201*年中國房地產(chǎn)市場年終總結(jié) 1

201*年中國房地產(chǎn)市場年終總結(jié)1、政策環(huán)境(1)概述：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前為遏制房價(jià)過快上漲，201*年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟(jì)手段包括不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國范圍內(nèi)提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購房套數(shù)、限制外地人購房貸款，以問責(zé)省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實(shí)等。各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺和逐步落實(shí)，對包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、購房者在內(nèi)的各相關(guān)主體行為均產(chǎn)生了顯著影響，綜合調(diào)控力度空前�；仡�201*年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個階段，各階段的代表性政策及市場變化如下：轉(zhuǎn)播到騰訊微博1-4月，第一輪調(diào)控。201*年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（"國十一條"），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但隨后幾個月的市場并未降溫，2-4月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點(diǎn)城市"地王"頻出。這直接導(dǎo)致了4月17日"國十條"的出臺。4月-9月，第二輪調(diào)控。201*年4月17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔201*〕10號，"國十條"），隨后的幾個月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺。房地產(chǎn)市場也在5-8月顯著降溫，其5月和6月全國商品房銷售面積分別同比下降3.4%和2.7%，7月和8月擴(kuò)大至15.4%和10.1%；70個大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)4月環(huán)比漲幅達(dá)1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8月持平。9月市場回暖帶來第三輪調(diào)控。9月全國及重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國商品房銷售面積同比增長16.6%，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月100個城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，十大城市上漲0.8%。房價(jià)的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為"929新政"。(2)調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求為抑制投資投機(jī)需求，遏制房價(jià)過快上漲，中央及地方政府主要實(shí)施了以下政策措施：一是差別化信貸政策。4月17日，"國十條"出臺，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。為抑制9房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的上行傾向，9月29日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，要求對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。4月"國十條"和"9.29新政"實(shí)施的差別化信貸政策，對貸款購房進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，其嚴(yán)厲程度空前，力度史無前例，嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)需求。轉(zhuǎn)播到騰訊微博二是限購政策。為落實(shí)4月"國十條"及"9.29新政"精神，北京于4月30日出臺了"國十條實(shí)施細(xì)則"，規(guī)定北京家庭只能新購一套商品住房。截至11月底，先后有16個城市出臺限購令，其中深圳、南京最為嚴(yán)厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上海、大連等城市比較嚴(yán)厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴(yán)厲程度一般，規(guī)定限購一套新房。從時(shí)間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到201*年底，其他城市未明確。除部分城市出臺限購令外，國家外匯管理局、住建部還出臺相關(guān)政策，對外資機(jī)構(gòu)和個人購買國內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了限制。

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1、政策環(huán)境

(1)概述：經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用，綜合調(diào)控力度空前

為遏制房價(jià)過快上漲，201*年中央出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)手段和行政手段并用，從抑制需求、增加供給、加強(qiáng)監(jiān)管等方面對中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了全方位的調(diào)控：其中經(jīng)濟(jì)手段包括不斷地強(qiáng)化和嚴(yán)格實(shí)施差別化的信貸和稅收政策，如全國范圍內(nèi)提高首次購房和二套住房的首付比例和利率，停止對家庭第三套住房的貸款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭購房套數(shù)、限制外地人購房貸款，以問責(zé)省級政府和力促地方政府及各部委出臺配套措施的方式抓落實(shí)等。各項(xiàng)政策的持續(xù)出臺和逐步落實(shí)，對包括地方政府、開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行、回顧201*年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個階段，各階段的代表性政策及市場變化如下：

回顧201*年房地產(chǎn)政策的變化，可大體分為三個階段，各階段的代表性政策及市場變化如下：

1-4月，第一輪調(diào)控。201*年1月10日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（"國十一條"），增加保障房和普通商品房有效供給，抑制投資投機(jī)性購房需求，由此拉開了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的序幕。但隨后幾個月的市場并未降溫，2-4月全國商品房銷售面積同比增速仍在20%以上，70個大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅持續(xù)上升，北京等熱點(diǎn)城市"地王"頻出。這直接導(dǎo)致了4月17日"國十條"的出臺。

