關于經(jīng)營性土地、房地產(chǎn)評估收集資料的總結

關于經(jīng)營性土地、房地產(chǎn)評估收集資料的總結

土地評估部黃孝忠

在我們日常評估工作中，收集材料是我們正確評估的基礎。一宗地由毛地、場地平整、開始施工、在建工程到開發(fā)完成經(jīng)歷多個階段，在不同階段，評估需要收集不同的材料。收集材料錯誤或者不全，往往導致我們需要第二次或第N次與客戶進行溝通來索取資料，也導致了客戶對我們的評價會降低。

如何準確全面收集材料，筆者在工作中作出一點總結，不足之處，請多多指正。

一、毛地階段

毛地是指已完成土地使用批準手續(xù)（包括土地使用權出讓手續(xù)），具有“三通”或者條件更完備的其他設施，但未進行動遷和拆遷的可用于建設的土地。宗地內存在建筑物或其他附屬物，并可能存在權屬瑕疵。估價師在評估此類用地時，應明確尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農(nóng)田面積，并計算拆遷成本。

收集資料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點、委托方對未拆遷狀況的說明。委托方在委托說明中應明確一下內容：宗地內的建筑物及構筑物是否完成拆遷、拆遷補償款是否已經(jīng)補償、尚未拆遷的房屋建筑面積及附屬物、農(nóng)田面積，需需支付的拆遷補償款估算總額，及評估時設定的開發(fā)水平、規(guī)劃等。

評估方法：①市場比較法a.以毛地作為比較案例，與待估案例進行比較b.以凈地作為比較案例，比準后扣除拆遷及場地平整成本②假設開發(fā)法。在假設開發(fā)法評估時，應在開發(fā)周期和銷售周期中考慮拆遷時間，并在前期費用中扣除拆遷成本。

另外，在銀行抵押時，現(xiàn)狀為毛地的業(yè)務最好不要接。因為毛地在處置時，權屬存在瑕疵，很難處置。當然，可以做估價對象在設定條件下的咨詢價格，前提是委托方出具委托說明。

二、凈地階段凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地。

在此階段，企業(yè)可能有規(guī)劃局批復的規(guī)劃總平面圖。規(guī)劃總平面圖能夠詳細說明待估宗地將來開發(fā)完成后的總建筑面積、各種用途的建筑面積、容積率、建筑密度等。規(guī)劃總平面圖要比規(guī)劃設計要點更加詳細。只有收集更準確的資料，才能更準確的把握評估價格。

因此，本階段收集材料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點，規(guī)劃總平面圖（在企業(yè)已經(jīng)取得的情況下）。

三、開始施工階段

開發(fā)商由開始取得一宗地到開發(fā)完成，依次取得下列證件：《建設用地規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局辦理）→《建設用地批準書》（國土局辦理））→《國有土地使用證》（國土局辦理）→《建設工程規(guī)劃許可證》（規(guī)劃局辦理）→《建設工程施工許可證》（建設局辦理）→《商品房預（銷）售許可證》（房產(chǎn)局辦理）。

規(guī)劃材料取得時間越近，其準確性就越高。在開始施工階段，開發(fā)商已經(jīng)取得《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》等，《建設工程規(guī)劃許可證》已明確規(guī)定了每幢建筑的建筑面積（地上和地下）、建筑用途，要比規(guī)劃總平面圖的法律性、準確性更強。

因此，本階段收集材料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點，規(guī)劃總平面圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證。另外，若建設工程規(guī)劃許可證尚未領全，則以規(guī)劃總平面圖為準。

四、在建工程階段

根據(jù)規(guī)定，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，即可領取商品房預（銷）售許可證。此階段，開發(fā)商若已領取商品房預（銷）售許可證，就有存在預售可能。在建工程存在預售，則預售建筑面積及相對應的土地面積權屬已經(jīng)發(fā)生轉移，轉移到商品房購買方。此時，宗地或者整個在建工程就存在多個權屬，若評估時仍然將整個估價對象視為開發(fā)商所有，則存在巨大的風險。

此階段，土地評估所收集材料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、規(guī)劃設計要點，規(guī)劃總平面圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、委托方對樓盤銷售狀況的說明。委托方對樓盤銷售狀況的說明中應包含是否銷售、已銷售建筑面積計建筑面積所對應的土地面積。

此階段，在建工程評估所需要的材料：委托方營業(yè)執(zhí)照、整個小區(qū)具體情況介紹或樓書、國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預（銷）售許可證、工程進度表（經(jīng)委托方蓋章）、商品房銷售窗口表（經(jīng)委托方蓋章）、樓盤交付標準、設計要點通知書及項目總平面圖、設計方案、委托方對評估建筑面積及分攤土地面積的說明。

五、開發(fā)完成階段

開發(fā)完成階段的評估可分下列幾種情況1.土地評估

1.1對于已經(jīng)開發(fā)完成的，若房屋已經(jīng)領取房屋所有權證，且符合規(guī)劃，應收集以下材料：：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、土地出讓合同、房屋所有權證。（前提：所有產(chǎn)權歸企業(yè)所有）

1.2已經(jīng)開發(fā)完成，但尚未領取房屋所有權證的，收集以下材料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、規(guī)劃總平面圖、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證等。（前提：所有產(chǎn)權歸企業(yè)所有）

2.房地產(chǎn)評估

房地產(chǎn)評估，國有土地使用證和房屋所有權證必須齊全。應收集以下材料：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、國有土地使用證、房屋所有權證，有共有權證的須提供房屋共有權證。在某些情況下，估計對象存在租約。租約的存在，尤其是長期租約，限定了估價對象在一定年限的收益，繼而影響估價對象的價值。因此，若估價對象存在租約，評估人員在收集材料時必須收集租賃約定書。

能否準確全面的收集材料，直接影響我們評估人員對估價對象的把握程度，可以體現(xiàn)我們評估機構的專業(yè)水平。謹記一個原則，規(guī)劃越是最近取得，其法律性就越強，影響估價對象價格程度就越高。以上是本人在日常評估工作中的一點積累，希望對大家在工作中有一點幫助。

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