房產(chǎn)中介行業(yè)市場分析

房產(chǎn)中介行業(yè)市場分析

房產(chǎn)中介行業(yè)市場分析互聯(lián)網(wǎng)的行業(yè)影響:

隨著時(shí)代的進(jìn)步，百姓使用電腦的普及，各行業(yè)運(yùn)用電子商務(wù)的現(xiàn)象會越來越多，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展并隨時(shí)影響著各個(gè)行業(yè)，那么在房產(chǎn)中介行業(yè)未來的出路在哪里?他們將走向何方?

互聯(lián)網(wǎng)將給這個(gè)行業(yè)帶來哪些變化?如何創(chuàng)新?百姓、中介公司、經(jīng)紀(jì)人如何運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)來獲取自己所需要的信息?電子商務(wù)能給他們帶去哪些方便?

中介公司:

公司分類:1、品牌連鎖門面2、寫字樓中介3、寫字樓+門面連鎖4、獨(dú)立門面

1、公司定位:大部分中介行業(yè)很難通過企業(yè)文化等要素來留住業(yè)務(wù)人員，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人到這家中介無非是看中公司能夠提供什么樣的平臺?百姓是否認(rèn)同公司品牌?以這個(gè)平臺能帶來更多的業(yè)務(wù)和客戶嗎?接下來當(dāng)然就是提成機(jī)制是否公平?

2、公司外部環(huán)境:獨(dú)立中介�？繒r(shí)間、人脈。如:某小區(qū)內(nèi)中介本身就是本小區(qū)的居民，對客戶而言可信度高，在本小區(qū)的時(shí)間也長也許本身就認(rèn)識，而且較放心，不怕被吃差價(jià)之類的，這類中介租賃業(yè)務(wù)具備區(qū)域化竟?fàn)巸?yōu)勢，房產(chǎn)買賣一般百姓認(rèn)為小公司房源少，可選擇少，賣的也在想也許公司不大，價(jià)格賣得也不高，也不快。所以買賣方面要么無房源，要么就是情感房源(熟人房源)---業(yè)內(nèi)稱為獨(dú)家房源。這類中介生存根本是開支小，有部分穩(wěn)定收入(區(qū)域租賃)，當(dāng)然還有部分出售。隨著連鎖中介的進(jìn)入，這類獨(dú)立小區(qū)中介也面臨著被分化市場的威脅，如大型超市進(jìn)入社區(qū)會搶占小區(qū)煙酒店一樣。連鎖中介�，F(xiàn)在客戶在置業(yè)過程中也愿意選擇一些有知名度的、有品牌的中介公司，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為放心，不怕被黑，所以業(yè)內(nèi)便有了直營連鎖店、加盟連鎖店、掛靠連鎖店等形式出現(xiàn)在公眾眼里。因中介公司很難管理業(yè)務(wù)，如極少數(shù)經(jīng)紀(jì)人為了獲取利潤走私單，極少數(shù)客戶為了降低成本鼓勵(lì)業(yè)務(wù)員走私單等現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生。各分公司也是這樣，所以這類加盟大多是各自為戰(zhàn)，公司名字一樣，但實(shí)際各自為戰(zhàn)現(xiàn)象較多。除非公司有著非常完善的管理及財(cái)務(wù)制度。品牌連鎖中介必須要完善員工福利待遇，薪酬等都要滿足國家標(biāo)準(zhǔn)，這樣必然會加大成本，公司為了獲得收益必須將員工的提成機(jī)制降下來，這樣會部分侵犯經(jīng)紀(jì)人的某些利益，所以這類公司員工流動性較大。

3、公司內(nèi)部環(huán)境:中介公司的員工流動性很大。其一是因?yàn)槠毡榈仔捷^低，員工福利方面公司不會投入過多，否則很難維持這種龐大的人事資本。其二是業(yè)務(wù)很難管理，部分員工在公司上班底薪不高，都是通過自己的個(gè)人努力獲得回報(bào)，因此對公司的認(rèn)同感不強(qiáng)，加上市場部分客戶的慫恿，因此跳單現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這也是導(dǎo)致員工經(jīng)常流動的第二因素�，F(xiàn)在市場上除了情感房源(獨(dú)家房源)之外，其它的都是些公眾房源，如某業(yè)主為了在短期內(nèi)將房子以較高價(jià)格出售，便會將房源同時(shí)發(fā)布到很多公司。成交只有一次，這樣就造成了公司與公司之間，經(jīng)紀(jì)人與經(jīng)紀(jì)人之間套房源，為了爭取成交，免不了要部分隱瞞房屋缺點(diǎn)，在買方與賣方之間不斷的做溝通交流。還有買方與賣方為了省錢也會選擇跳中介的單，如果公司不很好解決也會給經(jīng)紀(jì)人帶來傷害，因?yàn)檫@不屬于經(jīng)紀(jì)人的能力和業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的工作。所以對于中介老板來說管理業(yè)務(wù)和管理沒有歸屬感的經(jīng)紀(jì)人將是比較頭痛的問題。

