房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理工作流程1

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理工作流程

一、項(xiàng)目選址、立項(xiàng)及重點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)

開(kāi)發(fā)單位根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)進(jìn)行選址，編制項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究報(bào)告。向省計(jì)委投資部上報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)請(qǐng)示及可研報(bào)告，同時(shí)申請(qǐng)下達(dá)年度投資計(jì)劃，并取得批復(fù)。

根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求，向省計(jì)委重點(diǎn)辦申報(bào)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目并取得批復(fù)。

二、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

根據(jù)省計(jì)委下達(dá)的年度投資計(jì)劃，向市規(guī)劃局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)意見(jiàn)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，市規(guī)劃局根據(jù)上報(bào)的用途性質(zhì)，來(lái)確定是否符合城市總體用地規(guī)劃。

需繳費(fèi)用：規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)（按用地面積）2.1元/平方米。三、土地征用手續(xù)

（一）按單獨(dú)選址項(xiàng)目審批

在取得立項(xiàng)及投資計(jì)劃、規(guī)劃用地范圍圖及許可證后，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)項(xiàng)目的特性考慮直接以用地單位名義，直接采取協(xié)議方式出讓供地，按單獨(dú)選址項(xiàng)目報(bào)批（省政府一般不直接采取協(xié)議方式出讓供地，因與中紀(jì)委的要求和國(guó)土資源部、省政府頒布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定相悖，也與當(dāng)前清理整頓土地市場(chǎng)秩序的要求相背。因此僅限于土地利用總體規(guī)劃區(qū)確定的建設(shè)用地范圍之外的國(guó)家能源、交通、水利、軍事設(shè)施項(xiàng)目用地或重點(diǎn)項(xiàng)目可進(jìn)行單獨(dú)項(xiàng)目報(bào)批）。

■1、申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)

擬征用土地范圍是否符合土地利用總體規(guī)劃及土地利用年度計(jì)劃，如不符上述條件，需向市國(guó)土局申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)，通過(guò)土地所在轄區(qū)范圍或其他下縣進(jìn)行調(diào)整或購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)，并調(diào)整土地利用總體規(guī)劃圖。

需繳費(fèi)用：建設(shè)用地指標(biāo)可根據(jù)不同地域協(xié)議商談。

2、進(jìn)行土地勘測(cè)定界

對(duì)擬征用土地進(jìn)行勘測(cè)、定點(diǎn)，確定土地面積、類(lèi)別及權(quán)屬，編制成果表，出具土地勘測(cè)定界圖、平面布置圖等圖文資料。

需繳費(fèi)用：土地勘測(cè)定界費(fèi)320元/點(diǎn)。

■3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地預(yù)審、審批、出讓及登記

對(duì)擬征用土地報(bào)區(qū)國(guó)土局，并對(duì)土地占地情況、用途填寫(xiě)建設(shè)用地申請(qǐng)表或做文字詮釋。如按項(xiàng)目報(bào)批，首先需要對(duì)該范圍進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估、壓覆礦床資源評(píng)估及相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)意見(jiàn)，涉及林地、環(huán)保、供電的還需要有關(guān)部門(mén)的審批意見(jiàn)（分批次報(bào)批是后期供地時(shí)進(jìn)行）。配合土地部門(mén)進(jìn)行“一書(shū)四方案”的編寫(xiě)（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、供地方案）。整理農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地預(yù)審卷宗，由市國(guó)土局召集相關(guān)部門(mén)進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地預(yù)審，由市國(guó)土局組織相關(guān)人員對(duì)該宗土地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，進(jìn)入農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批階段，同時(shí)進(jìn)行土地出讓評(píng)估，與市國(guó)土局簽訂土地出讓合同，用地卷宗經(jīng)分管局長(zhǎng)、局長(zhǎng)批準(zhǔn)后，報(bào)市政府審批，報(bào)省國(guó)土資源廳初核、會(huì)審，由省政府對(duì)用地單位直接進(jìn)行出讓批復(fù)。相關(guān)費(fèi)用減、緩、免請(qǐng)示及費(fèi)用繳納。向市國(guó)土局辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證。

