萬科地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，萬科很早就開始了規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的探索。1994年11月，萬科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位密切溝通的平臺(tái)---萬創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。1998年，萬科組建了設(shè)計(jì)工程部，下屬的建筑研究中心也成立了。這時(shí)萬科的注意力，開始集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。隨著萬科的進(jìn)一步專業(yè)化，201*年設(shè)計(jì)工程部被分成了規(guī)劃設(shè)計(jì)部和工程管理部。規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)一步獨(dú)立出來，成為集團(tuán)的專業(yè)系統(tǒng)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部的獨(dú)立對(duì)于萬科最大的變化，是促使這個(gè)部門出現(xiàn)了許多對(duì)于建筑師而言陌生的專業(yè)：相繼成立了六個(gè)中心，這六個(gè)中心都非常地產(chǎn)化，不是設(shè)計(jì)院能夠替代的。一個(gè)叫項(xiàng)目管理中心，即項(xiàng)目全過程的跟蹤。一個(gè)是新產(chǎn)品研發(fā)中心，解決地產(chǎn)與客戶、專業(yè)建筑師樓的關(guān)系，其重點(diǎn)不在設(shè)計(jì)，而是針對(duì)客戶需求重構(gòu)一個(gè)以客戶為中心的產(chǎn)品體系。第三個(gè)是技術(shù)研究中心，即新材料、新技術(shù)、節(jié)能等在住宅中的應(yīng)用。第四個(gè)部門是標(biāo)準(zhǔn)化中心，目的在于為住宅建立一個(gè)可以不斷提升的標(biāo)準(zhǔn)和底限。第五個(gè)是產(chǎn)業(yè)化中心。第六個(gè)是理論及推廣中心，如通過對(duì)萬科所開發(fā)的住區(qū)去研究發(fā)展中所面臨的問題。

201*年，萬科開始啟動(dòng)“合金計(jì)劃”，提出“要做沒有質(zhì)量問題的房子”的目標(biāo)。201*年3月起，《項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程》、《項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》等一系列設(shè)計(jì)規(guī)范文件陸續(xù)出臺(tái)，為建造優(yōu)質(zhì)住宅產(chǎn)品打下了基礎(chǔ)。目前，涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的《萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)》已出臺(tái)，與《室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)體系》一起，構(gòu)成萬科設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化體系。在制定產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化操作范本的同時(shí)，萬科還針對(duì)全國性房地產(chǎn)開發(fā)所存在的地域差別性，提倡“與環(huán)境共生”，根據(jù)樓盤所處的城市、環(huán)境、市場(chǎng)細(xì)分，在戶型設(shè)計(jì)、建材使用、采暖技術(shù)、社區(qū)配套等細(xì)節(jié)上加以變化。

（三）綠城房產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

綠城房產(chǎn)是浙江省最大的房地產(chǎn)企業(yè)，也是長三角地區(qū)一直排名前十強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方面雖然略遜于中海和萬科，但也有其非常鮮明的特點(diǎn)。綠城成立了規(guī)劃設(shè)計(jì)部，主要發(fā)揮技術(shù)整合功能，整合集團(tuán)內(nèi)外部資源提高產(chǎn)品品質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部在工作中要扮演一個(gè)評(píng)審、判定的角色，項(xiàng)目公司則進(jìn)行深入和拓展，承擔(dān)設(shè)計(jì)管理的主要角色。

綠城定期在項(xiàng)目公司之間開展學(xué)術(shù)經(jīng)驗(yàn)交流活動(dòng)，總結(jié)交流設(shè)計(jì)管理等方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。綠城成立了規(guī)劃、建筑、景觀、戶型、精裝修五個(gè)專家小組，頒布實(shí)施了《綠城集團(tuán)設(shè)計(jì)管理工作規(guī)程》，確保產(chǎn)品品質(zhì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的領(lǐng)先和優(yōu)秀。近兩年，綠城逐漸加強(qiáng)了在創(chuàng)新方面的研究工作，在一些有條件的項(xiàng)目公司進(jìn)行相關(guān)專題的研究工作，例如以桃花源公司規(guī)劃設(shè)計(jì)部為主體，進(jìn)行別墅相關(guān)課題的專項(xiàng)研究，以中山公司精裝修管理部為主體，進(jìn)行精裝修相關(guān)專題的研究工作等。

綠城規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的一個(gè)顯著特點(diǎn)是建立了項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會(huì)議制度。綠城目前已明確了25個(gè)項(xiàng)目公司和2個(gè)工程項(xiàng)目部的共計(jì)27個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人，大多數(shù)都是有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的工程系統(tǒng)骨干。通過設(shè)計(jì)管理負(fù)責(zé)人聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)項(xiàng)目公司相關(guān)專業(yè)人員的橫向溝通和交流，使設(shè)計(jì)管理經(jīng)驗(yàn)得到共享。通過這一制度，明確集團(tuán)公司和項(xiàng)目公司的接口關(guān)系，加強(qiáng)垂直對(duì)接管理。今后這支隊(duì)伍要逐漸向?qū)�業(yè)對(duì)口方向完善和發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的流程（一）并聯(lián)化設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)過程不是一個(gè)單向的設(shè)計(jì)工作的推進(jìn)，而是一個(gè)“齊頭并進(jìn)”的設(shè)計(jì)，是一個(gè)立體化的、完整的設(shè)計(jì)概念。在這個(gè)階段中，開發(fā)商要適時(shí)的、盡可能提前的將各種設(shè)計(jì)內(nèi)容整合，以期達(dá)到一個(gè)理想的狀態(tài)。比如，項(xiàng)目在總平階段就已經(jīng)在考慮景觀了。設(shè)計(jì)師會(huì)注意到景觀的室外效果和建筑的室內(nèi)效果的銜接一個(gè)明亮的大堂，它50米內(nèi)的對(duì)景應(yīng)該是什么？它不應(yīng)該是一堵墻，也不應(yīng)該是沒有任何景觀價(jià)值的一些單調(diào)的東西，否則，這個(gè)通透明亮的大堂在那里就完全不符合情理。我們?cè)谝酝�的設(shè)計(jì)中，規(guī)劃、建筑、景觀設(shè)計(jì)會(huì)脫節(jié)，一脫節(jié)就出現(xiàn)許多情況。所以在做總平的時(shí)候就要考慮到最后做完的效果，既要考慮規(guī)劃，又要考慮建筑，又要考慮景觀。就像我曾經(jīng)經(jīng)歷過的一個(gè)對(duì)四星級(jí)酒店的評(píng)審，做室內(nèi)設(shè)計(jì)的時(shí)候，設(shè)計(jì)師看了平面后，提出了不同看法，建議對(duì)平面作重新調(diào)整，這意味著立面也要隨之改變。

（二）設(shè)計(jì)流程的規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化

根據(jù)并聯(lián)化設(shè)計(jì)的原則，設(shè)計(jì)流程發(fā)生了比較大的變化。以前往往是業(yè)主拿到一塊地，就去請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)，做完設(shè)計(jì)以后，再去請(qǐng)銷售策劃專家做推廣，最后等主體下來，才開始做景觀。

總的來說是一個(gè)從業(yè)主設(shè)計(jì)策劃景觀的單線串聯(lián)方式。而現(xiàn)在，在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、甚至在方案階段，就應(yīng)該開始規(guī)劃、建筑、策劃、景觀、室內(nèi)等各項(xiàng)設(shè)計(jì)，“齊頭并進(jìn)”。設(shè)計(jì)流程的變化對(duì)開發(fā)商的統(tǒng)籌、整合、集成能力提出了非常高的要求。

一個(gè)成熟的房產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)該在項(xiàng)目的前期、項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段具備整合各種資源、獲得比較理想的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的能力。為了達(dá)到一個(gè)理想的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果，我們需要一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的程序，在這個(gè)程序里邊需要一些標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容，這些內(nèi)容要有專家去把關(guān)。也就是說，經(jīng)過專家把關(guān)和確認(rèn)，表明這個(gè)項(xiàng)目可行性是沒有問題的，項(xiàng)目的規(guī)劃在全國或當(dāng)?shù)厥且涣魉�平的，建筑是先進(jìn)的，材料也是合適的，工程實(shí)施是可行的……假設(shè)一個(gè)項(xiàng)目有幾十個(gè)這樣的專家來確認(rèn)簽字，那么，這個(gè)項(xiàng)目最后一定會(huì)具有一個(gè)非常好的環(huán)境景觀、非常好的居住條件和非常高的附加值。

尤其需要指出的是，在目前職能部門力量都比較弱的現(xiàn)狀下，特別要靠各項(xiàng)目專業(yè)人員的共同協(xié)助，一起來建立一套規(guī)劃設(shè)計(jì)的理想程序，以尋求規(guī)劃設(shè)計(jì)階段房產(chǎn)品的品質(zhì)控制。形象的說，一個(gè)開發(fā)的設(shè)想，在經(jīng)過這個(gè)“理想程序”的運(yùn)作以后，就能產(chǎn)生一套盡善盡美的圖紙。

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附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理制度

一、集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法二、萬科住宅統(tǒng)一設(shè)計(jì)要求規(guī)范

三、“上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部備案”制度的管理辦法四、集團(tuán)單體確認(rèn)管理辦法五、規(guī)劃設(shè)計(jì)過程控制程序六、設(shè)計(jì)管理程序

七、設(shè)計(jì)前期階段作業(yè)指引八、實(shí)施方案設(shè)計(jì)作業(yè)指引九、施工圖設(shè)計(jì)階段作業(yè)指引十、建筑施工現(xiàn)場(chǎng)配合作業(yè)指引十一、景觀設(shè)計(jì)作業(yè)指引十二、室內(nèi)設(shè)計(jì)管理程序十三、設(shè)計(jì)變更管理辦法

一、集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

1、目的

為規(guī)范集團(tuán)各地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)的操作，加強(qiáng)對(duì)《萬科集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程與成果標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《流程和標(biāo)準(zhǔn)》）中實(shí)施方案階段的“集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)”這一重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，以達(dá)到確保質(zhì)量、進(jìn)度目的，特編制此辦法。

2、主管部門

集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)目操作公司評(píng)審會(huì)的統(tǒng)籌安排。項(xiàng)目評(píng)審會(huì)在總部或項(xiàng)目所在地召開，由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部或項(xiàng)目操作公司負(fù)責(zé)具體會(huì)務(wù)組織工作；

3、時(shí)間計(jì)劃

評(píng)審會(huì)的召開時(shí)間應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)年度計(jì)劃為依據(jù)，如有變更，項(xiàng)目操作公司應(yīng)事先知會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部。項(xiàng)目操作公司應(yīng)在評(píng)審會(huì)召開前至少7日向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提出正式申請(qǐng)，會(huì)前至少3日提交評(píng)審文件匯編。

4、評(píng)審文件匯編應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）

《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》

其中的規(guī)劃設(shè)計(jì)部分詳《流程和標(biāo)準(zhǔn)》中的“投資分析階段成果標(biāo)準(zhǔn)”完成；

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）

項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃

集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)工作總體計(jì)劃的意見集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)設(shè)計(jì)前期工作結(jié)論的意見概念設(shè)計(jì)方案任務(wù)書

詳《流程和標(biāo)準(zhǔn)》第23頁條文1.1；概念設(shè)計(jì)方案文本

詳《流程和標(biāo)準(zhǔn)》第24頁條文2.《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》

詳《流程和標(biāo)準(zhǔn)》第27頁條文3.規(guī)劃方案設(shè)計(jì)招標(biāo)書規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

詳《流程和標(biāo)準(zhǔn)》第41頁條文1.1規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文本

詳《流程和標(biāo)準(zhǔn)》第41頁條文1.1.5規(guī)劃方案分析表詳附件一

5、文件審核

集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)評(píng)審文件進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)不符要求的，可以要求評(píng)審會(huì)延期。

6、會(huì)議組織

會(huì)議組織者應(yīng)在評(píng)審會(huì)召開前至少2日向參會(huì)者發(fā)出會(huì)議通知及議程。

7、評(píng)審會(huì)投票人員組成

集團(tuán)主管設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部總經(jīng)理及總建筑師、項(xiàng)目操作公司總經(jīng)理、營銷部及設(shè)計(jì)部經(jīng)理、集團(tuán)內(nèi)專家（屆時(shí)由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部確定）。

8、評(píng)審會(huì)議程：（1）（2）

整體時(shí)間安排視項(xiàng)目復(fù)雜程度而定，委托項(xiàng)目以不超過6個(gè)小時(shí)為宜，投標(biāo)項(xiàng)目以不超過9個(gè)小時(shí)為宜；評(píng)審會(huì)具體安排：①

由項(xiàng)目操作公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人及營銷負(fù)責(zé)人對(duì)《規(guī)劃設(shè)計(jì)工作指導(dǎo)書》進(jìn)行講解，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃及市場(chǎng)、經(jīng)營、成

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

本方面的分析結(jié)論，和設(shè)計(jì)工程部門的前期研究成果,以不超過60分鐘為宜;（此時(shí)投標(biāo)單位應(yīng)不在會(huì)場(chǎng)）②③

項(xiàng)目操作公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)及營銷負(fù)責(zé)人就所介紹項(xiàng)目向評(píng)審團(tuán)答疑,以不超過15分鐘為宜;

投標(biāo)單位分別介紹方案,并向評(píng)審團(tuán)答疑,每家時(shí)間以不超過40分鐘為宜(其它投標(biāo)單位應(yīng)不在會(huì)場(chǎng))，如果是委托一家設(shè)計(jì)單位做多方案比較,時(shí)間可以適當(dāng)延長;④⑤

9、評(píng)審會(huì)組織安排注意事項(xiàng)（1）

會(huì)前：

①準(zhǔn)備并檢測(cè)調(diào)試所有的會(huì)議器材：投影儀、數(shù)碼錄像機(jī)、白板和大鐵

夾（用于掛圖、板書）、白板筆、板擦、無線麥克風(fēng)、插線板②如果是視頻會(huì)議，應(yīng)與對(duì)方同步調(diào)試；

③準(zhǔn)備會(huì)議過程的文件資料：評(píng)審會(huì)文件匯編（詳本文第四條）、會(huì)議

議程、選票（詳附件二）。每一位投票人員應(yīng)有以上所有文件；④根據(jù)參會(huì)人員情況布置會(huì)場(chǎng)，投票人員的位置應(yīng)用名牌指定；

（2）

會(huì)議用飲料,食品的服務(wù)安排：①會(huì)場(chǎng)上應(yīng)備有飲用水、水果及點(diǎn)心；②應(yīng)事先安排好會(huì)議中途所需的咖啡、茶水；③長時(shí)間的評(píng)審會(huì)應(yīng)安排好工作餐事宜；

