如何編寫物業(yè)收費(fèi)計(jì)劃及參考范本
如何編寫物業(yè)收費(fèi)計(jì)劃及參考范本
物業(yè)收費(fèi)計(jì)劃是物業(yè)服務(wù)計(jì)劃的一部分，其主要目的是將物業(yè)收費(fèi)工作方案化、時(shí)間化和具體化，便于收費(fèi)員控制收費(fèi)進(jìn)度，從而更好的完成收費(fèi)目標(biāo)。一、計(jì)劃的形式
一般工作計(jì)劃采用圖表、文字?jǐn)⑹鲆约皟烧叩慕Y(jié)合居多，由于收費(fèi)計(jì)劃涉及時(shí)間性、數(shù)據(jù)性的點(diǎn)較多，因此，中士建議采用圖表與文字?jǐn)⑹鱿嘟Y(jié)合的形式，便于領(lǐng)導(dǎo)把握要點(diǎn)，操作者掌握細(xì)節(jié)。二、計(jì)劃的內(nèi)容
收費(fèi)計(jì)劃是建立在上年度收費(fèi)總體情況的基礎(chǔ)上的，經(jīng)過總結(jié)分析，結(jié)合公司、管理處的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，科學(xué)、客觀的制定出的工作計(jì)劃。其主要內(nèi)容包括：基本情況描述、收費(fèi)目標(biāo)、完成措施、收費(fèi)進(jìn)度、說明等五項(xiàng)內(nèi)容。
1、基本情況描述：描述本項(xiàng)目的建筑面積、物業(yè)費(fèi)結(jié)構(gòu)、應(yīng)收費(fèi)金額、上年度收費(fèi)狀況等。
2、收費(fèi)目標(biāo)：主要描述總收費(fèi)金額和收繳率、應(yīng)收金額和收繳率、清欠金額和收繳率等。收費(fèi)金額、清欠金額應(yīng)由公司出具公證、客觀的收費(fèi)報(bào)告。3、完成措施：主要描述收費(fèi)的難點(diǎn)和重點(diǎn)及克服措施、收費(fèi)人員的能力保障和績(jī)效措施、收費(fèi)方式及時(shí)間安排、物資和流程保障、法律手段的使用等。4、收費(fèi)進(jìn)度：最好以EXCEL做成附件形式，描述1-12月每月的收費(fèi)數(shù)量，其中3、5、10、12等月份略有區(qū)別，考慮政府機(jī)關(guān)報(bào)銷、節(jié)假日獎(jiǎng)金、績(jī)效發(fā)放等業(yè)主資金充裕時(shí)期，收費(fèi)多少應(yīng)由差別。三、編寫流程
1、對(duì)上年度收費(fèi)狀況進(jìn)行分析，統(tǒng)計(jì)出收費(fèi)率、收費(fèi)金額、欠費(fèi)金額等數(shù)據(jù)。
2、將收費(fèi)目標(biāo)進(jìn)行分解，逐一對(duì)應(yīng)收、清欠進(jìn)行分配。
3、根據(jù)收費(fèi)目標(biāo)，分析完成需要的資源、支持及相關(guān)信息，確定重難點(diǎn)，并制定措施。
4、分解每月收費(fèi)計(jì)劃指標(biāo)，并逐一進(jìn)行分配，形成收費(fèi)進(jìn)度表。（時(shí)間匆忙，寫的較粗糙，歡迎大家補(bǔ)漏，中士）
附參考范本
一、收費(fèi)項(xiàng)目概況（略）二、收費(fèi)計(jì)劃表
應(yīng)收金額計(jì)劃收取金額收費(fèi)比例備注月份
三、收費(fèi)前期準(zhǔn)備工作1、購置點(diǎn)鈔機(jī)一臺(tái),客服中心收費(fèi)用,點(diǎn)鈔用2、對(duì)所有參加收費(fèi)人員進(jìn)行培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容:(1)入戶收費(fèi)時(shí)怎樣“驗(yàn)鈔”(2)費(fèi)用核算方法
(3)收費(fèi)時(shí)遇到其他問題,怎樣應(yīng)急處理3、制定收費(fèi)獎(jiǎng)懲制度
罰則:以計(jì)劃應(yīng)收金額百分比計(jì)算,少收5%以內(nèi),罰50元;少收5%-10%,罰100元;少收10%-15%,罰200元;少收15%以上罰300元。
獎(jiǎng)勵(lì):以計(jì)劃應(yīng)收金額百分比計(jì)算,多收5%以內(nèi),獎(jiǎng)50元;多收5%-10%,獎(jiǎng)100元;多收10%-15%,獎(jiǎng)200元;多收15%以上獎(jiǎng)300元。4、人員分工,分配合理收費(fèi)的原則:“全員收費(fèi)”,
參加收費(fèi)人員:班長(zhǎng)以上管理人員以及客服全員