需繳費(fèi)用：征地管理費(fèi)按征地費(fèi)的3%；綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)管理費(fèi)800元/畝；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)28元/平方米；耕地開(kāi)墾費(fèi)8000元10000元；耕地占用稅5.3元/平方米；耕地剝離費(fèi)2元/平方米；土地評(píng)估費(fèi)按評(píng)估價(jià)值分段累進(jìn)計(jì)；土地出讓金按評(píng)估地價(jià)的40%計(jì)；出讓契稅按出讓金的3%計(jì)；土地登記費(fèi)1元/平方米。

（二）分批次辦理審批

為實(shí)施土地規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，土地局原則是按土地利用年度計(jì)劃進(jìn)行分批次報(bào)批。

■1、申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)

擬征用土地范圍是否符合土地利用總體規(guī)劃及土地利用年度計(jì)劃，如不符上述條件，需向市國(guó)土局申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)，通過(guò)土地所在轄區(qū)范圍或其他下縣進(jìn)行調(diào)整或購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)，并調(diào)整土地利用總體規(guī)劃圖（彩石花園土地屬集體建設(shè)用地規(guī)劃范圍，可直接辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；鳳凰城土地需調(diào)整土地利用總體規(guī)劃，并需申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)）。

2、進(jìn)行土地勘測(cè)定界

對(duì)擬征用土地進(jìn)行勘測(cè)、定點(diǎn)，確定土地面積、類(lèi)別及權(quán)屬，編制成果表，出具土地勘測(cè)定界圖、平面布置圖等圖文資料。

■3、整理卷宗、審批

涉及林地、環(huán)保、供電的需要有相關(guān)部門(mén)的審批意見(jiàn)。整理卷宗，報(bào)經(jīng)分管局長(zhǎng)、局長(zhǎng)批準(zhǔn)后，報(bào)市政府審批；報(bào)省國(guó)土資源廳審核、會(huì)審。由省政府對(duì)該批次用地進(jìn)行批復(fù)。在取得立項(xiàng)及投資計(jì)劃、規(guī)劃用地范圍圖及許可證、批次批復(fù)文件后，由市國(guó)土局對(duì)該宗土地進(jìn)行土地出讓評(píng)估，并簽定土地出讓合同，報(bào)市政府審批后，辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證（市政府如不能直接協(xié)議協(xié)議出讓用地單位，通過(guò)協(xié)商采取掛牌的途徑摘牌取得）。

需繳費(fèi)用：征地管理費(fèi)按征地費(fèi)的3%；綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)管理費(fèi)800元/畝；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)28元/平方米；耕地開(kāi)墾費(fèi)8000元10000元；耕地占用稅5.3元/平方米；耕地剝離費(fèi)2元/平方米；土地評(píng)估費(fèi)按評(píng)估價(jià)值分段累進(jìn)計(jì)；土地出讓金按評(píng)估地價(jià)的40%計(jì)；出讓契稅按出讓金的3%計(jì)；土地登記費(fèi)1元/平方米。

■四、下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

土地證辦理完畢，根據(jù)擬建設(shè)內(nèi)容，由規(guī)劃局下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，明確項(xiàng)目的建筑控制線(xiàn)和建筑高度等要求，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位以此為依據(jù)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

■五、報(bào)批詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，在取得地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估、壓覆礦床資源

評(píng)估批復(fù)及環(huán)境影響報(bào)告批復(fù)后，報(bào)規(guī)劃局進(jìn)行詳規(guī)審批程序，由規(guī)劃局進(jìn)行初審后，報(bào)濟(jì)南市城市建設(shè)項(xiàng)目審批小組審批，并明確容積率等各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，居住區(qū)以上規(guī)模，需先報(bào)總體規(guī)劃。

六、辦理規(guī)劃定點(diǎn)手續(xù)

根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，辦理規(guī)劃定點(diǎn)手續(xù)，由開(kāi)發(fā)單位據(jù)此委托建筑設(shè)計(jì)工作。

需繳費(fèi)用：規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)（按建面）住宅2.3元/平方米、公建3.2元/平方米。

七、規(guī)劃放、驗(yàn)線(xiàn)

由規(guī)劃局進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)放、驗(yàn)線(xiàn)。需繳費(fèi)用：640元/點(diǎn)。八、建筑設(shè)計(jì)方案審查