（3）（4）

會(huì)議進(jìn)行過程中

開會(huì)期間組織者應(yīng)注意維持會(huì)場(chǎng)秩序和紀(jì)律：①與會(huì)者應(yīng)關(guān)閉手機(jī)以保證會(huì)場(chǎng)安靜；

②投標(biāo)單位介紹方案時(shí)，應(yīng)保證其它投標(biāo)單位不在會(huì)場(chǎng)，條件允許情況

下，可安排休息室供投標(biāo)單位等待使用；

③投標(biāo)單位人員在會(huì)場(chǎng)內(nèi)的活動(dòng)，如攝影、攝像、錄音，應(yīng)受組織者的

限制。

應(yīng)留出適當(dāng)休息時(shí)間，以每60分鐘休息10分鐘為宜；

評(píng)審團(tuán)以記名投票的方式從投標(biāo)方案中選出2-3個(gè)優(yōu)選方案;如果是委托設(shè)計(jì),可以只選一家;

評(píng)審團(tuán)就所選的優(yōu)選方案發(fā)表意見，集中討論,由會(huì)議組織者形成評(píng)審結(jié)論，時(shí)間以不超過60分鐘為宜。

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

10、會(huì)議紀(jì)要

由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)整理和匯總會(huì)議紀(jì)要，會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包括投票結(jié)果、方案簡(jiǎn)評(píng)和會(huì)議結(jié)論。

11、會(huì)議結(jié)論

會(huì)議結(jié)論以如下方式給出：

①同意XX方案，建議增加XX內(nèi)容，在XX方面應(yīng)予注意；

②傾向通過XX方案（可以有一個(gè)以上），應(yīng)在XX方面改進(jìn)后再確認(rèn)規(guī)劃思

路，不需另行開會(huì)；

③各方案均難滿足要求，須在XX方面仔細(xì)考慮，完成設(shè)計(jì)后申請(qǐng)重新召開

評(píng)審會(huì)。

會(huì)議紀(jì)要應(yīng)由規(guī)劃設(shè)計(jì)部在會(huì)議結(jié)束后3天內(nèi)發(fā)文給項(xiàng)目操作公司，并抄送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和各與會(huì)人員。評(píng)審會(huì)后會(huì)議紀(jì)要作為資料存檔。附件：

附件1：規(guī)劃方案分析表－戶型配比部分附件2：規(guī)劃方案分析表－經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)部分附件3：規(guī)劃方案分析表－設(shè)計(jì)成果部分

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

附件1：規(guī)劃方案分析表－戶型配比部分

設(shè)計(jì)單位名稱：

某戶型的累加面積與所屬產(chǎn)品類型的累加面積比％x/X某戶型的累加套數(shù)與所屬產(chǎn)品類型的累加套數(shù)比％y/Y某產(chǎn)品類型的累加面積與所屬住宅類型的累加面積比％某產(chǎn)品類型的累加套數(shù)與所屬住宅類型的累加套數(shù)比％某住宅類型的累加面積與住宅總面積比％某住宅類型的累加套數(shù)與住宅總套數(shù)比％住宅類型產(chǎn)品類型戶型編號(hào)戶型面積m總建筑面積m套數(shù)xy獨(dú)立式住宅（別墅）XY小計(jì)雙拼式住宅低層小計(jì)1－3層聯(lián)排式住宅小計(jì)其他小計(jì)Σ1Σ2本類型合計(jì)無電梯的多層公寓小計(jì)每戶有露臺(tái)或花園的多層住宅（花園洋小計(jì)房）有電梯的多層多層公寓4~6層小計(jì)本類型合計(jì)7~11.5層小計(jì)9~11.5層小計(jì)本類型合計(jì)12~18層中高層本類型合計(jì)18層高層~100m本類型合計(jì)>100m超高層本類型合計(jì)總計(jì)ΣaΣb（注：應(yīng)把我司在任務(wù)書中的戶型配比要求與設(shè)計(jì)單位成果列出）

X/Σ1Y/Σ2Σ1/ΣaΣ2/Σb100100

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附件2：規(guī)劃方案分析表－經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)部分

指標(biāo)名稱項(xiàng)目規(guī)劃總用地（ha）1.居住用地（ha）①住宅用地（ha）②公建用地（ha）③道路用地（ha）④公共綠地（ha）2.其他用地（ha）①市政道路用地（ha）②代征綠化用地（ha）③市政道路綠化用地（ha）④居住區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)非為居住區(qū)配建的公建用地（ha）⑤與居住區(qū)功能無直接關(guān)系的建筑和設(shè)施用地（ha）⑥其他政府保留用地或不可建設(shè)用地（ha）總建筑面積（萬m）①住宅建筑面積（m）1.②非住宅建筑面積（m）③住宅建筑面積比重（%）①計(jì)入容積率建筑面積（m）2.②不計(jì)入容積率建筑面積（%）③不計(jì)入容積率建筑面積比重（%）①不可售建筑面積（m）3.②可售建筑面積（m）③可售面積占總建筑面積比重（%）我司要求單位名稱單位名稱單位名稱住宅面積毛密度（m/ha）住宅面積凈密度（m/ha）公共服務(wù)設(shè)施面積毛密度（m/ha）住宅建筑套密度（毛）（套/ha）住宅建筑套密度（凈）人口毛密度（人/ha）人口凈密度（人/ha）綠地率（%）建筑密度（建筑覆蓋率）（%）容積率(建筑面積毛密度)總戶（套）數(shù)（戶）總?cè)丝?按3.5人/戶計(jì))車位總數(shù)（個(gè)）車位/戶數(shù)（1：）附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

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附件3：規(guī)劃方案分析表－設(shè)計(jì)成果部分

分類序號(hào)1文字表格23設(shè)計(jì)說明經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表成本估算報(bào)告資料及文件名稱份單位名稱單位名稱單位名稱數(shù)4總平面圖56日照分析圖公共服務(wù)設(shè)施布置分析圖7分析圖交通分析圖8910詳圖總圖111213141516組團(tuán)與管理171819其他分析圖其他彩色總平面圖總體剖面圖總體鳥瞰圖典型組團(tuán)管理示意圖典型組團(tuán)交通分析圖效果圖景觀結(jié)構(gòu)分析圖小區(qū)管理模式分析圖小區(qū)各道路斷面圖工作模型土方平衡圖道路及豎向設(shè)計(jì)圖低、多層住宅單元/高層住宅單體20高層住宅單體地下及裙房各層平面圖21標(biāo)準(zhǔn)層平面圖22立面圖23剖面圖24效果圖25各層平面圖主要公共26立面圖建筑27剖面圖28效果圖分類技術(shù)圖紙電子文檔模型其它序號(hào)資料及文件名稱新技術(shù)、新材料應(yīng)用圖紙遮陽減噪措施圖紙以上內(nèi)容的電子文檔光盤工作模型方案介紹磁帶附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

份單位名稱單位名稱單位名稱數(shù)備注：?jiǎn)挝幻�稱下表格內(nèi)劃：√或X

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二、萬科住宅統(tǒng)一設(shè)計(jì)要求規(guī)范前言

1、目的

（1）方便一線公司確定審查圖紙之審查要點(diǎn)；

（2）編制可行、實(shí)用的住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施，為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)參考依據(jù)，使設(shè)計(jì)處于受控狀態(tài)，杜絕設(shè)計(jì)常見錯(cuò)、漏、碰、缺等問題出現(xiàn)，提高萬科住宅品質(zhì)；（3）為設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)人員提供技術(shù)流程指導(dǎo)。

2、形式

（1）住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施（2）圖紙編制深度統(tǒng)一技術(shù)措施（3）重點(diǎn)部位營造作法（4）典型構(gòu)造節(jié)點(diǎn)

3、適用范圍

（1）本《要求》適用于初步設(shè)計(jì)開始階段為設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)參考依據(jù)和為設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)人員提供技術(shù)流程指導(dǎo)；

（2）本《要求》僅對(duì)建筑專業(yè)，其他專業(yè)要求見工程管理相應(yīng)規(guī)范；（3）《要求》中涉及到的材料及部品應(yīng)按《部品標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

4、實(shí)施

本《要求》為各分公司設(shè)計(jì)部編制統(tǒng)一設(shè)計(jì)要求和習(xí)慣做法提供參考，在正常情況下，各分公司設(shè)計(jì)部應(yīng)按此《要求》執(zhí)行；當(dāng)出現(xiàn)特殊情況或存在更好的技術(shù)措施時(shí)，請(qǐng)?zhí)崆爸獣?huì)集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部，以便集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部及時(shí)對(duì)《要求》進(jìn)行改進(jìn)。

5、編制單位集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部

第一部分住宅設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)措施

1.總平面設(shè)計(jì)（1）間距

建筑平面搭接錯(cuò)位時(shí)，h值（凈尺寸）不宜大于2.4m，以免影響采光。

（2）消防

①總圖中應(yīng)做好消防車道及消防車登高面設(shè)計(jì)，注意人車分流；當(dāng)消防車道下面為地下室時(shí)，結(jié)構(gòu)應(yīng)考慮消防車總重300KN荷載。②登高面

Ⅰ登高面宜在用的紅線內(nèi)解決，條件限制時(shí)可利用綠化帶作登高面，但綠化帶下應(yīng)設(shè)硬地，并按消防車總重300KN計(jì)算。

Ⅱ當(dāng)建筑物凹入處進(jìn)深不大于4m（凈寬）時(shí)，該凹入范圍可計(jì)入1/4周邊長度算作登高面；如凹槽寬度不大于2.5m（凈寬），該寬度可不計(jì)入建筑周邊總長度。

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Ⅲ消防車道

Ⅳ高層建筑周圍宜設(shè)環(huán)形或沿建筑的兩個(gè)長邊設(shè)置消防車道；盡端式消防車道應(yīng)設(shè)18m×18m回車場(chǎng)。

Ⅴ消防車最小轉(zhuǎn)彎半徑：高層12m，多層9m。Ⅵ消防車道最小寬度：登高面處6m，其它處4m。Ⅶ消防車道的坡度：登高面≯1％，其它處≯7％。Ⅷ消防車道距建筑物距離宜≮5m。

Ⅸ高層建筑的沿街長度超過150m或總長度超過220m時(shí)應(yīng)設(shè)穿過高層建筑的消防通道。Ⅹ高層建筑應(yīng)設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道，通道之間的距離不宜超過80m。

（3）流線設(shè)計(jì)

住宅出入口處應(yīng)設(shè)置人車分流專用通道；當(dāng)商住樓住戶大堂與流量大的商業(yè)服務(wù)空間臨近時(shí)，商業(yè)用房的貨運(yùn)出入口宜設(shè)在地下室或與大堂入口異向布置，避免人、貨流交叉，減少交通安全隱患。

（4）附屬用房①總平面設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在小區(qū)顯著位置（如入口附近）設(shè)置管理用房。

②應(yīng)在住宅（區(qū)）的下風(fēng)向和較隱蔽處設(shè)垃圾站，其面積不宜小于6，與住宅距離不宜小于10m，外部與道路相連；垃圾站地面及內(nèi)壁宜貼光滑、宜清潔材料，并配置給排水設(shè)施。

③箱式變電在總圖中要綜合考慮，不應(yīng)設(shè)在入口附近，建議其與主體建筑的間距不小于9m，以免影響景觀和采光。

（5）摩托車、自行車存放

①總圖中應(yīng)結(jié)合綠化設(shè)置摩托車、自行車存棚（庫），其與主體建筑的間距不宜小于9m；偏低檔次的住宅項(xiàng)目，宜按每戶一輛自行車、每十戶一輛摩托車設(shè)置。②出于安全問題,自行車庫不宜設(shè)在地下車庫內(nèi)，應(yīng)單獨(dú)考慮。

2.單元戶型設(shè)計(jì)

（1）單元戶型基本設(shè)計(jì)要求

①層高：采用分體空調(diào)的普通樓盤層高宜為2.8m，檔次較高的可為3.0m；若采用中央空調(diào)不宜小于3.3m。

②廚房、衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不小于2.2m；排水橫管下皮距樓地面的凈高不小于1.9m且不應(yīng)影響門窗的開啟。

③起居廳開間不宜小于3.4m（凈寬），深寬比不宜大于2；應(yīng)減少開向起居廳的門洞，布置家具的墻面直線長度不應(yīng)小于3m；無陽臺(tái)的起居廳宜設(shè)計(jì)寬度大于1.8m的低窗臺(tái)觀景凸窗。

④平面有凹槽的高層住宅，其凹槽的開口寬度不應(yīng)小于2.4m（凈寬），凹槽的深寬比不應(yīng)大于4。

⑤避免臥室緊靠電梯井道，如無法解決則應(yīng)采取相應(yīng)降噪措施：相鄰的墻體為隔音墻體；大于2.5m/s井道上部應(yīng)設(shè)高度大于1m的隔聲層，隔聲層設(shè)800×800進(jìn)出口。⑥復(fù)式住宅頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時(shí)不應(yīng)采用下排式排水。

⑦戶內(nèi)通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000；當(dāng)走道長度大于201*時(shí)，應(yīng)相應(yīng)加

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寬至1100。

⑧戶內(nèi)樓梯寬度應(yīng)注意為凈寬；當(dāng)一面臨空時(shí)，墻面到樓梯扶手最小寬度應(yīng)不小于800。

⑨門寬大于900的儲(chǔ)藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲(chǔ)藏空間。⑩北方地區(qū)首層為架空車庫時(shí)二層地面應(yīng)采取保溫措施。

（11）設(shè)于底層或靠近外墻的壁柜以及廚房、衛(wèi)生間儲(chǔ)物柜應(yīng)采取防潮措施。

（12）嚴(yán)寒地區(qū)居室、起居廳的外窗應(yīng)設(shè)置可開啟的氣窗以進(jìn)行定期通風(fēng)換氣，且內(nèi)門門下空隙不應(yīng)小于25。

（2）玄關(guān)

①玄關(guān)內(nèi)應(yīng)考慮衣帽鏡、柜的設(shè)置空間，凈寬宜≥1500。

②戶配電箱應(yīng)避免與對(duì)講機(jī)、開關(guān)及門鈴一同設(shè)置，以免發(fā)生沖突；戶配電箱所龕入墻面可適當(dāng)加寬為120；門鈴宜采用遙控式門鈴；對(duì)講機(jī)距門邊的距離宜大于100，其下方可設(shè)玄關(guān)燈開關(guān)。

（3）廚房

①中、高檔住宅廚房面積不應(yīng)小于5m2；單排布置設(shè)備的廚房?jī)魧挷灰诵∮?.6m,雙排布置時(shí)凈寬不宜小于2.2m。

②櫥柜布置應(yīng)遵循洗、切、炒的流線，以間距800、單排布置為宜。爐灶應(yīng)避開窗口設(shè)置；櫥柜進(jìn)深宜550，長度在201*－3000之間，吊柜進(jìn)深350，凈高不小于500；廚房應(yīng)考慮微波爐、消毒柜的位置，并設(shè)相應(yīng)的插座；電器插座應(yīng)避免靠近水盆、灶具。（廚房具體設(shè)計(jì)可詳集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部之《廚廁詳圖》）廚房主要設(shè)備尺寸表

