淺談辦公樓物業(yè)的保安管理

淺談辦公樓物業(yè)的軼序維護服務(wù)

文/陳杰

保安是現(xiàn)代物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)之一，在物業(yè)管理企業(yè)中，保安員既是社區(qū)安全保障體系的第一道防線，也是社區(qū)安全保障體系的主力軍，一個穩(wěn)定、高效、文明的保安隊伍，是社區(qū)得以長治久安的基礎(chǔ)，據(jù)業(yè)內(nèi)調(diào)查，業(yè)主最關(guān)心的問題也是安全。筆者201*年大學畢業(yè)后一直從事物業(yè)管理工作，從201*年起負責管理公司承接的辦公樓物業(yè)，所管大廈的物業(yè)管理一直穩(wěn)中有升，各項工作均受到業(yè)主的好評。特別是大廈的保安隊，因為他們的精干高效，使大廈無安全事故發(fā)生。筆者結(jié)合這幾年所管辦公大廈的工作實際，講一講保安管理方面的一些措施、做法，具體說來，大廈的保安管理主要包括以下內(nèi)容：

一、保安崗位設(shè)置必須機動靈活、合理有效。

大廈交付使用后，保安部面臨的首要問題就是如何合理有效地進行崗位設(shè)置。雖然物業(yè)公司在參與競標時已經(jīng)根據(jù)現(xiàn)場考察確定了保安部的組織架構(gòu)，但真正接管入住開展工作后往往發(fā)現(xiàn)保安員的崗位布置有出入，存在不合理因素或者有漏崗現(xiàn)象，因此必須根據(jù)實際工作特點進行重新布崗，確保各崗位管理輻射區(qū)域相聯(lián)接，一般而言，保安員崗位布置要根據(jù)以下特點：

1、接管物業(yè)的建筑特點。管理處根據(jù)接管物業(yè)的日常主要出入口、大廳、停車場、監(jiān)控室等進行定點崗位的設(shè)置，這也是崗位設(shè)置最主要的依據(jù)。

2、業(yè)主的作息時間。由于是辦公樓物業(yè)，下午業(yè)主下班后，樓內(nèi)幾乎沒有活動的人群，在適當關(guān)閉部分出入口后，需要及時調(diào)整保安員的崗位，增加樓內(nèi)外巡邏崗。

3、業(yè)主的要求。在保安日常工作中，業(yè)主的合理要求也要慎重考慮。比如大廈入住后，剛開始地下停車場車輛屬于自由進出狀況，只要是大廈的車輛都可以停放，可是一段時間過后，卻發(fā)現(xiàn)經(jīng)常有領(lǐng)導的車輛沒有車位停放，針對這個問題，和管理處對口協(xié)調(diào)的行政管理局發(fā)放了出入證，規(guī)定了進入地下停車場的車牌號，并要求管理處保安嚴格控制，在這種情況下，管理處及時對白班、中班的保安崗位進行了調(diào)整，增加了停車場入口處崗位。

二、保安員的培訓工作需因人而異，常抓不懈。

保安的培訓工作貫穿于日常工作，根據(jù)每周培訓計劃，每天上、下午各一小時進行固定訓練，保證日常工作的需要及應對突發(fā)事件。保安隊伍的培訓也要根據(jù)員工隊伍的變化而變化，現(xiàn)在物業(yè)公司大多面臨的一個重要問題是“保安荒”，保安員流動性大是管理處比較頭痛的事情，201*年以前管理處的保安隊伍是以年輕隊員為主，整體隊伍實行準軍事化培訓內(nèi)容和培訓方式。而現(xiàn)在保安隊員的年齡越來越大，相應的培訓形式和內(nèi)容也發(fā)生了變化，現(xiàn)在培訓主要的是以消防、車輛指揮和處理問題能力為主。

