房地產年終工作總結11號

工作總結

201*年漸行漸遠，給我們帶來了很多令人喜悅的收獲，也留下了許多值得總結和思考的東西。這一年，我在綠洲新城小區(qū)一期工程工地，負責7#、9#、11#高層和13#門市商業(yè)樓的施工管理。工作中，我嚴格按照公司領導的指示要求，積極主動與施工單位、監(jiān)理單位相關人員溝通聯(lián)系，認真巡查現(xiàn)場了解施工進度、施工質量、施工安全情況，及時協(xié)調解決施工中遇到的各種問題，認真履行了一名土建專業(yè)工程師的工作職責。

一、全年工作任務完成情況

1、完成了高層7#、9#、11#樓14至18層主體及屋面混凝土工程；2、完成了7#、9#、11#高層二次結構及室內外裝飾裝修及門窗工程；3、完成了門市商業(yè)13#樓主體、二次結構及室內外裝飾裝修及門窗工程；4、完成了4000平米左右的地下人防主體及防水工程；5、在一期工程所有棟號樓驗收交房后，配合物業(yè)部與業(yè)主及各施工方協(xié)調好售后維修工作。

二、施工管理中遇到的主要問題

1、高層施工中出現(xiàn)二次結構工程構造柱鋼筋植入樓板內不合格的問題，責令施工方返工，重點進行監(jiān)督跟蹤管理。

2、裝飾裝修抹灰工程個別墻體出現(xiàn)開裂現(xiàn)象，在分戶驗收之后發(fā)現(xiàn)很多房間開間尺寸有誤差，這些問題施工方已按我方要求一一做了修補抹灰，但驗收交房后還是有個別的墻體出現(xiàn)了誤差。

3、外墻保溫板黏貼中，出現(xiàn)外窗臺抹灰強度不夠、不規(guī)范，個別外墻主體施工時尺寸偏差大的問題，給后期黏貼保溫板工作帶來了一定的難度。此問題要求施工方對重點部位采取加強補救措施，確保黏貼保溫板符合使用要求。

4、屋面防水工程完工后由于屋面經常有人施工，在下雨后檢查發(fā)現(xiàn)每棟樓都有滲漏點，一而再再而三的督促施工方維修并做蓄水試驗，可施工方總是推托直到驗收交房后才進行修補，導致蓄水試驗都未做。5、施工到7月時，由于施工進度遲遲趕不上，由我方的一名工程師焦工去擔任廣通施工方的項目經理，給我和劉林在施工管理上帶來了一些阻力，致使有些問題沒能得到有效解決，沒處理好施工質量與進度的關系。

6、一期驗收交房在配合物業(yè)維修售后工作中，存在很多問題例如：一是業(yè)主房內插座線盒破壞缺失；二是業(yè)主各戶的缺失的窗戶，由于制作原因在交房后一個月左右才補齊；三是給水管跑水現(xiàn)象嚴重，后期廚房閥門有幾個損壞，因嚴重跑水給業(yè)主造成了一定的經濟損失。

三、自身工作存在的不足及改進措施

一年來，自身工作存在的不足主要表現(xiàn)在以下幾個方面。1、溝通協(xié)調能力有待提高。在與施工方、監(jiān)理單位相關人員聯(lián)系協(xié)調工作時，我雖能堅持原則，照章辦事，但缺少必要的語言溝通和細致的解釋工作，在解決問題過程中態(tài)度有些生硬。今后要加強與相關人員的溝通聯(lián)系，講究工作方式、方法，使問題既能得到解決，又讓對方能夠接受。

2、考核執(zhí)行力需要加強。在處理施工方面不是很嚴重的工程質量、工藝問題時，多采取責令整改的方式處理，當需要落實到經濟考核時，有時會礙于情面，下不了狠手，使個別單位和個人產生了蒙混過關的心理。以后對于施工方的問題決不能姑息遷就，要嚴格按合同相關要求進行經濟處罰。

