登封市場調查總結

工作總結

今天我和王老師一起去對登封市的外語培訓市場市場做了調查，這個對于我們從未接觸過的城市來說第一次陌生拜訪攀談有一定的難度。我們到了登封以后首先按照地圖來大概了解了市區(qū)的主干道，我們就順著制定的路線挨家式挨戶摸底排查，然后調查結果令我們不是很滿意。

調查發(fā)現(xiàn)：百分之八十五的培訓學校都集中的崇高路上，因為崇高路上有登封市最大的小學----崇高路小學，據(jù)調查，崇高路小學是登封市最大的小學，在校生201*多人。新東方泡泡幼少兒英語，李陽瘋狂英語，洪恩外語學校，旺旺外語學校，靈通外國語學校，這些相對登封來說的大規(guī)模學校都集中在崇高路小學周圍五十米內的范圍內，另外還有十幾家?guī)в形缤行再|的小培訓班和藝術培訓班都集中在了這里，學生都是一至六年級的學生，但是他們每個學校的招生情況卻出乎我們的意料，新東方是今年成立的，不到五十人，李陽瘋狂英語在當?shù)匾呀?jīng)六年之多了，然而也只有在校生80多人，旺旺外語是當?shù)氐呐谱拥囊粋�學校，這個學校有招生算是好的啦，然而也不到二百人，靈通少兒英語也是只有一百多人在校生，這幾個學校都是小規(guī)模的學校，除了李陽瘋狂外語4個教室以外都是6個教室，其余的午托性質的學校和帶藝術性質的學校大都是小模式輔導班、午托板宿宿和教師加起來也就4個到5個教室。接下來，我們找到了登封市劍橋外國語學校（馮鳳仙），這個學校是在登封市第二大小學----濱河小學對面，在校生不到兩千人。這里的培訓學校相對特別少，除了劍橋之外只有一個小輔導班，在登封市駐扎了七年之久的劍橋外國語學校的招生情況和前面的幾乎一樣，劍橋外國語學校是登封市最大的培訓學校了，帶有午托板，有6個宿舍，6個教室。另外劍橋外國語還設有一個分校，在登封市直一初中斜樓對面，這個針對初中的，由于學校放假，沒能進一步調查摸底，看了一下門面有6個教室。最后，我們來到了在國內赫赫有名的大山外語學校，在中岳大街西段西站一樓，有7個教室，每個教室最多容納20人。然而這個國內知名度很高的學校也不例外，雖然在當?shù)貋碚f時間也是比較長有六年的學校，但是也是在校生不到二班人，問了一個五年級的學生說，他們班只有十三個人。根據(jù)全部統(tǒng)計結果，登封市的培訓學校收費標準都在512元課時這個浮動階段。

登封這么大一個縣級城市，大山、劍橋、李陽這么有名的培訓學校招生都達不到200人，這是什么原因造成的呢？根據(jù)調查走訪與觀察我認為有以下幾點原因:1、登封市區(qū)的大型居民樓很少，也就是人群居住地不集中，因為登封市大街的很多房子都是自己的宅基地蓋起來的三層的房子，導致人群不集中。2、各公辦的小學老師在學生沒有放假的時候就給自己班的學生通知要補課，受到風俗習慣的影響（自己的學生如果不在自己開得補習班里上課，到外面的補習班上課的話，等以后學習的時候老師會另眼相待），很多學生不得不在自己老師開得輔導班里學習。3、當?shù)氐慕逃�觀念還不是很強，很多家長沒有意識到這個培訓學校的重要性，不了解培訓學校與公辦學校的區(qū)別與利弊。

另外，我們在走訪小升初時還了解到，最近兩年，登封市教育局為了不讓自己的一些好地方生流失到鄭州來，他們的學校都會在暑假考試前確定一些學習好的學生名單，已保送生的名義取消這些學生的考試，直接把這些學生分配到登封市一最好的中學里邊，暑假以考試就給這些學生補課，使這些學生無法來鄭州上學。而那些沒有被保送的學生，市教育局還有一招就是這些小升初學生的考試成績不給公布，找熟人都打聽不到，一直到暑假過完開學的前兩天才給學生家長公布。

