房地產(chǎn)PPT材料.
201*年中國(guó)房地產(chǎn)形式分析以及201*年中國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè).
一、201*年我國(guó)房地產(chǎn)形式分析.
201*年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控延續(xù)了201*年以來(lái)“增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)”的基本思路。繼201*年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)樓市調(diào)控“新國(guó)八條”后，中央分別于4月、7月強(qiáng)調(diào)，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效，堅(jiān)定不移地把調(diào)控政策落到實(shí)處。12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央再次明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在從緊的政策環(huán)境下，201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣逐步回落。11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)下降至99.87，創(chuàng)28個(gè)月來(lái)新低。201*年房地產(chǎn)形式分析.
（一）二手房?jī)r(jià)格：自9月以來(lái)持續(xù)下降，11月跌幅明顯擴(kuò)大自4月起，主要城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市逐漸增多，到10月全部主要城市均環(huán)比下跌，且跌幅逐漸擴(kuò)大，從9月的平均下跌0.7%到10月的0.9%，以及11月的1.8%。
表：重點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲跌幅
201*.1201*.2201*.3201*.4201*.5201*.6201*.7201*.8201*.9201*.10201*.11城市2.5%2.5%0.9%0.5%-0.2%-0.1%0.4%0.3%-0.3%-0.9%-1.9%北京
4.9%3.2%3.6%2.6%1.0%0.7%0.1%-0.3%-1.2%-1.9%-1.7%深圳
2.5%1.6%0.4%0.3%0.8%-0.1%0.0%0.2%-0.4%-0.6%-1.7%上海
4.5%3.1%2.1%3.2%1.6%0.8%0.9%0.4%0.3%-0.8%-1.2%廣州
2.0%2.1%1.2%1.0%0.7%0.7%0.1%0.0%-0.6%-0.4%-2.3%成都（分析）201*年前11個(gè)月，12個(gè)重點(diǎn)城市的二手住宅價(jià)格同比平均漲幅由1月的2.5%下1.5%1.7%1.4%0.5%1.0%0.8%-0.1%0.2%-0.3%-0.8%-2.6%天津降至11月的-1.7%。房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中有降的城市數(shù)量逐步增多，12個(gè)重點(diǎn)城市的二手房的價(jià)1.3%0.7%0.2%1.1%-0.2%1.0%0.4%-1.5%-2.0%-2.0%-2.8%杭州格在跌的過(guò)程中雖有上升，但是總體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。其中漲跌幅最大的是深圳。-0.4%3.2%2.2%1.9%2.8%0.7%-0.1%-0.2%-0.3%-1.2%-1.8%重慶（二）土地市場(chǎng)：住宅用地量?jī)r(jià)水平全線下降，商辦用地受影響不大1.4%1.4%1.1%0.6%-0.1%-0.1%0.7%0.7%-0.7%-0.4%-1.4%蘇州圖：201*年1-11月全國(guó)133個(gè)城市住宅及商辦用地量?jī)r(jià)水平1.8%1.3%0.5%-0.2%0.1%0.3%-0.2%-0.2%-1.6%-0.5%-1.1%南京2.4%1.4%1.7%1.1%0.3%0.7%0.6%1.7%0.3%-1.3%-0.9%武漢2.5%1.9%1.4%1.2%0.5%0.4%0.2%0.1%-0.7%-0.9%-1.8%平均
（分析）201*年1-11月，130個(gè)城市的住宅用地推出面積、成交面積分別同比下降9.5%和11.5%，其中11月成交面積同比降幅達(dá)55.2%；而商辦用地的推出和成交面積分別同比增長(zhǎng)12.8%和18.0%。價(jià)格方面，住宅用地樓面價(jià)同比下跌9.0%，而商辦用地同比上漲7.6%；11月溢價(jià)率微升至5.5%，1-11月平均溢價(jià)率為13.0%，比201*年同期下降20個(gè)百分點(diǎn)，而商辦用地溢價(jià)率下降5.7個(gè)百分點(diǎn)。受住宅用地出讓金同比下降15.4%的影響，1-11月全國(guó)130個(gè)城市總土地出讓金同比略下降1.84%，南京、福州、武漢等城市下降超過(guò)20%。商辦及工業(yè)用地等出讓金仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，增速均超過(guò)40%。
（三）全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體保持較高水平，但近期單月增速不高
圖：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及同比增速
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(左)住宅開(kāi)發(fā)投資額(左)
6房地產(chǎn)投資同比(右)住宅投資同比(右)