3、對問題的預判性略顯不足。對施工方管理水平、人員技能、材料供應等方面所能發(fā)生的問題估計不是太全面，未能有較好的預見性，當問題集中在一起時，處理起來就有些糾結。后期將培養(yǎng)自己對工程的前瞻性，對容易出現(xiàn)問題的部位進行超前預控和重點跟蹤，能到有條不紊地處理問題。

四、對管理方面提出的建議

綜合分析工作中遇到的問題，我對管理方面提出以下建議。1、針對個別施工單位存在的責任心不強、施工標準不高、履行合同能力差的現(xiàn)象和行為，要堅決按合同要求和行業(yè)施工標準加以考核。對于拒不接受管理、不聽指揮的施工單位，要采取更加嚴厲的措施加以處罰，必要時予以解除合同。在選擇施工單位時要做周密細致的調查，對于一些資質低、能力差、資金不足的要篩選掉，避免這樣的施工單位中標而影響工程建設。

2、合同在項目管理中的地位非同小可，離開他，項目管理就無從談起，合同是項目管理的依據(jù)，在整個施工管理過程中做為一名甲方土建工程師對施工合同都沒有詳細的接觸了解，有的分包隊伍的承包人直到施工完成才見到人，望公司以后讓我們這些各專業(yè)管理人員能

夠更加的熟悉各項合同以便于施工中的管理。

3、對于工程來說，建安成本的控制最關鍵的還是在設計時段，建議在今后項目的設計過程中一方面精選實力強尤其是責任心強的設計單位為我們做設計，同時在施工圖正式出圖前，找高水平結構建筑等工程師或設計公司對圖紙進行認真的審核把關優(yōu)化，對于經過他們審查后節(jié)約下來的成本按照一定比例支付勞務費，這樣能夠更加有效的控制好成本，將不必要的成本支出控制到最低限度。

4、在對公司管理人員進行工作業(yè)績考核的同時，要注重對人才的培養(yǎng)，可以組織到一些先進的企業(yè)去交流學習，進而提升全員的素質和工作能力，培養(yǎng)一些后備力量。同時，要給一些有能力、有潛力、有發(fā)展空間的人提供施展才能的平臺，提升到更高層次的工作崗位，進而調動大家的工作積極性和創(chuàng)造性，為公司發(fā)展創(chuàng)效做出貢獻。

五、新一年的工作思路打算

201*年，公司的又一杰作楓林綠洲即將開始建設，面對新的工作任務，面對新的機遇和挑戰(zhàn)，我要揚長避短，再接再厲，讓自己的工作能力和工作業(yè)績再上一個新的臺階。新的一年，我會對過去一年來的工作進行全面的總結，把新的工作中遇到的或可能遇到困難和問題進行認真的梳理，把工作中遇到的各種問題處理得妥善圓滿，把自己管理的工程項目管理好，把本職工作做得更加出色，為公司建設發(fā)展做出自己應有的貢獻，也為自己今后的工作積累更多的經驗。同時，我也堅信，依靠積極的工作態(tài)度，依靠嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，我一定會給自己創(chuàng)造新的發(fā)展空間。

在這里，還要衷心感謝公司各位領導一年來對我工作和生活的關心和支持。

201*年1月13日

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姓名：郝世杰

201*年終工作總結

專業(yè)：土建

部門：工程部唐山亞通房地產開發(fā)有限公司綠洲新城工程部

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201*年中國房地產市場年終總結

1、政策環(huán)境

(1)概述：經濟手段和行政措施并用，綜合調控力度空前

為遏制房價過快上漲，201*年中央出臺了一系列房地產調控政策，經濟手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強監(jiān)管等方面對中國房地產市場進行了全方位的調控：其中經濟手段包括不斷地強化和嚴格實施差別化的信貸和稅收政策，如全國范圍內提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購房套數(shù)、限制外地人購房貸款，以問責省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實等。各項政策的持續(xù)出臺和逐步落實，對包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房者在內的各相關主體行為均產生了顯著影響，綜合調控力度空前。

