物業(yè)項目設(shè)備接管驗收工作總結(jié)

中鐵六局設(shè)備接管驗收工作總結(jié)

根據(jù)中鐵六局（下稱甲方）傳達的精神，大唐物業(yè)管理有

限公司（下稱乙方）受甲方委托，對中鐵六局大廈設(shè)備進行接管驗收工作。在甲方組織下，經(jīng)與總包及各分包商協(xié)商后，乙方積極組織驗收小組且制定了驗收日程，并以書面形式呈交給甲方及總包，由總包協(xié)調(diào)各分包商于201*.2.5開始按驗收日程配合乙方驗收小組進行驗收工作。

此次驗收工作乙方高度重視在許多相關(guān)資料沒有到位的情況下，為了盡快熟悉各個系統(tǒng)從而使驗收工作得以順利進行，乙方由總公司抽調(diào)了各個涉及驗收系統(tǒng)的業(yè)務(wù)骨干組成了一支高素質(zhì)、高專業(yè)的驗收小組，同時物業(yè)工程部也組織各專業(yè)人員展開了數(shù)次地毯式的摸排工作，發(fā)現(xiàn)了大量遺留問題，并將這些問題匯集成表格并注明維修等級，以書面形式呈交甲方及總包。

在此次驗收過程中，為了配合人防的驗收，乙方及時調(diào)整驗收日程，將驗收工作進行了壓縮調(diào)整，且以書面形式呈交給甲方及總包，由此可見乙方對驗收工作采取了積極主動的準備工作。但盡管如此，在實際驗收工作過程中還是出現(xiàn)了種種令人意想不到的事情，其結(jié)果直接導(dǎo)致驗收工作無法順利開展完成，例如承接上下水及排污系統(tǒng)的分包商派來的并非是熟知系統(tǒng)的專業(yè)人員，而是簡單的故障記錄員；承接土建及玻璃幕墻工程的分包商始終沒有派遣相關(guān)人員到場；承接消防系統(tǒng)的分包商對驗收小組提出的問題拒絕回答，配合不力；另外還有部分系統(tǒng)未竣工完善，如視頻會議系統(tǒng)由于硬件問題導(dǎo)致無法調(diào)試使用，在驗收工作進行中，電梯系統(tǒng)的調(diào)試由于廠家還在進行，因此只得將初步發(fā)現(xiàn)的問題進行了檢查并提出了整改意見，且以書面形式通知了廠家并呈交甲方；消防水箱消毒柜電源未安裝到位；中控系統(tǒng)局部未安裝到位；初步經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)的故障通知后維修維護未能盡快落實到位。凡此種種，使得驗收工作難以順利進行完成。

綜上所述，由甲方委托乙方的驗收工作難以進行完成，但為了保證中鐵六局大廈設(shè)備的正常運行，乙方將一如既往地積極開展摸排工作，對發(fā)現(xiàn)故障尋根求源，對各個系統(tǒng)加深了解，同時也期盼甲方對總包及各分包商進行督促，為完成驗收工作打下基礎(chǔ)。

北京大唐物業(yè)管理有限公司201*.2.

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物業(yè)接管驗收應(yīng)注意的問題

摘要：物業(yè)項目接管驗收工作執(zhí)行得好與壞，直接影響到未來物業(yè)管理工作的正常開展。所以，把握物業(yè)管理接管驗收的要點，具有重大的實際意義。物業(yè)管理項目接管驗收前的準備工作、物業(yè)管理公司項目接管驗收時需要接收的資料、項目接管驗收的程序是物業(yè)管理項目接管工作中應(yīng)注意的三個問題。

一、項目接管驗收前的準備工作

1．建立健全項目接管驗收的組織與機構(gòu)。

在物業(yè)項目接管驗收中，首先應(yīng)根據(jù)分類建立不同專業(yè)人員的驗收小組。制定和安排物業(yè)的驗收計劃，還應(yīng)對驗收組成員根據(jù)分工進行必要的培訓(xùn)，提出要求，掌握標準，及時發(fā)現(xiàn)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，列出遺漏工程項目，從物業(yè)管理角度提出相應(yīng)的整改意見。2．在物業(yè)項目接管驗收前就做好財務(wù)方面準備。

籌措物業(yè)管理維修基金；制定財務(wù)預(yù)算方案，提交開發(fā)單位審批；并建立完善的財務(wù)制度，有效控制管理費及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費標準，包括管理按金及其他管理款項的建議。3．確定驗收的主要項目和重點環(huán)衛(wèi)。

在物業(yè)項目接管驗收中，應(yīng)該大致掌握以下重點環(huán)節(jié)：

①土建工程：包括屋面排水、伸縮縫、地面有無滲水，地下室墻面有無滲水；地面有無氣鼓及滲水、開裂；消防門、通道、樓梯等有無問題。②裝飾工程：包括各地面、護墻板、門和門框護欄及扶手、燈具及其他水電設(shè)施、外墻面（裝飾、涂料、玻幕）公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的裝飾、公共洗手間、垃圾轉(zhuǎn)運站、各設(shè)備及管理用房、信報箱等。

③供配電系統(tǒng)：包括供配電設(shè)備，應(yīng)急供配電設(shè)備、各強電檢查井內(nèi)管線及電箱、避雷裝置、公共照明、用電器具等④給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機等、各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及接門等，檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等，化糞池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等。⑤電梯系統(tǒng)：各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。

⑥空調(diào)系統(tǒng)：空調(diào)制冷機組、風(fēng)柜、各盤管機、各風(fēng)管及風(fēng)口，空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、鼓風(fēng)機、暖風(fēng)系統(tǒng)，空調(diào)冷卻水系統(tǒng)、冷機塔、冷卻泵及電機、各檢修口等，避風(fēng)及防排煙風(fēng)機、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。⑦弱電系統(tǒng)：消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯(lián)動、自動溫?zé)煾小⒕�鈴及手動按鈕、防火卷簾門），樓宇自動化（模塊控制的空調(diào)、電力、電梯、保安等）弱電檢查井內(nèi)的管線、接線箱等。

二、物業(yè)項目接管驗收時需要接收的資料

在物業(yè)項目接管驗收中，資料交接是項目接管驗收中的薄弱環(huán)節(jié)。許多事實證明，往往是資料不齊、或資料交接不完整，影響了后期的物業(yè)管理。因而，物業(yè)項目接管驗收中，資料交接也是應(yīng)該特別注意的方面。1．產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關(guān)資料、報告等

2．技術(shù)資料：竣工圖（包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等），各類公共設(shè)施、設(shè)備說明書及調(diào)試報告、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預(yù)決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、故障觀察記錄（布置圖）、竣工驗收證明書等等。

3．驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供電協(xié)議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證書、電話、網(wǎng)絡(luò)保養(yǎng)及驗收協(xié)議等三、物業(yè)項目接管驗收的程序

程序是物業(yè)項目接管驗收工作順利完成的保障。在實際工作中，要區(qū)分新建物業(yè)和緣由舊物業(yè)接管驗收兩種情況。1．新建房屋的接管驗收程序。

①建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；

②接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具體條件的，應(yīng)在巧日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；③接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行驗收；④對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法處理；

⑤經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證簽發(fā)接管文件。2．原有房屋接管驗收程序。

①移交人書面提請接管單位接管驗收；

②接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核；③接管單位會同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；④對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞為題的處理辦法處理；

⑤交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況；

⑥經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

四、物業(yè)項目接管驗收實際工作中的幾個要點

在物業(yè)項目接管驗收中的實際工作中，物業(yè)項目承接驗收往往得不到足夠的重視，要么是沒有經(jīng)過物業(yè)項目接管驗收就接管物業(yè)，要么物業(yè)項目接管驗收不能嚴格按標準和程序進行，流于形式，也給日后的物業(yè)管理工作留下很多隱患和問題。因而，要把握以下幾個要點：

1．在接管驗收前，物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位要協(xié)商接管驗收的相關(guān)問題，如：交接雙方的人員、驗收各分類的

時間、注意事項等。統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

2．接管驗收不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認真清點物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品

等數(shù)量、類型，并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。

3．對查驗中發(fā)現(xiàn)問題，屬于必須改正和返修的，應(yīng)書面報請建設(shè)施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維

修期限，屬于無法返修的項目，應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達成一致意見形成備忘錄備案。

4．為保證設(shè)施設(shè)備的正常運行，對接管驗收之后的設(shè)施設(shè)備進行試運行測試。在此期間，工作重點應(yīng)逐步由驗收交

接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移。物業(yè)管理項目接管驗收中應(yīng)注意的幾個問題

摘要:項目接管驗收，是物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的一個重要環(huán)節(jié)，也是服務(wù)的基礎(chǔ)。做好這項工作，既是企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）共同了解項目現(xiàn)狀的需要，也是企業(yè)與業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）分清責(zé)任、減少糾紛的需要，更是企業(yè)彌補其缺陷和不足、完善設(shè)備設(shè)施、為業(yè)主和使用人提供滿意服務(wù)的需要；為做好這項工作，應(yīng)當(dāng)注意以下幾個問題：