4月-9月，第二輪調(diào)控。201*年4月17日，國務(wù)院出臺《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)〔201*〕10號，"國十條"），隨后的幾個月，信貸、土地、稅收等政策密集出臺。房地產(chǎn)市場也在5-8月顯著降溫，其5月和6月全國商品房銷售面積分別同比下降3.4%和2.7%，7月和8月擴(kuò)大至15.4%和10.1%；70個大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)4月環(huán)比漲幅達(dá)1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8月持平。

9月市場回暖帶來第三輪調(diào)控。9月全國及重點(diǎn)城市顯著升溫，當(dāng)月全國商品房銷售面積同比增長16.6%，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)也顯示，9月100個城市住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，十大城市上漲0.8%。房價(jià)的再度上漲導(dǎo)致中央及相關(guān)單位在9月底密集出臺了相關(guān)政策，包括更嚴(yán)格的信貸政策，將首套房的首付比例統(tǒng)一提高至30%，全國性限制第三套房按揭貸款等，統(tǒng)稱為"929新政"。

(2)調(diào)控方向一：抑制投資投機(jī)需求

為抑制投資投機(jī)需求，遏制房價(jià)過快上漲，中央及地方政府主要實(shí)施了以下政策措施：

一是差別化信貸政策。4月17日，"國十條"出臺，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。為抑制9房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)的上行傾向，9月29日央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》，要求對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款。4月"國十條"和"9.29新政"實(shí)施的差別化信貸政策，對貸款購房進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，其嚴(yán)厲程度空前，力度史無前例，嚴(yán)厲打擊了投資投機(jī)需求。

二是限購政策。為落實(shí)4月"國十條"及"9.29新政"精神，北京于4月30日出臺了"國十條實(shí)施細(xì)則"，規(guī)定北京家庭只能新購一套商品住房。截至11月底，先后有16個城市出臺限購令，其中深圳、南京最為嚴(yán)厲，限制購買第三套房（其中非本地居民已有一套即不能再購買）；上海、大連等城市比較嚴(yán)厲，限定新購買一套房；天津、蘇州等城市嚴(yán)厲程度一般，規(guī)定限購一套新房。從時(shí)間來看，僅有福州、廈門兩地明確提出政策僅執(zhí)行到201*年底，其他城市未明確。除部分城市出臺限購令外，國家外匯管理局、住建部還出臺相關(guān)政策，對外資機(jī)構(gòu)和個人購買國內(nèi)房產(chǎn)進(jìn)行了限制。

三是上調(diào)住房公積金貸款利率，對使用公積金貸款購買多套住房進(jìn)行限制。201*年10月20日，住建部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金存貸款利率的通知》，指出五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率分別上調(diào)0.17和0.18個百分點(diǎn)，開展住房公積金支持保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款試點(diǎn)的城市，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。11月2日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對住房公積金的使用、貸款首付款比例及利率做了嚴(yán)格的規(guī)定，并要求停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。目前，公積金貸款除首套90平米以下住房的首付比例不得低于20%以外，其他政策與商業(yè)按揭貸款政策保持一致，進(jìn)一步表明了中央政府加大信貸政策（金融杠桿）力度來強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的意愿。

(3)調(diào)控方向二：增加住房特別是保障房供應(yīng)

1998年住房制度改革的目標(biāo)之一就是建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對不同收人家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，通過調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程），加快解決城鎮(zhèn)住房困難居民的住房問題。而近幾年保障房供應(yīng)的不足，商品房價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，使得中低收入

家庭買房難、住房難的問題越來越突出。因此，與此前調(diào)控不同，中央政府在201*年把保障房建設(shè)提高到了前所未有的高度，具體相關(guān)政策如下：

