房產(chǎn)中介門店管理的8點經(jīng)驗

房產(chǎn)中介門店管理的8點經(jīng)驗

其實今天想談到的問題大家也都知道,看這文章的題目就知道了!現(xiàn)在很多中介公司都在想著如何改變運作模式或者是加盟模式.但是我個人認為不管你怎么變怎么改,門店業(yè)績上不去就是白費心機.其實現(xiàn)階段南昌本地中介在門店管理上和業(yè)績提升上各有不同的方法,但對門店直接提高業(yè)績水平幫助顯的不是很多.更有很多號稱大公司的中介公司竟然對下屬門店還處在無管理狀態(tài)?各位想想這將會對正個市場走向規(guī)范運作之前帶來多大的困難.

其實就在去年我在廣東深圳、福建福州和同行業(yè)交流時發(fā)現(xiàn)目前中介門店管理水平實屬廣東一代領(lǐng)先。因為中介成立較早，再加上市場日益火熱，一些香港外資上市公司的進入帶領(lǐng)著整個行業(yè)水平一直上升。我在與其交流時發(fā)現(xiàn)門店的管理能否有效第一就是要看該公司整體模式的問題。在沿海地區(qū)加盟的中介公司早已不存在了。因為加盟中介公司第一大弊端就是下面門店不能直接聽從公司管理，造成公司與門店目標、行動都不能統(tǒng)一這樣的公司在競爭強的市場上是很難找到一席之地的。所有面對競爭的對手都是直營公司，它方便直接管理、制定目標計劃能有效執(zhí)行完成，屬統(tǒng)一管理統(tǒng)一調(diào)配統(tǒng)一思想的公司這就是直營公司的特點與優(yōu)勢。

簡單的介紹了內(nèi)地與沿海中介公司的差別與水平之后我想跟一些南昌本地的同行一起研討一下南昌市場未來中介門店管理的重點所在。我本人認為目前市場上的中介公司加盟體制居多，但門店的基礎(chǔ)管理都是各家公司經(jīng)營的重點。以下我就談?wù)勎覀�人對與門店管理的一些看法與

實際操作，希望能有同行一起研討共同成長

第一.門店做為是公司的服務(wù)窗口首先要做到的就是形象統(tǒng)一

第二.門店必須關(guān)注人員的配置與要求

（標準：店長1人、助理1人、店員4-5人）（沿海地區(qū)按門店面積平均2平方1人

第三.對于門店上報廣告房源的定期分析（要專業(yè)的分析報告）

第四.建立門店培訓(xùn)體系（以會代訓(xùn)）

第五.建立門店獨有團隊文化與氛圍

第六.強抓門店基礎(chǔ)管理（會議、總結(jié)、計劃、量化）

第七.建立門店監(jiān)督、檢查與匯報機制

第八.做到主動出擊切勿坐享其成

以上8點是本人一點小小看法與門店實際操作方法，到目前為止本公司新開門店第一個月就不會虧損。但是對于后期市場競爭加強與變化門店的管理水平與要求同樣要求發(fā)生改變。希望同行或者喜歡討論的管理看到此文章后加以討論和指出缺點，我希望行業(yè)是透明的，競爭是透明的，管理水平是可以互相借鑒的。只有這樣行業(yè)內(nèi)才能互相觸進共同進步

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關(guān)于調(diào)解房產(chǎn)中介消費糾紛的難點及對策

三水區(qū)局黃浩堅

近年隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，居高不下的房價使消費者紛紛把目光投向二手房及房屋租賃，給房產(chǎn)中介機構(gòu)帶來了無限的商機。以三線城市三水為例，轄區(qū)房產(chǎn)中介機構(gòu)就由201*年末實有47家激增至201*年末的91家。由于開辦中介機構(gòu)的門檻較低等因素，隨之衍生的是涉及房屋和房產(chǎn)中介違規(guī)行為的消費申訴逐年遞增：由201*年的5宗上升至201*年的16宗，而201*年僅上半年就接獲相關(guān)申訴12宗。本文嘗試從房產(chǎn)中介消費糾紛的特點入手，分析基層工商部門調(diào)解房產(chǎn)中介糾紛的難點和對策。