（分析）201*年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅總體保持較高水平。201*年1-10月，全國(guó)累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到5萬(wàn)億，總量已高于201*年全年；同比增速下降至31.1%，為兩年來(lái)最低水平，延續(xù)今年以來(lái)的下行趨勢(shì)。從月度變化來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅自8月以來(lái)逐月回落，10月單月開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)25%，增速與9月持平，接近近年來(lái)的平均水平，但環(huán)比下降12%。以201*年廣西北海的房產(chǎn)為例：一．201*年北海樓市主要成交數(shù)據(jù)概述各月成交數(shù)據(jù)如下表所示：201*年1-12月北海樓市主要成交數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表（分析）據(jù)表中相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：201*年北海市共實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售16115套，平均每月預(yù)售1343套。預(yù)售面積138.03萬(wàn)平米，平均每月預(yù)售11.5萬(wàn)平米；
實(shí)現(xiàn)商品房交易13084套，平均每月成交1090套。交易面積133.69萬(wàn)平米，每月平均成交11.14萬(wàn)平米。其中住宅成交12538套，平均每月成交1045套。住宅共計(jì)銷(xiāo)售面積120.69萬(wàn)平米，平均每月成勻10.06萬(wàn)平米。二．成交套數(shù)簡(jiǎn)析201*年北海樓市在商品房預(yù)售、商品房交易及住宅交易上，整體呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)性，主要成交高峰期集中在3月及8月，各月的成交套數(shù)存在相當(dāng)大的距離，說(shuō)明北海樓市具有較強(qiáng)的季度性，受外地購(gòu)買(mǎi)力影響較為明顯。如下圖所示：
（分析）從上表可看出，北海樓市在成交套數(shù)上有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
1．季節(jié)性明顯。北海樓市銷(xiāo)售旺期201*年集中在3、8兩個(gè)月，不同于一般城市的5月及傳統(tǒng)的“金九銀十”。這主要是因?yàn)楸焙５馁?gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)所定，北海是典型的外銷(xiāo)型市場(chǎng)，購(gòu)房者70%以上為外地客戶，而這部分購(gòu)買(mǎi)的時(shí)機(jī)多選擇在旅游旺季前后期或春節(jié)后一至兩個(gè)月，且跟風(fēng)式購(gòu)買(mǎi)較明顯，故能在短時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生大的成交量。
2．市場(chǎng)需求波動(dòng)性較大。沒(méi)有相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)需求基數(shù)，較難作出相應(yīng)的市場(chǎng)需要預(yù)測(cè)。如201*年在商品房預(yù)售套數(shù)上，最高峰時(shí)的數(shù)量（3月2771套）為最少時(shí)（12月757套）的近四倍，市場(chǎng)波動(dòng)性大。
3．北海樓市下半年整體形勢(shì)要好于上半年。預(yù)售套數(shù)、商品房及住宅交易套數(shù)在下半年的表現(xiàn)整體要優(yōu)于上半年，主要因?yàn)楸焙３鞘械穆糜喂δ芩�，下半年的旅客�?shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上半年，故外地購(gòu)買(mǎi)人群也集中于該時(shí)期。
4．201*年預(yù)售套數(shù)總量16115套，平均每月預(yù)售1343套。其中3、6、8、9月的預(yù)售套數(shù)超過(guò)月平均預(yù)售量，時(shí)間間隔不長(zhǎng)，說(shuō)明北海樓市市場(chǎng)供應(yīng)量主要集中在年中的49月之間。
5．北海市商品房交易及住宅交易的高峰期均集中在下半年，上半年僅有2個(gè)月的交易套數(shù)超過(guò)1000套，而下半年則有4個(gè)月的銷(xiāo)售套數(shù)超過(guò)1000套，北海樓市交易的季節(jié)性表現(xiàn)明顯。
6．北海商品銷(xiāo)售的構(gòu)成較為單一，以住宅為主，占整個(gè)商品房交易的95%以上。商業(yè)地產(chǎn)、辦公寫(xiě)字樓物業(yè)、公寓等非住宅類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)存量及消化量較小，也從側(cè)面說(shuō)明北海城市以人居為主，商業(yè)、商務(wù)功能還顯弱。
三．成交面積簡(jiǎn)析
北海市201*年樓市成交面積整體的體量較小，預(yù)售面積、商品房交易面積及住宅交易面積每月平均保持在10萬(wàn)平米的規(guī)模，其中預(yù)售面積整體供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，而商品房交易面積及住宅交易面積波動(dòng)性較大，但整體保持上揚(yáng)勢(shì)頭。每月各具體數(shù)據(jù)如下表所示：201*年北海商品房預(yù)售面積共計(jì)138.03萬(wàn)平米，平均每月預(yù)售11.5萬(wàn)平米；商品房銷(xiāo)售面積為133.69萬(wàn)平米，每月平均成交11.14萬(wàn)平米；較201*年最高峰的180萬(wàn)平米少了50萬(wàn)平米。
（分析）從表中不難發(fā)現(xiàn)北海市商品房交易以住宅為絕對(duì)主體，商業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)的比例極少，說(shuō)明北海樓市以居住型產(chǎn)品為主，商業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)及需求量較小。這主要是由于北海本市人口規(guī)模小，客戶基數(shù)小，特別是本地購(gòu)買(mǎi)人群的偏小而影響整個(gè)城市的交易面積，主要依靠外地客戶消化市場(chǎng)供應(yīng)量，而外地客戶主要以度假、養(yǎng)老、候鳥(niǎo)型為主，以住宅為主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，這就造成了北海商品房以住宅為主，商業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)比例小的原因。