4、互聯(lián)網(wǎng)市場:分為四類:房產(chǎn)門戶網(wǎng)站、專業(yè)找房網(wǎng)站、細(xì)化類和公司網(wǎng)站。房產(chǎn)行業(yè)走在前面的是門戶類網(wǎng)站，如新浪樂居、搜房等。里面有關(guān)房產(chǎn)新聞、政策、樓盤、裝修等一應(yīng)俱全，這類網(wǎng)站容易聚人氣，所以以傳統(tǒng)的廣告收入為主(開發(fā)商為主)，其次是中介和經(jīng)紀(jì)人的房源發(fā)布渠道收入。當(dāng)然還有其他，這里我就不多說了，一個(gè)是以房源為主要內(nèi)容的專業(yè)找房網(wǎng)站，給百姓以更加專業(yè)的形象。一個(gè)是細(xì)化類的網(wǎng)站，如寫字樓網(wǎng)、別墅網(wǎng)、租房網(wǎng)、一手樓盤等。最后一類就是各個(gè)中介公司自己的網(wǎng)站。各個(gè)網(wǎng)站具有各自特色，讓百姓眼花，因這個(gè)行業(yè)網(wǎng)站的地域性限制，全國做得好的更是很少，基本上都以本土化網(wǎng)站為主。因些這類網(wǎng)站多，老百姓記住的少。死的多，活得少。小結(jié):房產(chǎn)中介是個(gè)政策性行業(yè)，這個(gè)行業(yè)受政策影響較大，如201*年新政出臺之后對這個(gè)行業(yè)的影響就很大。在這個(gè)行業(yè)內(nèi)還有相關(guān)的其它許多行業(yè)，如貸款、裝修、搬家等。這個(gè)行業(yè)需要一個(gè)什么樣的平臺?互聯(lián)網(wǎng)能給這個(gè)行業(yè)帶來什么值得我們?nèi)ネ度耄�去�?chuàng)新。

擴(kuò)展閱讀：關(guān)于房產(chǎn)中介的市場調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房產(chǎn)中介的調(diào)查報(bào)告

住房是關(guān)系國計(jì)民生的大問題，隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起并備受關(guān)注，而房產(chǎn)中介在在房地產(chǎn)發(fā)展過程中起著至關(guān)重要的作用。在這里，我采取偶遇法對所遇到的房產(chǎn)中介公司進(jìn)行結(jié)構(gòu)式訪談獲取基本資料，并進(jìn)一步談?wù)勛约旱恼J(rèn)識。

一調(diào)查背景

基本情況

咸陽博大房產(chǎn)服務(wù)有限公司（博大二手房超市）成立于201*年,注冊資金200萬元,公司下設(shè)立5個(gè)分公司,分別位于樂育北路、新興南路、渭陽西路（本次調(diào)查的分店）、玉泉路、聯(lián)盟三路中段，是咸陽地區(qū)規(guī)模比較大的房產(chǎn)中介公司，其硬件設(shè)施齊全,自動化辦公,并提供看房免費(fèi)直通車。博大房產(chǎn)公司是省市管理部門資質(zhì)認(rèn)定并備案的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),在市場運(yùn)做三年多來,他們以“誠信進(jìn)取互動發(fā)展”的經(jīng)營方針,以搭建全面、方便的二手房信息和交換平臺為宗旨,力求成為連接咸陽二手房供需雙方的紐帶。

業(yè)務(wù)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

博大二手房超市辦理二手房（商品房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、公房上市）的買賣，主要的業(yè)務(wù)可歸結(jié)為租房、售房、按揭貸款。其主要流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：1）租房：免費(fèi)登記免費(fèi)查閱資料看房前交誠信押金100專車免費(fèi)看房成交后簽合同退還押金收月租50%。2）售房：免費(fèi)登記免費(fèi)查閱資料交誠信押金100專車免費(fèi)看房簽訂合同交定金房款10%按合同交付全款；退還押金雙方各付傭金房款總價(jià)0.5%對交易房屋評估0.5%對交易房屋公證200元交易所對房屋審批交易費(fèi)6元/契稅征收房款總價(jià)1.5%房地管理局辦證工本費(fèi)92元。3）按揭貸款：免費(fèi)咨詢本人提供有關(guān)資料對房屋進(jìn)行評估0.5%保險(xiǎn)公司強(qiáng)制保險(xiǎn)銀行初審房地局辦理其他證銀行審批發(fā)放貸款

