物業(yè)保潔外包的可行性報告

關(guān)于保潔外委的可行性報告一、*保潔（以B區(qū)舉例）自管現(xiàn)狀：1、成本較高：

國家法保潔工資定11天加班工資分攤至每月保潔員工保潔領(lǐng)班1000財務(wù)計提福利(7%)社保（公司+個人）過年工作餐年終獎費（五一國慶春節(jié)）服裝（春秋/夏300元/套）工具/材料管理費(5%營業(yè)稅(5.6%計合計計提)算)800285620213066.6741.6712.503068.3480.371515.55287020213083.3441.6712.503079.8893.941771.33按10人/月計算一年13639.9715411.291771.33184935.52B區(qū)共配置9名保潔，1個領(lǐng)班,合計每月支付保潔服務(wù)費保潔服務(wù)質(zhì)量現(xiàn)狀：大體較好，但在B區(qū)中庭、單元大廳等仍有衛(wèi)生死角出現(xiàn)。特別是有裝修的單元衛(wèi)生控制力度較弱。

2、保潔人才：保潔主管遲遲沒有到位，暫由其他部門負責人兼任，由項目經(jīng)理統(tǒng)管，花費精力較多。

二、保潔業(yè)務(wù)外包的優(yōu)勢

1、通過業(yè)務(wù)保潔外包可降低成本。由于專業(yè)化保潔分工所帶來的高效率，許多專業(yè)性服務(wù)企業(yè)在其專業(yè)領(lǐng)域都擁有比物業(yè)管理公司更有效的資源和組織。這些公司通過承攬大量專項服務(wù)業(yè)務(wù)，通過規(guī)模經(jīng)營來實現(xiàn)比單個物業(yè)管理公司經(jīng)營高得多的經(jīng)營效率，從而能夠

以優(yōu)質(zhì)低價為物業(yè)管理公司提供服務(wù)，幫助其降低成本。現(xiàn)匯融名城物業(yè)服務(wù)采用“小而全”的模式，若要滿足各種服務(wù)的需求，必須配合各類專業(yè)人才，否則就達不到服務(wù)的要求；而配齊專業(yè)人才，各類專業(yè)任務(wù)量又相對不足，容易形成成本壓力。通過保潔業(yè)務(wù)外包，日常保潔工作中只需一名專職對接人員來組織、控制、調(diào)度、分配資源。將專項保潔業(yè)務(wù)外包有利于財務(wù)管理，支付固定合同的現(xiàn)金較設(shè)立內(nèi)部成本中心進行預(yù)算管理，通常更容易進行成本控制。因此業(yè)務(wù)外包可以有效降低成本，增加企業(yè)的利潤。保潔業(yè)務(wù)外委僅需：按市場價：1300元/人.月，可節(jié)約2400.00元/月28935.52元/月.年。

2、保潔業(yè)務(wù)外包可提高保潔服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)保潔公司通過發(fā)揮資源優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢來提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量。專業(yè)公司由于業(yè)務(wù)相對單一而且專注，使得其專業(yè)化優(yōu)勢得到充分彰顯。在保潔的開荒、大廳地面處理、玻璃衛(wèi)生處理及保潔的計劃性實施等會更加專業(yè)。

3、保潔業(yè)務(wù)外包可補充人才的不足及增加服務(wù)項目。相對來講，物業(yè)保潔隊伍設(shè)有主管、領(lǐng)班，員工，若外委保潔業(yè)務(wù)，物業(yè)僅需留一個管理員負責檢查及監(jiān)督。

4、保潔業(yè)務(wù)外包使管理相對簡單化。通過保潔專項業(yè)務(wù)外包，逐步從繁雜的保潔日常事務(wù)中脫離出來，成為物業(yè)管理的組織者、監(jiān)督者和協(xié)調(diào)者。物業(yè)公司不再向業(yè)主提供有形服務(wù)，而是提供間接服務(wù)、人文服務(wù)，組織和落實社會專業(yè)服務(wù)資源為業(yè)主提供服務(wù)，這樣物業(yè)公司的職能變得更為單一，組織結(jié)構(gòu)也變得更為簡化，編制大幅縮減，從業(yè)人員也更專業(yè)。

通過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)90%的知名物業(yè)企業(yè)都將保潔業(yè)務(wù)外委（成都萬科物業(yè)、成都中海物業(yè)、成都嘉寶物業(yè)、成都博瑞物業(yè)、成都龍湖物業(yè)等企業(yè)均外委保潔業(yè)務(wù)）。

