前期物業(yè)介入方案
前期物業(yè)介入方案
開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)者在開(kāi)發(fā)新的物業(yè)時(shí)，與日后的管理者所站的角度不同。由此會(huì)帶來(lái)設(shè)施和設(shè)備配置得不完善或不合理，增加了投資，降低了使用效率、影響日后業(yè)主的正常生活，增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問(wèn)題。物業(yè)管理者作為物業(yè)的維護(hù)者，在長(zhǎng)期的實(shí)際工作中對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的種種問(wèn)題比較了解。因此可以代表業(yè)主從管理者的角度對(duì)即將管理的物業(yè)進(jìn)行審視，及時(shí)糾正規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足，更好地滿足業(yè)主的使用要求。因此，物業(yè)管理早期介入有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。根據(jù)日常工作經(jīng)驗(yàn)從開(kāi)發(fā)成本、物業(yè)服務(wù)接業(yè)主使用功能的角度出發(fā)，提出物業(yè)管理早期介入的具體介入點(diǎn)，以期有利于物業(yè)服務(wù)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。工作內(nèi)容：一、土建工程問(wèn)題：
1、建議設(shè)計(jì)單獨(dú)的排煙道和廁所排氣道。對(duì)于商住樓，目前很多沒(méi)有單獨(dú)的排煙系統(tǒng)，如果共用一個(gè)煙道，則會(huì)引起業(yè)主家串味、串煙等情況。容易引起業(yè)主的意見(jiàn)。
2、建議設(shè)置健身活動(dòng)場(chǎng)地，并充分考慮合理區(qū)位。設(shè)置小區(qū)健身場(chǎng)地，一定要考慮區(qū)位的合理，如果區(qū)位不合理，影響業(yè)主休息。
3、建議樓道墻面先不粉刷只做基本處理，或直接鋪設(shè)瓷磚。粉刷一新的樓道墻壁往往會(huì)在業(yè)主裝修期間造成一定的破壞，又找不到當(dāng)事人，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不重新粉刷樓道，加大施工成本。如果在交樓前只進(jìn)行一次基本的墻面處理，待業(yè)主入住率達(dá)到一定程度的時(shí)候，再進(jìn)行最后粉刷或直接鋪設(shè)墻面瓷磚，就可以避免上述情況。
4、樓外立面、屋面。為了耐久和防水，樓面和屋面應(yīng)采取最佳的防水材料，做完防水后，再進(jìn)行外立面裝施。
5、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架。（底部向里傾斜）以防淋和澆花水往下滴給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮進(jìn)去。二、電氣設(shè)備1、水、電、氣表的安裝盡量采用IC卡表具。在一定程度上可以避免糾紛，設(shè)置要考慮到插卡的需要，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于操作、住戶忘關(guān)開(kāi)關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源），電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。戶內(nèi)配電箱及層控箱應(yīng)裝上LE開(kāi)關(guān)，防止跳閘造成大面積停電。
2、空調(diào)安裝，統(tǒng)一位置，統(tǒng)一排水。市場(chǎng)上的空調(diào)外機(jī)尺寸大都不一樣，安裝位置如果過(guò)小，造成空調(diào)外機(jī)無(wú)法在原位置安裝，業(yè)主就會(huì)隨意另選位置，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)救成本也很大；留有的空調(diào)孔的位置不合適，業(yè)主為了妥當(dāng)安裝室內(nèi)機(jī)，只能重新打洞，原來(lái)的空調(diào)孔就成為外墻上的“疤痕”；連接外機(jī)的空調(diào)管格式各樣、歪歪斜斜，影響美觀，可以將連接外機(jī)的空調(diào)管“藏”入墻內(nèi)，只需要在室內(nèi)合適位置留有可插式孔洞即可，減少了業(yè)主安裝過(guò)程中的麻煩，此方法能有效解決亂安裝空調(diào)影響美觀等問(wèn)題。
3、建議設(shè)置樓宇門(mén)警報(bào)系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)。很多業(yè)主喜歡用雜物將樓宇門(mén)別住以方便進(jìn)出單元門(mén)，也有些樓宇門(mén)不能完全關(guān)閉或者時(shí)常虛掩，很容易給樓宇門(mén)造成破壞和讓犯罪分子有趁虛而入的機(jī)會(huì)。樓宇門(mén)警報(bào)系統(tǒng)可在發(fā)現(xiàn)樓宇門(mén)超過(guò)3分鐘未關(guān)閉時(shí)，自動(dòng)發(fā)出警報(bào)聲音，提醒業(yè)主或者中控室，中控室及時(shí)通知巡邏的保安進(jìn)行關(guān)閉。（中控室能及時(shí)關(guān)閉警報(bào)系統(tǒng)，如遇到業(yè)主搬家等特殊情況時(shí)即可關(guān)閉。）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆。
三、泵房的位置應(yīng)設(shè)在營(yíng)業(yè)房下，盡量減少噪音，還要維修方便。四、環(huán)境綠化配置
1、綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設(shè)置合理，分部均衡，集中綠地位置適中，綠化品種適宜當(dāng)?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長(zhǎng)，成活率高，抗病蟲(chóng)性好。綠化品種便于養(yǎng)護(hù)。綠化布局不遮擋住宅采光，便于行人通行，宜考慮行走習(xí)慣。綠化品種宜無(wú)污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。
2、高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必須的水管接口和洗手池。
3、建議園區(qū)公告欄位置。物業(yè)公司可以在公告欄發(fā)布各種信息五、物業(yè)管理用房
要考慮住宅物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室、公共秩序員崗?fù)ぁ⒅锌厥�、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、清潔工工具房等）。六、裝飾工程
外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法，外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水做整體設(shè)防（無(wú)特別的防水層），僅是靠外墻面的砂漿抹灰層，外飾面做防水，故外墻低層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿。樓道側(cè)墻，應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉、防污漬）七、門(mén)窗工程
木門(mén)和墻體接合處，由于材質(zhì)的差別，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙，外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水，這些都是施工問(wèn)題，應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。
有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司在多年的服務(wù)工作中總結(jié)了即實(shí)用又有價(jià)值的見(jiàn)解，避免遺留問(wèn)題的發(fā)生，減少工作中的差錯(cuò)與脫節(jié)。因此物業(yè)公司先期進(jìn)駐，熟悉物業(yè)，了解情況。準(zhǔn)備、推敲和制定相應(yīng)的入住手續(xù)，做好組織協(xié)調(diào)工作，順利交接。特別是在銷(xiāo)售過(guò)程中，起到不可估量的作用。真正成為開(kāi)發(fā)商的好幫手。
物業(yè)前期介入
方案（2）
陜西金源物業(yè)有限責(zé)任公司
201*年月日
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前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
前期物業(yè)管理方案
二一二年二月十七日
前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
目錄
第一部分前期介入服務(wù)的四個(gè)階段.................................................................................3
一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段....................................................................................................3
二、建設(shè)施工階段...........................................................................................................4三、竣工驗(yàn)收階段...........................................................................................................6四、物業(yè)銷(xiāo)售階段...........................................................................................................6第二部分物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo).................................................................................7
一、服務(wù)管理模式的設(shè)想..............................................................................................7二、服務(wù)管理目標(biāo)－－構(gòu)建“陽(yáng)光社區(qū)”....................................................................11第三部分項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置........................................................................14
一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況......................................................................14二、各部門(mén)主要工作職責(zé)..............................................................................................15三、物資裝備需求情況..............................................................................................18四、前期介入工作計(jì)劃..................................................................................................18五、日常管理期工作計(jì)劃..............................................................................................19第四部分物業(yè)前期管理開(kāi)支計(jì)劃預(yù)算..........................................................................21
