土地所輔導(dǎo)員年底總結(jié)

關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的探討

文章來(lái)源：中顧網(wǎng)作者：佚名點(diǎn)擊數(shù)：201*評(píng)論:0條更新時(shí)間：201*-3-3021:25:47

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隨著我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)的建立，土地資產(chǎn)價(jià)值已逐步為人們所認(rèn)識(shí)并加以利用。土地的交易和流轉(zhuǎn)，是實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值和合理配置土地資源的重要途徑。農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是我國(guó)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，是我國(guó)城鄉(xiāng)土地統(tǒng)一大市場(chǎng)的一個(gè)重要組成部分。

第一部分：農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要形式

除個(gè)別地區(qū)近幾年對(duì)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有所規(guī)范外，農(nóng)村，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)一直是自發(fā)地、無(wú)序地進(jìn)行，它主要有以下幾種流轉(zhuǎn)形式：1、轉(zhuǎn)讓。集體土地所有者或土地使用者將建設(shè)用地使用權(quán)或所有權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給新的土地使用者。轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)占有較大比重，有以下幾種：(1)集體土地所有者將一定年期的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓者開(kāi)辦企業(yè)，這類似國(guó)有土地使用權(quán)出讓，村或鄉(xiāng)政府作為土地所有者收取轉(zhuǎn)讓金。這在沿海一帶較普遍，主要是企業(yè)用地。(2)集體土地所有者直接轉(zhuǎn)讓土地或以地合作開(kāi)發(fā)建設(shè)商品住宅，開(kāi)發(fā)商分得部分商品房，所占土地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，這主要發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部。1999年江蘇省查出農(nóng)村集體轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地478宗，面積1594畝。(3)建設(shè)用地原使用者(企業(yè)或個(gè)人)在土地所有者的允許下將一定年期或無(wú)限年期的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給企業(yè)或個(gè)人，所有者收取一定轉(zhuǎn)讓金。無(wú)限年期的建設(shè)用地主要是農(nóng)民的宅基地轉(zhuǎn)讓。建設(shè)用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要有以下情況，一是轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)而引致轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地所有權(quán)，如福建省古田縣當(dāng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給本集體以外的企業(yè)或個(gè)人時(shí)，就必須先將建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為(不是征地)國(guó)家所有，而后才能實(shí)現(xiàn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移;二是村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以類似征地方式將小組、村股份合作社或村所有的建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為村、村其它經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)所有，這在各地都有，但以廣東省珠江三角洲較為普遍。在珠江三角洲地區(qū)，農(nóng)村股份制較為普遍，集體土地及其它資產(chǎn)一般都已進(jìn)入村股份合作社，當(dāng)村或鄉(xiāng)企業(yè)辦要開(kāi)辦新的企業(yè)時(shí)，則按國(guó)家征地方式及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向村股份合作社“征地”，其土地所有權(quán)即轉(zhuǎn)為村委會(huì)、村其它經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所有。

2、出租。這是集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要形式。集體建設(shè)用地所有者或使用者將土地使用權(quán)出租并按年收取租金。(1)集體所有者為出租主體。主要表現(xiàn)為村集體將非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)或廠房出租給企業(yè)或個(gè)人，搞“招商引資”，集體收取租金。這在山東、江蘇、浙江、福建、廣東等省的調(diào)查中均普遍存在，并很受集體和農(nóng)民的歡迎。上海市還出現(xiàn)集體所有者將土地出租用于公路建設(shè)的案例。(2)建設(shè)用地使用者為出租主體。主要表現(xiàn)為村辦企業(yè)以全部或部分土地出租，以收取租金為企業(yè)盈利，以及農(nóng)民個(gè)人出租住房，引致土地使用權(quán)出租。在城鄉(xiāng)結(jié)合部，農(nóng)民個(gè)人出租住房收入已成為大部分家庭的主要收入來(lái)源。3、抵押。集體建設(shè)用地使用者將土地使用權(quán)作為融資的擔(dān)保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權(quán)抵押的情形。這主要存在于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東南沿海一帶，由于開(kāi)辦企業(yè)或經(jīng)商的資金不足，企業(yè)或個(gè)人大多以所取得的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。福建古田縣201*年共發(fā)生集體非農(nóng)建設(shè)用地抵押1000多宗，評(píng)估值達(dá)1.8億元。