新隊員的上崗培訓是一項培訓重點，由于現(xiàn)在一般的管理處保安都存在不滿編的情況，因此，對于新來的隊員采取邊上崗邊培訓方式，這就要求帶班班長把新隊員的管理放在心上，必須拿出三到五天的時間重點放在新隊員身上，包括該隊員崗位的工作特點，現(xiàn)場的車輛指揮動作，重要領(lǐng)導的車牌號，如何與業(yè)主溝通，如何與其它崗位的隊員進行溝通，遇到不配合的業(yè)主如何做等等，都要在現(xiàn)場一一給新隊員講解示范。如果把新隊員扔在一邊不管不問，工作中遇到的挫折和困難，很可能挫傷隊員工作積極性，損失一名員工。

三、穩(wěn)定員工隊伍，豐富員工生活。

保安隊伍往往占了管理處整體員工的三分之一還多，因此員工隊伍的穩(wěn)定對整個管理處的工作至關(guān)重要�，F(xiàn)在的年輕人覺得從事保安工作，收入低，得不到別人的尊重，甚至會受到部分業(yè)主的鄙視、辱罵，所以有強烈的自卑感，他們往往為生計所迫，把保安工作當作一個過渡職業(yè)，一旦稍好一點就跳槽，所以保安隊伍整體流動性非常大。如何使隊伍穩(wěn)定是保安工作的重要一環(huán)。我們的做法是：

1、消除彼此心理隔閡，一個眼神，一句問候都能很自然地拉近彼此之間的距離，讓每一個隊員體會到這個團隊的溫馨。比如說對待新來的隊員，一定要關(guān)心他，組織一個班會，讓大家作個自我介紹，這樣就會很快的拉近新老隊員的距離，讓他感受到這個隊伍號召力和感染力，使他愿意在這個集體中工作。

2、尊重保安員的勞動成果。由于保安員普遍學歷不高、工作經(jīng)驗不足等原因，工作難以一下子讓人滿意，甚至有的新隊員連簡單的表格記錄都不清楚，出現(xiàn)這種情況，如果主管或者班長能夠心平氣和地指出其處理這件事情的問題，幫助他不斷提高，尊重他的勞動成果，相信他會比以往更加努力的工作。

3、提供充分的后勤保障，關(guān)心隊員的生活。除日常的辦公用品外，還要考慮雨雪天值勤用具、夜間值班防寒照明、

三餐伙食質(zhì)量等，以及保安隊員在工作中遇到需要管理處改進的地方，時刻關(guān)心隊員的思想動態(tài)、居住環(huán)境等，為隊員排憂解難。

4、盡量使隊員的日常生活更加豐富多彩，多組織一些團隊性的比賽，如籃球、撲克、象棋、乒乓球、卡拉OK之類的活動。管理處曾經(jīng)利用周末時間，組織員工開展近郊一日游活動，外地的員工開展“給家寫一封信、寄一張照片”活動，管理處訂閱《讀者》《人民公安》等刊物，建立了管理處小圖書館，宿舍配備了電視、音響、羽毛球、排球等用品，豐富充實了他們的業(yè)余生活，讓隊員們真真切切的感受到家的溫暖。

四、時刻將安全放在日常工作的首位

保安員大量的工作都是繁瑣而細小甚至是重復的，可就這些平凡瑣碎的工作卻為業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全保駕護航。保安員在值勤中作了大量的保證安全方面的工作：

1、車輛管理細致嚴格。從業(yè)主一入住開始，管理處就要求保安隊員在值班過程中，對每一輛車進行細致嚴格的檢查，車門、后備箱等一處不漏，一旦發(fā)現(xiàn)未鎖或未關(guān)閉車門的車輛，及時通知班長聯(lián)系車主，進行處理，有好多次隊員檢查過程中，發(fā)現(xiàn)有未拔鑰匙、車內(nèi)放有現(xiàn)金、手提電腦等貴重物品的車輛，都及時通知車主進行處理，避免了財物的損失。同時，還要求隊員查看車身是否有刮蹭，車燈等部位有無破損，并做好詳細地記錄，避免了因為車輛問題和業(yè)主發(fā)生糾紛。