一、本地房屋中介消費糾紛的特點

從日常接到申訴個案進行梳理，發(fā)現(xiàn)本地房產(chǎn)中介違規(guī)操作侵害消費者合法權(quán)益的招數(shù)主要有以下四個：

一是虛構(gòu)房源。在房產(chǎn)中介的門店通常都貼滿了“物美價廉”的優(yōu)質(zhì)房源信息實行漁翁撒網(wǎng)，待顧客看中上前咨詢時，卻屢被告知“已售出”。隨后，中介就開始推薦別的房源，意在使客戶能“順便”看上推薦的其他房源。

二是混淆概念。部分中介利用客戶對合同要約一知半解的情況，制造出“誠意金”的概念，并故意模糊“誠意金”和“定金”的概念，淡化購房協(xié)議中“誠意金”會在三五天的一定時間后自動轉(zhuǎn)為購房定金的條款，只強調(diào)客戶交付“誠意金”保留購房權(quán)利，但實質(zhì)是支付購房定金。

三是暗吃差價。部分不法中介通過制造全權(quán)代辦一切手續(xù)、省卻售房者來回奔走的麻煩等理由，騙得房屋出售方的信任簽署授權(quán)委托書，然后瞞著售房者將房子加價出售，不但賺取中介傭金還賺取房屋的差價。

四是“穩(wěn)賺不賠”。在接獲的申訴中，以此種手段最為常見。在房產(chǎn)中介使用的合同中，無論買賣雙方哪一方違約導(dǎo)致交易不成，但中介費都是照收不誤，足額收取。甚至有的協(xié)議還規(guī)定如一方違約購房不成，所下的定金50%歸中介所有，房產(chǎn)中介做著穩(wěn)賺不賠、無本生利的生意。

二、基層工商部門調(diào)解房產(chǎn)中介糾紛的難點

（一）企業(yè)準入門檻較低，調(diào)解工作開展有心無力。一是房產(chǎn)中介行業(yè)準入門檻較低。雖然部分中介企業(yè)經(jīng)過發(fā)展有一定的規(guī)模，但是“一個門面、一張辦公桌、一部電話、一個記錄本”仍是大部分房產(chǎn)中介的現(xiàn)實寫照。房產(chǎn)中介被投訴后，鮮有主動配合工商部門的調(diào)解，更多的是干脆關(guān)上店門，換個地方開新店，“打一槍換一個地方”，令工商執(zhí)法人員無法追查。二是房產(chǎn)經(jīng)紀人隊伍整體素質(zhì)偏低。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定，國家對房地產(chǎn)經(jīng)紀人員實行職業(yè)資格制度，但由于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)實行備案制，部分房產(chǎn)中介在登記成立后規(guī)避監(jiān)管，部分房產(chǎn)經(jīng)紀人員沒有經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)即從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，導(dǎo)致從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，增加了監(jiān)管的難度。（二）法律法規(guī)尚不健全，調(diào)解工作開展底氣不足。相對于房產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的發(fā)展勢頭而言，現(xiàn)階段有關(guān)房產(chǎn)中介的法制規(guī)范明顯滯后。雖然國家、地方政府出臺了不少有關(guān)規(guī)范房產(chǎn)中介服務(wù)的法律法規(guī)，尤其是今年４月１日起施行的國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委發(fā)布的《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，是我國第一部專門規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的部門規(guī)章，在一定程度上彌補了中介市場管理的空白。但是該《辦法》對未備案的機構(gòu)仍缺乏處罰依據(jù)，沒有賦予工商部門監(jiān)管的職權(quán)，對于領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)中介的大量個體經(jīng)營戶難以納入房地產(chǎn)主管部門備案監(jiān)管范圍，對于存在未備案等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機構(gòu)難以吊銷營業(yè)執(zhí)照，及時清出市場，對規(guī)范房產(chǎn)中介市場帶來不便。對于普通購房者來說，由于缺乏相關(guān)的法律法規(guī)知識，在與中介機構(gòu)的接觸中，很容易陷入其“圈套”；而對于工商執(zhí)法人員來說，也由于缺乏相關(guān)的法律依據(jù)，對有些交易違規(guī)情況處理底氣不足，有的甚至不屬于工商的職責(zé)范圍無法進行處理，只能引導(dǎo)申訴者走法律途徑維權(quán)，大大增加了消費者的維權(quán)難度。

