深圳明源《房地產(chǎn)成本管理》課程學(xué)習(xí)心得

深圳明源《房地產(chǎn)成本管理》學(xué)習(xí)心得

4月30-31日和房地產(chǎn)造價部房經(jīng)理一同參加了深圳明源《房地產(chǎn)成本管理》課程為期兩天的學(xué)習(xí)，課程通過業(yè)內(nèi)精英成本管理經(jīng)理分享、標(biāo)桿企業(yè)成本實戰(zhàn)案例研究和小組討論三種形式對成本管理和采招管理兩大塊進行了闡述。兩天的課程，雖然不能說全部消化，但是針對自己現(xiàn)在的工作有很大的幫助。

一、成本管理五大趨勢

1、先策后控，在關(guān)注“開源”的同時，也更多的從“節(jié)流”視角強調(diào)成本管控，其中，“無策后控”的成本管理模式為越來越多的房企所推崇。

2、成本策劃，從經(jīng)營的視角前置成本控制，沒有設(shè)計圖紙也能開始成本管理，實現(xiàn)成本“事前”控制。

3、全生命周期管理，在成本全生命周期的管理過程中，實現(xiàn)從“成本核算”向“成本控制”轉(zhuǎn)變，將管理手段進行前置。

4、增值理念，從“絆腳石”到“引路人”，使成本工作分配更多地作用于作業(yè)鏈中增值的環(huán)節(jié)，成本管理者的角色從傳統(tǒng)的一味“省錢”轉(zhuǎn)變“教業(yè)務(wù)人員花錢”。

5、成本數(shù)據(jù)庫，建立成本數(shù)據(jù)庫是成本管理必不可少的一項，是成本越來越精準(zhǔn)的依據(jù)，是審視成本管控的第一關(guān)。

二、突破成本管理的五大策略

1、分級管控，成本分級管控異地項目管控新模式，成本分級管

控的核心模式表現(xiàn)為“縱向分級、橫向分工”的立體管控框架�？v向分級指“集團、公司、項目、業(yè)務(wù)經(jīng)辦人”四級管控模式；橫向分工指項目負(fù)責(zé)人、成本經(jīng)理、營銷經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理等崗位的權(quán)責(zé)分工與協(xié)作。

2、核心支撐，控制型成本管理強調(diào)成本的過程管控，使成本管理從早前的事后“核算”邁入了事前“控制”階段。

3、職能拆分構(gòu)建成本和采購的制衡體系，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理部集成本、審算、合約和采購四個核心職能要素于一身，常導(dǎo)致職能混亂，成本和采購不能有效制衡。

4、合約規(guī)劃，合約規(guī)劃作為成本管理的事前控制手段，已經(jīng)得到大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可和應(yīng)用。

5、成本管理成熟度評估體系幫助企業(yè)以和系統(tǒng)化的方法審視當(dāng)前成本管理現(xiàn)狀，識別影響成本管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和因素，從而幫助企業(yè)精準(zhǔn)地提升成本管理水平。

三、業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)成本管理的落地與應(yīng)用

1、方案設(shè)計，設(shè)計單位普遍注重設(shè)計效果，忽視成本，而成本人員又缺乏設(shè)計背景，難以向設(shè)計單位提出反向要求，導(dǎo)致項目成本控制難以達到目標(biāo)，因此，有必要找出設(shè)計階段成本控制的關(guān)鍵技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)進行限額控制。

2、景觀成本，景觀投入是個無底洞，高不封頂，通過有限的投入，實現(xiàn)最佳的景觀效果和產(chǎn)品高溢價，是景觀成本管理的關(guān)鍵。

3、設(shè)計變更，發(fā)生變更的原因越是前端的，所要付出的代價就

越大，要做好變更的成本控制，關(guān)注點和工作重心都要盡量前置。

4、營銷費用，招商分析營銷投放效果的三大指標(biāo)為到訪成交率、單位到訪成本、單位成交成本。

5、財務(wù)費用，財務(wù)管理的貢獻體現(xiàn)在資本市場、預(yù)算管控、業(yè)績管理、稅務(wù)籌劃等五大方面。

6、稅金管理，節(jié)流從稅務(wù)籌劃開始，房地產(chǎn)開發(fā)每一環(huán)節(jié)的經(jīng)濟行為都會涉及到稅費繳納，同時也蘊涵了稅收籌劃的空間。

四、公司現(xiàn)行成本系統(tǒng)運用情況談?wù)勛约旱南敕?/p>

1、在層面上講，只是停留在“成本核算”的基礎(chǔ)上，并沒有將“成本控制”的管控手段進行前置。

2、合約規(guī)劃作為成本管理的事前控制手段，已經(jīng)是大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)的認(rèn)可和應(yīng)用，我們公司的現(xiàn)狀只是為了合同審批及付款審批而核算出來的一個數(shù)據(jù)，沒有實行強控，其實對于成本控制來說沒有很大的意義。

3、沒有建立強大的成本數(shù)據(jù)庫體系，建立成本數(shù)據(jù)庫體系主要包括建立指標(biāo)模板和建立成本測算模型兩大部分，通過多個項目對比，對項目規(guī)劃指標(biāo)、產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)提練出標(biāo)準(zhǔn)模板，將項目成本劃分為建安和非建安兩大類要，將歷史項目的數(shù)據(jù)沉淀下來。

以上是我這次課程中對成本管理的理解和心得，會將所學(xué)的知識運用到以后的工作當(dāng)中。

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