分配方法:“平均法”這里所說的平均指的是應(yīng)收金額平均,絕對(duì)平均是不可能的,只能在精確核算的前提下,盡量使其平均化。在確定好收費(fèi)人員數(shù)量以后進(jìn)行分配。分工時(shí)要打亂樓宇的規(guī)律,因?yàn)橛械臉腔騿卧胱魯?shù)多,有的少,有的家好收,有的家不好收。要保證戶少的面積多,金額足,好收的要平均分,不好收的也要平均分。(最好實(shí)行抓揪制)5、提前練兵
采取入戶回訪的形式6月底前將已居住的業(yè)主家回訪完畢。一是對(duì)入戶收費(fèi)提前練習(xí),二是了解現(xiàn)階段業(yè)主所反映的問題,以及現(xiàn)階段業(yè)主對(duì)物業(yè)有哪些要求與看法,甚至業(yè)主家還有哪些問題未給處理,及時(shí)反饋處理,以免給拒交物業(yè)費(fèi)埋下伏筆。
四、對(duì)收費(fèi)群的分析與措施按居住情況來分(一)已居住
已居住小區(qū)的戶,相對(duì)來講是比較好收的,現(xiàn)階段已居住400余戶,預(yù)計(jì)到07年底入住戶數(shù)500余戶。在收不上來的情況下,我們還可以采取入戶收費(fèi)的方式,在住戶的休息時(shí)間進(jìn)行收費(fèi)。(二)未居住
未住進(jìn)小區(qū)的戶,相對(duì)來講物業(yè)費(fèi)收取是很困難的,可采取的方式首先是電話通知在通知時(shí)間未到的,發(fā)送EMS催收,如在本市居住,可采取上門收費(fèi),同時(shí)要時(shí)刻“注意人身及財(cái)產(chǎn)安全”。
另外,根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn),收費(fèi)期開始時(shí)可將仍未裝修的戶進(jìn)行停水、停電,在業(yè)主未交物業(yè)費(fèi)辦理裝修手續(xù)時(shí)要求其交納物業(yè)費(fèi),否則不予辦理。按性質(zhì)來分(一)好收
1、平時(shí)交納所有費(fèi)用都沒怨言的戶。2、租戶包括門市,租用門市或住宅的用戶,因?yàn)樵谧庥闷跇I(yè)主都將條件講好,物業(yè)費(fèi)一般都是由承租人支付,所以承租人的物業(yè)費(fèi)往往是很好收取的。3、與部分員工有關(guān)系,或平日關(guān)系不錯(cuò)的戶。(二)不好收
1、維修問題未果或還存在物業(yè)或其他部門沒有給予解決的問題。
業(yè)主常常會(huì)在收物業(yè)費(fèi)時(shí)提出家里的報(bào)修問題,或以前反映的某些問題至今沒有得到合理的解決,據(jù)此而不交物業(yè)費(fèi)
遇到此類問題,收費(fèi)員應(yīng)保持冷靜,根據(jù)業(yè)主所提出的問題一一進(jìn)行解答:(1)維修未果的
對(duì)于業(yè)主提出維修沒有及時(shí)處理的問題應(yīng)及時(shí)進(jìn)行記錄,將所述問題詳細(xì)的記錄下來,同時(shí)告知業(yè)主,此問題物業(yè)公司會(huì)盡快聯(lián)系相關(guān)人員進(jìn)行維修處理達(dá)到業(yè)主的滿意。
在維修的過程中,隨時(shí)跟蹤回訪,采取電話回訪也可入戶,在你的隨時(shí)跟蹤以及密切的關(guān)注下,業(yè)主經(jīng)常會(huì)把物業(yè)費(fèi)交給你。
(2)其他部門沒有解決的問題如房屋設(shè)計(jì)問題(1#、10#臥室不能掛窗簾)對(duì)于此類問題,同樣也是做好詳細(xì)記錄,同時(shí)進(jìn)行解釋,此類問題屬于地產(chǎn)遺留問題是設(shè)計(jì)不合理,與物業(yè)的管理無關(guān),物業(yè)費(fèi)包括(九項(xiàng))無一項(xiàng)與此類問題有關(guān),當(dāng)然物業(yè)公司會(huì)起到積極協(xié)調(diào)溝通的作用,所有反饋的信息物業(yè)會(huì)及時(shí)與業(yè)主反饋,但主責(zé)不在物業(yè)。
如工作到位業(yè)主仍不交納物業(yè)費(fèi),可采取書面通知,起訴的形式。2、內(nèi)部員工。
內(nèi)部員工雖然年底可以報(bào)銷物業(yè)費(fèi),但一般員工都想等到年底在交,這是所有內(nèi)部員工的心理,能拖延時(shí)間就不會(huì)提前交費(fèi)。
對(duì)于內(nèi)部員工無故不交或延期交費(fèi)的應(yīng)直接采取停電、停水的方式。沒有情面可講。
3、特殊戶,與高層領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)系或有重要社會(huì)背景的