2、崗位聯(lián)動，全面巡視。隊員對整個物業(yè)管理區(qū)域了若執(zhí)掌，不但清楚自己崗位職責區(qū)域，還需要了解其他崗上隊員的工作區(qū)域職責，各崗位互相協(xié)助，及時掌握進入大廈內(nèi)的人員情況。比如門崗發(fā)現(xiàn)有可疑人員或者車輛但不是很確定，這是他及時通知東崗、樓內(nèi)巡邏崗和樓后崗進行查看，核實真實情況。業(yè)主下班后，中班班長帶領(lǐng)隊員對所有樓層的房門檢查一遍，對于不鎖房門進行上鎖并登記，在第二天告知該部門領(lǐng)導。夜班接崗后由班長帶領(lǐng)隊員對所有洗手間、樓道、設(shè)備間、停車場等容易藏人的部位進行巡視檢查，確保無安全隱患。

3、加強班后人員和車輛管理。每天下班后、周末和節(jié)假日期間，門崗對所有進出大廈的車輛和人員都進行登記，并且在大廳專門設(shè)崗，做好來訪人員的登記。比如對于車輛除區(qū)級領(lǐng)導車輛外，凡進入大廈的車輛及人員，必須登記車牌號碼、駕駛員簽名；無進入記錄的車輛，在出大門崗時，必須檢查駕駛員行車證或駕駛證，并登記證件號碼方可放行。

4、大廈內(nèi)物品放行必須有出門證，出門證由部門蓋章才能生效，單憑簽字保安一律不認可，比如前段時間各部門搞支持新農(nóng)村活動，大量往外運送辦公桌椅等物品，都自覺開出門證蓋章。另外，在長假來臨前，管理處都要給各辦公部門下發(fā)通知，要求提高安全防范意識，加強安全部位的檢查，比如檔案室、計算機房、倉庫、圖書館等，落實安全管理制度，不得私拉亂建等等，發(fā)動一切力量，時刻將安全工作放在首位。

五、全員協(xié)防建立起另一道安全防線

保安員在巡邏時，他不僅僅對物業(yè)區(qū)域的安全防范負責，還對實現(xiàn)公司的各項服務(wù)承諾負責，如遇業(yè)主有需要幫助時，他必須按照公司的要求提供服務(wù)，如在巡邏中發(fā)現(xiàn)安全防范以外的物業(yè)維修保養(yǎng)問題或清潔綠化問題，都應迅速采取措施。同樣，保潔員、維修工、管理人員也都擔負著同樣的職責，不光關(guān)注本職工作，對涉及物業(yè)管理的每項服務(wù)，所有人員都有責任和義務(wù)進行解決。在安全保衛(wèi)上，管理處要求其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務(wù)，建立起“快速反應，快速支援”體系。比如我們的保潔員他所負責的區(qū)域是相對固定的，工作一段時間后，和業(yè)主也比較熟悉，因此對于陌生人員更容易分辨，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時通知管理處保安前去處理，為大廈建立起另一道安全防線。

保安的工作一直是管理處最放心的環(huán)節(jié)，無論是保安隊長還是保安班長，在日常工作中都表現(xiàn)出良好的敬業(yè)精神和思維敏捷的工作頭腦。從大廈交接到現(xiàn)在，每天幾百輛的車輛指揮和檢查，確保車輛的停放安全；每天夜間巡視發(fā)現(xiàn)的房門車門不鎖的，都會在第二天通知和提醒業(yè)主；每天幾百上千字的巡視記錄從來沒有間斷，成為應對突發(fā)事件重要的原始資料，保安隊員總是勇敢、細致的處理每一個細節(jié)，很好的完成大廈的安全保衛(wèi)工作。

作者單位：潤華集團山東物業(yè)管理有限責任公司

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談?wù)勎飿I(yè)保安應對突發(fā)事件的先期處置