4、聯(lián)營(yíng)、入股。集體建設(shè)用地所有者或使用者以土地使用權(quán)作為合辦企業(yè)的條件，從而引致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。這在八十年代后期和九十代前期較常見(jiàn)，由于其經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)使這種形式逐步為出租所取代。

5、法院判決。因經(jīng)濟(jì)糾紛或企業(yè)破產(chǎn)、兼并等導(dǎo)致法院裁定和判決而致集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。這種情形在沿海一帶已逐步增多，法院判決流轉(zhuǎn)主要采取拍賣方式。從目前看，集體非農(nóng)建設(shè)用地存在一些問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：(1)非法轉(zhuǎn)讓、出租等。因《土地管理法》規(guī)定集體土地不得轉(zhuǎn)讓、出租，故此類流轉(zhuǎn)屬于非法。(2)交易混亂。因這種土地交易屬非法，又無(wú)人管理，故交易混亂自可想見(jiàn)。(3)擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。由于利益沖動(dòng)，不少地區(qū)在未經(jīng)規(guī)劃許可和正常審批的情況下擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也采用“征地”方式從村或小組集體中無(wú)補(bǔ)償或低補(bǔ)償?shù)亍罢鳌钡猛恋�，成為鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有的集體建設(shè)用地，主要用于建廠房出租或其它經(jīng)營(yíng)。(4)沖擊城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)。由于這種非法的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地在未經(jīng)統(tǒng)一管理的情況下進(jìn)入建設(shè)用地市場(chǎng)，導(dǎo)致土地市場(chǎng)的總供給增加，城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)價(jià)格下跌，招標(biāo)、拍賣難以進(jìn)行。(5)城鄉(xiāng)結(jié)合部耕地保護(hù)困難。

第二部分：集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要原因

我國(guó)新修訂的《土地管理法》第六十三條規(guī)定，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移外，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。各地在實(shí)際操作中，往往是采取禁止集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的，但為什么禁而不止，且有“公開(kāi)”之勢(shì)呢?這主要有以下幾方面原因：

1、第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快。改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)獲得了飛速發(fā)展，特別是第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又加快了我國(guó)的城市化進(jìn)程。這些非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展都直接地導(dǎo)致非農(nóng)建設(shè)用地的迅速增長(zhǎng)，特別是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)，都直接引致城鄉(xiāng)結(jié)合部和農(nóng)村地區(qū)的集體非農(nóng)建設(shè)用地增加。據(jù)調(diào)查，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區(qū)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積中約有80%左右為集體非農(nóng)建設(shè)用地，這在中小城鎮(zhèn)極為普遍。即使是在大城市，其城鄉(xiāng)結(jié)合部的大部分非農(nóng)建設(shè)用地仍為集體所有，如浙江省杭州市城鄉(xiāng)結(jié)合部約有70%的土地被農(nóng)民個(gè)人建房占有。如此大的非農(nóng)建設(shè)用地社會(huì)需求，在城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)的直接影響及商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求下，這些集體非農(nóng)建設(shè)用地不可避免地進(jìn)入“黑市”流轉(zhuǎn)。