回顧201*年房地產政策的變化，可大體分為三個階段，各階段的代表性政策及市場變化如下：

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1-4月，第一輪調控。201*年1月10日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（"國十一條"），增加保障房和普通商品房有效

供給，抑制投資投機性購房需求，由此拉開了新一輪房地產調控的序幕。但隨后幾個月的市場并未降溫，2-4月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個大中城市房價環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點城市"地王"頻出。這直接導致了4月17日"國十條"的出臺。

4月-9月，第二輪調控。201*年4月17日，國務院出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔201*〕10號，"國十條"），隨后的幾個月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺。房地產市場也在5-8月顯著降溫，其5月和6月全國商品房銷售面積分別同比下降3.4%和2.7%，7月和8月擴大至15.4%和10.1%；70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)4月環(huán)比漲幅達1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8月持平。9月市場回暖帶來第三輪調控。9月全國及重點城市顯著升溫，當月全國商品房銷售面積同比增長16.6%，中國房地產指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月100個城市住宅價格環(huán)比上漲0.7%，十大城市上漲0.8%。房價的再度上漲導致中央及相關單位在9月底密集出臺了相關政策，包括更嚴格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為"929新政"。

(2)調控方向一：抑制投資投機需求

為抑制投資投機需求，遏制房價過快上漲，中央及地方政府主要實施了以下政策措施：一是差別化信貸政策。4月17日，"國十條"出臺，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。為抑制9房地產價格出現(xiàn)的上行傾向，9月29日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，要求對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。4月"國十條"和"9.29新政"實施的差別化信貸政策，對貸款購房進行了嚴格規(guī)定，其嚴厲程度空前，力度史無前例，嚴厲打擊了投資投機需求。

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二是限購政策。為落實4月"國十條"及"9.29新政"精神，北京于4月30日出臺了"國十條實施細則"，規(guī)定北京家庭只能新購一套商品住房。截至11月底，先后有16個城市出臺限購令，其中深圳、南京最為嚴厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上海、大連等城市比較嚴厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴厲程度一般，規(guī)定限購一套新房。從時間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到201*年底，其他城市未明確。除部分城市出臺限購令外，國家外匯管理局、住建部還出臺相關政策，對外資機構和個人購買國內房產進行了限制。轉播到騰訊微博

三是上調住房公積金貸款利率，對使用公積金貸款購買多套住房進行限制。201*年10月20日，住建部發(fā)布《關于調整住房公積金存貸款利率的通知》，

指出五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調0.17和0.18個百分點，開展住房公積金支持保障性住房建設項目貸款試點的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。11月2日，住建部、財政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關問題的通知》，對住房公積金的使用、貸款首付款比例及利率做了嚴格的規(guī)定，并要求停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。目前，公積金貸款除首套90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策與商業(yè)按揭貸款政策保持一致，進一步表明了中央政府加大信貸政策（金融杠桿）力度來強化房地產調控的意愿。

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(3)調控方向二：增加住房特別是保障房供應

1998年住房制度改革的目標之一就是建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，對不同收人家庭實行不同的住房供應政策，通過調整住房投資結構，重點發(fā)展經濟適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。而近幾年保障房供應的不足，商品房價格節(jié)節(jié)攀升，使得中低收入家庭買房難、住房難的問題越來越突出。因此，與此前調控不同，中央政府在201*年把保障房建設提高到了前所未有的高度，具體相關政策如下：

第一，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。201*年1月21日，國土資源部《關于改進報國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》，規(guī)定"申報住宅用地的，經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房

用地占住宅用地的比例不得低于70%"。4月15日，國土部公布了各地住房供地計劃，全國來看，保障房及中小套型普通商品房用地占比為76.6%。4月17日"國十條"也強調了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地是住房建設的基礎，確保了土地供給，有利于保障房建設工作的展開。

