吉林電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院

吉林電子信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院姓名：張洋第86期

雙困生拓展培訓(xùn)總結(jié)

山不在高，有仙則名；水不在深，有龍則靈；培訓(xùn)不在于時間長短，有收獲則成功了。經(jīng)過六天班的培訓(xùn)，我收獲了友誼、自信，更重要的是從新認(rèn)識了自己，挖掘了自己內(nèi)在的優(yōu)缺點，從新定位了自己，從新審視了自己的方向，從新開始規(guī)劃乃至人生。

團結(jié)，沒有完美的個人，只有完美的團隊。通過此次培訓(xùn)，我開始懂得團結(jié)力量之大，開始了團隊意識。再培訓(xùn)中，幾乎每天老師都要求團隊合作完成每一個任務(wù)，這樣一直孤立獨行的我有點不以自然，甚至懷疑團隊的力量，我總認(rèn)為自己是最棒的不需要他人�？墒墙�(jīng)過幾天的對比，我們的團隊總是落后于其他隊伍，不管是游戲中還是老師的問題上我們總是落后�！奥浜缶鸵�挨打”，為了趕上甚至超越其他團隊，我開始融入到團隊中，配合隊員一起做游戲、一起完成任務(wù)，慢慢的我做到了甚至做到更好。

改變自己，想要徹底改變自己，只有重新認(rèn)識自己、定位自己。在培訓(xùn)中老師講的興趣、性格類型及團隊成員在一起玩樂中我對自己有了更深的了解，我了解了自己的真正樂趣、挖掘了自己的優(yōu)缺點。規(guī)劃，一個好的規(guī)劃，相當(dāng)于成功的一半。通過培訓(xùn)，我學(xué)會怎樣規(guī)劃自己的每一天，怎樣度過自己的一分一秒，怎樣規(guī)劃自己的明天乃至規(guī)劃自己的職業(yè)及一生。我將自己每天要的事詳細(xì)列出，并寫出什么時候完成，每過玩一天我都會總結(jié)，對自己是否滿意。我相信這樣一句話：習(xí)慣決定性格，性格決定命運。

以上就是我通過此次培訓(xùn)的所感所得，在這里我要感謝給我提供此次機會的老師們、感謝培訓(xùn)的老師們、感謝培訓(xùn)中的所有工作人員、感謝團隊中的成員們，感謝他們每一個人，是他們的付出，讓我收獲了心得、收獲了理想、收獲了方、收獲了自信、收獲了友誼等等。使他們，再次的改變了我，給了我理想，給了我快樂，給了我收獲，謝謝你們，真心的謝謝你們！

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設(shè)計題目：房地產(chǎn)開發(fā)項目管理指導(dǎo)教師：崔雪準(zhǔn)考證號：姓名：高超考核號：

290809201*11目錄

一、何為房地產(chǎn)----------------------------------------------------2

（一）房地產(chǎn)的特點----------------------------------------------------2

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵與意義-----------------------2

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義---------------------------------2（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義---------------------------------3

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理--------------------------------4

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作---------------------------------------4（二）工程施工管理---------------------------------------------------5（三）開發(fā)項目的工程施工控制------------------------------------5

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理---------------------------8

（一）工程建設(shè)監(jiān)理的概念-------------------------------------------8（二）工程建設(shè)監(jiān)管的層次---------------------------------------------8（三）工程監(jiān)理內(nèi)容------------------------------------------------------9（四）工程監(jiān)理的工作步驟---------------------------------------------9

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程竣工驗收---------------------------10

（一）房屋建設(shè)項目的一般驗收標(biāo)準(zhǔn)-------------------------------10（二）竣工驗收的程序-------------------------------------------------10

六、房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題-----------------------------------11（一）取得土地環(huán)節(jié)-----------------------------------------------------11

（二）設(shè)計施工環(huán)節(jié)-------------------------------------------------------（三）房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)----------------------------------------------------12（四）竣工交房環(huán)節(jié)-----------------------------------------------------14參考文獻------------------------------------------------------------------17

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

摘要：房地產(chǎn)是一個地域性很強的行業(yè)。且在同一地區(qū)，因為項目的定位、功能不同項目的內(nèi)容也不同。項目與公司的在管理上的主要不同在于，項目具有生命周期。許多公司管理許多的項目雖然可以集中部分項目管理職能，但不能面面具到，取代項目的基本管理職能，每個項目都有其特有的具體要求，就是相似的項目不動產(chǎn)的特點也要求不能像工業(yè)那樣千篇一律。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目管理開發(fā)