建筑設(shè)計(jì)單位根據(jù)開(kāi)發(fā)單位的委托，根據(jù)規(guī)劃定點(diǎn)提供的條件，進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)工作，完成后由規(guī)劃局進(jìn)行初審，并報(bào)濟(jì)南市城市建設(shè)項(xiàng)目審批小組審批。

■九、建筑施工圖聯(lián)審

建筑設(shè)計(jì)單位根據(jù)規(guī)劃局批準(zhǔn)的建筑方案，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)工作。施工圖完成后報(bào)行政事務(wù)審批中心進(jìn)行施工圖聯(lián)審工作。（包括規(guī)劃、消防、人防、建委、衛(wèi)生防疫、園林、交警、建管局等）。

需繳費(fèi)用：施工圖聯(lián)審費(fèi)810元/平方米。■十、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

施工圖聯(lián)審批復(fù)后，規(guī)劃局開(kāi)具繳納相關(guān)費(fèi)用單據(jù)，開(kāi)發(fā)單位據(jù)此繳納費(fèi)用后，由規(guī)劃局下發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

需繳費(fèi)用：人防易地建設(shè)費(fèi)多層（按總建面）30元/平方米；高層（按底層建面）3000元/平方米；城市建設(shè)綜合配套費(fèi)按總建面246元/平方米（其中自來(lái)水26元/平方米、煤氣20元/平方米、供熱78元/平方米，如不使用可申請(qǐng)減免）。

十一、辦理工程施工許可證和預(yù)售許可證

根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)證，分別由建管局和開(kāi)發(fā)辦辦理施工許可證和預(yù)售證。

■十二、辦理房產(chǎn)證

工程施工、驗(yàn)收完畢，根據(jù)土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和面積測(cè)量報(bào)告書(shū)等資料，由房管局辦理房產(chǎn)證。

需繳費(fèi)用：房屋確權(quán)登記費(fèi)80元/戶(hù)、預(yù)期按240元/戶(hù)；超規(guī)劃罰款90元/平方米；測(cè)繪費(fèi)1.36元/平方米；交易服務(wù)費(fèi)3元/平方米。

說(shuō)明：

1、手續(xù)當(dāng)中標(biāo)注“■”的為手續(xù)辦理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。2、第三項(xiàng)中第一項(xiàng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)的申請(qǐng)，因現(xiàn)行的《土地管理法》采取用途管制，嚴(yán)格了農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)的審批制度，強(qiáng)調(diào)土地規(guī)劃、計(jì)劃，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的控制，一是要看是否符合土地利用總體規(guī)劃，也就是看有沒(méi)有建設(shè)用地指標(biāo)；二是看是否列入土地利用年度計(jì)劃，是土地手續(xù)辦理中的重點(diǎn)。

3、在土地報(bào)審環(huán)節(jié)中，土地征用費(fèi)用繳納時(shí)間較為集中，需調(diào)配大量資金。土地是否采取招、拍、掛后直接出讓于用地單位，將直接關(guān)系到用地單位土地成本的投入，因此需靈活掌握政策法規(guī)、機(jī)智多變，以少的付出，獲得最大利潤(rùn)，是土地手續(xù)辦理中的關(guān)鍵。

4、第四項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求直接體現(xiàn)我們對(duì)項(xiàng)目的定位，對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)和成敗起決定性作用，是規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)和綱領(lǐng)性文件。此外，它還確定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的建筑用地邊界，任何建筑物不得突破該邊界，這將可能造成有些土地雖然征用，但不能作為建設(shè)用地來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

5、第五項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批將直接確定容積率、綠地率等技術(shù)指標(biāo)，即直接影響到銷(xiāo)售價(jià)格和利潤(rùn)。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)是否用足土地是關(guān)鍵。

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)手續(xù)辦理工作流程

一、項(xiàng)目選址、立項(xiàng)及重點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)

開(kāi)發(fā)單位根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)進(jìn)行選址，編制項(xiàng)目建議書(shū)及可行性研究報(bào)告。向省計(jì)委投資部上報(bào)項(xiàng)目立項(xiàng)請(qǐng)示及可研報(bào)告，同時(shí)申請(qǐng)下達(dá)年度投資計(jì)劃，并取得批復(fù)。