1.行政辦公用品計(jì)劃表..................................................................................................21
2.維修工具計(jì)劃表.........................................................................................................223.護(hù)衛(wèi)、消防裝備計(jì)劃表...............................................................................................224.環(huán)境綠化裝備計(jì)劃表..................................................................................................235.前期介入日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)預(yù)算表....................................................................................23第五部分前期物業(yè)管理工作的開(kāi)展...............................................................................24
一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)..................................................................................................24
二、前期管理流程及工作計(jì)劃.......................................................................................26三、前期管理總要求.....................................................................................................27四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理.......................................................................................28五、接管驗(yàn)收程序及注意事項(xiàng).......................................................................................32六、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行.....................................................................................................33七、全面清潔開(kāi)荒.........................................................................................................33八、樣板房的服務(wù)接待工作...........................................................................................38九、會(huì)所及康樂(lè)服務(wù)建議..............................................................................................53
前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
第一部分前期介入服務(wù)的四個(gè)階段
****住宅小區(qū)的前期介入物業(yè)管理，是指物業(yè)正式進(jìn)駐前的物業(yè)管理，其主要目的是：及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)施、設(shè)備的遺留問(wèn)題，為日后物業(yè)的順利運(yùn)作打好基礎(chǔ)，進(jìn)行溝通渠道、管理架構(gòu)和相關(guān)資源準(zhǔn)備，確保業(yè)主順利進(jìn)駐以及正式進(jìn)駐后的良好管理效果。****公司針對(duì)****住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理特點(diǎn)及項(xiàng)目進(jìn)度安排，擬在****物業(yè)管理平臺(tái)的支持下，從客戶關(guān)系、制度管理、技術(shù)資料管理三個(gè)環(huán)節(jié)入手，制定出完善、高效、科學(xué)的作業(yè)規(guī)程和工作計(jì)劃，以保障****住宅小區(qū)物業(yè)的正常、有序運(yùn)轉(zhuǎn)，協(xié)助集團(tuán)使之物業(yè)建立良好之窗口形象。
要使今后的物業(yè)管理順利進(jìn)行，物業(yè)管理的前期介入將會(huì)起到至關(guān)重要的作用，將根據(jù)物業(yè)施工進(jìn)度的實(shí)際情況，對(duì)“****”制訂科學(xué)、成熟、相應(yīng)的物業(yè)管理前期介入工作計(jì)劃，并按計(jì)劃和階段開(kāi)展各項(xiàng)工作，為將來(lái)的物業(yè)管理工作順利開(kāi)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、物業(yè)顧問(wèn)組建階段
對(duì)于物業(yè)管理前期介入，物業(yè)公司將依托集團(tuán)公司總部強(qiáng)大的技術(shù)力量以及與我們合作多年、極具專(zhuān)業(yè)見(jiàn)解及工作經(jīng)驗(yàn)的各相關(guān)專(zhuān)業(yè)專(zhuān)前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
家，組建“項(xiàng)目前期顧問(wèn)團(tuán)”。根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)，提出合理建議。前期介入人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的變更討論，從管理的角度審視規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否合理，力求使小區(qū)的設(shè)計(jì)方便日后的物業(yè)管理工作。1.小區(qū)人車(chē)分流的設(shè)計(jì)；人員、車(chē)輛進(jìn)出智能化“一卡通”系統(tǒng)；2.電梯聯(lián)動(dòng)監(jiān)控和消控中心的設(shè)置五方通話，刷卡上下梯系統(tǒng)；3.會(huì)所功能設(shè)計(jì)；
4.公共照明開(kāi)關(guān)設(shè)置位置及開(kāi)閉形式；5.家用空調(diào)穿墻孔和室外機(jī)座位置的預(yù)留；6.信報(bào)箱的設(shè)立，公共告示欄的配置；7.直飲水系統(tǒng)功能配置；8.公共洗手間的設(shè)置；9.小區(qū)垃圾房的設(shè)置；10.物業(yè)管理用房的位置設(shè)計(jì)；11.附屬工程配置設(shè)施建設(shè)的設(shè)計(jì)參與。
二、建設(shè)施工階段
建設(shè)過(guò)程中，物業(yè)前期介入人員及物業(yè)顧問(wèn)每日到現(xiàn)場(chǎng)了解工程進(jìn)度、施工情況，逐步對(duì)物業(yè)的硬件增加了解，對(duì)有些影響使用功能的問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早協(xié)調(diào)、早解決，為今后的物業(yè)管理工作奠定良好的基礎(chǔ)。1.提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議；前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
2.分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力；
3.審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)；4.提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；5.提供功能布局或用料更改的有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)管理意見(jiàn)；
6.幫助施工人員做好對(duì)房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以避免施工對(duì)材質(zhì)造成損傷；
7.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)出入的車(chē)輛實(shí)施安全監(jiān)察與環(huán)境清潔措施管理。8.提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能；并配合對(duì)各施工現(xiàn)場(chǎng)的水電核抄數(shù)據(jù)與施工單位正常使用的管理。
9.檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程例會(huì)和建筑負(fù)責(zé)人定期碰面會(huì)等）；
10.檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議；
11.配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量；12.提出遺漏工程項(xiàng)目的建議；
13.對(duì)小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
三、竣工驗(yàn)收階段
物業(yè)管理前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場(chǎng)，參與工程例會(huì)，及時(shí)提出維護(hù)發(fā)展商利益和保證施工質(zhì)量的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和建議，協(xié)助開(kāi)發(fā)商做好使用功能的驗(yàn)收，對(duì)各種設(shè)備、管線都逐一檢查。
1.參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案；2.發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程；3.參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收；4.制訂物業(yè)分戶驗(yàn)收流程并執(zhí)行；
5.指出工程缺陷，就改良方案的可能性及費(fèi)用提出建議。
四、物業(yè)銷(xiāo)售階段
良好的物業(yè)管理形象及物業(yè)管理品牌會(huì)吸引大量的購(gòu)房者，同時(shí)也有助于開(kāi)發(fā)單位樹(shù)立企業(yè)品牌形象和知名度。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助開(kāi)發(fā)部的物業(yè)銷(xiāo)售和宣傳推廣。
1.制定合理的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)銷(xiāo)售作好準(zhǔn)備；2.會(huì)所的服務(wù)與管理；
3.小區(qū)門(mén)崗、售樓處及樣板房的保安、保潔規(guī)范等服務(wù)，建立良好的物業(yè)形象；
4.設(shè)置物業(yè)專(zhuān)業(yè)人員在售樓現(xiàn)場(chǎng)解答客戶對(duì)小區(qū)物業(yè)管理方面的疑問(wèn)；
5.對(duì)物業(yè)人員和銷(xiāo)售人員進(jìn)行物業(yè)管理基礎(chǔ)培訓(xùn)工作；6.負(fù)責(zé)有關(guān)售樓宣傳、構(gòu)建小區(qū)未來(lái)的居所環(huán)境，物業(yè)服務(wù)、配前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
套設(shè)施的宣傳與推廣。
7.擬在****推行科學(xué)、實(shí)用的“禮賓助理服務(wù)”，從而擴(kuò)大物業(yè)管理的服務(wù)領(lǐng)域，使服務(wù)更為細(xì)致，反應(yīng)更為快捷。
第二部分物業(yè)管理模式及服務(wù)目標(biāo)
一、服務(wù)管理模式的設(shè)想