對今天的調查，我個人認為如果要做好登封市這個培訓行業(yè)的市場，首要任務是加大宣傳，通過多種渠道講座宣傳，使當?shù)厥忻衽c在校學生意識到培訓班的重大意義，其次硬件設施達到標準，選址問題也相當重要，我認為在崇陽路與濱河路交叉口這一地段最好，因為這一地段有登封市最大的兩個小學，登封市一多半的孩子都在這兩所學校上學。

擴展閱讀：登封房地產(chǎn)市場調查報告

登封房地產(chǎn)市場住宅調查報告

一、現(xiàn)居住帶主要分布：

1、北環(huán)居住帶：

這里主要以單家獨院為主，居民多為自建宅，這里離山較緊，以嵩陽公園為中心，居住環(huán)境比較好。但是現(xiàn)在這里地價較貴，一般位置每個宅基地約0.20.3畝,價格都在20萬以上,現(xiàn)所�？盏睾苌伲�政府限制較為嚴格，審批難度較大，很少有人能拿到手續(xù)齊全的地皮，一般以前儲備現(xiàn)在轉手交易的較多。這里住的都是登封的高收入階層和政府領導干部，登封絕大多數(shù)領導干部都居住在這個區(qū)域。成品小區(qū)也有幾個，主要集中在嵩陽公園附近。嵩陽花園位于嵩陽公園對面，共開發(fā)大概150戶，201*初建成，當時銷售情況比較良好，當時售價均價達1800元/平方，現(xiàn)在這里的房子轉手價格都在2500元/平方以上。戶型設計較為一般。內部綠化較為一般。這里之所以賣的又貴又好就是因為位置好，滿足了很大一部分人想住在北環(huán)區(qū)域，但是又買不到或買不起地皮的人的需求。

現(xiàn)在這里新開發(fā)的是煙草車隊小區(qū)，位于嵩陽路上，離公園大概500米，環(huán)境較好，一樓臨街規(guī)劃的是商業(yè)地產(chǎn)，后面是住宅，戶型設計一般，現(xiàn)在售價較高，14層2600元/平方，5層2300元/平方，6層1980元/平方，7層17元/平方，底層車庫3500元/平方，商業(yè)部分9500元/平方。價格比較貴。它的整體思路還是延續(xù)嵩陽花園的思路，定位就是高層消費。主要對象還是滿足了很大一部分人想住在北環(huán)區(qū)域公園旁邊，但是又買不到地皮的人的需求�，F(xiàn)在銷售情況良好，但是這個小區(qū)可能土地手續(xù)有問題，現(xiàn)在正在和政府協(xié)商。

公園旁邊還有一個10年前建成的小區(qū)---古城新村。共

有400多戶，現(xiàn)在二手房的交易價格大概在1200元/平方。也有很多人在這里買二手房。雖然房子舊一點，但是環(huán)境好。

綜合這幾個小區(qū)，整體戶型設計和小區(qū)規(guī)劃較差。但是這個地段的房子銷售較為火暴，價格較高。主要是地段好。價格高的另外一個很重要的原因是因為地價太高，古城新村對面的100多畝地201*年拍賣曾經(jīng)賣到169萬/畝的天價。

2、市中心居住帶

這個區(qū)域地處市區(qū)繁華地段，雖日常生活和消費比較方便，但是好多人還是不愿住在這里，這里新開發(fā)的小區(qū)很少，比較有代表性的是登封大廈。共22層，現(xiàn)在銷售一般，主要滯銷的原因是內部戶型設計較差，利用率低下，采光差，180平方的房子，讓人感覺象是140平方的房子。均價在2200元/平方。已于去年年底全部交工，但是實際銷售估計可能有70%。還有不少空房。

