淺談物業(yè)管理早期介入的作用和意義

淺談物業(yè)管理早期介入的作用和意義

[摘要]：近年來我國的物業(yè)管理行業(yè)伴隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，然而在實踐過程中，一些

物業(yè)在房屋質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施功能及綜合服務(wù)等方面的先天缺陷一直困繞著物業(yè)管理企業(yè)，這些問題的起因都源于物業(yè)的開發(fā)階段。要改變這一狀況，把一些以往長期難以解決的問題盡可能限制在最小范圍內(nèi)，物業(yè)管理的早期介入就顯得尤為重要。通過早期介入這種建管結(jié)合的服務(wù)，使開發(fā)有一個良好的開端，為今后物業(yè)的使用和管理打下堅實的基礎(chǔ)，其作用和意義將是深遠的。

[關(guān)鍵詞]：物業(yè)管理早期介入作用意義

物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在驗收接管投入正式運行、使用的物業(yè)之前，隨同項目開發(fā)就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便建成后的物業(yè)能滿足業(yè)主或使用人的需求。向前延伸對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)，以最大限度的滿足業(yè)主和使用人的需要的一種管理形式。物業(yè)管理企業(yè)通過物業(yè)在開發(fā)規(guī)劃設(shè)計階段就開始介入并參與，了解物業(yè)狀況，提出建議，將一些問題在物業(yè)開發(fā)過程中予以解決，就能夠為以后更好地做好物業(yè)管理打下堅實的基礎(chǔ)。一、物業(yè)早期介入的作用（一）完善物業(yè)使用功能

當今，人們對物業(yè)的品位和環(huán)境的要求越來越高，這使得房地產(chǎn)開發(fā)商，除了執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)標準，還應(yīng)考慮到物業(yè)的使用功能布局的合理、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、生活的便利、安全和舒適等。物業(yè)管理公司因為在長期的實際管理中直接與房屋的業(yè)主和使用人接觸，了解他們的需要，根據(jù)自己的豐富管理經(jīng)驗，就房型的設(shè)計、供電供水、污水處理、電信。道路、綠化、管線走向服務(wù)配套設(shè)施及平面布局等問題提出建設(shè)性意見，并代表業(yè)主從管理者的角度對所管物業(yè)進行審視，及時糾正設(shè)計中的不足，使功能完善。從物業(yè)管理的實踐來看，以往的房地產(chǎn)開發(fā)商在物業(yè)規(guī)劃時只考慮了房屋、配套設(shè)施建造時的方便和成本的節(jié)約，而沒有從今后的管理和使用的角度去合理規(guī)劃，對物業(yè)管理必需的設(shè)施，以及交通泊位、小區(qū)綠化、水、電、氣、通風、采光、空調(diào)位置預留等配套設(shè)施，往往考慮不足，造成以后難以彌補的后果。物業(yè)管理早期介入能將物業(yè)管理企業(yè)與使用人長期相伴的實踐信息和要求建設(shè)性地提出，從物業(yè)管理、業(yè)主、使用人的角度出發(fā)，對戶型結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、道路綠化、車輛停放、物業(yè)用房等，向開發(fā)商提出具體建議，充分考慮設(shè)備、材料的經(jīng)久耐用，便于維修，盡可能地避免在規(guī)劃設(shè)計中，由于考慮不足和遺漏造成日后物業(yè)管理和業(yè)主使用中出現(xiàn)不必要的麻煩，使規(guī)劃、設(shè)計更加合理。

物業(yè)管理企業(yè)可以組織專業(yè)人員對開發(fā)項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成及消費水平、消費習慣，周邊地區(qū)的物業(yè)管理狀況，投用后物業(yè)管理內(nèi)容和服務(wù)標準、收費標準，成本利潤等進行預測、綜合評估后，對今后物業(yè)管理構(gòu)想向開發(fā)商提出建設(shè)性的意見，有利于開發(fā)商綜合考慮。

（二）能夠提高工程質(zhì)量

盡管監(jiān)理制早已推行，但由于物業(yè)管理公司有豐富的房屋維修養(yǎng)護和管理經(jīng)驗，并作為潛在業(yè)主的物業(yè)驗收接管代理，他們在物業(yè)管理方面、使用方面擁有第一手資料，對于物業(yè)在長期使用過程中所暴露出的各種工程質(zhì)量問題非常熟悉，他們在物業(yè)的建設(shè)過程中參與監(jiān)理，協(xié)助監(jiān)理公司做好施工質(zhì)量監(jiān)督，可以保證施工安裝符合規(guī)范，建筑材料符合要求；可以加強房屋建造質(zhì)量管理，彌補可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患。特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監(jiān)管，在施工單位自我質(zhì)量管理、專業(yè)工程監(jiān)理公司監(jiān)督質(zhì)量管理、開發(fā)企業(yè)檢查質(zhì)量管理的基礎(chǔ)上，又增加了管理單位的參與質(zhì)量管理，可以強化房屋建造中的生產(chǎn)技術(shù)的監(jiān)控，確保物業(yè)建造質(zhì)量，為以后管理和維保打下基礎(chǔ)。