這類業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)的交納不會(huì)很積極,因?yàn)樗麄冇X得自己有一些特殊關(guān)系,物業(yè)也不會(huì)對(duì)其怎樣,尤其不會(huì)進(jìn)行停水停電的處理,所以經(jīng)常是不配合物業(yè)的收費(fèi)工作,遲遲不交。甚至有社會(huì)背景的會(huì)找一些特殊關(guān)系要求免收。
既然業(yè)主與我公司有這樣或那樣的關(guān)系,如果是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意免收其物業(yè)費(fèi),同時(shí)有書面資料,我們可以進(jìn)行免收。
但我們始終要堅(jiān)持收費(fèi)一致的原則,如果此類業(yè)主無故不交費(fèi),那么可根據(jù)其與公司的相關(guān)關(guān)系,找到公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或工作人員協(xié)調(diào),最終收取其物業(yè)費(fèi)用。
4、對(duì)物業(yè)工作某方面有不滿的
現(xiàn)階段花苑小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)整體來看還是比較滿意的,但對(duì)于有車
而沒有停車位的業(yè)主,收起物業(yè)費(fèi)來可以說是難上加難了。
由于xxx是整個(gè)xx物業(yè)的示范小區(qū),所以很多方面的管理較其他小區(qū)控制是很嚴(yán)格的,如車輛管理。
小區(qū)門口外,每日都有二十幾輛車停放,原因是未在小區(qū)內(nèi)租用或購買車位,小區(qū)的現(xiàn)狀是地上車位二十個(gè),僅出租,每個(gè)每月80元;地下車位286個(gè),銷售7萬5,出租200元每月,對(duì)于小區(qū)業(yè)主的現(xiàn)狀來講,承擔(dān)不起。同時(shí)臨停車位少,僅9個(gè)。沒有車位的車輛只能停到小區(qū)外。
對(duì)于此景,物業(yè)公司只能秉承公司管理的總方針,雖然業(yè)主提出此項(xiàng)管理不合理但物業(yè)公司為了小區(qū)整體秩序與環(huán)境,只能如此,不交費(fèi)的業(yè)主只能采取停水停電的方式。
5、無故不想交物業(yè)費(fèi)的
這類業(yè)主屬于蠻不講理類型,不管你怎么說怎么講,他不會(huì)聽進(jìn)你的解釋,就是一個(gè)觀念“不交”。對(duì)于此類業(yè)主,首先采取停水、停電,如再不交,進(jìn)行起訴。五、收費(fèi)的具體實(shí)施
1、告知:收費(fèi)前期采取張貼通知、電話通知的方式,如前兩種方式對(duì)本月收費(fèi)任務(wù)未完成的則采取入戶收費(fèi)。2、收費(fèi)時(shí)間:201*年7月到12月共6個(gè)月的時(shí)間,每日8:00-20:00,如有特殊原因,如業(yè)主晚10:00回家,收費(fèi)員可根據(jù)自己的收費(fèi)任務(wù)自行安排收取,但一定要注意安全。
3、收據(jù)是收取費(fèi)用的重要憑證,收費(fèi)人員要對(duì)所使用的收據(jù)進(jìn)行簽字領(lǐng)取,如有丟失,所發(fā)生的所有費(fèi)由收費(fèi)人員承擔(dān)。4、每日下午4:00以前到收費(fèi)員處交賬,由收費(fèi)員驗(yàn)鈔,統(tǒng)計(jì),然后存入銀行,之后收取的錢款由收費(fèi)人自己保管。六、錢款安全
1、保險(xiǎn)柜內(nèi)每日都會(huì)有部分現(xiàn)金存入,所以要求安防員夜間在客服中心執(zhí)勤。(收費(fèi)員建議應(yīng)至少安排兩名安防員,避免監(jiān)守自盜)
2、收費(fèi)員每日到銀行存款需由兩名安防員陪同,保障人員以及錢款的安全。七、責(zé)任
1、對(duì)于個(gè)人收取假鈔的由個(gè)人承擔(dān)責(zé)任。
2、賬目不對(duì)的,如收少了,錢款當(dāng)面未點(diǎn)清,由責(zé)任人自行處理。八、其他
關(guān)于對(duì)已交物業(yè)費(fèi)的戶的激勵(lì)措施,待到十月中旬進(jìn)行較適宜
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物業(yè)管理方案編寫范文
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物業(yè)管理方案編寫--人員定編