第二，通過減免稅費，鼓勵保障房建設。為落實4月"國十條"精神，加快發(fā)展公共租賃住房，6月8日，住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等7部委聯(lián)合出臺了《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，指出對公共租賃住房的建設和運營給予稅收優(yōu)惠。根據(jù)《指導意見》，財政部、國稅總局發(fā)布了《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠策的通知》，對公租房建設用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，對經營公租房所取得的租金收入免征營業(yè)稅、房產稅等。保障房面對的是中低收入家庭，價格受限制，企業(yè)在參與建設、運營的過程中利潤較低，給予稅費減免優(yōu)惠能鼓勵企業(yè)積極參與保障房建設。

第三，金融支持保障房建設。5月，國務院《關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵民間資本參與政策性住房建設，支持和引導民間資本投資建設經濟適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應的政策性住房建設政策。6月住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等7部委聯(lián)合出臺的《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項用于公共租賃住房建設和運營，探索運用保險資金、信托資金和房地產信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。資金是保障房建設的難題，金融支持措施的出臺將拓寬保障房建設的資金來源渠道，一定程度上鼓勵了企業(yè)參與保障房建設。

(4)調控方向三：加強市場管理，促進房地產市場健康發(fā)展

除以上政策外，201*年政府還出臺了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強管理，規(guī)范房地產企業(yè)及相關人員行為，促進房地產市場健康發(fā)展。

融資環(huán)節(jié)，4月"國十條"要求，商業(yè)銀行要加強對房地產企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理，對違規(guī)企業(yè)證監(jiān)部門暫停批準其上市、再融資和重大資產重組。11月12日，銀監(jiān)會發(fā)布通知，要求各信托公司應立即對房地產信托業(yè)務進行合規(guī)性風險自查，各銀監(jiān)局要督促信托公司在開展房地產信托業(yè)務時審慎選擇交易對，加強信托資金運用監(jiān)控。這些措施的出臺將加大房地產開發(fā)企業(yè)的融資難度和資金壓力。土地開發(fā)環(huán)節(jié)，進一步加強土地供應管理，確保保障房及中小套型普通商品房用地，開展房地產用地突出問題專項檢查，并對一些違規(guī)企業(yè)制定了明確的懲罰措施，如對違法違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)，加大曝光和處罰力度，暫停其新購土地。國土資源部還發(fā)出通知，嚴禁國土部門行政管理人員在從事生產經營的事業(yè)單位或中介機構交叉任職，嚴防地產市場腐敗。

商品房交易環(huán)節(jié)，加大交易秩序監(jiān)管力度，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴重的要取消經營資格。"929新政"要求依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽

訂"陰陽合同"等行為。部分城市，如北京等還出臺了商品房預售資金管理辦法，加強商品房預售資金管理。這些措施強化了商品房交易的管理，將使商品房市場更加健康運行。

(5)小結：201*房地產調控政策特點

201*年我國房地產政策頻出，差別化信貸政策空前嚴厲，稅收減免、金融支持等政策大力鼓勵保障房建設，房地產市場秩序管理有力加強等，這一系列政策出臺使房地產市場交易量增長乏力，價格快速上漲得到遏制。201*年的房地產調控政策，總的來看，有如下特點：

首先，目標清晰。遏制房價過快上漲201*年房地產調控的重要目標。一方面，通過差別化信貸政策、實施限購措施、上調住房公積金貸款利率等來抑制投資投機需求；另一方面，加大土地供給，確保保障房及中小套型商品房用地供應，利用稅費減免、金融支持等優(yōu)惠政策，鼓勵保障房建設，加大保障房建設力度，增加住房供給。

其次，出臺及時。如前所述，針對市場出現(xiàn)的變化，201*年的房地產調控政策力度不斷加強，各項政策出臺及時。針對1月"國十條"出臺后北京等熱點城市房價、地價繼續(xù)攀升的態(tài)勢，4月17日，國務院及時出臺"國十條"，促使5-8月房地產市場明顯降溫，房價上漲勢頭得到遏制。9月，隨著成交量的回升，價格再度出現(xiàn)快速上漲跡象，"929"即刻到位，更嚴厲的政策及時出臺9月29日，住建部、央行等7部委聯(lián)合出臺了系列政策。