其它相關(guān)基本信息咸陽城市化水平低，房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展的上升時(shí)期，而據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，在商品房潛在的購買者中，有51.22%的購房者會考慮二手房，而二手房的“地段優(yōu)”、“交通便利”、“總價(jià)低”、“商業(yè)圈成熟”等眾多優(yōu)勢使其逐漸占據(jù)了市場的主力地位。但是由于最近經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，雖然市場房源量有所增加，但成交量并未上漲，二手房交易的不活躍使咸陽關(guān)門停業(yè)的中介機(jī)構(gòu)比比皆是，只有“博大”“宏大”等規(guī)模較大的連鎖中介艱難中維持業(yè)務(wù)。

二房產(chǎn)中介在二手房交易中的作用

任何公司的存在都要滿足客戶的需求，以達(dá)到公司的發(fā)展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)利益的最大化。二手房交易客戶中包含買主和賣主，他們對二手房交易最大的需求就是安全，而房產(chǎn)中介就是為他們提供一種省時(shí)，省錢，省心，放心的交易平臺。其具體的作用我認(rèn)為可以分為三個(gè)環(huán)節(jié)：交易前的信息整合交易中的促成調(diào)節(jié)交易后的衍生服務(wù)。

第一，交易前。以前中介公司主要信息來源渠道就是通過門店的接待，當(dāng)然也通過一定的報(bào)紙廣告，那時(shí)候信息量相對來講比較少，但是那時(shí)候每一個(gè)信息的有效性還是很強(qiáng)的，由于信息量比較少，因此無論買方還是賣方，如果單靠自己力量很難得到信息，中介通過門店把信息匯總起來，就能夠有效的起到信息橋梁的作用。到了這幾年，中介信息來源渠道已經(jīng)變得非常廣泛，從門店接待、媒體廣告、網(wǎng)絡(luò)、社區(qū)開發(fā)等等很多渠道都能夠得到信息，在我所采訪的博大房產(chǎn)公司，他們就不僅有自己各地段的門店還有自己的網(wǎng)站可以收集信息。從這里我們可以看出，房產(chǎn)中介通過自己所收集的信息可以為廣大買主或賣主提供一個(gè)較大的交流空間。第二，交易中。剛才說到信息整合，很多客戶都在置疑為什么給中介交代理費(fèi)，他們認(rèn)為就提供房源信息、客戶信息，憑什么給那么多錢。其實(shí)除了信息整合之外，我認(rèn)為中介公司存在的真正意義在于促成交易，登記、約看、議價(jià)、簽約、過戶、交割是整個(gè)流程，在每個(gè)環(huán)節(jié)背后中介公司從業(yè)人員起很大作用。先說登記，在客戶看來，僅僅是把信息登記上，但是對房產(chǎn)中介來講，如果真正想把這個(gè)信息有效利用的話，要做很多方面工作，比如要判斷信息的真?zhèn)�。其次約看時(shí)，跟客戶、跟業(yè)主達(dá)成初步意向的方法，要考慮業(yè)主想買房的意愿有多強(qiáng)等等。最后是議價(jià)，現(xiàn)在都是透明交易，三方見面簽約，三方見面簽約之前中介公司仍要起到承上啟下的作用，例如房源掛牌價(jià)與客戶需求價(jià)和具體成交價(jià)之間的差距都需要中介公司進(jìn)行調(diào)節(jié)，要想真正達(dá)成交易還是存在很大困難的。議價(jià)之后就是簽約，現(xiàn)在，由于網(wǎng)上簽約以及買賣規(guī)范文本的出現(xiàn)，使得簽約比以前相對來講要容易。但緊隨之后的過戶，交割等流程都需要中介公司中從業(yè)人員的專業(yè)水平來幫助客戶完成，以避免遺留問題所帶來的不便甚至法律糾紛。