設(shè)備名稱長（mm）寬（mm）高（mm）灶臺(tái)800500-550650-700洗滌臺(tái)900-1201*00-550800操作臺(tái)400-1201*00-550800吊柜普通400-1201*00-350≮500調(diào)料400-1201*00-350350-400

抽油煙機(jī)800300-350根據(jù)油煙機(jī)型配合確定

③冰箱位寬度不小于650，若考慮美式大冰箱尺寸應(yīng)為800；注意冰箱門的開啟方便及冰箱散熱。

④如洗衣機(jī)設(shè)在廚房，預(yù)留機(jī)位應(yīng)不小于600x600；廚房?jī)H在布置有洗衣機(jī)時(shí)設(shè)防止溢流和干涸的專用排水地漏地漏，地漏位于洗衣機(jī)出水口一側(cè)，離櫥柜距離不小于200。⑤洗菜盆，洗手盆建議采用底出水供水方式。⑥廚房吊柜設(shè)置時(shí)應(yīng)注意避免擋窗。⑦吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮50。

⑧廚房應(yīng)設(shè)排煙道；中高檔廚房應(yīng)結(jié)合煙道設(shè)計(jì)管道井。（排煙道尺寸表詳見“二.單元戶型設(shè)計(jì)——9.油煙機(jī)”）為便于迅速排除油煙和異味，廚房外窗或外墻宜設(shè)換氣扇。⑨北方地區(qū)廚房應(yīng)進(jìn)行采暖設(shè)計(jì)。

⑩設(shè)于底層或靠外墻、靠衛(wèi)生間的廚房壁柜內(nèi)一定要采取防潮措施，北方地區(qū)尤其要注意。

⑾廚房樓面結(jié)構(gòu)板未降板時(shí)應(yīng)設(shè)門檻。

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⑿廚房門下端如設(shè)百頁通風(fēng)口，其外形尺寸不小于250×450；無百頁者，門下空隙不應(yīng)小于25。

（4）衛(wèi)生間

①當(dāng)兩戶衛(wèi)生間位于凹槽相對(duì)布置時(shí)，窗應(yīng)錯(cuò)位布置避免通視；衛(wèi)生間窗宜采用磨砂玻璃。

②衛(wèi)生間門應(yīng)在隱蔽處開設(shè)；直接開向起居廳的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室。

③應(yīng)考慮坐便器、洗臉盆等潔具上下水噪音對(duì)臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置。④衛(wèi)生間設(shè)施（衛(wèi)生間具體設(shè)計(jì)可詳集團(tuán)設(shè)計(jì)工程部之《廚廁詳圖》）Ⅰ公用衛(wèi)生間宜以柱盆或掛式臺(tái)盆為主，柱盆或臺(tái)盆邊距墻應(yīng)大于150；Ⅱ主人衛(wèi)生間臺(tái)面寬度宜560－600，長度不小于900，高度850；Ⅲ臺(tái)盆鏡面寬度應(yīng)與臺(tái)面長度相同且鏡面底邊距臺(tái)面的距離為200；Ⅳ毛巾架距地1200；避免與插座位置矛盾；Ⅴ坐便器凈寬宜為900，最小凈寬不小于850。

⑤淋浴間凈寬宜為1000，最小凈寬不小于900；淋浴開關(guān)距地1000－1200，淋浴噴頭由距地1680－1880上下推拉桿固定；地漏位于淋浴頭下部居中，并距墻400。

⑥浴缸尺寸宜采用750x1550，檔次較高時(shí)可考慮增加浴缸平臺(tái)尺寸；淋浴噴頭做法參上；熱水器不應(yīng)設(shè)在浴缸的中部。

⑦普通有外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)安裝在窗固定扇上；高檔次宜結(jié)合吊頂設(shè)吸頂式排風(fēng)扇；無外窗的衛(wèi)生間排氣扇應(yīng)與通風(fēng)道排風(fēng)口相連。⑧不宜采用下沉式衛(wèi)生間設(shè)計(jì)；如條件限制必須采用時(shí)，衛(wèi)生間樓面應(yīng)為抗?jié)B混凝土，給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應(yīng)接至排水立管。

⑨排水設(shè)計(jì)時(shí)嚴(yán)禁將給水管明設(shè)在浴缸底部；施工時(shí)要注意浴缸底部一定做防水層。⑩大戶型主衛(wèi)生間宜洗、浴分間設(shè)，潔具設(shè)施要與戶型檔次相匹配；應(yīng)設(shè)管道井。⑾暗廁應(yīng)設(shè)計(jì)通風(fēng)道，其位置應(yīng)避免靠近給水管及設(shè)在門后。成品排風(fēng)道選用表層數(shù)尺寸

≤6360×200或380×240或430×2907－9500×300或550×35010－30600×300或650×350注：

1.高層排風(fēng)道宜采用“主－次－主”變壓式風(fēng)道，且防止串味應(yīng)采用單雙層分別排風(fēng)系統(tǒng)。

2．高層排風(fēng)道排風(fēng)口應(yīng)有防火止回閥，加工廠應(yīng)隨風(fēng)道統(tǒng)一供應(yīng)。

⑿當(dāng)下層為商用空間時(shí)，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮衛(wèi)生間潔具的布置，避免潔具正下方是大梁，導(dǎo)致無法居中安裝。

⒀復(fù)式住宅當(dāng)頂層衛(wèi)生間設(shè)在下層臥室上方時(shí)不應(yīng)采用下排的排水方式。⒁衛(wèi)生間、廚房地漏的排水管應(yīng)設(shè)存水彎；且洗衣機(jī)排水處應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用地漏。⒂衛(wèi)生間應(yīng)從門口向地漏找坡度；地漏應(yīng)設(shè)在室內(nèi)最低端并靠近浴盆或淋浴噴頭。⒃衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)宜沉板50－100；未降板的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)門檻。⒄衛(wèi)生間吊頂下皮應(yīng)高于窗洞上皮50。

⒅管線設(shè)計(jì)要合理，避免影響放置浴盆、淋浴房及開窗；塑料泛水管穿墻埋設(shè)時(shí)，高度應(yīng)大于1500，避免因高度不合理被二次裝修打穿漏水。⑼插座應(yīng)靠近鏡臺(tái)設(shè)置并避免設(shè)在毛巾?xiàng)U的下方。

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⒇北方地區(qū)衛(wèi)生間散熱片位置設(shè)計(jì)時(shí)一定要與電氣專業(yè)互相配合以免互相矛盾,如將插座設(shè)在散熱片的后面。

（21）室內(nèi)的PVC管線應(yīng)設(shè)置消音措施以減少上下水管道噪音。

（5）陽臺(tái)

①非封閉陽臺(tái)地面應(yīng)比室內(nèi)最少低50，如有困難以及頂層露臺(tái)的門應(yīng)設(shè)門檻。

②當(dāng)洗衣機(jī)位于陽臺(tái)時(shí)，洗衣污水不應(yīng)直接排到雨水管內(nèi)，應(yīng)設(shè)防止溢流和干涸專用排水地漏；陽臺(tái)欄板要考慮洗衣機(jī)位的擺放避免鏤空；當(dāng)洗衣機(jī)置于窗下時(shí)，窗臺(tái)高度不宜小于1200，以保證窗的開啟和給水管的設(shè)置。

③進(jìn)深大于1500的陽臺(tái)挑梁要設(shè)計(jì)成梯形，避免挑梁高度過大影響室內(nèi)采光。

④陽臺(tái)欄板下部應(yīng)設(shè)100高邊梁；陽臺(tái)欄桿嚴(yán)禁橫向設(shè)計(jì)，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。⑤觀景陽臺(tái)寬度不宜小于1500，其它陽臺(tái)不宜小于1200。

⑥頂層陽臺(tái)應(yīng)設(shè)頂板；復(fù)式住宅的陽臺(tái)應(yīng)考慮晾衣及遮陽的需要。⑦北方地區(qū)生活陽臺(tái)應(yīng)設(shè)計(jì)為封閉陽臺(tái)，且欄板及頂層陽臺(tái)頂部要設(shè)保溫以防止產(chǎn)生結(jié)露；底為架空的封閉陽臺(tái)應(yīng)在底板下面貼50厚聚苯保溫板，并設(shè)吊頂。

⑧陽臺(tái)排水禁止散排應(yīng)設(shè)地漏，地漏的位置建筑專業(yè)要結(jié)合雨水管，宜靠近外墻、陽臺(tái)角端設(shè)置，不宜設(shè)在門口；陽臺(tái)地面應(yīng)向地漏找坡。

⑨陽臺(tái)門應(yīng)選用密閉效果好、質(zhì)量高的產(chǎn)品，不宜采用門聯(lián)窗；考慮室內(nèi)鑲地板的高度，陽臺(tái)門下門框高度不應(yīng)小于50，避免使室內(nèi)完成面高于門框，影響美觀且不防水；北方地區(qū)開敞陽臺(tái)門窗應(yīng)為保溫門窗。

⑩各戶毗鄰陽臺(tái)應(yīng)考慮分隔，避免可以互相走通，減少不安全因素。⑾陽臺(tái)金屬欄桿應(yīng)進(jìn)行防銹處理；北方地區(qū)高層住宅宜采用實(shí)體欄板。⑿高層陽臺(tái)使用玻璃欄板時(shí)應(yīng)充分考慮安全性，玻璃厚度不小于10厚。

（6）門

①門洞口宜按如下尺寸設(shè)計(jì):

入戶門1000x2100（普通）1200x2100（高檔），位于門洞外樘；臥室門900x2100，位于門洞中樘；

廚房門800x2100，位于門洞內(nèi)樘；門下方宜設(shè)250×450通風(fēng)百頁；無百頁者，門下空隙不應(yīng)小于25。

衛(wèi)生間門750x2100，位于門洞外樘；門下方宜設(shè)300x300或250×450通風(fēng)百頁；無百頁者，門下空隙不應(yīng)小于25。

傭人房門800x2100，位于門洞中樘；門碰距地100。②門垛尺寸不小于50,且做構(gòu)造柱加固。（施工時(shí)注意不要遺漏）外檐門應(yīng)外開以防風(fēng)。

住戶首層外檐門窗需考慮防盜設(shè)施。

（7）窗

①凸窗窗臺(tái)高宜400－450，進(jìn)深500。

②距地900高以下應(yīng)為固定窗扇，且全落地窗應(yīng)設(shè)900高窗護(hù)欄（窗外為陽臺(tái)或平臺(tái)時(shí)不受此限制）。

③窗楣應(yīng)設(shè)滴水槽。

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④凸窗遮陽板在墻根處應(yīng)設(shè)導(dǎo)流槽，以免遮陽板上的水停留時(shí)間過長，導(dǎo)致砌體外墻滲漏；或者在遮陽板外墻挑檐位置設(shè)100高混凝土止水坎（詳?shù)谒牟糠止?jié)點(diǎn)詳圖）。⑤廚衛(wèi)窗臺(tái)宜900高，窗上部應(yīng)設(shè)400－450高固定扇以安裝排風(fēng)扇，并在相應(yīng)位置設(shè)中心距地201*的電源插座，固定扇開關(guān)和頂燈開關(guān)一起設(shè)于衛(wèi)生間門口。廚衛(wèi)橫向管線應(yīng)貼近樓板以免擋窗。

⑥廳臥窗上皮距樓地面高度宜為2300或以上；廚衛(wèi)考慮設(shè)備污水管不穿洞（走梁下），可降低到2200。

⑦開間大于、等于3300的房間窗寬不宜小于1800。

⑧未設(shè)陽臺(tái)的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇，以便于空調(diào)室外機(jī)安裝。

⑨兩側(cè)未設(shè)混凝土擋板的凸窗設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮風(fēng)向因素，開啟扇不應(yīng)面向主導(dǎo)風(fēng)向以免引起漏水。

⑩窗框與凸砼體結(jié)合的施工縫一定要用防水砂漿填實(shí)，避免雜物導(dǎo)致凸窗臺(tái)底板部及窗角處滲水。

⑾窗型設(shè)計(jì)時(shí)不應(yīng)僅考慮外觀整體形象，還應(yīng)考慮室內(nèi)通風(fēng),開啟扇面積不小于房間地板面積的1/20且廚房不得小于0.6；凸窗不應(yīng)采用較特殊、拼接過多的窗型。

⑿北方地區(qū)凸窗上、下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿，以免墻體交接處產(chǎn)生結(jié)露。⒀位于轉(zhuǎn)角處的窗（陽臺(tái)門）應(yīng)避免視線干擾。

（8）空調(diào)

①采用分體式空調(diào)，空調(diào)室內(nèi)機(jī)應(yīng)避免對(duì)床直吹；戶型單元平面圖應(yīng)繪制家具布置圖并確定室內(nèi)機(jī)位置。②空調(diào)機(jī)位

空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮便于安裝及維修（不必用吊籃）；不宜設(shè)在凸窗窗臺(tái)板下面，應(yīng)靠近門窗洞口設(shè)置；位于凹槽處距離過近而對(duì)吹的兩個(gè)室外機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)位；如空調(diào)板設(shè)于衛(wèi)生間外墻，衛(wèi)生間的窗戶開啟扇應(yīng)考慮空調(diào)主機(jī)出去，寬度不小于700,高不小于1100。

③室外機(jī)位下皮距地宜1600（雙機(jī)1000）。常用分體空調(diào)室內(nèi)、室外機(jī)參考尺寸型號(hào)室內(nèi)機(jī)室外機(jī)長高厚長高厚

1匹8002501808005602401.5匹9002801808005602402匹1150320201*508803502.5匹1201*50201*90900350

注：本表為偏大機(jī)型尺寸，僅供參考；不同品牌外形尺寸略有不同。④空調(diào)洞要靠近空調(diào)插座并在同一方位。（詳?shù)谒牟糠止?jié)點(diǎn)詳圖）

⑤大面積起居廳要考慮大功率空調(diào)或柜機(jī)，應(yīng)考慮柜機(jī)留洞位置、冷凝水管預(yù)埋，管中距地350。

⑥普通分體空調(diào)冷凝水管應(yīng)預(yù)埋，避免直接插入雨水管中（特別是北方地區(qū)）；標(biāo)準(zhǔn)層留三通，距地1800；三通口留于室內(nèi)時(shí)，考慮美觀高度可適當(dāng)上移。（詳?shù)谒牟糠止?jié)點(diǎn)詳圖）⑦空調(diào)外機(jī)不宜設(shè)置在封閉陽臺(tái)內(nèi)，夏季不散熱，易死機(jī)，噪聲大。⑧北方特別是東北地區(qū)空調(diào)板應(yīng)設(shè)保溫減少冷橋。⑨低檔項(xiàng)目宜考慮窗式空調(diào)的安裝。