第一，大幅增加土地供給，提高保障房用地比重。201*年1月21日，國土資源部《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，規(guī)定"申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%"。4月15日，國土部公布了各地住房供地計(jì)劃，全國來看，保障房及中小套型普通商品房用地占比為76.6%。4月17日"國十條"也強(qiáng)調(diào)了保障房及中小套型商品房用地不低于70%的比例。土地是住房建設(shè)的基礎(chǔ)，確保了土地供給，有利于保障房建設(shè)工作的展開。

第二，通過減免稅費(fèi)，鼓勵保障房建設(shè)。為落實(shí)4月"國十條"精神，加快發(fā)展公共租賃住房，6月8日，住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等7部委聯(lián)合出臺了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，指出對公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營給予稅收優(yōu)惠。根據(jù)《指導(dǎo)意見》，財(cái)政部、國稅總局發(fā)布了《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠策的通知》，對公租房建設(shè)用地及公租房建成后占地免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅，對經(jīng)營公租房所取得的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等。保障房面對的是中低收入家庭，價(jià)格受限制，企業(yè)在參與建設(shè)、運(yùn)營的過程中利潤較低，給予稅費(fèi)減免優(yōu)惠能鼓勵企業(yè)積極參與保障房建設(shè)。第三，金融支持保障房建設(shè)。5月，國務(wù)院《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》，鼓勵民間資本參與政策性住房建設(shè)，支持和引導(dǎo)民間資本投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性住房，參與棚戶區(qū)改造，享受相應(yīng)的政策性住房建設(shè)政策。6月住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會等7部委聯(lián)合出

臺的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，鼓勵金融機(jī)構(gòu)發(fā)放公共租賃住房中長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金，專項(xiàng)用于公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，探索運(yùn)用保險(xiǎn)資金、信托資金和房地產(chǎn)信托投資基金拓展公共租賃住房融資渠道。資金是保障房建設(shè)的難題，金融支持措施的出臺將拓寬保障房建設(shè)的資金來源渠道，一定程度上鼓勵了企業(yè)參與保障房建設(shè)。

(4)調(diào)控方向三：加強(qiáng)市場管理，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

除以上政策外，201*年政府還出臺了系列政策，在企業(yè)融資、土地開發(fā)、商品房交易等環(huán)節(jié)加強(qiáng)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)人員行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

融資環(huán)節(jié)，4月"國十條"要求，商業(yè)銀行要加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款的貸前審查和貸后管理，對違規(guī)企業(yè)證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。11月12日，銀監(jiān)會發(fā)布通知，要求各信托公司應(yīng)立即對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，各銀監(jiān)局要督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對，加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控。這些措施的出臺將加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度和資金壓力。

土地開發(fā)環(huán)節(jié)，進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，確保保障房及中小套型普通商品房用地，開展房地產(chǎn)用地突出問題專項(xiàng)檢查，并對一些違規(guī)企業(yè)制定了明確的懲罰措施，如對違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，加大曝光和處罰力度，暫停其新購?fù)恋�。國土資源部還發(fā)出通知，嚴(yán)禁國土部門行政管理人員在從事生產(chǎn)經(jīng)營的事業(yè)單位或中介機(jī)構(gòu)交叉任職，嚴(yán)防地產(chǎn)市場腐敗。

商品房交易環(huán)節(jié)，加大交易秩序監(jiān)管力度，對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要加大曝光和處罰力度，問題嚴(yán)重的要取消經(jīng)營資格。"929新政"要求依法查處經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價(jià)、慫恿客戶簽訂"陰陽合同"等行為。部分城市，如北京等還出臺了商品房預(yù)售資金管理辦法，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理。這些措施強(qiáng)化了商品房交易的管理，將使商品房市場更加健康運(yùn)行。

(5)小結(jié)：201*房地產(chǎn)調(diào)控政策特點(diǎn)