保潔外委可達到成本降低、品質(zhì)提高、規(guī)避勞動風險，管理更加順暢的效果，所以建議外委部分保潔業(yè)務(wù)（B區(qū)）做為試點，在保證品質(zhì)的情況下再行推廣�，F(xiàn)有保潔在外委公司進場前1月由物業(yè)公司、保潔員工、外委公司三方會談，平穩(wěn)過渡，同等條件下要求外委公司優(yōu)先啟用現(xiàn)有保潔員工。

報告人：***二00九年四月

擴展閱讀：保潔外包調(diào)研報告

保潔外包調(diào)研報告

業(yè)務(wù)外包（Outsourcing）是近幾十年發(fā)展起來的一種新的經(jīng)營策略。即企業(yè)由內(nèi)部生產(chǎn)的投入品（有形商品、知識產(chǎn)權(quán)、服務(wù)等）轉(zhuǎn)變?yōu)閺耐獠抗��?yīng)商處購買。其實質(zhì)是企業(yè)重新定位，重新配置企業(yè)的各種資源，將資源集中于最能反映企業(yè)相對優(yōu)勢的領(lǐng)域，塑造和發(fā)揮企業(yè)自已獨特的、難以被其他企業(yè)模仿或替代的核心業(yè)務(wù)，構(gòu)筑竟爭優(yōu)勢，獲得使企業(yè)持續(xù)發(fā)展的能力。

20世紀80年代中期，專業(yè)的清潔公司從環(huán)境衛(wèi)生單位、房地產(chǎn)、物業(yè)管理公司中脫離出來，專業(yè)的清潔行業(yè)逐步形成。目前，上海市有500多家專業(yè)的清潔公司，從業(yè)人員8萬余人，創(chuàng)造產(chǎn)值10個億，占據(jù)50%左右的市場份額。

保潔外包的有利影響

1、實行業(yè)務(wù)外包，可以降低成本。

源于專業(yè)化分工帶來的效率提高，許多保潔公司都擁有比物業(yè)公司更有效的資源和組織，尤其是在保潔方面專門化的知識和經(jīng)驗。通過承攬較多外包服務(wù)，他們可以通過規(guī)模經(jīng)營的實現(xiàn)而獲得比單個企業(yè)生產(chǎn)高得多的經(jīng)營效率。通過他們來提供服務(wù)，可以取得較大的價格優(yōu)惠，并能節(jié)省龐大的人事費用，如培訓、內(nèi)部管理費用。紐約業(yè)務(wù)外包研究所的一項調(diào)查表明，節(jié)約經(jīng)費是企業(yè)“外包”的最重要的原因，有64％的被調(diào)查企業(yè)是由于“經(jīng)費問題”而實施外包。

從目前外包前后的費用對比來看，大部分項目在外包前后，保潔費用都有較大幅度的下降。

集團內(nèi)現(xiàn)有兩種計算外包成本的方式，一種是以單位保潔面積的成本來計算，另一種是以單位人員成本（將材料費折合在人工費用里）來計算。如以人員單位成本為計算，深圳地區(qū)大部分項目的外包成本為1250元/人月，而自管項目，光是保潔人員的費用就達201*元/月。

近幾年，隨著各地最低工資收入的提高，以及保險規(guī)范的力度的加強，保潔自管的項目，保潔人工成本在不斷上升，以深圳特區(qū)為例，最低工資標準由201*年的547元/月上升到610元/月，而深圳地區(qū)保潔外包的人均單位成本基本沒有受到這方面的影響。

2、實行保潔業(yè)務(wù)外包，提高了保潔業(yè)務(wù)的專業(yè)性，降低了人員管理的難度。專業(yè)清潔行業(yè)已經(jīng)有幾十年的歷史，業(yè)已在許多發(fā)達國家整合成一條分工細致的產(chǎn)業(yè)鏈，形成了龐大的產(chǎn)業(yè)大軍。保潔業(yè)務(wù)外包，促進了專業(yè)性的提高，特別在特殊的保潔業(yè)務(wù)方面，如晶面處理、大理石翻新、地毯清洗，物業(yè)公司配備的專業(yè)人員和專業(yè)工具不足，保潔公司更能體現(xiàn)出專業(yè)性。

由于保潔工作的性質(zhì)，決定其是個勞動密集型的行業(yè)。保潔員人數(shù)通常占到項目人數(shù)的2530左右%，對這部分人員的培訓和管理，是需要投入大量的資源的。并且由于人員數(shù)量增加，也會帶來管理難度的增加。保潔外包的項目，基層的管理人員在能力上更加側(cè)重于業(yè)務(wù)監(jiān)控能力，而保潔自管的項目，基層管理人員除業(yè)務(wù)監(jiān)控能力外，還需要注重管理能力，尤其是人員管理方面的能力。3、實行保潔業(yè)務(wù)外包，可以集中資源，提高核心業(yè)務(wù)的竟爭優(yōu)勢。

