關(guān)于項目物業(yè)管理的工作報告(1)

關(guān)于項目物業(yè)管理的工作報告

致：xxxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

xxxx自201*年3月開始交付使用，交付前因各種原因，根本未履行承接查驗手續(xù)，部分工種甚至是邊施工邊交付。致使業(yè)主在交房時意見較大。

隨著房屋的交付，業(yè)主在裝修、入住、使用階段，發(fā)現(xiàn)越來越多的工程質(zhì)量問題，有一些問題已經(jīng)嚴(yán)重影響到其正常居住、生活。物業(yè)公司在運(yùn)行過程中，也發(fā)現(xiàn)因工程質(zhì)量問題，影響到小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行，給服務(wù)工作造成很大障礙。雖然物業(yè)公司也多次聯(lián)系工程部、施工單位進(jìn)場整改，但整改存在推諉、扯皮或稱不是其施工項目等情況，致使整個整改工作緩慢，業(yè)主已經(jīng)達(dá)到不能忍受的程度，很多業(yè)主明確表示不再繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)已高達(dá)50多萬。同時對公司產(chǎn)生了極度不信任，給公司形象帶來了非常嚴(yán)重的負(fù)面影響。

自交房開始至201*年春節(jié)，物業(yè)公司工程人員均在全力辦理交房、裝修管理、整改聯(lián)系、配合、協(xié)調(diào)等各項工作，春節(jié)過后，物業(yè)公司抽調(diào)其他項目工程人員對項目進(jìn)行了全面系統(tǒng)的工程質(zhì)量檢查，現(xiàn)將存在的工程質(zhì)量問題歸納匯總，書面報呈公司，并建議公司立即成立專門整改小組或?qū)⑺�列問題一并委托物業(yè)公司全權(quán)處理，整改所產(chǎn)生的一切費(fèi)用由公司從各相關(guān)承建單位工程質(zhì)量保證金中列扣。以便及時、有效、盡快改變上述情況，樹立公司良好的整體形象，維護(hù)公司聲譽(yù)。

附：工程質(zhì)量問題清冊

物業(yè)公司201*年3月30日凱華麗景工程質(zhì)量問題一、弱電智能系統(tǒng)

1、可視對講、門禁系統(tǒng)

1）、住宅內(nèi)瓦斯誤報警，現(xiàn)該項功能大部分已被屏蔽，存在嚴(yán)重安全隱患2）、室內(nèi)可視單元門機(jī)功能喪失3）、室內(nèi)分機(jī)呼叫管理中心功能喪失4）、業(yè)主管理卡刷單元門機(jī)開門功能喪失5）、單元門機(jī)、管理中心呼叫室內(nèi)分機(jī)部分功能喪失6）、部分單元門鎖功能喪失7）、門禁電腦主機(jī)制卡功能喪失可視對講系統(tǒng)、門禁卡系統(tǒng)自交房以來沒有完全正常使用過，故障頻發(fā)直至上述現(xiàn)狀，期間通知施工單位前來整改均不了了之。由于小區(qū)業(yè)主大部分隸屬石油單位，夜間下班的業(yè)主在回家時使用門卡進(jìn)單元門，門禁系統(tǒng)不僅不能給業(yè)主帶來安全和便利，反而將業(yè)主關(guān)在門外，導(dǎo)致大部分業(yè)主對我物業(yè)服務(wù)工作強(qiáng)烈不滿，因此拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用戶數(shù)上百，拖欠費(fèi)用接近二十萬元；現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)特請相關(guān)專業(yè)公司人員通過現(xiàn)場查驗，發(fā)現(xiàn)部分線材屏蔽不夠，線材老化現(xiàn)象嚴(yán)重，單元至住戶分配線路編碼、接線錯誤等多項問題，預(yù)計整改費(fèi)用約需六萬元以上2、紅外對射報警、攝像監(jiān)控、車場管理系統(tǒng)

1）、園區(qū)、停車場攝像監(jiān)控系統(tǒng)中兩臺設(shè)備故障停止工作攝像被施工單位取走維修至今未安裝，其余監(jiān)控設(shè)施設(shè)備時好時壞，運(yùn)行狀況不良，不能起到安全監(jiān)控作用2）、車場管理系統(tǒng)故障，車輛進(jìn)出管理工作相當(dāng)困難，應(yīng)收費(fèi)用流失且車主意見相當(dāng)大