****是集團(tuán)公司第一個(gè)整體開(kāi)發(fā)的優(yōu)良項(xiàng)目，集公司技術(shù)和資金的優(yōu)勢(shì)，大手筆打造的高檔純住宅小區(qū)，真正實(shí)現(xiàn)以房地產(chǎn)帶動(dòng)建筑業(yè)發(fā)展的思路。為此，作為物業(yè)前期介入，也是物業(yè)行業(yè)經(jīng)過(guò)多年探索的成功經(jīng)驗(yàn)，作為開(kāi)發(fā)的一個(gè)后勤部門(mén)開(kāi)展工作，在全國(guó)一二線城市采用這種模式非常成功，為達(dá)康公司樹(shù)立品牌，創(chuàng)品牌打造精品小區(qū)奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。為達(dá)康公司大盈利，大發(fā)展提供強(qiáng)有力的后勤保障，促進(jìn)了樓盤(pán)更好的銷(xiāo)售，并在同等樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格上，有著一定的提價(jià)優(yōu)勢(shì)。物業(yè)公司歷經(jīng)多年的市場(chǎng)運(yùn)作，由于利潤(rùn)薄弱，沒(méi)有完全發(fā)揮應(yīng)有的更加功效，因此，我公司作為集團(tuán)的下屬企業(yè)，一定以集團(tuán)公司大局為重，學(xué)習(xí)和借鑒先進(jìn)管理模式，結(jié)合自己實(shí)際情況，摸著石頭過(guò)河。眾觀中國(guó)地產(chǎn)業(yè)多數(shù)的房地產(chǎn)商，如萬(wàn)科、保利等全國(guó)著名房地產(chǎn)品牌企業(yè)，均以其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的建筑質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)取勝，從而在全國(guó)各地創(chuàng)造出一個(gè)又一個(gè)的精品樓盤(pán)，在房屋銷(xiāo)售價(jià)格上也比一般非品牌樓盤(pán)高出10%，企業(yè)從中獲取豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。近年已有恒大華府、碧桂園兩大品牌進(jìn)駐郴州地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)正開(kāi)發(fā)掛牌銷(xiāo)售的樓盤(pán)，其地理位置與周邊配套條件并無(wú)優(yōu)勢(shì)，然而開(kāi)發(fā)企業(yè)成熟而大氣的前期運(yùn)作模式，除大前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
膽的在樓盤(pán)景觀建設(shè)投入外，更是大手筆投資把前期物業(yè)服務(wù)體現(xiàn)得淋漓盡致，其品牌的效應(yīng)與優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)的發(fā)揮，使其樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)地突破郴州本地的新高，從開(kāi)盤(pán)以來(lái)空前好的銷(xiāo)售量來(lái)看，也得到了郴州客戶的認(rèn)可。
現(xiàn)本市物業(yè)企業(yè)均采用包干制經(jīng)營(yíng)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。但郴州市屬于物業(yè)管理起步較晚的地區(qū)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)還在摸索發(fā)展的幼稚期，在市場(chǎng)競(jìng)價(jià)激烈的條件下，多數(shù)物業(yè)企業(yè)采取盡量減少人員開(kāi)支，來(lái)降低經(jīng)營(yíng)成本，獲取企業(yè)利潤(rùn)的最大化，然而造成從業(yè)人員工資福利待遇低，員工招聘困難，從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量普遍不高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主甚至與開(kāi)發(fā)商之間之間矛盾重重的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致兩敗俱傷。根據(jù)我公司在著名地產(chǎn)商恒大集團(tuán)和碧桂園進(jìn)駐郴州后考察的經(jīng)驗(yàn)，安居公司擬在****住宅小區(qū)前期物業(yè)管理模式上打破本地物業(yè)管理行業(yè)慣例的包干制，而實(shí)行酬金制經(jīng)營(yíng)模式與服務(wù)管理，即前期物業(yè)管理階段的服務(wù)管理所有開(kāi)支成本，由物業(yè)方在履行物業(yè)服務(wù)活動(dòng)開(kāi)展的過(guò)程中，按預(yù)算申報(bào)的方式向開(kāi)發(fā)建設(shè)方提出申請(qǐng)，經(jīng)審核后按計(jì)劃資金撥付物業(yè)管理費(fèi)用的方式。既易于讓物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)得到有效的保障，從而提高開(kāi)發(fā)本項(xiàng)目的銷(xiāo)售，又適合物業(yè)企業(yè)在行業(yè)的立足和平穩(wěn)度過(guò)行業(yè)的幼稚期，避免物業(yè)企業(yè)因承接的物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，入住率低，因物業(yè)成本等問(wèn)題，導(dǎo)致各種惡性循環(huán)的矛盾產(chǎn)生。
根據(jù)優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)的要求與項(xiàng)目的特點(diǎn)相結(jié)合,****物業(yè)通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的情況分析及對(duì)項(xiàng)目周邊情況的了解,結(jié)合對(duì)項(xiàng)目的定位,我們認(rèn)為前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
****住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)一定要把“安全、舒適、快捷、健康”放在首位。
****住宅小區(qū)物業(yè)管理圍繞“安全、舒適、快捷、健康”八個(gè)字展開(kāi)。
安全是指讓業(yè)主在小區(qū)里生活得安全放心；
舒適是指要?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)美整潔的環(huán)境，讓業(yè)主感到舒適、溫馨；快捷是指讓業(yè)主在小區(qū)里方便的與各地進(jìn)行聯(lián)系，交換信息，這就
要求我們打造一個(gè)高端品位的智能化小區(qū)；
健康是指良好的環(huán)境促進(jìn)人的身心健康，同時(shí)豐富多彩，形式各樣
的社區(qū)文化活動(dòng)引領(lǐng)業(yè)主健康的生活工作習(xí)慣。為此，項(xiàng)目的物業(yè)管理與服務(wù)要按照以下要求展開(kāi)：1、科學(xué)化、制度化、規(guī)范化、高起點(diǎn)
****住宅小區(qū)技術(shù)含量高，管理范圍廣，不能只憑經(jīng)驗(yàn)辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度，使整個(gè)管理工作有章可循，有據(jù)可依，管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規(guī)范化的軌道；要有高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，高技術(shù)的管理手段，高標(biāo)準(zhǔn)的管理要求。只有這樣，才能達(dá)到好的管理效果。
2、加強(qiáng)治安防范，嚴(yán)格出入管理制度，建立客戶檔案
小區(qū)住宅管理最重要的就是安全管理。而****住宅小區(qū)物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作極其重要，必須加強(qiáng)治安防范，建立和健全各種值班制度，堅(jiān)持外來(lái)人員出入檢查登記制度，堅(jiān)持定期檢查樓宇防盜與安全設(shè)施制度，堅(jiān)持安全管理下班交接檢查制度，堅(jiān)持24小時(shí)值班巡邏，力求做前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
到萬(wàn)無(wú)一失。同時(shí)，應(yīng)全面建立客戶檔案，熟悉業(yè)主情況，增加溝通了解，做到時(shí)時(shí)心中有數(shù)，確保業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全。3、加強(qiáng)消防管理，做好防火工作
由于****住宅小區(qū)功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大（特別是入伙初期，將面臨大批量的裝修管理），所以火災(zāi)隱患因素多。因此，****住宅小區(qū)物業(yè)管理防火要求高，應(yīng)特別加強(qiáng)對(duì)消防工作的管理。做好對(duì)業(yè)主、對(duì)各施工單位用火、用電的宣傳教育及監(jiān)督管理工作，明確防火責(zé)任人，熟悉消防基本知識(shí)，掌握防火、救火基本技能；加強(qiáng)防范措施，定期檢查、完善消防設(shè)施，落實(shí)消防措施，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，消除事故隱患。4、重視清潔管理
環(huán)境衛(wèi)生好壞是小區(qū)管理服務(wù)水平的重要體現(xiàn)。我們將在自身環(huán)境管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，為小區(qū)提供專(zhuān)業(yè)的清潔服務(wù)工作。為此要制定完善的清潔細(xì)則，明確需要清潔的地方、材料、清潔次數(shù)、檢查方法等。同時(shí)要加強(qiáng)經(jīng)常性巡視保潔，保證大堂、電梯、過(guò)道隨臟隨清，廣場(chǎng)走道無(wú)雜物、灰塵，門(mén)窗干凈明亮。5、強(qiáng)化設(shè)備管理及設(shè)施的維修保養(yǎng)
設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是小區(qū)是否正常運(yùn)作的核心。應(yīng)重視對(duì)****住宅小區(qū)水電設(shè)施(包括高低壓變電房，高低壓電纜、電線，上下水管道等各項(xiàng)設(shè)施)的全面管理和維修，供水供電要有應(yīng)急措施。應(yīng)特別注重對(duì)電梯的保養(yǎng)與維修，注重對(duì)消防系統(tǒng)的檢查、測(cè)試。要有健全的檢查維修制度，要對(duì)公用設(shè)備、公共場(chǎng)所，如大廳、走道、電梯間等定前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
期檢查、維修維護(hù)。對(duì)業(yè)主的設(shè)備報(bào)修要及時(shí)處理，并定期檢查。要做到電梯運(yùn)轉(zhuǎn)率不低于98％，消防設(shè)備完好率達(dá)到100％。6、設(shè)立前臺(tái)客戶中心，完善配套服務(wù)
管理就是服務(wù)。為方便客人，滿足客人需要，****住宅小區(qū)應(yīng)有配套的服務(wù)，設(shè)立客服中心。幫助業(yè)主、租戶辦理各種手續(xù)，解決相關(guān)問(wèn)題；提供問(wèn)訊、商務(wù)等各類(lèi)服務(wù)，包括提供一些日常性服務(wù)，如協(xié)助接待來(lái)訪客人，回復(fù)電話投訴，提供打字、傳真、復(fù)印及訂票服務(wù)等；提供其他可能的委托服務(wù)，如代送快件等（小區(qū)多種經(jīng)營(yíng)有償服務(wù)范疇）。
7、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，不斷改進(jìn)工作
小區(qū)管理處應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通，主動(dòng)征詢(xún)、聽(tīng)取他們對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn)與要求，認(rèn)真接受、處理業(yè)主、租戶的投訴，及時(shí)反映、解決他們提出的問(wèn)題。要謹(jǐn)慎對(duì)待，協(xié)調(diào)好各方關(guān)系，協(xié)調(diào)配合好政府各部門(mén)的工作，還要不斷改進(jìn)各項(xiàng)管理，使各項(xiàng)工作指標(biāo)達(dá)到同行業(yè)先進(jìn)水平。
二、服務(wù)管理目標(biāo)－－構(gòu)建“陽(yáng)光社區(qū)”