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⑩陽臺(tái)推拉門到墻邊應(yīng)留不小于100寬的門垛，避免空調(diào)管穿玻璃。

（9）油煙機(jī)

廚房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)成品排煙道，多層550x350（外圍尺寸），高層600x400。成品排煙道選用表層數(shù)尺寸

≤6500×300或550×3507－9560×300或610×35010－24700×400或750×45025－30800×400或850×450注：

1.高層排煙道應(yīng)采用“主－次－主”變壓式煙道，且防止串煙串味應(yīng)采用單雙層分別排風(fēng)系統(tǒng)。

2．高層排煙道排風(fēng)口應(yīng)有防火止回閥，加工廠應(yīng)隨煙道統(tǒng)一供應(yīng)。（10）熱水器

①熱水器宜設(shè)在廚房，且采用強(qiáng)排式，不應(yīng)采用直排式；注意預(yù)留安裝空間和電源插座；廚房與衛(wèi)生間合用時(shí)宜考慮10升，安裝寬度度700；衛(wèi)生間單用，考慮6－8升，安裝寬度度500；排氣道尺寸為∮120，排風(fēng)孔中距地1700。

②北方地區(qū)如熱水器設(shè)在生活陽臺(tái)內(nèi)，則陽臺(tái)應(yīng)設(shè)保溫。

③熱水器與用水點(diǎn)管道不應(yīng)過長，宜控制在2米之內(nèi)，大于2米的熱水管應(yīng)設(shè)保溫。④熱水管（鋁塑管）埋墻時(shí)容易被設(shè)釘槍打穿，與之相連衛(wèi)生間安裝毛巾?xiàng)U等配件時(shí)應(yīng)注意。

⑤熱水器應(yīng)避免設(shè)置在浴缸側(cè)面中間，影響使用。

（11）插座、開關(guān)、散熱器

①插座、開關(guān)（散熱器）應(yīng)結(jié)合家具布置合理設(shè)計(jì)，避免與門的開啟方向、流線相矛盾；床頭柜、電視柜書桌處應(yīng)設(shè)插座，門口、空調(diào)附近設(shè)開關(guān)；廚房應(yīng)考慮微波爐、消毒柜的位置，并設(shè)相應(yīng)的插座，且電器插座應(yīng)避免靠近水盆、灶具。建筑專業(yè)平面門窗進(jìn)行修改時(shí)應(yīng)及時(shí)照會(huì)設(shè)備專業(yè)。

②北方地區(qū)采用集中供暖方案時(shí)，散熱器的設(shè)置應(yīng)與水、電專業(yè)密切配合，校對(duì)散熱器、插座、開關(guān)以及給排水管位置，以免發(fā)生沖突,如將插座置于散熱器的后面。

③可視對(duì)講、門鈴、玄關(guān)燈開關(guān)離入戶門邊距離宜≥100，要考慮玄關(guān)、鞋柜的位置。④客廳電話線與電視線插座應(yīng)避免設(shè)在同一方位，書房應(yīng)設(shè)電話線。

⑤網(wǎng)線接口建議設(shè)在書房，不宜設(shè)在起居廳，且接口位置應(yīng)結(jié)合字臺(tái)及插座設(shè)計(jì)。⑥高檔次住宅起居廳宜考慮音響線的埋設(shè)。

（12）其它

①建、結(jié)、水、暖（空調(diào)）、電各專業(yè)應(yīng)在初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)時(shí)分階段進(jìn)行專業(yè)會(huì)審，各留洞位置應(yīng)與雨落管、排污管位置相協(xié)調(diào)以免發(fā)生沖突；大型洞口應(yīng)計(jì)算洞頂標(biāo)高，以免與樓板、梁發(fā)生沖突。

②結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意校對(duì)梁、墻關(guān)系，并考慮梁對(duì)室內(nèi)環(huán)境影響，如：避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺(tái)；避免位于隔墻上的梁偏向起居室、餐廳一側(cè)；

避免衛(wèi)生間座廁正下方是大梁，導(dǎo)致無法居中安裝；

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房間中部及門頂不應(yīng)見梁；室內(nèi)明梁下皮不應(yīng)低于2200。③洗衣機(jī)進(jìn)水龍頭應(yīng)采用接口式。

3．公共空間（1）單元入口

①單元入口處應(yīng)設(shè)雨篷，門洞最小尺寸宜為1500x2300，且設(shè)閉門器，地面找1％坡坡向門外。

②設(shè)置電梯的住宅單元入口臺(tái)階處應(yīng)設(shè)坡道，以方便殘疾人、嬰兒車通行及用戶搬運(yùn)。③管道不宜集中設(shè)在單元入口處；如設(shè)置應(yīng)用輕質(zhì)隔板加以封堵，并在隱蔽位置設(shè)可拆卸的500×500壁板檢查口。④單元入口處應(yīng)設(shè)信報(bào)箱。

⑤單元入口處走道凈寬不應(yīng)小于1300。

⑥北方地區(qū)高層住宅首層大廳應(yīng)進(jìn)行采暖設(shè)計(jì)。⑦首層入戶大堂墻面應(yīng)采用可擦洗材料。

(2)樓梯

①樓梯外窗宜采用推拉窗，窗臺(tái)高小于900的窗及通窗應(yīng)設(shè)900高窗護(hù)欄。

②高層住宅樓梯消火栓明設(shè)在休息平臺(tái)處時(shí)，休息平臺(tái)寬度應(yīng)比正常寬度加寬200，同時(shí)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意消火栓上皮與框架梁的關(guān)系。③樓梯高度

Ⅰ多層住宅小進(jìn)深樓梯結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)注意入口處以及二層休息平臺(tái)處凈高不應(yīng)小于2m；

Ⅱ梯段凈高(為最低或最高一級(jí)踏步前緣線以外0.30m范圍內(nèi)至上方突出物下緣間的鉛垂高度)不應(yīng)小于2.20m，應(yīng)特別注意長短跑樓梯的梯段凈高（詳?shù)谒牟糠衷攬D示意）；Ⅲ計(jì)算凈高時(shí)應(yīng)注意預(yù)留100施工誤差。

④與地下室合用的樓梯應(yīng)在首層設(shè)乙級(jí)防火門加以分隔。

⑤當(dāng)高層住宅疏散樓梯為剪刀梯時(shí)，兩個(gè)樓梯不應(yīng)均與同一部消防電梯合用前室。

⑥高層建筑標(biāo)準(zhǔn)層的二部疏散樓梯到達(dá)底層時(shí)，不得合二為一共用門廳的同一個(gè)出口，兩個(gè)安全出口應(yīng)均直通室外，并且兩個(gè)出口之間的距離不應(yīng)小于5m。

（3）電梯

①電梯數(shù)量、噸位、速度應(yīng)滿足居住人流量要求，平均等候時(shí)間不宜超過120秒，發(fā)梯間隔時(shí)間不宜超過69秒。具體設(shè)計(jì)參下表。

住宅電梯設(shè)計(jì)參數(shù)

類別數(shù)量(戶/臺(tái))額定容量（人）速度（m/s）經(jīng)濟(jì)級(jí)80－10081常用級(jí)60-808-181-1.5舒適級(jí)40-6010-151.5-2.0豪華級(jí)<4015>2.0

②大于十一層的高層住宅，其電梯數(shù)不應(yīng)少于2臺(tái)；其中，每層住40人、層數(shù)為24層以上時(shí)，應(yīng)設(shè)3臺(tái)電梯；每層住40人、層數(shù)為35層以上時(shí)，應(yīng)設(shè)4臺(tái)電梯，且至少設(shè)一部≥2.5s/m的電梯。

③消防電梯的速度V≥H/60≥1.5s/m，容量≥11人（800kg）。

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④當(dāng)層數(shù)超過25層時(shí)，電梯宜垂直分區(qū)設(shè)計(jì)（消防電梯除外）。

⑤消防電梯井底應(yīng)設(shè)排水設(shè)施，排水井容量不應(yīng)小于2m3，且不宜布置在電梯井內(nèi)，而應(yīng)布置在臨近消防電梯的地方，并用暗管連接；如地下室兼人防時(shí)，應(yīng)注意排水井應(yīng)設(shè)在染毒區(qū)。⑥電梯在人防清潔區(qū)內(nèi)使用時(shí)應(yīng)設(shè)前室且前室門為防護(hù)密閉門。⑦電梯間宜自然通風(fēng)采光，否則應(yīng)考慮通風(fēng)抽濕設(shè)施。

⑧電梯井道不宜與起居廳、居室貼臨，必須貼臨時(shí)電梯井道應(yīng)為隔音墻體,且大于2.5m/s井道上部應(yīng)設(shè)高度大于1m的隔聲層，隔聲層設(shè)800×800進(jìn)出口。⑨速度大于2m/s的電梯應(yīng)在井道底部和頂部設(shè)置不小于600×600帶百頁窗的通氣孔。⑩電梯機(jī)房樓面、墻面應(yīng)采用隔音材料并考慮通風(fēng)散熱，窗戶開啟扇面積不小于房間地板面積的1/10，且應(yīng)設(shè)排氣扇。

⑾不應(yīng)在電梯機(jī)房頂板上直接設(shè)置水箱或在機(jī)房?jī)?nèi)直接穿越水管、蒸汽管和煙道。

⑿電梯廳旁的水表房的、垃圾房、配電間等設(shè)備或附屬用房應(yīng)設(shè)門檻，且水表房、垃圾房設(shè)地漏。

⒀電梯門口應(yīng)做1％反坡，防止梯井進(jìn)水。

⒁北方地區(qū)電梯機(jī)房應(yīng)采暖保溫，以免頂層住戶屋頂結(jié)露。

（4）裙房商鋪

①底商餐廳對(duì)外公共廚房應(yīng)設(shè)通到屋頂排煙道；如前期設(shè)計(jì)時(shí)底商未定性，應(yīng)在平面適當(dāng)位置考慮設(shè)置集中排煙道。②底商應(yīng)設(shè)集中供冷，前期設(shè)計(jì)時(shí)可將平面適當(dāng)分區(qū)分段設(shè)置；如條件限制采用分體空調(diào)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)在隱蔽位置考慮空調(diào)機(jī)位，避免靠近住宅入口。

③底商應(yīng)設(shè)專用的貨運(yùn)通道；當(dāng)流量大的商業(yè)服務(wù)空間與商住樓住戶大堂臨近時(shí)，商業(yè)用房的貨運(yùn)出入口宜設(shè)在地下室或與大堂入口異向布置，避免人、貨流交叉，減少交通安全隱患

（5）．地下室、半地下室

①層高設(shè)計(jì)：應(yīng)保證管道下凈高2.40m；計(jì)算凈高時(shí)須預(yù)留100的設(shè)備管道安裝量。

②底層地下室地面應(yīng)設(shè)置150－200寬的排水溝，間距不大于12m,溝坡度不小于0.5%；地面向排水溝找0.5%泛水；超過二層的地下室應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)濾水層。排水溝不應(yīng)跨越防火分區(qū)或人防防護(hù)單元。

③首層地面應(yīng)注意預(yù)留大型設(shè)備吊裝孔洞。

④應(yīng)注意計(jì)算首層電梯、自動(dòng)扶梯底坑處的地下室凈高度，如高度小于2.2m,此處不宜設(shè)車位或布置設(shè)備。

⑤當(dāng)?shù)叵率逸喞�大于首層平面，�?yīng)注意確定超出范圍的地下室頂板標(biāo)高；如此部分頂板必須與室外地坪標(biāo)高相同時(shí)，應(yīng)核算地下室高度是否滿足車庫或設(shè)備用房要求。⑥半地下室外窗底皮距室外地面高度不應(yīng)小于300。

⑦位于室外的地下室頂板應(yīng)做好防水、保溫設(shè)計(jì)(詳?shù)谒牟糠止?jié)點(diǎn)詳圖)；防水、保溫材料應(yīng)采用抗壓耐磨型。

⑧地下室各設(shè)備專業(yè)一定要進(jìn)行管線綜合，密切配合，設(shè)計(jì)時(shí)宜按（從上到下）風(fēng)道、水管（噴淋）、電氣管線順序。

⑨室外庭院設(shè)置在地下室頂板上，覆土層較厚時(shí)要充分考慮其重量，花池排水可通過帶有微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室頂板上預(yù)留排水孔，但應(yīng)做好防水處理。

⑩當(dāng)?shù)叵率疑戏綖橄�防車道時(shí)，結(jié)構(gòu)計(jì)算應(yīng)注意考慮消防車總重300kg荷載。

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⑾五級(jí)人防地下室主入口應(yīng)設(shè)洗消間而不應(yīng)設(shè)簡(jiǎn)易洗消間。

（6）會(huì)所

①會(huì)所功能設(shè)置要根據(jù)使用者的組成考慮，不應(yīng)一味求全或設(shè)置華而不實(shí)的項(xiàng)目，應(yīng)突出特點(diǎn)以提高利用率。（有關(guān)會(huì)所設(shè)計(jì)可參考設(shè)計(jì)工程部之《萬科集團(tuán)住宅會(huì)所科目配置研究報(bào)告》）

②會(huì)所可適當(dāng)增加棋牌室、乒乓球室的數(shù)量。

③大型會(huì)所宜設(shè)計(jì)廚房，以便開展商務(wù)會(huì)議或業(yè)主租用聚會(huì)。

7.墻體

①小型空心砌塊墻體，應(yīng)增加整體墻面的剛度：

Ⅰ在墻交接處、寬度大于1.8m門窗或洞口兩端等處設(shè)構(gòu)造加強(qiáng)柱；Ⅱ長度大于3m的實(shí)體墻應(yīng)每隔3m設(shè)一道構(gòu)造加強(qiáng)柱；

Ⅲ外檐墻在窗下皮設(shè)100高現(xiàn)澆混凝土帶，內(nèi)配2Φ6，Φ6＠200，主筋與柱子（構(gòu)造柱）甩筋焊接；

Ⅳ內(nèi)隔墻在距地面高1200處設(shè)100高現(xiàn)澆混凝土帶，內(nèi)配2Φ10，Φ4＠250，作法同外檐墻；

Ⅴ空心砌塊墻門窗固定宜局部砌實(shí)體磚墻，先立框，后砌墻。Ⅵ不應(yīng)采用含水率大的空心砌塊，避免造成墻體開裂。②高層外維護(hù)墻體宜采用粘土空心磚。

③北方地區(qū)應(yīng)注意墻體保溫，特別是加強(qiáng)突出墻體的重點(diǎn)部位如凸窗上下口、空調(diào)板與墻體交接處、閣樓外墻的保溫，避免產(chǎn)生冷橋、局部結(jié)露以及凍脹產(chǎn)生的水平力使墻體產(chǎn)生裂縫。