安全一直是影響物業(yè)業(yè)主置家興業(yè)的重要因素之一。從這個意義上說是業(yè)主的安全需求催生、促進了物業(yè)保安這一新生事物的出現(xiàn)和發(fā)展。當前，我國物業(yè)安全整體形勢趨于平穩(wěn)，但狀況依然嚴峻。在一些城市的物業(yè)里，入室盜竊、搶劫等多發(fā)性案件居高不下，火災、坍塌事故時有發(fā)生，疾病疫情經(jīng)常肆虐。這些案情、事故和疾病一旦突然發(fā)生，將直接威脅業(yè)主生命、財產(chǎn)安全。安全管理是物業(yè)管理的核心業(yè)務(wù)之一。如何預防上述突發(fā)險情，是物業(yè)日常管理的主要內(nèi)容。但面對突如其來的險情，緊急處置是必不可少的。此時請求警方支援處置固然重要，而依靠物業(yè)自身的安全力量進行先期處置則顯得更為實際和有效。

一、物業(yè)突發(fā)事件的概述

物業(yè)突發(fā)事件是指在物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生的沒有先兆或先兆不明顯的，擾亂或破壞物業(yè)治安秩序并導致事態(tài)擴大的各種災害、事故及犯罪活動的總稱。R9M:{^hH物業(yè)突發(fā)事件既有社會上突發(fā)事件的共性，也有自身固有的特點。按其性質(zhì)大致可分為三大類。一是突發(fā)案情。主要有入室盜竊、搶劫和詐騙，車庫失竊，跳樓自殺以及家庭糾紛引發(fā)的血案等等。二是突發(fā)事故。主要有物業(yè)火災、爆炸，家庭觸電，煤氣泄露，高樓墜落及電梯故障等事故。三是群體性突發(fā)事件。主要是以因物業(yè)能源供應，綠化，采光或車位糾紛引發(fā)的群發(fā)性事件為主。二、物業(yè)保安先期處置突發(fā)事件的作用及原則

物業(yè)突發(fā)事件就其處置權(quán)限而言，是政府相關(guān)部門的一項重要職權(quán)。但物管部門對突發(fā)事件進行緊急地、先期地處置有著十分重要的意義。首先，先期處置可以有效地控制局面，扼殺事故苗頭和防止事態(tài)擴大；其次，先期處置為搶救生命、減少損失贏得時間和提供人力保障；最后，先期處置為事后調(diào)查，了解真相提供證據(jù)保障和創(chuàng)造有利條件。-

那么在先期處置中，應遵循哪些基本原理和準則呢？主要有：

（一）及時性。現(xiàn)場處置貴在及時。比如現(xiàn)場急救，若速度緩慢可能導致貽誤搶救最佳時機，發(fā)生人員傷亡的后果。又如現(xiàn)場保護，若不及時保護，現(xiàn)場痕跡物證就會因各種自然或人為的因素而消失，從而影響后期的調(diào)查工作。（二）合法性。做為擔負物業(yè)一線安全的物業(yè)保安，法律沒有賦予執(zhí)法權(quán)。因而在緊急處置中應特別強調(diào)依法辦事，嚴格履行處置程序上的法律規(guī)定，不要以處置行為的正當性來掩蓋、忽視處置手段的非法性。如不得以防止交通肇事的司機逃逸為由而私扣駕駛證；不得以執(zhí)法者的身份對抓獲的小偷進行私自審訊等。

（三）安全性。消除危險，恢復安全是處置的終極目的，所以在處理險情時務(wù)必以安全至上，盡最大可能保證在場所有人、事、物的安全，力求把損失降低到最小程度。同時安全性也體現(xiàn)出對處置人員自身安全的要求。這似乎與勇敢、犧牲等處置精神相沖突，但科學、效率的處置理念同樣重要。這就要求處置人員應有防護、自衛(wèi)意識，如選擇最佳處置時機，佩帶必要防護用具等等。（四）保全性。若將調(diào)查一起安全事故作為一個整體來看，現(xiàn)場控制、搶險等先期處置活動只是調(diào)查的一部分，只是為后期的查明真相，理清責任提供證據(jù)保障。這就要求在實施處置措施時，務(wù)必時刻具有證據(jù)意識，盡量減少對痕跡、物證的破壞，使現(xiàn)場保持事發(fā)時的原貌。