一、業(yè)主的重視與支持，是做好接管驗收工作的前提

就一個具體的物業(yè)管理項目而言，企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）是一個利益共同體，企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人通過接受服務(wù)使物業(yè)保值增值，可謂各有所需、各有所得。雙方在委托合同中，原則只有一個，即物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)價相符。物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)，需要得到業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）的理解、支持、配合。同樣，作為物業(yè)管理服務(wù)組成部分之一的項目接管驗收工作也離不開業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）的理解、支持、配合�？梢哉f，沒有業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）的重視與支持，接管驗收工作就無法開展。在接管驗收過程中，企業(yè)要不斷地和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）進行溝通，引起他們對工作的重視和支持，從而促進工作的開展。

項目接管驗收工作，一方面是物業(yè)管理企業(yè)做好自身服務(wù)工作的需要，另一方面也是業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）了解物業(yè)管理項目現(xiàn)狀，進而確定物業(yè)管理費和維修、改造投入的需要，同時也是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）雙方分清各自責(zé)任、減少糾紛的需要。接管驗收絕不僅僅是企業(yè)單方面的工作，而應(yīng)當(dāng)是企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）雙方共同的工作。業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)重視和支持物業(yè)管理項目接管驗收工作。

二、制定工作方案是做好接管驗收工作的基礎(chǔ)

項目接管驗收不僅是一項重要工作，而且是一項艱巨而復(fù)雜的工作，這就要求物業(yè)管理企業(yè)要精心策劃，制定詳細的工作方案，確保工作有序進行并按時完成。

工作方案一般包括：接管驗收的工作原則、組織機構(gòu)及人員分工、范圍和事項、工作計劃、注意事項、接管驗收記錄、工作的準備等。由于接管驗收工作大都是在時間緊迫的情況下進行的。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選派懂業(yè)務(wù)、有經(jīng)驗、專業(yè)技術(shù)水平高的人員，必要時，還可聘請社會上的專家組成專門的組織機構(gòu)，專門負責(zé)項目接管驗收工作。待接管驗收工作結(jié)束，再回到各自的崗位。在組織機構(gòu)內(nèi)，應(yīng)當(dāng)做到分工明確、各司其職。

制定工作方案，有助于接管驗收工作，但由于它是企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）雙方共同的工作，所以，工作方案要事先和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）進行溝通、洽談，并得到他們的認可。對于已經(jīng)委托過企業(yè)管理的項目，業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）還需和原企業(yè)溝通、協(xié)商。

工作方案是企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）雙方開展項目接管驗收工作的依據(jù)，一經(jīng)確定，雙方即應(yīng)照此辦理。

三、牢記宗旨、不越雷池、學(xué)會溝通，是做好接管工作的保證

物業(yè)管理企業(yè)的宗旨就是全心全意為業(yè)主和使用人服務(wù)，企業(yè)通過自身服務(wù)，不斷滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的現(xiàn)實需求和潛在期望。所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)一門心思地做好服務(wù)，而不應(yīng)當(dāng)陷入其他是非之中，企業(yè)在項目接管驗收過程乃至整個服務(wù)過程中，都應(yīng)當(dāng)牢記這一點。企業(yè)在項目接管驗收時，應(yīng)當(dāng)遵循一個基本原則：即僅僅對項目現(xiàn)狀作詳盡的、細致的客觀描述；對問題和缺陷，既不夸大，也不縮��；不對現(xiàn)狀作任何分析和推測；不涉及與接管驗收和服務(wù)有關(guān)的其它事項。一旦違反這個原則，就會造成企業(yè)接管驗收工作的被動。如果企業(yè)參與接管驗收的工作人員，隨意議論項目建設(shè)過程中或原物業(yè)企業(yè)服務(wù)過程中相關(guān)方的是是非非，甚至“摻和”在其中，勢必引起反感和不滿，從而導(dǎo)致其對項目接管驗收工作不積極配合，造成對項目接管驗收工作質(zhì)量與進度的負面影響，嚴重的還會影響到企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）的關(guān)系，對企業(yè)在接管后的服務(wù)中產(chǎn)生負面作用。

項目接管驗收畢竟不是企業(yè)單方面的工作，需要各相關(guān)方的支持與配合才能完成。所以，參與項目接管驗收人員，應(yīng)當(dāng)學(xué)會和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）及有關(guān)人員溝通，取得其對工作的支持與配合，順利完成項目接管驗收工作。

四、認清并解決歷史遺留問題，是做好項目接管驗收及接管工作的關(guān)鍵

物業(yè)管理項目的接管主要包括三個方面內(nèi)容：一是建設(shè)文件、工程圖紙及其它資料的接管；二是合同（協(xié)議）的接管;三是房屋、場地及其設(shè)備設(shè)施的接管。項目的接管驗收與竣工驗收不一樣，雖然竣工驗收具有法定作用，但它是按一定比例進行的抽驗，只反映項目的總體情況，對細部關(guān)注不夠。而接管驗收是百分之百的查驗，不僅關(guān)注總體，而且關(guān)注局部；查驗的越細越全，遺留的問題也就說得越清，以后企業(yè)與業(yè)主（業(yè)主委員會和開發(fā)商）的糾紛也就越少。遺留問題要說得清，就要求企業(yè)對項目的接管驗收要細致、全面、不留死角。

首先要查驗主要的文件、圖紙及其它資料、合同（協(xié)議）是否齊全；其次再對現(xiàn)有的文件、圖紙及其資料、合同（協(xié)議）要一頁一頁查驗，看有無缺損等瑕疵，并做好記錄。對房屋、場地及設(shè)備設(shè)施的接管驗收，要逐項逐室進行，力爭做到百分之百的查驗，并將存在的問題，記錄在統(tǒng)一的表格內(nèi)。對本企業(yè)有查驗困難的專業(yè)項目，可委托社會上的專業(yè)公司進行查驗。最后對項目接管驗收的結(jié)果一定要記錄準確、完整，并制作接管驗收清單，由雙方相關(guān)負責(zé)人簽字確認，作為企業(yè)接管項目和移交項目的依據(jù)。

項目的接管驗收工作，必須制作交接文件，由企業(yè)和業(yè)主（業(yè)主委員會或開發(fā)商）雙方代表簽字。交接文件要闡明交接時間、交接內(nèi)容及事項（含建設(shè)文件、工程圖紙及其它資料、合同、設(shè)備設(shè)施清單等）、管理責(zé)任的時點劃分、項目存在的問題及解決方案等。把遺留問題的解決落到實處，就是要求企業(yè)要隨時隨地和有關(guān)方溝通、協(xié)商，落實解決遺留問題的單位、責(zé)任人、時間、費用承擔(dān)者等。對于項目接管驗收工作，只要本著科學(xué)、客觀、公正的態(tài)度，就一定能妥善解決，并最終保障整個服務(wù)過程的圓滿順利。新小區(qū)物業(yè)接管驗收的準備

（一）人員準備

（1）組建接管驗收小組。由物業(yè)管理企業(yè)管理部牽頭，組織辦公室、工程部、公司策劃部有關(guān)人員參加。各部門應(yīng)選派既精通業(yè)務(wù)，又責(zé)任心強的技術(shù)人員參加，并且一般要有不同專業(yè)特長的工程技術(shù)人患參加。規(guī)模一般為5～8人。（2）指定負責(zé)人,最好是由本項目的負責(zé)人擔(dān)任。（二）接管驗收的資料準備

（1）驗收支出國家有關(guān)技術(shù)標準及規(guī)范。

（2）圖紙：該物業(yè)的設(shè)計圖和施工圖紙，特別顯隱蔽工程的圖紙及施工現(xiàn)場記錄

（3）針對該物業(yè)驗收的內(nèi)容事先設(shè)計一些驗收記錄的表格，諸如房屋接管驗收表、公共配套設(shè)施接管驗收表、機電設(shè)備接管驗收表、室內(nèi)接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表、接管驗收問題整改表等。（三）進行現(xiàn)場初步勘察

根據(jù)設(shè)計圖和施工圖紙，派接管驗收小組的工程技術(shù)人員到物業(yè)些絕絕招馬為接管驗收工作的開展打下基礎(chǔ)。新建物業(yè)接管驗收的程序

（1）建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收，并提交相應(yīng)的資料。

（2）接管單位按照接管驗收標準，對建設(shè)單位提交的申請和相關(guān)資料進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗

收通知并約定驗收時間。

（3）接管單位會同建設(shè)按照接管驗收的主要內(nèi)容及標準進行驗收。（4）驗收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。

（5）經(jīng)檢驗符合要求時，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。

新建物業(yè)接管驗收的主要內(nèi)容和標準（質(zhì)量與使用功能）

1、主體結(jié)構(gòu)