一．組織架構(gòu)與崗位設(shè)置管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1．目的
規(guī)范公司組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的一般原則及調(diào)整方法。2．適用范圍
適用于物業(yè)管理有限公司及下屬物業(yè)管理處的組織架構(gòu)及崗位設(shè)置管理工作。3．職責(zé)
１）總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的審批。２）人事部負(fù)責(zé)組織架構(gòu)與崗位設(shè)置的制定和管理。4．程序要點(diǎn)
1組織架構(gòu)的設(shè)置與調(diào)整
a物業(yè)管理公司組織架構(gòu)設(shè)置的物業(yè)管理方案編寫范文一般模式：一般情況下，公司管理單一物業(yè)時(shí)，公司設(shè)置為：辦公室（含行政、人事部）財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營(yíng)部、公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、園林綠化部、保安部、保潔部；一般情況下，公司員工人數(shù)在800人以上或管理處數(shù)量在2個(gè)以上時(shí)，公司機(jī)關(guān)設(shè)置為：行政部、人事部、財(cái)務(wù)部、品質(zhì)部、經(jīng)營(yíng)部；各管理處設(shè)置為：公共事務(wù)部、機(jī)電維修部、園林綠化部、保安部、保潔部：部門好多哦
更多資料請(qǐng)點(diǎn)擊：資料庫物業(yè)管理方案編寫范文未導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量管理體系的公司可不設(shè)品質(zhì)部。
b組織架構(gòu)的設(shè)置工作由公司總經(jīng)理牽頭組織制定，報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。
c一般情況下，組織架構(gòu)每年末可依據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整（確有調(diào)整必要時(shí)）由人事部組織各相關(guān)部門寫出組織架構(gòu)的運(yùn)作情況提交總經(jīng)理，由總經(jīng)理召開辦公會(huì)議議定，需對(duì)組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整是時(shí)，報(bào)董事局審批后執(zhí)行。d各部門職責(zé)品質(zhì)部職責(zé)
負(fù)責(zé)員工的績(jī)效考評(píng)工作；
負(fù)責(zé)ISO9000質(zhì)量體系文件的制定、編制、培訓(xùn)、實(shí)施監(jiān)控與維持和改進(jìn)；
負(fù)責(zé)具體組織ISO9000質(zhì)量體系內(nèi)審和質(zhì)量運(yùn)行狀態(tài)的檢查與考核；負(fù)責(zé)ISO9000質(zhì)量體系文件和資料的控制；負(fù)責(zé)處理其他與運(yùn)作質(zhì)量有關(guān)的事務(wù)；完成上級(jí)安排的其他工作。行政部職責(zé)：
負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的行政、后勤、車隊(duì)、信息、及其他行政管理工作；
負(fù)責(zé)組織安排公司各類會(huì)議，傳達(dá)會(huì)議精神；負(fù)責(zé)處理公司的來往信函及接待工作；負(fù)責(zé)統(tǒng)籌管理公司的合同和檔案資料；負(fù)責(zé)或協(xié)助組織、策劃公司的有關(guān)活動(dòng)；負(fù)責(zé)公司機(jī)密文件資料及信息的保密工作；負(fù)責(zé)控制公司各行政費(fèi)用的開支；負(fù)責(zé)公司的后勤車隊(duì)管理工作；
負(fù)責(zé)信息的反饋工作；物業(yè)管理方案編寫范文負(fù)責(zé)提供相關(guān)資料及數(shù)據(jù)，配合財(cái)務(wù)的成本核算；完成上級(jí)安排的其他工作。人事部職責(zé)；
負(fù)責(zé)公司的培訓(xùn)、調(diào)配、勞資工作；負(fù)責(zé)研究、制定公司人才戰(zhàn)略；