業(yè)務(wù)外包能促進企業(yè)集中有限的資源和能力，專注于自身核心業(yè)務(wù)。在國際打印機市場上處于領(lǐng)先地位的惠普公司打印機和計算機分公司，打印機的年銷售額超過80億美元，其中70％以上來自過去3年中推出的新產(chǎn)品。因而，對惠普公司來說，成功的關(guān)鍵在于不斷地開發(fā)出新產(chǎn)品。為了形成核心競爭力，1998年惠普公司實施了精簡，精簡后的公司只保留了后方的研究開發(fā)部門和前方的銷售部門，附加值較小的中間生產(chǎn)環(huán)節(jié)的工作則由其他公司來分包。

保潔業(yè)務(wù)因極易被模仿和替代，不能成為物業(yè)管理企業(yè)的核心業(yè)務(wù)，將此類非核心業(yè)務(wù)外包給專業(yè)機構(gòu)完成，我們就可以集中精力實現(xiàn)對業(yè)務(wù)流程，人員配置的整合，強化客戶服務(wù)工作，提高竟爭優(yōu)勢，保持物業(yè)的持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展。深圳物業(yè)自1999年將保潔業(yè)務(wù)外包后，通過內(nèi)部資源的整合，逐步地將綠化養(yǎng)護、設(shè)備設(shè)施維護等業(yè)務(wù)進行了內(nèi)包，目前管理處的各項工作圍繞著客戶服務(wù)來開展，更好地為客戶提供了服務(wù)，客戶滿意度逐年提高。

4、實行保潔業(yè)務(wù)外包，可以提高調(diào)度的機動性。

專業(yè)公司由于其保潔隊伍人數(shù)眾多，在人員的調(diào)配方面，比我們有著更大的優(yōu)勢。尤其是在項目入住前的保潔開荒時、定期園區(qū)的大清潔等時間緊任務(wù)重的作業(yè)，保潔公司可以調(diào)派出更多的人員進行短期的大規(guī)模清潔，而這一點，在保潔自管的公司里，則較為困難。集團內(nèi)一些未將保潔業(yè)務(wù)外包的公司如武漢、沈陽物業(yè)也將入住前的保潔開荒工作進行了外包。三、保潔外包的不利影響

盡管保潔外包有許多好處，然而，同樣也會遇到問題。對保潔外包產(chǎn)生的不利影響的討論，最主要還是集中在是否會影響萬科物業(yè)（虹橋機場）的品質(zhì)，以及帶給客戶的感受方面。主要原因有：1）外包方的管理機制和管理水平

萬科作為一家規(guī)范化管理的公司，在管理機制上和管理水平上要高于外包方。在保潔業(yè)務(wù)外包之初，為了確保外包后的服務(wù)品質(zhì)，物業(yè)公司通常都會投入較大的精力，協(xié)助外包方建立和完善管理制度，分析工作中的問題并協(xié)助其糾正。2）員工的服務(wù)意識和客戶理念

通常來說，萬科物業(yè)的員工對業(yè)主體現(xiàn)出來的尊重、關(guān)心，是外包方的保潔難于做到的。一方面源于萬科對員工的培訓和教育，另一方面也來自員工對公司的強烈歸屬感。由于公司規(guī)范化運作管理的要求，保潔員在萬科的收入在市場上還在有較強的競爭優(yōu)勢的，保潔員流動率較低，對業(yè)主的熟悉程度較高，常此以往，萬科物業(yè)的員工與業(yè)主之間形成的信任，也是在較長時間內(nèi)不容易被替代的，故目前一些特殊的政府項目，甲方對我們的要求還是自管。外包方員工的客戶意識比不上我方員工，是經(jīng)歷過保潔自管到外包過程的客戶在早年較為普遍的反映。4）關(guān)注細節(jié)的精品意識

萬科關(guān)注細節(jié)的精品意識，通常需要一定時間才能灌輸給外包單位，如路燈的打理、休閑椅的打理，樓梯扶手的打理，外包方通常會只關(guān)注到表面，我們卻要關(guān)注到每一個棱角，關(guān)注到正面反面、上面下面等。5）隊伍的純潔性方面

在保潔隊伍的純潔性方面，萬科的保潔隊伍純潔性更高，經(jīng)常會看到有客戶對我們的保潔員拾金不昧提出表揚，但是在外包的項目里，近幾年曾經(jīng)出現(xiàn)過幾起保潔外包方盜竊客戶財產(chǎn)的事件。6）外包方員工的生存狀況