（1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。（2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范的規(guī)定值。（3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

（4）木結(jié)構(gòu)應(yīng)給點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定。（5）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計規(guī)范的有先規(guī)定。2、外墻不得滲水3、屋面

（1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規(guī)范中的有關(guān)規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲水。（2）平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

（3）陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。4、樓地面

（1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整、

接縫均勻順直，無缺校掉角。

（2）衛(wèi)生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。（3）木樓地面應(yīng)平整牢固、接縫密合。5、裝修

（1）鋼木門窗應(yīng)安裝正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。（2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶門的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。（3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。（4）門窗玻璃應(yīng)安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。（5）抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。

（6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。（7）油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏劇現(xiàn)象。6、電氣

（1）電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用

管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。

（2）應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

（3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

（4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的要求。（5）電梯應(yīng)能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規(guī)范的

規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。

（6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。（7）除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性《低壓電器裝置規(guī)程》的有關(guān)要求。7、水、問聲、消防

（1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)

范的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

（3）衛(wèi)生間、廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超高壓sin，并不應(yīng)使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、

檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

（4）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固、部件齊全、制動靈活。（5）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運行時無較大震動。

（6）消防設(shè)施必須符合建筑設(shè)計防火規(guī)范、高層民用建筑設(shè)計防火現(xiàn)嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。8．采暖

（1）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。

（2）鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專

業(yè)部門的檢驗合格簽證。

（3）爐排必須進行12小時以上試運轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。（4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。

（5）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

（6）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，

管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

（7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。（8）鍋爐輔機應(yīng)運轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放

濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

（9）經(jīng)過48小時連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機械性能及采曖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。9、附屬工程及其他

（1）室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）、設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計規(guī)范的要求。管道應(yīng)順

直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

（2）化糞池應(yīng)接排滿量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠

坡度，一但不應(yīng)超過兩個彎。

（3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

（4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。（5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

（6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。

（7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設(shè)施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。（8）群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料

根據(jù)201*年國務(wù)院第379號令《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定和1991年建設(shè)部公布的《房屋接管驗收標準》（ZBP30001---90）建設(shè)單位應(yīng)向接管單位移交有關(guān)資料。新建物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料1、產(chǎn)權(quán)資料

（l）項目批準文件。（2）用地批準文件。（3）建筑執(zhí)照。（4）拆遷安置資料。2、竣工驗收資料

（1）竣工圖一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、”設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。（2）地質(zhì)勘察報告。

（3）工程合同及開、竣工報告。（4）工程預(yù)決算。（5）圖紙會審記錄。

（6）工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗收簽證。（8）沉降觀察記錄。

（9）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。（l0）砂漿、混凝土試塊試壓報告。（1l）竣工驗收證明書。3、技術(shù)資料

（1）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。（2）水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。

（3）供水、供暖的試壓報告。（4）各項設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料。企業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明書。

物業(yè)接管驗收交接雙方的責(zé)任建設(shè)單位的責(zé)任

（1）提前做好房屋交驗準備。房屋竣工后要及時提出接管驗收申請，未經(jīng)接管驗收的新建房屋一律不得分配使用。（2）在接管驗收時，應(yīng)嚴格按照接管驗收標準進行驗收，驗收不合格的負責(zé)返修。

（3）房屋接管交付使用，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)、設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負責(zé)處理。如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負責(zé)處理。（4）按規(guī)定負責(zé)保修，并應(yīng)向接管單位預(yù)付保修保證金和保修費。

（5）新建房屋接管后，負責(zé)在3個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責(zé)任。接管單位的責(zé)任

（1）對建設(shè)單位提出的驗收申請，應(yīng)雜一15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)接管驗收文件。（2）經(jīng)檢驗符合要求，應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管驗收文件。

（3）接管驗收時，應(yīng)嚴格按照接管驗收條件進行驗收，對在驗收中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)明確記錄在案，并會同建設(shè)單位共同

協(xié)議處理辦法，商定復(fù)驗時間，督促施工單位限期改正。

（4）房屋接管交付使用后，如發(fā)生重大質(zhì)量事故，應(yīng)會同建設(shè)。設(shè)計。施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬

管理不善的原因，應(yīng)負責(zé)處理。（5）根據(jù)協(xié)議，可負責(zé)代修、保修。

接管驗收時如有爭議，交接雙方應(yīng)盡可能協(xié)商解決，如不能協(xié)商解決時雙方應(yīng)申請市、縣房地產(chǎn)管理機關(guān)進行協(xié)調(diào)或裁決。

開發(fā)商要給物業(yè)的資料：物業(yè)小區(qū)的竣工圖；全部房間的鑰匙；所有市政設(shè)備站點，包括水泵，安防機房、消防機房以及中控設(shè)備；業(yè)主名單和聯(lián)系方式；房間的使用說明書。

物業(yè)管理費用支出包括哪些？

職工工資、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費、差旅費、工會經(jīng)費、待業(yè)保險費、勞動保險費、會議費、咨詢費、業(yè)務(wù)招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、職工教育經(jīng)費、排污費、存貨盤虧或盤盈等。同時還可根據(jù)企業(yè)需要，在不違背會計原則的前提下自行設(shè)置部分明細科目一、人員費用（元）：（一）工資（二）社會保障費（三）其他支出二、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費（元）

（一）電梯日常運行及維護費：1、電費2、維護費3、設(shè)備保險費4、年安檢費5、其他支出（二）二次供水設(shè)施日常運行及維護費（元）：1、電費2、日常維護費3、其他支出三、綠化養(yǎng)護費四、清潔衛(wèi)生費五、秩序維護費

六、物業(yè)共用部位共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費（元）七、辦公費（元）八、管理費分攤（元）九、固定資產(chǎn)折舊（元）十、其他費用（元）

十一、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運行維護費的物業(yè)服務(wù)運行總成本（元）

十二、服務(wù)小區(qū)應(yīng)收費面積（平方米）：1、配有電梯物業(yè)應(yīng)收費面積2、配有二次供水設(shè)施物業(yè)應(yīng)收費面積十三、扣除電梯及二次供水設(shè)施日常運行維護費的平均單位面積物業(yè)服務(wù)成本（元/平方米）十四、平均單位面積電梯服務(wù)運行成本（元/平方米）十五、平均單位面積二次供水服務(wù)運行成本（元/平方米）

物業(yè)公司的服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分

1.直接人工費包括：企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動等人員的工資、獎金、社會保險及職工福利待遇等。

2.直接材料費包括：企業(yè)在物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構(gòu)配件、零件、低值易耗品、包裝物等。3.間接費用包括：企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。4．物業(yè)管理區(qū)域保潔費用；5．物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；6．物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；

7、公共設(shè)施維護保養(yǎng)費用；（健身器材，活動室，物業(yè)用房等）

8、公共設(shè)備維護保養(yǎng)費用；（配電室，發(fā)電機，水泵設(shè)備，消防設(shè)備，熱交換機，電梯等）9、公共設(shè)施設(shè)備的保險費用；10．辦公費用；

11．物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；12、和住戶約定同意的特約服務(wù)費用；

企業(yè)對管理用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)。在有效使用期限內(nèi)，分期攤?cè)霠I業(yè)成本費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。小區(qū)的物業(yè)管理費具體是指哪幾方面的收費

一、物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？

答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取管理費的。如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。例如：有的開發(fā)商在賣房時承諾免第一年物業(yè)管理費，就屬于這種情況。二、開發(fā)商的空置房是否應(yīng)交納物業(yè)管理費？

答：目前，沒有明文規(guī)定。但從行業(yè)慣例來看，開發(fā)商的空置房都交納物業(yè)管理費。至于交納管理費的多少，按照《房屋使用、管理、維修公約》中確定的標準執(zhí)行。

三、對于自來水、電、煤氣，物業(yè)公司在向住戶收取這些資源費用時，是否可以自行加價？

答：自來水公司，供電局、煤氣公司是上述資源的供應(yīng)者，住戶是消費者。物業(yè)公司并不是水、電、氣的批發(fā)商，只是水、電、氣等費用的代收者，而且是受專業(yè)部門委托后，方可代收資源費。水、電、氣是由國家定價，不能隨意加價。至于物業(yè)公司的代收酬勞，以北京市來說，按市物價局頒布的《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(京價(房)字〔1997〕第196號)，統(tǒng)收服務(wù)費1元／戶月，由物業(yè)公司向住戶收取。四、在計算物業(yè)管理費時，計費面積以什么為準？

答：計費面積以房產(chǎn)證上標明的建筑面積為準，這個建筑面積包括兩個部分：一部分是室內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分攤面積。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，以開發(fā)商與購房人簽訂的購房合同上的銷售面積為準。五、公共區(qū)域的照明費用，誰來負擔(dān)？

