房地產(chǎn)估價(jià)總結(jié)

估價(jià)目的：估價(jià)目的是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果。估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途

估價(jià)原則：最高原則：獨(dú)立、客觀、公正

一般原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、公平原則、預(yù)期原則等

估價(jià)方法的應(yīng)用：1收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。2在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。

同心圓理論：第一環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)，第二環(huán)帶為過(guò)渡地帶，第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)，第四環(huán)帶是高收人階層住宅區(qū)，第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)

房地產(chǎn)價(jià)格形成基礎(chǔ)：1．有用性2．稀缺性3．有效需求

房地產(chǎn)價(jià)格特征：與一般物價(jià)共同之處：都是價(jià)格都有波動(dòng)按質(zhì)論價(jià)

與一般物品價(jià)格的差異：1．供求變化不同2．生產(chǎn)成本不同3．折舊不同4．價(jià)格差異不同5．市場(chǎng)性質(zhì)不同6．價(jià)格形成時(shí)間不同

房地產(chǎn)價(jià)格特征：1.受區(qū)位的影響大2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格3.出售價(jià)格與出租價(jià)格并重4.形成基礎(chǔ)是長(zhǎng)期和綜合考慮的結(jié)果5.房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成的，容易受交易者的個(gè)別因素的影響6.保值增值性房地產(chǎn)價(jià)格類型：根據(jù)內(nèi)涵分類（基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)，建筑物重置價(jià)格）

需求的一般概念：在一定的時(shí)期內(nèi)，一定的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意而且能夠購(gòu)買的商品和勞務(wù)的數(shù)量。房地產(chǎn)需求的特點(diǎn)：多樣性，區(qū)域性，層次性，雙重性，可替代性

供給的一般概念：在一定的時(shí)期內(nèi)，一定的價(jià)格水平下，生產(chǎn)者愿意而且能夠提供出售的商品或勞務(wù)。房地產(chǎn)供給的特點(diǎn)：（1）缺乏彈性（2）層次性（3）滯后性

供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開(kāi)發(fā)量房地產(chǎn)供求與價(jià)格的一般關(guān)系：總的來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)價(jià)格與需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)：

廣義與傳統(tǒng)地租的概念：廣義：泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關(guān)的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報(bào)酬。傳統(tǒng)：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所獲利潤(rùn)中超過(guò)平均利潤(rùn)的部分。

馬克思主義地租理論的分類：級(jí)差地租，絕對(duì)地租，壟斷地租資產(chǎn)階級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)的分類：契約地租，經(jīng)濟(jì)地租

城市地租：城市地租以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，區(qū)位級(jí)差地租是城市地租的主要形式，土地位置對(duì)級(jí)差地租的決定性影響，商業(yè)用地地租是城市地租的典型形態(tài)，城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性，城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的擴(kuò)散性，城市地租比農(nóng)業(yè)地租更具積累性

房地產(chǎn)的內(nèi)涵：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的有機(jī)結(jié)合。包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。

建筑物定義：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備等組成的整體物。

其他地上定著物：是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會(huì)破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或者功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的物。實(shí)物和權(quán)益對(duì)價(jià)值的不同影響：有形資產(chǎn)：實(shí)物的好壞決定價(jià)值高低。如珠寶、家具等無(wú)形資產(chǎn)：權(quán)益決定價(jià)值房地產(chǎn)：實(shí)物和權(quán)益共同作用

房地產(chǎn)特性：自然特性，經(jīng)濟(jì)特性，社會(huì)特性，法律屬性

市場(chǎng)比較法的基本原理：將估價(jià)對(duì)象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，以后者的已知價(jià)格為參照，進(jìn)行適當(dāng)修正和調(diào)整以求取待估房地產(chǎn)客觀合理價(jià)格的一種方法。該方法有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性和說(shuō)服力，是一種可以普遍采用的成熟的方法。采用比較法求得的房地產(chǎn)價(jià)格又稱比準(zhǔn)價(jià)格