二、總坪

1、小區(qū)總坪排污環(huán)網(wǎng)因為施工建造師管道地埋敷設(shè)坡度不夠，物業(yè)投入使

用兩年來排污環(huán)網(wǎng)管道堵塞嚴(yán)重，糞便污物冒出窨井并向四周地面擴(kuò)散溢流，期間施工方疏通一次，我服務(wù)中心工程人員疏通六次，墊資請專業(yè)疏通公司疏通過兩次。現(xiàn)項目入住率越來越高，排污環(huán)網(wǎng)不能自然流瀉，每月至少需人工疏通兩次以上，不能夠徹底解決堵塞問題；

2、總坪地面施工回填部分未夯實，地面沉降嚴(yán)重，原銷售部外（包括水景

池）、地面停車部分、樓宇外墻地基腳等多處地面沉降，景觀砌體拉裂，裝飾面材脫落、部分地面設(shè)施損壞嚴(yán)重。以上問題嚴(yán)重影響小區(qū)感官形象，業(yè)主對此很是不滿，認(rèn)為物業(yè)企業(yè)管理不善。物業(yè)服務(wù)中心多次書面報告地產(chǎn)公司，整改均為落實。

3、園區(qū)3、4棟外道路因相鄰兩個物業(yè)建筑挖地基導(dǎo)致路面嚴(yán)重受損，4棟外

圍墻垮塌近30米，我物業(yè)服務(wù)中心工作人員多次與相鄰兩工地施工單位聯(lián)系整改事宜，對方答復(fù)已與華興地產(chǎn)公司交涉清楚，對方將不再對我方損壞路面進(jìn)行整改。時下雨季就要臨近，一旦雨水浸跨路面，將會嚴(yán)重影響本小區(qū)車輛出入

三、物業(yè)項目備用電源發(fā)電機(jī)

1、該發(fā)電機(jī)因在工場運(yùn)行后再行安裝于凱華麗景物業(yè)項目，安裝前未根據(jù)設(shè)備維保要求進(jìn)行保養(yǎng)和檢修，該發(fā)電機(jī)在物業(yè)使用過程中因設(shè)備自身故障導(dǎo)致長期不能正常運(yùn)行，短短兩年使用時間中產(chǎn)生上萬維修費(fèi)用，基本上是每試運(yùn)行一次就必須維修一次，特別是今年華陽片區(qū)停電時間較多，發(fā)電機(jī)不能保證正常運(yùn)行，小區(qū)業(yè)主對我服務(wù)中心的不滿情緒異常高漲，多戶業(yè)主明確表示將不再繳納物業(yè)服務(wù)業(yè)費(fèi)，理由就是小區(qū)配套設(shè)施不能解決小區(qū)業(yè)主生活的不便。

為了保障發(fā)電機(jī)能夠正常運(yùn)行，為全體業(yè)主提供完善的設(shè)備配套功能，同時在市電停止供電時能保障小區(qū)建筑物消防設(shè)備、電梯等正常供電，該發(fā)電機(jī)需進(jìn)行大修后再行投入使用，大修所需費(fèi)用約十六萬元。

四、電梯

1、電梯底坑地下水上冒，坑內(nèi)積水不能自然流排（設(shè)計缺陷）導(dǎo)致底坑內(nèi)長時間處于積水或潮濕狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的30臺載人升降電梯從投入運(yùn)行開始，就不停的出現(xiàn)大小不一的故障：

1）、主機(jī)板燒損一臺，更換費(fèi)用近萬元；2）、轎廂內(nèi)外顯示面板損壞六臺，至今未修復(fù)；3）、電梯應(yīng)急電源燒損2臺、補(bǔ)償電源燒損2臺至今未修復(fù)；4）、底坑電梯部件銹蝕30臺，其中2臺部件損毀嚴(yán)重導(dǎo)致電梯因維修停運(yùn)2個月，維修費(fèi)用三千多元；5）、電梯底坑、機(jī)房、轎廂、轎頂多方通訊設(shè)備因底坑潮濕導(dǎo)致線材絕緣老化加快，目前已有十四臺電梯多方通訊出現(xiàn)故障；6）、電梯運(yùn)行環(huán)境不良導(dǎo)致電梯因保護(hù)程序動作而困人事件經(jīng)常發(fā)生，一周3-5次。