三、物業(yè)保安先期處置突發(fā)事件的步驟及要求

對于緊急事件的先期處置，應根據(jù)事件的不同類型選擇不同的處置方法。但由于它們事發(fā)的突然性，處置的緊急性，影響的擴散性，使得在處置上有很多共性，尤其在處置程序上。筆者現(xiàn)以危害最嚴重，影響最大的突發(fā)刑事案件為例來探討一下突發(fā)事件處置的一般步驟和要求。

物業(yè)中突發(fā)刑案的處置往往出現(xiàn)在案發(fā)之后。如業(yè)主在下班后發(fā)現(xiàn)自己家中被盜，或被上門推銷的騙子詐騙得逞后才想到去物管報案。因而此時的處置工作主要是保護現(xiàn)場，初步調(diào)查，緊急協(xié)調(diào)等先期事務(wù)。（一）核實情況，迅速報警

接到業(yè)主報案后，物業(yè)保安應立即對報案人進行初步了解并予以記錄。詢問的內(nèi)容大致有案件發(fā)生的時間、地點，案發(fā)簡要經(jīng)過，現(xiàn)場大概情況、被害人基本情況、財產(chǎn)損失情況以及有關(guān)犯罪嫌疑人情況。同時要立即趕到現(xiàn)場核實情況。核實時，應在現(xiàn)場的外圍進行觀察，切不可隨便進入現(xiàn)場中心。盲目進入現(xiàn)場的中心，會導致現(xiàn)場在一定程度上的破壞，造成無法挽回的損失。經(jīng)核實屬實應迅速向警方報案和向物管領(lǐng)導報告。但對于嚴重暴力犯罪如殺人、搶劫等，不能按部就班地進行核實后再上報，而應在問明基本情況后立即向警方報警，以便抓住有利戰(zhàn)機進行及時處置。（二）緊急實施現(xiàn)場保護到達案發(fā)現(xiàn)場后應立即實施保護措施。步驟主要有：

1、劃定范圍。要根據(jù)犯罪的不同情況和現(xiàn)場的具體環(huán)境來劃定保護范圍，原則上要把犯罪分子作案的地點和實施犯罪行為而可能遺留有犯罪痕跡物證的一切場所都包括進去。一般情況下，現(xiàn)場保護范圍要包括現(xiàn)場的中心和外圍的一些重要部位，如犯罪分子來去現(xiàn)場的路線、出入口、遺留有痕跡物證的場所等。

2、布置警戒。布置警戒、封鎖現(xiàn)場是保護現(xiàn)場最主要的措施之一。在劃定保護范圍后，保安應在保護區(qū)周圍設(shè)崗警戒，把犯罪現(xiàn)場封鎖起來，禁止無關(guān)人員進入或滯留在現(xiàn)場。對于急欲清點財物的事主，悲痛的受害人或親屬以及其他人員，要說服他們離開現(xiàn)場，以便保持現(xiàn)場的原始狀態(tài)。

3、保護物證。在劃定保護范圍和布置警戒后，警方人員到來前，不允許任何人進入現(xiàn)場，現(xiàn)場保安也不能無故進入，不得觸摸亂動現(xiàn)場上的任何物品，更不能擅自進行勘查。但如果遇到特殊原因，如惡劣天氣，險情蔓延，直接影響現(xiàn)場痕跡物證的毀損和滅失時，應積極采取措施保護痕跡物證。如用葦席遮掩烈日下的尸體。在進入現(xiàn)場時，應選擇不破壞現(xiàn)場的適當路線進出，不能因要采取具體保護措施而破壞現(xiàn)場的原始狀態(tài)。（三）同時開展幾項緊急措施