（三）房產(chǎn)中介多頭管理，調(diào)解工作開展難有合力。目前，直接或間接從事房產(chǎn)中介監(jiān)管的部門有房管、物價、工商、稅務(wù)等，這些管理部門職能交叉，執(zhí)法依據(jù)各有不同，部門之間缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)，難以形成有效的監(jiān)管合力，不利于監(jiān)管工作的開展。譬如針對房產(chǎn)中介利用自制合同規(guī)避責(zé)任、侵害房屋買賣雙方合法權(quán)益等違法行為，佛山市工商局聯(lián)合佛山市住建局制訂《佛山市房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同》于201*年1月1日正式作為合同示范文本在全市全面推廣使用。但由于工商部門制定和發(fā)放合同示范文本，僅僅是規(guī)范企業(yè)簽約行為的一種行政指導(dǎo)性的職能，是合同監(jiān)管職能中事前介入的一種行政管理手段。從合同法來說，合同示范文本不是強制推行的，房產(chǎn)中介不用，工商部門也不能用行政手段進行干預(yù)。由于沒有其他監(jiān)管部門的配合，此合同至今仍局限于宣傳推廣，合同的使用率并不高，并不能充分發(fā)揮對房產(chǎn)中介違規(guī)經(jīng)營行為事前制約的作用。

三、提升基層工商部門維權(quán)力度的對策

（一）推動立法明確職責(zé)分工，促監(jiān)管維權(quán)不越位不缺位。一是建議完善《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》。該辦法明確規(guī)定“縣級以上人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應(yīng)當按照職責(zé)分工，分別負責(zé)房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的監(jiān)督和管理�！钡�工商部門作為市場準入的“守門人”，而且“12315”投訴舉報電話深入民心已成為消費者心目中的守護神，在對房產(chǎn)中介的監(jiān)管和維權(quán)工作中如何才能擺正位置，做到“不越位不缺位”，建議在房地產(chǎn)中介機構(gòu)資質(zhì)備案制的基礎(chǔ)上，要求中介機構(gòu)在進行工商年檢時提交房地產(chǎn)監(jiān)管機構(gòu)的批準文件，便于登記后的監(jiān)管和維權(quán)。二是建議地方政府制定《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》實施細則，明確房產(chǎn)中介機構(gòu)達到相應(yīng)資質(zhì)級別所應(yīng)具備的條件，并根據(jù)資質(zhì)等級確定業(yè)務(wù)范圍和市場準入條件，對不符合從事房地產(chǎn)中介活動的各種執(zhí)業(yè)限制情形做出嚴格而明確的規(guī)定和處罰措施。

（二）加強協(xié)管建立長效機制，促消費維權(quán)有途徑有力度。通過主動向當?shù)卣�府匯報，促使政府牽頭協(xié)調(diào)各部門發(fā)揮職能齊抓共管，形成合力，擺脫以往各部門各自為政的狀態(tài)，逐步建立完善房產(chǎn)中介的長效監(jiān)管機制。一是建立溝通協(xié)調(diào)制度，構(gòu)建政府管理網(wǎng)。通過政府牽頭協(xié)調(diào)各監(jiān)管部門建立起各司其職、緊密配合、信息互通的協(xié)作機制，形成齊抓共管的合力。二是建立責(zé)任機制，構(gòu)建部門監(jiān)管網(wǎng)。堅持“誰主管、誰審批、誰負責(zé)”的原則，明確落實行業(yè)主管部門監(jiān)管責(zé)任制。三是建立信息互通制度，構(gòu)建全方位監(jiān)督網(wǎng)。對外，相關(guān)主管部門要設(shè)立并公布投訴電話，及時受理消費者投訴，構(gòu)建全面的監(jiān)督網(wǎng)；對內(nèi)，要建立部門間監(jiān)管與查處工作聯(lián)動機制，形成多部門的執(zhí)法合力和執(zhí)法協(xié)作機制，共同打擊房產(chǎn)中介市場中的違法違規(guī)經(jīng)營行為。同時注重實現(xiàn)資源共享，對在日常監(jiān)督管理中發(fā)現(xiàn)的屬于其他相關(guān)部門查處的案件應(yīng)及時通報移送有關(guān)部門依法調(diào)查處理。

