如何做好機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作

如何做好機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作

后勤管理與后勤服務(wù)是機(jī)關(guān)工作的基石。物業(yè)管理在機(jī)關(guān)后勤工作中又占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要有以下五個(gè)方面的任務(wù)：是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響，房屋會(huì)逐漸陳舊、破損，使用價(jià)值也會(huì)逐步降低。為了延緩這個(gè)過(guò)程，就需要經(jīng)常對(duì)辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見(jiàn)的工作內(nèi)容之一。二是設(shè)施設(shè)備的管理。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)各種設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行有效的管理，主要包括高低壓配電供應(yīng)、給排水、空調(diào)、消防、電信通訊、衛(wèi)視、圖像監(jiān)控、紅外線(xiàn)報(bào)警，綜合布線(xiàn)及電梯的管理等。三是清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室、接待室、活動(dòng)室的清潔等服務(wù)，為機(jī)關(guān)辦公提供清潔的環(huán)境。四是內(nèi)部會(huì)議、來(lái)客接待的服務(wù)管理。主要是為會(huì)議及與會(huì)者在會(huì)前、會(huì)中提供服務(wù)，包括會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)場(chǎng)服務(wù)、花卉擺放、音響操作等。通過(guò)接待服務(wù)，展現(xiàn)機(jī)關(guān)服務(wù)中心服務(wù)人員的風(fēng)貌。五是治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門(mén)衛(wèi)、安全監(jiān)控及停車(chē)場(chǎng)的管理。這項(xiàng)工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，管理難度大，服務(wù)性也強(qiáng)。通過(guò)以上五個(gè)方面的管理服務(wù)，為機(jī)關(guān)提供一個(gè)整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

辦公區(qū)的物業(yè)管理，有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn)：一是技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動(dòng)化程度越來(lái)越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，不但維修難度增大，而且對(duì)管理人員、專(zhuān)業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。二是政務(wù)活動(dòng)頻繁。辦公樓是政務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所，會(huì)議多、來(lái)訪(fǎng)客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。三是涉密性強(qiáng)。服務(wù)的對(duì)象是市級(jí)機(jī)關(guān)，領(lǐng)導(dǎo)的活動(dòng)、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱、會(huì)議的內(nèi)容，帶有一定的機(jī)密性，安全及保密管理非常重要。四是服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會(huì)議服務(wù)、衛(wèi)生保潔、客房等,要按星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)要求,供電通訊上一刻不能間斷，節(jié)假日、休息日要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

根據(jù)以上的任務(wù)與特點(diǎn)，搞好物業(yè)管理一定要堅(jiān)持服務(wù)宗旨，著眼機(jī)關(guān)特點(diǎn)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)作風(fēng)，發(fā)揚(yáng)敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，努力為大家提供優(yōu)質(zhì)、高效、滿(mǎn)意的服務(wù)。必須從以下幾方面著手：一、要抓在崗人員素質(zhì)

工作人員比較分散，所擔(dān)負(fù)的工作也分散在南北兩樓的各個(gè)層面之中，并受到眾多人員的監(jiān)督和檢驗(yàn)。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開(kāi)性，要求我們必須重視人員素質(zhì)。對(duì)此，主要是把好“三關(guān)”：一是人員進(jìn)人關(guān)。服務(wù)中心目前在用人上采用的是合同工、臨時(shí)工相結(jié)合的用工制度。這部分人主要安排在車(chē)輛駕駛、廚師、水電維修、衛(wèi)生保潔及安全保衛(wèi)崗位上。這些工作人員，直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)、為機(jī)關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接觸到領(lǐng)導(dǎo)的辦公處(室)，涉密性強(qiáng)。在選拔這些人員時(shí)，要進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿嬖�、政審、試用，同時(shí)在文化程度、外在氣質(zhì)上有一定要求，在政治上要求嚴(yán)，以保證隊(duì)伍的純潔性。二是思想教育關(guān)。主要是以職業(yè)道德教育為重點(diǎn)，要抓好社會(huì)公德、家庭美德、職業(yè)道德的“三德”教育。以增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，樹(shù)立責(zé)任重于泰山的主人翁思想，使其自覺(jué)做好服務(wù)工作，即使是在無(wú)人監(jiān)督的情況下，也能自覺(jué)按照規(guī)程操作，規(guī)范服務(wù)。三是跟蹤監(jiān)督關(guān)。對(duì)招聘的所有工作人員，對(duì)其工作、思想要跟蹤考察，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，該辭退的辭退，該調(diào)整的調(diào)整，不姑息遷就，不能等出了問(wèn)題再作處理。通過(guò)這些工作建設(shè)一支肯服務(wù)、守紀(jì)律、能戰(zhàn)斗的服務(wù)隊(duì)伍。

