物業(yè)管理前期工作計劃

花城物業(yè)公司前期工作計劃

（建議稿）

項目1.1工作內(nèi)容制定北歐印象（三期）準備工作計劃細化（包含物管人員培訓計劃）辦公用房的搬遷工作及布置落實部門北歐印象服務中心北歐印象服務中心北歐印象服務中心北歐印象服務中心北歐印象服務中心營銷策劃中心營銷策劃中心營銷策劃中心協(xié)助部門北歐印象服務中心北歐印象服務中心辦公室采購服務中心服務中心營銷策劃中心物業(yè)公司營銷策劃中心開發(fā)商開發(fā)商

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建議完成時間9月1日1.2待定9月5日9月5日9月5日8月31日9月20日9月25日9月15日9月1日1.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12服務中心辦公設備的購置擬定收樓期間物業(yè)管理工作方案擬定收樓期間物業(yè)管理服務統(tǒng)一說辭制定業(yè)戶收樓程序制定物業(yè)交付地點之選取制定物業(yè)交付使用之路線協(xié)助樓宇承接查驗工作的開展北歐印象服務中心聯(lián)絡水、電、電信、有線電視公司及其他公用機構，落實日后業(yè)戶的報裝手續(xù)北歐印象服務中心北歐印象服務中編制北歐印象服務中心管理文件（初稿）心業(yè)戶收樓資料及裝修資料的編制及印刷工作的落實1.131.141.151.161.171.181.191.20落實清潔開荒工作北歐印象服務中心提供初稿協(xié)助行政部專業(yè)廣告公司協(xié)助開發(fā)商協(xié)助9月10日9月10日9月15日9月26日11月停車場土建驗收后一個月內(nèi)收樓現(xiàn)場的布置制定日后物業(yè)公共區(qū)域標識牌，并監(jiān)管安裝與驗收整理收樓后業(yè)戶資料停車場設施的安裝與驗收北歐印象服務中心北歐印象服務中心北歐印象服務中心北歐印象服務中心北歐印象服務中心北歐印象服務中心擬定收樓前的模擬演練和改進協(xié)助各部門辦公用品的申購制定收樓期物資配備清單并落實到位2.12.2落實服務中心員工宿舍及宿舍物品的購置選定及申購服務中心各部門員工制服行政部北歐印象服務中心發(fā)展商9月15日2.32.42.52.6

聯(lián)系有關政府部門，辦理服務中心各項收費批文協(xié)助選聘服務中心各級員工及辦理員工入職手續(xù)對服務中心固定資產(chǎn)進行統(tǒng)計協(xié)助辦理服務中心各項收費批文行政部行政部行政部行政部發(fā)展商發(fā)展商可協(xié)助考核9月25日9月15日9月10日9月15日2.73.1制定管理費繳款通知書行政部10-11月追討欠繳管理費及其它雜項費用的程序財務部北歐印象服務中心9月15日3.23.33.4協(xié)助制定服務中心各項收費標準編制工程部手冊（初稿）財務部財務部財務部北歐印象服務中心9月20日9月20日9月15日4.14.24.34.44.54.64.74.84.94.10

物業(yè)承接查驗培訓協(xié)助編制用戶手冊、裝修指南配合樓宇承接查驗及竣工資料的接收協(xié)助編制收樓驗收文件和表格落實水、電及其他設施開通購置工程部日常維修工具工程裝修管理培訓跟進遺留工程整改進度用戶單元裝修工程的審批、監(jiān)管及驗收工作3

工程部工程部工程部工程部工程部工程部工程部工程部工程部工程部提供初稿提供初稿開發(fā)商提供初稿開發(fā)商行政部9月15日9月10日9月10日9月15日9月15日9月5日9月10日9月20日開發(fā)商10-11月11月指導5.15.25.35.45.55.6注：1、該工作計劃按公司提供201*年10月為交樓日期進行編制。