201*年我國房地產(chǎn)政策頻出，差別化信貸政策空前嚴(yán)厲，稅收減免、金融支持等政策大力鼓勵保障房建設(shè)，房地產(chǎn)市場秩序管理有力加強(qiáng)等，這一系列政策出臺使房地產(chǎn)市場交易量增長乏力，價(jià)格快速上漲得到遏制。201*年的房地產(chǎn)調(diào)控政策，總的來看，有如下特點(diǎn)：

首先，目標(biāo)清晰。遏制房價(jià)過快上漲201*年房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)。一方面，通過差別化信貸政策、實(shí)施限購措施、上調(diào)住房公積金貸款利率等來抑制投資投機(jī)需求；另一方面，加大土地供給，確保保障房及中小套型商品房用地供應(yīng)，利用稅費(fèi)減免、金融支持等優(yōu)惠政策，鼓勵保障房建設(shè)，加大保障房建設(shè)力度，增加住房供給。

其次，出臺及時(shí)。如前所述，針對市場出現(xiàn)的變化，201*年的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不斷加強(qiáng)，各項(xiàng)政策出臺及時(shí)。針對1月"國十條"出臺后北京等熱點(diǎn)城市房價(jià)、地價(jià)繼續(xù)攀升的態(tài)勢，4月17日，國務(wù)院及時(shí)出臺"國十條"，促使5-8月房地產(chǎn)市場明顯降溫，房價(jià)上漲勢頭得到遏制。9月，隨著成交量的回升，價(jià)格再度出現(xiàn)快速上漲跡象，"929"即刻到位，更嚴(yán)厲的政策及時(shí)出臺9月29日，住建部、央行等7部委聯(lián)合出臺了系列政策。

再者，力度空前。實(shí)施的差別化信貸政策力度空前嚴(yán)厲，一套房首付不低于30%，二套房首付不得低于50%，商業(yè)銀行暫停第三套房貸，超過了201*年差別化信貸政策嚴(yán)厲程度。部分城市還出臺了限購措施，限制居民家庭購房套數(shù)，這在201*年以前是從來沒有的。4月"國十條"指出，201*年要完成建設(shè)保障性住房及各類棚戶區(qū)改造住房580萬套的工作任務(wù)，這是多年來保障房建設(shè)的一個新高度，而201*年、201*年分別只有100多萬套和300多萬套。11月底，住建部發(fā)出通知，201*年全國保障性住房建設(shè)計(jì)劃將達(dá)1000萬套，相比201*年增長了72.4%。

然后，方式多樣，經(jīng)濟(jì)手段和行政措施并用。201*年房地產(chǎn)政策頻發(fā)，從抑制投資投機(jī)需求、增加供給、市場監(jiān)管等多方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行全方位調(diào)控，涉及到稅收、土地、金融、交易管理等，甚至有行政性的限購措施，政策種類較多。

2、土地市場

(1)1-11月全國120個城市住宅用地累計(jì)上市量同比增長43%，其中上半年增長顯著，下半年漸趨平穩(wěn)

201*年1-11月，全國120個城市累計(jì)供應(yīng)住宅用地39591萬平方米，同比增加43%。從各月數(shù)據(jù)來看，除2月受新年假期影響導(dǎo)致同比增幅略有下降之外，1-3月同比增幅高位運(yùn)行，1月和3月甚至接近3倍；自4月起，土地市場推出量同比增幅均在60%以下，7月以后則維持在15%以內(nèi)；9月29日出臺的"新五條"使得傳統(tǒng)的"銀十"變得異常冷清，而11月，在樓市看多氛圍日漸濃厚、土地利用計(jì)劃壓力與日漸緊迫的時(shí)間等多重壓力之下，土地市場供應(yīng)量沖高，達(dá)到431萬平方米，環(huán)比增幅達(dá)15%，同比增幅達(dá)11%。