****住宅小區(qū)作為高尚物業(yè)居所，開(kāi)展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望,共同營(yíng)建高品質(zhì)的服務(wù)環(huán)境。
我們提出構(gòu)建“陽(yáng)光社區(qū)”的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由“物化”管理上升到“文化”管理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“陽(yáng)光社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個(gè)層面，一是通過(guò)多種交流形式前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
促進(jìn)物業(yè)管理人員與小區(qū)成員以及小區(qū)成員之間的正常溝通，使“長(zhǎng)幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)小區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過(guò)多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共享性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：
1、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化：
在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過(guò)地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來(lái)彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。在小區(qū)內(nèi)，我們推崇“為客戶節(jié)約每一分，讓客戶滿意多一分”的管理理念，實(shí)現(xiàn)“管理開(kāi)放，開(kāi)放管理”。把熱心小區(qū)公益事業(yè)的業(yè)主組織起來(lái)，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。并且，通過(guò)實(shí)施“年度管理報(bào)告制度”，定期如實(shí)向客戶報(bào)告綜合管理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專(zhuān)項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。
2、推廣“平等互動(dòng)”的服務(wù)文化
服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。服務(wù)連著業(yè)主和物業(yè)管理人，我們對(duì)兩者關(guān)系的定位是：建立在權(quán)利與義務(wù)對(duì)等基礎(chǔ)之上的合法契約關(guān)系。建立這種認(rèn)識(shí)能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺(jué)嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自?xún)?nèi)心的“微笑服務(wù)”。業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)提出改進(jìn)意見(jiàn)，服務(wù)產(chǎn)品的供方和需方均保持愉悅的心境，服務(wù)水準(zhǔn)在平等互動(dòng)的基礎(chǔ)上得以提升。3、營(yíng)建“和睦親善”的社區(qū)文化前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
社區(qū)文化是物業(yè)管理人與小區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情冷漠”。我們將以開(kāi)展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)公共秩序。
我們將圍繞“愛(ài)國(guó)主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛(ài)幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來(lái)組織、策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把****住宅小區(qū)創(chuàng)建為“精神家園”。4、塑造“親和人文”的環(huán)境文化
現(xiàn)代信息時(shí)代的到來(lái)，業(yè)主更加關(guān)注社區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)、符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)別系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)以承續(xù)設(shè)計(jì)理念；以多種形式組織業(yè)主開(kāi)展環(huán)境保護(hù)及美化家園活動(dòng)。并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的“文化社區(qū)”。
前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
第三部分項(xiàng)目組織架構(gòu)與崗位人員設(shè)置
一、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置與崗位人員配備情況
結(jié)合對(duì)****住宅小區(qū)的管理設(shè)想，我們認(rèn)為，完善明晰的管理職責(zé)、高效節(jié)約的組織架構(gòu)，是物業(yè)公司保證管理成效的前提，是為業(yè)主提供及時(shí)、完善物業(yè)管理服務(wù)的基礎(chǔ)。在****住宅區(qū)項(xiàng)目上，從提高工作效率的角度出發(fā)，建議盡量減少不必要的管理環(huán)節(jié)，特設(shè)置以下的管理架構(gòu)（見(jiàn)組織架構(gòu)圖設(shè)置表）
物業(yè)服務(wù)中心人員的配備及組織架構(gòu)圖設(shè)置表前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
****公司****物業(yè)客服中心項(xiàng)目經(jīng)理1人行政部2人客戶部26人工程部3人秩序維護(hù)部24人主任1人主任1人主任隊(duì)長(zhǎng)1人行政人事1人培訓(xùn)專(zhuān)員1人禮賓管家部10人前臺(tái)接待員1人收費(fèi)員1人綠化組4人保潔組10人維修組2人運(yùn)行組1人秩序班長(zhǎng)3人秩序員20人根據(jù)以上客服中心架構(gòu)示意圖，管理中心擬配備56人。
備注：本方案只是對(duì)項(xiàng)目的管理崗位進(jìn)行預(yù)設(shè)置，而各崗位的具體人
員編制則要根據(jù)小區(qū)入伙情況及各崗位的工作范圍進(jìn)行配置增減。所有人員工資、福利、服裝、工作餐等費(fèi)用由開(kāi)發(fā)單位承擔(dān)。
二、各部門(mén)主要工作職責(zé)
1）物業(yè)公司總部：
負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)****的管理情況及實(shí)際成效，控制費(fèi)用開(kāi)前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
支，合理調(diào)配人力、物力；定期與相關(guān)主管部門(mén)溝通匯報(bào)，并根據(jù)其相關(guān)意見(jiàn)調(diào)整****的管理計(jì)劃。2）服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理：
A執(zhí)行公司決議，負(fù)責(zé)****日常工作的整體計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、控制及跟進(jìn)落實(shí)；
B對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營(yíng)成本進(jìn)行目標(biāo)控制；
C參照住宅小區(qū)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目每日的管理情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及督導(dǎo)落實(shí)整改；
D每月對(duì)小區(qū)的管理實(shí)效進(jìn)行綜合評(píng)審考核，并對(duì)存在問(wèn)題組織及時(shí)、有效的專(zhuān)項(xiàng)整改，保障高質(zhì)量的物業(yè)管理及服務(wù)。3）客戶服務(wù)部：
A面向業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)接受咨詢(xún)、意見(jiàn)、建議、投訴、求助、質(zhì)疑等工作，突發(fā)性事件處理及報(bào)告；
B定期組織進(jìn)行業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查，回訪統(tǒng)計(jì)分析工作，及時(shí)掌握業(yè)主綜合評(píng)價(jià)等數(shù)據(jù)；
C根據(jù)業(yè)主的實(shí)際需求，協(xié)調(diào)其他各部門(mén)，及時(shí)為其提供各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)有償服務(wù)；
D根據(jù)交樓的計(jì)劃安排樓宇前期介入、接管驗(yàn)收、單元移交及樓宇交收統(tǒng)籌工作；
E定期落實(shí)社區(qū)文化活動(dòng)的擬定及組織工作；F二次裝修的申報(bào)、監(jiān)督、管理工作；
G接受業(yè)主的零星報(bào)修工作，并及時(shí)反饋工程人員，安排工程人員及時(shí)前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
上門(mén)進(jìn)行維修服務(wù)；
H按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；
I負(fù)責(zé)****項(xiàng)目的清潔、綠化、消殺工作的檢查、考核、工作質(zhì)量的監(jiān)督管理等；
J禮賓部的規(guī)范操作（電瓶車(chē)對(duì)小區(qū)內(nèi)業(yè)主接送、樣板房管家）K為進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和效率，在短時(shí)間內(nèi)解決業(yè)主的投訴，同時(shí)全面提高員工職業(yè)道德水平和工作責(zé)任意識(shí)，也為了提高業(yè)主的滿意度，最終滿足業(yè)主高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的健康生活需求，在客戶服務(wù)管理工作上推行“禮賓助理”服務(wù)。
L前臺(tái)接待的規(guī)范管理工作；負(fù)責(zé)向住客提供全方位的尊貴服務(wù)，接收客戶電話之服務(wù)要求、投訴等，向各部門(mén)轉(zhuǎn)達(dá)住戶的要求，協(xié)調(diào)各部門(mén)的工作，保證住戶需求在24小時(shí)內(nèi)獲得反饋�！爸怼睂�(duì)客戶提出的服務(wù)要求進(jìn)行全程監(jiān)控，務(wù)求按時(shí)確保服務(wù)質(zhì)量；定期拜訪客戶，聽(tīng)取服務(wù)質(zhì)量反饋意見(jiàn)。
M對(duì)****項(xiàng)目各類(lèi)型物業(yè)進(jìn)行管理費(fèi)收繳、代收代支費(fèi)用的收繳等；N進(jìn)行管理中心的成本控制、資金計(jì)劃和管理。行政部：
A主要負(fù)責(zé)客服中心的內(nèi)勤管理，包括文件、檔案、正常辦公運(yùn)作、B會(huì)議召集、固定資產(chǎn)及物品的采購(gòu)和保管等工作；C負(fù)責(zé)客服中心人員招聘、培訓(xùn)的組織；D負(fù)責(zé)客服中心人員的考核、薪酬管理等；前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
E負(fù)責(zé)客服中心內(nèi)部管理制度的制度及實(shí)施監(jiān)督等。
三、物資裝備需求情況
為創(chuàng)造一個(gè)良好的生活與工作環(huán)境，請(qǐng)按物業(yè)建設(shè)規(guī)劃的要求配置物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房包括：
1.管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；
2.保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；
物業(yè)管理用房的配置要求：
1.[管理處辦公用房]劃分為客戶接待和辦公兩個(gè)區(qū)域。