④澆注混凝土應(yīng)注意密實(shí)度避免溫度應(yīng)力造成梁、柱、墻體交接處開裂。

⑤墻體保溫層不宜內(nèi)置；如保溫層內(nèi)置，表面應(yīng)加設(shè)鋼絲網(wǎng)片后再抹灰，以免墻體表面龜裂。

⑥墻體抹灰不宜在抹灰層表面進(jìn)行膠水加輕鈣粉批光處理。

⑦小方塊形的外墻體瓷磚施工時(shí)應(yīng)注意粘貼飽滿避免空鼓；瓷磚勾縫要均勻密實(shí)。⑧外墻砼體螺桿洞在墻體抹灰之前要將洞填密實(shí)并作防水處理。

⑨進(jìn)行裝修前一定要將墻面潮氣盡量排盡避免結(jié)露現(xiàn)象產(chǎn)生，北方地區(qū)采用電熱膜采暖時(shí)應(yīng)尤其注意。

⑩分戶隔墻砌塊厚度應(yīng)小于200。

(8).屋面、女兒墻、屋頂欄桿

①上人屋面不應(yīng)在防水層上直接澆筑40mm厚鋼筋混凝土，或整澆后再割分倉縫，以免產(chǎn)生收縮裂縫并牽帶防水層斷裂，造成屋面滲水。（屋面作法詳?shù)谌�部分營造做法）

②北方地區(qū)應(yīng)注意出屋面的排氣管、人孔、豎井、閣樓側(cè)墻等處的保溫，避免遺漏以造成頂層房間頂棚、閣樓側(cè)墻結(jié)露。

③雨水口應(yīng)根據(jù)不同的排水方式一個(gè)立管能承擔(dān)的最大集水面積來設(shè)置，并應(yīng)注意考慮相鄰建筑排至該屋面的水量；屋面雨水口或落水管位置應(yīng)與其它平面圖一致。雨水立管承擔(dān)最大集水區(qū)域面積表雨水管內(nèi)徑100mm150mm200mm外排水明管150400800內(nèi)排水明管120300600

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內(nèi)排水暗管100201*00

④每一屋面或天溝雨水管直徑不宜小于100，一般設(shè)不少于2個(gè)排水口；當(dāng)內(nèi)排水只有一個(gè)排水口時(shí)，可在山墻上或女兒墻增設(shè)溢水口；小面積凹廊或陽臺(tái)可采用直徑50排水管。⑤雨水管應(yīng)避免曲折，當(dāng)遇到建筑腰線或其他突出墻面裝飾物時(shí)，雨水管應(yīng)直通而不應(yīng)繞行，以免堵塞和噪音。

⑥當(dāng)屋面被防火墻隔開時(shí)，應(yīng)兩側(cè)分別排水，不得在防火墻上開洞設(shè)排水孔道。8.6單向排水屋面寬度宜控制在9－12m。

⑦相鄰屋面高差大于2m時(shí)應(yīng)設(shè)直通屋面的樓梯或上屋面的人孔、或外墻爬梯。

⑧種植屋面應(yīng)設(shè)置人行通道，四周設(shè)圍護(hù)墻及泄水管、排水溝，并嚴(yán)防泄水孔堵塞；屋頂綠化應(yīng)考慮噴灌設(shè)施。

⑨高層上人屋頂女兒墻凈高為1200（種植屋面應(yīng)特別注意）。⑩露臺(tái)欄桿高度多層不應(yīng)小于1050，高層為1200；垂直桿件間的凈距不應(yīng)大于110且不應(yīng)采用橫向設(shè)計(jì)；頂層閣樓住戶之間必須設(shè)安全防護(hù)，分隔墻高度不小于201*。

⑾平屋面與立墻或立墻窗臺(tái)處的防水層翻起高度不宜小于300；北方地區(qū)應(yīng)注意此處的保溫。

(9).地下車庫及汽車坡道：①地下車庫

Ⅰ車庫凈高應(yīng)為2.40m；計(jì)算凈高時(shí)一定要預(yù)留100的設(shè)備管道安裝量。

Ⅱ?yàn)楸苊廛噹燔囄粚?shí)用數(shù)少于設(shè)計(jì)數(shù),即有些車位不方便或根本無法使用，地下車庫結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量規(guī)整，柱距滿足使用要求；建議采用7500柱距。

柱間最小凈距尺寸

停車類別小轎車中型客車

兩柱間停車數(shù)123123(1中2小)

柱間最小凈距（m）2.44.77.03.16.49.3

Ⅲ機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車出入口應(yīng)分開設(shè)置，兩個(gè)出入口凈距離不宜小于5m。

Ⅳ機(jī)動(dòng)車車庫出入口之間的距離不應(yīng)小于10m，兩個(gè)汽車坡道毗鄰設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)采用防火墻隔開；設(shè)有自動(dòng)滅火系統(tǒng)的地下車庫防火分區(qū)最大允許建筑面積為4000。

Ⅴ兼做人防的地下車庫，防護(hù)密閉門應(yīng)避免設(shè)在車庫的主入口和坡道處；通過防護(hù)單元隔墻的汽車通道寬度不應(yīng)小于4000，以免造成汽車進(jìn)出不便。Ⅵ車庫照明設(shè)計(jì)應(yīng)采用區(qū)域控制，車道照度宜≯25lx，車位照度宜≯15lx，避免浪費(fèi)。Ⅶ設(shè)備管道應(yīng)避免穿越防火分區(qū)，分隔防火單元的防火卷簾門高度不應(yīng)<2.2m；經(jīng)常開啟的防火卷簾門宜采用輕質(zhì)產(chǎn)品。

Ⅷ北方地區(qū)地下車庫應(yīng)進(jìn)行采暖設(shè)計(jì)，避免造成冬季汽車發(fā)動(dòng)困難及首層地面結(jié)露。Ⅸ地下車庫應(yīng)設(shè)計(jì)給排水以便保潔。

②汽車坡道Ⅰ坡道數(shù)量：

a.50輛以下地下車庫可只設(shè)一條單車道坡道；

b.51－100輛地下車庫可只設(shè)一條雙車道或二條單車道坡道；

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c.101－200輛地下車庫設(shè)二條單車道坡道；d.201－500輛地下車庫設(shè)二條雙車道坡道。Ⅱ坡道坡度

a.直坡道起始段緩坡坡度宜為6－7％，長度3.6－6.0m；b.中段坡度13－14％；

c.弧線坡道起始段應(yīng)采用豎曲線半徑不小于22m的緩坡連接，中段坡度11－12％；d.直段坡道橫向找坡1％；e.弧段坡道橫向找坡5％。Ⅲ坡道寬度：

直線坡道：?jiǎn)诬嚨啦粦?yīng)小于3.6m，雙車道不應(yīng)小于6.6m；

曲線坡道：?jiǎn)诬嚨啦粦?yīng)小于4.5m，雙車道不應(yīng)小于8.5m,其中里圈不應(yīng)小于4.5m，外圈不應(yīng)小于4m。

④坡道出入口高度不小于2.4m高，具體設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)重點(diǎn)注意梁的高度和避免設(shè)備管道穿過；計(jì)算凈高時(shí)應(yīng)預(yù)留100的施工誤差量及考慮坡道橫坡的高度。⑤坡道地面構(gòu)造應(yīng)采取防滑及溶冰措施。

⑥地下室車庫入口處及坡道結(jié)束處應(yīng)設(shè)置截水溝；溝蓋板要選用帶膠邊耐輪壓的金屬隔柵蓋板，而不應(yīng)采用的水泥蓋板；排水溝不應(yīng)直接接入市政管道以免管道的水倒流。

(10).管道井、設(shè)備表箱

①管道豎井宜在每層靠公共走道一側(cè)設(shè)不小于600×1200檢修門（高層為丙級(jí)防火門）或可拆卸的500×500壁板檢查口。

②采光井底層應(yīng)設(shè)維修及清潔人員專用出入通道。

③高層住宅水、暖、強(qiáng)弱電等專業(yè)管線井道及設(shè)備位置，應(yīng)綜合考慮抄表和檢修方式，結(jié)合樓、電梯間集中布置；各專業(yè)具體設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)密切配合，重點(diǎn)校對(duì)給排水、送排風(fēng)、強(qiáng)弱電等井道及設(shè)備表箱位置，以免發(fā)生沖突：如電表箱應(yīng)注意不要與消火栓發(fā)生矛盾。

④消火栓宜采用內(nèi)嵌式，不宜設(shè)在廳、臥的墻面并避免正對(duì)戶門設(shè)置，當(dāng)嵌入墻面為住戶墻面時(shí)，消火栓應(yīng)采用半暗裝式，箱入墻面140厚，箱與戶內(nèi)之間用60厚紅磚砌筑，同時(shí)注意位于樓梯休息平臺(tái)處的消火栓上皮與結(jié)構(gòu)梁的關(guān)系。

⑤人防地下室清潔區(qū)內(nèi)的空調(diào)送風(fēng)井應(yīng)設(shè)進(jìn)深不小于900的集氣室，且集氣室與風(fēng)井之間設(shè)密閉門、防護(hù)密閉門雙扇門。

⑥每戶只應(yīng)安裝一個(gè)水表，否則管理困難或有違地方政策。

(11)垃圾收集

高層每層應(yīng)設(shè)垃圾間且垃圾間要設(shè)有清潔用水龍頭、地漏，地面及墻面為光滑、宜清潔材料。

(12)設(shè)備用房及設(shè)備選型

①屋頂穩(wěn)壓裝置應(yīng)設(shè)在附屬用房屋頂，避免直接設(shè)置在住戶頂板上，以減少低頻噪音的干擾。

②屋頂正壓送風(fēng)風(fēng)機(jī)應(yīng)選用低噪音的型號(hào),安裝在樓板上的壓縮式冷水機(jī)組除機(jī)組所帶的減震器外，還應(yīng)做“浮筑”隔振地面，水泵應(yīng)作隔振臺(tái)座。

③發(fā)電機(jī)房應(yīng)設(shè)計(jì)明溝排水，且發(fā)電機(jī)房上部房間地面應(yīng)設(shè)防水層，避免因排水管堵塞或上部房間漏水造成發(fā)電機(jī)房進(jìn)水。④水表房應(yīng)設(shè)排水地漏和門檻。

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⑤設(shè)備房地面、墻面、頂棚應(yīng)采用隔音材料,減少低頻噪音的干擾。⑥集中安裝于熱水器進(jìn)水管應(yīng)采用消音止回閥。

⑦中央空調(diào)冷卻塔應(yīng)與主機(jī)聯(lián)動(dòng)同步控制，各冷卻塔的循環(huán)管道長度也應(yīng)均等并設(shè)一套備用泵。

⑧變頻供水設(shè)備選用時(shí)要考慮由于遠(yuǎn)端壓力迅速減小，樓上的住戶水壓太小，而樓下的水管已經(jīng)壓力過大，造成爆裂或漏水的不利因素；住宅室內(nèi)給水系統(tǒng)最低配水點(diǎn)的靜水壓力宜為300－50KPA，大于400KPA時(shí)，應(yīng)采取豎向分。⑨對(duì)于備有多臺(tái)變壓器的項(xiàng)目應(yīng)考慮使用聯(lián)絡(luò)柜，根據(jù)具體用電量在可能的情況下報(bào)停不用的變壓器,節(jié)約開支。

⑩公共走廊宜選用壽命長的節(jié)能燈泡和感應(yīng)開關(guān)。

⑾集中供冷空調(diào)補(bǔ)水箱宜采用不銹鋼或玻璃鋼材料，不宜采用鑄鐵材料，防止因銹蝕嚴(yán)重影響制冷效果，且避免箱壁被繡穿。

(13)．其它

①項(xiàng)目的外墻標(biāo)志應(yīng)設(shè)照明，有利于夜間識(shí)別。

②排水管線應(yīng)直排，避免多向轉(zhuǎn)彎、銳角轉(zhuǎn)彎，造成排水不暢；北方地區(qū)嚴(yán)禁排水管在室外明露。

③首層住宅排水應(yīng)自成系統(tǒng)。

4．室外工程

(1)豎向設(shè)計(jì)

①道路面層標(biāo)高設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)向雨水進(jìn)水口方向找1-2％坡，避免進(jìn)水口高于路面。

②園路、窨井要統(tǒng)一標(biāo)高，且園路和窨井混凝土應(yīng)同時(shí)澆筑，避免園路井蓋高低不平和有缺損。

(2).道路鋪地

①小區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)應(yīng)一次到位，以免后加時(shí)引起客戶糾紛。

②園區(qū)內(nèi)的道路應(yīng)考慮搬家車輛能夠進(jìn)出，最小寬度宜為2.5m。

③園區(qū)內(nèi)的道路應(yīng)設(shè)馬路牙，以免草坪高于路面，雨天泥水流到馬路上。④園路應(yīng)每隔4－6m留伸縮縫。

⑤開槽埋管后應(yīng)分層夯實(shí)以免出現(xiàn)停車位下沉現(xiàn)象。

⑥應(yīng)加設(shè)防裂鋼筋和角偶鋼筋,避免道路混凝土半角偶及窨井周邊混凝土出現(xiàn)裂縫。

⑦混凝土抹面時(shí)應(yīng)嚴(yán)禁在混凝土表面灑水或撒水泥以免混凝土路面起砂、剝落；對(duì)已出現(xiàn)的裂縫可采用1：2水泥砂漿修補(bǔ)。

⑧機(jī)動(dòng)車道上的排水溝溝蓋板宜選用帶膠邊的鑄鐵產(chǎn)品，不宜選用水泥蓋板。

⑨室外工程如雨水管井過多而影響路面美觀，可采用雨水溝排水方式，上用卵石或溝蓋板裝飾，雨水或雨落管排入溝內(nèi)，統(tǒng)一排入市政管網(wǎng)（本方法主要適用于多層住宅）。

(3).游泳池

①室外泳池深度：深水池1.2－1.4m；按摩池0.75－0.8m；兒童嬉水池0.6－0.8m；如無特殊要求不宜設(shè)室內(nèi)溫水池。

②埋地設(shè)計(jì)的游泳池應(yīng)設(shè)管溝或柔性套管，以免因沉降而造成水管破裂和檢修不便。

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(4)兒童游戲場(chǎng)

兒童游戲場(chǎng)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮不安全因素：游戲場(chǎng)內(nèi)避免有堅(jiān)硬的石頭等硬物；秋千等設(shè)施應(yīng)留有不小于3m的活動(dòng)空間，避免兒童活動(dòng)時(shí)撞到硬物。

(5).綠化

①環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)灌溉點(diǎn)。②綠化應(yīng)與地下管線留有足夠的間距綠化與地下管線最小水平距離