二、要抓服務(wù)技能

有些人誤認(rèn)為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“看看門(mén)”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點(diǎn)力就行了。如不克服這些錯(cuò)誤的觀念，就會(huì)忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱，服務(wù)質(zhì)量低下的局面�，F(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動(dòng)化程度高，技術(shù)含量也高。實(shí)踐證明，物業(yè)管理運(yùn)作過(guò)程中涉及的知識(shí)面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)。業(yè)務(wù)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到服務(wù)的質(zhì)量，關(guān)系到服務(wù)中心的工作效率。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)注意通過(guò)不同形式培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，主要有：(一)參加短期培訓(xùn)。根據(jù)專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)和社會(huì)辦班的實(shí)際情況，按照行業(yè)規(guī)定，組織技術(shù)人員參加專(zhuān)業(yè)對(duì)口的短期培訓(xùn)，并取得上崗證書(shū)，掌握實(shí)際操作技能。(二)開(kāi)展崗位練兵。提倡在崗自學(xué)，同時(shí)有選擇地進(jìn)行專(zhuān)題講解，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)講授專(zhuān)業(yè)知識(shí)及操作方法，根據(jù)講課內(nèi)容，組織崗位練兵活動(dòng)。(三)借助廠(chǎng)家的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。為了提高設(shè)施設(shè)備的維護(hù)質(zhì)量，一般情況下設(shè)備使用單位都會(huì)與專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)家簽訂重要設(shè)備的維護(hù)合同，按規(guī)定廠(chǎng)家會(huì)定期派人上門(mén)維修保養(yǎng)，我們應(yīng)借此機(jī)會(huì)，組織本單位維修人員跟班作業(yè)，向廠(chǎng)家來(lái)人學(xué)習(xí)，同時(shí)還要有針對(duì)性地請(qǐng)他們現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)，進(jìn)一步提高在職人員的技術(shù)水平。三、要抓物業(yè)維護(hù)質(zhì)量

加強(qiáng)對(duì)設(shè)施、設(shè)備的維修與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價(jià)值。一是主動(dòng)安排預(yù)防性維修。對(duì)于大型、關(guān)鍵性的設(shè)備，如變壓器、配電柜、空調(diào)、電梯、自動(dòng)監(jiān)控、消防報(bào)警等，不能等出了故障再處理，一般都應(yīng)及早制定計(jì)劃，進(jìn)行預(yù)防性維修。有些還要與專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)家協(xié)作，走物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的路子，提高設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行的安全系數(shù)，打好主動(dòng)仗。二是及時(shí)完成日常性急修。對(duì)突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報(bào)隨修，分秒必爭(zhēng)，不影響使用，讓大家滿(mǎn)意。為此應(yīng)加強(qiáng)工作人員通訊聯(lián)系，要求維護(hù)人員準(zhǔn)備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時(shí)機(jī)。三是認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計(jì)上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機(jī)關(guān)辦公帶來(lái)不便，需要作某些改進(jìn)性的處理。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)本著既要量力而行，又要滿(mǎn)足大家需要的精神盡力做好。如因經(jīng)費(fèi)上的原因，也要主動(dòng)向領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明爭(zhēng)取支持，使物業(yè)更好地發(fā)揮其使用價(jià)值。四、要抓內(nèi)部服務(wù)管理