1、搶救傷員，援助受困。當現(xiàn)場上遇有受傷者或生命垂危的人時，應及時組織人員進行現(xiàn)場急救或送往附近醫(yī)院搶救。組織搶救時，要盡可能使現(xiàn)場少受破壞，并要標明受傷人和有關(guān)物品的原始位置和姿態(tài)。對于現(xiàn)場中受到犯罪分子侵害而處于困境的人，不僅要在態(tài)度予以同情、關(guān)懷和安慰，而且要幫助解決因受侵害而遇到的各種實際困難。2、排除險情，搶救財物。在爆炸、放火、破壞以及涉及電、氣、放射性物質(zhì)等現(xiàn)場，遇有爆炸物品、危險建筑、火焰燃燒、有毒氣體以及其他各種險情時，應立即組織人員排除險情，援救被困群眾，搶救財產(chǎn)，以防造成更大的危害。在排險和搶救時要盡量使現(xiàn)場的變動范圍小一些、破壞少一些，并要觀察和設(shè)法記錄排險和搶救時的各種變動和變化情況。同時在排爆除險時，要提高警惕，注意自身安全，必要時應請專業(yè)人員處置。

3、抓住時機，現(xiàn)場調(diào)查�，F(xiàn)場保安在做好警戒工作的同時，要抓緊時間，充分利用案件知情群眾、報案人、現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)人對犯罪情況記憶猶新的有利條件進行詢問，收集現(xiàn)場被發(fā)現(xiàn)后至保護前的各種情況、犯罪嫌疑人的情況，還要對在場的證人逐一進行登記，有條件的還應將現(xiàn)場情況拍攝下來。

4、制止犯罪，嚴密監(jiān)控。對于仍在現(xiàn)場進行犯罪活動的，必須采取果斷措施，堅決制止其繼續(xù)犯罪；對于發(fā)現(xiàn)某人具有作案嫌疑且尚未逃離現(xiàn)場的，要布置專人進行秘密監(jiān)視，以防止其逃跑或采取過激行為；對于群眾扭送或現(xiàn)場抓獲的犯罪嫌疑人，必須當場嚴加控制，防止其逃跑、行兇自殺或毀滅罪證；若被抓獲犯罪分子已受傷，也要進行積極搶救，同時，要注意保存其身上的痕跡等物證。

5、現(xiàn)場搜索，追緝抓獲。對于犯罪嫌疑人還未來得及離開，仍然躲藏在現(xiàn)場及現(xiàn)場周圍的，要充分利用熟悉物業(yè)地情的優(yōu)勢，立即組織人員進行全方位搜索；對于發(fā)現(xiàn)犯罪嫌疑人剛剛逃離現(xiàn)場的，要循著犯罪嫌疑人可能逃跑的方向和路線，組織力量，采取多種方式進行追緝，并迅速向警方報告。（四）介紹情況，辦理交接

當警方人員或物管領(lǐng)導到達現(xiàn)場后，現(xiàn)場保安應主動將先期了解到的有關(guān)現(xiàn)場情況以及現(xiàn)場保護情況，向他們作如實詳細的匯報。同時，現(xiàn)場保安還要將在處置中發(fā)現(xiàn)的痕跡物品指點給警方人員看，將收集到的有關(guān)物品和形成的各種記錄移交給警方人員。（五）結(jié)束處置，撤離現(xiàn)場

先期處置結(jié)束的時間，應視警方的現(xiàn)場調(diào)查、勘驗情況而定。一般而言，警方現(xiàn)場訪問結(jié)束，勘驗項目完成，現(xiàn)場無存在價值時，在警方人員的許可下，可以結(jié)束先期處置。撤離現(xiàn)場時注意撤除警戒設(shè)備，勸離圍觀群眾，恢復周圍秩序。

以上便是突發(fā)刑案先期處置的一般步驟和方法。若按時間順序、邏輯關(guān)系排序，可將其整理成如下流程圖。

另外，要迅速、準確地完成上述處置流程，還要求一線的物業(yè)保安借助周圍的力量協(xié)作處置，要隨時請求同事的支援，切忌孤軍奮戰(zhàn)。同時，在日常物業(yè)安全管理中，對處置預案的制定、演練也十分重要�？傊�，物業(yè)突發(fā)事件的先期處置步驟及方法沒有千篇一律的模式，沒有一成不變的套路。它要求處置人員靈活、科學地運用處置的知識和技能，因地制宜，隨機應變，切忌搞一刀切。

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