2、土地利用方式上比較利益差距加大。在城鎮(zhèn)周圍以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，土地利用的比較利益差距加大。種糧不如種菜，種菜不如種花，種花不如轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，辦工廠、開(kāi)商店或住宅出租。在企業(yè)和個(gè)人掌握了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)后，追求經(jīng)濟(jì)利益的最大化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則。這種經(jīng)濟(jì)利益的追求，不但經(jīng)營(yíng)主體有，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)地方政府也很強(qiáng)烈。地方政府要在任期內(nèi)出成績(jī)，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，辦形象工程，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要財(cái)力支持，而“以地生財(cái)”或默許流轉(zhuǎn)是在國(guó)家對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地?zé)o明確管理政策下的主要選擇。3、征地補(bǔ)償水平過(guò)低，而用地成本很高。依《土地管理法》規(guī)定，要使用建設(shè)用地，除鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民建宅使用本集體的土地及農(nóng)村集體公益事業(yè)用地可仍為集體土地外，其余均需使用國(guó)有土地。征地是將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的唯一途徑。由于目前的征地補(bǔ)償仍按產(chǎn)值補(bǔ)償，一畝耕地在沿海省市的大部分地區(qū)一般也只有3-5萬(wàn)元左右的征地補(bǔ)償費(fèi)(包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi))到村集體手中(個(gè)別地區(qū)補(bǔ)償較高或接近市價(jià)除外)，而真正到農(nóng)民個(gè)人手中的，一般只有一萬(wàn)元左右，標(biāo)準(zhǔn)已低于該土地的市場(chǎng)價(jià)格。若是鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每畝征地補(bǔ)償費(fèi)只有5000-8000元。對(duì)農(nóng)民和村集體而言，過(guò)低的征地補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)不了土地的轉(zhuǎn)用價(jià)值，因而采取不征而自行轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的方式。同時(shí)，中央和地方政府在征地過(guò)程所收取的各項(xiàng)費(fèi)用又較多較重，主要有耕地占用稅、菜地開(kāi)發(fā)基金、耕地開(kāi)墾費(fèi)、占補(bǔ)平衡費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地管理費(fèi)等，這些費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對(duì)集體和農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)土地使用者而言，用地成本較大。出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，用地者具有直接使用集體土地的巨大利益沖動(dòng)。4、鄉(xiāng)、村政府行政權(quán)利對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)限制過(guò)大。長(zhǎng)期的人民公社體制和生產(chǎn)資料平調(diào)方式已使農(nóng)村土地不帶有一星半點(diǎn)的“財(cái)產(chǎn)”氣息，而是地道的公共物品。法律上明確規(guī)定集體土地屬農(nóng)民集體所有，全體村民對(duì)集體財(cái)產(chǎn)的使用和處分擁有最終的權(quán)利(見(jiàn)村民自治條例)，但實(shí)際上，集體土地已屬“集體經(jīng)濟(jì)組織”所有，村長(zhǎng)、鄉(xiāng)長(zhǎng)擁有土地處分權(quán)。這樣，出于公正和不公正的目的，村委會(huì)往往采取合法或非法手段將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以各種方式“盤(pán)活”土地，謀取利益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府則在發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、辦公益事業(yè)及發(fā)展小城鎮(zhèn)等名義下，動(dòng)用政府權(quán)力，采用補(bǔ)償辦法，將村集體所有土地轉(zhuǎn)為鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有。出于經(jīng)濟(jì)利益目的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也“努力”推動(dòng)這些土地的流轉(zhuǎn)。

第三部分：對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的幾種模式

集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)整體上仍處于無(wú)序或自我約束狀態(tài)，因無(wú)可操作的法律法規(guī)，地方土地管理部門(mén)一般不進(jìn)行直接管理，而只是通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、用地審批等手段進(jìn)行間接管理。但也有個(gè)別地區(qū)在對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理進(jìn)行有益的探索和嘗試，從調(diào)查情況看，有以下三種模式。

1、蘇州模式。鑒于農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已隨著蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不可遏止，蘇州市國(guó)土局正視問(wèn)題，經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查研究，依據(jù)當(dāng)前土地利用管理的基本政策方針，于1996年9月正式出臺(tái)了《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，開(kāi)始將無(wú)序的集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入正常管理軌道。該《辦法》規(guī)定：“對(duì)集體建設(shè)用地(不含農(nóng)民建房宅基地)實(shí)行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度”。其核心內(nèi)容是對(duì)依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價(jià)入股，但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂(lè)和高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。《辦法》還對(duì)集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)代表、流轉(zhuǎn)程序、審批權(quán)限和方式、流轉(zhuǎn)收益的分配等作了詳細(xì)規(guī)定。自《辦法》出臺(tái)后，蘇州市已有一半以上的集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，涉及土地面積超過(guò)10萬(wàn)畝，其下轄的6個(gè)縣級(jí)市均已建立了較為規(guī)范的集體土地市場(chǎng)。