名稱新植喬木現(xiàn)狀喬木灌木外緣電力電纜1.503.500.50通訊電纜1.503.500.50給水管1.502.00－污水管1.503.00－雨水管1.503.00－

消防栓、消防龍頭1.202.001.20煤氣管道（低中壓）1.203.001.00熱力管2.005.002.00消防管1.503.00－

(6).其它

①各管線檢查口應(yīng)設(shè)于綠化中。

②散水做法：埋入地下200，南方地區(qū)上設(shè)綠化；北方宜鋪設(shè)道路廣場(chǎng)磚。③室內(nèi)外高差宜600－900。

④對(duì)于各暗敷管線，施工中應(yīng)注意防止灌水，回填土應(yīng)分層夯實(shí)。

第二部分圖紙編制深度統(tǒng)一要求

1．圖紙目錄

(1)圖紙目錄及每次圖紙編號(hào)應(yīng)注明日期（每輪圖紙修改日期要統(tǒng)一），以便新舊圖紙查閱、區(qū)分。

(2)與圖紙有關(guān)的洽商要注明在哪一輪圖紙基礎(chǔ)上進(jìn)行的。

2．建筑設(shè)計(jì)總說明

(1)設(shè)計(jì)總說明中關(guān)于建筑面積的計(jì)算要精確，并隨設(shè)計(jì)的加深不斷核算直至最終成果，建筑面積計(jì)算應(yīng)嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(2)應(yīng)加注做法厚度，并應(yīng)合算找坡做法中最薄及最厚兩點(diǎn)厚度，與結(jié)構(gòu)溝通，計(jì)算荷載。(3)應(yīng)有門窗洞邊框做法。(4)應(yīng)有墻身防潮做法。(5)應(yīng)有電梯選型說明。

(6)應(yīng)有設(shè)備、電氣管井的封堵做法說明。

(7)應(yīng)有建筑圖中所設(shè)計(jì)的混凝土構(gòu)件的混凝土強(qiáng)度、鋼筋等級(jí)說明。(8)應(yīng)有消防道路面做法。

3．總平面圖

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(1)用地紅線坐標(biāo)；(2)．軸線編號(hào)定位；

(3)消防車行線及消防車道，防火間距（參照消防批文），日照間距；道路網(wǎng)；(4)豎向設(shè)計(jì)，±0.000標(biāo)高，入口標(biāo)高；(5)指北針；(6)圖例。

4．各層平面圖

(1)注意軸線定位及軸號(hào)編寫正確。

(2)外部尺寸應(yīng)包括外包總尺寸、分段尺寸、軸線尺寸、外門窗分尺寸。花臺(tái)尺寸、臺(tái)階尺寸、雨罩尺寸，花園尺寸，車道和轉(zhuǎn)彎半徑尺寸，以及各突出物尺寸。(3)各層有區(qū)別部位應(yīng)突出表示。

(4)房間名稱、樓梯編號(hào)、門窗編號(hào)及標(biāo)準(zhǔn)圖索引號(hào)、詳圖索引號(hào)等。(5)檢查口、配電盤等尺寸定位及雨落管口、溢水口位置。(6)注明各層建筑面積、戶型面積、各房間使用面積、門窗表。

(7)一層平面圖中明溝、散水、踏步、窗井、院落等的尺寸及排水坡度；指北針、圖例；剖切線位置、方向及剖面圖圖號(hào)標(biāo)注；綜合考慮各專業(yè)室外設(shè)備位置。

(8)屋面注明坡度、水流方向及分水線，天溝、雨水口、雨落管位置；人孔、爬梯定位及選型。

5．立面

(1)立面飾面材料選型、分隔線及尺寸、。(2)空調(diào)機(jī)、水落管等表示清楚。

(3)總高度、分層高度、屋檐、雨罩、花臺(tái)、平臺(tái)、門窗洞口等尺寸或標(biāo)高

6．剖面

(1)各層樓地面、室外地坪、女兒墻上皮、煙囪頂皮、花臺(tái)、踏步、平臺(tái)、樓梯休息板、吊頂?shù)灼さ葢?yīng)注明標(biāo)高。

(2)剖面圖與平面圖、墻身節(jié)點(diǎn)以及結(jié)構(gòu)圖應(yīng)相符，并注意：①各層墻厚尺寸不同時(shí)的收分關(guān)系。②門窗洞口，并表示可見部分。③注意凈高合理性。

7．戶型大樣

①各墻體、門窗洞口尺寸定位。②家具布置及空調(diào)室內(nèi)機(jī)位置。

③空調(diào)機(jī)、熱水器、油煙機(jī)、污水管、戶配電箱、消火栓等的穿墻柱的洞口尺寸定位。④房間名稱、面積、樓梯編號(hào)、門窗編號(hào)等；注明各戶型建筑面積，樓梯編號(hào)、門窗表。⑤圖例。

8．廚衛(wèi)大樣

(1)．廚衛(wèi)各用品、開關(guān)插座尺寸定位。(2)．排水方向及坡度，地漏定位尺寸。(3)．應(yīng)表示四周立面。

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(4)．節(jié)點(diǎn)作法索引號(hào)。

9．樓梯大樣

(1)．踏步高寬尺寸及平臺(tái)尺寸標(biāo)高，注意凈高合理性。(2)．欄桿高度及選型。

(3)．如有通窗或窗臺(tái)高度低于400，則應(yīng)做護(hù)欄。(4)．防滑條作法選型。

10．門窗大樣及門窗表

(1)．門窗數(shù)量；門窗分格尺寸及開啟形式，注意正反窗分類。(2)．應(yīng)注明框料材料、壁厚、顏色。(3)．玻璃種類、厚度、顏色。

11．外墻大樣

(1)．各層樓板及樓面墊層做法，樓地面、屋面做法表示清楚。(2)．外檐、側(cè)檐、屋脊等的構(gòu)造、基礎(chǔ)管溝。(3)．內(nèi)外墻防潮層做法。(4)．立面線角尺寸做法。(5)．檐口底標(biāo)高及坡度斜率。

(6)．窗簾盒、窗臺(tái)板、吊頂?shù)茸飨鄳?yīng)表示。(7)．注意滴水及防水措施。

12．其它細(xì)部大樣

注意索引編號(hào)與節(jié)點(diǎn)編號(hào)相符，一般水平尺寸應(yīng)與軸線發(fā)生關(guān)系，垂直尺寸應(yīng)與各層標(biāo)高發(fā)生關(guān)系，所有尺寸與標(biāo)高應(yīng)與立面圖、剖面圖相呼應(yīng)。(1)立面拼貼(2)小剖面

(3()空調(diào)機(jī)位、屋頂平臺(tái)鋪貼等做法(4)細(xì)部節(jié)點(diǎn)(5)欄桿大樣

13．與其他專業(yè)校對(duì)要點(diǎn)(1)．結(jié)構(gòu)專業(yè)

①軸線、軸號(hào)及軸線間尺寸。②墻、梁、柱位置，梁高度。

③各樓板及構(gòu)筑物的標(biāo)高，注意墊層做法厚度及樓地面高差。④門窗洞口及專業(yè)留洞尺寸、標(biāo)高及定位。

⑤外墻做法（建筑專業(yè)盡早提供外墻大樣，包括外掛石材做法）。⑥空調(diào)板尺寸、位置。⑦變形縫尺寸、位置。

⑧隔墻、院墻基礎(chǔ)及構(gòu)造上預(yù)防開裂，加固的措施。

(2)．設(shè)備專業(yè)

①豎向設(shè)計(jì)與雨水口、井的找坡關(guān)系。

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②雨水井、室外消火栓等與室外環(huán)境的關(guān)系。

③雨水斗、雨水立管、污水立管的位置，注意避免與外窗、各留洞口及空調(diào)板發(fā)生沖突。④空調(diào)冷凝水管的位置，預(yù)留三通的高度。

⑤屋面、廚衛(wèi)、陽臺(tái)、樓電梯廳、單元入口、集水坑等的排水；各水頭、地漏的定位。⑥消火栓、送風(fēng)口等留洞尺寸、高度。⑦噴淋等頂棚管線的高度。⑧煙道、通風(fēng)豎井等井道留位。

⑨水平管道與結(jié)構(gòu)、其它管線的交叉，注意最低點(diǎn)的控制。

(3)．電氣專業(yè)

①插座、開關(guān)（散熱器）應(yīng)結(jié)合家具布置合理設(shè)計(jì)，避免與門的開啟方向、流線相矛盾；床頭柜、電視柜書桌處應(yīng)設(shè)插座，門口、空調(diào)附近設(shè)開關(guān)；廚房應(yīng)考慮微波爐、消毒柜的位置，并設(shè)相應(yīng)的插座，且電器插座應(yīng)避免靠近水盆、灶具。建筑專業(yè)平面門窗進(jìn)行修改時(shí)應(yīng)及時(shí)照會(huì)設(shè)備專業(yè)。

②各配電箱、嵌入式燈具等位置、留洞，盡量避開結(jié)構(gòu)墻柱。③各房間門開啟方向。④廚衛(wèi)各用品的位置。

⑤各電纜橋架等頂棚管線的高度，與設(shè)備專業(yè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。

第三部分重點(diǎn)部位營造作法

1．屋面

(1)東北地區(qū)屋面構(gòu)造做法①坡屋面（≯30°）構(gòu)造做法：（從上至下）Ⅰ輕質(zhì)裝飾瓦或涂料面層；

Ⅱ25厚1:2.5水泥砂漿或30厚C20細(xì)石混凝土找平層，內(nèi)設(shè)＃16鍍鋅鋼絲一層，網(wǎng)孔25x25，鋼絲網(wǎng)距保護(hù)層表面不大于1cm；(找平層設(shè)置分格縫，縫寬20，縱橫向間距≤2M。)ⅢSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）Ⅳ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在屋面轉(zhuǎn)角及管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅴ20厚1:2.5水泥砂漿找平層；

Ⅵ100厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅶ刷聚氨脂防水涂料粘結(jié)層（兼隔氣層）；Ⅷ20厚1：2.5水泥沙漿找平層；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

②上人平屋面構(gòu)造做法：（從上至下）

Ⅰ10mm厚鋪地磚面層，用干水泥擦縫，設(shè)分格縫≤201*×201*留10mm寬縫，填1∶3石灰砂漿。

Ⅱ撒素水泥面（灑適量清水）

Ⅲ40厚C20細(xì)石混凝土（防水混凝土B6），內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；Ⅳ玻纖布隔離層；

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ⅤSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅵ1.5厚一布兩涂聚氨酯涂膜在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅶ20厚1：3水泥砂漿找平層；

Ⅷ1：6水泥焦渣最薄處30厚，找2％坡，振搗密實(shí)表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

Ⅸ100厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；Ⅹ．氯丁膠防水乳劑一道；

Ⅺ20厚1：2.5水泥沙漿找平層；Ⅻ鋼筋混凝土屋面板

③非上人平屋面構(gòu)造做法：（從上至下）Ⅰ40厚C20細(xì)石混凝土（防水混凝土B6），內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；Ⅱ玻纖布隔離層；

ⅢSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅳ1.5厚一布兩涂聚氨酯涂膜在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅴ20厚1：3水泥砂漿找平層；（分格見88J5-X1、2）

Ⅵ1：6水泥焦渣最薄處30厚，找2％坡，振搗密實(shí)表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

Ⅶ100厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅷ氯丁膠防水乳劑一道；

Ⅸ20厚1：2.5水泥沙漿找平層；Ⅹ．鋼筋混凝土屋面板

④種植屋頂構(gòu)造做法：（從上至下）Ⅰ250~600厚種植土；

Ⅱ聚脂無紡布濾水層（120G/M2），四周上翻100高，端部通長用粘結(jié)劑50高；Ⅲ80厚粒徑15~20陶粒排水層；

Ⅳ40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；Ⅴ玻纖布隔離層；

ⅥSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚一布兩涂聚氨酯涂膜在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅷ20厚1：3水泥砂漿找平層；（分格見88J5-X1、2）

Ⅸ1：6水泥焦渣最薄處30厚，找2％坡，振搗密實(shí)表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

Ⅹ100厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；Ⅺ氯丁膠防水乳劑一道；

Ⅻ20厚1：2.5水泥沙漿找平層；Ⅻ鋼筋混凝土屋面板。

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

(2)華北地區(qū)屋面構(gòu)造做法①坡屋面（≯30°）構(gòu)造做法：（從上至下）Ⅰ輕質(zhì)裝飾瓦或涂料面層；

Ⅱ25厚1:2.5水泥砂漿或30厚C20細(xì)石混凝土找平層，內(nèi)設(shè)＃16鍍鋅鋼絲一層，網(wǎng)孔25x25，鋼絲網(wǎng)距保護(hù)層表面不大于1cm；(找平層設(shè)置分格縫，縫寬20，縱橫向間距≤2M。)ⅢSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）Ⅳ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在屋面轉(zhuǎn)角及管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅴ20厚1:2.5水泥砂漿找平層；

Ⅵ50厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅶ刷聚氨脂防水涂料粘結(jié)層；Ⅷ20厚1：3水泥砂漿找平層；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

②上人平屋面構(gòu)造做法：（從上至下）

Ⅰ10mm厚鋪地磚面層，用干水泥擦縫，設(shè)分格縫≤1500×1500留10mm寬縫，填1∶3石灰砂漿。（或根據(jù)設(shè)計(jì)部門的作法施工）Ⅱ撒素水泥面（灑適量清水）

Ⅲ25厚1:2.5水泥砂漿找平層，設(shè)分格縫≤1500×1500，縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；ⅣSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅵ20厚1：3水泥砂漿找平層；

Ⅶ1：1：6水泥、砂子、焦渣，最薄處30厚，找2％坡，振搗密實(shí)表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

Ⅷ50厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板

③非上人平屋面構(gòu)造做法：（從上至下）

Ⅰ25厚1:2.5水泥砂漿找平層，設(shè)分格縫≤1500×1500，縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；ⅡSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅲ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅳ20厚1：3水泥砂漿找平層；

Ⅴ1：1：6水泥、砂子、焦渣，最薄處30厚，找2％坡，振搗密實(shí)表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

Ⅵ50厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板

④種植屋頂構(gòu)造做法：（從上至下）Ⅰ250~600厚種植土；

Ⅱ聚脂無紡布濾水層（120G/M2），四周上翻100高，端部通長用粘結(jié)劑50高；Ⅲ80厚粒徑15~20陶粒排水層；

Ⅳ40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；Ⅴ玻纖布隔離層；

ⅥSBS改性瀝青卷材防水層至少2+2二層；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料（或一布兩涂聚氨酯涂膜）在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅷ20厚1：3水泥砂漿找平層；

Ⅸ1：1：6水泥、砂子、焦渣，水泥焦渣最薄處30厚，找2％坡，振搗密實(shí)表面抹光；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