(2)1-11月全國120個城市住宅用地成交量同比增長40%，但10-11月持續(xù)下行

201*年1-11月，全國120個城市累計(jì)成交住宅用地30216萬平方米，同比增加40%。從各月來看，4-6月的月成交量維持在2200萬平方米這一水平，7-9月有所反彈，并在9月達(dá)到3076萬平方米，是年內(nèi)第二高水平，但10-11月又有所下降。從同比變化看，前三個月同比增幅高位運(yùn)行，分別為266%、236%和462%，自4月起，土地市場成交量同比增幅均保持在50%以下，8、10兩個月更出現(xiàn)同比負(fù)增長的現(xiàn)象。11月，全國120個城市共成交住宅用地2887萬平方米，同比增加19%，但環(huán)比下降4%，延續(xù)了上月的下行態(tài)勢。

(3)受政策和成交結(jié)構(gòu)影響，120個城市的住宅用地樓面地價(jià)波動頻繁，7月后呈震蕩上行之勢

從絕對水平來看，受政策和成交結(jié)構(gòu)影響，120個城市的住宅用地樓面地價(jià)波動頻繁，4月和7月均不足1500元/平方米，均屬于階段性低點(diǎn)。9月又達(dá)到全年最高的2395元/平方米，10月驟降至1617元/平方米，11月有所上升，達(dá)到2135元/平方米，環(huán)比上漲32%，同比上漲10%。從同比漲幅來看，1-5月地價(jià)同比漲幅均在60%以上，但逐月縮小。6月后漲跌幅波動頻繁，但均在10%以下。

(4)上半年住宅用地平均溢價(jià)水平持續(xù)下降，三季度震蕩明顯，10-11月又明顯上升

上半年，120個城市的住宅用地平均溢價(jià)水平從1月的61%持續(xù)下行至6月17%。7-9月，溢價(jià)水平震蕩明顯，各月分別為20%、28%、24%，并未體現(xiàn)出明顯的趨勢。10-11月，盡管有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺，但企業(yè)拿地依然較為踴躍，溢價(jià)水平持續(xù)上升，分別為38%和42%。

同比來看，201*年1-5月的溢價(jià)水平均高于去年同期，但從6起，溢價(jià)水平均低于去年同期，表明今年的土地市場特別是下半年，開發(fā)企業(yè)拿地要更為理性。

(5)十大城市中重慶、天津201*年土地市場最為活躍

十大城市中除杭州外土地推出量均超過去年，天津規(guī)模最大，重慶增速最高

1-11月，天津累計(jì)供應(yīng)住宅用地2956萬平方米，供應(yīng)量居全國首位。10個重點(diǎn)城市中，除杭州外供應(yīng)量均超過去年同期。其中，重慶共累計(jì)供應(yīng)住宅用地1510萬平方米，供應(yīng)量同比增加110%。上海、天津均已超過全年供地計(jì)劃。從11月單月來看，10大城市土地交易市場非�；钴S，住宅用地推出量與成交量均大幅增長。10大城市共推出912萬平方米住宅用地，環(huán)比增加55%。北京、天津、武漢、重慶四城市推出量超過百萬平方米，其中北京推出141萬平方米，環(huán)比激增600%，天津推出113萬平方米，環(huán)比增加92%，武漢、重慶分別推出230萬平方米、222萬平方米，環(huán)比增幅分別為88%、327%。

十大城市中除深圳外土地成交量均超過去年同期，廣州增速最高，天津成交面積近3000萬平方米

1-11月，10個重點(diǎn)城市除深圳外累計(jì)成交量均超過去年同期，其中廣州累積成交529萬平方米，同比增加197%，為漲幅最大的城市；雖然上海在本月零成交，但今年已累積成交1060萬平方米，同比增加119%；深圳僅累積成交45萬平方米，同比下降20%。

二線城市中成都累計(jì)成交926萬平方米，同比增加97%，增幅位居二線城市首位；武漢次之，累積成交1500萬平方米同比增加72%；天津累計(jì)成交2342萬平方米，成交量位居各大城市之首。