2、以上各項工作的完成時間需根據(jù)項目實際工程進度適當調整。

編制保安部手冊（初稿）制定保安部各級人員崗位職責聯(lián)系當?shù)卣�府部門，辦理保安組織許可證協(xié)助服務中心申購保安部辦公用品、保安裝備及消防器材組織保安部人員的上崗培訓工作協(xié)助服務中心招聘保安部各級員工保安部保安部保安部保安部保安部保安部提供初稿提供初稿行政部行政部提供初稿行政部9月20日9月10日9月10日9月15日9月15日9月15日

擴展閱讀：希望城物業(yè)管理前期介入工作計劃

依據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作計劃：介入期

根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。

1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備工作：

（1）根據(jù)集團公司相關銷售承諾內(nèi)容，制定《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務協(xié)議》、《業(yè)主手冊》，并與集團簽定《前期物業(yè)服務協(xié)議》；對集團公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后口實不符導致糾紛；

（2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；

（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；

（4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調試；（5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理；

（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè)管理相關法律、法規(guī)、服務內(nèi)容、契約的互動溝通；

（7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；

（8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應；

（9）與集團公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；

（10）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準備工作；

（11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施；

（12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷裝訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。

（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。2、開展業(yè)主服務需求調查

積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調查，以求了解業(yè)主的年齡結構、文化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。3、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著“對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面的接管驗收。

4、介入期管理工作計劃表序號項目內(nèi)容1、項目實地考察、研究規(guī)劃設計意一前期介入?yún)⑴c規(guī)劃設計和建設圖，掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。1、總結同行業(yè)物業(yè)管理服務的成功經(jīng)驗；二擬訂物業(yè)管理服務方案2、對大儒世家項目深入調查研究；3、針對大儒世家新區(qū)特點擬訂管理方案。1、物業(yè)處組織架構的建立、相關人三組建物業(yè)管理服務隊伍員的招聘；2、人員培訓；3、人員上崗。1、安排管理用房；四完善管理及辦公條件2、安排員工宿舍；3、管理物質裝備。五制定管理規(guī)章制度六對業(yè)戶的宣傳及對員工的培訓1、制定或完善切合實際的各項制度；對二次裝修須知進行口頭宣導、書面宣導，現(xiàn)場指導、培訓。1、根據(jù)標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督七物業(yè)的驗收與接管促整改；2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工程遺留問題備案。1、收集檔案資料；八內(nèi)業(yè)檔案建立與管理2、科學分類；3、建檔；時間4、運用。入住期

1、高效便利辦好入住

入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此做好如下幾項工作：

（1）與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備；

（2）銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服務；

（3）一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務；

（4）事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業(yè)機構，同步辦公，方便業(yè)主入伙；

2、提供入住期的便民服務措施

（1）延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；

（2）通過公開招投標方式引入4～5家具有一定品牌、資質、售后服務良好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收；

（3）組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理

（1）裝修宣傳培訓。根據(jù)《建筑發(fā)》，建設部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及福州市有關裝修管理的規(guī)定，制定《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《裝修期間電梯使用管理規(guī)定》、《二次裝修申請表》等，對相關管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓。（2）強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。（3）落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。（4）制定違章裝修處理流程。（5）依據(jù)裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收。5、治安管理

（1）建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。

（2）確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。車位、車主、車型、車色）

（3）實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動；（4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。6、入住期管理工作計劃表序號項目一入住手續(xù)辦理內(nèi)容1、準備好業(yè)主入住資料；2、合理設置辦理入住手續(xù)的流程與崗位；3、為業(yè)戶辦理入住手續(xù)，提供便利服務。二住戶裝修管理1、對業(yè)戶和裝修隊伍的宣導、培訓（發(fā)通知、公示、面談、現(xiàn)場交流）；1、裝修申報審批；2、裝修施工過程監(jiān)管；3、裝修驗收。三業(yè)戶檔案建立與管理1、收集檔案資料；2、科學分類；時間1、建檔；2、運用。常規(guī)期管理

1、培訓工作

通過培訓，提高員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為大儒世家物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物業(yè)管理更加賦有成效。