Ⅸ50厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；Ⅺ鋼筋混凝土屋面板。

(3)華東地區(qū)屋面構(gòu)造做法①坡屋面（≯30°）構(gòu)造做法：（從上至下）Ⅰ輕質(zhì)裝飾瓦或涂料面層；

Ⅱ25厚1:2.5水泥砂漿或30厚C20細(xì)石混凝土找平層，內(nèi)設(shè)＃16鍍鋅鋼絲一層，網(wǎng)孔25x25，鋼絲網(wǎng)距保護(hù)層表面不大于1cm；(找平層設(shè)置分格縫，縫寬20，縱橫向間距≤2M。)Ⅲ35厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅳ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面轉(zhuǎn)角及管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅵ20厚1:3水泥砂漿找平層；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板。

②上人平屋面構(gòu)造做法：（從上至下）

Ⅰ10mm厚鋪地缸磚面層，用干水泥擦縫，設(shè)分格縫≤201*×201*留10mm寬縫，填1∶3石灰砂漿。

Ⅱ撒素水泥面（灑適量清水）

Ⅲ40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅳ35厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；

Ⅴ體積比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶�；炷�土找坡4％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）Ⅵ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）

ⅧC20細(xì)石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

③非上人平屋面構(gòu)造做法：（從上至下）

Ⅰ40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅱ35厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；

Ⅲ體積比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶�；炷�土找坡4％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

Ⅳ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）

ⅥC20細(xì)石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板。

④種植屋頂構(gòu)造做法：（從上至下）Ⅰ250~600厚種植土；

Ⅱ聚脂無紡布濾水層（120G/M2），四周上翻100高，端部通長用粘結(jié)劑50高；Ⅲ80厚粒徑15~20陶粒排水層；

Ⅳ40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅴ體積比1：3：8（水泥：砂：陶粒）陶粒混凝土找坡4％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）Ⅵ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）

ⅧC20細(xì)石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

(4)華南地區(qū)屋面構(gòu)造做法①坡屋面（≯30°）構(gòu)造做法：（從上至下）Ⅰ輕質(zhì)裝飾瓦或涂料面層；

Ⅱ25厚1:2.5水泥砂漿或30厚C20細(xì)石混凝土找平層，內(nèi)設(shè)＃16鍍鋅鋼絲一層，網(wǎng)孔25x25，鋼絲網(wǎng)距保護(hù)層表面不大于1cm；(找平層設(shè)置分格縫，縫寬20，縱橫向間距≤2M。)Ⅲ40厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；Ⅳ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在屋面轉(zhuǎn)角及管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）Ⅵ20厚1:3水泥砂漿找平層；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板。

②上人平屋面構(gòu)造做法：（從上至下）

Ⅰ10mm厚鋪地磚面層，用干水泥擦縫，設(shè)分格縫≤201*×201*留10mm寬縫，填1∶3石灰砂漿。

Ⅱ撒素水泥面（灑適量清水）

Ⅲ40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅳ40厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：32kg/m3）；

Ⅴ體積比1:3:8陶粒混凝土找坡2％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

Ⅵ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

ⅧC20細(xì)石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

③非上人平屋面構(gòu)造做法：（從上至下）

Ⅰ40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅱ40厚發(fā)泡聚苯乙烯板保溫層（容重：18kg/m3）；

Ⅲ體積比1:3:8陶�；炷�土找坡2％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

Ⅳ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅴ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）

ⅥC20細(xì)石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅶ鋼筋混凝土屋面板。

④種植屋頂構(gòu)造做法：（從上至下）Ⅰ250~600厚種植土；

Ⅱ聚脂無紡布濾水層（120G/M2），四周上翻100高，端部通長用粘結(jié)劑50高；Ⅲ80厚粒徑15~20陶粒排水層；

Ⅳ40厚C20細(xì)石混凝土，內(nèi)配筋4@150雙向，設(shè)分格縫≤201*×201*（鋼筋必須斷開），縫內(nèi)嵌PVC防水油膏；

Ⅴ體積比1:3:8陶粒混凝土找坡2％并壓平，最薄處20厚；（根據(jù)工程情況確定是否設(shè)排汽孔）

Ⅵ4厚SBS防水卷材（熱粘），接縫處用抹刀熱抹平；（或2mm厚聚氨脂涂膜）

Ⅶ1.5厚聚合物水性防水涂料在山墻四周、屋面管道周圍涂刷加強(qiáng)層，寬度至少250，卷起至少250；（防水層為聚氨脂涂膜時(shí)無此層）

ⅧC20細(xì)石混凝土找坡1％并壓平（最薄處20厚）；Ⅸ鋼筋混凝土屋面板。

2．衛(wèi)生間

(1)樓面構(gòu)造作法（從上至下）：

①5-10厚鋪地磚，水泥漿（或彩色水泥漿）擦縫②撒素水泥面（撒適量清水）

③20厚1：2干硬性水泥砂漿粘結(jié)層

④1.5厚聚合物水性防水涂料層（或2.0厚聚氨酯），四周卷起至少250高；（淋浴、水池、浴盆處加高至1000～1800）

⑤1mm厚聚合物水性（或一布二涂聚氨酯）防水涂料在地漏、陰陽角、穿板豎管等部位局部加強(qiáng)，寬度250；

⑥最薄處25厚C20細(xì)石混凝土從門口處向地漏找1%坡；⑦鋼筋混凝土樓板。（注：廚衛(wèi)樓面結(jié)構(gòu)標(biāo)高比主體降低50～100）

(2)墻體構(gòu)造：①墻體材料：

Ⅰ90厚GRC板；

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Ⅱ90厚混凝土空心砌塊或粘土空心磚。②導(dǎo)墻做法：

混凝土導(dǎo)墻200高，寬同墻厚，與樓板一起現(xiàn)澆。③墻面防水：（從外至內(nèi)）

Ⅰ15厚水泥防水砂漿（摻防水粉）；Ⅱ墻基。

三、“上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部備案”制度的管理辦法

1、目的

為規(guī)范集團(tuán)各地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)的操作，加強(qiáng)對(duì)《萬科集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程與成果標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《流程和標(biāo)準(zhǔn)》）中“上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部備案”各重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，以達(dá)到確保質(zhì)量、進(jìn)度目的，特編制此辦法。

2、上報(bào)前提

上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部備案的前提是此階段成果已通過一線公司審查確認(rèn)。

上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部備案作為流程中的重要節(jié)點(diǎn)應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃中加以明確，如有變更，項(xiàng)目操作公司應(yīng)事先知會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部，并確定調(diào)整計(jì)劃后的時(shí)間。

上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部備案主要包括以下節(jié)點(diǎn)（各節(jié)點(diǎn)上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部備案文件內(nèi)容分列如下）：

（1）.可行性研究報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)部分（詳《流程和標(biāo)準(zhǔn)》中的“投資分析階段

成果標(biāo)準(zhǔn)”）①項(xiàng)目基礎(chǔ)資料

②項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作控制性計(jì)劃③規(guī)劃設(shè)計(jì)草案④經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析

⑤產(chǎn)品分析

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（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書（詳《流程和標(biāo)準(zhǔn)》中的“設(shè)計(jì)前期階段成果標(biāo)準(zhǔn)”）項(xiàng)目概況及用地分析

①開發(fā)目標(biāo)、開發(fā)計(jì)劃與項(xiàng)目設(shè)計(jì)總體計(jì)劃②市場(chǎng)定位和產(chǎn)品建議

③成本控制因素與工程管理意見④概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論⑤方案設(shè)計(jì)需要解決的問題

⑥項(xiàng)目設(shè)計(jì)各環(huán)節(jié)的綜合分析

（3）實(shí)施方案（詳《流程和標(biāo)準(zhǔn)》中的“實(shí)施方案階段成果標(biāo)準(zhǔn)”）

①規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書②景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書③設(shè)計(jì)說明及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)④實(shí)施方案圖紙

⑤重要節(jié)點(diǎn)的評(píng)審結(jié)論意見

⑥（詳規(guī)及方案）報(bào)建的政府批復(fù)意見⑦物業(yè)管理模式的建議與結(jié)論⑧銷售包裝的建議和要求

⑨相關(guān)部門在本階段的工作成果（成本測(cè)算書、工程甲供物料表、項(xiàng)目

材料新技術(shù)應(yīng)用方案）

（4）施工圖審圖意見①施圖設(shè)計(jì)任務(wù)書②施工圖設(shè)計(jì)單位招標(biāo)文件③施工圖設(shè)計(jì)合同及補(bǔ)充協(xié)議④施工圖條件圖會(huì)審記錄⑤基礎(chǔ)施工圖會(huì)審記錄⑥施工圖設(shè)計(jì)圖紙

⑦全套土建施工圖會(huì)審記錄

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

⑧相關(guān)部門在本階段的工作成果

（5）賣場(chǎng)的銷售包裝設(shè)計(jì)方案①銷售包裝總體計(jì)劃②銷售包裝賣場(chǎng)設(shè)計(jì)合同③銷售包裝設(shè)計(jì)任務(wù)書④銷售包裝賣場(chǎng)設(shè)計(jì)方案⑤相關(guān)部門在本階段的工作成果

（6）交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)計(jì)方案①交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)計(jì)合同②交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)計(jì)任務(wù)書③交樓標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)設(shè)計(jì)方案④相關(guān)部門在本階段的工作成果

（7）銷售資料

①開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)管理單位等的情況介紹②規(guī)劃設(shè)計(jì)說明(宗地情況、規(guī)劃設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、景觀設(shè)計(jì))③住宅設(shè)計(jì)說明（戶型變化說明及樓棟編號(hào)、戶型建筑面積及使用面積一覽表、建材裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、戶型設(shè)計(jì)說明）④配套設(shè)施設(shè)計(jì)說明⑤其他

Ⅰ集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)一線公司上報(bào)備案文件進(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)不符要求的，可以要求一線公司補(bǔ)充、完善。

Ⅱ規(guī)劃設(shè)計(jì)部在一線公司上報(bào)備案文件7天內(nèi)將審查意見回復(fù)給項(xiàng)目操作公司，并抄送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)。上報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部備案文件及審查意見作為資料存檔。

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Ⅲ本管理辦法的解釋權(quán)歸集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部。

四、集團(tuán)單體確認(rèn)管理辦法

1、目的

為規(guī)范集團(tuán)各地產(chǎn)公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)的操作，加強(qiáng)對(duì)《萬科集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理流程與

成果標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡(jiǎn)稱《流程和標(biāo)準(zhǔn)》）中實(shí)施方案階段的“集團(tuán)單體確認(rèn)”這一重要節(jié)點(diǎn)的監(jiān)控，以達(dá)到確保質(zhì)量、進(jìn)度目的，特編制此辦法。

2、負(fù)責(zé)部門和申請(qǐng)時(shí)間要求

集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)“集團(tuán)單體確認(rèn)”評(píng)審，“集團(tuán)單體確認(rèn)”的時(shí)間應(yīng)以項(xiàng)目設(shè)計(jì)年度計(jì)劃為依據(jù)，如有變更，項(xiàng)目操作公司應(yīng)事先知會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)部。項(xiàng)目操作公司應(yīng)在“集團(tuán)單體確認(rèn)”前至少7個(gè)工作日向規(guī)劃設(shè)計(jì)部提出正式申請(qǐng)，至少應(yīng)提前3個(gè)工作日提交評(píng)審文件。對(duì)單體方案設(shè)計(jì)的補(bǔ)充要求詳見附件一。

3、評(píng)審文件應(yīng)包括內(nèi)容

（1）集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)的結(jié)論意見；外部專家規(guī)劃設(shè)計(jì)

評(píng)審會(huì)的的結(jié)論意見（可選）；集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部規(guī)劃確認(rèn)的結(jié)論意見。（2）規(guī)劃及單體的設(shè)計(jì)文件a.建筑設(shè)計(jì)說明

b.綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(詳《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》第四部分2.3附錄表格)

c.集團(tuán)單體確認(rèn)圖紙，目錄詳附件二，深度要求詳《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》第四部分3.2實(shí)施方案圖紙深度要求。

（3）市場(chǎng)營銷部門的意見，其要求詳附件三；

（4）成本管理部門對(duì)不同類型住宅和公共建筑單體每平米的成本估算。

4、受理申請(qǐng)時(shí)間

集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部將在收到評(píng)審文件之后的3個(gè)工作日內(nèi)，依據(jù)《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

計(jì)流程》與《成果標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)文件的內(nèi)容、成果深度進(jìn)行審核。如發(fā)現(xiàn)所提交評(píng)審文件不符要求，集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部有權(quán)要求“集團(tuán)單體確認(rèn)”延期。

5、“集團(tuán)單體確認(rèn)”的兩種方式：

1）集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)提交評(píng)審的文件直接進(jìn)行審查確認(rèn)，并正式發(fā)文知會(huì)項(xiàng)目操作公司《集團(tuán)單體確認(rèn)意見》；該意見作為項(xiàng)目資料存檔。2）集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部對(duì)提交評(píng)審的文件進(jìn)行審查后，發(fā)文知會(huì)項(xiàng)目操作公司召開集團(tuán)范圍的評(píng)審會(huì)進(jìn)行確認(rèn)。會(huì)議召開的地點(diǎn)、時(shí)間及具體會(huì)務(wù)組織工作由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部及項(xiàng)目操作公司協(xié)商確定。會(huì)議的組織要求詳附件四。

6、《集團(tuán)單體確認(rèn)意見》應(yīng)包含內(nèi)容：

（1）總體評(píng)述：對(duì)提交評(píng)審的文件的內(nèi)容、成果深度的總體意見以及對(duì)《集團(tuán)規(guī)劃確認(rèn)意見》的執(zhí)行情況的評(píng)述（2）對(duì)規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)文件的審核意見（3）下一步工作的建議及要求

7、評(píng)審會(huì)議紀(jì)要內(nèi)容

如召開“集團(tuán)單體確認(rèn)評(píng)審會(huì)”，由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)整理和匯總會(huì)議紀(jì)要，

應(yīng)包含以下內(nèi)容：

（1）總體評(píng)述：對(duì)提交評(píng)審的文件的內(nèi)容、成果深度的總體意見以及對(duì)《集團(tuán)規(guī)劃確認(rèn)意見》的執(zhí)行情況的評(píng)述（2）會(huì)議中對(duì)規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)文件的主要評(píng)審意見（3）下一步工作的建議及要求

會(huì)議紀(jì)要應(yīng)由規(guī)劃設(shè)計(jì)部在會(huì)議結(jié)束后3天內(nèi)發(fā)文給項(xiàng)目操作公司，并

抄送集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)和各與會(huì)人員。《集團(tuán)單體確認(rèn)評(píng)審會(huì)議紀(jì)要》作為資料存檔。