北海住宅市場(chǎng)的交易量整體保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的量，平均每月成交面積約為10萬(wàn)平米，交易量也呈現(xiàn)一定的季節(jié)性，交易高峰期成交面積不超過(guò)20萬(wàn)平米，淡季也僅為5-6萬(wàn)平米，整體存在一定的落差，但有6-7個(gè)月的交易面積超過(guò)10萬(wàn)平米，說(shuō)明北海住宅的市場(chǎng)需求量相對(duì)穩(wěn)定。
以上是對(duì)201*年我國(guó)房地產(chǎn)的回顧與分析，下面讓我們對(duì)我國(guó)201*年的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)與展望。
二、201*年我國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè).
（一）201*年將延續(xù)201*年的從緊取向，大方向不會(huì)改變，但力度不會(huì)放松。201*年以來(lái)，中央政府緊盯市場(chǎng)變化持續(xù)加碼調(diào)控，政策密度大且涉及方面全。201*年7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后有臺(tái)州、衢州、珠海先后出臺(tái)限購(gòu)政策，溫家寶總理也多次表示堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，充分彰顯了中央政府繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的決心。
圖：全國(guó)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化及關(guān)鍵政策
銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率(左)70個(gè)大中城市價(jià)格指數(shù)(右)
50%7月“國(guó)務(wù)院“9.29”新政1月“國(guó)八條”1月“國(guó)十一條”4月“國(guó)十條”常務(wù)會(huì)議”40%注：銷(xiāo)售面積除2月外，均為單月增長(zhǎng)率；價(jià)格指數(shù)自201*年1月起為70個(gè)城市環(huán)比漲幅的平均值，通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)計(jì)算。
（分析）從圖標(biāo)中我們看出.在國(guó)家政策的影響下，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率和城市價(jià)格指數(shù)都大致呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。在201*年4月“國(guó)十條”的影響下，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率和城市價(jià)格指數(shù)的下降趨勢(shì)都較為明顯，且在“國(guó)十條”和201*年1月“國(guó)八條”的影響下，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率在201*年4月至201*年9月，201*年4月都呈現(xiàn)較為明顯的負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。且在201*年7月在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議之后，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率和城市價(jià)格指數(shù)都呈現(xiàn)下降切為負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。由上圖可見(jiàn)，房地產(chǎn)政策的出臺(tái)有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，同時(shí)也顯示了政府要堅(jiān)強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，保證公民的政治福利。（二）201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響因素
下面我們來(lái)研究一下可能將會(huì)影響201*年房地產(chǎn)走勢(shì)的因素。
第一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在下行壓力。201*年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐季回落，預(yù)計(jì)全年經(jīng)濟(jì)增速將比上年下降約1個(gè)百分點(diǎn)。201*年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力和物價(jià)上漲壓力并存，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境更為復(fù)雜。多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，201*年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速在8.5%左右，將繼續(xù)201*年的回落態(tài)勢(shì)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將減小房地產(chǎn)市場(chǎng)上行壓力。