2、小區(qū)內(nèi)電梯安裝井道照明時未根據(jù)國家特種設(shè)備檢驗標(biāo)準(zhǔn)《TSGT5001》規(guī)定安裝雙控照明開關(guān)，成都市在201*年發(fā)生3起嚴(yán)重電梯安全事故后，今年電梯年檢將依照該檢驗標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格執(zhí)行，我方30臺電梯必須經(jīng)過整改后方能通過年檢，整改該單一項目所需費(fèi)用44882元，整改30臺電梯全部項目所產(chǎn)生費(fèi)用將相當(dāng)巨大；針對電梯底坑積水、潮濕問題，應(yīng)從根本上解決，確保電梯在有效運(yùn)行期限內(nèi)安全可靠運(yùn)行。

因電梯困人、停機(jī)等因素，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主一百多戶，拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用二十多萬元。

五、消防系統(tǒng)

1、二棟商鋪外地面沉降導(dǎo)致消防管網(wǎng)損壞，二棟消防管網(wǎng)不能供水，存在嚴(yán)重安全隱患；

2、負(fù)二層防火控制系統(tǒng)長期處于報警狀態(tài)，故障一直未能排除；3、一層各個單元消防通道防火門損壞較多；

4、負(fù)二層排污泵接線錯誤4臺，泵接口松脫4臺，泵不能啟動5臺，夏天暴雨季節(jié)，污水泵不能正常工作勢必導(dǎo)致嚴(yán)重水浸事件。

六、能耗計量裝置

1、用戶電計量表因質(zhì)量原因造成計量不準(zhǔn)確，截止目前已更換計量表23只，僅201*年凱華麗景項目能耗費(fèi)用凈虧損達(dá)五十多萬元。

七、地下停車場

1、地面嚴(yán)重翻砂，主干道部分路面做環(huán)氧樹脂處理后使用不到3個月，多處地面環(huán)氧樹脂脫落，地面只見連砂石樣地坪（環(huán)氧樹脂脫落帶起地面壓光表層，地面損壞將會更加嚴(yán)重）；停車場不論如何清潔，地面沙塵依舊，停車位置安裝的車位地鎖因沙塵進(jìn)入鎖芯導(dǎo)致地鎖損壞率達(dá)到50％以上，停車業(yè)主僅因車位地鎖帶給的不方便已是怨氣很大，對車場地面翻砂積塵更是不滿意。

2、兩層停車層上方安裝的消防、給水管網(wǎng)接頭松動現(xiàn)象較多，管網(wǎng)滲、漏水點23處，我工作人員在設(shè)施檢修中發(fā)現(xiàn)部分閥門連接螺栓用手指可以輕易旋動，現(xiàn)已將-1、-2F管網(wǎng)接頭、閥門連接螺栓全部重新緊固過。

八、二次供水

小區(qū)設(shè)計二次供水應(yīng)為無負(fù)壓供水，但實際施工為水箱水池供水，按照衛(wèi)生防疫要求，水箱水池每半年需要清洗一次，但每次清洗除產(chǎn)生幾千元清洗費(fèi)用外，還會白白抽掉近100方自來水，同時5樓以上住戶面臨停水至水池清洗完畢重新注水后，方能使用。

九、業(yè)主報修及空置物業(yè)部分

1、入戶門不能打開68戶，交房時鑰匙就不夠；

2、入戶門嚴(yán)重脫漆、銹蝕、變形、損傷等質(zhì)量問題8戶；

3、室內(nèi)空調(diào)插座電線缺失18戶，因入戶門不能打開的68戶未能統(tǒng)計確認(rèn)；4、室內(nèi)水電未整改7戶；5、室內(nèi)門窗未整改5戶；

6、室內(nèi)防水問題70多起（現(xiàn)已整改大部分）；7、室內(nèi)欄桿問題1戶；8、土建問題24戶；9、外墻滲水3戶。

擴(kuò)展閱讀：物業(yè)工作總結(jié)1

物業(yè)管理工作總結(jié)