再者，力度空前。實施的差別化信貸政策力度空前嚴厲，一套房首付不低于30%，二套房首付不得低于50%，商業(yè)銀行暫停第三套房貸，超過了201*年差別化信貸政策嚴厲程度。部分城市還出臺了限購措施，限制居民家庭購房套數(shù)，這在201*年以前是從來沒有的。4月"國十條"指出，201*年要完成建設保障性住房及各類棚戶區(qū)改造住房580萬套的工作任務，這是多年來保障房建設的一個新高度，而201*年、201*年分別只有100多萬套和300多萬套。11月底，住建部發(fā)出通知，201*年全國保障性住房建設計劃將達1000萬套，相比201*年增長了72.4%。

然后，方式多樣，經濟手段和行政措施并用。201*年房地產政策頻發(fā)，從抑制投資投機需求、增加供給、市場監(jiān)管等多方面對房地產市場進行全方位調控，涉及到稅收、土地、金融、交易管理等，甚至有行政性的限購措施，政策種類較多。

2、土地市場

(1)1-11月全國120個城市住宅用地累計上市量同比增長43%，其中上半年增長顯著，下半年漸趨平穩(wěn)

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201*年1-11月，全國120個城市累計供應住宅用地39591萬平方米，同比增加43%。從各月數(shù)據(jù)來看，除2月受新年假期影響導致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位運行，1月和3月甚至接近3倍；自4月起，土地市場推出量同比增幅均在60%以下，7月以后則維持在15%以內；9月29日出臺的"新五條"使得傳統(tǒng)的"銀十"變得異常冷清，而11月，在樓市看多氛圍日漸濃厚、土地利用計劃壓力與日漸緊迫的時間等多重壓力之下，土地市場供應量沖高，達到431萬平方米，環(huán)比增幅達15%，同比增幅達11%。

(2)1-11月全國120個城市住宅用地成交量同比增長40%，但10-11月持

續(xù)下行

201*年1-11月，全國120個城市累計成交住宅用地30216萬平方米，同比增加40%。從各月來看，4-6月的月成交量維持在2200萬平方米這一水平，7-9月有所反彈，并在9月達到3076萬平方米，是年內第二高水平，但10-11月又有所下降。從同比變化看，前三個月同比增幅高位運行，分別為266%、236%和462%，自4月起，土地市場成交量同比增幅均保持在50%以下，8、10兩個月更出現(xiàn)同比負增長的現(xiàn)象。11月，全國120個城市共成交住宅用地2887萬平方米，同比增加19%，但環(huán)比下降4%，延續(xù)了上月的下行態(tài)勢。

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(3)受政策和成交結構影響，120個城市的住宅用地樓面地價波動頻繁，7月后呈震蕩上行之勢

從絕對水平來看，受政策和成交結構影響，120個城市的住宅用地樓面地價波動頻繁，4月和7月均不足1500元/平方米，均屬于階段性低點。9月又達到全年最高的2395元/平方米，10月驟降至1617元/平方米，11月有所上升，達到2135元/平方米，環(huán)比上漲32%，同比上漲10%。從同比漲幅來看，1-5月地

價同比漲幅均在60%以上，但逐月縮小。6月后漲跌幅波動頻繁，但均在10%以下。

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(4)上半年住宅用地平均溢價水平持續(xù)下降，三季度震蕩明顯，10-11月又明顯上升

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上半年，120個城市的住宅用地平均溢價水平從1月的61%持續(xù)下行至6月17%。7-9月，溢價水平震蕩明顯，各月分別為20%、28%、24%，并未體現(xiàn)出明顯的趨勢。10-11月，盡管有更嚴厲的調控措施出臺，但企業(yè)拿地依然較為踴躍，溢價水平持續(xù)上升，分別為38%和42%。同比來看，201*年1-5月的溢價水平均高于去年同期，但從6起，溢價水平均低于去年同期，表明今年的土地市場特別是下半年，開發(fā)企業(yè)拿地要更為理性。