負(fù)責(zé)組織公司員工的崗前培訓(xùn)、專業(yè)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)公司員工考勤與工資福利管理工作；負(fù)責(zé)處理公司的勞資關(guān)系；負(fù)責(zé)建立公司人才資料庫；
負(fù)責(zé)處理公司的各項(xiàng)投訴與倒塌化建議；完成上級(jí)安排的其他工作。財(cái)務(wù)部職責(zé)：
負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)活動(dòng)的資金運(yùn)作、成本核算、審計(jì)及各種財(cái)務(wù)結(jié)算工作；
負(fù)責(zé)材料的驗(yàn)收、入庫、保管及出庫工作；負(fù)責(zé)公司固定資產(chǎn)與低質(zhì)易耗品管理及清查工作；
為總經(jīng)理室的籌資決策和投資決策提供真實(shí)可靠的會(huì)計(jì)信息；負(fù)責(zé)與財(cái)務(wù)、稅務(wù)、銀行、工商等部門和客戶的溝通聯(lián)絡(luò)；完成上級(jí)安排的其他工作。經(jīng)營(yíng)部職責(zé)：
負(fù)責(zé)分供方的評(píng)審管理工作；負(fù)責(zé)對(duì)外采購工作；負(fù)責(zé)對(duì)外委托服務(wù)工作；負(fù)責(zé)自有物業(yè)租賃工作；負(fù)責(zé)商業(yè)信息的整理工作；完成上級(jí)安排的其他工作。公共事務(wù)部職責(zé)，
參與新接物業(yè)接管驗(yàn)收工作；
負(fù)責(zé)住戶入住、裝修、報(bào)修、投訴、求助、回訪工作的組織、接待處理工作；
負(fù)責(zé)康樂文體、文化活動(dòng)的組織、實(shí)施及設(shè)施的管理工作；負(fù)責(zé)住戶郵件、包裹分發(fā)及物品代管工作；負(fù)責(zé)管理處與業(yè)主之間溝通協(xié)調(diào)的組織工作；完成上級(jí)安排的其他工作機(jī)電維修部職責(zé)：
負(fù)責(zé)公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、場(chǎng)地的維修處理工作；負(fù)責(zé)編制各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)住戶家庭的維修工作；負(fù)責(zé)各類檢測(cè)設(shè)備的管理；
協(xié)肋參與設(shè)施設(shè)備的采購評(píng)審工作；負(fù)責(zé)水電的正常供應(yīng)；完成上級(jí)安排的其他工作。保安部、消防管理中心職責(zé)：負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)24小時(shí)保安服務(wù)；負(fù)責(zé)封閉小區(qū)人員/物品出入管理；
負(fù)責(zé)對(duì)出租屋、轄區(qū)內(nèi)三無人員、裝修人員進(jìn)行管理；負(fù)責(zé)交通及停車場(chǎng)管理；
參與突發(fā)事件處置和火警、火災(zāi)搶救工作；負(fù)責(zé)防火管理；物業(yè)管理方案編寫范文完成上級(jí)安排的其他工作。園林綠化部：
負(fù)責(zé)規(guī)劃轄區(qū)環(huán)境綠化美化及景點(diǎn)、小品的設(shè)置、保養(yǎng)；負(fù)責(zé)轄區(qū)綠化的養(yǎng)護(hù)、修整工作；負(fù)責(zé)園林花場(chǎng)苗木的培育工作；負(fù)責(zé)園林、綠化的病蟲害防治工作；負(fù)責(zé)綠化機(jī)具的保養(yǎng)工作；
負(fù)責(zé)為住戶提供各類分化有償服務(wù)工作；完成上級(jí)安排的其他工作。保潔部職責(zé)：
負(fù)責(zé)轄區(qū)公共環(huán)境的清潔、垃圾回收、清運(yùn)工作；負(fù)責(zé)辦公樓宇室內(nèi)外保潔、外墻清潔工作；負(fù)責(zé)公共設(shè)施的保潔工作；
負(fù)責(zé)為住戶提供各種清潔有償服務(wù)工作；完成上級(jí)安排的其他工作。2崗位設(shè)置
a崗位設(shè)置的基本原則：
直線管理、層級(jí)管理的原則：一般情況下，每個(gè)崗位只有一個(gè)直接上級(jí)，只對(duì)直接上級(jí)負(fù)責(zé)，只向直接上級(jí)匯報(bào)工作，避免多頭管理；同一級(jí)別，不重復(fù)設(shè)置崗位的原則：一般情況下，部門有正職的原則上不再設(shè)副職；