2、古田模式。福建省古田縣自1994年正式允許集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并到土地管理部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。其主要做法是允許依法取得的集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行有償有限期轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。其特點(diǎn)是：在本集體內(nèi)部流轉(zhuǎn)，則不改變集體土地所有權(quán)，只需經(jīng)所有者同意并到土地局辦理變更登記即可;在本集體外部流轉(zhuǎn)，則需將集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)家所有，原土地使用者向集體所有者繳納的土地取得費(fèi)作為征地三費(fèi)(土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和青苗補(bǔ)償費(fèi))。在流轉(zhuǎn)過(guò)程中，土地局要求流轉(zhuǎn)各方及土地所有者簽訂各有關(guān)協(xié)議書(shū)，并按一定標(biāo)準(zhǔn)收取土地轉(zhuǎn)讓收益金。土地轉(zhuǎn)讓收益金按村集體47%、鄉(xiāng)政府30%和縣政府23%的比例分配。同時(shí)規(guī)定，進(jìn)入流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。自1994年以來(lái)，住宅用地轉(zhuǎn)讓每年超過(guò)300宗;201*年，集體內(nèi)部轉(zhuǎn)讓80余宗，面積7600多平方米，轉(zhuǎn)為國(guó)有220余宗，面積16000多平方米，收取轉(zhuǎn)讓收益金15萬(wàn)余元;鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地轉(zhuǎn)讓4宗;抵押1000多宗，評(píng)估值達(dá)1.8億元。3、準(zhǔn)國(guó)有化模式。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn)，其城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有，但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而必須在土地局的統(tǒng)一安排下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依土地部門(mén)的意見(jiàn)，當(dāng)?shù)卣�府已�?duì)這部分土地按國(guó)家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行了補(bǔ)償，出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進(jìn)園要求，集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。雖然土地所有權(quán)仍歸屬集體，但土地局將其按國(guó)有土地管理，土地流轉(zhuǎn)納入城鎮(zhèn)國(guó)有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中，其大部分收益也由當(dāng)?shù)卣�府所得�?/p>

第四部分：集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的作用

從當(dāng)前集體非農(nóng)建設(shè)用流轉(zhuǎn)的實(shí)際情況看，其積極作用是十分明顯的。

1、有利于合理配置土地資源。由于實(shí)現(xiàn)了土地與資本的市場(chǎng)流動(dòng)，二者就能實(shí)現(xiàn)最佳結(jié)合，產(chǎn)生最佳效益。許多經(jīng)營(yíng)不佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)因土地流轉(zhuǎn)引入資金而起死回生，許多進(jìn)入城鎮(zhèn)的農(nóng)民因宅地流轉(zhuǎn)而收回建房資金，充實(shí)進(jìn)城實(shí)力。

2、在對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)范管理地區(qū)，這有利于保護(hù)耕地和節(jié)約耕地。新的投資可因?yàn)榧�體存量建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)而減少建設(shè)用地增量的增加，減少閑置土地?cái)?shù)量，從而減少占用耕地的經(jīng)濟(jì)沖動(dòng)。蘇州市自1994年至今，耕地僅減少了2.8萬(wàn)畝，年均減少0.47萬(wàn)畝，而1982-1994的12年間，耕地減少了131.2萬(wàn)畝，年均減少11萬(wàn)畝。古田縣自1994年以來(lái)，每年少批宅基地近300宗，僅此一項(xiàng)年均節(jié)約耕地近200畝。