從最廣泛的含義說，項目是一種特殊的被完成的有限任務(wù)，他必須在一定的時間內(nèi)被完成，并滿足一系列特定目標(biāo)的多項相關(guān)工作的總稱。房地產(chǎn)項目包括項目管理理論又為建設(shè)工程項目管理提供了理論依據(jù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目，一般是對土地

和地上建筑物進行的投資開發(fā)建設(shè)項目。在我國，依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定；房地產(chǎn)開發(fā)項目是指在依法取得土地使用權(quán)的國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的項目。房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項高投入、高風(fēng)險的投資經(jīng)營項目，也是一項涉及面較廣的經(jīng)濟項目，其對國計民生產(chǎn)生重大影響，因此，國家通過立法及其他手段對其加以調(diào)控管理。房地產(chǎn)開發(fā)必項目須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃。按照經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，其中詳細(xì)規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。對房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)生直接法律約束力的是詳細(xì)規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系為保障房地產(chǎn)開發(fā)過程及產(chǎn)品的安全性，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求經(jīng)濟效益的同時，兼顧社會效益和環(huán)境效益。取得竣工驗收合格證亦是申請取得房屋所有權(quán)的一個重要條件

一、何為房地產(chǎn)

它是指土地、建筑物及圍著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點即位置的固定性和不可移動性在經(jīng)濟學(xué)上又稱為不動產(chǎn)。

（一）房地產(chǎn)的特點：

1、位置的固定性和不可移動性2、使用的長期性3、影響因素多樣性4、價值大量性5、保值增值性6、行業(yè)相關(guān)性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的內(nèi)涵與意義

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理即為以高效率的實現(xiàn)項目目標(biāo)為目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)運用系統(tǒng)工程的觀點，理論、方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程并按其內(nèi)在運行規(guī)律進行有計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。

地產(chǎn)開發(fā)主要有成果性目標(biāo)和約束性目標(biāo)這兩重要目標(biāo)組成。投資回報率、銷售利潤率、自有資金利潤、投資效益指標(biāo)以及項目的內(nèi)外要求是成果性目標(biāo)的重要內(nèi)容。

約束性目標(biāo)即為建設(shè)工期、投資限額、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等。綜上以外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還要受到例如，城市規(guī)劃、土地利用等條件的影響。房地產(chǎn)開發(fā)涉及多個領(lǐng)域，例如，投資方、監(jiān)理方、規(guī)劃、設(shè)計、施工、銀行、交通、市政等十多個部門。因此房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜系統(tǒng)的工程，要有完整、規(guī)范和科學(xué)的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)開發(fā)項目的全過程和確保總體目標(biāo)的實現(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的意義

其主要意義表現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)控制四個方面。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，可以使項目的開發(fā)建設(shè)快速進行。也就是說，通過使用一個動態(tài)計劃管理，把工程項目全過程和開發(fā)活動納入計劃，項目可以有序的進行，進而達到預(yù)期總目標(biāo)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責(zé)的劃分、授權(quán)，合同的簽訂與執(zhí)行以及根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，建立各種規(guī)章制度。形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標(biāo)得以最終實現(xiàn)。（3）房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理。即為開發(fā)項目提供協(xié)調(diào)的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設(shè)順利進行。它的主要任務(wù)是對可開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間以及項目不同階段、不同部門。不同層次之間的關(guān)系進行溝通和協(xié)調(diào)。這種溝通與協(xié)調(diào)將有利于睦鄰公共關(guān)系，吸納通融資金，尋找材料設(shè)備、供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設(shè)計和施工隊伍，以促進銷售。其中，以人際關(guān)系協(xié)調(diào)最為重要，項目經(jīng)經(jīng)理在人際關(guān)系協(xié)調(diào)過程中處于核心地位。

（4）房地產(chǎn)可開發(fā)項目的控制管理。它的意義在于有利于對項目的質(zhì)量、工期、成本進行控制，并獲得最大的利潤。它主要是通過計劃、決策、反饋和調(diào)整等手段，采用項目分解。各種指標(biāo)定額。階段性目標(biāo)的貫徹執(zhí)行與監(jiān)測的措施，對抗開發(fā)項目的工程質(zhì)量、工期、資金、成本、等進行有效的控制。以確保開發(fā)項目用最少的投入獲得最大的利益。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理

他主要是指從項目開工貯備到竣工驗收的全過程所進行的管理。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務(wù)通常是委托承包給建筑施工單位來完成的。所以開發(fā)項目的工程管理主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法對開發(fā)項目施工建中的技術(shù)活動和經(jīng)濟活動，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、和合同規(guī)定的目標(biāo)進行嚴(yán)格的監(jiān)督和管理，以確保開發(fā)項目總體目標(biāo)的最終實現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作