第二，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策方向?yàn)椤皥?jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。預(yù)計(jì)201*年限購(gòu)、限貸、政府問(wèn)責(zé)等行政調(diào)控手段仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣難以出現(xiàn)大幅回升。
第三，利率水平仍處于低位。雖然201*年以來(lái)，央行已進(jìn)行三次加息，但目前一年期存款利率仍處在3.5%的較低水平，負(fù)利率狀況仍然存在。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，較低的利率水平將帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格上漲壓力。
第四，市場(chǎng)供應(yīng)量減少。隨著市場(chǎng)交易量的減少和開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存量的增加，201*年下半年以來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和商品房新開(kāi)工量明顯放緩，這將導(dǎo)致201*年市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，進(jìn)而帶來(lái)房?jī)r(jià)上行壓力。
（三）綜合上述因素，我們對(duì)201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)作出如下判斷：
房地產(chǎn)市場(chǎng)需求保持小幅增加。從人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的角度來(lái)看，我國(guó)目前住房市場(chǎng)仍存在較大的剛性需求和改善性需求，在限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策作用下，預(yù)計(jì)201*年商品房銷(xiāo)售面積將保持小幅增加。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續(xù)回落。在從緊的政策環(huán)境下，201*年商品房建設(shè)活動(dòng)增速將出現(xiàn)明顯放緩，但保障房的大力度推進(jìn)將在一定程度上抵消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的下滑。我們通過(guò)對(duì)房屋施工面積的估算以及構(gòu)建保障性住房投資與商品房投資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)的動(dòng)態(tài)分析模型，預(yù)測(cè)得出，201*年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速約為16%。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)模型初步預(yù)測(cè)，201*年全年，商品房銷(xiāo)售面積將比201*年下降3.5%-4%，銷(xiāo)售均價(jià)下跌1%-4%，具體到不同時(shí)期，上半年商品房銷(xiāo)售面積同比降幅將在10%以上，量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)進(jìn)一步延續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力降進(jìn)一步上升，全年量?jī)r(jià)水平也難有增長(zhǎng)，上半年行業(yè)將面臨很大的壓力。
城市/區(qū)域差異、企業(yè)差異、不同類(lèi)型物業(yè)差異繼續(xù)擴(kuò)大。一二線和部分三線城市受到限購(gòu)政策影響，表現(xiàn)不樂(lè)觀；招保萬(wàn)金等品牌大企業(yè)銷(xiāo)售及資金狀況良好，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨困境；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始受到關(guān)注，但政策一旦放松，住宅市場(chǎng)將重新成為熱點(diǎn)。
最后綜合市場(chǎng)供求兩方面影響因素，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，我們預(yù)計(jì)“201*年上半年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，下半年房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)”的可能性很大。
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一、201*年我國(guó)房地產(chǎn)形式分析.
201*年，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控延續(xù)了201*年以來(lái)“增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)”的基本思路。繼201*年1月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)樓市調(diào)控“新國(guó)八條”后，中央分別于4月、7月強(qiáng)調(diào)，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效，堅(jiān)定不移地把調(diào)控政策落到實(shí)處。12月召開(kāi)的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中，中央再次明確，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在從緊的政策環(huán)境下，201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行景氣逐步回落。11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)下降至99.87，創(chuàng)28個(gè)月來(lái)新低。201*年房地產(chǎn)形式分析.