答：公共區(qū)域的照明一般指樓房的樓梯、門廳、走廊等地方的照明，這部分能源費用應(yīng)由受益人承擔(dān)，一般慣例是，按單元門進行分攤費用。因此，住戶除了繳納本戶所用能源費用外，還應(yīng)繳納分攤的能源費用。六、電梯費用，低層住戶是否應(yīng)承擔(dān)？

答：電梯是樓內(nèi)全部產(chǎn)權(quán)人的共用財產(chǎn)，因此電梯運行維護費用理應(yīng)由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人共同承擔(dān)。但作為電梯運營管理部門，必須保證政府規(guī)定的電梯運行時間，即6：00-24：00不間斷運行，24：00-6：00應(yīng)有人值班，而且必須保證層層停梯。如果服務(wù)有折扣的，收費也應(yīng)有折扣。七、住戶裝修時，是否應(yīng)向物業(yè)公司交納裝修押金？

答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責(zé)任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應(yīng)收取裝修押金，應(yīng)按照購房人在買房時與開發(fā)商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。八、機動車停車費用到底是什么費用？

答：規(guī)定的是“機動車存車費”，而不是“占地費”。在小區(qū)里能收取此項費用的只能是具備《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的物業(yè)管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業(yè)公司收取存車費后，雙方應(yīng)簽訂存車看管協(xié)議書，物業(yè)公司履行看管責(zé)任，發(fā)生丟失時，按照雙方簽訂的協(xié)議進行處理。

小區(qū)物業(yè)收費都有哪些

居民普遍反映：繳了物業(yè)費，不知道自己是否多繳了，繳的錢到底被用到了什么地方。

由于不清楚物業(yè)管理費的用途，很多小區(qū)居民對此都有抵觸情緒，居民拒交或拖欠物業(yè)費的事時有發(fā)生。那么，我市物業(yè)服務(wù)收費現(xiàn)狀如何，不同住宅小區(qū)該交多少物業(yè)費，物業(yè)部門收費后應(yīng)該為居民提供哪些服務(wù)，除了物業(yè)費還須繳別的費用嗎？帶著這些問題，昨日，記者采訪了市物價局等相關(guān)部門進行了解。物業(yè)收費劃分四個等級

據(jù)悉，目前我市物業(yè)收費依據(jù)的是201*年末市物價局和市建設(shè)局下發(fā)的《關(guān)于貫徹〈黑龍江省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法〉的實施意見》，本實施意見適用于我市城區(qū)內(nèi)具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)和具備業(yè)主委員會的物業(yè)小區(qū)。現(xiàn)物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

實行政府指導(dǎo)價的各類物業(yè)服務(wù)收費，根據(jù)物業(yè)小區(qū)的配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)施和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及服務(wù)質(zhì)量等因素，實施分級管理、等級收費。共劃分為四個等級，即一級、二級、三級、四級，每個等級對應(yīng)相當(dāng)?shù)燃壍幕鶞蕛r格，即每平方米0.90元、0.70元、0.45元、0.30元。按業(yè)主法定房屋產(chǎn)權(quán)面積收取，小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)核定后的基準價格可上浮10%，下浮不限。

記者了解得知，目前我市住宅小區(qū)基本都按這幾個等級進行物業(yè)管理，收費標準按相應(yīng)等級基準價格進行下浮，物業(yè)費最高的是每平方米0.90元，像王仔花苑、興�；▓@、錦湖名苑等個別高檔小區(qū)。而多數(shù)住宅小區(qū)實行的是三級物業(yè)管理，收取的物業(yè)費按照每平方米0.45元上下浮動。另外還有相當(dāng)部分不封閉小區(qū)(即老舊小區(qū))按照四級管理。物業(yè)管理有哪些服務(wù)

居民繳納物業(yè)費后，這筆錢到底用在哪里，物業(yè)部門應(yīng)提供哪些服務(wù)，這是居民最為關(guān)心的。據(jù)了解，根據(jù)實施意見，物業(yè)服務(wù)支出除了管理服務(wù)人員的工資、社會保障和福利費等外，基本用在物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費用上。

目前實行政府指導(dǎo)價的等級住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目內(nèi)容包括：清潔衛(wèi)生管理，包括小區(qū)內(nèi)庭院、道路以及樓宇內(nèi)公共樓道在內(nèi)的公共部分衛(wèi)生清潔及經(jīng)常性的保潔。綠化養(yǎng)護管理，對綠化物進行定期修剪、施肥、澆水、噴藥、更新、保護綠化物生長。公共秩序維護管理，設(shè)專職秩序維護人員堅持巡邏值勤，維護小區(qū)的公共秩序。屋頂、樓道、梁板、柱、內(nèi)外承重墻體、煙囪、基礎(chǔ)、樓道內(nèi)外門(含電子門)窗、聲控?zé)羧粘＞S護養(yǎng)護，清疏和維修共用上下水管道、化糞池。小區(qū)內(nèi)的道路、景點、護欄、庭院燈(含電費)、公益性文體設(shè)施等日常維護。高層樓宇增設(shè)的消防、通風(fēng)、監(jiān)控管理服務(wù)項目。物業(yè)費外還有啥費用

據(jù)了解，居民除繳納物業(yè)費外，高層住宅電梯運行費用(含電費、維修費、折舊費等)，獨立核算，在物業(yè)費之外另行收取，收取標準也有相應(yīng)的電梯收費指導(dǎo)價格，現(xiàn)基本按戶均攤收取。

此外，居民每月還應(yīng)向垃圾處理部門繳納生活垃圾處理費，收取標準為每人每月0.5元。

【物業(yè)費包括哪些費用】小區(qū)物業(yè)服務(wù)達到收費標準了嗎

近幾年，隨著新建小區(qū)的不斷增加，物業(yè)也成為了業(yè)主關(guān)注度較高的一個地方，而業(yè)主與物業(yè)的矛盾更成為了大家熱議的話題。物業(yè)與業(yè)主的矛盾有些是因為開發(fā)商在開發(fā)階段遺留的問題，最終造成業(yè)主將矛盾轉(zhuǎn)移到物業(yè)身上，有些是因為物業(yè)服務(wù)不到位造成的。近期，不少業(yè)主也致電晚報《大樓市》欄目，詢問物業(yè)收費雖然是由政府部門批準，但收取費用的問題、服務(wù)的內(nèi)容到底包括哪些?服務(wù)的物業(yè)到底是否達標該如何判斷?■多數(shù)市民不了解物業(yè)費中包含哪些服務(wù)

住在機場附近的劉女士表示，小區(qū)物業(yè)費是0.9元/平方米，但從他們?nèi)胱〉膬赡甓鄷r間里，小區(qū)私搭亂建的情況特別嚴重，有幾戶住在一樓的業(yè)主，竟然將門前百余平方米的綠化全部毀壞，將地圈入自家院內(nèi)。物業(yè)雖多次制止，但沒有任何效果。除此之外，小區(qū)的綠地雜草叢生，無人打理。為此，她已經(jīng)一年沒有交納物業(yè)費了。“我不是不交物業(yè)費，而是覺得物業(yè)并沒有盡到其應(yīng)盡的職責(zé)�！眲⑴�士表示。

而住在西山水庫附近的趙先生說，小區(qū)的物業(yè)費是1.3元/平方米，但他認為，物業(yè)在安全服務(wù)上根本達不到這個收費標準。趙先生稱，幾天前，小區(qū)一業(yè)主養(yǎng)的大白狗在小區(qū)內(nèi)“失蹤”了。通過小區(qū)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，是被人牽上車帶走了，而這輛外來車竟然是物業(yè)人放入小區(qū)的。后來，在物業(yè)經(jīng)理的協(xié)調(diào)下，次日，這輛車又把狗給送了回來。在采訪中，多數(shù)市民對于在交納物業(yè)費后，物業(yè)到底該屢行什么樣的職責(zé)以及物業(yè)費到底如何核定并不清楚。■物業(yè)服務(wù)分為5個等級

據(jù)了解，在201*年9月28日，由大連市發(fā)展和改革委員會與大連市國土資源和房屋局聯(lián)合下發(fā)的《大連市物業(yè)服務(wù)收費管理實施細則》中，對物業(yè)服務(wù)收費以及服務(wù)標準，有著明確的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)收費，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

根據(jù)物業(yè)服務(wù)的性質(zhì)和特點等不同情況，物業(yè)服務(wù)收費分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價;商廈、寫字樓、公寓和別墅區(qū)及其他非住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)住宅小區(qū)物業(yè)的配套設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及服務(wù)質(zhì)量等因素不同，有關(guān)部門將住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分成5個收費等級。特級服務(wù)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本及相關(guān)情況核定;一級為每月每建筑平方米為1.00元～1.30元(含1.00元);二級為每月每建筑平方米為0.70元～1.00元(含0.70元);三級為每月每建筑平方米為0.40元～0.70元(含0.40元);四級為每月每建筑平方米為0.40元以下。其中，每個等級的費用中都不包含電梯運行維護費。■收費評定與服務(wù)滿意率掛鉤