根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求，向省計(jì)委重點(diǎn)辦申報(bào)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目并取得批復(fù)。

二、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

根據(jù)省計(jì)委下達(dá)的年度投資計(jì)劃，向市規(guī)劃局申請(qǐng)辦理建設(shè)用地規(guī)劃定點(diǎn)意見(jiàn)及建設(shè)用地規(guī)劃許可證，市規(guī)劃局根據(jù)上報(bào)的用途性質(zhì)，來(lái)確定是否符合城市總體用地規(guī)劃。

需繳費(fèi)用：規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)（按用地面積）2.1元/平方米。三、土地征用手續(xù)

（一）按單獨(dú)選址項(xiàng)目審批

在取得立項(xiàng)及投資計(jì)劃、規(guī)劃用地范圍圖及許可證后，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)項(xiàng)目的特性考慮直接以用地單位名義，直接采取協(xié)議方式出讓供地，按單獨(dú)選址項(xiàng)目報(bào)批（省政府一般不直接采取協(xié)議方式出讓供地，因與中紀(jì)委的要求和國(guó)土資源部、省政府頒布的《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定相悖，也與當(dāng)前清理整頓土地市場(chǎng)秩序的要求相背。因此僅限于土地利用總體規(guī)劃區(qū)確定的建設(shè)用地范圍之外的國(guó)家能源、交通、

水利、軍事設(shè)施項(xiàng)目用地或重點(diǎn)項(xiàng)目可進(jìn)行單獨(dú)項(xiàng)目報(bào)批）。

■1、申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)

擬征用土地范圍是否符合土地利用總體規(guī)劃及土地利用年度計(jì)劃，如不符上述條件，需向市國(guó)土局申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)，通過(guò)土地所在轄區(qū)范圍或其他下縣進(jìn)行調(diào)整或購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)，并調(diào)整土地利用總體規(guī)劃圖。

需繳費(fèi)用：建設(shè)用地指標(biāo)可根據(jù)不同地域協(xié)議商談。2、進(jìn)行土地勘測(cè)定界

對(duì)擬征用土地進(jìn)行勘測(cè)、定點(diǎn)，確定土地面積、類(lèi)別及權(quán)屬，編制成果表，出具土地勘測(cè)定界圖、平面布置圖等圖文資料。

需繳費(fèi)用：土地勘測(cè)定界費(fèi)320元/點(diǎn)。

■3、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地預(yù)審、審批、出讓及登記

對(duì)擬征用土地報(bào)區(qū)國(guó)土局，并對(duì)土地占地情況、用途填寫(xiě)建設(shè)用地申請(qǐng)表或做文字詮釋。如按項(xiàng)目報(bào)批，首先需要對(duì)該范圍進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估、壓覆礦床資源評(píng)估及相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)意見(jiàn)，涉及林地、環(huán)保、供電的還需要有關(guān)部門(mén)的審批意見(jiàn)（分批次報(bào)批是后期供地時(shí)進(jìn)行）。配合土地部門(mén)進(jìn)行“一書(shū)四方案”的編寫(xiě)（建設(shè)用地項(xiàng)目呈報(bào)說(shuō)明書(shū)、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征用土地方案、供地方案）。整理農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地預(yù)審卷宗，由市國(guó)土局召集相關(guān)部門(mén)進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地預(yù)審，由市國(guó)土局組織相關(guān)人員對(duì)該宗土地現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘查，預(yù)審?fù)ㄟ^(guò)后，進(jìn)入農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批階段，同時(shí)進(jìn)行土地出讓評(píng)估，與市國(guó)土局簽訂土地出讓合

同，用地卷宗經(jīng)分管局長(zhǎng)、局長(zhǎng)批準(zhǔn)后，報(bào)市政府審批，報(bào)省國(guó)土資源廳初核、會(huì)審，由省政府對(duì)用地單位直接進(jìn)行出讓批復(fù)。相關(guān)費(fèi)用減、緩、免請(qǐng)示及費(fèi)用繳納。向市國(guó)土局辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證。