附件：

附件1：?jiǎn)误w方案設(shè)計(jì)補(bǔ)充要求附件2：集團(tuán)單體確認(rèn)圖紙目錄

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

附件3：市場(chǎng)營銷部門提交集團(tuán)單體確認(rèn)評(píng)審的文件要求附件4：集團(tuán)單體確認(rèn)評(píng)審會(huì)組織要求

附件1

單體方案設(shè)計(jì)補(bǔ)充要求

一、在單體方案深化的過程中，項(xiàng)目操作公司與集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部雙方應(yīng)保持

良好的溝通，以利于“集團(tuán)單體確認(rèn)”的順利進(jìn)行。

二、項(xiàng)目操作公司提交的“集團(tuán)單體確認(rèn)”評(píng)審文件應(yīng)已通過公司的內(nèi)部評(píng)

審，代表公司的整體意見。

三、對(duì)面積計(jì)算的要求

1.項(xiàng)目操作公司應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)貙?duì)建筑面積計(jì)算的詳細(xì)規(guī)定，包括對(duì)核增核減面積的規(guī)定。

2.住宅單體標(biāo)準(zhǔn)層平面圖中應(yīng)明確標(biāo)出各功能空間的使用面積，完成戶型經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表。（詳《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》第四部分3.2實(shí)施方案圖紙深度要求）

3.在通過“集團(tuán)規(guī)劃確認(rèn)”節(jié)點(diǎn)之前應(yīng)對(duì)住宅及配套公共建筑的面積進(jìn)行較為準(zhǔn)確的計(jì)算，并同當(dāng)?shù)孛娣e測(cè)繪部門進(jìn)行溝通。

四、對(duì)住宅單體設(shè)計(jì)的建議

1.住宅單體戶型設(shè)計(jì)應(yīng)將管線及使用功能集中的廚房和衛(wèi)生間作為重點(diǎn)進(jìn)行考慮。

2.住宅單體戶型設(shè)計(jì)需妥善考慮家庭必備電器的擺放及使用，尤其以冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)（室內(nèi)、室外）機(jī)為重點(diǎn)。

附件2

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

集團(tuán)單體確認(rèn)圖紙目錄

分類序號(hào)圖紙名稱比例1：500～1：10001：500～1：10001：500～1：10001：500～1：10001：100～1：200備注1項(xiàng)目總體總平面布置圖2某分期總平面定位圖總圖3分期總圖4分期戶型分布圖5居住區(qū)各級(jí)道路詳圖典型組團(tuán)或典型住宅單元組合6底層平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖、屋頂平面1：100圖1：1001：10074個(gè)立面圖8剖面圖9分析圖10交通分析圖（可選）管理示意圖（可選）1：3001：300圖紙要求詳?shù)汀⒍鄬幼≌瑔误w各層平面圖、1：100114個(gè)立面圖、剖面圖（需剖切到樓梯間）高層住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖及有差異的各層1：201*2平面圖、4個(gè)立面圖、剖面圖（需剖切到樓梯間）13不同住宅單元入口放大平面圖14高層住宅戶型放大平面圖15公建配套1：1001：100詳《萬科集團(tuán)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)》第四部分3.2實(shí)施方案圖紙深度要求住宅單體高層住宅交通核部分放大平面圖（標(biāo)準(zhǔn)1：100層）1：200公共建筑各層平面圖、164個(gè)立面圖、剖面圖（需剖切到樓梯間）17項(xiàng)目總體或某分期規(guī)劃工作模型18各住宅單體工作模型其他19各公共建筑工作模型20項(xiàng)目總體或某分期鳥瞰圖21各住宅單體效果圖1：10001：50或1：1001：100附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

22商業(yè)及會(huì)所效果圖附件3

市場(chǎng)營銷部門提交集團(tuán)單體確認(rèn)評(píng)審的文件要求

一、對(duì)綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的意見，包括以下內(nèi)容

1．對(duì)規(guī)劃總體指標(biāo)、容積率的意見2．對(duì)公共服務(wù)設(shè)施面積的意見3．對(duì)住宅產(chǎn)品比例及戶型分布的意見4．對(duì)停車比例及車位分布的意見

二、對(duì)各住宅戶型設(shè)計(jì)的的意見，包括以下內(nèi)容

1．對(duì)戶型面積的意見

2．對(duì)戶型平面功能安排的意見3．對(duì)住宅立面設(shè)計(jì)風(fēng)格的意見和建議

三、對(duì)商業(yè)、會(huì)所等公共建筑設(shè)計(jì)的的意見，包括以下內(nèi)容

1．對(duì)功能安排及面積分配合理性的意見2．對(duì)立面風(fēng)格、商業(yè)氣氛營造的的意見和建議

附件4

集團(tuán)單體確認(rèn)評(píng)審會(huì)組織要求

一、集團(tuán)單體確認(rèn)評(píng)審會(huì)人員組成

集團(tuán)主管設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部總經(jīng)理及總建筑師、項(xiàng)目操作公司總經(jīng)理、營銷部及設(shè)計(jì)部經(jīng)理、集團(tuán)內(nèi)專家（屆時(shí)由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部確定）。“集團(tuán)單體確認(rèn)”評(píng)審會(huì)組織者應(yīng)在會(huì)議召開前至少2日向參會(huì)者發(fā)出會(huì)議

通知及議程。

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

二、集團(tuán)單體確認(rèn)評(píng)審會(huì)議程

1．整體時(shí)間安排視項(xiàng)目復(fù)雜程度而定，以不超過6個(gè)小時(shí)為宜。2．評(píng)審會(huì)具體安排：

（1）．由集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人陳述對(duì)所評(píng)審文件的內(nèi)容、成

果深度的初步審核意見，以不超過10分鐘為宜

（2）．由項(xiàng)目操作公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人及營銷負(fù)責(zé)人介紹單體設(shè)計(jì)在市場(chǎng)、經(jīng)營、成本方面的分析結(jié)論，以及設(shè)計(jì)工程部門的研究成果,以不超過60分鐘為宜

（3）．項(xiàng)目操作公司的項(xiàng)目設(shè)計(jì)及營銷負(fù)責(zé)人就所介紹項(xiàng)目向評(píng)審團(tuán)答疑,以不超過15分鐘為宜

（4）．設(shè)計(jì)單位介紹方案，并向評(píng)審人員答疑，以不超過40分鐘為宜；

（5）．評(píng)審人員就單體方案發(fā)表意見，集中討論，由會(huì)議組織者形成評(píng)審結(jié)論，時(shí)間以不超過60分鐘為宜

三、評(píng)審會(huì)組織安排注意事項(xiàng)

1．會(huì)前：

（1）．準(zhǔn)備并檢測(cè)調(diào)試所有的會(huì)議器材：投影儀、數(shù)碼錄像機(jī)、白板和大鐵夾（用于掛圖、板書）、白板筆、板擦、無線麥克風(fēng)、插線板（2）．如果是視頻會(huì)議，應(yīng)與對(duì)方同步調(diào)試

（3）．準(zhǔn)備會(huì)議資料：《集團(tuán)單體確認(rèn)評(píng)審會(huì)文件匯編》（詳本文第四條）、會(huì)議議程。應(yīng)保證主要評(píng)審人員有完整的會(huì)議資料

（4）．根據(jù)參會(huì)人員情況布置會(huì)場(chǎng)，投票人員的位置應(yīng)用名牌指定；2．會(huì)議用飲料,食品的服務(wù)安排：

（1）．會(huì)場(chǎng)上應(yīng)備有飲用水、水果及點(diǎn)心；

（2）．應(yīng)事先安排好會(huì)議中途所需的咖啡、茶水；（3）．長時(shí)間的評(píng)審會(huì)應(yīng)安排好工作餐事宜；

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

3．會(huì)議進(jìn)行過程中應(yīng)留出適當(dāng)休息時(shí)間,以每60分鐘休息10分鐘為宜；

4．開會(huì)期間組織者應(yīng)注意維持會(huì)場(chǎng)秩序和紀(jì)律：（1）．與會(huì)者應(yīng)關(guān)閉手機(jī)以保證會(huì)場(chǎng)安靜；

（2）．條件允許情況下，安排休息室供設(shè)計(jì)單位等待使用；（3）．設(shè)計(jì)單位人員在會(huì)場(chǎng)內(nèi)的活動(dòng)，如攝影、攝像、錄音，應(yīng)受組織者的限制。

五、規(guī)劃設(shè)計(jì)過程控制程序

1.目的

控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)符合規(guī)范并滿足本公司要求。2.范圍

適用于各設(shè)計(jì)階段。3.職責(zé)

（1）銷售部負(fù)責(zé)提供市場(chǎng)調(diào)研和營銷策略。

（2）設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)技術(shù)情報(bào)的收集、分析，調(diào)研設(shè)計(jì)單位的基本情況并

與之溝通。

（3）工程部負(fù)責(zé)對(duì)有關(guān)的施工工藝要求、施工限制性進(jìn)行評(píng)審。（4）分管銷售的副總負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查、營銷的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。（5）總經(jīng)理負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)任務(wù)書編制工作的領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)。4.程序

（1）年度開發(fā)計(jì)劃的編制。

①總經(jīng)理接收總部下達(dá)的年度開發(fā)計(jì)劃。

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

②總經(jīng)理召開辦公會(huì)議。③總經(jīng)理確定年度開發(fā)計(jì)劃。④總經(jīng)理有權(quán)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整。（2）設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制。

①設(shè)計(jì)部經(jīng)理負(fù)責(zé)起草設(shè)計(jì)任務(wù)書。起草依據(jù)公司年度開發(fā)計(jì)劃；銷售計(jì)劃及市場(chǎng)策略；

工程部對(duì)施工工藝、施工限制性提出意見；有關(guān)法規(guī)。

②總經(jīng)理批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書（3）設(shè)計(jì)過程控制

①設(shè)計(jì)單位的確定及設(shè)計(jì)過程控制

②設(shè)計(jì)文件交付后一周內(nèi)由設(shè)計(jì)部經(jīng)理組織設(shè)計(jì)評(píng)審。Ⅰ設(shè)計(jì)部經(jīng)理負(fù)責(zé)評(píng)審以下內(nèi)容有關(guān)法規(guī)的符合性；建筑設(shè)計(jì)的符合性；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的符合性；

Ⅳ給排水、電氣、煤氣設(shè)計(jì)的符合性。Ⅱ預(yù)算部經(jīng)理負(fù)責(zé)評(píng)審單位造價(jià)。Ⅲ工程部經(jīng)理評(píng)審施工工藝限制性。③設(shè)計(jì)文件的確認(rèn)。

Ⅰ設(shè)計(jì)部經(jīng)理匯總評(píng)審意見，并在一周內(nèi)提交給設(shè)計(jì)單位。

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附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

Ⅱ設(shè)計(jì)單位更改設(shè)計(jì)文件。

Ⅲ設(shè)計(jì)文件交付后一周內(nèi)，設(shè)計(jì)部經(jīng)理組織工程部、銷售部、預(yù)算部對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行確認(rèn)。（4）工程部組織實(shí)施設(shè)計(jì)文件。5.相關(guān)文件

《有關(guān)法規(guī)文件匯編》6.相關(guān)表單

（1）《公司年度開發(fā)計(jì)劃》（2）《銷售計(jì)劃》

（3）《銷售市場(chǎng)需求調(diào)查分析》（4）《設(shè)計(jì)任務(wù)書》

（5）《不同結(jié)構(gòu)類型單位造價(jià)分析比較表》（6）《設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議紀(jì)要》

附件1：項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)文件范本

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

1：項(xiàng)目建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)文件范本

《》規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)招標(biāo)文件

公司名稱年月日

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附件

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

一、工程概況：

二、設(shè)計(jì)依據(jù)及基礎(chǔ)資料：

三、設(shè)計(jì)要求:

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

四、評(píng)標(biāo)原則及要求：

五、投標(biāo)要求：

六、日程安排：

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

1、領(lǐng)取招標(biāo)文件日期：時(shí)間：地點(diǎn)：。2、現(xiàn)場(chǎng)踏勘招標(biāo)文件答疑日期：時(shí)間：地點(diǎn)：。3、發(fā)招標(biāo)文件補(bǔ)充條款（有必要時(shí)）日期：時(shí)間：地點(diǎn)：。

4、報(bào)送標(biāo)書日期及截止日期：時(shí)間：地點(diǎn)：。

5、開標(biāo)日期：時(shí)間：地點(diǎn)：。6、評(píng)標(biāo)決評(píng)日期：。七、其他說明事項(xiàng)：

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

八、評(píng)選辦法：修改記錄頁碼編制：審核：批準(zhǔn)：日期：日期：日期：

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修改日期修改人修改狀態(tài)修改單號(hào)生效日期六、設(shè)計(jì)管理程序

1.目的

附錄A集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)管理辦法

為規(guī)范設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)管理和操作程序，以保證設(shè)計(jì)管理和操作全過程的計(jì)劃性和有效性。2.適用范圍

適用于設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)管理和操作的全過程。3.職責(zé)

（1）集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部和公司總經(jīng)理層負(fù)責(zé)整個(gè)設(shè)計(jì)流程中的審批確認(rèn)。（2）設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)目與設(shè)計(jì)相關(guān)的過程管理和操作。

（3）相關(guān)部門，包括項(xiàng)目發(fā)展部、市場(chǎng)營銷部、成本管理部、工程管理部、材料采購部、項(xiàng)目經(jīng)理部、財(cái)務(wù)部、客戶服務(wù)中心、總經(jīng)理辦公室，負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)流程中的相關(guān)部門工作。4.工作程序（1）投資分析階段

①根據(jù)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可研工作的要求和相關(guān)部門提供的項(xiàng)目基礎(chǔ)資料（包括項(xiàng)目發(fā)展部的基礎(chǔ)資料、市場(chǎng)營銷部的產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求、競(jìng)爭(zhēng)樓盤資料和市場(chǎng)意見、工程管理部的工程技術(shù)資料、成本管理部的成本測(cè)算）開展投資分析階段工作，完成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告規(guī)劃設(shè)計(jì)部分》；③本階段工作詳見《設(shè)計(jì)前期作業(yè)指引》；（2）設(shè)計(jì)前期階段

①在集團(tuán)立項(xiàng)審批通過后，開始設(shè)計(jì)前期階段工作，完成概念設(shè)計(jì)研究，并制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃，報(bào)集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)部確認(rèn)；

④在概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論和項(xiàng)目設(shè)計(jì)計(jì)劃經(jīng)公司確認(rèn)后，編制《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)

書》；

⑤本階段工作詳見《設(shè)計(jì)前期作業(yè)指引》；（3）實(shí)施方案階段

①根據(jù)《項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書》完成規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、單體方案設(shè)計(jì)、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、總圖方案深入設(shè)計(jì)，并通過公司確認(rèn)，形成實(shí)施方案，詳

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