扁平化管理的原則：層級(jí)管理的前提下，盡量減少管理層次，以提高工作效率。b崗位的設(shè)置由總經(jīng)理根據(jù)工作需要設(shè)定，不涉及調(diào)整架構(gòu)的由總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行，涉及到組織架構(gòu)的需報(bào)董事會(huì)審批后執(zhí)行。
c增加新崗位設(shè)置后，由人事部擬定新崗位的職位描述報(bào)總經(jīng)理審批，崗位描述應(yīng)包括以下內(nèi)容；工作范圍
層級(jí)管理中所處的位置
崗位的性質(zhì)（管理級(jí)、技術(shù)級(jí)或文職級(jí)）該崗位應(yīng)具備的能力。
d崗位描述經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由品質(zhì)部跟蹤崗位的工作范圍，并在兩個(gè)月內(nèi)編制出與其崗位工作相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。
e人事部應(yīng)以每年年初將崗位設(shè)置情況用一覽表的形式隨組織架構(gòu)一起公布。
3資料保存：經(jīng)批準(zhǔn)的組織架構(gòu)與崗位設(shè)置資料歸入檔案室永久保存。5．記錄6．相關(guān)支持文件1目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》2人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》7．附錄
物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)》二．人事定編管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1．目的
規(guī)范人事定編管理工作，確保公司人力資源的合理配置。2．適用范圍物業(yè)管理方案編寫范文適用于物業(yè)管理公司人事定編的管理。3．職責(zé)
１）總經(jīng)理負(fù)責(zé)人事定編計(jì)劃的審批２）人事部經(jīng)理負(fù)責(zé)人事定編計(jì)劃的審核。３）各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)人事定編計(jì)劃的制定。4．程序要點(diǎn)
1人事定編計(jì)劃的制定與審批
a公司機(jī)關(guān)各部門經(jīng)理每年年初于公司組織架構(gòu)確定后，依據(jù)部門崗位工作勞動(dòng)定額制定出人事定編計(jì)劃報(bào)人事部審核。
b管理處經(jīng)理組織各部門主管依據(jù)管理處組織架構(gòu)及本部門工作勞動(dòng)定額制定出人事定編計(jì)劃報(bào)人事部審核。c人事定編計(jì)劃包括以下內(nèi)容：各崗位人員的配置數(shù)額；各崗位人員負(fù)責(zé)的區(qū)域工作；有關(guān)定額的依據(jù)。
d人事部經(jīng)理給出審核意見后報(bào)總經(jīng)理審批。經(jīng)總經(jīng)理審批的人事定編計(jì)劃由人事部監(jiān)督執(zhí)行。2人事定編的調(diào)整；a人事定編調(diào)整的依據(jù)；公司業(yè)務(wù)發(fā)展與變化；員工的工作水平發(fā)生變化；勞動(dòng)定額的調(diào)整；作業(yè)規(guī)程發(fā)生改變。
b調(diào)整的時(shí)間：每半年調(diào)整一次，時(shí)間分別為1月中旬和7月中旬。
c由各部門負(fù)責(zé)人提出調(diào)整的申請(qǐng)，報(bào)人事部經(jīng)理復(fù)核后報(bào)總經(jīng)理審批。
3超編與缺編情況的處理a超編
有下列情況之一時(shí)，管理處可申請(qǐng)臨時(shí)超編；物業(yè)接管理處于過渡期
員工培訓(xùn)技能尚未達(dá)到工作標(biāo)準(zhǔn)要求作業(yè)規(guī)程以外的工作出現(xiàn)。
超編時(shí)，由部門負(fù)責(zé)人填寫《人員增補(bǔ)申請(qǐng)表》報(bào)人事部審核登記后，報(bào)總經(jīng)理審批，內(nèi)容包括：部門、定編人數(shù)、擬增加崗位、人數(shù)、超編原因、備注等欄目；
對(duì)超編的員工一般按臨時(shí)工對(duì)待（公司另有安排的除外）