11月，10個重點(diǎn)城市除上海外均有住宅用地成交，共成交690萬平方米，環(huán)比增加33%，天津成交面積163萬平方米，居全國首位。

十大城市中除北京、武漢外，溢價(jià)水平均低于去年

從1-1月平均溢價(jià)可以看出，房地產(chǎn)市場調(diào)控對土地市場影響明顯，除北京、武漢外其他城市均低于去年同期。土地供應(yīng)量的增加、調(diào)控政策的持續(xù)出臺、出讓方式的改變（招標(biāo)制度的更多使用），使土地價(jià)格快速上漲的趨勢得到抑制。

3、房地產(chǎn)市場全國市場

201*年1-11月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4.3萬億元，同比增長36.5%，增速與1-10月持平，較上半年下降1.6個百分點(diǎn)。其中，全國完成住宅開發(fā)投資額3.0萬億元，同比增34.2%，增速較1-10月提高0.4個百分點(diǎn)，較上半年下降0.2個百分點(diǎn)。11月當(dāng)月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額4628億元，環(huán)比增長1.5%，和去年同期相比增長36.7%。

一線1級城市開發(fā)投資額占比較201*年略有下降，二三線城市占比保持平穩(wěn)，其他城市小幅上升。今年1-10月，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為13.0%，較201*年全年下降1個百分點(diǎn)；二三線城市為42.6%，與201*年全年持平；其他城市占比44.5%，較201*年全年提高0.9個百分點(diǎn)。轉(zhuǎn)播到騰訊微博

(2)市場銷售：201*年1-11月全國商品房銷售面積同比增長9.8%，中西部省份銷售面積占比較201*年年底提高2.2個百分點(diǎn)，四十個大中城市以外的其他城市住宅銷售面積占比提高5.7個百分點(diǎn)

今年1-11月，全國商品房銷售面積8.25億平方米，比去年同期增長9.8%，增幅比1-10月提高0.7個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長7.4%，辦公樓增長25.9%，商業(yè)營業(yè)用房增長35.2%。銷售額方面，1-11月，商品房銷售額4.23萬億元，同比增長17.5%，增幅比1-10月提高0.2個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長12.8%，辦公樓和商業(yè)營用房分別增長48.4%和50.2%。

5-8月同比下降，9月起止跌增長。從不同月份來看，從年初到8月，商品房銷售累計(jì)增速持續(xù)下行，其中銷售面積從1-2月的38.2%下行至1-8月的6.7%，銷售額1-2月的70.8%下行至1-8月的7.5%，其中5-8月的單月商品房銷售面積均低于去年同期；9月起，全國商品房銷售累計(jì)增速開始回升，到1-11月，商品房銷售面積和銷售額增速分別回升至9.8%和17.5%，其中11月單月分別同比增長14.5%18.6%。

東部區(qū)域銷售面積占比有所下降，而中西部均有所上升。前11個月東部地區(qū)銷售面積占比為49.3%，較201*年下降2.2個百分點(diǎn)，較201*年下降0.5

個百分點(diǎn)；中部省份占比為24%，較201*年提高了0.8個百分點(diǎn)，但較201*年下降了0.6個百分點(diǎn)；西部省份占比為26.7%，較201*年和201*年分別提高了1.4個百分點(diǎn)和1個百分點(diǎn)。

四十個大中城市以外城市占全國比重明顯上升。從各類城市今年1-10月住宅銷售面積全國占比來看，一線、二三線城市占比分別為5.2%和33.7%，分別較201*年年底下降2.8個百分點(diǎn)和2.9個百分點(diǎn)。而其他城市占比61.1%，較201*年全年大幅提高5.7個百分點(diǎn)。

(3)房價(jià)：全年高位運(yùn)行，6-8月平穩(wěn)甚至下跌，但9月以來小幅上漲從國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)來看，環(huán)比漲幅波動顯著：1-4月保持較快上漲勢態(tài)，月均漲幅在1.4%左右，在4月中旬國家出臺"國十條"調(diào)控措施后，5月環(huán)比漲幅即下降至0.4%，6-8月價(jià)格環(huán)比保持不變，但9月又開始上漲，9-11月環(huán)比漲幅分別為0.5%、0.3%和0.4%。同比來看，今年前4個月新建住宅銷售價(jià)格同比漲幅提高4.1個百分點(diǎn)至15.4%。5月份以來保持下降趨勢，11月份為9.3%，較10月份下降1.3個百分點(diǎn)，較4月份下降6.1個百分點(diǎn)。