2.[工程維修作業(yè)工作室]需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)。3.[保安、保潔人員休息、更衣室]放置更衣箱、凳子、保潔工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜�？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便，提高物業(yè)人員工作效率。
四、前期介入工作計(jì)劃
序號(hào)工作計(jì)劃計(jì)劃要點(diǎn)工程管理介入售樓處保安、清潔服務(wù)客戶檔案建立物業(yè)資料歸類(lèi)收集協(xié)商確定管理處辦公場(chǎng)所；實(shí)施時(shí)間備注時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)展確定1成立****前期介入工作組成立住宅區(qū)2項(xiàng)目入伙物業(yè)管理處二次裝修管理處辦公場(chǎng)所；前2個(gè)月前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
辦理管理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)；人員配置、培訓(xùn)；管理處辦公設(shè)備配置。收集各類(lèi)工程資料；熟悉、掌握各類(lèi)設(shè)施和系統(tǒng)入駐前二個(gè)月導(dǎo)入ISO9001；4導(dǎo)入****物導(dǎo)入****物業(yè)各項(xiàng)規(guī)章制3前期介入業(yè)管理模式度；導(dǎo)入****物業(yè)管理理念。物業(yè)驗(yàn)收（軟、硬件）；資料移交；問(wèn)題備忘。收集小區(qū)合理化建議分析首次業(yè)主調(diào)查結(jié)果，入駐前一個(gè)月內(nèi)入駐前一個(gè)月內(nèi)5物業(yè)接管準(zhǔn)備6意見(jiàn)調(diào)查上門(mén)調(diào)查和回訪；提出改進(jìn)方案。
五、日常管理期工作計(jì)劃
管理策劃內(nèi)容描述備注體系完善完善日常管理流程，修訂會(huì)務(wù)運(yùn)營(yíng)管理辦法；前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
完善各類(lèi)壁掛文件，VI系統(tǒng)，物業(yè)招租配合程序；建立完善的分包方工作績(jī)效考評(píng)體系；展開(kāi)管理委員會(huì)的籌備工作。定期內(nèi)部評(píng)審ISO9001（201*版）質(zhì)量管理體系定期對(duì)員工進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)；定期上門(mén)回訪及開(kāi)展客戶意見(jiàn)調(diào)查；服務(wù)持續(xù)全面開(kāi)展促進(jìn)****銷(xiāo)售的住宅小區(qū)的文化活改進(jìn)動(dòng)（一年不少于2次）；開(kāi)展各種形式的物業(yè)法規(guī)宣傳活動(dòng)，制作小區(qū)辦事指南；會(huì)所策劃營(yíng)運(yùn)定期開(kāi)展客戶消費(fèi)意向調(diào)查，適當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容加強(qiáng)對(duì)分包項(xiàng)目的監(jiān)管兩年內(nèi)達(dá)到區(qū)、市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，管理達(dá)標(biāo)三年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)
前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
第四部分物業(yè)前期管理開(kāi)支立項(xiàng)預(yù)算
1.行政辦公用品立項(xiàng)表
名稱(chēng)辦公桌椅打印機(jī)傳真機(jī)會(huì)客桌椅復(fù)印機(jī)電腦設(shè)備空調(diào)機(jī)（分體式、柜式）飲水機(jī)照相機(jī)電話檔案、資料柜員工服裝各類(lèi)標(biāo)識(shí)牌鞋套機(jī)傘架電瓶看房車(chē)小區(qū)宣傳欄員工餐廳用具各類(lèi)辦公用品小計(jì)數(shù)量5112132211156142311單價(jià)（均價(jià)）合計(jì)備注整體制作根據(jù)樣板房數(shù)量前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
2.維修工具立項(xiàng)表
名稱(chēng)75型室內(nèi)疏通機(jī)200型室外疏通機(jī)8KVA型電焊機(jī)沖擊鉆砂輪切割機(jī)手電鉆臺(tái)鉗梯子萬(wàn)用表?yè)u表潛水泵電工工具電流表打磨機(jī)水工工具高層作業(yè)工具其它工具材料備件數(shù)量11111111111211111單價(jià)合計(jì)備注3.護(hù)衛(wèi)、消防裝備立項(xiàng)表
名稱(chēng)無(wú)線對(duì)講系統(tǒng)消防工具巡邏車(chē)3米高鋁合金人字梯床及床上用品手電筒以及雨具數(shù)量122122412單價(jià)合計(jì)備注前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
4.環(huán)境綠化裝備立項(xiàng)表
名稱(chēng)洗地機(jī)吸水吸塵機(jī)打磨機(jī)拋光機(jī)剪草機(jī)、雨衣小推車(chē)、膠水管農(nóng)藥噴殺器鐵鍬、鋤頭多功能清潔車(chē)小計(jì)1113111數(shù)量11單價(jià)合計(jì)備注備注：以上四項(xiàng)物資開(kāi)辦籌備物質(zhì)立項(xiàng)表，由開(kāi)發(fā)方出資采購(gòu)。
5.前期介入日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)預(yù)算表
項(xiàng)目工資費(fèi)用項(xiàng)目經(jīng)理行政部禮賓部（置業(yè)顧問(wèn)）1前臺(tái)接待物業(yè)收費(fèi)維修保潔綠化秩序維護(hù)245678工作餐費(fèi)辦公費(fèi)用交通費(fèi)用接待費(fèi)用飲水費(fèi)辦公室水電費(fèi)月預(yù)算額（元）5000250018001800180024001201*600180016800500300600201*21011310424565656565656年預(yù)算額（元）600006000021600021600216008640014400076800518400201*00600036007201*4000社保費(fèi)未計(jì)社保費(fèi)未計(jì)社保費(fèi)未計(jì)社保費(fèi)未計(jì)社保費(fèi)未計(jì)社保費(fèi)未計(jì)社保費(fèi)未計(jì)社保費(fèi)未計(jì)社保費(fèi)未計(jì)10元每人每日印刷、辦公用品等費(fèi)用備注前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
9通訊費(fèi)用手機(jī)通訊費(fèi)100100300201*100500565565656561201*000360011201*560060001560000寬帶網(wǎng)絡(luò)費(fèi)辦公室通訊費(fèi)101213培訓(xùn)費(fèi)員工人身意外險(xiǎn)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用合計(jì)計(jì)劃物業(yè)人員考察培訓(xùn)費(fèi)
備注：以上日常費(fèi)用開(kāi)銷(xiāo)預(yù)算合計(jì)：1560000元，由開(kāi)發(fā)方出資。
第五部分前期物業(yè)管理工作的開(kāi)展
一、前期物業(yè)工作重點(diǎn)
（一）建立****住宅小區(qū)項(xiàng)目管理部的溝通渠道。與同人置業(yè)良好的溝通是****住宅小區(qū)管理成功與否的關(guān)鍵，物業(yè)公司將建立公司、管理處、現(xiàn)場(chǎng)三個(gè)層次的溝通渠道。在項(xiàng)目進(jìn)駐的初始階段起，就建立24小時(shí)值班的客戶服務(wù)熱線，隨時(shí)接受業(yè)主咨詢(xún)和服務(wù)需求。1、認(rèn)真聽(tīng)取集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。2、了解集團(tuán)或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。
（二）全面了解物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施、設(shè)備安裝等情況，參與工程驗(yàn)收，協(xié)助成品保護(hù)，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、標(biāo)牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。
（三）設(shè)計(jì)管理模式擬定管理制度。根據(jù)前期管理過(guò)程中集團(tuán)的意見(jiàn)和前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
要求，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)各項(xiàng)管理方案進(jìn)行調(diào)整，使之更加適合集團(tuán)的要求，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行磨合，最終固化為基于ISO9000標(biāo)準(zhǔn)要求的****住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心程序文件及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)。1、擬定物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、裝修施工管理辦法、大門(mén)出入管理辦法、停車(chē)場(chǎng)管理辦法等。
2、設(shè)置物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理處，規(guī)定各類(lèi)人員崗位責(zé)任制定等。3、制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。（四）辦理移交接管事宜，進(jìn)行工程及物業(yè)資料交接。1、擬定移交接管辦法。2、協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。
（五）建立良好的外部公共服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，以利于今后工作的開(kāi)展。
1、消防、電梯等專(zhuān)業(yè)維保公司的評(píng)估、選定。
2、同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通。3、建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。
（六）工程、技術(shù)等檔案資料的建立與管理。經(jīng)整理后按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律和聯(lián)系進(jìn)行科學(xué)的分類(lèi)與歸檔，所有資料實(shí)行“雙檔”（電子檔案、文本檔案）管理，并對(duì)重要資料進(jìn)行備份以及規(guī)定相應(yīng)的保存前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
時(shí)限。
（七）協(xié)助作好小區(qū)入伙前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)公司在長(zhǎng)期的物業(yè)管理實(shí)踐中積累了豐富的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，我們將在總結(jié)過(guò)去經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，協(xié)助作好****住宅業(yè)主入伙及相關(guān)手續(xù)的辦理工作。
（八）清潔開(kāi)荒工作。****住宅小區(qū)入伙前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，物業(yè)管理公司將給予全面配合，在進(jìn)行開(kāi)荒過(guò)程中，特別注意外搶、石材地板、瓷磚地板、不銹鋼表面的清潔。注意不使用有腐蝕作用的清洗液，防止腐蝕后造成損失及后續(xù)管理的困難。
二、前期管理流程及工作計(jì)劃
（一）物業(yè)接管工作流程
簽定物業(yè)委托管理合同
對(duì)接管驗(yàn)收的問(wèn)題進(jìn)行整改組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組籌備項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收