桃花落去，梅雪冬陽……201*年在忙忙碌碌中漸漸的過去了，

201*年實訓(xùn)基地物業(yè)管理處猶如生命演化的進(jìn)程，有生命誕生后的喜悅、有牙牙學(xué)語時的懵懂、有蹣跚學(xué)步中的艱辛、更有成長期的叛逆和傲氣。

實訓(xùn)基地物業(yè)管理人自己深知只有加強(qiáng)學(xué)習(xí)和不斷探索才是實訓(xùn)基地物業(yè)管理工作健康發(fā)展的硬道理；也只有不斷的總結(jié)提高和剔除糟粕才能鼎立于不敗之地。

當(dāng)然，201*年實訓(xùn)基地物業(yè)管理工作離不開各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持，離不開延吉物業(yè)管理有限公司領(lǐng)導(dǎo)的蒞臨指導(dǎo)，更離不開基地廣大業(yè)主的包容和理解。

值此歲末，實訓(xùn)基地物業(yè)管理處將201*年物業(yè)管理工作向各級領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主作總結(jié)匯報：一、物業(yè)管理處認(rèn)真組織竣工預(yù)驗收交接工作、嚴(yán)格規(guī)范二次裝修管理、全面進(jìn)行培訓(xùn)提高員工的服務(wù)意識、著力疏通內(nèi)部管理流程。

（一）認(rèn)真做好竣工預(yù)驗收交接工作，為業(yè)主把好竣工驗收質(zhì)量關(guān)。按照市職培中心的部署，預(yù)驗收工作由職培中心統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，楊浦區(qū)人力資源與社會保障局參與，上海現(xiàn)代咨詢有限公司組織實施。其中上海第七建筑有限公司提供工程建設(shè)全部竣工圖紙、實物；上海建科建設(shè)監(jiān)理咨詢有限公司提供全部工程質(zhì)量驗收合格證明；上海第一測量師事務(wù)所有限公司提供工程審價咨詢意見；上海房屋建筑設(shè)計院有限公司提供工程設(shè)計資料；我處接受職培中心的委托對工程建設(shè)全部竣工圖紙、實物進(jìn)行交接、對工程建設(shè)項目的質(zhì)量、使用功能完好程度進(jìn)行交接查驗。自9月17日起我處抽調(diào)多方資深工程技術(shù)力量，共108人（次）分10批（項），按照6大建筑單元（以土建為主）、各建筑單元按系統(tǒng)的建筑項目劃分（以安裝為主）進(jìn)行預(yù)驗收查驗；嚴(yán)格按照預(yù)驗收交接準(zhǔn)備工作的要求對預(yù)驗收的條件、需核檢的資料、技術(shù)資料等進(jìn)行逐項查驗；嚴(yán)格參照竣工驗收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)對預(yù)驗收交接中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改辦法及復(fù)驗安排，督促施工總包方及時處置、解決問題。截至目前共向施工總包方提出整改意見共300余項，督促施工總包方已完成需要整改項目200項，竣工預(yù)驗收交接工作正在有條不紊的進(jìn)行。

（二）建立二次裝修管理制度，確保二次裝修規(guī)范、有序。二次裝修是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一,縱觀各類物業(yè)存在的上下單元滲漏、外立面破壞、樓宇結(jié)構(gòu)受損、房屋功能改變等不一而足的問題,無不是因為前期二次裝修工程的施工不按照制度進(jìn)行埋下隱患,從而造成了后期物業(yè)管理工作的困難重重、舉步維艱。為此實訓(xùn)基地物業(yè)管理處在二次裝修管理工作方面,重點加強(qiáng)了以下方面的工作:

一是從嚴(yán)把好二次裝修申請審批關(guān),建立完善的二次裝修管理檔案，所有二次裝修申請必須按規(guī)定提交圖紙資料,并提供區(qū)域消防審批文件，對裝修申請中的關(guān)于外立面及室內(nèi)結(jié)構(gòu)方面從嚴(yán)審核并給出審批意見與建議；二是嚴(yán)格把握二次裝修重點工作，對單元區(qū)域二次裝修的"消防測試"、"重點部位防水"、"水電管路走向"、"自用設(shè)施設(shè)備安裝"等問題作出明確的指引,讓業(yè)主與二次裝修單位提前知悉各項管理規(guī)定與要求,為后期的管理工作做好準(zhǔn)備；三是建立二次裝修巡查簽到制度，安排各部門按規(guī)定對二次裝修單元區(qū)域開展巡檢工作,對消防管理、違章裝修、防水工程等重點內(nèi)容按部門分工開展巡檢督查工作,將違章裝修現(xiàn)象消除于萌芽狀態(tài)；四是定期組織二次裝修業(yè)主和施工單位召開二次裝修專項會議,對檢查存在未符合管理規(guī)定要求的違規(guī)現(xiàn)象,在會上限定作出整改,并按計劃實施復(fù)檢工作,此項工作得到了大部份業(yè)主的肯定；五是根據(jù)二次裝修工作的安排需要,管理處設(shè)立二次裝修專員崗位，制訂裝修巡檢專項負(fù)責(zé)制度,委托裝修專員協(xié)調(diào)各個部門組織實施,經(jīng)過相關(guān)培訓(xùn)及各項準(zhǔn)備工作后,取得了良好的成效。

（三）認(rèn)真做好員工培訓(xùn)工作，全面提高員工服務(wù)意識。羅伯特-歐文曾說過：把錢花在提高勞動者素質(zhì)上是企業(yè)最佳的投資。因為員工培訓(xùn)是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的需要；是物業(yè)管理企業(yè)管理者激勵員工的方法；是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營管理現(xiàn)代化的基礎(chǔ)。為此實訓(xùn)基地物業(yè)管理處把員工培訓(xùn)計劃提到管理處的中心工作日程，并持之以恒的作為一項長期性、實效性的任務(wù)來抓。管理處結(jié)合本單位的實際情況綜合公司的培訓(xùn)日程安排制定培訓(xùn)計劃、研究培訓(xùn)方法、確定培訓(xùn)內(nèi)容及分類，并對全體員工進(jìn)行素質(zhì)大摸底，確切掌握員工當(dāng)前素質(zhì)存在的薄弱環(huán)節(jié)，在有序地進(jìn)行常規(guī)性培訓(xùn)之外有目標(biāo)性地選擇分類方法對各類員工進(jìn)行強(qiáng)化和專項素質(zhì)教育。物業(yè)管理處項目經(jīng)理為員工培訓(xùn)第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)的組織實施、培訓(xùn)的監(jiān)督管理、培訓(xùn)的效果評估。截止目前物業(yè)管理處修訂培訓(xùn)教材24套、培訓(xùn)課時88小時、各部門分類再培訓(xùn)累計課時240小時、員工培訓(xùn)率100、培訓(xùn)合格率95、培訓(xùn)淘汰率5。通過一系列培訓(xùn)制度的實施，全體員工的素質(zhì)穩(wěn)步提高，服務(wù)意識明顯增強(qiáng)，業(yè)主滿意度漸漸提升。

（四）著力疏通管理處內(nèi)部管理流程，增強(qiáng)各部門團(tuán)隊意識，提高凝聚力。二、管理處下屬各部門四維合一、通力合作，緊緊圍繞管理處全新部署開展工作。（一）客戶服務(wù)

客戶服務(wù)工作既是物業(yè)管理工作中的先鋒和旗幟，也是業(yè)主和物業(yè)管理服務(wù)合同內(nèi)容的中樞站和聯(lián)絡(luò)處，承載著溝通、協(xié)調(diào)、反饋、落實、監(jiān)察、匯報、處理、處置、統(tǒng)計的重大使命，其任務(wù)之艱、責(zé)任之大、要求之高是物業(yè)管理處工作中的首當(dāng)門面內(nèi)容，客戶服務(wù)人員的整體素質(zhì)決定著一支物業(yè)管理團(tuán)隊的管理水平，反映和體現(xiàn)物業(yè)員工的精神面貌。201*年物業(yè)管理處志在組建一支與實訓(xùn)基地現(xiàn)代化物業(yè)管理要求的高端客戶服務(wù)團(tuán)隊

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