需繳費(fèi)用：征地管理費(fèi)按征地費(fèi)的3%；綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)管理費(fèi)800元/畝；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)28元/平方米；耕地開(kāi)墾費(fèi)8000元10000元；耕地占用稅5.3元/平方米；耕地剝離費(fèi)2元/平方米；土地評(píng)估費(fèi)按評(píng)估價(jià)值分段累進(jìn)計(jì)；土地出讓金按評(píng)估地價(jià)的40%計(jì)；出讓契稅按出讓金的3%計(jì)；土地登記費(fèi)1元/平方米。

（二）分批次辦理審批

為實(shí)施土地規(guī)劃將農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，土地局原則是按土地利用年度計(jì)劃進(jìn)行分批次報(bào)批。

■1、申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)

擬征用土地范圍是否符合土地利用總體規(guī)劃及土地利用年度計(jì)劃，如不符上述條件，需向市國(guó)土局申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)，通過(guò)土地所在轄區(qū)范圍或其他下縣進(jìn)行調(diào)整或購(gòu)買(mǎi)指標(biāo)，并調(diào)整土地利用總體規(guī)劃圖（彩石花園土地屬集體建設(shè)用地規(guī)劃范圍，可直接辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)；鳳凰城土地需調(diào)整土地利用總體規(guī)劃，并需申請(qǐng)建設(shè)用地指標(biāo)）。

2、進(jìn)行土地勘測(cè)定界

對(duì)擬征用土地進(jìn)行勘測(cè)、定點(diǎn)，確定土地面積、類(lèi)別及權(quán)屬，

編制成果表，出具土地勘測(cè)定界圖、平面布置圖等圖文資料。

■3、整理卷宗、審批

涉及林地、環(huán)保、供電的需要有相關(guān)部門(mén)的審批意見(jiàn)。整理卷宗，報(bào)經(jīng)分管局長(zhǎng)、局長(zhǎng)批準(zhǔn)后，報(bào)市政府審批；報(bào)省國(guó)土資源廳審核、會(huì)審。由省政府對(duì)該批次用地進(jìn)行批復(fù)。在取得立項(xiàng)及投資計(jì)劃、規(guī)劃用地范圍圖及許可證、批次批復(fù)文件后，由市國(guó)土局對(duì)該宗土地進(jìn)行土地出讓評(píng)估，并簽定土地出讓合同，報(bào)市政府審批后，辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證（市政府如不能直接協(xié)議協(xié)議出讓用地單位，通過(guò)協(xié)商采取掛牌的途徑摘牌取得）。

需繳費(fèi)用：征地管理費(fèi)按征地費(fèi)的3%；綜合開(kāi)發(fā)費(fèi)管理費(fèi)800元/畝；新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)28元/平方米；耕地開(kāi)墾費(fèi)8000元10000元；耕地占用稅5.3元/平方米；耕地剝離費(fèi)2元/平方米；土地評(píng)估費(fèi)按評(píng)估價(jià)值分段累進(jìn)計(jì)；土地出讓金按評(píng)估地價(jià)的40%計(jì)；出讓契稅按出讓金的3%計(jì)；土地登記費(fèi)1元/平方米。

■四、下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求

土地證辦理完畢，根據(jù)擬建設(shè)內(nèi)容，由規(guī)劃局下發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，明確項(xiàng)目的建筑控制線(xiàn)和建筑高度等要求，由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位以此為依據(jù)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。

■五、報(bào)批詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃設(shè)計(jì)完成后，在取得地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估、壓覆礦床資源評(píng)估批復(fù)及環(huán)境影響報(bào)告批復(fù)后，報(bào)規(guī)劃局進(jìn)行詳規(guī)審批程序，由

規(guī)劃局進(jìn)行初審后，報(bào)濟(jì)南市城市建設(shè)項(xiàng)目審批小組審批，并明確容積率等各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模，居住區(qū)以上規(guī)模，需先報(bào)總體規(guī)劃。

六、辦理規(guī)劃定點(diǎn)手續(xù)

根據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，辦理規(guī)劃定點(diǎn)手續(xù)，由開(kāi)發(fā)單位據(jù)此委托建筑設(shè)計(jì)工作。