（一）二手房?jī)r(jià)格：自9月以來(lái)持續(xù)下降，11月跌幅明顯擴(kuò)大自4月起，主要城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市逐漸增多，到10月全部主要城市均環(huán)比下跌，且跌幅逐漸擴(kuò)大，從9月的平均下跌0.7%到10月的0.9%，以及11月的1.8%。（分析）201*年前11個(gè)月，12個(gè)重點(diǎn)城市的二手住宅價(jià)格同比平均漲幅由1月的2.5%下降至11月的-1.7%。房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)中有降的城市數(shù)量逐步增多，12個(gè)重點(diǎn)城市的二手房的價(jià)格在跌的過(guò)程中雖有上升，但是總體呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。其中漲跌幅最大的是深圳。（二）土地市場(chǎng)：住宅用地量?jī)r(jià)水平全線下降，商辦用地受影響不大
圖：201*年1-11月全國(guó)133個(gè)城市住宅及商辦用地量?jī)r(jià)水平
（分析）201*年1-11月，130個(gè)城市的住宅用地推出面積、成交面積分別同比下降9.5%和11.5%，其中11月成交面積同比降幅達(dá)55.2%；而商辦用地的推出和成交面積分別同比增長(zhǎng)12.8%和18.0%。價(jià)格方面，住宅用地樓面價(jià)同比下跌9.0%，而商辦用地同比上漲7.6%；11月溢價(jià)率微升至5.5%，1-11月平均溢價(jià)率為13.0%，比201*年同期下降20個(gè)百分點(diǎn)，而商辦用地溢價(jià)率下降5.7個(gè)百分點(diǎn)。受住宅用地出讓金同比下降15.4%的影響，1-11月全國(guó)130個(gè)城市總土地出讓金同比略下降1.84%，南京、福州、武漢等城市下降超過(guò)20%。商辦及工業(yè)用地等出讓金仍呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，增速均超過(guò)40%。
（三）全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總體保持較高水平，但近期單月增速不高
圖：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及同比增
（分析）201*年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅總體保持較高水平。201*年1-10月，全國(guó)累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到5萬(wàn)億，總量已高于201*年全年；同比增速下降至31.1%，為兩年來(lái)最低水平，延續(xù)今年以來(lái)的下行趨勢(shì)。從月度變化來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅自8月以來(lái)逐月回落，10月單月開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)25%，增速與9月持平，接近近年來(lái)的平均水平，但環(huán)比下降12%。
以201*年廣西北海的房產(chǎn)為例：
一．201*年北海樓市主要成交數(shù)據(jù)概述
各月成交數(shù)據(jù)如下表所示：
201*年1-12月北海樓市主要成交數(shù)據(jù)簡(jiǎn)表
（分析）據(jù)表中相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：201*年北海市共實(shí)現(xiàn)商品房預(yù)售16115套，平均每月預(yù)售1343套。預(yù)售面積138.03萬(wàn)平米，平均每月預(yù)售11.5萬(wàn)平米；
實(shí)現(xiàn)商品房交易13084套，平均每月成交1090套。交易面積133.69萬(wàn)平米，每月平均成交11.14萬(wàn)平米。其中住宅成交12538套，平均每月成交1045套。住宅共計(jì)銷(xiāo)售面積120.69萬(wàn)平米，平均每月成勻10.06萬(wàn)平米。二．成交套數(shù)簡(jiǎn)析
201*年北海樓市在商品房預(yù)售、商品房交易及住宅交易上，整體呈現(xiàn)出一定的波動(dòng)性，主要成交高峰期集中在3月及8月，各月的成交套數(shù)存在相當(dāng)大的距離，說(shuō)明北海樓市具有較強(qiáng)的季度性，受外地購(gòu)買(mǎi)力影響較為明顯。如下圖所示：
（分析）從上表可看出，北海樓市在成交套數(shù)上有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1．季節(jié)性明顯。北海樓市銷(xiāo)售旺期201*年集中在3、8兩個(gè)月，不同于一般城市的5月及傳統(tǒng)的“金九銀十”。這主要是因?yàn)楸焙５馁?gòu)買(mǎi)結(jié)構(gòu)所定，北海是典型的外銷(xiāo)型市場(chǎng)，購(gòu)房者70%以上為外地客戶，而這部分購(gòu)買(mǎi)的時(shí)機(jī)多選擇在旅游旺季前后期或春節(jié)后一至兩個(gè)月，且跟風(fēng)式購(gòu)買(mǎi)較明顯，故能在短時(shí)期內(nèi)產(chǎn)生大的成交量。