在這份細則中可以看到，5個等級的收費標準中，服務(wù)項目均為7項，分別是基本配套條件、房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、公共衛(wèi)生保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護管理、綜合管理服務(wù)。而每一項中，都包含具體的服務(wù)標準及基本條件。其中，特級、一級、二級除了在小區(qū)環(huán)境和硬件設(shè)施有細微差別，但像管理人員需要統(tǒng)一著裝、有一定規(guī)模的休閑活動場地和固定的活動館所等服務(wù)標準是相同的，而綠化率的比例以及配置可視對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)和電子巡更系統(tǒng)等安全防范設(shè)施中，特級和一級都比其他幾個級別要求相對較高。而在綜合管理服務(wù)一項中，每年至少征求一次業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，特級的滿意率為85%以上，一級的滿意率為80%以上，二級的滿意率為75%以上。這就意味著，小區(qū)的收費評定與物業(yè)服務(wù)的滿意率直接掛鉤，業(yè)主也對物業(yè)服務(wù)起到了一定的監(jiān)督作用。經(jīng)濟適用房物業(yè)管理現(xiàn)狀問題

201*年1月1日起，北京市發(fā)改委、北京市建委聯(lián)合發(fā)布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法(試行)》和《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標準》正式實施。經(jīng)濟適用房管理收費從原有的定價模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎�府指�?dǎo)價，不能上浮，下浮不限。經(jīng)濟適用房物業(yè)管理的實施和完善對其良性發(fā)展運行具有重要意義。但是當(dāng)前經(jīng)濟適用房住宅的物業(yè)管理情況不容樂觀，存在諸多問題，不僅影響了業(yè)主的居住質(zhì)量，同時也阻礙了整個物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。1.價格機制不合理

從經(jīng)濟適用房物業(yè)管理政策來看，政府考慮到經(jīng)濟適用房的業(yè)主對象多為中低收入家庭，為切實起到緩解中低收入人群的經(jīng)濟困難問題，經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理費一直是由政府定價或執(zhí)行政府指導(dǎo)價的，經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理費標準一直低于一般商品住房的收費，這使得以勞動密集型為主的物業(yè)管理企業(yè)在本來就非常微利的經(jīng)營中更加舉步維艱，難以生存，低廉的物管費用很難維持物業(yè)公司正常的經(jīng)營開支，政府限價與企業(yè)追求利益形成了不可調(diào)和的矛盾，所以造成管理經(jīng)濟適用住房的物業(yè)公司不得不通過減少服務(wù)項目、降低服務(wù)標準來減少開支、控制成本，從而出現(xiàn)業(yè)主認為物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量差，拒繳物業(yè)管理費的局面。2.缺乏市場競爭機制

目前，大部分經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理都是由政府房管部門下屬企業(yè)改制后的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)，由政府支撐的物業(yè)企業(yè)，在服務(wù)上大都抱著“國有企業(yè)”，混一天算一天得過且過的思想，所以在服務(wù)質(zhì)量上也得不到較高的提升，造成經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理始終停留在看看門、掃掃地而已的狀態(tài)，還有部分大中型企業(yè)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟適用房受“自行開發(fā)、自行管理”和“肥水不流外人田”等陳舊觀念的束縛和影響，通常不愿將其開發(fā)建設(shè)的項目推向社會和市場管理，使經(jīng)濟適用房的物業(yè)管理不能像商品住宅區(qū)一樣通過公開招標方式進行管理，市場競爭機制難以建立并發(fā)揮作用。3.提供服務(wù)缺乏針對性

經(jīng)濟適用房小區(qū)居住人群的特殊性決定了其在物業(yè)管理模式上要區(qū)別于一般商品房小區(qū)，要依據(jù)服務(wù)對象的特殊性判斷業(yè)主的需求，有針對性地開展服務(wù)，不能只注重物管企業(yè)本身的經(jīng)濟利益，脫離大多數(shù)業(yè)主的實際需求，盲目推出一些投入小、產(chǎn)出高的有償服務(wù)。應(yīng)根據(jù)廣大業(yè)主的實際需要，有針對性地提供適用經(jīng)濟適用房小區(qū)的管理服務(wù)。4.業(yè)主經(jīng)濟水平受限和消費觀念落后并存

經(jīng)濟適用住房小區(qū)的不少業(yè)主由于自身的經(jīng)濟水平和專業(yè)知識所限，只強調(diào)物業(yè)管理費的收取高低問題，只關(guān)注小區(qū)的綠化、保潔等表面現(xiàn)象，而對于需要花費大量資金的樓房主體的硬件維護、設(shè)施設(shè)備的安全維修等專業(yè)問題關(guān)注甚少。如果物業(yè)公司只按照業(yè)主意愿收取過于低廉的物業(yè)管理費將勢必在一定程度上限制物業(yè)管理公司進一步提高服務(wù)的質(zhì)量和水平，放棄對小區(qū)物業(yè)的妥善維修和保養(yǎng)，長此以往必將造成經(jīng)濟適用房小區(qū)出現(xiàn)“未老先衰”的可怕后果。

物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題及面臨的困難

物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題是：

1、法制建設(shè)滯后。物業(yè)管理涉及物業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司之間諸多權(quán)利義務(wù)關(guān)系，盡管這些年國家和地方出臺了一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)政策，但目前物業(yè)管理中發(fā)生的大量矛盾糾紛仍得不到及時解決，司法機關(guān)也缺乏法律依據(jù)難以及時處理。因此，加快物業(yè)管理的立法程序，建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系，已成為保障行業(yè)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。2、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實行管理，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是行業(yè)住宅小區(qū)房屋的共用部位、共用的設(shè)施設(shè)備及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費帶來困難。3、建管之間缺乏有效銜接。項目規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)階段遺留下較多的問題，建與管脫節(jié)造成物業(yè)管理先天不足。有的工程質(zhì)量低劣，配套設(shè)施因超投資計劃而不夠完善，有的建設(shè)單位對物業(yè)管理作出不切合實際的承諾，都將給后續(xù)的管理帶來許多困難。4、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立。在大多數(shù)地區(qū)物業(yè)管理的市場環(huán)境還沒有形成一定的氣候。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇的機制尚未建立，缺乏競爭，市場沒有活力，企業(yè)沒有壓力，廣大業(yè)主沒有選擇管理者的權(quán)利。5、物業(yè)管理的收費亟待規(guī)范、完善。目前，由于職工工資中還沒有足夠的住房消費含量，很多地方與物業(yè)管理的收費定價主要考慮住戶的承受能力，收費標準低于成本核算，物業(yè)管理企業(yè)虧本經(jīng)營，舉步維艱。也有的物業(yè)管理企業(yè)存在收費偏高，多收費、少服務(wù)的問題，引起住戶的不滿。

推行物業(yè)管理，其服務(wù)職能沒有改變，服務(wù)對象也沒改變，只是服務(wù)的方式發(fā)生了變化，由多年來受計劃經(jīng)濟體制影響的機關(guān)行政管理行為，立即轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)管理行為。在這個轉(zhuǎn)型過程中，還有許多矛盾和困難，主要表現(xiàn)在以下六個方面：一是思想觀念轉(zhuǎn)變困難。機關(guān)后勤人員長期在計劃經(jīng)濟體制下形成了“優(yōu)越感”，一下子轉(zhuǎn)變到市場經(jīng)濟條件下的企業(yè)員工，這個角色轉(zhuǎn)換使一些員工思維定勢不能及時轉(zhuǎn)變，特別是一些老人留戀于“鐵飯碗”，認為物業(yè)管理是市場行為，風(fēng)險大，搞不好就要丟飯碗，因而思想顧慮較大。二是起步發(fā)展困難重重。機關(guān)后勤社會化改革過程中成立的物業(yè)管理中心，已由機關(guān)“行政事業(yè)單位”轉(zhuǎn)換為“企業(yè)單位”以后，情況千差萬別，大多是規(guī)模小、資金少、市場競爭力不強，很難進入市場發(fā)展壯大。

三是行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺以及缺乏管理經(jīng)驗和技術(shù)等。市場的競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭。物業(yè)管理作為專業(yè)的管理，需要各類高素質(zhì)的人才。應(yīng)當(dāng)有計劃、有步驟地加強物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、有技術(shù)、業(yè)務(wù)精的行業(yè)經(jīng)營管理隊伍，因而，促使管理、技術(shù)人員專業(yè)知識不斷更新，促進職工服務(wù)技能全面提高的任務(wù)非常緊迫。但目前物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成。一些人年齡偏大，文化程度偏低，素質(zhì)狀況差異較大，而且員工們還存在著過去那種“坐等服務(wù)”、服務(wù)態(tài)度生硬、服務(wù)方式單一等服務(wù)質(zhì)量問題，這樣的實體，很難一下子打開市場局面，使物業(yè)管理作為專業(yè)化的管理。四是面臨著服務(wù)保障與增效創(chuàng)收的矛盾。由于機關(guān)物業(yè)管理中心是面向市場，實行成本核算，有償服務(wù)，所以在服務(wù)和效益方面面臨矛盾。一方面，本機關(guān)一些干部職工對有償服務(wù)不理解，認為物業(yè)管理中心是機關(guān)的一部分，應(yīng)該無償優(yōu)質(zhì)的為機關(guān)提供服務(wù)，有多少錢就提供多少服務(wù)，很容易發(fā)生服務(wù)和效益上的矛盾。