移交管理用房鑰匙移交簽收移交清單前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
開(kāi)始進(jìn)入正式管理物業(yè)服務(wù)中心與相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，開(kāi)通相關(guān)設(shè)施使用物業(yè)管理處進(jìn)入物業(yè)
三、前期管理總要求
（一）進(jìn)行功能區(qū)、輔助工程的前期管理和設(shè)備調(diào)試，充分了解、熟悉物業(yè)情況，對(duì)影響今后使用功能的工程問(wèn)題提出整改合理化建議，制定操作性強(qiáng)的物業(yè)管理方案。通過(guò)詳細(xì)查看各專(zhuān)業(yè)設(shè)備系統(tǒng)的設(shè)計(jì)技術(shù)參數(shù)，結(jié)合設(shè)備隨機(jī)技術(shù)文件，了解掌握各專(zhuān)業(yè)設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)、安裝基礎(chǔ)、標(biāo)高、位置和方向以及維修拆卸空間尺寸、動(dòng)力電纜連接等技術(shù)問(wèn)題。在符合設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)設(shè)計(jì)要求的前提下，應(yīng)使設(shè)備及系統(tǒng)的巡視操作便利、易于維修保養(yǎng)，設(shè)備系統(tǒng)容量容易調(diào)節(jié)匹配，系統(tǒng)管線布置和流程控制更趨于合理，各系統(tǒng)的功能、功能流量輸出應(yīng)便于計(jì)量管理，便于經(jīng)濟(jì)核算。****物業(yè)公司將就這些問(wèn)題提出改進(jìn)建議，提請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位和工程籌建處改進(jìn)。
（二）嚴(yán)格按相關(guān)規(guī)范要求進(jìn)行各項(xiàng)驗(yàn)收，確保物業(yè)質(zhì)量。參加設(shè)備安裝工程的分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收、隱蔽工程的驗(yàn)收和設(shè)備安裝工程的綜合驗(yàn)收。熟悉樓宇各設(shè)備系統(tǒng)安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀態(tài)參數(shù)，掌握設(shè)備系統(tǒng)的調(diào)節(jié)控制方法、緊急情況的處理措施，提出設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行管理方面的整改前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
意見(jiàn)和建議。
（三）明確開(kāi)發(fā)商、施工安裝單位、物業(yè)公司及專(zhuān)業(yè)公司各方的責(zé)、權(quán)、利的關(guān)系。
（四）接管****住宅小區(qū)物業(yè)管理后確保集團(tuán)或使用人各項(xiàng)工作的正常開(kāi)展。
四、物業(yè)接管驗(yàn)收的前期管理
按照物業(yè)接管驗(yàn)收的程序和要求，依據(jù)國(guó)家制定的物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，做好接管驗(yàn)收工作，做到全面、細(xì)致而不漏項(xiàng)，為日后的物業(yè)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（一）物業(yè)接管驗(yàn)收
物業(yè)接管驗(yàn)收分為現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，資料交接及其它交接等三個(gè)方面。1、驗(yàn)收引用標(biāo)準(zhǔn)：
GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
2、現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收主要項(xiàng)目
（1）主體建筑外觀、各構(gòu)件安裝和墻體飾面等符合建筑規(guī)范要求。（2）各類(lèi)屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，
不滲漏。
（3）室內(nèi)裝飾裝修工程和消防工程必須符合有關(guān)規(guī)范要求。（6）供配電系統(tǒng)：地區(qū)變電站及各變電所內(nèi)正常供配電設(shè)備、應(yīng)急供
配電設(shè)備、柴油箱及油庫(kù)、各配電房的防鼠要求、各弱電檢查井內(nèi)管線及電箱、公共照明燈具等符合標(biāo)準(zhǔn)要求。
（7）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，相應(yīng)的防雷設(shè)備必須
經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢測(cè)，并持有檢測(cè)單位簽認(rèn)的合格證，接地阻值必須符合GBJ232的要求。
（8）電梯的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不
得超過(guò)GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。
（9）智能化系統(tǒng)：樓宇自動(dòng)化（電力、保安、辦公自動(dòng)化、網(wǎng)絡(luò)通訊
等）應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且持有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。
（10）給排水系統(tǒng)：各供水、消防水泵及電機(jī)等，各水箱、給排水管網(wǎng)、
接頭及閥門(mén)等，檢查井內(nèi)管接頭、水表、閥門(mén)等，消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門(mén)、消火栓、人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)，均要求符合GBJ14規(guī)定。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
（11）裝飾工程：玻璃幕墻、框架、門(mén)和門(mén)框及附件、護(hù)欄及扶手、外
墻飾面、公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾、各種標(biāo)記及區(qū)域圖標(biāo)、公共洗手間、燈具及其它小電器設(shè)施、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等。地面、地腳線、內(nèi)墻飾面、防火卷簾、護(hù)墻板、天花各種裝飾等，均應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。
（12）大堂的設(shè)備設(shè)施及裝修工程符合規(guī)范要求
（13）通信、自動(dòng)控制室、信息機(jī)房等網(wǎng)絡(luò)設(shè)備房間屏蔽墻體符合規(guī)范
要求
（14）附屬工程及其它，包括室外排水、溝道等設(shè)施符合GBJ14要求。（15）。消防控制中心及消防控制室的設(shè)備設(shè)施應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。（二）資料交接1、
產(chǎn)權(quán)資料：
（1）立項(xiàng)報(bào)告；（2）批準(zhǔn)文件；（3）信息許可證；（4）用地批準(zhǔn)文件；（5）施工許可證；（6）紅線圖；（7）測(cè)量報(bào)告。2、技術(shù)資料：
（1）竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
（2）地質(zhì)勘察報(bào)告
（3）工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告（4）工程預(yù)決算分項(xiàng)清單（5）圖紙會(huì)審記錄
（6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）（7）隱蔽工程驗(yàn)收記錄
（8）沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖（9）竣工驗(yàn)收證明書(shū)
（10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)（11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證明書(shū)
（12）設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯、消防、網(wǎng)絡(luò)、通訊）及衛(wèi)生潔具檢
驗(yàn)合格證書(shū)
（13）砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告（14）供水試壓報(bào)告
（15）機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記
錄等
（16）消防設(shè)備合格證書(shū)3、驗(yàn)收資料：（1）工程竣工驗(yàn)收證書(shū)（2）消防工程驗(yàn)收合格證書(shū)（3）供用電協(xié)議書(shū)（4）用電許可證前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
（5）用水審批表及供水合同書(shū)（6）電梯使用合格證（7）電話公司協(xié)議書(shū)（8）信息驗(yàn)收證書(shū)
五、接管驗(yàn)收程序及注意事項(xiàng)
1、接管驗(yàn)收程序：
（1）物業(yè)公司將以書(shū)面報(bào)告提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商接管驗(yàn)收；
（2）開(kāi)發(fā)商接報(bào)告后對(duì)驗(yàn)收項(xiàng)目逐項(xiàng)進(jìn)行審核，認(rèn)為具備條件的在一
周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知和約定驗(yàn)收時(shí)間；
（3）開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理處會(huì)同工程建設(shè)單位共同對(duì)驗(yàn)收項(xiàng)目進(jìn)行檢查
驗(yàn)收；
（4）在驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，發(fā)出限期整改通知書(shū)；（5）經(jīng)檢查合格的項(xiàng)目，各方簽署驗(yàn)收合格證，簽發(fā)接管文件。2、注意事項(xiàng)：
（1）接管驗(yàn)收前，物業(yè)管理處主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商主管部門(mén)、施工管理方協(xié)
商有關(guān)接管驗(yàn)收事項(xiàng)交接雙方具體人員、具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要求統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接方的責(zé)、權(quán)、利。
（2）物業(yè)管理處將對(duì)物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)行檢查，并清點(diǎn)設(shè)備設(shè)施數(shù)量以及
物品種類(lèi)、圖紙資料及要求的參數(shù)，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須交接雙方認(rèn)可簽前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
字后才能有效。
（3）物業(yè)管理處對(duì)存在的問(wèn)題記錄在案，并書(shū)面報(bào)告給發(fā)展商相關(guān)部
門(mén)，無(wú)法整改的需保留記錄，共同協(xié)商后處理。
（4）注意工程剩余材料、設(shè)備系統(tǒng)的隨機(jī)備品、備件、專(zhuān)用工具、儀
器儀表的驗(yàn)收與管理。
六、設(shè)備設(shè)施試運(yùn)行
設(shè)備設(shè)施在驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)中心對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行試運(yùn)行，物業(yè)服務(wù)中心的工程技術(shù)人員將在設(shè)備安裝調(diào)試單位配合下直接操作設(shè)備，并請(qǐng)?jiān)O(shè)備調(diào)試單位對(duì)相關(guān)操作人員進(jìn)行設(shè)備正式運(yùn)行前的培訓(xùn)，以確保設(shè)備能正常運(yùn)行。