進行之前應(yīng)組織參與本工作的項目成員及各工種的隊長進行圖紙會審和施工方案會審。針對該工程的特點以及施工中可能會遇到的問題給與充分考慮。在開工令下達前愛拍部分人員進入現(xiàn)場開張前期工作，進場后，首先安排好施工臨時設(shè)施。其具體工作包括：

1.成立組織配備強有力的管理人員2.建立工程施工管理網(wǎng)絡(luò)3.組織有關(guān)人員進行圖紙會審4.便只好施工材料綜合計劃5.做好技術(shù)交底工作6.搞好施工現(xiàn)場布置7.編制好施工進度計劃

8.確定施工程序，主要分項工程及工藝流程9.做好勞資定額用工，工程匯總10.做好資金使用計劃

（二）工程施工管理

開發(fā)項目的建設(shè)施工和建筑安裝工程是生產(chǎn)階段最主要任務(wù)，它不僅決定開發(fā)企業(yè)能否提供優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)產(chǎn)品，而且從經(jīng)濟角度分析，施工階段的投入和開支遠高于準(zhǔn)備階段。因此，有效的施工管理也是合理節(jié)約開支，提高房產(chǎn)開發(fā)項目投資效益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

工程項目管理系統(tǒng)包括人、財、物控制系統(tǒng)，工程進度計劃控制系統(tǒng)質(zhì)量控制，合同履行保證系統(tǒng)。經(jīng)濟效益保證等五個子系統(tǒng)。房地產(chǎn)開發(fā)商在工程施工管理中的主要任務(wù)有：

1.選擇施工、供應(yīng)的等參建單位，明確各自在業(yè)務(wù)往來中應(yīng)遵守的原則

2.落實項目施工階段的各項貯備和組織工作。包括落實設(shè)計意圖、選定施工方按、涉外擬定材料與設(shè)備供應(yīng)品種及供應(yīng)方案。

3.進度控制。進行進度分析，適時調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。4.質(zhì)量控制。提出在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工程驗收

5.合同管理。對施工簽訂的施工合同進行管理并處理合同糾紛。

（三)開發(fā)項目的工程施工控制施工控制是整個開發(fā)項目管理的主要內(nèi)容，更是項目經(jīng)理i的主要職責(zé)。因此必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目按計劃有序的實施。

1.工程進度控制。它關(guān)系到建設(shè)工程能否如期竣工交付使用，它可以通過工程計劃來具體完成。

（1）進度計劃的形式。一般可分為三個部分

第一類，客觀進度計劃，以工程項目開始貯備到竣工個階段的進度計劃常用橫道圖和網(wǎng)絡(luò)圖發(fā)表示。

橫道圖法：在時間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項工程內(nèi)容和進度的方法。

網(wǎng)絡(luò)圖法：其基本原理是線應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃各項工作的先后順序，然后通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行的過程中有效的控制和監(jiān)督，保證合理使用人力物力財力完成目標(biāo)計劃。

第二類，總進度計劃。又承包單位的技術(shù)部門，計劃部門、質(zhì)量監(jiān)督部門在項目負(fù)責(zé)人領(lǐng)導(dǎo)和監(jiān)督工程師支持下編制。根據(jù)工程所需工時數(shù)以及人力物力、設(shè)備情況求出施工工期，然后在編制整個工程的施工進度計劃。

第三類，單位工程進度計劃。以單位工程未兌現(xiàn)能夠進行編制。（2）進度計劃的監(jiān)測----防止進度滑動。定期取得工程實際進度情況，與原計劃對比、檢查，找出進度滑動的原因，以便保證工期按時完成。

（3）進度計劃的衡量、分析和修訂。衡量工程進度的只表示實物量條形圖進度，工作量、工時數(shù)（分析與修訂每周一次）。

2.質(zhì)量控制。工程項目的質(zhì)量即設(shè)計意圖被實現(xiàn)的程度。質(zhì)量

控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)所進行的監(jiān)督和管理活動。其主要任務(wù)是在施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設(shè)備進行質(zhì)量評價對整個工程中的工作質(zhì)量水品進行評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度，與國家有關(guān)規(guī)定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行比較，并作出評判。工程質(zhì)量控制工作主要有：