五是很難擺脫行政干預(yù)和“紅眼病”的干擾。一旦物業(yè)管理中心在市場經(jīng)濟的大潮中有所作為，效益可觀，難免使機關(guān)其他部門或人員眼紅，以及進行各種行政干涉。

六是面臨著廉潔自律的考驗。目前屢禁不止的社會和企業(yè)內(nèi)部以權(quán)謀私、大吃大喝、辦事不公等腐敗現(xiàn)象的存在，使人們對機關(guān)物業(yè)管理中心這個自主經(jīng)營實體的廉政建設(shè)也普遍關(guān)注，擔(dān)心他會成為滋生腐敗的溫床。

昆明六家品牌物管公司大PK

俗話說買房“三分買七分住”，這不但是對所購住房物管服務(wù)重要性的充分肯定，而且更應(yīng)成為人們發(fā)生購房行為時的一項重要參考。

說到好房子，許多人腦海中就會立刻浮現(xiàn)出優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境，漂亮的樓房，時尚實用的戶型，還有先進的智能系統(tǒng)，而與日常生活息息相關(guān)的物管服務(wù)，卻常被不經(jīng)意地“忽略掉”。殊不知，房子住得舒心不舒心，能否保值增值，很大程度上恰恰取決于所在社區(qū)物管服務(wù)水平和質(zhì)量的高低。因為沒有好物管，再好的房子也會因年久失修而變得斑駁陸離，再優(yōu)美的環(huán)境也會因無人精心照料而變得雜亂無章。而有了好的社區(qū)管家，小區(qū)環(huán)境、住宅品質(zhì)才能日久常新，我們出門才會更放心，我們的心情也會更舒暢。尤其隨著目前一些社區(qū)物管品質(zhì)的不斷提升，今天的物管服務(wù)已不只停留在簡單的“居委會式”的家居范疇，正在迅速向多元化、人性化、品質(zhì)化方向發(fā)展，尊貴感、文化感等精神方面的需求，已在真正的好房子中得到了淋漓盡致的體現(xiàn)。

本期PK，記者搜羅了本土6家品牌物管公司，他們可謂是昆明物管行業(yè)的龍頭企業(yè)，拿銀海物業(yè)、百大物業(yè)來說，其推出的管家服務(wù)、酒店式物業(yè)管理服務(wù)以高品質(zhì)、專業(yè)化的服務(wù)口碑成為其地產(chǎn)銷售的助推器，而俊發(fā)物業(yè)、楷唯物業(yè)、佳園物業(yè)、龍泉物業(yè)擅長打溫情牌，從一點一滴細節(jié)做起，推出快修、金鑰匙、劃片區(qū)管理等服務(wù)，周到體貼地抓住業(yè)主的心。

本期PK中，記者將從七家品牌物管公司的服務(wù)水平、服務(wù)效率、收費標準、服務(wù)效率、特色服務(wù)等多個方面進行一番比拼，誰是特色服務(wù)個中高手？誰是創(chuàng)新服務(wù)能人？誰打的又是溫情服務(wù)牌？你將一目了然。希望本期物管PK能為您的置業(yè)計劃獻上一分參考資料�！霰貧⒔^技

銀海物業(yè)、百大物業(yè)、楷唯物業(yè)、俊發(fā)物業(yè)、佳園物業(yè)、龍泉物業(yè)銀海物業(yè)：業(yè)主滿意才是100分

服務(wù)可以借鑒，但品質(zhì)不能替代，銀海物業(yè)借鑒國內(nèi)外先進的管理經(jīng)驗，遵照ISO9002質(zhì)量體系文件的標準，每個員工對待工作都力求達到“業(yè)主滿意100分”，業(yè)主滿意才是真的滿意。百大酒店物業(yè)：首家引入酒店式服務(wù)，參與項目前介

云南百大物業(yè)服務(wù)有限公司是省內(nèi)第一家引入酒店式服務(wù)的物業(yè)管理公司，依托酒店先進的管理經(jīng)驗，參與項目前介，即在新地產(chǎn)項目規(guī)劃之時就介入，提供一些有益的小區(qū)建設(shè)、設(shè)施意見，避免項目后期問題出現(xiàn)，百大物業(yè)先進的管理理念獲得社會認可，目前多個小區(qū)邀請其為小區(qū)提供顧問服務(wù)。楷唯物業(yè)：360°溫暖細節(jié)服務(wù)如果你住在新亞洲體育城，你就能感受到楷唯物業(yè)360°的溫暖細節(jié)服務(wù)，小區(qū)內(nèi)設(shè)電瓶車，方便業(yè)主，招手就停；在小區(qū)出入口處設(shè)有便民自行車，持業(yè)主卡便可借車外出；小區(qū)門口也設(shè)便民手推車，業(yè)主購物回來東西不好拿，推著車到單元門口，維護員會把它放在小區(qū)的出入口。另外，一站式、金鑰匙、管家式的特色服務(wù)深受業(yè)主喜愛，“0”缺陷的服務(wù)追求讓楷唯物業(yè)成長得更快。俊發(fā)物業(yè)：溫情大家庭的組織者

要說俊發(fā)物業(yè)的必殺絕技，應(yīng)該首選俊發(fā)物業(yè)主打的溫情牌。經(jīng)常組織老人和孩子參加集體活動，像每年的“九九登高”重陽節(jié)，組織社區(qū)內(nèi)的老人登高、郊游的活動是少不了的，細微到還讓醫(yī)務(wù)人員時時跟隨，那就難能可貴了；經(jīng)常組織孩子參與繪畫比賽、歌舞表演，既增加孩子的自信心，又增加小區(qū)里孩子的凝聚力。這樣的物業(yè)，也非常可貴。

佳園物業(yè)：酒店式服務(wù)

佳園物業(yè)最具特色的當(dāng)屬酒店式服務(wù)，只要業(yè)主有需求，即可提供上門提供高檔次的服務(wù)。像佳園物業(yè)服務(wù)的世博生態(tài)城內(nèi)專門開設(shè)了小村巴服務(wù)，就是專門為不會開車的老人、孩子以及其他業(yè)主提供接送服務(wù)。龍泉物業(yè)：劃片區(qū)責(zé)任制管理

龍泉物業(yè)公司各服務(wù)處以有多年管理小區(qū)經(jīng)驗的主任為核心，實行劃片區(qū)責(zé)任制。該物業(yè)公司還充分利用現(xiàn)代科技，搭建了一個更好地與廣大業(yè)主溝通與服務(wù)的平臺服務(wù)網(wǎng)站�！鲆�(guī)定動作比試沙場點兵

推薦：銀海物業(yè)

推薦理由：管家式服務(wù)

昆明銀海物業(yè)服務(wù)有限公司成立于1997年10月，具有云南省建設(shè)廳頒發(fā)的二級物業(yè)管理資質(zhì)證書，并于201*年10月通過了ISO9002國際質(zhì)量體系認證，使銀海物業(yè)管理與國際標準接軌。

公司已接受委托管理的物業(yè)有銀海溫泉花園、銀苑小區(qū)等26個小區(qū)，并擔(dān)任多個小區(qū)顧問，目前已有銀海森林、銀苑小區(qū)榮獲了“全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的稱號。公司針對大理山水間、領(lǐng)域、暢園三個項目特別推出定制管家服務(wù)，為住戶提供尊貴體驗24小時的星級管家物業(yè)服務(wù)，每個管家24小時開機，為業(yè)主提供服務(wù)，經(jīng)過8年質(zhì)量管理體系的運行和實踐，銀海物業(yè)已將各項管理服務(wù)過程納入體系管理控制范圍。