3、有利于盤(pán)活企業(yè)，盤(pán)活閑置土地。進(jìn)入流轉(zhuǎn)的企業(yè)用地多屬于經(jīng)營(yíng)不善效益不佳的企業(yè)，若不允許流轉(zhuǎn)，企業(yè)往往只有申請(qǐng)破產(chǎn)，而其土地也往往成為閑置土地。這些企業(yè)往往通過(guò)以地入股、聯(lián)營(yíng)等辦法走出困境，并提高了土地利用效率。4、有利于發(fā)展中小企業(yè)，解決勞動(dòng)就業(yè)。投資于集體非農(nóng)建設(shè)用地的企業(yè)往往是中小企業(yè)，它們資金量小，人際關(guān)系弱，要求資金周轉(zhuǎn)快，很難走收費(fèi)多而審批時(shí)間長(zhǎng)的征地程序，往往選擇方便快捷的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。這些大量生存于集體非農(nóng)建設(shè)用地的中小企業(yè)，也是我國(guó)吸收農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的主要力量。5、有利于完善城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)。城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)不可能與集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)分割而孤立存在，二者只有統(tǒng)一才有利于市場(chǎng)發(fā)展和土地資源配置。集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)是整個(gè)土地市場(chǎng)的有機(jī)組成部分，是城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)最終走向成熟和完善的必要前提。

6、有利于體現(xiàn)集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。集體土地所有權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，它要求在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)，其所有權(quán)人也要求能正常地使用、支配和處分土地，以取得合理的土地收益。使用建設(shè)用地，只能使用國(guó)有土地，農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國(guó)有后才能進(jìn)入市場(chǎng)，其收益只能由國(guó)家得到，是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)。第五部分：有關(guān)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策建議

1、集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須合法化。要在法律上明確集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的地位。抓緊制定和修改相應(yīng)的法律法規(guī)，積極引導(dǎo)集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，對(duì)哪些領(lǐng)域的土地可以開(kāi)放集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，哪些領(lǐng)域則必須先征為國(guó)家所有，方可進(jìn)入市場(chǎng)等進(jìn)行規(guī)定。在中央和國(guó)土資源部出臺(tái)相關(guān)政策之前，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府和土地管理部門(mén)制定相應(yīng)地方法規(guī)。

2、集體非農(nóng)建設(shè)用地必須符合規(guī)劃控制，依法取得，統(tǒng)一管理。由于非農(nóng)建設(shè)用地相對(duì)于農(nóng)用地有較高的收益，如果沒(méi)有嚴(yán)格管理，就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。因此，集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的一個(gè)基本前提是所有集體非農(nóng)建設(shè)用的安排必須符合土地利用總體規(guī)劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地必須在規(guī)劃的控制下，按年度用地計(jì)劃實(shí)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，任何非農(nóng)建設(shè)用地的取得必須依法取得。在管理上，要搞“兩種權(quán)利，一個(gè)市場(chǎng)”，不能將城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)與集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)割裂開(kāi)來(lái)，要將集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)一大市場(chǎng)中來(lái)，統(tǒng)一市場(chǎng)供應(yīng)，統(tǒng)一市場(chǎng)管理。

3、集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在內(nèi)容和形式上要有突破。在內(nèi)容上，除國(guó)家非盈利性公益事業(yè)用地(基本與國(guó)土資源部公布的《劃撥用地目錄》相符)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須先征為國(guó)有外，其它類型的土地都應(yīng)允許在不改變集體土地所有權(quán)性質(zhì)的前提下進(jìn)行集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，當(dāng)然，在土地所有權(quán)人和土地使用者雙方同意的條件下，也可以在土地交易的同時(shí)，將集體土地所有權(quán)變更為國(guó)有土地所有權(quán)，土地使用者再向國(guó)家交納土地出讓金，在國(guó)土管理部門(mén)進(jìn)行過(guò)戶登記。在地域上不作劃分，無(wú)論是大城市，還是小城鎮(zhèn)，無(wú)論是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)還是規(guī)劃區(qū)外，都可進(jìn)行集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。在形式上，可以因企業(yè)破產(chǎn)、兼并等原因而流轉(zhuǎn)，也可以直接轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、以地入股和合作經(jīng)營(yíng)等。4、集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須依財(cái)產(chǎn)權(quán)定價(jià)，依產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分配利益。集體土地所有權(quán)變更為國(guó)家土地所有權(quán)時(shí)，土地價(jià)值要體現(xiàn)集體土地的生產(chǎn)資料性質(zhì)和對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障性質(zhì)，土地增值的一部分應(yīng)歸集體土地所有者;當(dāng)集體土地所有權(quán)不發(fā)生改變，只是建設(shè)用地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)時(shí)，土地的社會(huì)保障功能仍然存在，故在土地價(jià)值中不作體現(xiàn)。土地流轉(zhuǎn)利益要按財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行分配。集體非農(nóng)建設(shè)用地首先是集體所有的土地，不是國(guó)有土地，因此，其土地收益應(yīng)主要為集體所有者所得，而不能以各種名義轉(zhuǎn)為國(guó)家各級(jí)地方財(cái)政或單位所得。同時(shí)，要尊重土地使用權(quán)這一用益物權(quán)的權(quán)利，要充分考慮土地使用權(quán)人的應(yīng)得利益。土地流轉(zhuǎn)的利益分配最終應(yīng)主要落實(shí)到農(nóng)民手中。