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)開發(fā)施工階段和竣工驗收階段，從物業(yè)管理和使用人的角度，對該階段施以全面、細致的輔助把關(guān)，增加工程監(jiān)理和驗收力度、保證物業(yè)建設(shè)質(zhì)量、達到減少返工，減少以后物業(yè)使用中的后遺癥，提高物業(yè)開發(fā)的經(jīng)濟效益，其結(jié)果對開發(fā)商、業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司三方都有利。（三）奠定了物業(yè)長效管理基礎(chǔ)

物業(yè)管理早期介入，能使物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計更趨人性化、功能化，能更好地考慮到物業(yè)建成交付使用后的管理要求，能使物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、配套設(shè)施、設(shè)備安裝等了如指掌，為物業(yè)的驗收接管打下基礎(chǔ)，并為日后的養(yǎng)護、維修帶來便利，同時也有利于業(yè)主的使用。在物業(yè)管理的前期工作中，物業(yè)管理企業(yè)就策劃管理該物業(yè)的方案，草擬和制定各項管理制度，安排好機構(gòu)的設(shè)置、人員的聘用，上崗培訓等工作，以便物業(yè)移交后能有序的工作，實現(xiàn)建房、用房、管房的有機結(jié)合。同時，經(jīng)過一段時間的工作。可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順服務(wù)渠道，便于以后管理工作的順利進行。同時，安全工作在物業(yè)管理中占有重要地位，也是業(yè)主購房意向的重要因素，關(guān)系到物業(yè)管理公司的聲譽。（四）有利于前期物業(yè)管理的準備

早期介入有寬裕的時間，充分、穩(wěn)妥地進行前期物業(yè)管理的策劃、設(shè)計，確定物業(yè)管理框架，測算前期物業(yè)管理費用，明確物業(yè)管理的收費標準；配置人員，招聘各類專業(yè)人員進行培訓；組織力量制定針對本物業(yè)的管理制度。在業(yè)主入住前，在軟硬件方面作好充分準備，避免倉促上陣。（五）促進物業(yè)的銷售

人們消費理念的變化，在置業(yè)時，除了注重房屋的價格、質(zhì)量。環(huán)境等的同時，也越來越注重起其售后服務(wù)即物業(yè)管理。消費者要求物管企業(yè)提供全面、滿意、舒心的服務(wù)，物管企業(yè)的服務(wù)水平?jīng)Q定了消費者購買房屋這種特殊商品的信心和欲望。所以，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋商品和招來顧客不可缺失的重要內(nèi)容之一。二、物業(yè)管理早期介入的重要意義

(一)體現(xiàn)了物業(yè)管理“全過程”管理理念，提升了物業(yè)管理品質(zhì)

物業(yè)的早期介入實現(xiàn)“設(shè)計、施工和物業(yè)管理一體化”全過程管理。項目設(shè)計階段的介入，發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢，提出全局性、功能性建設(shè)意見，從完善物業(yè)設(shè)計細節(jié)、更好搞好物業(yè)經(jīng)營的角度提出了一系列建議，并對項目進行補充和完善，使項目設(shè)計最優(yōu)化。在工程監(jiān)理階段，對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)控，奠定了物業(yè)“硬”基礎(chǔ)。在接管驗收階段，注重項目存在問題的整改。物業(yè)管理公司的提前介入，使物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布胃、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌，發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即己解訣，節(jié)省了費用，也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期，實現(xiàn)了設(shè)計、施工和和物業(yè)管理一體化全壽命優(yōu)化管理，使項目在建設(shè)完工前得以解決和完善，在大了節(jié)約了物業(yè)的建設(shè)成本和運行成本。（二）出色的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價值，有利于物業(yè)的銷售