楷唯物業(yè)，從1999年成立以來，從一家小企業(yè)奮斗到今，至201*年7月，獲得一級資質(zhì)企業(yè)證書，201*年聘請了知名物業(yè)管理顧問公司戴得梁行，服務(wù)品質(zhì)得到進一步提升，服務(wù)涉及管理住宅、寫字樓、商業(yè)街、運動場館等多種物業(yè)類型，已設(shè)立星耀大廈、挪威森林小區(qū)、新亞洲體育城等服務(wù)中心，總管理面積目前已達278萬余平方米。公司為業(yè)主提供一站式金鑰匙管家式服務(wù)，以新亞洲體育城為例，小區(qū)開展頗具特色的交房服務(wù)，業(yè)主到位后一次性辦理交房，并獲贈獎品，在業(yè)主活動中心，定期舉辦業(yè)主活動，成立業(yè)主老年大學(xué)，定期為老年大學(xué)成員舉行培訓(xùn)活動，比如說嬰幼兒常識。成立了老年藝術(shù)團，目前已有200余名會員，每天都排練。云南俊發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司成立于1999年12月23日，是具有云南省建設(shè)廳頒發(fā)的《物業(yè)服務(wù)企業(yè)二級資質(zhì)證書》，先后成功接管“翠康園”“俊發(fā)大廈”“水晶俊園”“世紀俊園一期”“世紀俊園二期”等高檔住宅小區(qū)和寫字樓，物業(yè)服務(wù)面積超逾100萬平方米。公司目前是昆明市物業(yè)服務(wù)協(xié)會會員，在201*年8月份通過ISO9001201*國際質(zhì)量體系認證，所管轄的項目多次被評為“先進單位”、“花園式單位”和“昆明市安全文明小區(qū)”等稱號。每月都會組織業(yè)主活動。

云南佳園物業(yè)管理有限公司創(chuàng)立于1999年2月，公司先后獲得“全國綠色社區(qū)”“建設(shè)部優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)”“建設(shè)部文明服務(wù)示范窗口單位”“云南省綠色社區(qū)”等稱號�？偣芾砻娣e565萬余平方米，擁有各類專業(yè)管理人員150余人。

云南百大物業(yè)服務(wù)有限公司隸屬昆百大集團酒店物業(yè)管理總部，于1999年2月1日正式組建，國家一級物業(yè)資質(zhì)等級。公司于1999年11月通過了SQCC質(zhì)量認證中心的認證，在201*年7月又換版認證通過了ISO9001：201*國際質(zhì)量管理體系標準。目前公司受托管理和服務(wù)的物業(yè)總面積約150多萬平方米共13個項目，其中住宅樓盤主要有百大國際花園、野鴨湖山水假日城、城市理想以及北京“香邑山別墅”和無錫百大春城等等。公司在多個小區(qū)中推出特色服務(wù)，如高考的學(xué)生請名校老師考前輔導(dǎo)、對業(yè)主進行財務(wù)管理講座、配合社區(qū)成立小區(qū)黨支部。

昆明龍泉物業(yè)服務(wù)有限公司成立于1999年，曾榮獲“泛珠區(qū)域物業(yè)管理品牌企業(yè)”和多個省、市、區(qū)榮譽稱號。該公司接管了云南江東房地產(chǎn)集團公司開發(fā)的14個小區(qū)，還先后承接了云南農(nóng)業(yè)大學(xué)教職工住宅小區(qū)及科技大樓的管理。公司根據(jù)各小區(qū)實際情況，不定期組織一些以共建和諧社區(qū)為主題的各類社區(qū)文娛活動。收費價格

推薦物業(yè)：楷唯物業(yè)

推薦理由：物管費便宜合理

俊發(fā)物管費從1.25元－1.5元/平方米/月，佳園物業(yè)服務(wù)費從1元/月/平方米－2.98元/月/平方米不等。

百大物業(yè)對于各個小區(qū)物業(yè)管理費征收情況不一，最便宜的是國際花園是0.6元/月/平方米，城市理想1.42元/月/平方米，別墅為2.3元/月/平方米。

銀海物業(yè)的收費也相對便宜，荷塘月色1.16元/月/平方米，暢園1.36元/月/平方米，領(lǐng)域1.46元/月/平方米，辦公樓物業(yè)費稍高，如銀海SOHO，2.8元/月/平方米。

楷唯物業(yè)表示，目前新亞洲體育城物業(yè)管理費為退臺花園洋房0.9元/月/平方米,別墅1.5元/月/平方米,電梯高層1.1元/月/平方米。

佳園物業(yè)服務(wù)費從1元/月/平方米－2.98元/月/平方米不等。

龍泉物業(yè)公司的物管費收費較低，在沒有電梯的小區(qū)，物管費只有0.45元／平方米/月，有電梯的為1.10元／平方米/月。對于一些代收費用，如水電費、垃圾處理費等，都是按統(tǒng)一標準代收，一分錢都不加。服務(wù)效率

推薦物業(yè)：俊發(fā)物業(yè)

推薦理由：維修15分鐘內(nèi)上門

每天16小時的保潔服務(wù)、24小時的維修服務(wù)，俊發(fā)物業(yè)對業(yè)主的服務(wù)真正做到了家。在俊發(fā)物業(yè)，保潔員的保潔服務(wù)時間長達16小時，對于物業(yè)維修的專職人員，俊發(fā)物業(yè)采取24小時值班制，24小時保證業(yè)主的室內(nèi)外“硬件”安全。一個電話，俊發(fā)物業(yè)的專職維修人員15分鐘內(nèi)肯定到崗處理問題，延遲一分鐘的話物業(yè)維修人員將接受罰款。佳園物業(yè)一直要求“當(dāng)天的事當(dāng)天辦、急的事情優(yōu)先辦、所有的事情認真辦”，認真對待業(yè)主的投訴及建議�？�唯物業(yè)在新亞洲體育城小區(qū)內(nèi)開通二輛工程車，遇到緊急事件，15分鐘之內(nèi)到達業(yè)主室內(nèi)，幫助維修。

百大物業(yè)規(guī)定，維修、養(yǎng)護問題在4小時內(nèi)解決，特殊情況不超過24小時；維修及時率99%，急修事件，在接到報修項目后30分鐘內(nèi)達到現(xiàn)場。

銀海物業(yè)針對大理山水間、領(lǐng)域、暢園三個特別推出定制管家服務(wù)，每個管家24小時開機，一對一服務(wù)，業(yè)主一有需求立刻有管家上門服務(wù)。

龍泉物業(yè)公司對于各種服務(wù)都有詳細的服務(wù)承諾標準并作為對工作人員發(fā)放工資的考核標準。如在安全防范方面，突發(fā)事件要求在3分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；對于下水道阻塞報修，在2小時內(nèi)解決；漏水在90分鐘內(nèi)解決，水流量小在50分鐘內(nèi)解決。■第三只眼銀海物業(yè)

銀苑小區(qū)業(yè)主張女士：最讓人感動的是今年三月份自己生孩子時，物管公司的工作人員前來探望，“消息比我的朋友還靈通，哈哈！”張女士稱。而正處于蜜月期的李小姐也對銀海物業(yè)服務(wù)十分肯定，“在我結(jié)婚那天，我和老公收到了物業(yè)公司送來的百合花，很人性化的服務(wù)，希望以后銀海能繼續(xù)保持�！卑俅笪飿I(yè)

望湖雅筑業(yè)主李大爺：今年三月滿70高齡時，收到了百大物業(yè)工作人員親手送來的生日蛋糕，“那天還在下大雨，送來蛋糕的是物管公司一名小伙子，身上也全淋濕了，我們一家人感覺很不好意思，讓人家在大下雨天還跑一趟�！笨“l(fā)物業(yè)翠湖俊園陳先生：一般的物管短時間做好服務(wù)很容易，但是能堅持十年如一日的做好物業(yè)服務(wù)是很不簡單的，從保潔、綠化、安全防護等等，俊發(fā)物業(yè)一直是這樣做服務(wù)的。我眼看著10年前和10年后的俊園漂亮依舊、整潔依舊、溫馨依舊。佳園物業(yè)

世博生態(tài)城業(yè)主張先生：這里的別墅區(qū)安靜而祥和，我院子的門可以時時敞開，讓小鳥、鄰居時時來串門。能有這樣專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，居住起來自然很舒適�？�唯物業(yè)

新亞洲體育城的業(yè)主劉女士：小區(qū)內(nèi)環(huán)境及衛(wèi)生都搞得很好，同時舉辦的老年大學(xué)也很受人歡迎，每天我都在學(xué)校里學(xué)習(xí)書法及繪畫，業(yè)余生活很是豐富。龍泉物業(yè)

江東花城周先生：今年10月我回家時不慎將一臺對講機遺失。當(dāng)時我非常著急，因該對講機是公安內(nèi)部使用的，如果遺失將對公安工作的保密性產(chǎn)生影響，最后在該公司江東花城物業(yè)服務(wù)處一名安防工作人員手里認領(lǐng)到了。有這樣的物管，我們住著很放心�！鲋鲙浂綉�(zhàn)

物業(yè)管理進入轉(zhuǎn)型

銀海物業(yè)副總經(jīng)理李桂琳表示，一直以來“物業(yè)管理”已經(jīng)成為人們的習(xí)慣用語，但“物業(yè)服務(wù)”才是更準確的表述�！肮芾怼备�多體現(xiàn)的是物業(yè)企業(yè)與房屋、設(shè)施、場地等“人與物”的關(guān)系，而“服務(wù)”才能真正體現(xiàn)企業(yè)與客戶之間“人與人”的關(guān)系�！拔飿I(yè)服務(wù)”一詞，無疑更能彰顯業(yè)主的地位，明確物業(yè)企業(yè)的服務(wù)功能。