5、要認(rèn)真做好相關(guān)配套工作。一是搞好地籍調(diào)查和產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作，集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記和發(fā)證為前提;二是搞好信息公開(kāi)查詢工作，內(nèi)容包括宗地信息、產(chǎn)權(quán)信息及交易管理信息等;三是做好相關(guān)服務(wù)工作，如指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書(shū)、產(chǎn)權(quán)變更登記、地價(jià)評(píng)估和政策咨詢等。中顧網(wǎng)房產(chǎn)糾紛律師簡(jiǎn)介：

程力律師四川成都電話：13618069546QQ:875110486四川亞峰律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、副主任律師。中共黨員，法學(xué)學(xué)士，研究生畢業(yè)，政法學(xué)院客座教授。具備法律、經(jīng)濟(jì)、政治、哲學(xué)、教育、管理等多專業(yè)知識(shí)背景，是業(yè)務(wù)能力及業(yè)務(wù)范圍涉及多領(lǐng)域的復(fù)合型律師。丁金泉律師寧夏銀川電話：13639517022弘揚(yáng)法制精神是對(duì)我們最好的獎(jiǎng)賞!受人之托,忠人之事。

徐永忠律師貴州貴陽(yáng)電話：13885144928徐永忠，畢業(yè)于武漢理工大學(xué)，工學(xué)學(xué)士學(xué)位，貴州大學(xué)法學(xué)院法律碩士學(xué)位，貴州省法學(xué)會(huì)刑法學(xué)研究會(huì)常務(wù)理事兼秘書(shū)長(zhǎng)，現(xiàn)為圣倫達(dá)律師事務(wù)主任。

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擴(kuò)展閱讀：輔導(dǎo)員工作總結(jié)

古代大教育家孔子說(shuō)得好：“其身正，不令而行；其身不正，雖令不從。”在擔(dān)任中隊(duì)輔導(dǎo)員的十幾年里，我始終堅(jiān)持著“熏陶比教育、管理更為重要”這一理念，時(shí)時(shí)處處注意規(guī)范自己的言行，以身示范達(dá)到了良好的教育效果。雖說(shuō)學(xué)生工作是瑣碎的，平凡的，但責(zé)任卻是非常重大，需要我們有理性的思維、正確處理問(wèn)題的方法和技巧，同時(shí)也要求我們對(duì)學(xué)生要有滿腔的熱情，對(duì)工作要有強(qiáng)烈的責(zé)任心。在學(xué)管處和各位領(lǐng)導(dǎo)、老師的關(guān)心指導(dǎo)下，我全身心投入到工作中去，班級(jí)各方面的管理都有了一個(gè)很大的提高。一、“愛(ài)”是我工作的源動(dòng)力。

熱愛(ài)學(xué)生是一種強(qiáng)大的教育力量。我是一位母親，工作中我也像媽媽一樣愛(ài)我的學(xué)生，用情感去打開(kāi)她們的心靈之門(mén)，啟迪他們的聰明才智，激勵(lì)他們的進(jìn)取心，使他們茁壯成長(zhǎng)。我平等地對(duì)待每一位學(xué)生，無(wú)論學(xué)習(xí)成績(jī)的優(yōu)劣，家庭的貧富。學(xué)生之間發(fā)生了摩擦，學(xué)生與家長(zhǎng)之間出現(xiàn)了問(wèn)題，我總是認(rèn)真傾聽(tīng)，盡力幫助，因?yàn)槲抑�道，“教育無(wú)小事。”同時(shí)我也總是提醒自己，允許孩子犯錯(cuò)誤，要及時(shí)給予具體的幫助和指導(dǎo)。在孩子的進(jìn)步中，我得到了孩子的信任，在孩子的變化中我深受家長(zhǎng)好評(píng)。我始終堅(jiān)信每個(gè)少先隊(duì)員都是一塊金子、一片肥沃的土地，輔導(dǎo)員必須給予他們發(fā)光的機(jī)會(huì)和耐心的培育，鼓勵(lì)每個(gè)孩子都能在體驗(yàn)中磨練、成長(zhǎng)。