第三，交易完成后，提供衍生服務(wù)，主要有三方面：一個(gè)是房款的交割，一個(gè)權(quán)證過戶，再一個(gè)金融服務(wù)。在這三方面實(shí)現(xiàn)的過程中，房產(chǎn)中介利用其從業(yè)人員的專業(yè)知識，其所擁有的與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間的合作關(guān)系資源及其良好的信譽(yù)可以為買賣雙方提供安全、方便、快捷的服務(wù)。

三調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題及進(jìn)一步分析隨著生活節(jié)奏的加快，我們周圍各種中介機(jī)構(gòu)越來越多，幾乎是隨處可見，然而很多“黑中介”的丑聞卻讓廣大群眾對中介望而卻步。我們認(rèn)識的更多是在街道邊那些關(guān)于房屋租賃信息的中介，僅僅一間小門面還有不懂專業(yè)知識的一人，試問怎能為客戶提供一個(gè)安全的信息環(huán)境？在調(diào)查過程中有很多不規(guī)范的中介機(jī)構(gòu)根本不接受我們的作業(yè)調(diào)查，現(xiàn)根據(jù)最后調(diào)查的規(guī)模較大的房產(chǎn)公司的配合，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)中介本身發(fā)展存在的以下幾點(diǎn)問題：第一，房地產(chǎn)中介行業(yè)法律法規(guī)不健全，中介準(zhǔn)入門檻低。根據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士的看法，在中國各地區(qū)從事房地產(chǎn)中介的機(jī)構(gòu)中，存在著不少沒有經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查的“黑”中介。沒有相關(guān)方面從業(yè)證書，利用客戶們求方便的心理，從中騙取錢財(cái)。并且行業(yè)監(jiān)管存在很大漏洞，中介公司新老替換快，還有不少是無資格的“黑”中介。所以中介行業(yè)的直接主管部門難以掌握所有公司的底細(xì)，監(jiān)管容易出現(xiàn)漏洞。

第二，人員素質(zhì)及信譽(yù)偏低。據(jù)調(diào)查結(jié)果，咸陽博大房產(chǎn)分店中只有三名工作人員，主任、助理、經(jīng)紀(jì)人各一名，但卻只有經(jīng)紀(jì)人是大專文平，其他兩人均為中專或高中文化程度�，F(xiàn)實(shí)中則是從業(yè)人員多是沒有房地產(chǎn)評估師和經(jīng)紀(jì)人資格的，并不懂得房產(chǎn)的專業(yè)知識。小中介公司在相當(dāng)程度上沒有按照行業(yè)管理的法律法規(guī)行事，部分從業(yè)人員在銷售中就是靠著隱瞞房產(chǎn)真實(shí)情況，欺騙購買方來認(rèn)購房產(chǎn)。最近幾年，隨著咸陽市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的熱度也在不斷升溫，消費(fèi)者對二手房的需求量也隨之不斷增大。但是就目前了解的情況來看，雖然被采訪者告訴我他們博大房產(chǎn)以誠信為理念，在遇到任何事件時(shí)都本著實(shí)事求是的態(tài)度解決問題，所以至今沒有一起經(jīng)營糾紛，但具體的誠信理念如何落到實(shí)處卻仍是很大的問題。因此，如何提高規(guī)范誠信服務(wù)意識，加強(qiáng)市場監(jiān)管和行業(yè)自律的力度，引導(dǎo)市場建立有序的競爭秩序，成為了消費(fèi)者、行業(yè)管理職能部門、房屋中介行業(yè)組織及經(jīng)紀(jì)公司共同關(guān)注的問題。

第三，行業(yè)內(nèi)不正當(dāng)竟?fàn)幀F(xiàn)象。二手房跟一手房有一個(gè)最大差別，就是沒有標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，一手房十幾套可能都一樣，但是二手房有很大差別。所以部分中介機(jī)構(gòu)隨意制定了不僅嚴(yán)重背離正常業(yè)務(wù)而且低于成本價(jià)格的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，極大的干擾了整個(gè)行業(yè)的市場秩序。而且又為在其他中介公司成功交易的逃單客戶進(jìn)行中介服務(wù)及過戶、貸款業(yè)務(wù)，又嚴(yán)重?fù)p害了其他中介企業(yè)的合法利益。第四，房產(chǎn)中介最頭疼的“跳單”問題。在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中，我們往往關(guān)注房地產(chǎn)中介的失信和欺詐行為，而對買賣雙方違反誠信方面關(guān)注的較少。但是跳單行為一直是困擾房地產(chǎn)中介的一大難題，客戶屢屢出現(xiàn)隨意砍價(jià)的現(xiàn)象非常普遍，其明確表示中介公司不滿足其價(jià)格要求就要逃單，，更有甚者連警告和砍價(jià)都嫌費(fèi)事，直接逃單。而中介公司對此類客戶的違法行為進(jìn)行追究會十分棘手與無奈�？蛻艚�(jīng)常要求中介公司對非房產(chǎn)中介職能范圍內(nèi)的交易保證，肆意延伸中介費(fèi)收取的服務(wù)范圍，由此引發(fā)的客戶糾紛常常以中介公司被迫讓利才得以解決，公司的正當(dāng)權(quán)益會受到損害。