部門超編人數(shù)達(dá)到本部門人數(shù)25%以上時(shí)，必須寫出超編說明報(bào)人事部備案并報(bào)總經(jīng)理審批。內(nèi)容包括：超編的理由；超編人員的處理；b缺編
正常情況下，部門缺編由部門負(fù)責(zé)人及時(shí)填寫《人員增補(bǔ)申請(qǐng)表》報(bào)人事部審核；
人事部審核編制無誤后，應(yīng)優(yōu)物業(yè)管理方案編寫范文先進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配，調(diào)配不了再行對(duì)外公開招聘；
部門缺編人數(shù)達(dá)到部門定編人數(shù)的10%時(shí)或本部門全年員工流失率達(dá)到30%時(shí)，部門負(fù)責(zé)人應(yīng)做出缺編專題報(bào)告，報(bào)人事部備案。c各部門超編缺編的有關(guān)數(shù)據(jù)作為各部門負(fù)責(zé)人目標(biāo)管理完成情況的考評(píng)依據(jù)之一。5．記錄
6．相關(guān)支持文件
1組織架構(gòu)與崗位設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》2目標(biāo)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》7．附錄
管理處勞動(dòng)定額》
管理處勞動(dòng)定額（僅供參考）一．公共事務(wù)人員勞動(dòng)定額
1．15萬平方米以下住戶服務(wù)中心配設(shè)管理員3人。
2．15萬平方米以下不設(shè)樓宇巡查組，只設(shè)住戶服務(wù)中心；15萬平方米以上設(shè)置樓宇組。巡樓組管理員每增加5萬平方米，增設(shè)1人。住戶服務(wù)中心管理員每增加10萬平方米，增設(shè)1人。3．干部配置：15萬平方米以下設(shè)置主管1人，不設(shè)班（組）長(zhǎng)；15萬平方米以上，設(shè)置主管1人（可由管理處副經(jīng)理兼）住戶服務(wù)中心班長(zhǎng)1人，巡樓班（組）長(zhǎng)1人。二．保安人員勞動(dòng)定額
1固定崗保安員每人當(dāng)值時(shí)可監(jiān)護(hù)面積為3000-3500平方米。2全封閉小區(qū)每入口需設(shè)置3個(gè)（三班倒）省錢的法子就是盡量減少入口）
3巡邏保安員每組（兩人一組）可監(jiān)護(hù)面積為5萬平方米左右。4封閉停車場(chǎng)每出入口處應(yīng)設(shè)置3人。
530萬平方米以下保安干部的配置為主管1人、班長(zhǎng)34人。30萬平方米以上可增加組長(zhǎng)一級(jí)干部，平均按每5-8萬平方米配置組長(zhǎng)1人。
6智能化小區(qū)（大廈）已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時(shí)，可適當(dāng)養(yǎng)活保安人數(shù)，但每個(gè)消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人。7保安人員綜合勞動(dòng)定額：每201*-2500平方米配置1人。還要考慮一點(diǎn)的就是輪休人員）三．機(jī)電維修人員勞動(dòng)定額1每個(gè)高壓配電房值班電工3人。2水工每10萬平方米配置1人。3中央空調(diào)每10萬平方配置1人。4電梯工每10部電梯配置1人。5維修電工每10萬平方米配置3人。6綜合維修工每10萬平方米配置2人。7干部配置標(biāo)準(zhǔn)：
30萬平方米以下，配置主管1人，不設(shè)班組長(zhǎng)；
30-80萬平方米以上，配置主管1人，運(yùn)行班（組）長(zhǎng)1人，維修班長(zhǎng)（組長(zhǎng)）1人。
80萬平方米以上，可考慮配置主管1人，運(yùn)行班（組）長(zhǎng)1人，機(jī)電維修班（組）1人，綜合維修班（組）長(zhǎng)1人。8綜合勞動(dòng)人數(shù)定額：每10萬平方米10-12人。四．清潔人員勞動(dòng)定額物業(yè)管理方案編寫范文1梯級(jí)清掃：14層/小時(shí)/人。2地面清掃：300平方米/小時(shí)/人。3拖樓梯：13層/小時(shí)/人。
4擦樓梯扶手、通花鐵欄、地腳線：12層/小時(shí)/人。5洗地毯:360平方米/小時(shí)/人.6刮玻璃:4平方米/分鐘/人.7清潔電梯轎箱抹鋼油:1個(gè)/10分鐘.
88層以下樓房無電梯1梯10棟/人;9層以上樓房帶電梯:1梯8棟/人.