（1）對原材料的檢驗。在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術(shù)以保證才來的質(zhì)量。一些重要的材料應(yīng)當(dāng)在簽定購貨合同前取得樣品，到貨后在于樣品進行對比。檢驗過的和未檢驗的要分開擺放。（2）對工程中的配套設(shè)備進行檢驗。工程建設(shè)中應(yīng)確定設(shè)備檢查和試驗的標(biāo)準(zhǔn)和手段、程序、檢驗報告等制度。對于主要設(shè)備的試驗和檢驗，可以到制造廠監(jiān)督。

（3）確定施工中控制質(zhì)量的具體措施。派專人負(fù)責(zé)專門項目，例如檢驗施工、設(shè)備、儀器、水泥、沙石配合比。制定有效的質(zhì)量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程、水電工程按合同規(guī)定的技術(shù)要求進行。

（4）建立相應(yīng)的檔案制度

3.成本控制。任何工程都有自己的成本，控制好成本才

能不影響到工程的進度和質(zhì)量。一般采用進行直接費用監(jiān)測分析和間接費用監(jiān)測分析。（1）直接費用監(jiān)測分析。直接費包括人工費、材料費、機械費，對直接費用逐回提出統(tǒng)計報表。將實際費用與工程預(yù)算進行比較，根據(jù)實際工程量和花費的比較，計算出實際工程單價，最后與預(yù)算進行對比。

（2）間接費用監(jiān)測分析。以直接費為基礎(chǔ)，按照間接費率計算出的，要定期將實際費用與預(yù)算費用比較，進行有效控制。

四．房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)監(jiān)理

（一）工程建設(shè)監(jiān)理的概念

工程建設(shè)監(jiān)理簡稱為工程監(jiān)理。所謂工程監(jiān)理就是建設(shè)者在工程項目實施過程中的技術(shù)活動和經(jīng)濟進行管理，是這些活動及結(jié)果符合有關(guān)法規(guī)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和工程合同要求，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)期投資目標(biāo)，同時使房地產(chǎn)開發(fā)商能在開發(fā)計劃期限內(nèi)用合理造價和合格的質(zhì)量提供房地產(chǎn)產(chǎn)品市場消費。

（二）工程建設(shè)監(jiān)管的層次

政府對工程建設(shè)的建立和社會對工程建設(shè)的監(jiān)理是工程建設(shè)監(jiān)理的兩個層次。

1.政府對工程建設(shè)監(jiān)理。這是指政府建設(shè)主管部門或被授權(quán)單位，對本地區(qū)本部門的工程建設(shè)項目進行統(tǒng)一的、強制性的監(jiān)督管理，以及隊友社會負(fù)責(zé)的工程建設(shè)監(jiān)理活動實施監(jiān)督和管理的過程。政府對工程建設(shè)項目的監(jiān)理是從宏觀上、縱向上強制性實施的，他們的主要職責(zé)是：制定法規(guī)、規(guī)章條例細(xì)則并組織實施等。

2.社會對工程建設(shè)監(jiān)理。與政府對比，其主要是從微觀上、橫向上通過委托方式實施工程監(jiān)理。

（三）工程監(jiān)理內(nèi)容

1.工程進度監(jiān)理。即監(jiān)理單位收到建設(shè)單位或業(yè)主委托，對工程進度情況進行的監(jiān)理管理活動，以保證施工工程按照合同中預(yù)定方案和支付時間完成。

它的主要任務(wù)是對項目建設(shè)同期進行具體論證，編制項目總體計劃和階段詳細(xì)進度計劃、監(jiān)督階段詳細(xì)進度計劃的執(zhí)行，對施工現(xiàn)場進行調(diào)研和分析。

2.工程質(zhì)量監(jiān)理。其主要內(nèi)容包括：

1.委托方與監(jiān)理方要按照國家有關(guān)規(guī)定簽訂質(zhì)量監(jiān)理合同。明確建立目標(biāo)及監(jiān)理事項，依照合同規(guī)定提供建議。

2.進行質(zhì)量控制。根據(jù)具體施工和設(shè)計要求檢查其工藝、材料、設(shè)備情況。

3.質(zhì)量保證。對取得的實際質(zhì)量數(shù)據(jù)和施工單位履行質(zhì)量職責(zé)的程度，

與國家有關(guān)規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進行對比，看其是否符合要求。

3.工程合同監(jiān)理。既可以根據(jù)委托方的意圖代甲方準(zhǔn)備招標(biāo)文件。協(xié)助組織招標(biāo)，并同中標(biāo)單位商定簽署工程承包合同。