并隨著房產(chǎn)市場競爭日益激烈，創(chuàng)新銷售在市場中才是不敗的唯一法則。據(jù)房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20％－30％。在物業(yè)銷售前，物業(yè)管理企業(yè)可以配合開發(fā)商進行周密策劃，制定出具有人性化的符合業(yè)主和使用需要的物業(yè)開發(fā)方案，站在潛在購房者的角度，制定出新穎、實用、合理的物業(yè)管理方案，以高品質(zhì)、專業(yè)化的物業(yè)管理，做為房屋銷售新的賣點，吸引更多的潛在業(yè)主。物業(yè)管理早期介入，也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理可以提升物業(yè)的價值。如果能讓具有優(yōu)良業(yè)績的物業(yè)管理公司早期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售。可見，物業(yè)管理早期介入對開發(fā)商所開發(fā)物業(yè)的完善和促銷起著很大作用。

（三）能夠體現(xiàn)物管企業(yè)的專業(yè)素質(zhì)，有利于物管工作的順利開展。

物業(yè)管理通過早期介入，在與開發(fā)商、監(jiān)理方、施工方等方面的共同協(xié)作中，可以充分展示自身的專業(yè)素質(zhì)。物管企業(yè)可以從物業(yè)使用管理的角度、從業(yè)主的角度、從降低管理費用的角度在規(guī)劃、設(shè)計、監(jiān)理施工方面提出一條條合理化建議，從而完善了物業(yè)，減少了今后物業(yè)管理中的問題和矛盾。同時，通過在早期介入中同施工單位形成的良好合作關(guān)系，可以在今后物業(yè)的保修期內(nèi)，加強雙方的緊密合作，提高物業(yè)的維修及時率。另一方面，由于通過早期介入，物業(yè)管理公司已經(jīng)在業(yè)主入住前，處理好了如熟悉物業(yè)、設(shè)備設(shè)施使用、資料收集等接管驗收的各類重要工作。業(yè)主入住時，就可以全心全意地投入接待工作，樹立企業(yè)的良好形象。因此，物業(yè)管理早期介入是非常必要的。（四）為前期的物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。

物管企業(yè)通過早期介入對物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在今后的管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎(chǔ)，可以提高驗收質(zhì)量，縮短驗收時間，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調(diào)。而沒有前期介入，接管驗收中一旦出現(xiàn)圖紙資料不全的問題和硬件方面嚴重缺陷往往難以及時解決，對業(yè)主的入住、后期管理和創(chuàng)優(yōu)達標工作帶來嚴重影響。另一方面，在早期介入中，經(jīng)過一段時間的磨合，便于理順同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通訊、治安、維修、綠化等各部門間的關(guān)系，建立順暢的服務(wù)渠道，有利于前期管理工作的進行。同時，物管企業(yè)通過早期介入可以提出許多設(shè)計和施工方面存在的問題和解決方法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量，有利于業(yè)主，也有利于施工企業(yè)。

（五）提升開發(fā)商公司品牌，實現(xiàn)雙贏

現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品的王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低、效果的優(yōu)劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。因此開發(fā)公司重視物業(yè)管理的建設(shè)，注重品牌戰(zhàn)略，就是“以人為本“，將會實現(xiàn)經(jīng)濟和社會效益的雙贏。

綜上所述，在物業(yè)的開發(fā)初期，物業(yè)管理企業(yè)就介入其中，站在物業(yè)管理和業(yè)主使用人角度，結(jié)合長期物業(yè)管理經(jīng)驗的積累，總結(jié)出的一些在物業(yè)使用中經(jīng)常出現(xiàn)的各種問題，從各個方面提出專業(yè)性、建設(shè)性的意見、咨詢報告，或者直接參與相關(guān)討論、評審和施工的現(xiàn)場監(jiān)理。通過早期介入這種建管結(jié)合的服務(wù)，可以有效的避免了因規(guī)劃設(shè)計缺陷和施工質(zhì)量問題，給今后的物業(yè)管理和業(yè)主使用帶來不必要的麻煩，使物業(yè)開發(fā)有一個良好的開端，也為進一步爭取到前期的物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件，為日后的物業(yè)管理打好基礎(chǔ)，同時也使業(yè)主的權(quán)益得到保障。因此物業(yè)管理早期介入具有非常重要的意義和作用。

參考文獻：

（1）、王貴嶺，（2）、王子潤，（3）、劉剛，

，中國物價出版社，201*.，文匯出版社，201*.