在萬科的以人為本的理念的要求下，我方的保潔員在吃、住方面都較外包方的狀況要好很多。項目上，通過地產(chǎn)提供管理用房，或者管理處在外面租房的方式來解決員工的住宿問題，通過自辦或聯(lián)系員工食堂解決員工的吃飯問題。而這些，外包方解決起來相對我們難度就會更大，可能性就會更低，員工的基本生活得不到有力保障。尤其在目前大部分的城鄉(xiāng)結(jié)合部位的項目，此類問題會表現(xiàn)得更加突出一些。四、外包工作經(jīng)驗總結(jié)

業(yè)務(wù)外包服務(wù)質(zhì)量的好壞，物業(yè)公司應(yīng)負主要的責任，因此在制定外包策略時應(yīng)注意以下問題:

1、選擇合適的項目外包。

實施業(yè)務(wù)外包之前，物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)項目的實際情況、公司的業(yè)務(wù)監(jiān)控能力、市場環(huán)境、專業(yè)公司的成熟度、經(jīng)營成本等因素進行分析，確定是否將該項目的保潔業(yè)務(wù)外包。如深圳物業(yè)的俊園項目，因考慮其樓盤的定位、客戶的需求等因素影響，保潔業(yè)務(wù)一直是自管；深圳天景項目，因其面積較小，人員較少，保潔、綠化和家政等業(yè)務(wù)工作交叉，保潔業(yè)務(wù)也一直沒有外包。2、選擇合適的外包方。

外包商選擇的好壞直接關(guān)系到外包業(yè)務(wù)成功與否。應(yīng)全面考慮外包方的專業(yè)能力和經(jīng)驗、財務(wù)狀況、人力資源、信譽、管理及效率、服務(wù)質(zhì)量、價格水平等條件。北京星園和深圳四季花城項目，引入競爭機制，將保潔外包給兩家單位，現(xiàn)場的效果和客戶的滿意度均表現(xiàn)出良好的狀態(tài)。

在審慎評估外包方各方面的條件后，簽訂外包合同，作為雙方共同遵守及管理的依據(jù)。合同的內(nèi)容應(yīng)包含：合同標的、數(shù)量、付款方式、雙方權(quán)利和義務(wù)、違約責任、解決爭議的方法等內(nèi)容。對外包方服務(wù)質(zhì)量要求的相關(guān)服務(wù)標準，以及對外包方的監(jiān)控處罰辦法，外包方提供的一些作業(yè)說明書等內(nèi)容，也是合同的重要組成部分。天津物業(yè)在外包前幾年，未將服務(wù)標準和處罰辦法落實到位，直接影響到現(xiàn)場保潔業(yè)務(wù)的品質(zhì)。

3、注重與外包方的溝通，注重雙贏。

與外包方的關(guān)系是互相依靠，互惠互利的雙贏關(guān)系，雙方在充分的溝通與相互理解基礎(chǔ)上，加強合作與協(xié)調(diào)，使業(yè)務(wù)流程順利進行。通常在項目上，除了在日常巡查中要求外包方參加外，我方的班長、主管會與外包方的現(xiàn)場班長、主管每周進行一次溝通，每月項目的工作例會，外包方的現(xiàn)場主管也要列席參加，與業(yè)主的懇談會涉及到保潔內(nèi)容的，也要求外包方參加。

4、對外包方的控制和管理水平，決定業(yè)務(wù)的品質(zhì)。

業(yè)務(wù)外包出去后并非萬事大吉，相反，應(yīng)密切注意并配合外包方進行各項活動，對外包方進行有效的監(jiān)督，重視業(yè)務(wù)外包的管理。

保潔外包后，要達到萬科物業(yè)的品質(zhì)，滿足客戶需求，這就對我方監(jiān)控人員的監(jiān)控能力和監(jiān)控方式有了更高的要求。由自管轉(zhuǎn)為外包，通常我們把原來負責現(xiàn)場業(yè)務(wù)監(jiān)控的主辦和班長，直接轉(zhuǎn)為監(jiān)控外包方工作質(zhì)量的監(jiān)控人員。隨著項目保潔外包的情況增加，新項目保潔外包時，可能會出現(xiàn)監(jiān)控人員不能自供的時候，如果從外部招聘，那么監(jiān)控人員的萬科化過程，也是對業(yè)務(wù)外包的一個考驗。深圳四季花城項目在基層員工進行監(jiān)控人員的競爭上崗活動，一方面為基層員工在公司內(nèi)部的發(fā)展創(chuàng)造了機會，另一方面也解決了人員外部招聘引發(fā)的問題。

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