物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構(gòu)成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個(gè)性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)。具體地說(shuō)，就是要著重抓好“三化”：一是服務(wù)規(guī)范化。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤率，增強(qiáng)主動(dòng)性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)保安員、維修工、保潔工禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮節(jié)禮貌到各項(xiàng)服務(wù)都應(yīng)作具體要求，既有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個(gè)服務(wù)人員對(duì)自己的服務(wù)工作不但在思想上有個(gè)“度”的概念，而且在實(shí)施中有了“量”的目標(biāo)，使服務(wù)工作上軌道、上水平。二是操作目標(biāo)化。在物業(yè)管理的實(shí)際操作上，分別有相應(yīng)的工作目標(biāo)要求，主要有設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、保安巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務(wù)質(zhì)量。三是管理制度化。服務(wù)中心從成立之初，就致力于制度建設(shè)，如制定辦公樓綜合管理制度、消防安全制度、安全保衛(wèi)制度、食堂管理制度、衛(wèi)生保潔管理制度等，同時(shí)放大上墻，組織服務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹落實(shí)，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步子。

五、要抓質(zhì)量目標(biāo)考核

根據(jù)辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)，在抓好質(zhì)量目標(biāo)上，應(yīng)著重從抓“四率”入手：一是設(shè)備完好率。主要設(shè)備完好率要達(dá)到95％以上。這是確保辦公環(huán)境良好的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到國(guó)稅機(jī)關(guān)政務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展。二是衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率。衛(wèi)生保潔，是辦公樓物業(yè)管理的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，面廣量大，所有樓層都要達(dá)到創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)。三是服務(wù)滿(mǎn)意率。要求服務(wù)人員的服務(wù)達(dá)到大家滿(mǎn)意。四是事故差錯(cuò)率。要降到最低限度，力爭(zhēng)為零。對(duì)此，必須下大力氣抓好安全工作，把事故消滅在萌芽狀態(tài)，確保機(jī)關(guān)辦公環(huán)境的安全和各項(xiàng)政務(wù)活動(dòng)有條不紊地進(jìn)行。

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淺談如何做好機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)管理工作

后勤管理與后勤服務(wù)是機(jī)關(guān)工作的基石。物業(yè)管理在機(jī)關(guān)后勤工作中又占有相當(dāng)重要的地位。從目前物業(yè)管理工作情況看，主要有以下五個(gè)方面的任務(wù)：是房屋的維修與管理。辦公樓交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響，房屋會(huì)逐漸陳舊、破損，使用價(jià)值也會(huì)逐步降低。為了延緩這個(gè)過(guò)程，就需要經(jīng)常對(duì)辦公用房進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)和修繕，以保持辦公房原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的，這是最常見(jiàn)的工作內(nèi)容之一。二是設(shè)施設(shè)備的管理。即以一定的科學(xué)管理程序和制度，按照一定的技術(shù)管理要求，對(duì)各種設(shè)備的日常運(yùn)行和維修進(jìn)行有效的管理，主要包括高低壓配電供應(yīng)、給排水、空調(diào)、消防、電信通訊、衛(wèi)視、圖像監(jiān)控、紅外線(xiàn)報(bào)警，綜合布線(xiàn)及電梯的管理等。三是清潔衛(wèi)生管理。主要是公共部位衛(wèi)生保潔，領(lǐng)導(dǎo)辦公室、會(huì)議室、接待室、閱覽室、健身房、活動(dòng)室、招待所的清潔等服務(wù)，為機(jī)關(guān)辦公提供清潔的環(huán)境。四是內(nèi)部會(huì)議、來(lái)客接待的服務(wù)管理。主要是為會(huì)議及與會(huì)者在會(huì)前、會(huì)中提供服務(wù)，包括會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)場(chǎng)服務(wù)、花卉擺放、音響操作等。通過(guò)接待服務(wù)，展現(xiàn)機(jī)關(guān)服務(wù)中心服務(wù)人員的風(fēng)貌。五是治安保衛(wèi)及消防管理。主要是門(mén)衛(wèi)、安全監(jiān)控及停車(chē)場(chǎng)的管理。這項(xiàng)工作在物業(yè)管理中占有重要的地位，管理難度大，服務(wù)性也強(qiáng)。通過(guò)以上五個(gè)方面的管理服務(wù)，為機(jī)關(guān)提供一個(gè)整潔、舒適、文明、安全、方便的辦公環(huán)境。