3、南環(huán)路居住帶南環(huán)路是登封的環(huán)城路，所有過往城市的貨車都走在這里，環(huán)境較差，又比較偏僻，但總體房地產(chǎn)還是很有代表性的，這里主要滿足中低收入的居民和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民。房價相對其他地段較低。比較有代表性的是御花苑小區(qū)，一共大概有700多套房子。201*年底全部交付使用，當時銷售情況良好，均價1000元/平方，在登封來講，還是比較正規(guī)的小區(qū)，物業(yè)管理也比較正規(guī)，現(xiàn)在房價升值空間較大，二手房好樓層大概可以賣到1500---1600元/平方。其余比較多的房源都是小建筑商利用民用宅基地建成的房子，設計簡單、落后，售價便宜，沒有正規(guī)手續(xù)�，F(xiàn)在均價大概是1200元/平方。它的主要購買對象是登封外來居民。

4、東部居住帶

因登封北面、西面發(fā)展受到嵩山限制，南部發(fā)展條件不好，往東發(fā)展是一條唯一的出路，并且東臨鄭少高速口，交通便利，這兩年隨著政府的帶動，行政審批中心的東移，這一片發(fā)展較快。但住宅還是以中岳廟附近的簡單民用宅為主，因為幾乎都是附近村莊的農民，很少有外來人在此居住�，F(xiàn)在附近雖然有很多空地，但開發(fā)速度緩慢。比較成規(guī)模的小區(qū)只有發(fā)祥電廠的恒祥城市花園，該小區(qū)共占地130余畝，一期開發(fā)共400多套房子，主要銷售對象是電廠職工，但真正的買主還是絕大多數(shù)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和很大一部分想炒房的人。去年10月底開盤，一期銷售情況比較良好，現(xiàn)在僅剩部分頂層復式，其余全部售空，售價頂層850元/平方，三樓賣到1350元/平方。

二、調研建議：

1、進駐時機好

登封的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，設計和規(guī)劃都是10多年前的水平，但是正是因為沒有對比性和正確的引導，絕大多數(shù)的購買者對戶型設計和小區(qū)整體規(guī)劃以及后期物業(yè)管理都沒有一個清醒的認識，現(xiàn)在就是缺乏外來正規(guī)房地產(chǎn)商的引導。這時進入應該是一個比較好的選擇。

2、擬訂樓盤地段好

擬開發(fā)的樓盤地處新老城市交接處，現(xiàn)在恰好利用政府對外宣傳準備東移的口號，人們思想上還比較看好東區(qū)的房子，雖現(xiàn)在不是很熱，但是總體的升值空間較大。周邊環(huán)境也比較好，正面臨少林大道，交通便利。背部臨山，西臨迎賓公園，環(huán)境優(yōu)美。且位置優(yōu)于南環(huán)和恒祥城市花園，潛在顧客肯定比南環(huán)和恒祥城市花園要多。

3、購買力和購買意想強

這幾年登封經(jīng)濟發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)居民收入大大提高，也出現(xiàn)了很多爆發(fā)戶，他們進城居住的愿望較為強烈。但登封的房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，從現(xiàn)有樓盤來看，幾乎都是需求大于供給，每個樓盤都短期內賣空賣盡�？傮w來看，購買力還是比較強的。恰好借政府東移的宣傳，很多人還是看好東區(qū)市場，都愿意在此投資和居住。

三、擬訂樓盤建議定位：

1、

建一部分大面積高品質的房子滿足那些想在北環(huán)區(qū)

域內居住的消費人群。和嵩陽公園旁邊2600元/平方的房子形成對比。價格定位在201*元/平方左右。突出我們的設計、綠化、物業(yè)管理、價格優(yōu)勢。2、

建一部分面積（130140）的房子，努力提高建筑

密集度和土地利用率，但注重設計的合理性，和登封大廈比設計和價格，和南環(huán)路房子比設計和環(huán)境，和恒祥城市花園比地段和規(guī)劃設計。價格定位在1600元/平方左右�？梢源蟠笪�引城鄉(xiāng)居民和政府公務員購買。3、

因登封很多政府事業(yè)和企業(yè)單位都沒有集中建職工

住宅樓，我們可以聯(lián)系搞團購和定向開發(fā)，這樣可以大大降低投資的風險。

4、其他樓盤現(xiàn)在的建筑都是一樓車庫，且車庫銷售良好，建議效仿。

201*年7月28日

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