，《中國物業(yè)管理》雜志總第28期《物業(yè)管理》《中國物業(yè)管理》《淺析物業(yè)管理的早期介入》

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淺談物業(yè)管理前期介入的重要性和必要性

（0901社區(qū)吉慶華）

【內(nèi)容摘要】物業(yè)管理前期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從前期物業(yè)和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃等多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便為以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的起始階段,也是物業(yè)管理中的重要環(huán)節(jié)。本文主要是對物業(yè)管理的前期物業(yè)前期介入必要性和重要性的分析和概括。

關(guān)鍵詞:前期物業(yè)前期介入物業(yè)管理(一)前期物業(yè)的概念

【1】

前期物業(yè)管理服務(wù)根據(jù)介入時間的不同又可分為前期介入和前期物業(yè)管理服務(wù)。前

期物業(yè)管理服務(wù)包括以下具體工作內(nèi)容：上崗人員培訓計劃的制定和實施，新物業(yè)的承接查驗，接待業(yè)主和使用人入住，建立物業(yè)檔案，設(shè)計管理模式，制定物業(yè)管理方案和管理制度，測算和收取物業(yè)服務(wù)費用，與業(yè)主和使用人建立聯(lián)絡(luò)關(guān)系，協(xié)助業(yè)主和建設(shè)單位籌備成立業(yè)主大會，與街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等行政主管部門進行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)等。(二)前期物業(yè)的特點

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由建設(shè)單位選聘。前期物業(yè)服務(wù)合同是由建筑單位通過招投標或協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后,與之簽訂的合同。由于業(yè)主入住是一個漸進的過程,不可能同時入住,在業(yè)主大會成立之前,業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘難以形成合意,為了物業(yè)利用和使用,由建設(shè)單位代表業(yè)主與前期物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)合同。在此,由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責對物業(yè)的設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境等內(nèi)容進行驗收。

【2】

涉及三方主體且法律關(guān)系具有復合性。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定:“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽定的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容”。因此這一階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)公司和業(yè)主三方主體。在房屋交易活動中,建筑單位與業(yè)主是買賣合同關(guān)系;在建筑單位選聘物業(yè)管理企業(yè)時,二者之間是委托合同關(guān)系;建筑單位是作為業(yè)主的代理人選聘物業(yè)公司,與業(yè)主之間又形成委托代理關(guān)系;當物業(yè)公司管理物業(yè)、為業(yè)主提供服務(wù)時,與業(yè)主又構(gòu)成了委托合同關(guān)系�！�3】

(三)物業(yè)管理前期介入的作用

物業(yè)管理是一種對物業(yè)全程的管理，其首要環(huán)節(jié)即使物業(yè)的前期管理，物業(yè)前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段管理。詳細來說，物業(yè)管理早期介入，指開發(fā)企業(yè)邀請從事物業(yè)管理企業(yè)及有關(guān)人員，從物業(yè)管理和運作角度為開發(fā)企業(yè)提出小區(qū)規(guī)劃、樓宇設(shè)計、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、施工監(jiān)管、工程竣工、驗收接管、房屋銷售租賃多方面的建設(shè)性意見，并制定物業(yè)管理方案，以便以后物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。

1.從項目設(shè)計開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計，對物業(yè)實施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

物業(yè)的設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設(shè)計階段，規(guī)劃設(shè)計人員往往只從設(shè)計技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。2.積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。

在工程施工這個關(guān)鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。物業(yè)管理公司選派相應(yīng)的管理人員介入施工質(zhì)量管理，對土建結(jié)構(gòu)、管線情況、設(shè)備安裝、用材性能一清二楚，提前熟悉物業(yè)中各種設(shè)備的操作和線路的來龍去脈。有利于物業(yè)的工程質(zhì)量，為以后的物業(yè)管理帶來極大的方便，也為降低后期管理的操作成本，增加經(jīng)濟效益，收到業(yè)主滿意，物業(yè)管理順利雙贏效果打下了基礎(chǔ)。3.提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，做好財務(wù)預算，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運行。

現(xiàn)代建筑的設(shè)計越來越復雜，建設(shè)周期越來越長，技術(shù)含量越來越高，安裝和施工難度越來越大，為了保證建成的物業(yè)能正常使用，及時發(fā)現(xiàn)并糾正物業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計中的各種缺陷、建筑施工階段出現(xiàn)的種種問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該提前介入到物業(yè)項目的開發(fā)和建設(shè)活動中，這樣有利于對物業(yè)項目實施更有效的管理，能夠減少未來工作中的矛盾和糾紛，保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益并規(guī)避風險，對完善物業(yè)項目的使用功能、確保物業(yè)項目的建設(shè)質(zhì)量具有不可替代的重要作用。

【4】

實踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開發(fā)建設(shè)，對完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建

設(shè)質(zhì)量、確保物業(yè)在建成后漫長的使用期間順利的維護保養(yǎng)等方面，有無可替代的重要作用。參考文獻：【1】【2】、《物業(yè)管理實務(wù)》【3】、《中國物業(yè)管理》【4】《面向21世紀中國物業(yè)管理研討會論文集》轉(zhuǎn)貼于中國論文聯(lián)盟

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