七、全面清潔開(kāi)荒
（一）清潔開(kāi)荒工作的范圍
物業(yè)方可根據(jù)的甲方要求和實(shí)際情況，進(jìn)行全面的清潔開(kāi)荒工作，主要包括：各樓層的通道、廣場(chǎng)、室內(nèi)地面（大理石、花崗石晶面處理、地磚清洗、木地板打蠟等）、墻壁（不包括外墻）、天花板、燈具、電梯、樓梯等室內(nèi)外相關(guān)設(shè)施、設(shè)備；地下室、燈具、樓梯等相關(guān)設(shè)施、設(shè)備；室外地面所有設(shè)施等。
（一）清潔開(kāi)荒工作程序及標(biāo)準(zhǔn)前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
項(xiàng)目主要物料及設(shè)備工作程序洗地機(jī)、吸水機(jī)、1先掃去垃圾雜物；2用洗地機(jī)及地標(biāo)準(zhǔn)大理石晶面處理機(jī)、晶地面面處理劑、地板清潔劑板清潔劑徹底清洗，并用吸水機(jī)吸去光亮照人、明潔污水；3再用地拖反復(fù)拖凈地面；4如新最后用機(jī)器進(jìn)行晶面處理；瓷磚地洗地機(jī)、吸水機(jī)、1掃除地面垃圾雜物；2用刀鏟鏟除干凈、無(wú)水泥、面潔瓷靈、地拖頑固、堅(jiān)硬污物；3用洗地機(jī)及藥水油漆等污點(diǎn)徹底清洗，吸去污水；4用地拖反復(fù)拖凈。天花板塵掃、毛巾、鋁/龍骨燈盤(pán)玻梯、毛巾、鋁梯、清潔劑1用塵掃來(lái)回清掃，除去灰塵及蜘無(wú)明顯灰塵網(wǎng)；2部分地方借助鋁梯清潔。1借助鋁梯，用毛巾及清潔劑擦抹表無(wú)污塵、污漬面污垢；2用干毛巾拋光表面璃玻璃刮刀、玻璃1先用吸塵機(jī)吸走邊框泥沙；2在玻光潔明亮無(wú)污（含邊清潔劑、吸塵機(jī)璃表面涂上藥劑，用玻璃刮刀刮去污漬、手印、水泥框）跡。（對(duì)于表面的膠點(diǎn)及水泥點(diǎn)采用點(diǎn)、膠點(diǎn)；無(wú)劃特殊工藝處理）電梯轎毛巾、百潔布、廂不銹鋼油、吸塵機(jī)、鋁梯傷內(nèi)膜1用吸塵機(jī)吸去門(mén)軌槽里的泥沙；2廂門(mén)光潔明亮，清潔天花、按鈕；3用毛巾及鋼油擦無(wú)手��；門(mén)軌槽抹廂壁。里無(wú)泥沙。電梯廳玻璃刮刀、刀片1先用刀片刮去頑固污漬；2涂上清光潔、無(wú)污漬，墻面潔劑，用刮刀刮去污液。紙擦30CM無(wú)明前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
顯灰塵消防樓刀片、鋼絲球，梯地拖1掃除地面垃圾雜物；2用刀鏟鏟除干凈、無(wú)水泥、頑固、堅(jiān)硬污物；3用洗地機(jī)及藥水油漆等污點(diǎn)徹底清洗，吸去污水；4用地拖反復(fù)拖凈。5、扶手潔凈；地面無(wú)灰塵水毛巾、刀片、鋁從上到下，對(duì)洗手間各部分進(jìn)行全面漬；墻面紙擦洗手間梯、清潔劑、毛清潔。刷、消毒綠水塵30CM無(wú)明顯灰
注：重點(diǎn)、難點(diǎn)部位的清潔方案1、玻璃
（1）當(dāng)玻璃上有膠點(diǎn)及水泥點(diǎn)時(shí)，用一般的清潔方法已經(jīng)無(wú)法清潔，
只能用特殊工藝方法清潔；
（2）對(duì)于膠點(diǎn)，可以噴灑少許化膠劑，待藥水充分反應(yīng)后，用濕毛巾
擦去即可；
（3）對(duì)于水泥點(diǎn)，準(zhǔn)備一定濃度的酸性溶液，用噴壺噴灑在上面，稍
等片刻，用刀片小心地輕輕地刮去。
（4）最后，再使用玻璃刮刀、玻璃清潔劑全面清洗一遍。2、地面大理石
花崗石、云石屬于價(jià)格昂貴的，精美華貴的裝飾材料，但是隨著時(shí)間推移，會(huì)受到侵蝕和磨損，如果不加以保護(hù)，很快就會(huì)失前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
去原有的光澤和亮度，大大縮短其使用壽命。因此，我司對(duì)地面進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)養(yǎng)護(hù)。針對(duì)聯(lián)美品格住宅小區(qū)地面材質(zhì)情況，我司對(duì)大理石、花崗石地面采取晶面處理的方式，此種方式可以長(zhǎng)時(shí)間保證地面的光潔度，觀感較好，顯得高檔、華貴，并且不容易出現(xiàn)污水浸漬現(xiàn)象。（三）清潔檢查標(biāo)準(zhǔn)
保潔內(nèi)容玻璃門(mén)防盜門(mén)防火門(mén)門(mén)天臺(tái)門(mén)大門(mén)、圍欄卷閘門(mén)大堂玻璃窗樓道玻璃房間玻璃大理石地面地瓷磚地面面膠質(zhì)地面無(wú)明顯污跡、腳印無(wú)明顯灰塵紙巾擦拭50cm保潔標(biāo)準(zhǔn)無(wú)塵、無(wú)污物、無(wú)明顯手印無(wú)塵、無(wú)污物無(wú)明顯污跡呈本色無(wú)塵、無(wú)污物無(wú)明顯污跡、油跡無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)明顯污跡、油跡清洗后無(wú)明顯污跡目清洗后無(wú)明顯污跡視清洗后無(wú)明顯污跡無(wú)明顯腳印、污跡，一米之內(nèi)有目明顯輪廓視目視檢查方法前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
大理石、水磨石無(wú)灰塵、污漬、膠跡地面水泥地面辦公場(chǎng)所打蠟廣場(chǎng)磚地面無(wú)雜物、明顯油跡、污跡光亮無(wú)明顯蠟印無(wú)雜物、明顯油跡、污跡及泥渣、沙石外墻清洗墻面面涂料墻面水泥墻面標(biāo)識(shí)牌消防樓梯樓梯扶手天花空置房、架空層管道通風(fēng)窗天臺(tái)垃圾桶（箱）煙灰盅滅火器、消防栓無(wú)明顯污跡、腳印、油漆痕跡無(wú)蛛網(wǎng)、明顯油跡、呈本色無(wú)明顯污跡、灰塵無(wú)雜物、污跡和明顯灰塵基本不被污染，無(wú)塵無(wú)蜘蛛網(wǎng)、明顯灰塵、污跡無(wú)污跡、蜘蛛網(wǎng)2米以下無(wú)明顯灰塵、呈本色側(cè)視無(wú)明顯灰塵、呈本色無(wú)明顯污跡外表無(wú)污跡、油跡標(biāo)志圖案清晰無(wú)明顯灰塵、污跡目視目視紙巾擦拭50cm清洗后無(wú)明顯污跡紙巾擦拭50cm目視目視大理石貼瓷墻無(wú)灰塵、污漬、膠跡前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
八、樣板房的服務(wù)接待工作
為了完善服務(wù)中心的整個(gè)流程，體現(xiàn)出服務(wù)中心的現(xiàn)代化管理及人性化的服務(wù)。確保整個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售服務(wù)水平達(dá)到星級(jí)服務(wù)要求，協(xié)助銷(xiāo)售部做好后勤服務(wù)保障工作，給參觀樓盤(pán)客人提供一個(gè)舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，做到貼心、用心、細(xì)心。
一、服務(wù)接待要求：
（一）、VIP客人一級(jí)接待：
1、VIP客人一級(jí)接待指由集團(tuán)公司總裁、副總裁、總監(jiān)、總裁助理帶領(lǐng)，并致電重點(diǎn)接待的客人、參觀團(tuán)隊(duì)或新聞媒介；
2、項(xiàng)目物業(yè)負(fù)責(zé)人及所有管理人員均到售樓部門(mén)口迎接，陪同參觀介紹，直至領(lǐng)導(dǎo)和客人參觀完畢上車(chē)離開(kāi)；
3、沿樓盤(pán)入口處增設(shè)4-8名警衛(wèi)隊(duì)禮賓（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)配備的警衛(wèi)隊(duì)員人數(shù)來(lái)定）敬禮迎接，離開(kāi)時(shí)在路口列隊(duì)行舉手禮歡送。（二）、VIP（二）客人二級(jí)接待：
1、VIP客人二級(jí)接待指由集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、下屬各公司領(lǐng)導(dǎo)帶領(lǐng)或致電接待的客人、參觀團(tuán)隊(duì)或新聞媒介；
2、項(xiàng)目物業(yè)負(fù)責(zé)人及在場(chǎng)的所有管理人員均到售樓部門(mén)口迎接，陪同參觀介紹，直至領(lǐng)導(dǎo)和客人參觀完畢上車(chē)離開(kāi)；3、在售樓部入口處設(shè)2名警衛(wèi)隊(duì)禮兵敬禮迎接；
4、準(zhǔn)備冰凍（夏天）瓶裝礦泉水和毛巾供客人使用（根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
況適時(shí)遞給客人）；
5、通知樣板房接待員提前將室內(nèi)燈光和空調(diào)調(diào)到最佳狀態(tài)，檢查樣板房物品、衛(wèi)生是否到位，然后在樣板房門(mén)口迎接客人；
6、別墅樣板房每棟、高層樣板房每層要配備1名警衛(wèi)隊(duì)員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)接待跟進(jìn)工作。（三）、一般客人接待：
1、一般客人指自行到售樓部來(lái)看樓的客人；2、由樣板房接待員按“服務(wù)流程要求”接待客人。二、服務(wù)流程要求：1、樣板房接待員迎接客人：
1）當(dāng)客人行至離樣板房崗位3米處,微笑站立迎接客人：“您好,歡迎光臨XX樣板房”。
2）待客人進(jìn)入樣板房休息區(qū)域,提醒客人：“您好！請(qǐng)您穿上鞋套,”依次將鞋套雙手遞給客人。
3）如果客人較多，須依次提醒客人：“請(qǐng)稍等，請(qǐng)您穿上鞋套�！辈㈦S最后一位客人進(jìn)入樣板房。
4）如果有售樓員陪同進(jìn)入，接待員在門(mén)口保持等待狀態(tài)；如果有老人或兒童，須隨時(shí)給予照顧和看護(hù)。
5）如果沒(méi)有售樓員陪同，接待員須主動(dòng)與客人交流。2、講解樣板間：
外觀、周邊、戶型結(jié)構(gòu)、朝向、面積---門(mén)廳---客廳---主臥---主前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
衛(wèi)---次臥---次衛(wèi)---餐廳---廚房---陽(yáng)臺(tái)等一一進(jìn)行介紹、講解。3、客戶回顧樣板間：
如無(wú)須講解時(shí)，接待員：“您慢慢參觀，有需要可隨時(shí)告知我們�！被氐介T(mén)口。4、離開(kāi)：
“謝謝光臨！歡迎下次再來(lái)!”禮貌地微微鞠躬迎送客人離開(kāi)。5、接待員的言行舉止：
1）說(shuō)話聲音適度，吐字清晰，節(jié)奏平穩(wěn)，以客戶聽(tīng)清為主；2）用心傾聽(tīng)客戶提出的問(wèn)題，片刻思考之后做出解答；3）注意觀察客戶的每一個(gè)眼神，思考他所想要了解的情況；4）站姿要端正、大方、得體，不能斜倚，不能兩臂交叉胸前或無(wú)端擺動(dòng)；
5）引領(lǐng)客戶時(shí)距離適當(dāng)，言語(yǔ)、手勢(shì)大方得體。（四）禮賓服務(wù)工作規(guī)
1、分別于住宅大堂設(shè)“禮賓助理”，24小時(shí)接受咨詢(xún)和服務(wù)
2、為更好地宣傳置業(yè)管家服務(wù)，方便業(yè)主與助理取得聯(lián)系，將特定專(zhuān)職“置業(yè)管家”的相片、個(gè)人特長(zhǎng)、服務(wù)電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區(qū)內(nèi)，并印制助理名片派發(fā)業(yè)戶。
3、每位置業(yè)管家必須了解其服務(wù)的家庭狀況，如家庭房號(hào)、成員、家庭背景、工作行業(yè)、生活習(xí)慣、飲食偏愛(ài)、娛樂(lè)及運(yùn)動(dòng)愛(ài)好、身體情況、商務(wù)要求等以便隨時(shí)滿足各服務(wù)對(duì)象的需求。
4、“置業(yè)管家”定期向業(yè)主通報(bào)社區(qū)最新訊息，向住戶講解物業(yè)相關(guān)法前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
規(guī)政策；企業(yè)新聞及相關(guān)政策、制度改革最新動(dòng)態(tài)；社區(qū)生活諸如：天氣預(yù)報(bào)、健康信息和安全常識(shí)等最新服務(wù)信息。
5、“置業(yè)管家”傾情奉獻(xiàn)秘書(shū)管家服務(wù)，不僅提供購(gòu)物、訂餐、購(gòu)票、商務(wù)、家居、代召出租車(chē)等日常服務(wù)，更是您商務(wù)與生活的貼心顧問(wèn)。6、“置業(yè)管家”出現(xiàn)以下情況要承擔(dān)過(guò)失責(zé)任，過(guò)失者視情節(jié)輕重給予口頭、書(shū)面警告并相應(yīng)扣減當(dāng)月獎(jiǎng)金或辭退；
7、對(duì)自己職責(zé)范圍內(nèi)或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者；
8、自己無(wú)法解決的投訴及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)者；
9、有證據(jù)顯示帶有情緒或缺乏誠(chéng)意地去處理投訴，令投訴人不滿意者。10、電瓶車(chē)的使用與優(yōu)質(zhì)服務(wù)
