算太遠，或者根據(jù)具體情況適當做出預算調(diào)整。在對預算執(zhí)行的監(jiān)控當中，財務指標被控制在適當?shù)姆秶�之�?nèi)，工作方法得到改進，工作效率得到提高，資金周轉(zhuǎn)加快，資產(chǎn)利用率也大大改善。

隨著公司的發(fā)展壯大，公司也為社會創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會和就業(yè)崗位，公司目前的在編員工已經(jīng)達到201*多人。

我公司制定了嚴格的治安、消防管理制度，制定了各種應急流程和處理措施，每年嚴格按法律法規(guī)和公司要求進行消防和其他應急事故處理的演習。針對住宅樓出租率高的特點，建立了入住、搬出、來訪登記等制度并嚴格執(zhí)行。同時，管理處與派出所、房屋租賃管理辦公室合作在小區(qū)成立了“高層樓宇外來人員出租房規(guī)范管理示范點”，對房屋租賃進行綜合管理，消除了出租屋存在的治安隱患。我公司管理的小區(qū)沒有發(fā)生過重大治安、消防事故，沒有發(fā)生治安、消防責任事故。

五、持續(xù)改進

1、現(xiàn)存的物業(yè)管理市場并未飽和�，F(xiàn)存的物業(yè)管理市場，是指以保安、清潔、綠化、設備保養(yǎng)為主要內(nèi)容的物業(yè)管理，不管在深圳或其它城市，都在繼續(xù)發(fā)展，并且會持續(xù)相當?shù)臅r期，因此我們認為，物業(yè)管理在相當長的一段時期內(nèi)仍大有可為，中海物業(yè)應著重在物業(yè)管理本業(yè)上集中配置資源。

同時，我們認為，物業(yè)管理的含義將會被不斷豐富，物業(yè)管理現(xiàn)在所包含的業(yè)務，僅僅是真正物業(yè)管理意義上的一部分，將來，物業(yè)管理至少包含以下功能：一、實現(xiàn)對樓宇本身價值的最大限度維持與提升；二、對業(yè)主投資回報扶助與提升；三、衍生專業(yè)設施管理業(yè)務；四、物業(yè)管理必將介入社區(qū)經(jīng)濟與住戶大門以內(nèi)的社區(qū)服務。

基于以上觀點，201*年，我們提出了“第三代物業(yè)管理”的概念，第三代物業(yè)管理的核心含義就是物業(yè)管理除關注物業(yè)管理給業(yè)主創(chuàng)造居住價值外，同時需要關注業(yè)主的投資價值。就是物業(yè)管理除在軟服務上為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、干凈的生活環(huán)境以外，同時必須關注樓宇自身的價值，通過不停的維護和改造，使之除保持良好的使用功能外，更重要的是使之能夠滿足使用人不斷變化的審美觀和功能要求。

2、物業(yè)管理公司將由服務承包商向服務總成商轉(zhuǎn)變。服務總成商與服務承包商的根本

區(qū)別在于對社會資源的認識。作為一個承包商，其以完整的產(chǎn)業(yè)鏈完成其所從事的業(yè)務，并賺取整個產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤，而服務總成商更加看重對社會資源的整合。對于一個企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的地位及取舍，應因應市場情況、企業(yè)的規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈中各環(huán)節(jié)利潤率的變化而變化。我們認為，中海物業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)成為一個大型企業(yè)，如果要完成物業(yè)管理整個產(chǎn)業(yè)鏈的全部工作，其管理難度不斷加大，付出的管理成本將會不斷高昂，同時，由于缺少對外腦的利用，服務水準的突破也面臨瓶頸。

3、中海物業(yè)面臨的問題是把大企業(yè)做小。中海物業(yè)現(xiàn)在有四十幾個全委項目，近四十個顧問項目，三個專業(yè)公司，從員工人數(shù)、業(yè)務規(guī)模、業(yè)務覆蓋地域來講，已經(jīng)可以算是一個大企業(yè)。為防止大企業(yè)病的出現(xiàn)，公司必須不斷理順優(yōu)化管理體制，而由服務承包商向服務總成商轉(zhuǎn)變就是完成這一使命的方法之一。

總之，質(zhì)量管理是推動物業(yè)管理不斷完善、不斷發(fā)展的延伸，它是一個系統(tǒng)工程，是一個全方位、全過程的有機整體，它只有開始，沒有暫停、更無結束。路漫漫其修遠兮，中海人將本著“讓您和您的子孫后代永遠滿意”的宗旨而不懈地努力追求！

深圳市中海物業(yè)管理有限公司二○○四年二月二十五日

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