8干部配置標(biāo)準(zhǔn):10萬平方米以下,配置主管1人,不設(shè)班組長(zhǎng);20-50萬平方米,配置主管1人,技術(shù)員1人,班組長(zhǎng)2人;50萬平方米以上,每增加20萬平方米增設(shè)班組長(zhǎng)1人9保潔人員綜合勞動(dòng)定額每8000-10000平方米,配置1人..3五.園林綠化部人員勞動(dòng)定額1綠籬及灌木修剪;
1墻狀綠籬:人工20米/小時(shí);機(jī)剪:50米/小時(shí);2叢生或塊狀綠籬:人工:25平方米/小時(shí);機(jī)剪:50平方米/小時(shí);
3球形:直徑1米球形,4棵/小時(shí),直徑大于1米的適當(dāng)降低平均數(shù);2大樹修剪:
1冠徑15米以上,需三個(gè)配合.1棵/8小時(shí)3人,平均0.05棵/人.小時(shí)
2冠徑10-15米,需三個(gè)配合.3棵/8小時(shí)3人,平均0.125棵/人.小時(shí);3冠徑5-10米,需二個(gè)配合.12棵/8小時(shí)2人,平均0.75棵/人.小時(shí);
4冠徑5米以下,高3米以下,單人操作,平均2-5棵/人.小時(shí);3剪草
1特級(jí)、一級(jí)草坪：360平方米/人、小時(shí)；2二級(jí)草坪：280平方米/人、小時(shí)；
3三級(jí)草坪：用汽墊機(jī)剪180平方米/小時(shí)；割灌機(jī)剪60平方米/小時(shí)；
4四級(jí)草坪：用割灌機(jī)剪，40平方米/小時(shí)。4施肥
１）粒肥：撒施，550平方米/小時(shí)；點(diǎn)施灌木，240棵/小時(shí)；點(diǎn)施盆花，900盆/小時(shí)；點(diǎn)施小喬木（環(huán)施）50棵/小時(shí)；２）液肥：機(jī)施兩個(gè)配合，平均250平方米/人、小時(shí)；手噴，室內(nèi)大盆植物15棵/小時(shí)；室外大棵植物24棵/小時(shí)；手淋，200棵/人、小時(shí)；
5噴藥：機(jī)噴，平均350平方米/人、小時(shí)；壺噴，室內(nèi)大植物15棵/小時(shí)；室外中小植物25棵/小時(shí)；小型盆栽壺噴200棵/小時(shí)。6淋水：自動(dòng)噴淋平均8000平方米/人、小時(shí)，人工淋平均201*平方米/人、小時(shí)。
7花苗上盆：時(shí)花平均250盆/人、小時(shí)，苗木平均200盆/小時(shí)。
8花木出圃質(zhì)量修整：時(shí)花平均500盆/人、小時(shí)，小盆觀葉植物150盆/人、小時(shí)；大型觀葉植物平均10盆/小時(shí)。9盆景
１）修剪：小盆平均10盆/小時(shí)，中盆平均5盆/小時(shí)，大盆平均2盆/小時(shí)
２）換泥轉(zhuǎn)盆：小盆平均8盆/人小時(shí)，中盆平均2盆/小時(shí)，大盆需兩個(gè)人以上配合，平均1盆/人小時(shí)。物業(yè)管理方案編寫范文10插花1一般插花：
盆花。小盆8分鐘，中盆20分鐘，大盆35分鐘。花束。小束15分鐘，中束25分鐘，大束35分鐘�；ɑ@。小籃10分鐘，中籃15分鐘，大籃25分鐘。盆花，小盆20分鐘，中盆40分鐘，大盆90分鐘。30萬平方米以下，設(shè)主管1人，園藝師2人，不設(shè)班（組）長(zhǎng)；30萬平方米以上，設(shè)主管1人，班組長(zhǎng)2人，園藝師每10萬平方米配置1人；如有花木基地時(shí)，可增設(shè)花木基地主管1人。17．園林綠化部人員綜合勞動(dòng)定額：每10萬平方米3-4人，花木基地工人每5畝配置4人
花束，小束25分鐘，中不40分鐘，大束60分鐘�；ɑ@。小籃20分鐘，中籃40分鐘，大籃80分鐘。
11．機(jī)械檢修：正常的周期性檢修每月2天/人，突發(fā)性檢修按機(jī)械故障的修理難度而定。
12殘花清理：．報(bào)廢殘花的清理平均400盆/人小時(shí)；可重新利用殘花的處理平均300盆/小時(shí)。
13．雜物清除：人工除雜草密度平均每小時(shí)2-55平方米/人不等；化學(xué)除草坪平均每小時(shí)700平方米/人。
14．按綠地面積計(jì)：每6000平方米綠化室外綠化面積需綠化工1人，每5畝花木生產(chǎn)地需工人4人。
15．建筑內(nèi)綠化管理：按每201*0平方米建筑用地面積（或每200戶業(yè)主）配1名綠化工。16．干部配置標(biāo)準(zhǔn)：
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