4、201*年房地產(chǎn)宏觀政策走勢預(yù)判：4.1、調(diào)控將堅(jiān)持保民生導(dǎo)向

“十二五”期間國土部門將堅(jiān)定不移地執(zhí)行中央關(guān)于土地和住房供應(yīng)向民生領(lǐng)域傾斜的政策。201*年將以轉(zhuǎn)變土地利用結(jié)構(gòu)為方向，以自住性、中小套型商品房建設(shè)用地為重點(diǎn)，探索有效控制房價(jià)地價(jià)的政策和措施。

4.2、保障房將實(shí)現(xiàn)“按時(shí)足量”供應(yīng)

因政府為民服務(wù)，保民生的社會職責(zé)所在，居住作為人民的四大需求之一，保障的重要性顯而易見，因此在十二五規(guī)劃中已經(jīng)明確了保障房建設(shè)和供應(yīng)量將

繼續(xù)加大，并以限價(jià)房、公租房、廉租房等多種形式滿足中低收入階層的居住需要。十二五期間北京將進(jìn)一步擴(kuò)大公共廉租房的規(guī)模，提高保障性住房的供應(yīng)比例，并計(jì)劃建設(shè)各類政策性住房100萬套，力爭實(shí)現(xiàn)兩個目標(biāo)：保障性住房占整個住房的60%，公共租賃住房占保障性住房的60%。

4.3、房產(chǎn)稅試點(diǎn)有望

財(cái)政部稅政司綜合處處長周傳華近日在光大證券舉辦的投資策略會上公開表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財(cái)政收入來源。同時(shí)財(cái)科所所長賈康也指出：“推進(jìn)房產(chǎn)稅改革是中央已經(jīng)明確的方向，不可能不征�！胺慨a(chǎn)稅試點(diǎn)有可能從增量房中的高檔房開始征收，按照計(jì)劃一年之內(nèi)將開始試點(diǎn)�！笨梢姺慨a(chǎn)稅的征收已是箭在弦上，相信這一房產(chǎn)保有階段征收的稅目將對抑制投資行為起到積極的作用。

201*年1月9日，重慶市市長黃奇帆在政府工作報(bào)告中提出，重慶將完善“雙軌制”住房供應(yīng)體系，今年新開工公租房1350萬平方米，通過加強(qiáng)土地供應(yīng)、稅收約束等調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)合理、供求平衡、秩序規(guī)范�！笆�二五”期間，重慶將加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，開征高檔商品房房產(chǎn)稅。

據(jù)悉，財(cái)政部已經(jīng)原則同意重慶開征商品房房產(chǎn)稅，具體實(shí)施方案由地方政府制訂，報(bào)財(cái)政部備案。重慶市正抓緊完善相關(guān)方案，有望在今年一季度出臺文件開征高檔商品房房產(chǎn)稅。看來，房產(chǎn)稅終于將在201*年上路了。

4.4、政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健

因中共中央政治局會議已經(jīng)確定了201*年（明年）經(jīng)濟(jì)工作方向，其中提到201*年將實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中貨幣政策由今年的適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，這表明明年政府仍要控制流通領(lǐng)域的資金量，為了抑制現(xiàn)有的通貨膨脹情況繼續(xù)擴(kuò)大，因此如果政府通過加息等手段結(jié)束存款“負(fù)利率”現(xiàn)象（存量利率低于通貨膨脹率），也會在一定程度上抑制部分投資需求，讓一部分百姓安于將錢存在銀行賬戶。這樣宏觀調(diào)控政策的效果也就能真正落實(shí)。

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