需繳費(fèi)用：規(guī)劃咨詢(xún)費(fèi)（按建面）住宅2.3元/平方米、公建3.2元/平方米。

七、規(guī)劃放、驗(yàn)線(xiàn)

由規(guī)劃局進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)放、驗(yàn)線(xiàn)。需繳費(fèi)用：640元/點(diǎn)。八、建筑設(shè)計(jì)方案審查

建筑設(shè)計(jì)單位根據(jù)開(kāi)發(fā)單位的委托，根據(jù)規(guī)劃定點(diǎn)提供的條件，進(jìn)行建筑方案設(shè)計(jì)工作，完成后由規(guī)劃局進(jìn)行初審，并報(bào)濟(jì)南市城市建設(shè)項(xiàng)目審批小組審批。

■九、建筑施工圖聯(lián)審

建筑設(shè)計(jì)單位根據(jù)規(guī)劃局批準(zhǔn)的建筑方案，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)工作。施工圖完成后報(bào)行政事務(wù)審批中心進(jìn)行施工圖聯(lián)審工作。（包括規(guī)劃、消防、人防、建委、衛(wèi)生防疫、園林、交警、建管局等）。

需繳費(fèi)用：施工圖聯(lián)審費(fèi)810元/平方米。■十、辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

施工圖聯(lián)審批復(fù)后，規(guī)劃局開(kāi)具繳納相關(guān)費(fèi)用單據(jù)，開(kāi)發(fā)單位

據(jù)此繳納費(fèi)用后，由規(guī)劃局下發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

需繳費(fèi)用：人防易地建設(shè)費(fèi)多層（按總建面）30元/平方米；高層（按底層建面）3000元/平方米；城市建設(shè)綜合配套費(fèi)按總建面246元/平方米（其中自來(lái)水26元/平方米、煤氣20元/平方米、供熱78元/平方米，如不使用可申請(qǐng)減免）。

十一、辦理工程施工許可證和預(yù)售許可證

根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)證，分別由建管局和開(kāi)發(fā)辦辦理施工許可證和預(yù)售證。

■十二、辦理房產(chǎn)證

工程施工、驗(yàn)收完畢，根據(jù)土地證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和面積測(cè)量報(bào)告書(shū)等資料，由房管局辦理房產(chǎn)證。

需繳費(fèi)用：房屋確權(quán)登記費(fèi)80元/戶(hù)、預(yù)期按240元/戶(hù)；超規(guī)劃罰款90元/平方米；測(cè)繪費(fèi)1.36元/平方米；交易服務(wù)費(fèi)3元/平方米。

說(shuō)明：

1、手續(xù)當(dāng)中標(biāo)注“■”的為手續(xù)辦理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。2、第三項(xiàng)中第一項(xiàng)農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)的申請(qǐng)，因現(xiàn)行的《土地管理法》采取用途管制，嚴(yán)格了農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)的審批制度，強(qiáng)調(diào)土地規(guī)劃、計(jì)劃，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的控制，一是要看是否符合土地利用總體規(guī)劃，也就是看有沒(méi)有建設(shè)用地指標(biāo)；二是看是否列入土地利用年度計(jì)劃，是土地手續(xù)辦理中的重點(diǎn)。

3、在土地報(bào)審環(huán)節(jié)中，土地征用費(fèi)用繳納時(shí)間較為集中，需

調(diào)配大量資金。土地是否采取招、拍、掛后直接出讓于用地單位，將直接關(guān)系到用地單位土地成本的投入，因此需靈活掌握政策法規(guī)、機(jī)智多變，以少的付出，獲得最大利潤(rùn)，是土地手續(xù)辦理中的關(guān)鍵。

4、第四項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求直接體現(xiàn)我們對(duì)項(xiàng)目的定位，對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)和成敗起決定性作用，是規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)和綱領(lǐng)性文件。此外，它還確定了規(guī)劃設(shè)計(jì)的建筑用地邊界，任何建筑物不得突破該邊界，這將可能造成有些土地雖然征用，但不能作為建設(shè)用地來(lái)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

5、第五項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)審批將直接確定容積率、綠地率等技術(shù)指標(biāo)，即直接影響到銷(xiāo)售價(jià)格和利潤(rùn)。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)是否用足土地是關(guān)鍵。

二○○四年七月五日

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