（1）安管培訓計劃項次培訓主題/教材123消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標準《安管員考核細則》“三流”管理依據(jù)《安防管理培訓教案》《預案》4《門崗工作流程》、《巡邏工作流程》安管隊長全體隊員培訓人安管隊長安管隊長安管隊長培訓對象全體隊員全體隊員全體隊員5中隊訓練（每周星期三、五進行）依據(jù)考核標準安管隊長全體隊員67隊伍建設/自編和依據(jù)《中國保安》安管隊長全體隊員全體隊員《水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、保安經(jīng)理困梯解救預案》培訓89《崗位職責》新隊員上崗培訓及《崗位職責》、公司理念、服務意識。依據(jù)相關材料分階段進行新隊員老隊員10安防大隊在二次裝修管理中的崗位職責、巡樓要點；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投訴、報修；全體隊員11高層樓宇消防預案現(xiàn)場培訓及演練全體隊員（2）綠化培訓計劃項次培訓主題/教材123綠化工崗位職責綠化基礎應知應會割草機、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說明書安全操作規(guī)程綠化工客戶主管苗木習性管養(yǎng)特點綠化工客戶主管各類表單使用的培訓/依據(jù)現(xiàn)場使用表單氣候、土壤水分與苗木的關系苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害依據(jù)綠化施工及相關材料綠化工、樓管、客戶主管綠化工、客戶主管綠化工、樓管、客戶主管培訓人綠化班長培訓對象綠化工綠化工、樓管員綠化工（3）行政培訓計劃項次培訓主題/教材12物業(yè)相關法律法規(guī)培訓學習本項目的《新建商品住宅質量保證書》、《新建商品住宅使用說明書》345社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結合新樓管員上崗培訓物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員培訓人培訓對象物業(yè)部經(jīng)理物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員學習《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)管理物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員協(xié)議》、《房屋裝飾、裝修管理辦法》、《接樓特別提示》、《業(yè)主基本情況登記表》等67服務禮儀/依據(jù)禮儀培訓資料結合現(xiàn)場物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員各項物業(yè)費用收取標準、正確開票據(jù)時注物業(yè)部經(jīng)理客服、收款員意事項/依據(jù)公司計財部相關要求8910各類相關表單使用入住親情服務、有償服務項目講解現(xiàn)場對客服口員工進行房屋配套設施使用功能及操作培訓物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員物業(yè)部經(jīng)理全體客服人員（4）新區(qū)工程部培訓計劃項次培訓主題/教材1培訓人培訓對象新員工入職培訓物業(yè)公司簡介、（規(guī)章制物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員度，崗位職責）/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓234公司管理文件培訓安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓物業(yè)部經(jīng)理全體工程人員工程主管全體工程人員全體工程人員、樓管員現(xiàn)場培訓：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境工程主管及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結構，方位特點，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名等5現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)工程主管章制度的培訓全體工程人員、樓管員全體工程人員6建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范，智能化工程主管系統(tǒng)驗收規(guī)范，針對各口負責人進行專項培訓/依據(jù)建設部標準、及機電設備調試驗收標準培訓。7小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培工程主管訓。全體工程人員8業(yè)主交接樓驗房知識培訓。工程主管全體工程人員、樓管員9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項培工程主管訓全體工程人員10電梯安全技術知識培訓。小區(qū)智能化系知工程主管識培訓。全體工程人員2、常規(guī)期工作計劃表序號一項目房屋及公共設施維修保養(yǎng)內(nèi)容時間1、制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方案；2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護及維修管理。二機電設備的維修養(yǎng)護1、設備的基礎資料管理；2、設備的運行管理；3、設備的維修管理；4、設備的能源和安全管理。三安全防范管理1、治安管理；2、交通秩序車輛管理；3、消防管理四智能化設施管理1、智能化設施的日常使用操作；2、智能化設施的維護；3、智能化系統(tǒng)的完善。五小區(qū)環(huán)境管理1、園林綠化管理；2、清潔衛(wèi)生管理；3、環(huán)保管理

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