二、開(kāi)展豐富多彩的少先隊(duì)活動(dòng)。

我校特別重視學(xué)生的素質(zhì)培養(yǎng)，常常組織各種文體活動(dòng)和社會(huì)實(shí)踐。每次活動(dòng)、每次競(jìng)賽我都非常重視，因?yàn)槊恳淮位顒?dòng)對(duì)于學(xué)生來(lái)說(shuō)都是一次提高的機(jī)會(huì)，經(jīng)典誦讀、愛(ài)心義賣、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)無(wú)不是對(duì)學(xué)生的意志、能力和集體主義精神的鍛煉。除了積極參加學(xué)校組織的各項(xiàng)活動(dòng)，我還在班級(jí)中開(kāi)展一些符合學(xué)生特點(diǎn)的中隊(duì)特色活動(dòng)，從而豐富孩子的生活，提高學(xué)生的能力。通過(guò)每日一首古詩(shī)，每人一句名言，讓孩子們明理、博學(xué)；通過(guò)開(kāi)展班干部輪崗制、優(yōu)秀小組競(jìng)賽等活動(dòng)，使孩子們自律、向上；通過(guò)組織學(xué)生參加各種節(jié)目會(huì)演、濰坊日?qǐng)?bào)小記者活動(dòng)使孩子們更加開(kāi)朗、樂(lè)觀。這些活動(dòng)給孩子們提供了展示自我的舞臺(tái)，提高素質(zhì)的平臺(tái)，塑造健康人格的空間。

三、培養(yǎng)“小干部”，讓中隊(duì)工作如虎添翼。要建設(shè)一個(gè)優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，光靠中隊(duì)輔導(dǎo)員孤軍奮戰(zhàn)是不行的。多年來(lái)的工作實(shí)踐讓我知道培養(yǎng)一支強(qiáng)有力的中隊(duì)骨干，是建設(shè)優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的工作核心。因此，我每帶一個(gè)中隊(duì)，都特別注意培養(yǎng)中隊(duì)干部。而我所帶過(guò)的班級(jí)，人人都是“班干部”“小組長(zhǎng)”，人人都具體負(fù)責(zé)班級(jí)的一項(xiàng)事務(wù)。我為每個(gè)中隊(duì)成員確定工作崗位和職責(zé)，然后進(jìn)行培訓(xùn)，并在平時(shí)的活動(dòng)中隨時(shí)隨地進(jìn)行指導(dǎo)。這樣就使每一個(gè)中隊(duì)干部、每個(gè)中隊(duì)成員提高了工作能力，增強(qiáng)了集體榮譽(yù)感，同時(shí)調(diào)動(dòng)了學(xué)生自我管理的積極性，學(xué)生們也越來(lái)越變得更加自信、更加陽(yáng)光。

四、制定科學(xué)合理的中隊(duì)制度。俗話說(shuō)“沒(méi)有規(guī)矩不成方圓”。經(jīng)驗(yàn)告訴我，要想使中隊(duì)像一臺(tái)機(jī)器一樣正常高速運(yùn)轉(zhuǎn)，就必須要有一套科學(xué)完善的中隊(duì)制度。每帶一個(gè)中隊(duì)我都要和中隊(duì)干部、全體中隊(duì)成員共同制定班規(guī)。如班干部停職制度、班干部輪換制度、小組長(zhǎng)記分制度等，這些制度與學(xué)習(xí)成績(jī)好壞沒(méi)有必然聯(lián)系，在我班中隊(duì)很少有孩子因?qū)W習(xí)成績(jī)不佳或某一方面學(xué)習(xí)不好而撤職，如果因?yàn)闆](méi)干好，可以暫時(shí)先停職一段時(shí)間，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)鍛煉后再恢復(fù)崗位，這樣就讓學(xué)生的自尊心得到了有效保護(hù)。班干部負(fù)責(zé)制使我班形成了事事有人管、人人有事干的局面，增強(qiáng)了我班中隊(duì)的活力和凝聚力。