理論依據(jù)：替代原理：替代原理作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價(jià)格總是相互牽引，趨于一致市場(chǎng)比較法的基本原理-使用條件：1房地產(chǎn)市場(chǎng)健全發(fā)達(dá)，較為成熟2充足有效的交易案例3估價(jià)人員具備扎實(shí)的估價(jià)理論知識(shí)，豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)

建立價(jià)格可比基礎(chǔ)1：統(tǒng)一付款方式，在成交日期一次付清2統(tǒng)一采用單價(jià)，土地：樓面地價(jià)3統(tǒng)一幣種和貨幣單位，與交易日期修正相結(jié)合4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位，一般統(tǒng)一為建筑面積下的價(jià)格交易情況修正的方法：百分率法和差額法

估價(jià)步驟-房地產(chǎn)狀況修正：1實(shí)物狀況修正2權(quán)益狀況修正3區(qū)位狀況修正4區(qū)域因素修正5個(gè)別因素修正6權(quán)益因素修正。

成本法的基本原理：成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格（重置價(jià)格或重建價(jià)格），扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

成本法使用條件：1.自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)入市場(chǎng))2.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

成本法估價(jià)步驟：1搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料2估算重新購(gòu)建價(jià)格3估算折舊4利用相應(yīng)的公式求取積算價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成：1土地取得成本2開(kāi)發(fā)成本3管理費(fèi)用4投資利息5銷售費(fèi)用6銷售稅費(fèi)7開(kāi)發(fā)利潤(rùn)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格：1估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格2客觀的價(jià)格3全新?tīng)顩r下的價(jià)格

建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格：1重置價(jià)格，指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價(jià)格。

2重建價(jià)格，是指在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑及裝修材料價(jià)格和人工勞務(wù)費(fèi)用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。

建筑物重置價(jià)格的估算：1．單位成本法290頁(yè)2．分部分項(xiàng)法291頁(yè)3．工料測(cè)量法294頁(yè)4．指數(shù)調(diào)整法294頁(yè)建筑物折舊：1.物質(zhì)折舊2.功能折舊3.經(jīng)濟(jì)折舊

建筑物折舊：1.年限法：根據(jù)建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系估算建筑物折舊。在估價(jià)中應(yīng)用最多的是直線法2．成新折扣法：通過(guò)估價(jià)人員對(duì)待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實(shí)地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟(jì)因素等引起的各類價(jià)值的減損情況，予以統(tǒng)計(jì)，判斷建筑物總的折舊程度或成新度。3．分類折舊加總法

假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本原理：1概念：假設(shè)開(kāi)發(fā)法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來(lái)的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，也稱剩余法。2理論依據(jù)：預(yù)期原理

假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象：具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)。1待開(kāi)發(fā)的土地（生地、毛地、熟地）2在建工程3可裝修改造或可改變用途的舊房

最基本的公式：1．計(jì)息方法（傳統(tǒng)方法）

待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值－開(kāi)發(fā)成本－管理費(fèi)用－投資利息－銷售費(fèi)用－銷售稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)利潤(rùn)－投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

2．折現(xiàn)方法（現(xiàn)金流量法）待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的現(xiàn)值＝開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值－開(kāi)發(fā)成本現(xiàn)值－管理費(fèi)用現(xiàn)值－銷售費(fèi)用現(xiàn)值－銷售稅費(fèi)現(xiàn)值－投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)折現(xiàn)率包含利息率和利潤(rùn)率兩部分

基準(zhǔn)地價(jià)的概念：指在一定時(shí)間內(nèi)，對(duì)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍各級(jí)土地或均質(zhì)地域，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評(píng)估的法定最高出讓年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。路線價(jià)法：基本原理：替代原理、區(qū)位原理

地價(jià)分?jǐn)偙匾�性�?建筑物壽命終了時(shí)，房屋所有權(quán)分割出售2土地使用權(quán)續(xù)期，補(bǔ)交地價(jià)