辦公區(qū)的物業(yè)管理，有著與住宅及其它物業(yè)管理不同的特點(diǎn)：一是技術(shù)密集。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，辦公自動(dòng)化程度越來(lái)越高，辦公樓內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施日益先進(jìn)，不但維修難度增大，而且對(duì)管理人員、專(zhuān)業(yè)人員的要求也較一般其他物業(yè)管理人員要高。二是政務(wù)活動(dòng)頻繁。辦公樓是政務(wù)活動(dòng)場(chǎng)所，會(huì)議多、來(lái)訪(fǎng)客人多、聯(lián)系工作的人員多，安全管理及衛(wèi)生服務(wù)的任務(wù)是一般住宅物業(yè)管理所不能相比的。三是涉密性強(qiáng)。服務(wù)的對(duì)象是市級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)，領(lǐng)導(dǎo)的活動(dòng)、內(nèi)外的交往、文件的制發(fā)與傳閱、會(huì)議的內(nèi)容，從商業(yè)的角度看都帶有一定的機(jī)密性，安全及保密管理非常重要。四是服務(wù)管理要求高。領(lǐng)導(dǎo)參加的會(huì)議服務(wù)、衛(wèi)生保潔、客房等,要按星級(jí)飯店標(biāo)準(zhǔn)要求,供電通訊上一刻不能間斷，節(jié)假日、休息日要正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這不僅加大了服務(wù)人員的工作量，而且要求服務(wù)人員具有較高的服務(wù)技能及較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)和敬業(yè)奉獻(xiàn)精神。

根據(jù)以上的任務(wù)與特點(diǎn)，筆者認(rèn)為搞好物業(yè)管理一定要堅(jiān)持服務(wù)宗旨，著眼機(jī)關(guān)特點(diǎn)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)作風(fēng)，發(fā)揚(yáng)敬業(yè)奉獻(xiàn)精神，努力為大家提供優(yōu)質(zhì)、高效、滿(mǎn)意的服務(wù)。必須從以下幾方面著手：

一、要抓在崗人員素質(zhì)

服務(wù)中心人員比較分散，所擔(dān)負(fù)的工作也分散在南北兩樓的各個(gè)層面之中，并受到眾多人員的監(jiān)督和檢驗(yàn)。服務(wù)中心的工作一旦發(fā)生失誤就會(huì)“通天”。人員的分散性、任務(wù)的特殊性、失誤的公開(kāi)性，要求我們必須重視人員素質(zhì)。對(duì)此，筆者認(rèn)為主要是把好“三關(guān)”：一是人員進(jìn)人關(guān)。服務(wù)中心目前在用人上采用的是合同工、臨時(shí)工、外包工相結(jié)合的彈性用工制度，而且合同工、臨時(shí)工的比例較大。這部分人主要安排在車(chē)輛駕駛、廚師、水電維修、衛(wèi)生保潔及安全保衛(wèi)崗位上。這些工作人員，直接為領(lǐng)導(dǎo)服務(wù)、為機(jī)關(guān)服務(wù)、為基層服務(wù)，保潔工還直接觸到領(lǐng)導(dǎo)的辦公處(室)，涉密性強(qiáng)。在選拔這些人員時(shí)，要進(jìn)行適當(dāng)?shù)拿嬖�、政審、試用，同時(shí)在文化程度、外在氣質(zhì)上有一定要求，在政治上要求嚴(yán)，以保證隊(duì)伍的純潔性。二是思想教育關(guān)。主要是以職業(yè)道德教育為重點(diǎn)，要抓好社會(huì)公德、家庭美德、職業(yè)道德的“三德”教育。以增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)，樹(shù)立責(zé)任重于泰山的主人翁思想，使其自覺(jué)做好服務(wù)工作，即使是在無(wú)人監(jiān)督的情況下，也能自覺(jué)按照規(guī)程操作，規(guī)范服務(wù)。三是跟蹤監(jiān)督關(guān)。對(duì)招聘的所有工作人員，對(duì)其工作、思想要跟蹤考察，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，該辭退的辭退，該調(diào)整的調(diào)整，不姑息遷就，不能等出了問(wèn)題再作處理。通過(guò)這些工作建設(shè)一支肯服務(wù)、守紀(jì)律、能戰(zhàn)斗的服務(wù)隊(duì)伍。