(5)十大城市中重慶、天津201*年土地市場最為活躍

十大城市中除杭州外土地推出量均超過去年，天津規(guī)模最大，重慶增速最高

1-11月，天津累計供應住宅用地2956萬平方米，供應量居全國首位。10個重點城市中，除杭州外供應量均超過去年同期。其中，重慶共累計供應住宅用地1510萬平方米，供應量同比增加110%。上海、天津均已超過全年供地計劃。

從11月單月來看，10大城市土地交易市場非�；钴S，住宅用地推出量與成交量均大幅增長。10大城市共推出912萬平方米住宅用地，環(huán)比增加55%。北京、天津、武漢、重慶四城市推出量超過百萬平方米，其中北京推出141萬平方米，環(huán)比激增600%，天津推出113萬平方米，環(huán)比增加92%，武漢、重慶分別推出230萬平方米、222萬平方米，環(huán)比增幅分別為88%、327%。

十大城市中除深圳外土地成交量均超過去年同期，廣州增速最高，天津成交面積近3000萬平方米

1-11月，10個重點城市除深圳外累計成交量均超過去年同期，其中廣州累積成交529萬平方米，同比增加197%，為漲幅最大的城市；雖然上海在本月零成交，但今年已累積成交1060萬平方米，同比增加119%；深圳僅累積成交45萬平方米，同比下降20%。

二線城市中成都累計成交926萬平方米，同比增加97%，增幅位居二線城市首位；武漢次之，累積成交1500萬平方米同比增加72%；天津累計成交2342萬平方米，成交量位居各大城市之首。

11月，10個重點城市除上海外均有住宅用地成交，共成交690萬平方米，環(huán)比增加33%，天津成交面積163萬平方米，居全國首位。

十大城市中除北京、武漢外，溢價水平均低于去年

從1-1月平均溢價可以看出，房地產市場調控對土地市場影響明顯，除北京、武漢外其他城市均低于去年同期。土地供應量的增加、調控政策的持續(xù)出臺、出讓方式的改變（招標制度的更多使用），使土地價格快速上漲的趨勢得到抑制。

3、房地產市場全國市場

201*年1-11月，全國完成房地產開發(fā)投資額4.3萬億元，同比增長36.5%，增速與1-10月持平，較上半年下降1.6個百分點。其中，全國完成住宅開發(fā)投資額3.0萬億元，同比增34.2%，增速較1-10月提高0.4個百分點，較上半年下降0.2個百分點。11月當月，全國完成房地產開發(fā)投資額4628億元，環(huán)比增長1.5%，和去年同期相比增長36.7%。

一線1級城市開發(fā)投資額占比較201*年略有下降，二三線城市占比保持平穩(wěn)，其他城市小幅上升。今年1-10月，一線城市房地產開發(fā)投資額為13.0%，較201*年全年下降1個百分點；二三線城市為42.6%，與201*年全年持平；其他城市占比44.5%，較201*年全年提高0.9個百分點。

(2)市場銷售：201*年1-11月全國商品房銷售面積同比增長9.8%，中西部省份銷售面積占比較201*年年底提高2.2個百分點，四十個大中城市以外的其他城市住宅銷售面積占比提高5.7個百分點今年1-11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，比去年同期增長9.8%，增幅比1-10月提高0.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長35.2%。銷售額方面，1-11月，商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%，增幅比1-10月提高0.2個百分點。其中，商品住宅銷售額增長12.8%，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長48.4%和50.2%。

5-8月同比下降，9月起止跌增長。從不同月份來看，從年初到8月，商品房銷售累計增速持續(xù)下行，其中銷售面積從1-2月的38.2%下行至1-8月的6.7%，銷售額1-2月的70.8%下行至1-8月的7.5%，其中5-8月的單月商品房銷售面積均低于去年同期；9月起，全國商品房銷售累計增速開始回升，到1-11月，商品房銷售面積和銷售額增速分別回升至9.8%和17.5%，其中11月單月分別同比增長14.5%18.6%。