（四）工程監(jiān)理的工作步驟

1.取得監(jiān)理工作任務(wù)。2.與委托方簽訂監(jiān)理合同。3.制定監(jiān)理計劃。4.編寫監(jiān)理工作總結(jié)報告。

五．房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)竣工驗收

他是施工過程的最后一道工序，是全面檢驗設(shè)計和施工的質(zhì)量。考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。只有通過了竣工驗收，質(zhì)量合格的物業(yè)才能出售或出租給客戶�？⒐さ慕ㄔO(shè)項目和單項工程，都應(yīng)該及時按照國家有關(guān)規(guī)定和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)組織竣工驗收。

（一）房屋建設(shè)項目的一般竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)

1.工程項目按照設(shè)計圖紙建成，所有工程全部完工。2.所有設(shè)備均按設(shè)計規(guī)定安裝完畢，必能正常工作

3.上下水道架設(shè)完畢，所有溝道、管道通暢，無滲透現(xiàn)象，照明及動力用電工作回路及控制回路結(jié)構(gòu)清晰。

4.整個工程質(zhì)量經(jīng)有關(guān)部門評定，并全部達到標(biāo)準(zhǔn)

5.要求建筑物四周2米以內(nèi)的場地平整，有本項施工所造成的障礙物以清除。

（二）竣工驗收的程序

1.工程建設(shè)完成后，施工單位向開發(fā)商遞交竣工報告。設(shè)計、施工單位向開發(fā)商遞交叫圖紙。

2.開發(fā)商根據(jù)體質(zhì)對竣工項目進行驗收。

3.共同驗收。以開發(fā)商為主，組織用戶、施工單位、設(shè)計單位、建設(shè)銀行、質(zhì)量監(jiān)督單位共同評定工程質(zhì)量。

4.編制工程決算�？⒐�決算時反應(yīng)項目實際造價的技術(shù)經(jīng)濟文件，是開發(fā)商進行經(jīng)濟核算的重要依據(jù)。

5.編制并移交竣工檔案。開發(fā)建設(shè)項目的技術(shù)資料和竣工圖只是使用單位進行管理和進一步改造，擴建依據(jù)是城市進一步發(fā)展的最重要技術(shù)資料。開發(fā)項目竣工后，要認(rèn)真整理和清查竣工圖紙等，并按規(guī)定移交給使用單位和城市建設(shè)檔案館。

六．房地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題

(一)取得土地環(huán)節(jié)

1、土地使用稅：以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率計算征收（具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定）。

2、印花稅（土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同）：對土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

3、契稅：國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的計稅依據(jù)為成交價格。目前江蘇省規(guī)定的契稅稅率為3％。契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

(二)設(shè)計施工環(huán)節(jié)

1、印花稅（設(shè)計合同）：建設(shè)工程勘察設(shè)計合同，包括勘察、設(shè)計合同，按收取費用萬分之五貼花。

2、印花稅（建安合同）：建筑安裝工程承包合同，包括建筑、安裝工程承包合同，按承包金額萬分之三貼花。

3、印花稅（借款合同）：銀行及其他金融組織和借款人（不包括銀行同業(yè)拆借）所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

(三)房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)

1、營業(yè)稅（銷售不動產(chǎn)）：納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額，銷售不動產(chǎn)稅率為5%。納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)收取的全部價款和價外費用。營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

2、土地增值稅（預(yù)征）：除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不實行預(yù)征外，對其他各類商品房，均實行預(yù)征。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣�府部門規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實行國家定價或限價、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門審核后確認(rèn)。

土地增值稅預(yù)征的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入。

除保障性住房外，我省預(yù)征率不得低于2%，具體稅率參照當(dāng)?shù)匾?guī)定。

3、企業(yè)所得稅（未完工開發(fā)產(chǎn)品）：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率由各省、自治區(qū)、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進行確定:

（1）開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。

（2）開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。（3）開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。

（4）屬于經(jīng)濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%。、印花稅（商品房銷售合同）：對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，按所載金額萬分之五貼花。

(四)竣工交房環(huán)節(jié)

1、企業(yè)所得稅（完工開發(fā)產(chǎn)品）：開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應(yīng)納稅所得額。

企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與預(yù)計毛利額之間差異調(diào)整情況的報告以及稅務(wù)機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

2、土地增值稅（清算）：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）各省轄市地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。（5）對前款所列第（3）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

綜上為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的基本簡述，地產(chǎn)開發(fā)是目前國內(nèi)市場前景較為廣闊的行業(yè)，它是一項復(fù)雜而浩大的工程，需要有系統(tǒng)、科學(xué)的、完整系統(tǒng)去完成它，隨著社會的不斷發(fā)展，他會不斷的去完善自身的不足，進而推動社會的發(fā)展進步。

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