11、服務(wù)人員服務(wù)態(tài)度方面的投訴處理時(shí)限：情節(jié)一般的，不超過(guò)半天；情節(jié)嚴(yán)重，不超過(guò)2天；12、業(yè)主咨詢(xún)回復(fù)工作時(shí)限：
A關(guān)于小區(qū)一般情況，不涉及管理中心內(nèi)部情況，不能馬上回復(fù)的，不超過(guò)30分鐘。
B關(guān)于各項(xiàng)物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，要求馬上回復(fù)，無(wú)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，需要確定的，征得業(yè)主同意，在30分鐘內(nèi)派人到現(xiàn)場(chǎng)確定收費(fèi)，回復(fù)業(yè)主。C關(guān)于管理中心以外的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的咨詢(xún)，一般要求馬上回復(fù)，確實(shí)無(wú)法落實(shí)，不超過(guò)30分鐘回復(fù)對(duì)方。
D關(guān)于其它部門(mén)的辦事程序、收費(fèi)情況的咨詢(xún)，馬上答復(fù)或與業(yè)主約定時(shí)限內(nèi)回復(fù)，但原則上不得超過(guò)2個(gè)工作日。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
工作質(zhì)量要求：
1、業(yè)主投訴處理和咨詢(xún)回復(fù)工作時(shí)限除經(jīng)客服中心經(jīng)理特別同意，任何人員不得超過(guò)規(guī)定的時(shí)限；
2、物業(yè)分管業(yè)主投訴/咨詢(xún)回復(fù)工作的主任每月抽樣回訪，回訪率不得低于50%（重大投訴回訪率達(dá)100%），每月業(yè)主滿意率要達(dá)到90%以上。三《樣板房清潔標(biāo)準(zhǔn)》（一）、樣板房清潔標(biāo)準(zhǔn)：1、大廳：
a)地面光潔、無(wú)污漬雜物；
b)不銹鋼、玻璃光潔明亮，無(wú)手印、污�。籧)接待臺(tái)、沙發(fā)等家清潔干凈，無(wú)灰塵、污印；d)電梯、洗手間、垃圾桶等清潔干凈；2、樓梯：無(wú)灰塵、扶手光亮無(wú)污漬；
3、走廊：公共通道地面無(wú)雜物、無(wú)污漬、潔凈光亮；4、廳：地面干凈、無(wú)雜物、無(wú)污漬；5、房間：干凈、無(wú)塵、無(wú)雜物、無(wú)污漬；6、廚房：潔具、廚具內(nèi)外干凈無(wú)塵、無(wú)污漬；7、花園和陽(yáng)臺(tái)：干凈、無(wú)沙粒、無(wú)垃圾；8、洗手間：
a)洗手間空氣清新，無(wú)異味；b)紙巾、洗手液補(bǔ)充及時(shí)；
c)坐便器、洗面盆、水龍頭、梳妝鏡等衛(wèi)生潔具表面要清潔、光亮，前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
無(wú)水印、手印及污跡；
d)枧液機(jī)、干手機(jī)、噴香機(jī)、開(kāi)關(guān)、插座等清潔無(wú)灰塵、污漬；e)天花、空調(diào)口，抽風(fēng)口，燈管清潔干凈，無(wú)灰塵、無(wú)蛛網(wǎng)，無(wú)污跡；
f)隔板、瓷磚墻面，門(mén)、門(mén)鎖無(wú)灰塵污跡，無(wú)任何涂面；g)廢紙桶、煙灰盅內(nèi)外清潔干凈，無(wú)污漬；
h)洗面臺(tái)、地面清潔及時(shí)，無(wú)任何雜物，污跡、水跡；9、天花：無(wú)蜘蛛網(wǎng)、無(wú)灰塵；10、大理石：光亮、無(wú)污漬、無(wú)垃圾；
11、石面上蠟：蠟面均勻，光澤度好；無(wú)蠟痕，已清潔干凈；12、木地板：潔凈光亮，無(wú)污漬、塵�；蛩疂n；13、不銹鋼：不銹鋼表面光亮，無(wú)塵無(wú)手印無(wú)污漬；14、燈具、燈飾：干凈、無(wú)塵；15、電器：干凈、無(wú)塵；16、電梯清潔：
a)玻璃、不銹鋼清潔光亮，無(wú)手印、污漬、灰塵；
b)轎廂地面清潔光亮無(wú)灰塵、污跡、無(wú)煙頭果皮等垃圾雜物；17、家、裝飾品：光亮，整潔無(wú)塵、無(wú)污漬無(wú)手��；18、玻璃：玻璃潔凈光亮，無(wú)污漬，無(wú)灰塵、手��；19、地毯：清潔干凈，無(wú)污漬雜物；20、墻身：窗臺(tái)、光潔無(wú)塵；21、空調(diào)、排風(fēng)扇：干凈、無(wú)塵；前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
22、鏡、窗、門(mén)：明亮干凈、無(wú)塵無(wú)沙粒、無(wú)污漬、無(wú)手印。（二）、大堂清潔
1.大堂保潔工作，應(yīng)在大堂區(qū)域巡回作業(yè)，要重點(diǎn)工作先做，全面兼顧，保持干凈、明亮、清潔的居住環(huán)境。
2.及時(shí)用塵推推干凈大堂地面的沙粒、腳印、灰塵、細(xì)小的垃圾雜物。a)塵推按平行方式順序前推，轉(zhuǎn)彎時(shí)要轉(zhuǎn)半圈，控制污物以推凈；b)積累的塵污，推到不影響他人位置，用掃帚、畚箕或吸塵機(jī)清理干凈；c)臟的塵推頭要換下清潔干凈；
d)有水或油污等在地面先用毛巾抹干，方可使用塵推，避免污染塵推。3.經(jīng)常用濕毛巾清潔地面的水跡、油污或其它塵推不能擦凈的污物，保持地面潔凈光亮。
4.大堂玻璃有少量手印、灰塵可噴上玻璃水或濕毛巾抹過(guò)，再用不脫絨的布擦干凈。較臟時(shí)應(yīng)依照《玻璃清潔操作程序》。5.及時(shí)清潔垃圾桶、煙灰盅，保持干凈。6.大堂門(mén)口墊進(jìn)行清掃或吸塵清潔干凈。
7.大堂沙發(fā)、茶幾、前臺(tái)、臺(tái)面等可用微濕布抹塵，如為光滑表面、濕毛巾抹后，要用凈布抹干水印。8.電梯清潔干凈玻璃、地面、不銹鋼。9.保持宣傳牌、置傘器干凈。
10.外圍及綠化帶清掃干凈廢紙、煙頭、果皮等垃圾雜物，有污漬及時(shí)清理。
11.樓梯、通道的地面，扶手護(hù)欄定時(shí)清潔，注意天花、燈飾清潔。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
12.如遇雨天要在大堂放置“小心地滑”告示牌。13.注意事項(xiàng)：a)儀容儀表整潔；
b)勤巡查、有污臟及時(shí)處理；c)微笑工作，講文明、有禮貌。（三）、電梯清潔1.電梯全面清潔
a)電梯全面清潔應(yīng)每天進(jìn)行一次；
b)用微濕布抹拭轎廂天花、燈具及四壁裝飾板，如較臟應(yīng)使用適量清潔劑清潔；
c)清潔轎廂內(nèi)的玻璃，按《玻璃清潔操作程序》進(jìn)行；
d)清潔電梯不銹鋼門(mén)、按鈕牌，按《不銹鋼的清潔保養(yǎng)操作程序》進(jìn)行；e)清潔電梯槽縫，可用細(xì)窄物品頂住毛巾清潔，或用吸塵機(jī)吸凈；f)用濕毛巾抹干凈地面，如需上蠟依照《石面上蠟操作程序》進(jìn)行；g)擦干凈每層樓電梯門(mén)和按鈕牌，標(biāo)識(shí)牌。2.電梯保潔
a)玻璃鏡上的手印或油污，用噴壺噴少量已經(jīng)稀釋后的玻璃水，再用不脫絨的布擦凈；
b)內(nèi)外電梯門(mén)，按鈕牌不銹鋼上的手印、污印、灰塵等用帶有少量不銹鋼油的不脫絨的布擦至光亮；
c)掃凈轎廂內(nèi)地面的垃圾雜物，如有污漬、痰漬用濕毛巾擦凈。3.注意事項(xiàng)：注意盡量對(duì)客人使用電梯減少影響。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
（四）、洗手間清潔1.洗手間清潔
1.1擺放“清潔進(jìn)行中”告示牌在門(mén)口處。1.2檢查并補(bǔ)充紙巾、洗手液等。1.3清倒煙灰盅a(bǔ))倒干凈煙頭、煙灰；b)用百潔布擦洗煙灰盅內(nèi)部；c)用干毛巾抹干水跡。1.4清倒垃圾簍
a)倒干凈垃圾簍內(nèi)垃圾、雜物；
b)特別臟的要更換垃圾袋或用毛巾抹干凈；c)倒出的垃圾，應(yīng)用垃圾袋裝好。1.5抹塵
a)用毛巾抹門(mén)、隔板、墻面、窗臺(tái)、地腳線、紙巾盒、干手機(jī)、枧液機(jī)、開(kāi)關(guān)、插座等表面灰塵；
b)用百潔布擦門(mén)、隔板、地腳線的污痕、污垢，再用毛巾擦干。1.6梳妝鏡清潔
a)用毛套粘取玻璃清潔劑涂在鏡面，反復(fù)擦洗；b)用玻璃刮刮干水跡；
c)用干毛巾抹干邊框水跡、污跡。1.7臺(tái)面與洗手盆清潔
a)用全能（消毒）清潔劑噴在表面，用百潔布擦洗；前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
b)用毛巾抹干表面水跡、污跡。1.8地面清潔
a)用洗衣粉兌水，用長(zhǎng)地擦全面擦洗一遍；b)用地拖拖干凈、水跡、污跡；c)用清水洗干凈地拖，再將地面拖干凈；d)用毛巾抹凈邊角等位置；e)補(bǔ)充事項(xiàng)：
一般地磚地面一個(gè)星期需用酸性清潔劑徹底清洗一遍；酸性清潔劑不能接觸不銹鋼、銅器、云石。木材等表面。1.9用毛巾跟蹤檢查有無(wú)遺漏的，再適量噴灑空氣清新劑。1.10清理垃圾，移走告示牌。2.巡回保潔
2.1檢查并補(bǔ)充紙巾、洗手液等。
2.2馬桶、尿槽用水沖洗干凈。
2.3清倒煙灰盅，太臟要用水沖洗，并用毛巾抹干凈水跡污跡。2.4垃圾簍垃圾超過(guò)三分之一時(shí)宜進(jìn)行清倒。
2.5用毛巾抹鏡子、臺(tái)面、洗手盆、水龍頭等表面水印，保持干凈光亮。
2.6用全能（消毒）水，百潔布擦洗馬桶、尿槽等污物。
2.7用全能（消毒）水噴洗馬桶隔板，坐便器隔層、水箱等污物、水跡。
2.8將地面臟物和水拖干凈。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
2.9噴適量空氣清新劑。2.10補(bǔ)充事項(xiàng)：
a)清潔馬桶、尿槽的毛巾不能用來(lái)抹洗手盆、臺(tái)面；
b)天花、燈管、玻璃、抽風(fēng)口、空調(diào)口，每月清潔二遍，并隨時(shí)保持無(wú)明顯污漬，灰塵、蛛網(wǎng)（十）、玻璃清潔
1.玻璃清潔前應(yīng)先除掉污跡玻璃常見(jiàn)污漬清除方法：污漬清除方法注意事項(xiàng)a)水泥：用刀片刮干凈；
b)玻璃膠、水油漆：用刀片將厚層刮去，再用天那擦干凈；c)油污：用洗潔精、堿性清潔劑視油污程度1:5-30稀釋進(jìn)行清洗；d)手印、微塵：用玻璃水視情況1:10-40，稀釋后清潔。a)使用的刀片宜鋒利，并傾斜45度以下，用力柔和，避免將玻璃面刮花；E)配合一定的水進(jìn)行除漬，有利于提高工作速度，效果和避免刮花。（十一）、地毯清潔
1.地毯日常清潔保養(yǎng)應(yīng)做好三個(gè)方面：a)定期吸塵，及時(shí)除漬；
吸走塵埃、細(xì)小污物、沙粒使地毯免受污染或磨損；污漬應(yīng)及時(shí)清除，在12小時(shí)后將變成不易清洗。b)干泡清洗
清潔地毯表層的污臟，對(duì)地毯損傷小，并且風(fēng)干時(shí)間短。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
c)抽洗（深層清潔）
清潔干凈藏在地毯底部的沉沙、污垢。2.吸塵工作應(yīng)當(dāng)：
a)選擇對(duì)參觀客人影響小的適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行；b)對(duì)于大塊紙屑、別針等先清掉；c)吸干凈邊、角落位置。3.地毯清潔步驟：
a)把需移動(dòng)的家搬到一邊；
b)清干凈地毯上的塵埃、廢紙、別針等雜物；c)清除掉污漬；
d)用地毯除漬劑對(duì)較臟部分預(yù)噴；e)依規(guī)定進(jìn)行清洗；f)風(fēng)干后把家放回原位。5.干泡清潔法：
a)用干泡清潔劑視地毯污臟情況兌水1:20-30，倒進(jìn)泡箱；b)打出泡沫，再開(kāi)動(dòng)機(jī)器配合地毯刷擦洗地毯；c)邊角等位置機(jī)器清洗不到位置手工清潔；d)吸水機(jī)吸去污物；
e)待地毯風(fēng)干后用吸塵機(jī)吸塵。
樣板房物品管理
1、樣板房管理員負(fù)責(zé)樣板房物資使用、擺放、保管、進(jìn)出的管理工作。前期介入物業(yè)服務(wù)管理方案
2、客服中心負(fù)責(zé)樣板房入伙前的鑰匙管理；返修組負(fù)責(zé)樣板房返修期間的鑰匙管理。
3、當(dāng)班禮賓部管家負(fù)責(zé)樣板房現(xiàn)場(chǎng)的物品保管和管理，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)物品負(fù)責(zé)。
4.樣板房物資的入庫(kù)管理，對(duì)于樣板房新購(gòu)物資，經(jīng)管理員檢驗(yàn)合格并完備相關(guān)手續(xù)后（如新購(gòu)空調(diào)需提供配套說(shuō)明書(shū)、保修卡等資料），再在發(fā)票上簽名，原件交回采購(gòu)員到財(cái)務(wù)部報(bào)賬，留下發(fā)票復(fù)印件作為入賬依據(jù)，開(kāi)出《營(yíng)銷(xiāo)物資驗(yàn)收入庫(kù)清單》。
5、相關(guān)人員簽字確認(rèn)后按指定位置擺放，隨后管理員統(tǒng)一對(duì)物資進(jìn)行編號(hào)登記。
6、樣板房物資的出庫(kù)管理，借用或調(diào)撥樣板房物資，需經(jīng)樣板房管理","p":{"h":21.412,"w":638.867,"x":146.437,"y":588.506,"z":25},"ps":null,"s":{"letter-spacing":"-0.12"},"t"
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