2．市場(chǎng)需求波動(dòng)性較大。沒(méi)有相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)需求基數(shù)，較難作出相應(yīng)的市場(chǎng)需要預(yù)測(cè)。如201*年在商品房預(yù)售套數(shù)上，最高峰時(shí)的數(shù)量（3月2771套）為最少時(shí)（12月757套）的近四倍，市場(chǎng)波動(dòng)性大。
3．北海樓市下半年整體形勢(shì)要好于上半年。預(yù)售套數(shù)、商品房及住宅交易套數(shù)在下半年的表現(xiàn)整體要優(yōu)于上半年，主要因?yàn)楸焙３鞘械穆糜喂δ芩�，下半年的旅客�?shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上半年，故外地購(gòu)買(mǎi)人群也集中于該時(shí)期。
4．201*年預(yù)售套數(shù)總量16115套，平均每月預(yù)售1343套。其中3、6、8、9月的預(yù)售套數(shù)超過(guò)月平均預(yù)售量，時(shí)間間隔不長(zhǎng)，說(shuō)明北海樓市市場(chǎng)供應(yīng)量主要集中在年中的49月之間。
5．北海市商品房交易及住宅交易的高峰期均集中在下半年，上半年僅有2個(gè)月的交易套數(shù)超過(guò)1000套，而下半年則有4個(gè)月的銷(xiāo)售套數(shù)超過(guò)1000套，北海樓市交易的季節(jié)性表現(xiàn)明顯。
6．北海商品銷(xiāo)售的構(gòu)成較為單一，以住宅為主，占整個(gè)商品房交易的95%以上。商業(yè)地產(chǎn)、辦公寫(xiě)字樓物業(yè)、公寓等非住宅類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)存量及消化量較小，也從側(cè)面說(shuō)明北海城市以人居為主，商業(yè)、商務(wù)功能還顯弱。
三．成交面積簡(jiǎn)析
北海市201*年樓市成交面積整體的體量較小，預(yù)售面積、商品房交易面積及住宅交易面積每月平均保持在10萬(wàn)平米的規(guī)模，其中預(yù)售面積整體供應(yīng)量相對(duì)穩(wěn)定，而商品房交易面積及住宅交易面積波動(dòng)性較大，但整體保持上揚(yáng)勢(shì)頭。每月各具體數(shù)據(jù)如下表所示：201*年北海商品房預(yù)售面積共計(jì)138.03萬(wàn)平米，平均每月預(yù)售11.5萬(wàn)平米；商品房銷(xiāo)售面積為133.69萬(wàn)平米，每月平均成交11.14萬(wàn)平米；較201*年最高峰的180萬(wàn)平米少了50萬(wàn)平米。
（分析）從表中不難發(fā)現(xiàn)北海市商品房交易以住宅為絕對(duì)主體，商業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)的比例極少，說(shuō)明北海樓市以居住型產(chǎn)品為主，商業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)的市場(chǎng)供應(yīng)及需求量較小。這主要是由于北海本市人口規(guī)模小，客戶基數(shù)小，特別是本地購(gòu)買(mǎi)人群的偏小而影響整個(gè)城市的交易面積，主要依靠外地客戶消化市場(chǎng)供應(yīng)量，而外地客戶主要以度假、養(yǎng)老、候鳥(niǎo)型為主，以住宅為主要購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，這就造成了北海商品房以住宅為主，商業(yè)、辦公類(lèi)物業(yè)比例小的原因。
北海住宅市場(chǎng)的交易量整體保持一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的量，平均每月成交面積約為10萬(wàn)平米，交易量也呈現(xiàn)一定的季節(jié)性，交易高峰期成交面積不超過(guò)20萬(wàn)平米，淡季也僅為5-6萬(wàn)平米，整體存在一定的落差，但有6-7個(gè)月的交易面積超過(guò)10萬(wàn)平米，說(shuō)明北海住宅的市場(chǎng)需求量相對(duì)穩(wěn)定。
以上是對(duì)201*年我國(guó)房地產(chǎn)的回顧與分析，下面讓我們對(duì)我國(guó)201*年的房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)與展望。
二、201*年我國(guó)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè).