第五，交易缺乏信息共享規(guī)則。截止到目前為止，仍然只有少部分機(jī)構(gòu)建立了統(tǒng)一的房源發(fā)布、信息共享、內(nèi)部分工協(xié)作的業(yè)務(wù)管理體系，大部分機(jī)構(gòu)停留在門店經(jīng)營階段，機(jī)構(gòu)內(nèi)部信息共享還沒有實(shí)現(xiàn)，由于信息封閉帶來的低效率，加上房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)本身的運(yùn)作規(guī)范程度還很有限，因此工作質(zhì)量和工作效率往往不能讓交易雙方感到滿意。賣房人為了高價(jià)快速的售房，買房人為了盡快的實(shí)現(xiàn)置業(yè)，在這種情況下只能同時(shí)選擇委托多家中介公司，這樣又進(jìn)一步導(dǎo)致房源和客源具有很強(qiáng)的不確定因素，導(dǎo)致運(yùn)行效率的低下，從而使信息封閉還限制了買賣雙方成交價(jià)格的博弈，進(jìn)一步影響了對交易體系的信任度。

四幾點(diǎn)建議

針對以上這些問題，怎么進(jìn)一步規(guī)范這個(gè)市場呢，我個(gè)人的認(rèn)識有以下幾點(diǎn)：

第一抬高從業(yè)門檻，規(guī)范房產(chǎn)中介的運(yùn)行。從行業(yè)資格認(rèn)可上，先有一個(gè)門檻，然后再以此為起點(diǎn)，制定行業(yè)培訓(xùn)、提升上的一套完整體系，如果一旦從業(yè)人員在從業(yè)當(dāng)中有任何的信用污點(diǎn)，他就有可能被要求退出這個(gè)行業(yè)，只有整個(gè)體系完善了，才能夠真正提高整個(gè)行業(yè)水準(zhǔn)。

第二建立統(tǒng)一的信息平臺，實(shí)現(xiàn)信息共享，同時(shí)倡導(dǎo)獨(dú)家代理，實(shí)現(xiàn)快速交易。建立一個(gè)信息對稱、有序競爭、成本合理、客戶信任的交易與服務(wù)平臺，有關(guān)的房源信息、業(yè)務(wù)能力以及企業(yè)和個(gè)人的違規(guī)記錄都在統(tǒng)一的信息平臺上。通過這種信息平臺，改變目前信息不對稱的現(xiàn)狀，使政府的管理更透明，企業(yè)的信息更準(zhǔn)確，消費(fèi)者更放心。在統(tǒng)一的信息平臺上推行獨(dú)家代理，可實(shí)現(xiàn)資源共享、傭金分享的局面，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接受客戶委托之后在咱們的平臺上發(fā)布房源，提出分工的條件，全市所有經(jīng)紀(jì)人就能夠共享這個(gè)房源信息，從而實(shí)現(xiàn)比較快速的交易，對買賣雙方來說也是十分利好的一件事情。

第三強(qiáng)化資金監(jiān)管政策、保障資金安全，針對現(xiàn)在運(yùn)行中的一些問題，完善相關(guān)政策體系，加快資金監(jiān)管的辦事程序，把更大量資金納入多資金監(jiān)管的范圍里。

第四引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)模化、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營。對企業(yè)來說，需要引導(dǎo)企業(yè)走規(guī)�；�、網(wǎng)絡(luò)化的經(jīng)營途徑，因?yàn)閱渭円揽块T店模式成本很大，隨著市場的發(fā)展，更應(yīng)該逐步走向網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營途徑。

第五中介機(jī)構(gòu)的發(fā)展離不開“誠信”二字，現(xiàn)實(shí)生活中人們對中介組織的種種誤會都源于個(gè)體“黑”中介的不守信行為，只有真正把誠信的含義放到工作中，把誠信做到實(shí)處，才能為中介機(jī)構(gòu)贏得口碑，才能更好的發(fā)展。

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