建筑地價(jià)分?jǐn)偟姆椒ǎ?、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?、按房地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?、按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

寫(xiě)作要求寫(xiě)作原則：1目標(biāo)性原則2公正性和客觀性原則3規(guī)范性原則4全面性原則5準(zhǔn)確性原則6概括性原則。對(duì)估價(jià)報(bào)告的總要求：1全面性2公正性和客觀性3準(zhǔn)確性4概括性5圖文并茂

擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)心得

房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)心得

201*年7月1日，我們?nèi)�班去了位于武漢市江夏區(qū)廟山開(kāi)發(fā)區(qū)江夏大道湯遜湖工業(yè)園（廟山村）房地產(chǎn)進(jìn)行了評(píng)估的實(shí)習(xí)，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。雖然我們具體沒(méi)有做出最真實(shí)的估價(jià)金額，但是收獲頗豐。下面我就談一下自己對(duì)房地產(chǎn)的一些簡(jiǎn)單認(rèn)識(shí)。

房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加，對(duì)其需求日益增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。由房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)�，F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起，雖然是近一二十年的事，但其來(lái)勢(shì)迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國(guó)曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，1993年以后開(kāi)始實(shí)施“宏觀調(diào)控”，1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點(diǎn)，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中越來(lái)越重要。

房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看，好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實(shí)際上，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái)，是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià)，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí)，需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中，通過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸，可以了解到，他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的，但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通，只有這樣，才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。

房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說(shuō)土地價(jià)格時(shí)，此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國(guó)有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估，但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等，所以，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)，更為準(zhǔn)確些。

從專業(yè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法，不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價(jià)方法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中，通過(guò)一些案例，以及與估價(jià)人員的交談，可以看到，無(wú)論那種方法，最終還是由市場(chǎng)決定，任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例，受市場(chǎng)這一因素的影響極大。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，估價(jià)人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。目前影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下9類：1、自身因素；2、環(huán)境因素；3、人口因素；4、經(jīng)濟(jì)因素；5、社會(huì)因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國(guó)際因素；9、其他因素。

房地產(chǎn)估價(jià)程序，是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來(lái)說(shuō)，從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始至完成估價(jià)后的資料歸檔時(shí)止，一宗房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和步驟如下：1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)；2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)；3、擬訂估價(jià)作業(yè)方案；4、收集估價(jià)所需資料；5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象；6、選定估價(jià)方法計(jì)算；7、確定估價(jià)結(jié)果；8、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告；9、交付估價(jià)報(bào)告；10、估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實(shí)際估價(jià)中各個(gè)步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。

房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正，在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項(xiàng)：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；5、公平原則。房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性，對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。

專業(yè)估價(jià)人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門(mén)審定注冊(cè)，取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)后專門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因?yàn)�，估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對(duì)估價(jià)理論和方法的掌握程度，他所具有的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實(shí)習(xí)過(guò)程中，我了解到萬(wàn)隆的估價(jià)人員，他們不但有的具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的資格，有的具有土地估價(jià)師的資格，有的還具有注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的資格。在與他們短暫的兩個(gè)星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時(shí)極其仔細(xì)、專業(yè)，只有這樣，才能對(duì)估價(jià)對(duì)象負(fù)責(zé)。

其次，我再來(lái)談一談對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)在感性上的認(rèn)識(shí)。雖然我們只實(shí)習(xí)了一天，但這一天我們認(rèn)識(shí)了很多房地產(chǎn)估價(jià)的前輩，也知道給予你一座房子你清楚用什么樣的步驟去估價(jià)。因?yàn)檫@一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時(shí)段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。在這一天中，雖然大家都很疲乏，但卻感覺(jué)充實(shí)了很多。我想如果我們?cè)诙鄮状芜@樣的實(shí)習(xí)估價(jià)，我們的專業(yè)水平一定更加上升一個(gè)檔次。

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