隨著城市化進程的加快和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已進入轉(zhuǎn)型期。“物業(yè)管理”不只限于提供環(huán)境保潔、安全秩序管理及公共設(shè)施的維護服務(wù)，還應(yīng)為業(yè)主創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境。物業(yè)管理應(yīng)時刻注意服務(wù)細節(jié)，時時處處擺正自己的位置，以“服務(wù)者”的立場對待自己的工作；從思考模式、工作方法等方面盡快改掉與“服務(wù)”不相稱的做法。下一步銀海物業(yè)將創(chuàng)新工作方式，從業(yè)主的角度出發(fā)理解業(yè)主的需求和困難；加強內(nèi)部管理，不斷自省，不斷地超越自我。建管不分致矛盾突出

楷唯物業(yè)常務(wù)副總蘇利強表示，物業(yè)管理工作為什么受到制約？主要原因是建管不分，即建設(shè)管理單位與物業(yè)管理公司是一家人，一些開發(fā)商不能主動履行前期的一些義務(wù)，給業(yè)主帶來一些不便，而給物業(yè)公司后期管理造成一些難度。201*年，國家質(zhì)量網(wǎng)的一項調(diào)查顯示，物業(yè)投訴量占到總投訴量第三位，針對物業(yè)服務(wù)的投拆占此項投訴中的12%，其中有大部分是一些開發(fā)商的遺留問題，如房屋工程質(zhì)量。其實只要開發(fā)商有社會責(zé)任，物業(yè)管理公司與地產(chǎn)公司又是一家公司，問題就不大，可以起到相輔相成的作用，比如說萬科物業(yè)是萬科地產(chǎn)旗下的公司，萬科物業(yè)服務(wù)好，對地產(chǎn)公司的銷售就有促進作用。昆明的銀海物業(yè)、銀海地產(chǎn)也是這樣的關(guān)系，銀海物業(yè)口碑好，給地產(chǎn)銷售也能帶來促進作用。

對于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展來說，首先必須是獨立核算的單位，這樣可避免開發(fā)單位為了促進銷售，就變相把管理費降低。只有通過獨立核算，物業(yè)企業(yè)才能有權(quán)堅持自己的物業(yè)管理收費。今后，物業(yè)管理應(yīng)多在精細化管理方面下功夫，想業(yè)主所想，急業(yè)主所急。比如說公司目前管理的新亞洲體育城是一個有10萬人口的社區(qū)，大社區(qū)的管理，這就是一個管理上的難題�，F(xiàn)在只能通過摸索進一步細化。物業(yè)就是做好服務(wù)

云南百大物業(yè)服務(wù)有限公司副總經(jīng)理溫梅認為，物業(yè)對業(yè)主、開發(fā)商應(yīng)該是服務(wù)的關(guān)系，通過物業(yè)，協(xié)調(diào)業(yè)主與開發(fā)商之間的關(guān)系，使后期的小區(qū)更趨于和諧。成立9年以來，公司在百大地產(chǎn)的支持下，百大物業(yè)成為地產(chǎn)發(fā)展強有力的助推器，公共秩序維持人員都經(jīng)過嚴格的挑選和軍容軍紀、崗位技能培訓(xùn)考核，水電維修人員都具有專業(yè)技術(shù)職稱，保潔人員都經(jīng)過星級酒店式培訓(xùn)，具有專業(yè)清潔技能。加強與銀行、電信合作

龍泉物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理甘桂明表示，公司將不斷改進服務(wù)水平、服務(wù)質(zhì)量，使廣大業(yè)主在每天的忙碌之后回到家中感到舒心、省心、安心、放心、溫心，下一步，公司將繼續(xù)加強與銀行、電信等部門的合作，讓業(yè)主在家里就能享受到更為方便的服務(wù)。同時，也將以江東俱樂部為平臺，為廣大業(yè)主提供更多購物、出行等方面的優(yōu)惠。好物管帶動樓盤升值

云南俊發(fā)物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理保秦一認為，目前昆明房地產(chǎn)仍處于高速發(fā)展階段，相應(yīng)暴露出來的物業(yè)管理問題也越來越多，很多問題的根源來源于樓盤開發(fā)商與物業(yè)管理公司沒有直接的聯(lián)系。很多樓盤一開發(fā)完、銷售完，就交由物業(yè)管理公司來運營，許多品質(zhì)不高的樓盤在后期入住后暴露出來的問題讓接手的物業(yè)管理公司難以解決，因而矛盾越來越激化。而品牌開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司對這類的問題往往很好解決，首先樓盤品質(zhì)高，房屋質(zhì)量有保證；如果出現(xiàn)了問題，旗下物業(yè)公司能很好地處理業(yè)主與開發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)問題。好的物業(yè)能帶來樓盤增值，由俊發(fā)物業(yè)服務(wù)的俊發(fā)旗下樓盤，其樓盤最高增值率超過了250%。與業(yè)主溝通最重要

佳園物業(yè)品質(zhì)管理部部長李伯偉認為，目前物業(yè)管理存在的問題，還是與業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)問題，目前物業(yè)管理中存在著一些業(yè)主對物業(yè)管理公司的不理解，比如在世博生態(tài)城內(nèi)，由于自來水公司的水只能供應(yīng)到穿金路，物業(yè)公司必須要購置加壓設(shè)備對自來水進行加壓，這樣肯定會產(chǎn)生加壓費。但一些業(yè)主曾經(jīng)對此類收費不理解，經(jīng)過佳園物業(yè)與業(yè)主良好地溝通之后，很多業(yè)主也就理解了。經(jīng)濟適用房物業(yè)管理存在的困難

！、經(jīng)濟適用房小區(qū)居住人群的特殊性決定了其在物業(yè)管理模式上要區(qū)別于一般商品房小區(qū)，經(jīng)濟適用住房小區(qū)的不

少業(yè)主由于自身的經(jīng)濟水平和專業(yè)知識所限，只強調(diào)物業(yè)管理費的收取高低問題，只關(guān)注小區(qū)的綠化、保潔等表面現(xiàn)象，而對于需要花費大量資金的樓房主體的硬件維護、設(shè)施設(shè)備的安全維修等專業(yè)問題關(guān)注甚少。2、現(xiàn)狀：因居民受專業(yè)知識所限，居民普遍反應(yīng)，繳了物業(yè)費，不知道自己是否多繳了，繳的錢到底被用到了什么地

方，由于不清楚物業(yè)管理費的用途，很多小區(qū)居民對此都有抵觸情緒，居民拒交或拖欠物業(yè)費的事會時常發(fā)生，所在后期不可能100%收取業(yè)主物管費，基本能收取50、60%的物業(yè)管理費用。

3、經(jīng)濟適用房管理收費從原有的定價模式轉(zhuǎn)變?yōu)檎�府指�?dǎo)價，不能上浮，下浮不限，收費標準低于成本核算，這在一定程度上給物業(yè)公司帶來了壓力，服務(wù)質(zhì)量得跟上，但是管理成本的支出與收費卻不平衡。

4、一旦物業(yè)管理在市場經(jīng)濟的大潮中有所作為，效益可觀，難免使其他部門或人員眼紅，就進行各種行政干涉。以此

帶來的隱形支出由此可見。

5、產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰。受產(chǎn)權(quán)人的委托實行管理服務(wù)，應(yīng)以產(chǎn)權(quán)明晰為管理的基礎(chǔ)。但是住宅小區(qū)房屋的共用部位、共

用的設(shè)施設(shè)備及小區(qū)配套的房屋、設(shè)施設(shè)備、道路、場地等產(chǎn)權(quán)界定尚未明確，責(zé)、權(quán)、利難以界定，給物業(yè)管理和收費帶來了困難。

6、有的建設(shè)單位給業(yè)主對物業(yè)管理作出不切合實際的承諾，這將給后續(xù)的物業(yè)管理帶來許多困難。

7、在正常情況下，物業(yè)管理是房產(chǎn)公司應(yīng)該要公開招投標的,房產(chǎn)公司在簽定物業(yè)管理合同后需支付給物業(yè)公司前期

開辨費用,因為一個新的物業(yè)管理項目在開辨時的投入應(yīng)該要由建設(shè)單位來支付，原因是在后續(xù)的管理過程中物業(yè)公司能保護開發(fā)商的利益，同時又能把項目管理好讓開發(fā)商的客戶滿意；

正規(guī)的物業(yè)公司最有興趣的條件應(yīng)該是不要或少要開發(fā)商的開辨費，再說說不正規(guī)的:去搞定開發(fā)商負責(zé)前期物業(yè)招

投標的人,直接拿到項目,再挖出一大筆開辨費

友情提示：本文中關(guān)于《物業(yè)項目設(shè)備接管驗收工作總結(jié)》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，物業(yè)項目設(shè)備接管驗收工作總結(jié)：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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