東部區(qū)域銷售面積占比有所下降，而中西部均有所上升。前11個月東部地區(qū)銷售面積占比為49.3%，較201*年下降2.2個百分點，較201*年下降0.5個百分點；中部省份占比為24%，較201*年提高了0.8個百分點，但較201*年下降了0.6個百分點；西部省份占比為26.7%，較201*年和201*年分別提高了1.4個百分點和1個百分點。

四十個大中城市以外城市占全國比重明顯上升。從各類城市今年1-10月住宅銷售面積全國占比來看，一線、二三線城市占比分別為5.2%和33.7%，分別較201*年年底下降2.8個百分點和2.9個百分點。而其他城市占比61.1%，較201*年全年大幅提高5.7個百分點。

(3)房價：全年高位運行，6-8月平穩(wěn)甚至下跌，但9月以來小幅上漲從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新建住宅銷售價格指數(shù)來看，環(huán)比漲幅波動顯著：1-4月保持較快上漲勢態(tài)，月均漲幅在1.4%左右，在4月中旬國家出臺"國十條"調控措施后，5月環(huán)比漲幅即下降至0.4%，6-8月價格環(huán)比保持不變，但9月又開始上漲，9-11月環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.3%和0.4%。

同比來看，今年前4個月新建住宅銷售價格同比漲幅提高4.1個百分點至15.4%。5月份以來保持下降趨勢，11月份為9.3%，較10月份下降1.3個百分

點，較4月份下降6.1個百分點。

4、201*年房地產宏觀政策走勢預判：4.1、調控將堅持保民生導向

“十二五”期間國土部門將堅定不移地執(zhí)行中央關于土地和住房供應向民生領域傾斜的政策。201*年將以轉變土地利用結構為方向，以自住性、中小套

型商品房建設用地為重點，探索有效控制房價地價的政策和措施。

4.2、保障房將實現(xiàn)“按時足量”供應

因政府為民服務，保民生的社會職責所在，居住作為人民的四大需求之一，保障的重要性顯而易見，因此在十二五規(guī)劃中已經明確了保障房建設和供應量將繼續(xù)加大，并以限價房、公租房、廉租房等多種形式滿足中低收入階層的居住需要。十二五期間北京將進一步擴大公共廉租房的規(guī)模，提高保障性住房的供應比例，并計劃建設各類政策性住房100萬套，力爭實現(xiàn)兩個目標：保障性住房占整個住房的60%，公共租賃住房占保障性住房的60%。

4.3、房產稅試點有望

財政部稅政司綜合處處長周傳華近日在光大證券舉辦的投資策略會上公開表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進房產稅改革，房產稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財政收入來源。同時財科所所長賈康也指出：“推進房產稅改革是中央已經明確的方向，不可能不征�！胺慨a稅試點有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計劃一年之內將開始試點�！笨梢姺慨a稅的征收已是箭在弦上，相信這一房產保有階段征收的稅目將對抑制投資行為起到積極的作用。

201*年1月9日，重慶市市長黃奇帆在政府工作報告中提出，重慶將完善“雙軌制”住房供應體系，今年新開工公租房1350萬平方米，通過加強土地供應、稅收約束等調控，促進房地產市場結構合理、供求平衡、秩序規(guī)范�！笆�二五”期間，重慶將加強財稅調節(jié)，開征高檔商品房房產稅。

據(jù)悉，財政部已經原則同意重慶開征商品房房產稅，具體實施方案由地方政府制訂，報財政部備案。重慶市正抓緊完善相關方案，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產稅�？磥�，房產稅終于將在201*年上路了。

4.4、政策由適度寬松轉向穩(wěn)健

因中共中央政治局會議已經確定了201*年（明年）經濟工作方向，其中提到201*年將實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中貨幣政策由今年的適

度寬松轉為穩(wěn)健，這表明明年政府仍要控制流通領域的資金量，為了抑制現(xiàn)有的通貨膨脹情況繼續(xù)擴大，因此如果政府通過加息等手段結束存款“負利率”現(xiàn)象（存量利率低于通貨膨脹率），也會在一定程度上抑制部分投資需求，讓一部分百姓安于將錢存在銀行賬戶。這樣宏觀調控政策的效果也就能真正落實。

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