二、要抓服務(wù)技能

有些人誤認(rèn)為物業(yè)管理就是“掃掃地”、“倒倒水”、“看看門(mén)”、“換換燈泡”，不需要技術(shù)，只要出點(diǎn)力就行了。如不克服這些錯(cuò)誤的觀念，就會(huì)忽視技術(shù)人才的引進(jìn)使用，導(dǎo)致技術(shù)力量薄弱，服務(wù)質(zhì)量低下的局面。現(xiàn)代辦公樓一般都是智能型的，設(shè)施設(shè)備自動(dòng)化程度高，技術(shù)含量也高。實(shí)踐證明，物業(yè)管理運(yùn)作過(guò)程中涉及的知識(shí)面很寬，技術(shù)要求也高。不能光憑良好的愿望，還要有真本領(lǐng)。業(yè)務(wù)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到服務(wù)的質(zhì)量，關(guān)系到服務(wù)中心的工作效率。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)注意通過(guò)不同形式培訓(xùn)提高在職服務(wù)人員的業(yè)務(wù)技能，主要有：(一)參加短期培訓(xùn)。根據(jù)專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)和社會(huì)辦班的實(shí)際情況，按照行業(yè)規(guī)定，組織技術(shù)人員參加專(zhuān)業(yè)對(duì)口的短期培訓(xùn)，并取得上崗證書(shū)，掌握實(shí)際操作技能。(二)開(kāi)展崗位練兵。提倡在崗自學(xué)，同時(shí)有選擇地進(jìn)行專(zhuān)題講解，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員現(xiàn)場(chǎng)講授專(zhuān)業(yè)知識(shí)及操作方法，根據(jù)講課內(nèi)容，組織崗位練兵活動(dòng)。(三)借助廠(chǎng)家的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。為了提高設(shè)施設(shè)備的維護(hù)質(zhì)量，一般情況下設(shè)備使用單位都會(huì)與專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)家簽訂重要設(shè)備的維護(hù)合同，按規(guī)定廠(chǎng)家會(huì)定期派人上門(mén)維修保養(yǎng)，我們應(yīng)借此機(jī)會(huì)，組織本單位維修人員跟班作業(yè)，向廠(chǎng)家來(lái)人學(xué)習(xí)，同時(shí)還要有針對(duì)性地請(qǐng)他們現(xiàn)場(chǎng)教學(xué)，進(jìn)一步提高在職人員的技術(shù)水平。

三、要抓物業(yè)維護(hù)質(zhì)量

加強(qiáng)對(duì)設(shè)施、設(shè)備的維修與保養(yǎng)，充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)備的使用價(jià)值。一是主動(dòng)安排預(yù)防性維修。對(duì)于大型、關(guān)鍵性的設(shè)備，如變壓器、配電柜、空調(diào)、電梯、自動(dòng)監(jiān)控、衛(wèi)視通訊、消防報(bào)警等，不能等出了故障再處理，一般都應(yīng)及早制定計(jì)劃，進(jìn)行預(yù)防性維修。有些還要與專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)家協(xié)作，走物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化的路子，提高設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行的安全系數(shù)，打好主動(dòng)仗。二是及時(shí)完成日常性急修。對(duì)突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到，隨報(bào)隨修，分秒必爭(zhēng)，不影響使用，讓大家滿(mǎn)意。為此應(yīng)加強(qiáng)工作人員通訊聯(lián)系，要求維護(hù)人員準(zhǔn)備好必備的工具及配件、材料，不能因待料貽誤搶修時(shí)機(jī)。三是認(rèn)真進(jìn)行改善性維修。有些設(shè)施由于設(shè)計(jì)上的缺陷或由于人員辦公情況的變化，給機(jī)關(guān)辦公帶來(lái)不便，需要作某些改進(jìn)性的處理。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)本著既要量力而行，又要滿(mǎn)足大家需要的精神盡力做好。如因經(jīng)費(fèi)上的原因，也要主動(dòng)向領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)明爭(zhēng)取支持，使物業(yè)更好地發(fā)揮其使用價(jià)值。