(三)指導(dǎo)行業(yè)組建協(xié)會自律，打造誠信經(jīng)營好形象好品牌。規(guī)范和維護市場秩序，除政府部門要加強管理外，組建行業(yè)協(xié)會以加強行業(yè)自律也不可缺少。面對消費者投訴日益增多的中介行業(yè)，組建行業(yè)協(xié)會加強自律成為首要任務(wù)之一。一是工商部門主動與主管部門聯(lián)手推動組建行業(yè)協(xié)會。通過行業(yè)協(xié)會的工作，可以在工商部門及其他部門監(jiān)管的前沿豎起一道行業(yè)自律的“關(guān)口”,實現(xiàn)行政主管部門從主導(dǎo)到指導(dǎo)、從“孤軍奮戰(zhàn)”到行業(yè)自律、由行政強制執(zhí)法變?yōu)樾姓�柔性指�?dǎo)的轉(zhuǎn)變。通過加強行業(yè)交流與自律、提供相關(guān)行業(yè)服務(wù)等措施，引導(dǎo)本行業(yè)企業(yè)錯位競爭，“抱團”發(fā)展，促進房產(chǎn)中介行業(yè)快速、健康發(fā)展。二是指導(dǎo)行業(yè)協(xié)會建立健全規(guī)章制度和行規(guī)。三水區(qū)現(xiàn)有90多家房產(chǎn)中介企業(yè)，競爭氛圍相當濃厚，但同時也出現(xiàn)惡意競爭、無序競爭現(xiàn)象，這不僅破壞了正常的市場秩序，更嚴重的是損害廣大消費者的利益。因此應(yīng)迅速指導(dǎo)行業(yè)組建協(xié)會，并建立健全規(guī)章制度和行規(guī)，以及完善的考核、激勵機制，對參與不正當競爭、擾亂中介市場的行為，行業(yè)協(xié)會按照行規(guī)行約的規(guī)定，采取相應(yīng)的自律性處罰措施，改變過往僅僅依靠行政主管部門的行政處罰的現(xiàn)狀，通過社會團體的形式自我規(guī)范、自我管理，為維權(quán)工作給力加速，實現(xiàn)行業(yè)的自我提升。三是利用行業(yè)協(xié)會加強對從業(yè)人員的教育和培訓(xùn)。通過組建行業(yè)協(xié)會建立有針對性的行業(yè)培訓(xùn)體系，加強對整個行業(yè)的人員業(yè)務(wù)、服務(wù)、職業(yè)道德、政策法規(guī)等的培訓(xùn)，全面提升行業(yè)從業(yè)人員的服務(wù)水平，形成房地產(chǎn)中介行業(yè)自律的各種規(guī)范和促進行業(yè)健康化、合規(guī)化、專業(yè)化建設(shè)，重新打造出企業(yè)誠信經(jīng)營、守法經(jīng)營的良好品牌。

（四）嚴把“四關(guān)”凈化中介市場，努力營造和諧放心消費環(huán)境。一是把好準入關(guān)。通過完善立法，依法嚴格審查中介企業(yè)設(shè)立登記的申請材料，嚴格核定經(jīng)營范圍。同時嚴查無照、超范圍經(jīng)營等違法行為，全面清理規(guī)范中介組織的主體資格從源頭把好關(guān)。二是把好年檢關(guān)。結(jié)合企業(yè)年度檢驗，對中介行業(yè)的資質(zhì)備案進行監(jiān)管，同時以企業(yè)年檢、企業(yè)回訪為抓手，加大查處虛報注冊資本、虛假廣告等違法行為。三是把好巡查關(guān)。利用工商部門的職能優(yōu)勢加大對市場中介組織的巡查監(jiān)管，同時針對房產(chǎn)交易糾紛日益增多的實際，充分發(fā)揮“12315”舉報電話及受理投訴的網(wǎng)絡(luò)作用，及時通報申訴個案，積極協(xié)助主管部門調(diào)解房產(chǎn)消費糾紛，查處侵害消費者合法權(quán)益案件。四是把好合同關(guān)。充分依托行業(yè)協(xié)會加強對房產(chǎn)中介經(jīng)紀合同備案和格式合同的推廣工作，并依法查處中介經(jīng)紀合同中的各類違法行為。

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