五、日常教育和生活管理我經(jīng)常深入學(xué)生中了解情況，找學(xué)生談心，及時(shí)了解學(xué)生的思想動(dòng)態(tài)和基本情況，以加強(qiáng)工作的針對(duì)性和預(yù)見(jiàn)性。關(guān)心學(xué)生的思想品德，個(gè)人愛(ài)好，生活經(jīng)歷，家庭情況，身心狀況等各個(gè)方面，及時(shí)幫助學(xué)生解決困難和疑惑。每周的班會(huì)課活動(dòng)，針對(duì)小學(xué)生的行為習(xí)慣和當(dāng)前的熱點(diǎn)問(wèn)題我組織學(xué)生展開(kāi)討論。大家相互探討學(xué)習(xí)，通過(guò)自身積極參與，提高了他們的思想覺(jué)悟，增強(qiáng)了自我約束能力；鼓勵(lì)學(xué)生繼承中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，弘揚(yáng)正氣，提高認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一思想；我還以宿舍為單位，在學(xué)生中廣泛開(kāi)展安全教育和自我防范意識(shí)教育，定期檢查宿舍的門(mén)、窗、床等的完好情況，突擊排查學(xué)生安全用電情況，以提高學(xué)生的防火、防盜、防傷害、防意外等的自我保護(hù)意識(shí)，鼓勵(lì)他們建設(shè)團(tuán)結(jié)、有特色的寢室文化。對(duì)于教室和宿舍的衛(wèi)生環(huán)境，在保證整潔清新的基礎(chǔ)上，指導(dǎo)學(xué)生做一些合理的布置和設(shè)計(jì)，創(chuàng)造最佳的人居環(huán)境，力爭(zhēng)體現(xiàn)寢室最溫暖的一個(gè)方面。六、加強(qiáng)家校溝通行程教育合力。

教育是一個(gè)由家長(zhǎng)、老師和學(xué)生三方聯(lián)合打造的立體平臺(tái)，只有獲得家長(zhǎng)的理解、支持和配合，我們的學(xué)生管理工作才會(huì)更加扎實(shí)有效。因此，我特別重視與家長(zhǎng)的溝通交流，每周都要通過(guò)飛信、網(wǎng)絡(luò)空間、電話、面談等方式與家長(zhǎng)溝通，讓家長(zhǎng)及時(shí)掌握孩子的思想動(dòng)態(tài)、學(xué)習(xí)生活、為人處事等各方面情況，以便對(duì)孩子開(kāi)展有針對(duì)性的開(kāi)導(dǎo)教育。哪些家長(zhǎng)過(guò)于溺愛(ài)孩子，看書(shū)做作業(yè)也怕累著孩子；哪些家長(zhǎng)教育孩子方法好，哪些家長(zhǎng)素質(zhì)高，哪些家長(zhǎng)工作忙，無(wú)暇顧及子女的教育問(wèn)題------這些情況我都做到了心中有數(shù)，所以在與不同的家長(zhǎng)接觸交流時(shí)，做到了對(duì)癥下藥、藥到病除。

少先隊(duì)是一個(gè)異彩紛呈的大舞臺(tái)，強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感促使我不停地思考。作為一名少先隊(duì)輔導(dǎo)員，不僅要做“活動(dòng)型”，更要成為“理論型”、“經(jīng)驗(yàn)型”的輔導(dǎo)員。今后我將更加虛心地向他人學(xué)習(xí)，不斷提高自己的工作能力和理論水平，不斷探索，不斷創(chuàng)新，使少先隊(duì)工作躍上新臺(tái)階。我堅(jiān)信：還有更廣闊的天地等待我去開(kāi)拓。

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