四、要抓內(nèi)部服務(wù)管理

物業(yè)管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，由許多子系統(tǒng)構(gòu)成全方位的管理總體系。要想使物業(yè)管理達(dá)到高效益、高水平，就必須強(qiáng)調(diào)規(guī)范、注重個(gè)性，著力提升服務(wù)水準(zhǔn)。具體地說(shuō)，就是要著重抓好“三化”：一是服務(wù)規(guī)范化。實(shí)施規(guī)范服務(wù)，減少隨意性，降低失誤率，增強(qiáng)主動(dòng)性。為此，在制訂辦公樓綜合管理制度的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)服務(wù)員、維修工、保潔工禮貌服務(wù)規(guī)范，從禮節(jié)禮貌到各項(xiàng)服務(wù)都應(yīng)作具體要求，既有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個(gè)服務(wù)人員對(duì)自己的服務(wù)工作不但在思想上有個(gè)“度”的概念，而且在實(shí)施中有了“量”的目標(biāo)，使服務(wù)工作上軌道、上水平。二是操作目標(biāo)化。在物業(yè)管理的實(shí)際操作上，分別有相應(yīng)的工作目標(biāo)要求，主要有設(shè)備操作、衛(wèi)生保潔、保安巡視等工作目標(biāo)。只有主要工作都制定了目標(biāo)要求，才能有效地避免失誤，減少事故，保證服務(wù)質(zhì)量。三是管理制度化。服務(wù)中心從成立之初，就致力于制度建設(shè)，如制定辦公樓綜合管理制度、閱覽室員工管理制度、活動(dòng)室管理制度、消防安全制度、安全保衛(wèi)制度、食堂管理制度、衛(wèi)生保潔管理制度等，同時(shí)放大上墻，組織服務(wù)人員認(rèn)真學(xué)習(xí)、貫徹落實(shí)，使物業(yè)管理工作在制度化方面邁出較大的步子。

五、要抓質(zhì)量目標(biāo)考核

根據(jù)辦公樓物業(yè)管理的主要任務(wù)，筆者認(rèn)為在抓好質(zhì)量目標(biāo)上，應(yīng)著重從抓“四率”入手：一是設(shè)備完好率。主要設(shè)備完好率要達(dá)到95％以上。這是確保辦公環(huán)境良好的基礎(chǔ)，直接關(guān)系到國(guó)稅機(jī)關(guān)政務(wù)活動(dòng)的開(kāi)展。二是衛(wèi)生達(dá)標(biāo)率。衛(wèi)生保潔，是辦公樓物業(yè)管理的一項(xiàng)經(jīng)常性的工作，面廣量大，要求按紹興市創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行清掃，所有樓層都要達(dá)到創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)。三是服務(wù)滿(mǎn)意率。要求服務(wù)人員的服務(wù)達(dá)到大家滿(mǎn)意。四是事故差錯(cuò)率。要降到最低限度，力爭(zhēng)為零。對(duì)此，筆者認(rèn)為必須下大力氣抓好安全工作，把事故消滅在萌芽狀態(tài)，確保國(guó)稅機(jī)關(guān)辦公環(huán)境的安全和各項(xiàng)政務(wù)活動(dòng)有條不紊地進(jìn)行。

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