（一）201*年將延續(xù)201*年的從緊取向，大方向不會(huì)改變，但力度不會(huì)放松。201*年以來(lái)，中央政府緊盯市場(chǎng)變化持續(xù)加碼調(diào)控，政策密度大且涉及方面全。201*年7月初，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后有臺(tái)州、衢州、珠海先后出臺(tái)限購(gòu)政策，溫家寶總理也多次表示堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，充分彰顯了中央政府繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控的決心。圖：全國(guó)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)變化及關(guān)鍵政策注：銷(xiāo)售面積除2月外，均為單月增長(zhǎng)率；價(jià)格指數(shù)自201*年1月起為70個(gè)城市環(huán)比漲幅的平均值，通過(guò)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)計(jì)算。
（分析）從圖標(biāo)中我們看出.在國(guó)家政策的影響下，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率和城市價(jià)格指數(shù)都大致呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。在201*年4月“國(guó)十條”的影響下，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率和城市價(jià)格指數(shù)的下降趨勢(shì)都較為明顯，且在“國(guó)十條”和201*年1月“國(guó)八條”的影響下，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率在201*年4月至201*年9月，201*年4月都呈現(xiàn)較為明顯的負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。且在201*年7月在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議之后，銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)率和城市價(jià)格指數(shù)都呈現(xiàn)下降切為負(fù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。由上圖可見(jiàn)，房地產(chǎn)政策的出臺(tái)有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展，同時(shí)也顯示了政府要堅(jiān)強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，保證公民的政治福利。（二）201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的影響因素
下面我們來(lái)研究一下可能將會(huì)影響201*年房地產(chǎn)走勢(shì)的因素。
第一，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)存在下行壓力。201*年以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速逐季回落，預(yù)計(jì)全年經(jīng)濟(jì)增速將比上年下降約1個(gè)百分點(diǎn)。201*年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下行壓力和物價(jià)上漲壓力并存，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部環(huán)境更為復(fù)雜。多數(shù)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，201*年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速在8.5%左右，將繼續(xù)201*年的回落態(tài)勢(shì)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期的關(guān)系，經(jīng)濟(jì)增速的放緩將減小房地產(chǎn)市場(chǎng)上行壓力。
第二，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從緊。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策方向?yàn)椤皥?jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。預(yù)計(jì)201*年限購(gòu)、限貸、政府問(wèn)責(zé)等行政調(diào)控手段仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣難以出現(xiàn)大幅回升。
第三，利率水平仍處于低位。雖然201*年以來(lái)，央行已進(jìn)行三次加息，但目前一年期存款利率仍處在3.5%的較低水平，負(fù)利率狀況仍然存在。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，較低的利率水平將帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)格上漲壓力。
第四，市場(chǎng)供應(yīng)量減少。隨著市場(chǎng)交易量的減少和開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存量的增加，201*年下半年以來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積和商品房新開(kāi)工量明顯放緩，這將導(dǎo)致201*年市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，進(jìn)而帶來(lái)房?jī)r(jià)上行壓力。
（三）綜合上述因素，我們對(duì)201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)作出如下判斷：
房地產(chǎn)市場(chǎng)需求保持小幅增加。從人口結(jié)構(gòu)和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的角度來(lái)看，我國(guó)目前住房市場(chǎng)仍存在較大的剛性需求和改善性需求，在限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策作用下，預(yù)計(jì)201*年商品房銷(xiāo)售面積將保持小幅增加。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅繼續(xù)回落。在從緊的政策環(huán)境下，201*年商品房建設(shè)活動(dòng)增速將出現(xiàn)明顯放緩，但保障房的大力度推進(jìn)將在一定程度上抵消房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的下滑。我們通過(guò)對(duì)房屋施工面積的估算以及構(gòu)建保障性住房投資與商品房投資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)的動(dòng)態(tài)分析模型，預(yù)測(cè)得出，201*年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速約為16%。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)中長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)模型初步預(yù)測(cè)，201*年全年，商品房銷(xiāo)售面積將比201*年下降3.5%-4%，銷(xiāo)售均價(jià)下跌1%-4%，具體到不同時(shí)期，上半年商品房銷(xiāo)售面積同比降幅將在10%以上，量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)進(jìn)一步延續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力降進(jìn)一步上升，全年量?jī)r(jià)水平也難有增長(zhǎng)，上半年行業(yè)將面臨很大的壓力。
城市/區(qū)域差異、企業(yè)差異、不同類(lèi)型物業(yè)差異繼續(xù)擴(kuò)大。一二線和部分三線城市受到限購(gòu)政策影響，表現(xiàn)不樂(lè)觀；招保萬(wàn)金等品牌大企業(yè)銷(xiāo)售及資金狀況良好，中小開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨困境；商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始受到關(guān)注，但政策一旦放松，住宅市場(chǎng)將重新成為熱點(diǎn)。
最后綜合市場(chǎng)供求兩方面影響因素，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，我們預(yù)計(jì)“201*年上半年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，下半年房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)”的可能性很大。
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